房地产估价师2017年北京《案例与分析》：估价作业方案考试真题

1、2017年北京房地产估价师案例与分析：估价作业方案模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、根据中中华人民民共和国国刑法规规定，违违反土地地管理法法规，非非法占用用耕地、林林地等农农用地，改改变被占占用土地地用途，数数量较大大，造成成耕地、林林地等农农用地大大量毁坏坏的，处处_年以以下有期期徒刑或或者拘役役，并处处或者单单处罚金金。 AA一 BB三 CC五 DD七 2、在下列列定价方方法中，需需要使用用损益平平衡图的的是_。 A目目标定价价法 BB价值值定价法法 C挑挑战定价

2、价法 DD成本本加成定定阶法3、在房地地产开发发项目投投资估算算中，土土地费用用不包括括。 AA：出让让地价款款 B：前前期工程程费 CC：土地地转让费费 D：土土地租用用费 EE：借款款合同 4、运用假假设开发发法评估估时，开开发完成成后的价价值不适适用求取取。 AA：市场场法 BB：成本本法 CC：收益益法 DD：长期期趋势法法 E：工工业用地地的监测测点评估估价格5、关于房房地产位位置固定定性的说说法，错错误的是是。 AA：房地地产位置置固定性性决定了了房地产产市场是是一个地地区性市市场 BB：房地地产位置置固定性性意味着着房地产产的社会会经济位位置也固固定不变变 C：房房地产位位置固定

3、定性决定定了任何何一宗房房地产只只能就地地开发、利利用或消消费 DD：房屋屋平移技技术不能能完全改改变房地地产位置置固定这这一特性性 E：工工业用地地的监测测点评估估价格 6、下列关关于质权权特征的的表述中中，错误误的是。 A：质权是一种担保物权 B：质权的标的物只能是不动产权利 C：质权需转移质物的占有 D：质权是就质物优先受偿的权利 E：执行层的组织协调 7、城镇镇国有土土地使用用权出让让和转让让暂行条条例规规定，居居住用地地的出让让最高年年限为年年。 AA：40 BB：50 CC：60 DD：70 EE：执行行层的组组织协调调 8、若名义义利率为为10%，通货货膨胀率率为4%，则实实际利

4、率率为。(20009年试试题) A：5.777% B：6.000% C：10.00% D：14.40% E：借借款合同同 9、居住用用途房地地产的位位置优劣劣，主要要是看和和安宁程程度。 A：周周围环境境状况 B：繁繁华程度度 C：临临街状况况 D：附附近是否否有矿产产资源 E：工工业用地地的监测测点评估估价格 10、某宗宗土地面面积为3300mm2，其其上附有有建筑物物，该建建筑物的的建筑面面积为2250mm2，外外观及设设备均已已陈旧过过时需拆拆除重建建，估计计拆除清清理费为为3000元/m22，残值值50元/m22。若市市场上同同类空地地单价为为15000元/m22，则该该附有建建筑物土

5、土地总价价为_。 A31.25万万元 BB38.75万万元 CC37.5万元元 D43.5万元元11、定位于于最大的的细分市市场的营营销方式式是_。 A无无差异性性营销 B差差异性营营销 CC定制制性营销销 D集集中性营营销 12、被保保险人之之间体现现的是关关系，表表现在一一定时期期内少数数被保险险人遭受受的损失失实际上上由全体体被保险险人来分分担。 A：商商品交易易 B：互互助合作作 C：平平均分配配 D：共共同承担担 E：执执行层的的组织协协调 13、下列列不属于于我国信信托机构构开办的的业务是是。 AA：信托托业务 B：委委托业务务 C：代代营业务务 D：外外汇业务务 E：执执行层的的

6、组织协协调14、是由由出票人人签发，委委托付款款人在见见票时或或在指定定日期无无条件支支付确定定的金额额给收款款人或者者持票人人的票据据。 AA：本票票 B：汇汇票 CC：支票票 D：银银行券 E：执执行层的的组织协协调 15、利率率和通货货膨胀，属属于房地地产市场场运行环环境中的的_因素素。 AA社会会环境 B政政治环境境 C经经济环境境 D金金融环境境 16、城城市房屋屋拆迁管管理条例例规定定，拆除除房屋，必必须经公公证机关关公证。 A：共有 B：抵押 C：出租 D：代管 E：房地产估价机构必须加盖公章 17、某城城市20000年年和20005年年普通商商品房的的平均价价格分别别是3550

7、0元元/m22和48000元/m22，采用用平均发发展速度度法预测测20008年的的价格最最接近于于_元/m22。 A48000 BB51224 CC58000 DD71224 18、下面面说法正正确的是是（）。 A房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构 B委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人 C依法从事房地产估价活动必需受到行政区域、行业限制 D房地产估价报告应由估价师个人出具 19、房地地产开发发企业在在领取营营业执照照后的_日内内，应当当到登记记机关所所在地房房地产开开发主管管部门备备案。 A15 BB30 CC60 DD90 20、某房房地产的的土地取取得成本本为10000万万

8、元，开开发成本本为30000万万元，管管理费用用为2000万元元，销售售费用为为3000万元，开开发利润润为5000万元元，则该该房地产产的投资资利润率率为。 A：10.0 B：11.1 C：11.9 D：12.5 E：工工业用地地的监测测点评估估价格 21、对于于出售的的房地产产，采用用假设开开发法估估算开发发完成后后的房地地产价值值时，根根据待估估宗地的的最佳开开发利用用方式和和当地房房地产市市场现状状及未来来变化趋趋势，可可以采用用和长期期趋势法法相结合合进行估估算【2003年考题】 A：比较法 B：收益法 C：成本法 D：路线价法 E：工业用地的监测点评估价格 22、某家家房地产产企业

9、获获得贷款款1 0000万万元，期期限为22年，年年利率为为12，若若借贷双双方约定定按季度度付息，则则房地产产企业每每次为该该笔贷款款支付的的利息总总额是万万元。 A：1200 B：2000 C：2200 D：2400 E：借借款合同同23、某房房地产投投资项目目的总投投资为550000万元，其其中投资资者投入入的权益益资本为为20000万元元，经营营期内的的年平均均利润总总额为6600万万元，年年平均税税后利润润为4880万元元，则该该投资项项目的资资本金利利润率为为（）。 A12% B20% C24% D30% 24、下列列关于征征收土地地的表述述中，正正确的是是_。 A土土地补偿偿费均

10、为为该土地地被征收收前三年年平均年年产值的的6至10倍 B安安置补助助费只能能发放给给安置单单位 CC并非非所有的的征地都都要支付付青苗补补偿费 D只只有所征征土地连连续三年年以上常常年种菜菜，才须须缴纳新新菜地开开发建设设基金25、某在在建工程程土地使使用权年年限400年，自自取得土土地使用用权之日日起开工工，预计计建成后后的建筑筑面积为为150000，年净净收益为为4800万元，自自开工到到建成的的开发期期为3年，估估计该项项目至建建成还需需1.55年，已已知报酬酬率为88，折折现率为为12，该该项目开开发完成成后的房房地产现现值为万万元。 A：40223.004 BB：40774.110

11、 CC：47668.550 DD：56552.009 EE：工业业用地的的监测点点评估价价格二、多项选选择题（共共25题，每每题2分，每每题的备备选项中中，有22个或2个以上上符合题题意，至至少有11个错项项。错选选，本题题不得分分；少选选，所选选的每个个选项得得 0.5 分分） 1、某居民民楼总建建筑面积积为50000mm2，房房地总价价值为110000万元，其其中土地地总价值值为5000万元元。某人人拥有该该居民楼楼的一套套单元式式住宅，建建筑面积积为1550m22，房地地总价值值为355万元。若若按照土土地价值值进行分分摊，该该人占有有的土地地份额为为_。 A3% BB3.55% CC7

12、% DD4% 2、下列关关于房地地产中介介服务收收费，表表述错误误的是。 A：按照服务形式，房地产咨询收费分为口头咨询费和书面咨询费 B：房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按一月至三月成交租金额标准，由双方协商一次性收取 C：房地产估价采用差额定率累进计费 D：房地产估价采用差额定率累退计费 E：实行独家代理的由双方协商，但房屋买卖代理收费最高不超过成交价格的053、下列关关于零售售商业物物业租金金的表述述中，错错误的是是（）。 A设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业 B知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长 C百分比租

13、金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分 D营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高 4、在存货货、有价价证券等等资产的的市价低低于成本本时，相相应地减减记资产产的账面面价值，并并将减记记金额计计人当期期损益，体体现原则则对历史史成本原原则的修修正。 A：权权责发生生制 BB：谨慎慎 C：配配比原则则 D：划划分收益益性支出出与资本本性支出出 E：执执行层的的组织协协调5、房屋租租金可分分为_。 A成成本租金金 B商商品租金金 C土土地租金金 D经经济租金金 E市市场租金金 6、根据住住房置业业担保管管理试行行办法，下下列关于于住房置置业担保保

14、机构的的表述中中，正确确的是_。 A有有不少于于10000万元元人民币币的注册册资本 B有有一定数数量的周周转住房房 C是是非银行行性金融融机构 D可可要求借借款人提提供抵押押反担保保 7、不需任任何刺激激需求的的费用，就就可以实实现的基基本销售售量，又又称。 A：市市场潜量量 B：市市场预测测量 CC：市场场最低量量 D：市市场最高高量 EE：借款款合同 8、某房地地产投资资项目的的表面收收益率为为16%，计算算后得到到该项目目的实际际收益率率为122%，银银行的贷贷款利率率为5.44%，则在在该项目目的计算算期内，年年平均通通货膨胀胀率是（）。 A3.57% B4.00% C6.56% D

15、10.56% 9、建筑物物的物质质折旧包包括_。 A功功能衰退退 B正正常使用用的磨损损 C环环境恶化化 D意意外的破破坏损毁毁 E城城市规划划改变 10、下列列关于边边际效用用递减规规律，说说法正确确的是。 A：随着消费者在一定时间内对某种商品消费量的增加，他从每增加一单位商品的消费中所获得的效用增量呈逐渐递减的趋势 B：随着消费者在一定时间内对某种商品消费量的增加，他从每增加一单位商品的消费中所获得的效用增量呈逐渐递增的趋势 C：消费者消费后一单位商品所获得的效用增量小于他消费前一单位商品所获得的效用增量 D：若继续增加该商品的消费量，则会使边际效用为负值，从而减少总效用 E：总效用有可能

16、达到一个极大值，此时边际效用大于零11、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是_。 A企业信用等级越高，信用等级系数值越高 B贷款期限越长，期限系数值越大 C项目风险越大，风险等级系数值越大 D用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低 12、根据据国家城城市区域域环境噪噪声标准准，33类标准准适用于于。 AA：疗养养区 BB：居住住区 CC：工业业区 DD：大学学区 EE：执行行层的组组织协调调 13、城乡乡规划管管理部门门在规划划意见书书(选址)中，规规划土地地使用要要求包括括等。 A：建建筑规模模 B：公公共服务务设施 C：容容积率 D：绿绿地率 E：建建

17、设项目目与城市市道路的的距离14、城镇镇基准地地价内涵涵包括。 A：容积率 B：土地使用税 C：土地开发程度 D：土地使用年限 E：征地补偿费 15、保险险活动所所特有的的内在功功能是_。 A组组织经济济补偿 B分分散风险险 C融融通资金金 D防防灾防损损 16、位置置对于_具有有特殊的的重要性性。 AA仓库库 B工工业物业业 C商商业物业业 D物物业管理理公司 17、建筑筑材料的的力学性性质包括括等。 A：强强度 BB：塑性性 C：硬硬度 DD：密实实度 EE：耐磨磨性 18、收益益递增递递减原理理揭示的的投入产产出关系系不包括括。 AA：收益益递减规规律 BB：规模模报酬规规律 CC：利润

18、润最大化化规律 D：均均衡规律律 E：适适合规律律 19、某房房地产开开发项目目的占地地面积为为150000，规划划容积率率为3，预计计开发完完成后可可供销售售的面积积为总建建筑面积积的800%，项项目的总总固定成成本为880000万元，预预计项目目的单位位变动成成本为445000元/，假假设所有有可销售售面积能能够全部部售出，则则达到盈盈亏平衡衡的平均均销售单单价为_元/。 AA53777.778 BB62777.778 CC67222.222 DD78447.222 20、企业业同时向向几个细细分市场场销售一一种产品品时，该该企业采采用的目目标市场场选择模模式是_模式式。 AA市场场集中化化 B产产品专业业化 CC市场场专业化化 D全全面覆盖盖 21、按照照陈某的的遗嘱，其其拥有的的多处房房屋分别别由下列列承受人人承受，其其中，应应缴纳契契税的有有。(220088年试题题) A：陈陈某的儿儿子 BB：陈某某的经纪纪人 CC：陈某某的继母母 D：陈陈某的女女儿 EE：护理理陈某多多年的保保姆 22、可行行性研究究就是在在投资决决策前，对对建设项项目进行行全面的的技术经经济分析析、论证证的科学学方法。它它要求综综合研究究建设项项目的_。 A社社会的认认同性 B技技术先进进性和适适用性