房地产月星国际城B4地块策略提报

1、目录 CONTENTS【壹】 沈阳商业环境分析【贰】 B4产品总体定位【叁】 铺位分割与业态规划【肆】 销售目标与销售策略【伍】 营销推广思路【陆】 需开发商明确事项【壹】沈阳商业环境分析宏观经济商业格局专业市场沈阳市近年来经济一直保持着增长态势，经济发展情况良好；沈阳的GDP与上海、北京、天津等城市相对总量仍然较低，但在东北三省省会中，沈阳经济处于领先位置；沈阳GDP增长速度位居榜首，天津、大连紧随其后，长春位居第四，超过北京、上海，说明沈阳经济发展有着很强的后劲。沈阳总体经济情况良好，领跑东三省，近年GDP涨势迅猛宏观经济沈阳市第一产业产值稳定发展，第二产业产值发展快速，第三产业由于第二产

2、业的迅速发展，产值比重出现下降趋势；从国家实行振兴东北老工业基地政策以来，沈阳市第二产业发展速度较快，2011年，在三大产业结构中占51.2%。作为老重工业基地，产业结构以二产/三产为主，相关产值显著递增宏观经济沈阳城市居民人均可支配收入年均增长15%，人均消费支出年均增长约为16%，说明沈阳消费潜力较大人均消费支出的增长速度高于人均可支配收入的增长速度，表明居民的消费意愿较强，有利于进一步促进商业发展。沈阳市居民收入/支出同步增长，消费潜力较大，消费意愿较强宏观经济沈阳市消费市场近年来不断发展，年平均增长16.9%，2012年实现社会消费品零售总额2798亿元，同比增长15.3%社会消费品零

3、售总额和速度的进一步增长，从而带动各类商业设施面积的需求。金银珠宝类零售额36.1亿元，增长40.8%；汽车类零售额361.2亿元，增长19.0%全年旅游总收入663.3亿元，比上年增长25.6%通讯器材类零售额28.2亿元，增长31.0%；家俱、建筑及装潢材料类零售额25.4亿元，增长74.2%沈阳市社会消费品零售总额平稳上升，其中娱乐消费占比明显宏观经济沈阳宏观经济结论沈阳总体经济发展势头强劲，领跑东北三省沈阳的城市能级不仅局限于辽宁省会，而是东三省的核心沈阳处于产业升级换代阶段；消费增长强势，消费潜力较大 中街商圈太原街商圈沈阳市两大主力商圈，辐射范围大，对周边城市吸引力强，是沈阳商业形

4、象和辐射能力的重要展现辐射东三省的批发市场，沈阳市商业专业、特色市场，是沈阳商业市场的重要组成部分沈阳市区级商圈及特色商圈，商圈区域性强，是沈阳市商业的重要补充 五爱商圈 南塔商圈三好街商圈西塔商圈北站商圈北市商圈铁百商圈沈阳总体上形成了以和平区和沈河区为两大核心的商业格局商业格局北行铁西太原街北站中街五里河金廊经济带市级/传统成熟商圈/中档偏高客群：中等收入人群/学生/旅游人群恒隆广场、大悦城提升区域档次社区级/商业氛围一般/中档客群：周边居民/学生缺乏辐射力，发展缓慢区域级/不成熟商圈/中高档依托北站商务办公区发展核心商业体：卓展、华府天地区域级/商业氛围一般/中档客群：辐射铁西、于洪居民

5、华润置地广场、铁西万达将提升档次区域级/起步发展商圈/中高档依托周边及浑南中高端居住区茂业、万象城等提升档次，竞争加剧市级/传统成熟商圈/高档客群：沈阳及周边城市中高收入客群北约克、东方国际等将丰富业态沈阳商圈概况商圈名称现有主要商业供应量（）商圈类型各类商业类型所占比例百货公司购物中心超市大卖场专业店商品市场名品折扣店底商配套商业中街622,000市级32.5%57.4%4.2%1.9%2.4%1.6%/太原街789,40056.4%25.3%2.6%9.4%6.3%/北站366,000区域24.9%65.6%5.4%/4.1%五里河156,00071.2%/12.8%16.0%/北行260

6、,000社区19.2%/11.5%3.9%65.4%/铁西894,60014.7%/7.9%74.1%3.3%/各商圈中都有百货公司和超市大卖场这两种商业类型中街商圈和北站商圈因有兴隆大家庭和华府天地两个大型购物中心，因此这两商圈的购物中心供应量分别达到了35.7万和24万平太原街商圈的百货公司供应量达到了44.54万平商业格局城市各个老商圈商业类型齐全，整体市场健康稳定商圈名称现有主要商业供应量（）各类商业业态所占比例服装服饰餐饮休闲娱乐超市美容美体/健身电器/电子产品家具家居儿童服务配套空置中街622,00080%5%4%4%1%2%1%1%1%1%太原街789,40069%5%4%3%1

7、%2%5%1%1%9%北站366,00043%6%3%5%1%1%1%1%1%38%五里河156,00053%3%2%18%1%1%17%1%1%3%北行260,00074%4%2%12%1%1%1%1%1%3%铁西894,60015%2%2%9%1%1%66%1%1%2%中街商圈和太原街商圈服装服饰业态所占比例最高，分别约为497，600平和544，686平，是沈阳综合商业密集度最好的区域百货业在零售市场占据着较大比重，但是随着新项目不断入市，沈阳市购物中心的比例正在逐渐加大商业格局老商圈行业齐备，但复制性较高，各商场多以租赁形式对外招商城市现有优质商业供应对比城市沈阳杭州重庆西安成都青岛北

8、京大连市区户籍人口（万）509424.3648541497271748336.8百货和购物中心面积供应（万平）198.271.15104.779.788.465353.697.9市区人均拥有商业面积0.390.170.160.150.180.240.470.29沈阳市目前人均优质商业面积为0.39平方米，是杭州的2倍多，仅低于北京的人均0.47平方米据统计，未来沈阳的商业市场将会有约375万平方米的商场投入市场，加上已经存在的近200多万平方米的面积，总共未来会有600万平方米的供应市场，按照沈阳的人口数量和人均商业面积来测算，未来五年，沈阳可吸纳的商业面积大概只有415万平方米。国内一二线城

9、市中，沈阳现有的人均优质商业面积偏高未来五年内，沈阳商业供应将大增，超过理论吸纳量沈阳商业体量偏高，近几年供应量暴增，市场风险逐年升高商业格局典型起步发展商圈参考北站商圈 火车/汽车站；金融商贸/商务办公区金廊商业带 城市发展中心地段，政府强力打造华府天地：除餐饮和娱乐外，其他业态经营情况非常差，有大量的空置面积百联购物中心：除餐饮和娱乐外，其他业态经营情况较差，有较多空置面积在沈阳经营3年的西武百货，因经营不佳于2010年9月撤出金廊现有91万商业体量，已知未来入市商业体量超过130万，竞争加剧新兴商圈发展需经历较长培育期/ 餐饮、娱乐业态存活率相对较高，零售百货经营压力大主题特色化是沈阳集

10、中式商业发展出路商业格局由于华府天地目前经营情况非常差，有大量的空置面积，因此北站商圈的空置业态占到了38%；除了服装服饰业态以外，北站商圈还有很多的餐饮类商家。北站商圈拥有购物中心华府天地，因此区域内的购物中心类型占到了65.6%；除了购物中心类型外，北站商圈还拥有百货公司、超市大卖场和底商配套商业等商业类型。北站商圈拥有大型购物中心项目华府天地；但除了餐饮和娱乐业态外，其他商家目前经营情况较差，有大量的空置面积。北站商圈商业格局序号项目名称开业时间商业类型商业面积（）档次代表品牌1家乐福北站店1999超市大卖场20，000大众N/A2卓展百货2006百货公司91，000高档LV、GUCCL

11、、CELIN、LOEWE、GIVESHAWKES、BAILY3光达大厦2007底商配套商业15，000中档N/A4华府天地购物中心一期2008购物中心240，000中档偏高华臣影院、金钱豹国际美食、Sephora、一茶一坐、罕王0101流行馆合计366，000北站商圈现有商业供应为36.6万平米北站并不是传统成熟商圈，不如中街和太原街辐射范围广，且拥有海量目的性消费群体，其发展更多依托于区域内商务办公物业的发展。商业格局项目名称开业时间商业类型商业面积档次代表品牌1、卓展购物2006百货公司9.1中高LV、GUCCI、CELIN、LOEWE、GIVES&HAWKES、BAILY2、西武百货20

12、07百货公司1.5高端LV、Salvatore Ferragamo、Versace、Paul&Shark3、华联五里河购物中心2009百货公司5中档富贵鸟、千百度、大台北、达芙妮、ONLY、杰克琼斯、马克华菲、吉野家4、世茂百货2010百货公司4.6中档耐克、爱丽思家居、创声KTV5、华府天地2008购物中心24中高华臣影院、金钱豹国际美食、Sephora、一茶一坐、罕王0101流行馆6、百联购物中心2008购物中心11中档家乐福、KFC、麦当劳、新东北影城、屈臣氏、维沙曼、爱慕、艾格Jack&Jones、一茶一坐、中体倍力7、泛华商业广场2009购物中心11.2中档沃尔玛、金逸影城、奇迹健身

13、、苏宁电器8、亿丰时代广场2010购物中心16中档乐购、居然之家、嘉禾影城、KFC9、沈阳茂业天地2010.12购物中心9中高星美影院百货购物中心沈阳发展最快、最有影响力的商业地带，商业项目尤其是城市综合体高度集中，现有商业约91万金廊商业带商业格局百货购物中心商业街综合体未定商业金廊商业未来供应项目名称商业类型面积开业时间卓越购物中心购物中心3.52011兴隆大都会购物中心7.52011华润万象城购物中心24.2011新华国际金融中心购物中心3.92011沈阳中汇广场购物中心62011群升沈阳新天地一期购物中心82011沈阳乐天世界购物中心21.52012恒隆国际广场购物中心8.12012世

14、纪华丰文化广场购物中心11.72012亿丰时代广场二期购物中心142012瑞宝国际花园购物中心购物中心/2012群升沈阳新天地二期购物中心/2012沈阳新世界国际会展中心购物中心142013新华金融中心二期购物中心4.12013华府天地二期购物中心3/金廊商业未来供应项目名称商业类型面积开业时间裕景广场购物中心/远东集团金廊项目购物中心/维信集团夏宫项目购物中心/沈阳嘉里中心购物中心/世贸五里河项目购物中心/泛华商业广场二期购物中心/中汇广场二期购物中心/恒大金廊项目购物中心/保利金廊商业项目购物中心/沈阳国际金融中心购物中心/沈阳环球国际大厦购物中心/东北世贸广场购物中心/首创国际城购物中心

15、62012五里河新天地购物中心/盛花苑四期购物中心/2013年年底，预计金廊商业供应量不低于130万方，加之91万方量，区域供应将会超过220万方。商业格局位于金廊的百联购物中心的体量达到了11万平，引进的品牌以中档为主，由于自身动线、项目周边交通情况和管理的问题，目前除了餐饮和娱乐业态外，其他业态经营情况较差，有较多的空置面积；位于于洪的吉利街商业街主要满足周边居民的日常消费需求；位于东陵区的阳光新生活广场是一个社区型购物中心，引进了沃尔玛、苏宁电器、星美影院等主力店进驻，满足了周边人群的日常购物需求；位于浑南地区的泛华商业广场一期和亿丰时代广场一期两个项目商业体量都比较大，两个项目分别引进

16、了沃尔玛、乐购、居然之家、苏宁电器、金逸影城、嘉禾影城等主力商家进驻，满足了浑南地区消费者的日常购物需求；核心商圈以外的大体量商业供应 按区域划分商业格局三好街 同北京的中关村一样,以经营电子和IT产品为主，百脑汇、赛博数码广场等众多国内知名的电子卖场都已进驻，是中国十大特色商业街；五爱市场 是中国北方最大的小商品集散地，也是中国北部地区最具影响的消费品国际贸易周转中心，作为针纺、服装及辅料、小家电、小百货、洗涤化妆品等的中国北部地区集散地，年交易额超过30亿美元；九路家具城 现已成为集装饰建材，家具灯具、五金机电、油漆涂料、橱柜洁具等为一体的大市场，零售、批发、配送一条龙，市场辐射东三省、内

17、蒙古、山东、河北等20多个地区；西塔 是东三省朝鲜族自治州、县以外的最大民族聚集区，西塔商业街是集餐饮业、文化娱乐和朝鲜族特色商业为主的民族风情区，是沈阳真正的“不夜城”，被誉为“北方小汉城”；南塔鞋城 是除中街、太原街、五爱以外的又一条著名商业街，是全国最大的鞋类商品专业批发市场之一；北二路和东陵路 汇集了众多的国内外汽车品牌展厅，吸引了全市和周边城市消费者前来买车。商业格局核心商圈以外的大体量商业供应 按业态划分序号项目名称万项目产品1同方联合 250建设超五星级酒店、写字楼、酒店式公寓等2港丰 160建设商业综合体及住宅3万达 240建设包括商场、酒店等在内的万达广场 4月星集团 240

18、月星家具、建材5金道奥特莱斯 342建设奥特莱斯项目、IMAX影院等 6鹏欣 100建设商业综合体及住宅 7富邦 90建设酒店式公寓、超市等 8宝龙 55建设主题娱乐中心、商业街等 9名仕财富中心 15建设商业地产、写字楼等 月星家居城万达商业广场公寓、写字楼五星酒店商业综合体5A写字楼五星酒店奥特莱斯IMAX影城主题娱乐中心商业街商业综合体住宅进一步观察浑南商业市场未来沈阳新中心，沈阳南站将成为新的商业枢纽，短期爆发式供应加剧市场竞争商业格局进一步观察浑南商业市场浑南新城重点项目：新沈阳南站沈阳新南站坐落于沈阳市大浑南建设核心区东陵区白塔街道，总建筑面积30万平方米，其中站房建筑面积10万平

19、，规模为12台22线。沈阳新南站建成后，将是东北最大的铁路客运中心。新沈阳南站规划图新沈阳南站地上分为三层，地下分为三层。地上三层分别为：地面广场、站台和共享候车大厅。地下三层分别为：地下14米综合换乘站、地下20米地下停车场、地下26米地铁站台。工程已于2010年9月3日全面启动，计划于2013年6月末竣工，总工期为三年。预计近期2020年发送旅客1772万人/年，而这一客流数量将可与国内几个最大的车站相媲美；远期2030年发送旅客4054万人/年，日均客流量122175人，高峰小时客流量12828人，客流聚集峰值9000人。交通优势两条路可从市中心通南站1.青年大街跨浑河沈苏快速干道沈阳体

20、育大学新校区沈阳南站需时3040分钟2.青年大街跨浑河穿过开发区走沈营西路进入白塔街道沈阳南站 需时2025分钟新沈阳南站位置图新沈阳南站建设图商业格局进一步观察浑南商业市场依托高铁优势，商业价值潜力惊人坐落于浑南新城地区的新沈阳南站，利用高铁站区域可达性高的优势和综合换乘通达度大的优势，将打造大型购物、商业金融、餐饮娱乐等为一体的区域级商业服务中心。同时，紧邻新沈阳南站西广场，依托高铁南站站点的全面开发，将核心区打造为商务办公区和高端商业街区，外围打造商业居住综合SOHO社区。沈阳南站商业片区商业格局沈阳商业格局结论目前城市各个商圈行业齐备，客群认可度较高，处于稳定发展阶段；各个商业项目业态

21、重合度较高，且基本都为租赁形式对外招商；沈阳商业项目目前供应量过大，竞争趋于白热化，泡沫风险累积；新兴商圈发展时间较短，客群认知度较低，必须经历长时间培育；浙江义乌国际商贸城浙江绍兴中国轻纺城江苏南京新伊汽配商城陕西西安大明国际汽配城上海上海国际机电五金城广东深圳华强北电子市场辽宁沈阳五爱服装批发市场山东临沂市临沂批发城广东深圳南方中药港广东深圳平湖华南城浙江 嘉善国际农商城广东黄沙谊园文具市场广东深圳水贝国际珠宝交易中心辽宁铁岭东北物流城上海九星市场日用及小商品电子数码通讯交通汽配纺织服装鞋帽农、林、牧、副、渔产品市场办公、文教、艺术、出版市场机电设备、工程机械五金机电化工原料药材、医药设备

22、珠宝首饰及工艺品专业市场方向与所在城市产业结构息息相关，业态分类非常齐全家具建材专业市场大类小类第一类农、林、牧、副、渔产品市场水果批发市场 / 茶叶批发市场 / 花卉批发市场 / 水产品批发市场 / 农副加工产品、土产食品综合批发市场 / 绿化苗木、种苗批发市场 / 种子批发市场 / 动物皮毛加工、皮毛制品交易市场 / 农药、化肥批发市场 / 农机市场 / 养殖饲料、禽药、兽药批发市场 / 副食、烹饪调料批发市场 / 粮油批发市场第二类纺织服饰鞋帽、家居日用小商品市场服装批发市场 / 酒店用品批发市场 / 日用小百货商品市场 / 家用厨具、锅碗瓢盆餐具用品批发市场 / 鞋帽服饰钟表批发市场

23、/ 家居装饰工艺品、寝具批发市场 / 日化用品批发市场 / 服装辅料批发、制衣配套原料批发市场 / 皮草批发市场/美容美发用品批发市场第三类交通设备、汽车摩托、配件市场汽配用品批发市场 / 单车、电动单车、电瓶驱动车市场 / 摩托车批发市场/汽车市场/二手汽车市场 / 二手摩托车市场第四类电子、家电、电脑市场IT数码产品批发市场 / 电脑城 / 家电市场 / 电脑软件耗材批发市场 / 电子原器件批发市场 / 二手电器市场 /手机市场第五类办公、文教、体育娱乐、艺术、出版市场工艺品、文化礼品用品批发市场 / 办公用品批发市场 / 图书批发市场 / 电子音像制品批发市场 /古董、收藏品、艺术品交易

24、市场 /科研、教育仪表、器皿、设备批发市场 / 印刷出版纸张油墨批发市场/体育用品、健身器械市场/户外旅游、运动用品批发市场 第六类生产包装设备、机电、工程机械市场工业生产、包装、灌装机械市场 / 建筑、工程施工机械市场 / 五金机电批发市场第七类五金、装饰、建材、电工配件市场装饰建材综合批发市场 / 家具市场 / 五金批发市场 / 基础建筑、防水材料批发市场 / 厨卫洁具批发市场 / 钢材批发市场 / 板材、线材、及装饰竹木制品专业批发市场 / 照明灯具、电工配件、电工工具批发市场/楼宇设施市场第八类化工、工业原材料市场 塑料批发市场 / 化工原料、试剂批发市场第九类药材、医疗设备、卫生用品

25、市场 中药材、民族药材批发市场 / 医疗器械批发市场 / 中成药、保健品批发市场第十类精致工艺品、珠宝首饰、礼品批发市场精致工艺品、礼品、饰品批发市场 / 珠宝、金银首饰市场专业市场十大分类专业市场总体布局沈阳专业市场基本布局在绕城高速以内；高速外围主要布局承租能力差、影响区域环境的原材料市场。二环以内集中了大部分项目。沈阳专业市场分布大东区铁西区皇姑区浑南新区于洪新城于洪区金廊大东区和平区铁西区皇姑区浑南新区于洪区一环路金廊沈河区一环路西部汽配城三好街（IT、电脑）五爱市场东北文化用品批发市场九路家具城南塔鞋城陶瓷城果品、水产批发市场红旗石材城塔湾钢材不锈钢汽配城新北方装饰材料专业市场日本、

26、俄罗斯、韩国、美国、朝鲜是东北地区外贸的主要市场，日本为东北地区第一大贸易伙伴。东北地区发展对外贸易具有多种优势和难得的机遇，将为对外开放打开巨大空间，有可能成为继珠江三角、长江三角和环渤海地区之后国内第四个经济发达区。省份主要进口产品主要出口产品东北亚外贸主要市场辽宁省机电产品和原油机电产品、建材产品、服装、钢材和成品油等日本、韩国、蒙古吉林省进口产品比较单一，对汽车产业的依赖性强低附加值的、劳动密集型产品为主，主要商品是玉米和服装朝鲜黑龙江省服装、鞋类、机电产品和纺织品资源性和战略性物资为主，主要包括机电产品、原木、原油、纸浆和肥料俄罗斯东北三省进出口产品需求分析东北出口商品主要是机电、建

27、材、服装和钢材；进口商品主要是机电和原油。其中，辽宁省主要出口机电、建材、服装、钢材和成品油等。专业市场沈阳外贸出口产品集中于机电、建材、高新技术、服装、纺织品、农产品等。其中建材市场外贸出口情况较好。主要进口产品主要出口产品沈阳机电产品、建材产品、电子元器件、农产品等机电、建材、高新技术、服装及衣着、纺织品、农产品、珍藏品、电子数码、汽车配件等专业市场筛选出5大类专业市场进行优中选优依据：产业成熟+外贸热点专业市场纺织服装鞋帽类电子数码类汽配类五金机电类家居建材类1234765五爱商圈南塔商圈沈阳五爱服装市场五爱市场床品布艺箱包鞋帽城五爱内衣袜子城海城西柳服装市场辽宁佟二堡旺鼎皮革市场910

28、1234765纺织服装鞋帽类沈阳的五爱、南塔商圈，市民认知度最高，立足沈阳辐射东三省；鞍山、灯塔等市也有若干特色市场。沈阳南塔中国鞋城沈阳金马鞋城沈阳润达鞋城沈阳国际鞋城五爱商圈南塔商圈鞍山市：辽阳市：五爱商圈：以五爱服装市场等为代表，形成服装纺织品类专业市场集中区南塔商圈：以中国鞋城等为代表，形成鞋类为主的专业性批发零售市场 沈阳城区图8国际纺织服装城8铁西商圈：专业市场辽宁省大型服装纺织鞋类专业市场基本信息汇总表商业区位项目名称开业年份商业规模（万平米）经营业态商业租金（元/平米.天）经营者终端客群空置率沈阳市沈阳市五爱商圈五爱服装市场199712.7各类服装10至18品牌代理和南方商户沈

29、阳，东三省小于2%五爱市场床品布艺箱包鞋帽城 200510.5布匹鞋帽、床上用品10至16品牌代理和南方商户沈阳，东三省小于2%五爱内衣袜子城2005内衣裤、泳装、床品10至16品牌代理和南方商户沈阳，东三省小于2%沈阳市铁西商圈国际纺织服装城201024各类服装，布匹招租招租招租招租沈阳市南塔商圈南塔中国鞋城19897.8中低档鞋类3各地商户沈阳，东三省小于5%南塔金马鞋城19943中高档鞋类3至4品牌代理，各地商户沈阳，东三省小于2%润达鞋城20094中高档鞋类3.7品牌代理，各地商户沈阳，东三省小于30%南塔国际鞋城20099.4中高档鞋类6.7品牌代理，各地商户沈阳，东三省小于5%鞍山

30、鞍山市海城西柳服装市场199527.5服装15品牌代理和南方商户海城，辽宁，东三省小于15%辽阳市辽阳市辽宁佟二堡旺鼎皮革皮草大市场一期20109皮革-东北商户东三省小于8%纺织服装鞋帽类辽宁服装市场规模在10至25万方之间，租金在10-18元/平/天，鞋帽类市场规模在5到10万方之间，租金在3-7元/平/天，大部分市场入驻率较高，空置在5%以下专业市场纺织服装鞋帽类在成衣成鞋方面沈阳及周边城市已经形成强大的供应，市场竞争较为激烈，机会较小，不建议做此业态。市场需求（现有购买力状态下）市场供应（专业市场）沈阳服装鞋帽纺织品批发市场近年增长迅速，2008年受金融危机影响较大，交易额下跌在成衣成鞋

31、方面沈阳及周边城市已经形成强大的供应，但在服装鞋帽原材料供应上存在一定的市场空缺，项目后期可考虑在错位竞争的前提下，适当发展服装鞋帽原材料供应专业市场服装鞋帽纺织品批发年交易额单位：万元规模：服装纺织类80万m2（五爱+铁西+鞍山+辽阳）；鞋类25万m2（南塔）业态：以成衣、成鞋批发为主，在服装鞋帽原材料的供应上存在空缺经营状况：五爱、南塔商圈商贸氛围已经形成，辐射力强专业市场123476589赛博数码（诚大店）赛博数码东软电脑城百脑汇华强电子世界诚大数码国际广场5三好街商圈沈阳三好商圈抚顺电子城溪林电脑城丹东华美科技大厦抚顺市：本溪市：丹东市：电子数码类三好街商圈是东北最具影响力的电子数码类

32、商圈，辐射能级可达整个辽宁省乃至东北三省。三好街商圈：以百脑汇等主力商场为代表形成东北规模最大的电子数码市场群。周边城市电子数码市场规模小，辐射能力弱，只能满足当地部分市场需求。三好商圈电子数码主力市场分布专业市场项目名称商业区位商业规模经营业态商业租金（元/平米/天）终端客群经营方式空置率（平米）沈阳三好街商圈赛博数码（诚大店）三好街东侧，近永安巷6000数码网络、耗材14东三省批零兼顾10%赛博数码三好街西侧，近永安巷12000数码、办公、维修中心14东三省批零兼顾2%东软电脑城三好街西侧，文萃路北12000数码、软件、监控、批零中心、维修中心13. 5东三省、内蒙赤峰批零兼顾5%百脑汇三

33、好街西侧，文萃路交叉口15000数码通讯、软件、耗材、美食、13东三省批零兼顾2%华强电子世界三好街西侧，文萃路南50000通讯数码、安防器材、电子元器件13批零兼顾招商中20%诚大数码国际广场文萃路北侧，三好街交叉口100000数码通讯、书城、美食休闲19批零兼顾招商中40%抚顺抚顺电子城商业中心新抚区解放三路旁13800大家电、小家电和电脑数码8抚顺批零兼顾10%本溪溪林电脑城永丰步行街2000装机、板卡、电脑周边-本溪批零兼顾-丹东华美科技大厦元宝区锦山大街17000电子通讯、品牌电脑、数码产品、电脑周边、DIY、二手及维修5.8丹东、朝鲜批零兼顾5%电子数码类三好街商场总体量超过20万

34、方，租金约13至14元/平/天，零售为主兼顾批发，空置率较低，经营良好 VS其他城市市场规模都不超过2万平，只能满足当地市场需求辽宁省电子数码专业市场基本情况汇总表专业市场电子数码类沈阳电子数码产品成交活跃，增长快速，但短期内难以撼动三好商圈的强势地位，不建议本案介入该类市场。市场需求（现有购买力状态下）市场供应（专业市场）沈阳电子数码类消费交易额近年增长较快，并没有受到金融危机的过多冲击即便是2008年在金融危机的影响下，沈阳市电子数码批发量仍然取得超过100%的增长率，可见其强势增长，但三好商圈经过多年的发展后已成为东北最大的电子数码类专业市场集聚地，在东北三省都具有较强的影响力，项目不建

35、议做此类专业市场。规模：三好商圈总建筑面积超过50万方业态：电子数码产品批发零售经营状况：三好商圈是东北最大的电子数码类商圈，空置率低，新建项目也倾向于在此布局三好街商圈在沈阳乃至辽宁的地位非常坚固，电子数码类专业市场在此集中选址的要求明显，但这里的市场主要针对的是终端消费者电子数码类批发金额单位：万元专业市场沈阳汽车配件中心市场123465汽配类辽宁汽配市场集中在沈阳市，沈阳市汽配市场则呈现分散布局的特点，相对集中在铁西区，铁西区北二路是以4S店为核心的汽车产业带。铁西区和平区：于洪区：东北机动车配件批发市场国瑞汽车汽配博览中心瑞盛国际汽配城鑫丰国际汽配城西部汽配城大东区：125634北二路

36、汽车产业带专业市场项目名称商业区位开业年份商业规模（平米）经营业态商业租金（元/平米.天）实现售价（元/平米）终端客群经营方式空置率沈阳沈阳汽车配件中心市场和平区南京街199542000进口汽车配件，国产名牌轿车零配件3.5-4.5辽宁为主批零兼顾10%东北机动车配件批发市场于洪区昆山西路与大二环的交界处200077000大车配件、油料、辐料、汽保工具1.0-1.4东三省批零兼顾2%沈阳西部汽配城沈阳西南主入口沈辽路与肇工街交会处 200368000汽车零配件，汽修，汽车用品、整车销售 4.2-5.2东三省批零兼顾2%国瑞汽车汽配博览中心大东区东北大马路2009400000（含规划住宅、商业配

37、套）汽车零配件，汽修，汽车用品、整车销售第一年免租0.66500东三省批零兼顾50%瑞盛国际汽配城铁西区北二路汽车产业中心2008230000重型、轻型卡车配件销售、小轿车配件、装潢、油漆0.6-0.95800东三省批零兼顾70%鑫丰国际汽配城铁西区北二路与云峰街200842000汽配零部件0.6-1.0沈阳为主批零兼顾70%汽配类沈阳汽配市场经营状况两极分化，03年以前开业的市场经营状况良好，空置率低；08年之后开业的市场空置率极高，租金不断下滑，北二路虽然是汽车产业带，但汽配市场经营惨淡。专业市场汽配类沈阳前期汽配行业增长态势良好，租金较高；但目前沈阳已开业的汽配市场存量很大，空置率很高，

38、建议本案不涉足汽配市场。市场需求（现有购买力状态下）市场供应（专业市场）汽配市场由于近期大体量项目相继推出，市场尚有一定存量未消化规模：沈阳市总体规模60万左右，新兴市场体量大，达20万方以上业态：汽配件及汽车用品零售批发经营状况：原有市场经营状况良好，但新兴市场即使有租金优惠吸引，空置率依然在70%左右单位：万元沈阳汽配市场交易额变化沈阳市汽配行业三足鼎立的格局明晰，新兴市场的发展将借助北二路汽车产业带和大东区汽车产业基础的联动发展专业市场沈阳龙之梦小商品大世界沈阳南二批发市场12龙之梦小商品大世界：原中街小商品大世界搬迁至龙之梦，其原业主80%选择跟随搬迁，是目前沈阳日用及小商品类辐射范围

39、最广、影响力最大的专业市场；沈阳南二批发市场：沈阳老牌食品类专业市场，是现阶段沈阳小食品类产品批发聚集地。专业市场沈阳城区图12项目名称开业年份商业规模（万平米）经营业态商业租金（元/平米.天）经营者终端客群空置率沈阳龙之梦小商品大世界2012办公用品、文具用品、体育用品、儿童玩具、婴童服饰、礼品、饰品、日用杂品、洗涤、电料、针织、食品 4至8批发零售兼顾沈阳约10%沈阳南二小食品批发市场19782.4小食品、调料、干果等10至15 批发为主，兼零售沈阳，东三省小于1%日用及小商品类日用及小商品类专业市场在沈虽有一定市场空白，但由于五爱、南塔及众多大型超市的存在，市场空间有限；而且对地理位置要

40、求较高，所以不建议做此业态1423沈阳五金机电城沈阳南湖五金工具市场五金机电类辽宁省五金机电市场数量不多，布局分散，在沈阳市及周边城市均有若干市场，沈阳市内集中在铁西区、和平区。和平区沈阳东北机电五金城西顺城五金交电市场铁西区：沈河区：1423专业市场42项目名称商业区位商业规模（平米）经营业态商业租金（元/平米.天）终端客群经营方式空置率沈阳沈阳五金机电城 和平区太原街商业中心区域 59000 电动工具、机电机械；五金、电工电料、电热元件、仪器仪表、眼镜7.5-12辽宁省为主批零兼顾2%沈阳东北机电五金城 铁西区腾飞二街350000暖通器材、五金机电、天河五金超市、不锈钢洁具、防盗门、钢材建

41、材、展销中心1.3东三省批零兼顾5%西顺城五金交电市场沈河区团结路11000五金电料、建筑材料、厨卫用品、电动工具、水暖配件、电动工具修理1.4-1.7沈阳客群为主批零兼顾25%沈阳南湖五金工具市场 和平区文化路 11000五金工具、机电设备、通用配件、水暖建材 7.4-11沈阳客群为主批零兼顾10%新民农机市场 新民市（县级市 ）260000拖拉机、挖掘机、起重机、柴油机、农机具运输汽车、三轮运输车及专用工程机械东三省中转、批发、加工10%五金机电类铁西区与和平区五金机电市场在经营具有明显优势，空置率较低，和平区租金处于最高水平，而铁西区在规模上占有绝对优势。专业市场五金机电类沈阳装备制造业

42、强大产业基础的支撑下，市场前景良好市场需求（现有购买力状态下）市场供应（专业市场）由于经济危机的影响，沈阳五金机电市场的交易额在2008年大幅下降，随着经济复苏，市场将继续繁荣。规模：沈阳市区总体规模45万左右，铁西区占了75%，其他市场规模不一，普遍较小。新民农机市场是东北最大的农机市场业态：五金机电批发零售经营状况：沈阳市五金机电市场经营状况较好，空置率较低，和平区租金高出其他市场数倍单位：万元沈阳五金机电市场交易额变化情况沈阳市装备制造业强大的产业基础是其五金机电专业市场发展的有力支撑，从现有市场看，除铁西区市场规模较大外，其他市场规模都不大，尚有发展空间专业市场12347658家居建材

43、类主要分布在铁西区、大东区及于洪区，各专业市场以区域中心为原点辐射范围较大，但规模不一；受房地产开发大潮影响，发展周期性明显。910铁西区北二路商圈沈阳红星美凯龙家具城沈阳宜家家居 铁西区九路商圈大东区陶瓷城12347658109大东区陶瓷城九路商圈北二路商圈铁西区1214111311121314新塔湾钢材市场红旗石材城北方不锈钢市场沈阳竹木中心批发市场大东区于洪区沈阳中国家具城沈阳领袖家居沈阳中国家具城橱柜门业精品城沈阳中国家具城陶林居陶瓷地板购物广场沈阳中国家具城油漆涂料市场沈阳兴顺灯具城东北陶瓷城陶瓷大世界专业市场沈阳城市化率达到70%，目前仍处在快速提升当中城市建设快速发展是家居建材市

44、场的最有力支撑城市化存在三个阶段的发展规律；沈阳城市化达到70%左右，处在加速城市化阶段。家居建材类20406080100城市化率（%）城市化发展的阶段性规律沈阳城市化率70%1231起始阶段：20%30%2加速阶段：30%80%3停滞阶段：80%以上城市房地产市场景气，市场上已经积累了大量的在建及竣工房屋，未来对家居建材材料的需求较大。家居建材类家居建材市场消费者目的性强，一般不在市中心布局，在现有市场租金压力下，加之房地产开发由市区向外围扩散的趋势，家居建材市场具有向郊区外溢的需要。市场需求（现有购买力状态下）市场供应（专业市场）沈阳家具建材市场交易额（购买力）快速上升。由于大规模的房地产开发和居民对家居建材质量提高。未来仍然会保持增长