金华华源印象城项目商业部分经济测算 47P

1、金华华源印象城项目商业部分经济测算及租售建议谨呈：浙江金华华源房地产开发有限公司20110901本文内包含的资料属于上海兴吉投资管理有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对上海兴吉投资管理有限公司之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。上海兴吉投资管理有限公司对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。商业秘密声明当前本案预计租金以及售价金华商业布局及案例研究未来运营阶段租金增长以及价格不同租售比下的经济测算本案租售建议以及销售模式附件：开元地中海案例研

2、究本案业态定位建议报告结构金华商业布局以及案例研究商业布局周边可比较租售案例研究项目区域发展状况区域商业分布 金华市江南作为经济开发区，发展潜力巨大，未来的金华市区将形成“一个核心区（一环以内的内城区）六大功能区（城南、城北、城东、城西、城东北、城西南）”的城市总体布局。 金华的商业分布主要为： 第一商圈的江北的百货业态最有档次的为银泰百货，其特点是规模较大，消费档次高。 第二商圈的江南百货业态最有档次的位于宾虹路金华福泰隆广场及第一百货。银泰百货恒大百货沃尔玛华源印象城世贸中心第一百货金华商业布局以及案例研究商业布局周边可比较租售案例研究项目周边租金情况编号项目位置租金面积地址业态商业形态1

3、金发颐高数码城店铺3.33元/天24 八一南街485 金发颐高数码广场小家电、百货商场2八一南街环城路2.63元/天950百货街铺3乐天玛特5.56元/天60鞋、包超市外租区4公元大厦8.2元/天10-20平米餐饮商场5宾虹路龙腾服饰2楼店面转让35 元/天 15 服装服饰 商业街商铺 6兰桂坊女子百货旺铺转让60 元/天 5 宾虹路688号 可经营饰品、包包、围巾、十字绣、玩具等小百货。百货/购物中心 7宾虹路9.5 元/天 35 宾虹路658号服装服饰 商业街商铺 8宾虹路2.85 元/月 63平米宾虹路909号服装服饰 商业街商铺 上海兴吉投资管理有限公司世贸中心租金分析位置李渔路888

4、号物业形态商场百货类租金标准世贸中心商铺共计5层：负一层 4元/平方/天第一层 9元至10元/平方/天第二层 7元至8元/平方/天第三层 5元至6元/平方/天第四层 4元/平方/天世贸中心上海兴吉投资管理有限公司公元大厦租金分析位置双龙南街307号物业形态商业街主力品牌与餐饮等租金标准公元大厦铺共计5层：第一层 内铺8.2元/平方/天 外铺10-12元/平米/天第二层 6.6元/平方/天第三层 内铺3.0元/平方/天第四层 内铺2.0元/平方/天公元大厦公元大厦上海兴吉投资管理有限公司沿街商铺分析位置宾虹路723号（第一百货正对面）使用面积第一层面积25至30平米租金标准来伊份宾虹路店上海兴吉

5、投资管理有限公司沿街商铺分析位置兰溪街（世贸中心斜对面）使用面积第一层面积20平米租金标准来伊份兰溪店上海兴吉投资管理有限公司沿街商铺分析位置八一南街（靠近李渔路）物业形态第一层面积30平米租金标准来伊份八一南街店上海兴吉投资管理有限公司沿街商铺分析位置八一南街288号物业形态超市外连体商铺租金标准7至10元/平方/天八一南街乐天玛特上海兴吉投资管理有限公司沿街商铺分析位置八一南街丹溪路（鲁氏锅煲）使用面积复式楼一二两层共300平方租金标准2.73元/平方/天八一南街丹溪路路口上海兴吉投资管理有限公司沿街商铺分析位置八一南街915号（靠近东莱路）物业形态两层复式楼48平米租金标准2.1元/平方

6、/天八一南街沿街商铺本案业态定位建议金华未来城市副中心，一站式的，休闲娱乐购物中心产品属性地下一层：大润发超市经营面积，本商场核心主力店，人气保证。超市经营面积17000平一层街铺安排零售快餐品牌主力店，租金承受能力强，内铺业态依照超市经营业态做延伸超市经营面积3000平服装、饰品、精品百货、小型餐饮（超市一层业态延伸）7000平品牌首饰、手机卖场、服饰主力店品牌连锁快餐（KFC、味千拉面）品牌首饰、手机卖场、服饰主力店品牌连锁快餐（大娘水饺、四海游龙）美容美发、足浴主力店*南面沿内街铺安排休闲业态，双向开门二层统一业态经营餐饮旗舰店以及特色餐饮店铺，定位中高端，面积需求较大大型主力品牌餐饮（

7、海底捞、丰收日）3000平一家品牌首饰、手机卖场、服饰主力店美容美发、足浴主力店中型特色餐饮（韩国烧烤、日式料理、火锅、川菜）500-800平一家*单层统一业态有利形成目的性消费中型特色餐饮（韩国烧烤、日式料理、火锅、川菜）500-800平一家三层定位娱乐主力店，目的性消费商家，人流有效引导。电影院4000平KTV2000平四层定位小型餐饮广场或茶坊、游艺中心一类，作为商场整体定位补充小型餐饮美食广场（大食代一类）、茶室、游艺中心经营面积2000平当前本案预计租金及售价当前租金预计本案销售价格推算以市场比较为基础，根据金华项目区位及产品特点综合分析，我们认为本项目可以作为部分长期持有型部分短期

8、出售项目，而且应在前期建立一定的综合性价比来吸引高品质客户，为长期发展奠定基础。 市场比较 区位特点 产品特点综合分析另外依据商业经营的特点，本项目初步招商定价应主要以周边市场目前租赁价格为参考，待商业影响力形成以后可逐步上调。整体租赁定价商场初步业态规划租金预判规划业态楼层位置预估租金（元/平米。天）平均铺位面积（平米）品牌商家为主一层沿街铺4-640150休闲、美容（返租）一层沿街铺（朝南）2-3.540150零售（返租）一层内铺3-4.5620餐饮（返租）二层内铺2-3.5620注：以上价格以建筑面积计价，租赁期内可设置每年递增5%-8% 。当前本案预计租金及售价当前租金预计本案销售价格

9、推算商业的三种定价模式第二模式：住宅价格定价根据物业类别，通常商业价格能实现住宅的两-三倍第三模式：投资空间定价根据已有案例：相同商圈新进入商业与原有商业租金差别第一模式：市场参照定价区域可比商业经营的平均租金水平和商用物业售价第一模式：市场参照定价区域可比商业经营的平均租金水平和商用物业售价第一模式：市场参照定价市场可比商业经营的租金水平从市场目前的商业经营租金来看，2.0-2.2元/平米.天已达到商家经营租金的底线；从租金换算价格和当年实际商业价格来看，20000元/平米已经达到商业单价底线；而很多项目的当年实际销售价格要高于换算价格；金华南部市场商业经营租金金华南部市场租金换算价格与当年

10、实际实现商业价格20000元/平米是本项目最保守的市场销售价格2.0-2.2元/平米.天是本区位商家经营的最低租金项目基本商业价值试算商业的三种定价模式第二模式：住宅价格定价根据物业类别，通常商业价格能实现住宅的两-三倍第三模式：投资空间定价根据已有案例：相同商圈新进入商业与原有商业租金差别第一模式：市场参照定价本区域可比商业经营的平均租金水平和商用物业售价第二模式：住宅价格定价分环线,分区域住宅物业与商业物业比价根据多城市经验，通常商业物业都能实现住宅物业两倍以上的价格；由图可见，金华市江北、江南板块商业住宅物业价格均在住宅的两倍以上；环线外板块价差在1.5倍左右；而本项目所在金华南部开发区

11、商圈价值已有初步显现，随着北部人口逐步南迁，商业价值将更加明显；2011年项目周边分物业类型商品房售价情况 12800元/平米是金华城南板块住宅均价，25000-30000元/平米是本项目区位商业的合理销售均价2011年1月至9月金华市商品房均价走势图项目基本商业价值试算商业的三种定价模式第二模式：住宅价格定价根据物业类别，通常商业价格能实现住宅的两-三倍第三模式：投资空间定价根据已有案例：相同商圈新进入商业与成熟商业租金差别第一模式：市场参照定价本区域可比商业经营的平均租金水平和商用物业售价第三模式：投资空间定价相同商圈新进商业租金与成熟商业租金的差距由右表所示，新进商业的租金一般可达到同商

12、圈内成熟商业租金的50%左右；对比金华商城：金华商城目前的租金在2-7元/平米.天不等，平均租金在4.5元，则本项目入市时商家经营的平均租金水平应达到2.8-3元/平米.天，折算成租金为20440-21900元/平米；此外，本项目由于属于综合类商场，具备一定规模，而沿街面相对较长，除主力店外未来铺位临路比例较大；对比项目经营租金（元/平米.天）销售单价（元/平米）投资空间案例一宾虹路商业街（银泰对面）15-18元/平米.天（目前首层租金）109500-131400（建面40-60平米底铺）新进商业租金/成熟商业租金= 9/16.5=54%区域成熟商业可见租金世贸中心9元/平米.天（入市时首层实

13、现租金）85000（建面120平米底铺）案例二金华商城一期12元/平米.天（目前首层租金）新进商业租金/成熟商业租金= 6/ 12= 50%区域成熟商业可见租金金华商城二期箱包市场5-7元/平米.天（目前首层租金）23000-33000 20440-21900元/平米是本项目具备投资空间的市场销售价格本项目商业的整体均价25000元/平米考虑本项目主力店经营面积占比较大，沿街面较长，区域地段成熟度的基础上，本项目入市价格可适当高于市场标准，但需兼顾客户未来一定的投资收益；根据三种模式计算出的结果，三项取中间值按25000元/平米，是本项目较易实现的销售价格。第二模式：住宅价格定价根据物业类别，

14、通常商业价格能实现住宅的两-三倍第三模式：投资空间定价根据已有案例：相同商圈新进入商业与成熟商业租金差别4100-5000元/平米第一模式：市场参照定价本区域可比商业经营的平均租金水平和商用物业售价根据模式一，本项目取区域商业价格低限最保守的市场销售价格是20000元/平米根据模式二，本项目区位商业的合理销售均价是城南环内住宅均价2倍，即25000-30000元/平米根据模式三，本项目具备良好投资空间的市场销售价格是20440-21900元/平米未来运营期租金及价格增长预期未来5年、10年本案租金价格以及反算售价标准本案地处区域成熟度较高，租金短期随商场开业，形成一定商业辐射能力的进程，初期租

15、金增长可按年8%的标准递增，后期增幅下降，按年5%的比例进行测算；商业物业后期带租约销售情况下，售价很大程度上受租金标准影响，相比而言，目前市场上在售商业项目售价明显能够做到一定程度上的透支未来预期。由此本案运营后较易形成阶段性价格贬损。不同租售比下的经济测算主力店持有状况下10年后本案的收益情况测算主力店由于经营周期以及合同期限较长，由此10年间租金基本保持恒定状态；主力店由于租金增长恒定，从而进入经营期后严重影响自身价格实现。非主力店销售，采取5年返租形势，租金出自售价，因此本次测算基本不考虑短期返祖影响；非主力店期末资产持有依照10年期期末租金标准反算价格得出。非主力店持有状况下10年后

16、本案的收益情况测算非主力店期末资产持有依照10年期期末租金标准反算价格得出；主力店由于经营周期以及合同期限较长，由此10年间租金基本保持恒定状态。当前状态下所有产品全部销售相关测算本次测算未加入主力店和其他商业部分经营风险，且经营成本暂时不加入估算内；本案租售建议以及销售模式租售建议主力店经营后带来严重价格贬损，不建议资金回笼有一定保障，利润最大化，但同时对发展商运营能力有较高要求，且承担较大运营风险资金回笼快，风险较小，短期利润最大化选择，建议采用销售模式建议主力店非主力店小面积低总价快销产品。实行售后返租，“五统一”模式运营，要求客户加签委托经营协议，年租金回报率6%，返租年限按主力店合约

17、年限10-20年中小面积现金流以及大面积价格标杆。实行售后返祖，统一回报率6%每年，返租5年，后续自由经营或委托管理（收取经营管理费用）1/9分成。功能定位：创新产品，首期推出，轰动市场，作为融资平台，通过快速回款筹集项目后续滚动开发以及持续经营所需资金功能定位：利润重点，分期推出，同时具有现金流与价格标杆作用，提升客户心理预期，实现价格与速度双赢。 THE END 梦想有多大，舞台就有多大附件 开元地中海案例研究开元上海松江地中海购物中心案例项目概况2007年1月开业商业部分建筑面积8.6万平米，其中主力店乐购2万平米，其它商业6.6万平米，地下一层停车位，地上4层，1层业态百货，品牌餐饮，

18、2层业态，品牌餐饮部分百货，3层餐饮，服务，4层影院KTV等。地中海目前运营租售模式分享租金标准： 一层得房率60%，当前租金标准5-8元/平方/天 二层得房率50%，当前租金标准2-5元/平方/天 三层得房率50%，当前租金标准1.5-3元/平方/天 四层得房率70%，当前租金标准1.5-2元/平方/天运营模式 “五统一”：统一规划 统一招商 统一运营 统一管理 统一宣传推广 招商模式 蒋浩补充销售模式 蒋浩补充项目目前存在的问题在于主力店：乐购的去化乐购主力店2万平米1-3层（如果需要我会复印给你开元和乐购的合同）签约20年，租金大概0.8元左右，每3年递增一次。2005年8月开业，现在还剩下14年，业主打算最低3亿出售，报价3.5亿，无人接盘。目前正在做分割包租方案。如何卖主力店：利用小业主与商业经营公司委托经营合作方式为开发商提高售价、合理避税合约方：开发商 运营公司 客户背景： 由开发商注册一家运营公司参与项目运营 客户意向购买开发商开发的某商业物业，开