购物中心商业评估及发展战略建议书

1、CDL CHINADevelopment & Asset Management0天津红星美凯龙购物中心商业评估及发展战略建议书CDL CHINADevelopment & Asset Management本报告旨在通过项目立地条件, 天津市及河东区宏观经济发展和城市规划, 零售市场, 竞争情况;成功案例的分析研究, 初步确定项目之市场定位并拟定初步的业态组合策略项目解读 . 2宏观经济 . 9竞争对手 . 23项目定位 . 67初步概念 . 721目录CDL CHINADevelopment & Asset Management2项目解读项目概况周边情况交通情况项目经济技术指标位置津滨大道与东

2、兴路交汇处项目用途购物中心,商业步行街, A级写字楼/酒店和精品公寓地块1地块5占地面积27,300sqm46,200sqm建筑面积118,565sqm229,111sqm容积率4.343.28绿化率4.76%3.90%停车位1,400个1,850个CDL CHINADevelopment & Asset Management项目解读项目概况项目区位:本项目位于天津市区东部，河东区中部。北至津滨大道，西至琳科东路，东至东兴路，由区域型购物中心、商业步行街、高档酒店、A级写字楼、精品公寓等组成的城市综合体，系天津市首批20项重大服务业项目之一。本报告重点研究购物中心部分。主要指标:地块1及5购物

3、中心,商业步行街, A级写字楼/酒店和精品公寓地块3居住型公寓地块2红星美凯龙和酒店式公寓地块4居住型公寓, 商铺和幼儿园3CDL CHINADevelopment & Asset Management河东区本项目4项目解读位置CDL CHINADevelopment & Asset Management全聚德雅兰园东兴立交桥5公交站项目解读周边情况家乐福东风立交桥津滨大道CDL CHINADevelopment & Asset Management雅兰园项目所在6项目解读交通情况西侧经东风立交桥连接城市核心区东側东兴立交桥可方便南北部消费者到达本项目, 经东兴路可连接河西区北側津滨大道系连接

4、市区与滨海新区之主干道, 使项目具有吸引滨海新区人群的潜力项目可见性好北侧居民较易到达本项目, 但项目西侧道路被东风立交桥延伸部截断, 消费者只能通过人行天桥到达而无法驾车直接通往南侧津溏路附近人口密集, 但项目南部的火车轨道在一定程度上阻碍南向人流到达, 而须经东兴路侥至本项目公交东兴路站和家乐福站紧邻本项目, 共18条线路规划中的地铁4号线东兴路站距本项目约300米 (该站点未最终确定)本项目与小白楼商圈4.4公里, 距市政府7公里, 距机场9公里, 距滨海新区约35公里程林里艺苑里和睦西里红星公寓万和里新津小区和睦北里祥居福苑嘉华园芳水河畔团结北里嘉华里金湾花园雅兰园互助南里嘉华新苑懿德

5、园泰昌西里神州花园长城公寓和静家园万顺里蝶桥公寓大通花园都市亮点芳馨园海赢明居向阳花园林枫花园来安里宫前园美景花园和盛公寓嘉嬉园福泽温泉公寓第六大道直沽园汇贤里荣兴温泉公寓靓锦名居景悦公寓津塘公寓中山门里后台二十七号楼和进里凤麟公寓互助西里前进新里CDL CHINADevelopment & Asset Management7注：红点为住宅小区项目解读周边住宅分布CDL CHINADevelopment & Asset Management优势天津中心城区, 属于重要的居住生活区域地块方正, 基地面积大高密集, 大规模项目可见性高较易到达劣势存在阻碍人流到达的因素周边罕有中高至高档住宅区, 居

6、民消费力偏弱地块四周缺乏商业气氛8项目解读小结CDL CHINADevelopment & Asset Management9宏观经济天津市概况河东区概况CDL CHINADevelopment & Asset Management天津全市面积11, 760.26平方公里。市区面积4334.72平方公里。建成区面积500平方公里。天津市南北长189公里,东西宽117公里, 海岸线长156公里。全市常住人口1, 176万,其中本市户籍968.87万。人口密度861人/平方公里。城镇人口783.06万人, 占全市人口75.11%。人口自然增长率2.19（2008年末）。中心城区是指外环线绿化带以内

7、的地区, 现有人口420万人, 面积371平方公里。包括和平区, 河西区, 南开区, 河东区, 河北区, 红桥区, 以及东丽区, 津南区, 西青区, 北辰区的部分行政区域, 是城市的行政文化中心, 商贸服务中心。到2020年, 人口控制在470万人。滨海新区包括塘沽, 汉沽, 大港三个行政区和天津经济技术开发区, 天津港保税区, 天津港区以及东丽区, 津南区的部分区域, 陆域总面积约为2270平方公里。规划到2020年,滨海新区常住人口规模为300万人, 城镇人口规模为290万人, 城镇建设用地规模510平方公里。其中, 滨海新区核心区规划面积270平方公里, 城镇建设用地面积166平方公里。

8、10宏观经济天津市概况CDL CHINADevelopment & Asset Management环渤海经济圈天津港11宏观经济天津市经济地位环渤海经济圈 环渤海经济圈，指以辽东半岛、山东半岛、京津冀为主的环渤海滨海经济带，同时延伸辐射到山西、辽宁、山东及内蒙古中东部。环渤海地区是我国北方经济最活跃的地区，属于东北、华北、华东的接合部。 2009年，来自环渤海地区的在津投资到位资金达513.43亿元，占全部内资到位额的41.31%，区域内合作正成为主流。 北京市、天津市、辽宁省、河北省、山东省与09年12月共同签署了环渤海区域政府法制工作交流协作框架协议。京津唐一小时经济圈从地理上看，北京市

9、到唐山市150公里，唐山市距天津市120公里，天津市到北京市137公里，处于“一小时经济圈”。京津唐三市互有相邻，覆盖地域4万余平方公里。全长120公里的京津城际铁路，时速350公里的“和谐号”，使北京至天津30分钟内就可到达，把北京和天津两大城市连成一体。津保铁路是连接天津、河北及中西部地区的便捷铁路通道，线路全长156公里，按照时速250公里标准一次性新建。津保铁路建成后，不仅天津至保定将实现1小时内直达，随着京石客运专线、石太客运专线的建成通车，天津至石家庄、太原的时间也将大大缩短。CDL CHINADevelopment & Asset Management31550354574096

10、14582955473100000200005000040000300006000020042005200720082006人均GDP（元）15.80%14.70%14.50%15.20%16.50%14.00%13.50%14.50%16.50%16.00%15.50%15.00%17.00%100002000600050004000300070003110.9720043697.6220054344.2720065050.420076354.382008GDP（亿元）增长率天津市整体经济运营情况良好, GDP近几年呈现强劲的增长势头, 年均增长率保持在15%左右。宏观经济天津市GDP和人均

11、GDP在滨海新区强大的招商引资能力和工业产出的带动之下, 2008 年末天津的国民生产总值已经比2004 年同期翻了一番, 增量首次超过1000亿元。尽管08年遭遇全球经济危机, 增长率依然在16%以上, 近年年均增长率也保持在15%左右。2008年天津人均GDP达到55473元, 环比增长21%, 按汇率计算, 达到8134美元。按世界银行标准, 天津经济发展已经达到中等收入国家水平从人均GDP分析, 天津市有发展大型购物中心的经济基础12CDL CHINADevelopment & Asset Management13天津市社会消费品零售总额持续增长, 2008年增长率达到24.7%;天津

12、市城市居民人均可支配收入已达19423元, 同比增长18.7%;天津市人民生活正在向中等小康水平迈进, 城镇居民人均可支配收入稳定增长, 年均增速保持在14%左右。衣 着9%居 住11%医疗保健9%家庭设备、用品及服务6%娱乐、教育、文化服务12%交通和通讯12%杂项商品和服务4%食 品37%宏观经济天津市人均支出与消费城镇居民人均可支配收入达到2000美元以上, 恩格尔系数为37.3%, 处于小康向中等小康水平发展的阶段。居民消费能力增长迅速CDL CHINADevelopment & Asset Management14第二产业成为天津的主导产业2008年, 天津第二产业比重占整体比重的6

13、0%, 处于主导地位, 以电子信息, 汽车, 石油化工, 冶金, 生物技术与现代医药, 新能源及环保为主, 年均增速在20%左右；天津产业结构处于“二, 三, 一”阶段第二, 三产业发展迅速, 属于工业经济快速发展的阶段。118.97109.42122.58102.86102.291560.162485.832050.342891.333821.071269.431732.931504.12024.092410.430100020003000400050006000700020042006200520082007第一产业第二产业第三产业制造业多于服务业, 蓝领多于白领宏观经济天津市主导产业天津

14、市目前处于工业经济快速发展阶段, 发展前景乐观。3.385.05CDL CHINADevelopment & Asset Management天津市固定资产投资总额稳定增长, 增长率亦迅速提升, 08年增长率为42.5%；固定资产投资以第三产业为主导, 力度逐年加大, 08年其所占比重为56%。15固定资产投资稳定增长, 增速亦在不断攀升中, 第三产业投资力度逐年加大, 进入服务业经济快速发展的阶段。1258.981516.841849.82388.633404.0920.3%20.5%22.0%29.1%42.5%5.0%0.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%4

15、5.0%40.0%5000300025002000150010004000350020042005200620072008固定资产投资（亿元）增长率21.32433.853.096.54 962.27701.83543.161381.29695.391004.45837.351258.851786.83050010001500200025003000350020042007200620052008第一产业第二产业第三产业宏观经济天津市固定资产CDL CHINADevelopment & Asset Management16天津二, 三产业就业人员比重快速增长, 其中以制造业就业人员为主体。20

16、08年天津市新增就业岗位安置就业38.02万人, 比上年增长13.9%, 从事二, 三产业的人群稳定增加；第三产业人口占到45%, 占总人口的比重接近一半；2008年天津外来人口增量首次超过北京, 上海, 为53万人, 外来人口数量达到了224万人。82.885.376.322622379.93 231.3680.36 257.54271.9229.2221.9251.63276.03299.12010020030040050060070020052004200620072008第一产业第二产业12%第三产业42%46%第一产业第二产业第三产业36%科教文卫10%其他10%批发和零售业15%交

17、通运输、仓储及邮政业7%金融业2%8%建筑业 服务业9%房地产业1%采矿业2%制造业宏观经济天津市就业人员分配CDL CHINADevelopment & Asset Management天津人口结构的快速转化促使消费能力有效提升, 同时人口总量的不断上升形成利好影响。天津市自2004年以来, 已经连续5年呈现人口稳定增长的状态, 常住人口已达到1176万人天津城市化进程加快, 将吸引更多人口。规划到2020年天津市常住人口将达到1350万人。天津市人口自然出生率为0.16%, 显示常住外来人口数量快速增长。中心城区中, 常住人口最多的三个区域依次是南开区, 河西区和河东区。城市人口迁移流动方

18、向为东南向, 并向中期老年型发展17宏观经济天津市人口CDL CHINADevelopment & Asset Management宏观经济天津市未来发展一轴, 两带, 三区 的市域空间布局结构.本项目位于城市发展城轴之上.重点发展滨海新区和空港工业区, 两区将呈现人口增长快, 人均收入高和区域经济发展迅猛的趋势. 本项目地处中心城区与该两区的连接部.本项目18CDL CHINADevelopment & Asset Management19117大厦占地面积：占地83万平方米建筑面积：规划建筑面积183万平方米富力摩根大厦建筑层数：93层建筑高度：总设计高度431米中钢国际广场建筑层数：88

19、层建筑高度：总设计高度358米建筑层数：地下3层 ，地上117层建筑高度：总设计高度在600米以上（尚未最后确定）南站中粮中心天津嘉里中心占地面积：86,164平方米建筑面积: 499,000平方米建筑高度：总设计高度333米津门津塔占地面积：86,164平方米建筑面积: 340,000平方米建筑层数：地下4层 ，地上75层建筑高度：总设计高度336.9米占地面积：130,000平方米建筑面积: 755,000平方米建筑高度：总设计高度350米泰达MSD占地面积：1,140,000平方米建筑面积: 1,340,000平方米建筑高度：总设计高度430米作为目前中国北方经济中心，每年增长30万人的

20、大都市，天津将建设很多摩天大楼。预计在未来五年内，将有14座楼高超过300米的摩天大楼出现在津城。宏观经济天津市未来将出现的摩天大厦CDL CHINADevelopment & Asset Management206.98%7.33%6.12%1.00%0.00%2.00%4.00%3.00%常住人口占比重固定资产投资比重2.51%户籍人口比重社会消费品零售总额比重河东区概述河东区是天津市中心市区之一，位于天津市东部，占地40平方公里。现有居民82万人，河东区是天津的发源地之一，是市区连接滨海新区的前沿，是实现天津市经济中心战略东移的要地。海河水系是天津市工农业生产和人民生活的水源河道，河东区

21、正处在海河东岸，因其地理位置而得名。河东区经济状况2008年河东区各项指标占全市比重8.00%7.00%6.00%5.00%宏观经济河东区概况及规划CDL CHINADevelopment & Asset Management河东区规划状况天津市将河东区的发展功能和产业定位为金贸河东。河东区将建设成为天津市现代商务中心的重要组成部分和交通枢纽，面向北京和滨海新区的金融、商务聚集地。一个中心 - 天津（南站）现代商务中心（CBD）南站CBD将建设成为拥有多座甲级写字楼以及五星级酒店、商务商业建筑的现代化商务区，成为立足天津、服务环渤海、面向东北亚的现代化、国际化中央商务区。当前已有嘉里商务中心在

22、建，中粮集团、中信集团、渤海银行总部等项目正在规划建设。三条发展带六纬路津塘路经济发展带。以六纬路沿海河区域为主要节点，重点发展金融、高端商务业，与和平区金融城、河西区小白楼商务区共同形成天津市CBD区域。天津站新开路津滨大道经济发展带。新开路津滨大道是天津中心城区连接滨海新区、机场和北京的重要通道，是天津东进战略的主方向和为北京、滨海新区生生成活提供保障服务的重点发展带。十一经路卫国道经济发展带。卫国道是连接滨海新区机场的重要迎宾线，规划建设成滨海新区、空港物流加工区提供配套装务并相互支撑的中高档商务酒店、餐饮、娱乐休闲设施。六个聚集区十一经路现代金融商务区 - 引进金融总部及管理部门，促进

23、金融服务业的发展。天津站-新开路商务商贸区 - 改扩建高档酒店、影城、大型购物场所、高端品牌专营店、夜店等配套设施，突出天津市特色消费产业。津滨大道现代物流商贸区 - 天津市20个重大服务业项目之一，建设成为大型交易中心、展览中心、酒店公寓、精品商业、生活保障服务等多功能复合区。大直沽文化旅游商贸区 - 将建设成为兼有天津历史文化特色和现代商业氛围的综合消费服务区。天钢都市商务区 - 打造宜居、休闲水城，吸引CBD地区高级人才、国际商务人士等高收入人群入住。二号桥都市工业园区 - 将形成配套装务设施完善的中小企业群落以及中小企业总部基地。21宏观经济河东区概况及规划合商贸物流中心。目前，包括河

24、东万达广场在内的商业综合体项目已经进驻。22CDL CHINADevelopment & Asset Management津滨大道物流商贸区宏观经济河东区概况及规划津滨大道现代物流商贸区津滨大道是天津市6个最主要的入市道路之一，设计标准为双向八车道，起到链接天津市区与滨海新区的重要作用。围绕津滨大道周边，政府规划了津滨大道物流商贸区，其东至月牙河，西至红星路，南至京山铁路线，北至成林道，规划占地面积98万平方米，建筑面积212万平方米，预计总投资140亿元，是连接中心城区与滨海新区临空产业区、滨海国际机场的重要迎宾线和物流集散的主要通道。津滨大道物流商贸区将以家具家装为基础，拓展植物花卉、汽车

25、交易、非家电类数码产品、休闲娱乐、人才培训等内容，建成后将成为北方地区最具特色的综CDL CHINADevelopment & Asset Management天津市经济发展迅速，潜力巨大，前景乐观，处于工业经济快速发展的阶段人均GDP超过8000美元，从国际经验值角度已经进入购物中心高速发展阶段社会消费品零售总额和人均可支配收入持续加速增长人口基数庞大，外来常住人口快速增长，零售市场有发展潜力天津市总体产业结构为“二、三、一”结构，而河东区为“三、二、一”结构天津市就业结构以制造业从业人员为多数，高端服务业相对薄弱。可能体现为消费观念保守，不愿尝试新事物。政府规划大力发展沿海河的南站CBD，

26、将在未来为本项目带来潜在的活跃的中高端消费群23宏观经济小结CDL CHINADevelopment & Asset Management24市场分析和竞争对手现有项目在建项目91014192112132322CDL CHINADevelopment & Asset Management南京路商圈1 乐宾百货 2 美美百货 3 伊势丹4 米莱欧百货 5 津汇广场滨江道商圈6 滨江商厦 7 劝业场 8 麦购11207 861 32 4 5和平路商圈9 百盛百货 10国美电器 11沃尔玛小白楼商圈12滨江购物中心 13海信广场东马路商圈14 新世界百货 15家乐福 16远东百货其他地区17 嘉贸-

27、天津湾购物中心在建项目18仁恒海河广场 19中粮大悦城20恒隆广场 21嘉里中心 22河东万达广场23红星美凯龙广场1725市场分析和竞争对手城市商业网点1516 18楼层分布一层化妆品, 黄金, 珠宝, 钟表, 眼镜, 男女手袋, 男女皮鞋, 饰品, 电子 皮具 女装二层手表, 杂品, 少女装, 饰品, 女包三层少淑女装 羊绒羊毛 女士内衣 女士杂品 羊毛四层时尚男装 男正装男士便装 男士单品修边处五层运动品 日用品 床品 VIP贵宾厅 妇婴 玩具 小家电六层美发（巴米罗艺人造型）七层餐饮（韩罗苑, 庄记, 川人百味, 蕉叶, 嘉乐）八层餐饮（金钱豹美食百汇）主要租户欧莱雅, 水之印, 佰草

28、集, 周大福, 周大生百丽, Boss Sunwen, Guess天梭, Promod, Esprit, ESQ , 迪士尼 ,施华洛婚纱摄影CDL CHINADevelopment & Asset Management乐宾百货开发商: 印尼力宝集团地址:天津市和平区南京路滨江道交口/南京路128号开业日期: 2007年11月占地面积：13,871平方米GFA: 97,613.3平方米楼层: 地上8层出租率：98%租金：B1 - 180元/平方米/月1F - 300-465元/平方米/月26市场分析和竞争对手南京路商圈CDL CHINADevelopment & Asset Managemen

29、t27市场分析和竞争对手南京路商圈B栋楼层分布负一层运动品牌一层黄金珠宝、化妆品、名表厅、工艺品、保健二层成熟女装、女鞋三层时尚女装、休闲服饰、床品、内衣四层精品男装、男鞋、休闲服饰、男士饰品五层儿童用品主题店主要租户屈臣氏, 观奇洋服, coppelia, 米兰女装专卖Pizza Hut, BodyPoPs, Teenie Weenie, 星巴克SCat, CPU, 哈利波特, 耐克, 卡酷, 阿迪达斯HOOPS, 格子公社, LL Beans, 安奈蒂, 衣恋CDL CHINADevelopment & Asset ManagementA栋世界名品及国内时尚品牌开发商:海航集团地址:天津市

30、和平区南京路211号开业日期: 1986GFA: A栋7,000平方米,B栋15,858平方米楼层: A栋地上4层B栋地上5层, 地下1层28市场分析和竞争对手南京路商圈天津国际商场CDL CHINADevelopment & Asset Management29市场分析和竞争对手南京路商圈楼层分布一层化妆品女鞋 女包二层牛仔裤杂品, 少女装, 饰品, 女包三层少淑女装 女士内衣 女士杂品 女士大码服装四层男装 钟表男士杂货五层儿童用品 运动用品 文具六层床品珠宝家庭用品七层餐饮 咖啡店 眼镜店主要租户Dior, Hermes, Armani Collezioni, CoachBobbi Br

31、own, Thursday island, Swatch, G-StarLee, Guess, Casio Louisa, Lancome, VansHush Puppies, Ecco, ENZO, Polo Jeans,EXRCDL CHINADevelopment & Asset Management伊势丹开发商:伊势丹天津有限责任公司地址:天津市和平区南京路108号开业日期: 2006年9月GFA: 28,000平方米层数: 地上7层出租率：94%30市场分析和竞争对手南京路商圈CDL CHINADevelopment & Asset Management31市场分析和竞争对手南京路商

32、圈楼层分布一层化妆品，女鞋，珠宝，名品时装，饮食，二层女性手袋，时尚休闲女装，女士配饰三层少淑女装，女士内衣 女士杂品四层时尚男装，商务休闲，男士箱包，男鞋五层儿童时装，家居用品，运动服装，家用电器，床上用品主要租户Zara, Sephora, Askomi, Garona, Fornarina,Mango, Promod, Rebecca, MaseilineCpu, Viscap, Veeko, Motivi, Lacoste热风, 亚舍, 米盖尔, 伊莎贝尔, 法国鳄鱼, 星巴克, 简爱CDL CHINADevelopment & Asset Management米莱欧开发商:米莱欧集团

33、地址:天津市和平区开南京路209号开业日期: 2006年GFA: 24,888平方米层数: 地上5层出租率：94%32市场分析和竞争对手南京路商圈CDL CHINADevelopment & Asset Management33市场分析和竞争对手南京路商圈楼层分布一层鞋 化妆品 手表 饰品二层女装 箱包 饰品三层男装 西服 女装 奥运纪念品四层休闲装 运动品五层运动100、亚惠美食广场主要租户美丽玉指美甲美容、凯思嘉美体沙龙、金磨坊珠宝、永真眼镜、特百惠、永和豆浆、有机厨房 、 Crepe一茶一坐 ， 星巴克 ，棒约翰 ，Sens Food Shop周生生 耐克 阿迪达斯 爱伦斯特 罗西尼 娇

34、兰津乐汇百货、肯德基、麦当劳、运动100 、屈臣氏CDL CHINADevelopment & Asset Management津汇广场开发商:新加坡政府投资公司地址:天津市南京路与营口道交汇处开业日期: 2001年GFA: 35,000平方米层数: 地上5层,地下2层出租率：92%租金：B1 520元/平方米/月1F - 510-600元/平方米/月34市场分析和竞争对手南京路商圈CDL CHINADevelopment & Asset Management35市场分析和竞争对手南京路商圈楼层分布一层流行鞋品, 女士用品, 珠宝翠钻二层青春休闲, 精品毛衫三层时尚女装四层运动休闲, 名品服饰

35、五层亲子天地, 电器生活用品六层潇洒男装七层特色饮食主要租户千百度, 百丽，天美意，他她，圣大保罗Aupres, Fed, E-Land，Teenie Weenie戴梦得，周大生，哥弟，皮尔卡丹，雅戈尔Nike，Kappa，Mizuno， Adidas，LottoCDL CHINADevelopment & Asset Management滨江商厦开发商:滨江集团有限责任公司地址:天津市和平区南京路滨江道交口/南京路128号开业日期: 1992年GFA: 48,428.51平方米楼层: 地上7层，2F有夹层出租率：98%36市场分析和竞争对手滨江道商圈CDL CHINADevelopment

36、& Asset Management37市场分析和竞争对手滨江道商圈楼层分布一层知名化妆品, 箱包 鞋帽二层黄金翠钻 钟表 眼镜三层时尚名品女装四层女装 羊绒衫五层亲子天地, 电器生活用品六层潇洒男装七层特色饮食主要租户鹿王，皮尔卡丹，瑞群，帕罗谢瑞麟，金至尊，周大福，六福川蜀之味、呷哺呷哺、和味拉面靓美婷、艺元素、影响时尚、贝斯琦、阿莱CDL CHINADevelopment & Asset Management劝业场开发商:天津劝业集团股份有限公司地址:天津市和平区和平路290号开业日期: 1928年占地面积：3,500 平方米GFA: 24,000平方米楼层: 分为新旧两厦，地上7层出租

37、率：98%38市场分析和竞争对手滨江道商圈CDL CHINADevelopment & Asset Management39市场分析和竞争对手滨江道商圈楼层分布一层化妆品二层少淑装 休闲女装三层男士休闲装 各种鞋袜四层男女休闲装 青少年潮饰品五层杂货 修甲店主要租户欧泊莱，米奇，U2B，Vero Moda西街往事， The Face Shop，Converse，Only朵以，Selected，Opera Tokyo，S.Deer，Giordano水之印，达芙妮，Jack & Jones，HotwindCDL CHINADevelopment & Asset Management麦购开发商:麦购

38、天津集团有限公司地址:天津市和平区滨江道211号开业日期: 1992年GFA: 55,000平方米楼层: 地上4层,地下1层出租率：85%40市场分析和竞争对手滨江道商圈CDL CHINADevelopment & Asset Management41市场分析和竞争对手滨江道商圈楼层分布负一层运动服饰，折扣名品一层时尚名表/眼镜，必胜客，星巴克，豪尚豪牛排馆二层名鞋箱包，男女手袋，彩妆，皮革美容三层青春休闲女装，休闲手袋，女士配饰四层时尚淑女装，女士配饰，精品羊绒五层男士正装，商务休闲，男士配饰，牛仔休闲六层床上用品，家居用品，内衣，家用电器七层童装童鞋，儿童摄影，金宝贝早教中心主要租户兰蔻、

39、资生堂、周大福，金至尊，鄂尔多斯Miss Sixty，Galaday，Hongke，Esprit，LapargayE-Land，Sierli，Nautica，Lee，Jeep，NikeMark Fairwhale， Osim，Pierre CardinCDL CHINADevelopment & Asset Management百盛开发商:百盛商业集团有限公司地址:天津市和平区和平路162号开业日期: 2004年GFA: 40,000平方米楼层: 地上7层，地下1层出租率：95%42市场分析和竞争对手和平路商圈CDL CHINADevelopment & Asset Management43市

40、场分析和竞争对手和平路商圈楼层分布负一层停车场一层箱包皮具, 鞋帽商品, 食品, 黄金珠宝, 化妆品, 钟表眼镜, 保健品二层少女时尚, 男女休闲, 女士文胸, 家居服装, 男女内衣,袜子系列, 丝织饰品, 雨具, 纯羊绒衫, 羊毛绒裤, 纯羊毛衫, 男女T恤, 羊绒围巾三层女士职业装, 时装, 精品华服, 西装西裤, 男士休闲,男士衬衣, 休闲牛仔四层床上用品, 运动服饰, 羽绒服, 健身器材, 童装, 童鞋,家居, 小家电类, 通讯器材, 办公用品五层宝力豪健身, 餐饮主要租户ECACA、君帛、杉杉、千图、紫藤罗、富绅金怡皇族、凯悦、芭迪、百思图、哈森卡琳、星期六、百丽、天美意、他她思加图

41、、洪科、圣大保罗、奥卡索、金利来CDL CHINADevelopment & Asset Management滨江购物中心开发商:滨江集团有限责任公司地址:天津市和平区开封道29号开业日期: 1998年9月GFA: 50,000平方米楼层: 地上5层, 地下两层44市场分析和竞争对手小白楼商圈CDL CHINADevelopment & Asset Management45市场分析和竞争对手小白楼商圈楼层分布负一层餐饮, 居家, 超市一层化妆品, 黄金, 珠宝, 钟表, 眼镜, 男女手袋, 男女皮鞋, 饰品, 电子 皮具 女装二层手表, 杂品, 少女装, 饰品, 女包三层少淑女装 羊绒羊毛 女

42、士内衣 女士杂品 羊毛四层时尚男装 男正装男士便装 男士单品修边处五层家居用品 灯饰六层餐饮 咖啡主要租户Armani Collezioni, Aqua, Boss, Burberry, CartierErmenegildo Zegna, Gucci, Fendi, Dior, MaxMaraPrada, Swarovski, Versace, Etro, IsaknoxCerruti , Dunhill、Daks、Joop！Kenzo、Loewe、Loccitane、Omega、Ohui、Piaget、ShiseidoCDL CHINADevelopment & Asset Manageme

43、nt海信广场开发商:青岛海信集团股份有限责任公司地址:天津市和平区解放路188号开业日期: 2007年5月占地面积：12,000平方米GFA: 58,000平方米楼层: 地上6层, 地下两层出租率：99%46市场分析和竞争对手小白楼商圈CDL CHINADevelopment & Asset Management47市场分析和竞争对手小白楼商圈楼层分布负一层家乐福一层化妆品、黄金、珠宝、钟表、 眼镜、男女手袋、男女皮鞋、饰品、工艺品、照相器材、小家电二层女士职业装、女士时尚装、少淑女装、女士内衣、女士饰品三层男士正装、男士用品及配饰、男女休闲装、季节装四层童装、玩具、体育用品、文化用品、家用电

44、器、床品家品、家俱广场、健身中心五层餐饮主要租户迪芙斯，简缔，钻石世家，伊伴EITIE，爱特爱, VISCAP, Honeys, 好俪姿, bo播江南布衣, Ochirly, 欧时力, 纳帕佳Judger,庄吉, Selected, 暇步士, 翠贝卡CDL CHINADevelopment & Asset Management新世界百货开发商:香港新世界集团地址:天津市南开区东马路138号开业日期: 1997年GFA: 56,000平方米楼层: 地上5层, 地下1层出租率：99%48市场分析和竞争对手东马路商圈CDL CHINADevelopment & Asset Management49市

45、场分析和竞争对手东马路商圈楼层分布负一层国际生鲜超市, 美食街, 烟酒, 肯德基, 面包新语一层国际精品, 化妆品, 女鞋, 进口高级瓷器, 护肤室二层国际服饰名店, 钻石珠宝, 时尚名表, 橘子工房三层少淑女装, 高级女包，香薰美体，童装四层流行女装，牛仔服饰，运动用品五层男士正装，流行男装，名品男包六层床上用品，进口厨具，家庭电器七层川人百味精品川味馆主要租户Miss Sixty，Morgan Disney，LevisFerti，Nautica，BMW Lifestyle，LonginesSamsonite，Lampo Uomo，Teenie WeenieAncient，Oasis，加州小

46、太阳儿童游乐场CDL CHINADevelopment & Asset Management远东百货开发商:台湾远东集团地址:天津南开区东马路168号铜锣湾广场开业日期: 2006年春季GFA: 57,000平方米楼层: 地上7层, 地下2层出租率：99%50市场分析和竞争对手东马路商圈CDL CHINADevelopment & Asset Management51市场分析和竞争对手东马路商圈楼层分布负一层餐饮, 居家, 超市一层时尚服饰，珠宝配饰， 精品鞋包，主体餐厅二层易买得超市，淑女装，时尚内衣，化妆品，巴拿米三层易买得超市，运动装，休闲装，家居，美容美发四层海底捞火锅，毛家饭店，韩罗

47、苑，家居饰品，星美国际影院，莱利电玩俱乐部主要租户Esprit，Only，Vero Moda， Jack& JonesHush Puppies，Ebase， 2%， Select，DHC屈臣氏，流行美，纯粹，热风，周六福，戴梦得，津乐园，Me & City，Sino，禾绿寿司CDL CHINADevelopment & Asset Management天津湾嘉茂购物中心开发商:新加坡嘉德集团地址:天津河西区南北大街1号开业日期: 2008年10月GFA: 120,000平方米楼层: 地上4层, 地下1层出租率：99%52市场分析和竞争对手其他CDL CHINADevelopment & Ass

48、et Management53市场分析和竞争对手其他CDL CHINADevelopment & Asset Management仁恒海河广场开发商:仁恒发展（天津）有限公司地址:天津南开区东马路与潼南路交汇处开业日期: 2011占地面积：95,277平方米总GFA: 381,500平方米购物中心GFA：74,300平方米概述：项目将综合住宅公寓、零售商城、办公楼和酒店式公寓。分为两期开发，第一期规划的住宅和服务式公寓建筑面积分别为227300平方米和46300平方米。第二期规划的零售和办公楼建筑面积分别为74300平方米和33600平方米。主力店拟定为乐天百货(28,380平方米)和CGV影

49、院(4,950平方米)54市场分析和竞争对手在建项目CDL CHINADevelopment & Asset Management天津大悦城开发商:中粮置业投资有限公司地址:天津南开区南马路与南门外大街交界处占地面积：89,000平方米总GFA: 530,000平方米购物中心GFA：125,077平方米概述：天津大悦城项目地处天津内环核心区域，和平区与南开区南马路与南门外大街的交汇处，占地8.9万平方米，由世界500强企业中粮集团与天房集团共同合作开发，总投资逾32亿元。其总建筑规模50万平方米（含地下部分），涵盖国际五星级酒店、国际甲级写字楼、一站式购物中心、酒店式服务公寓和住宅等多业态“都

50、市综合体”的天津“大悦城”项目占据了城市的核心位置，拥有了便利的城市立体交通体系积聚了天津传统商业及文化的氛围，彰显了现代城市商业的独特风貌。55市场分析和竞争对手在建项目CDL CHINADevelopment & Asset Management恒隆广场开发商:香港恒隆集团地址:天津和平区和平路与滨江道交汇处占地面积：40,000平方米总GFA: 260,000平方米商城GFA：132,831平方米概述：恒隆商贸广场投资总额约32亿元人民币，拟设计为包括地上六层、地下一层的商业娱乐休闲区及地下二、三层停车库的综合体。该项目单体设计长370米，建筑高度为50米，建成后将成为本市最大集商业、娱

51、乐、休闲、餐饮等功能于一体的一站式高端商业设施。相关负责人介绍，商场内除设有百货公司和各类特色店铺外，还会有主题乐园和娱乐中心、特色餐厅、超级市场及配套服务，甚至还有音乐酒吧、DISCO、卡拉OK、电影院乃至现代化酒店等现代娱乐休闲和服务业态。消费者吃、喝、玩、乐的需求都可在其中得到满足。56市场分析和竞争对手在建项目CDL CHINADevelopment & Asset Management天津嘉里中心开发商:香港嘉里集团地址:天津河东区火车南站附近开业日期: 2010占地面积：86,164平方米总GFA: 499,000平方米概述：天津嘉里中心项目东起六纬路、南达保定桥延长线、西接海河东

52、路、北至六经路，规划用地8.6 万平方米，建筑面积72万平方米。该项目被定位为海河沿岸“第二高层区”，规划建成38层、建筑面积约10万平方米的香格里拉五星级酒店，71层、300多米高的国际甲级写字楼以及近3000平方米的无柱宴会厅和高级服务式公寓、综合购物中心、高级精装公寓、地下停车场等。57市场分析和竞争对手在建项目CDL CHINADevelopment & Asset Management河东万达广场开发商:大连万达集团地址:天津河东区津滨大道与泰兴南路交界开业日期: 2010年底占地面积：82,000平方米总GFA: 508,500平方米概述：“天津河东万达广场”位于天津市河东区中环线

53、外，津滨大道北侧，东至太昌路，西至来安里现状住宅，北至金湾路。用地被市政干道泰兴南路分为A、B两块，A地块位于泰兴南路以东，B地块位于泰兴南路以西。规划用地总面积8.2万平方米，其中A地块70348.6平方米，B地块11651.4平方米；项目总建筑面积52.05万平方米，由大商业综合体、室外步行商业街、公寓、住宅、底商、地下超市大卖场、车库组成。58市场分析和竞争对手在建项目CDL CHINADevelopment & Asset Management59市场分析和竞争对手在建项目河东万达广场面积%面积%面积%每层总数商铺数量第一层第二层第三层商场总数4,227.083,631.55-7,85

54、8.6369.93%65.72%0.00%35.01%640.84859.239,790.7311,290.8010.60%15.55%90.02%50.30%1,177.191,035.061,084.893,297.1419.47%18.73%9.98%14.69%6,045.115,525.8410,875.6222,446.57636364190服装餐饮其他CDL CHINADevelopment & Asset Management河东万达广场60市场分析和竞争对手在建项目CDL CHINADevelopment & Asset Management河东万达广场61市场分析和竞争对手

55、在建项目CDL CHINADevelopment & Asset Management河东万达广场62市场分析和竞争对手在建项目CDL CHINADevelopment & Asset Management市场分析和竞争对手小结基于对天津消费市场的研判，将未来可能的竞争者归纳为以下。位于传统商圈中现存的中大型商业物业，经营模式以传统百货为主。优势商圈商业气氛浓，人流量大。交通便利租户入住意愿强消费者习惯在此购物。拥有忠实顾客群。劣势物业陈旧，设施老化，购物环境难以改善交通拥堵，停车位稀缺，停车困难租金昂贵，难以提供大面积优质物业给品牌租户开设旗舰店.高租金迫使在此开店的租户倾向于大量销售，重“

56、量”而轻质“高租金促使餐饮业态快餐化。难以满足消费者多元化及聚会社交的需求业态组合倾向单调而失去丰富性和趣味性，缺乏娱乐教育等新兴业态。满足购物需求而无法满足“一站式消费”的需要。63CDL CHINADevelopment & Asset Management市场分析和竞争对手小结在建设中的位于高端城市综合体中购物中心，如嘉里中心、恒隆广场、津门津塔等。位于商务区，大体量城市综合体，目标顾客为城市精英阶层、高收入群体和奢侈品消费人群定位高端，以奢侈品牌为亮点。与本项目定位存在较大区别。64CDL CHINADevelopment & Asset Management市场分析和竞争对手小结从项

57、目体量, 区位,物业条件, 市场定位,业态组合等方面综合考虑, 筛选出建设中的大连万达河东购物中心和中粮大悦城为主要竞争者.大连万达河东购物中心业态组合丰富, 主力店面积占比大, 强有力的磁石效应相对本项目位置更好, 有截取本项目北侧消费人流的潜在危险具有大体量 “一站式”的优点档次偏低,中至中低消费群, 时尚感度弱, 更偏向家庭及青年万千百货经营能力偏弱娱乐业态强 - 万达影院 / 大歌星KTV / 家庭娱乐中心大众化风格的餐饮组合品牌力弱大悦城集客型客户 (37%) 超市/餐饮/影院 (主力级餐饮)具时尚感领头羊品牌 (国际时尚品牌 15%)引进新品牌 (15%)租金收益型, 服装, 鞋,

58、 化妆品, 配饰, 运动用品和休闲占 33%最新引进泰国中央零售旗下的尚泰百货65大连万达河东购物中心大悦城海信广场嘉茂购物中心红星购物中心区域购物中心区域购物中心高端百货社区购物中心区域购物中心中档中高档高档中至中低档中至中高档弱强强中弱强强弱中等非常强大丰富丰富较单调中丰富大型综合超市综合生活超市小型超市大型综合超市国际性大型综合超市自营流行百货国际品牌流行百货高端百货流行百货国际性流行百货偏传统的多元餐饮组合面积占比20%，以快餐及主题餐厅为主的多元餐饮组合小型快餐为主低客单价的餐饮组合完整而时尚的餐饮组合万达影城、大歌星KTV、大玩家电玩多功能影城、电玩、儿童世界无儿童世界拥有数码巨幕

59、的多功能影城、青少年电玩、儿童娱乐中心无无金宝贝早教无强化后的儿童教育业态组合CDL CHINADevelopment & Asset Management市场分析和竞争对手本项目和其他竞争对手的比较业态特征项目定位商圈商业氛围停车场业态组合超市百货餐饮娱乐教育66CDL CHINADevelopment & Asset Management67项目定位SWOT市场定位CDL CHINADevelopment & Asset Management项目定位SWOT - 强势与弱势强势位于天津市中心城区之内，属于重要的居住生活区域位于城市主干道旁，交通便利，可见性好城市经济发展迅猛，人均GDP超过

60、8000美元，人均消费支出稳步增长城市人口超过1100万，外来常住人口快速增长弱势第一商圈内居民消费力偏弱，消费习惯保守（缺乏如大学生、白领等热衷消费、喜爱试新事物的人群）项目所在地并非传统商圈，商业氛围弱，人流稀少存在潜在的人流阻碍问题（南侧火车轨道，西侧道路被津滨大道隔断）多数国际性租户对河东区认识少，不是租户优先考虑的店址所在地68CDL CHINADevelopment & Asset Management项目定位SWOT - 机会与威胁机会本项目位于连系中心城区与快速发展的滨海新区之干道旁，具有吸引滨海新区消费人群的潜力位于城市规划发展主轴及津滨大道现代物流商贸区中传统商圈内商业物业