房地产可行性研究(DOC 13)

1、更多免费资料下载请进： HYPERLINK / 中国最大的免费课件资料库房地产可行性研究第1操作环节：成功迈出投资第一步第2操作环节：可行性研究的误区及相应对策第3操作环环节：房房地产可可行性研研究战略略分析第4操作环环节：设设计成功功的可行行性研究究流程第5操作环环节：撰撰写出色色的可行行性研究究报告书书第6操作环环节：如如何协调调可行性性研究投投资预算算第7操作环环节：从从全局出出发进行行可行性性研究使用指南可行性性研究通通常是一一种打哪哪儿指哪哪儿的游游戏，先先射出箭箭，然后后画出靶靶心。 中国房房地产发发展的阶阶段性局局限，导导致市场场的不确确定因素素较多，项项目成 败的回回旋余地地也

2、较大大如此此也罢，最最危险的的是可行行性研究究仅仅成成为一纸纸说辞。房房地产可可行性研研究实战战操作手手册从从实用的的角度总总结了房房地产可可行性研研究的要要点与程程序，并并将之纳纳入整体体战略设设计。 第1操作环环节：成成功近出出投资第第一步1透视民民地产可可行性研研究房地产产开发项项目的可可行性研研究是在在投资决决策之前前对拟开开发的项项目进行行全面、系系统的调调查研究究和分析析，运用用科学的的技术评评价方法法，得出出一系列列评价指指标植，以以最终确确定该项项目是否否可行的的综合研研究。一般来来说，可可行性研研究是以以市场供供需为立立足点，以以资源投投入为限限度，以以科学方方法为手手段，以

3、以系列评评价指标标为结果果，它通通常要处处理两方方面的问问题：第一是要确确定项目目在技术术上能否否实施；第二是如何何才能取取得最佳佳的效益益（主要要是经济济效益）。从房地地产项目目开发的的实际情情况来看看，单从从建筑施施工技术术上讲，一一般不存存在一时时无法突突破的重重大难点点，无论论是大跨跨度桥梁梁，还是是超高层层建筑，如如上海市市的杨浦浦、南浦浦大桥，及及高达 4200米、 88层层的金茂茂大厦和和高达 4688米的东东方明珠珠塔就是是很好的的佐证。可可见，关关键在于于投资的的回报，即即能否取取得最佳佳的经济济效益，并并兼顾社社会效益益和环境境效益。2、项目投投资制胜胜第一法法宝一个房房地

4、产项项目在实实施之前前，都必必须进行行投资可可行性分分析。在在该阶段段，可行行性分析析所要解解决的波波特定项项目成功功的可能能性问题题。当然然，一个个投资方方案有成成功的可可能性，或或者说其其是可行行的，也也并不意意味着该该项目是是合适的的。般般情况下下，可行行性分析析要研究究的不仅仅仅是一一个方案案，而是是同时研研交多个个方案，有有时几个个方案都都可能是是可行的的，而且且都很可可能具有有吸引力力。要在在多个可可行方案案中优选选出最优优秀方案案，研究究人员只只能在可可行性分分析的基基础上，综综合考虑虑市场、资资金、风风险等各各方面的的问题，综综合评价价合理取取舍。可可行性研研究，至至少要能能精

5、确地地回答这这么三个个问题：a、这项目目是可行行的还是是不可行行的b、如果可可行，可可行到什什么程度度c、如果投投资，可可能遇到到的最坏坏的情况况是什么么，对此此应作什什么打算算第二操作环环节 可可行性研研究的误误区及相相应对策策1、 项目目精度标标准项 目 内内 容时间（月）费用允许误差投资机会研研究阶段段130.2%0.88%30%220%初步可行性性研究阶阶段60.25%7.5%20%110%详细可行性性研究阶阶段8160.2%1.00%10%2、 常见见误区误区一：一一个标准准的效益益分析如果你你的项目目可行性性研究报报告十分分肯定地地告诉你你将来能能赚多少少钱，而而且一定定能赚这这么

6、多钱钱，这绝绝不会是是一份实实事求是是的报告告。一份份专业而而严肃的的项目可可行性研研究报告告不可能能只是一一个效益益标准。在在可行性性研究时时，我们们遇到太太多的不不确定因因素。这这些不确确定因素素使项目目未来的的价格及及销售进进程处于于一种相相对的不不确定之之中。因因此，可可行性研研究的“效效益分析析”也不不可能是是十分确确定的，只只能是一一种合理理的预测测，而这这些预测测需要假假定的前前提，那那就是期期望值。可可行性研研究根据据不同的的期望值值给出不不同的期期望效益益预测。误区二：先先入为主主的可行行性研究究笔者曾曾考察过过十多项项失败的的大型地地产投资资，发现现其中大大部分项项目的失失

7、败都是是由一些些可预见见的因素素造成的的。这些些因素包包括：高高级别墅墅坐落在在大型工工业区内内，致使使别墅环环境被破破坏，别别墅无人人问津：在一个个离市区区测多公公里的乡乡镇开发发高层公公寓，结结果也是是无人问问津；准准备在一一个规划划失控的的农民居居住区开开发商住住小区，结结果在廉廉价“集集资房”的的冲击下下半途而而废；同同一时间间同一城城市同类类楼盘供供应量过过大致使使需求短短缺；建建设成本本远远超超过预算算造成资资金不继继；一条条新建的的高架桥桥拦腰而而过使梅梅楼商铺铺优势失失效；原原先的商商业旺地地因地铁铁建设而而大规模模地拆迁迁，成为为“被人人遗望的的角落”等等等。 在与这这些项目

8、目的发展展商交流流时，他他们对所所遇到的的困难通通常都感感叹“真真没想到到”，然然而却是是早该想想到的。再再看一看看这些项项目的“可可行性研研穷报告告”，几几乎都是是同一个个调子：引经据据典，从从各个角角度描绘绘这个项项目投资资的美好好前景，却却偏偏不不提项目目投资的的不利因因素。这这样的“可可行性研研究”，自自始至终终都是为为7证明明该项目目是可行行的，犯犯了“先先入为主主”的大大忌。*先入入为主的的可行性性研究通通常是由由以下原原因造成成的房地产产投资企企业的领领导主观观意志在在起作用用。往往往由于“长长官意志志”对课课题的影影响，课课题研究究人员担担心挑项项目的毛毛病会得得罪老板板，于是

9、是学会了了察颜观观色，一一切围绕绕领导的的意思去去论证。所所以，为为避免这这种情况况的发展展，公司司领导要要多些支支持，少少些干预预，让课课题组放放下包袱袱，按科科学的路路子去调调查、分分析。课题组组人员的的业务水水平不过过关。有有些项目目的可行行性研究究没有交交给真正正在行的的专家去去做，而而是随便便找一些些高校的的教师或或在本公公司里的的人去完完成。这这样做，使使课题组组的智力力及能力力结构很很不合理理，要指指望他们们拿出一一个真正正可信的的可行性性研究报报告是不不可能的的。有的的发展商商将可行行性研究究的课题题交给一一些建筑筑咨询机机构去做做，这些些单位的的科研实实力过得得硬，但但由于项

10、项目对他他们来说说就意味味着有生生意可做做，因而而也不太太可能保保持中立立的研究究态度，除除非发展展商事先先申明参参与可行行性研究究的单位位不能承承揽本项项目的工工程咨询询业务。有的发发展商图图省事，让让与他合合作的另另一方提提供可行行性研究究报告。这这在意向向接触的的时候是是。必要要的，但但要清楚楚的是，合合作另一一方所作作的可行行性研究究只是针针对自己己的投资资行为而而做的，并并不适合合于现在在的发展展商；有有时合作作另一方方为了争争取他人人来投资资，可能能会片面面地夸大大该项目目的投资资价值，这这样的可可行性研研究是不不可能做做到中立立外。3相应对对策a 加快专专业化及及市场培培育工作作

11、，推进进行业规规模化与与专业化化，是提提高可行行性研究究水平，确确保其精精度、深深度、控控制误差差的根本本保证。当当前市场场逐渐走走向规范范和成熟熟，日益益剧烈的的市场竞竞争成为为企业加加强可行行性研究究的外在在动力。bb 提高高从业人人员素质质。这是是控制可可行性误误差的基基本保障障。在某某种意义义上看，可可行性研研究人员员应该是是“全才才”，必必须具备备相当的的工程技技术、经经济、房房地产开开发经营营、法规规、税务务、金融融等专业业知识。c 建立可可行性研研究数据据库。当当前国内内房地产产市场透透明度还还不高，可可行性研研究人员员往往难难以收集集到完整整和准确确的市场场信息（在在香港，测测

12、量师在在分析时时，可以以从香港港土地注注册处一相当当于内地地国土房房管局，查查阅最近近成交个个案和以以往物业业的有关关资料）。信信息的缺缺失或误误差，可可能给可可行性分分析带来来巨大误误差。在在这种情情况下，可可行性分分析人员员更需要要加强对对信息的的收集、整整理工作作：通过过去粗取取精，去去伪存真真的过程程，将市市场上分分散的信信息整理理为可用用的数据据。另外外，有条条件的企企业还可可加强项项目后评评价工作作，通过过分析比比较，提提取有用用的信息息，进一一步提高高可行性性研究的的实用性性。第3操作环环节：房房地产可可行性研研究战略略分析 分析角度一一：社会会经济环环免对房房地产市市场的影影响

13、房地产产业不是是个孤立立的行业业，本书书多处强强调，将将房地产产业当作作国民经经济的喷头产产业”来来看待是是错误的的，这并并不仅仅仅是个说说法问题题，而是是一个最最基本的的认识问问题：到到底是房房地产业业带动国国民经济济的发展展还是国国民经济济的成长长带动房房地产业业的发展展？如果果把这个个问题搞搞颠倒了了，在形形势的判判断上就就会出现现根本性性的失误误。无论论政府还还是企业业都会导导致“先先人为主主”的决决策倾向向。如年年代初海海南、惠惠州、北北海等地地出现房房地产业业畸形膨膨胀，大大起大落落，都是是无视当当地国民民经济发发展情况况，主次次颠倒，没没有摆正正房地产产业的位位置所带带来的后后果

14、。 分析角角度二：当地政政府行政政行为对对市场的的影响 一一些地方方政府的的城市规规划及规规划控制制水平对对当地房房地产开开发有着着直接的的影响。众众所周知知，在城城市规划划管理比比较好的的张家港港市及江江阴市，房房地产开开发一直直处于比比较平稳稳的状态态。超前前而科学学的规划划、有效效的规模模控制、严严格的规规划管理理，使这这两个城城市的房房地产开开发避免免7盲目目的、一一窝蜂的的现象，本本着配套套一片、开开发一片片、管理理一片的的原则，这这里的小小区住宅宅市场基基本上没没有出现现供大于于求的情情况，所所有楼盘盘的预售售成绩都都很好。与与此形成成对比的的是，不不少城市市的土地地批出规规模严重

15、重失控，房房地产市市场管理理混乱，造造成地皮皮炒卖现现象严重重，商品品房供应应量过大大，市场场价格起起落过剧剧，地方方政府规规划管理理不妥，给给发展商商们带来来了很大大的风险险。 分析角度三三：街区区环境对对房地产产营销的的影响古北北新区并并非上海海闹市区区，楼价价何以如如此昂贵贵？原来来，由880年代代起率先先开发的的第一个个上海外外贸区一虹桥桥开发区区，随着着愈来愈愈多外商商人驻办办公，邻邻近的古古北新区区自然成成为外商商购买或或租赁住住宅的主主要目标标。区内内满是豪豪华住宅宅，住户户大部分分是港、台台同胞及及外国人人，所以以成为上上海唯一个名名副其实实的境外外人士居居住区。这这使古北北新

16、区享享有很高高的知名名度，并并自然形形成了一一个独特特的社交交圈及生生活社区区，区内内楼宇质质素又不不赖，需需求者多多而且舍舍得花大大价钱，故故此售价价及租金金曾一直直稳步上上扬。进进入19996 年以后后，该小小区房价价虽有所所下跌，但但仍是国国内最贵贵的地方方。 从古北北新区的的例子可可以看出出，房地地产的价价值似乎乎并不完完全取决决于楼盘盘自身的的档次和和质量，还还与周边边的街区区环境有有关。正正因为有有虹桥开开发区的的发展，才才产生了了对古北北新区高高尚住宅宅的需求求，虹桥桥开发区区与古北北新区之之间明显显存在著著功能上上的互补补关系。街街区功能能是使房房地产实实现其市市场价值值的外在

17、在动因。*投投资商自自身条件件考察11、考察察你的经经验隔行如如隔山，隔隔山买牛牛难。任任何一家家公司都都不可能能对自己己完全不不了解的的领域进进行投资资，房地地产投资资也是如如此。即即使是已已经在房房地产业业内有一一定资历历的企业业，如果果该公司司以前是是开发市市内写字字楼的，如如今目标标投资对对象是郊郊区别墅墅，那么么能不能能考虑呢呢？那要要看公司司的经理理层里是是否有具具备别墅墅开发经经验的人人才，否否则还是是慎重为为好。当当然，事事情并不不是绝对对的，当当你认为为“经验验”这一一风险也也值得冒冒的时候候，就不不必在这这个问题题上多思思量了。2、考察你的投资方式由于企业背景和实力不同，各

18、房地产投资企业的项目投资方式也不一样。也许你的企业从来不会在建一幢楼后靠出租来获取长期回报，而是建一部分卖一部分，甚至靠预售楼盘来滚动开发，那么对那些适合于长线开发的项目和适于长钱投资的地区，你就要三思而后行了。有时候一个好项目，到了某些房地产企业手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。 3、考察你的融资能力每一个房地产项目的开发都会遇到借贷和融资问题。问题是你的借贷渠道和融资渠道是否可靠，如果项目建到一半而你的后续资金又无人提供，那可要人命了。笔者见到不少这样的事情：一个建了一半的项目因为没有后续资金而停工两三年，前期成本已经上升了一半，如此就算建好了也无利润可言了，明摆着是亏本的生意。分析角度四

19、：投资商的自身条件对营销的影响俗语说“太贵有自知之明”。房地产商在进行项目分析时是不可能不对自身的条件进行分析的。一家公司不可能什么样的项目都能开发，也不可能什么样的风险都敢去冒，所以在考察一个地区、一个项目值不值得去投资时，还必须有针对性地权衡：本公司适不适合于那个地区去投资，适不适合于投资那样的项目。第四操作环环节 设设计成功功的可行行性研究究流程步骤A 人人员安排排组合项目内容人数负责项目费用时间注册房地产产估价师师 造价工程师师 市场调查和和分析人人员 经济分析专专家 制作人员 社会学，环环境等专专家 步骤B：市市场分析析 a、宏观因因素分析析房地产产开发商商在一个个国家的的某个地地区

20、拟进进行房地地产投资资时，首首先要考考虑的是是该国的的宏观因因素如政政治、经经济、文文化、地地理地貌貌、风俗俗习惯及及宗教信信仰，有有无地区区冲突或或战争发发生的可可能性。b、区域性性因素分分析一般来来讲，项项目所在在国内部部地区之之间的发发展是不不平衡的的，差异异总是不不同程度度地存在在，仅研研究其宏宏观因素素还不够够、还必必须对项项目所在在区域进进行因素素分析，这这是因为为：首先先 宏观观经济对对区域经经济的影影响程度度不同，对对有的区区域影响响大，有有的区域域影响小小；其次次 区域域经济发发展受宏宏观经济济的影响响存在着着“时滞滞现象象，宏观观的经济济现状往往往要经经过一段段长时间间以后

21、才才能对区区域经济济的发展展产生影影响，有有的地区区反应快快，有的的地区则则滞后性性较为明明显，投投资时必必须加以以考虑；其三 国家特特定的地地区经济济使得某某些区域域经济或或多或少少受宏观观经济波波动的影影响，甚甚至形成成于宏观观经济趋趋势相反反的逆向向走势。我我国的经经济特区区、自由由贸易娶娶、保税税区对国国际资本本依赖程程度相对对较低，即即使在我我国宏观观经济调调整期间间，国内内资金紧紧张的情情况下，其其国际资资本所受受影响较较小，这这些地区区的项目目受到冲冲击也较较小。c、微观市市场分析析 对拟拟投资项项目所在在地区的的房地产产微观市市场的分分析可以以分成以以下两个个部分，其其一是对对

22、拟 投投资房地地产市场场的分析析，其二二是对与与投资项项目同类类型的物物业市场场分析。步骤C: 市场预预测a 需求预预测需求预预测就是是以房地地产市场场调查的的信息、数数据和资资料为依依据，运运用科学学的方法法，对某某类物业业的市场场需求规规律和变变化趋势势进行分分析和预预测，从从而推断断出为了了市场对对该类物物业的需需求。b 供给预预测供给预预测就是是以房地地产市场场调查的的信息资资料和数数据为依依据，运运用科学学的方法法，对某某类物业业的市场场供给规规律和变变化趋势势进行分分析，从从而预测测为了市市场上该该类物业业的供给给情况c 预测方方法通常可可以分为为时间序序列分析析法和因因果关系系分

23、析法法。时间间序列分分析法又又可分为为：移动动平均法法，指数数平滑法法等；因因果关系系分析法法可分为为：线性性回归法法、非线线性回归归法、模模拟法等等。步骤D: 成本测测算在房地地产开发发项目的的可行性性研究中中，项目目的成本本测算是是重要的的一环，它它由估价价师会同同造价工工程师完完成。成成本测算算的正确确与否，如如同对租租售市场场的预测测一样，对对项目的的经济效效益有重重大的影影响，但但相对而而言，成成本测算算较易把把握。一般来讲 成本构构成包括括以下四四个部分分：A 土地前前期费：指取得得合理的的土地的的权证，完完成土地地上现有有建筑物物的拆迁迁，开通通施工用用水、用用电、道道路以及及完

24、成场场地平整整为止所所要的费费用。根根据取得得上地方方式的不不同，又又可分为为新征土土地前期期费、旧旧区改造造前期费费和土地地批租费费三种类类型。B 设计和和建筑安安装工程程费：指指完成场场地的三三通一平平以后，从从规划设设计到土土建工程程、设备备安装、装装饰工程程及小区区配套、小小区绿化化结束所所包括的的费用。C 市政配配套费：指项目目开发时时必须向向城市市市政建设设所交付付的配套套费，主主要是由由于新增增房地产产项目所所引起的的水电费费。步骤骤E：财财务评价价项目投投资方案案评价的的指标一一般分为为两类：一类是是考虑77贴现因因素的动动态指标标，即考考虑7货货币时间间价值因因素的指指标，包

25、包括净现现值、获获利指数数、动态态回收期期、内含含报酬事事等指标标。 另另一类是是非贴现现的静态态指标，即即设有考考虑货币币时间价价值因素素的指标标，如静静态回收收期、投投资利润润率等。在在房地产产开发项项目的评评价中一一般以动动态指标标为主，以以静态指指标为辅辅。以下下简单介介绍三种种常用的的静态评评价指标标。步骤骤F：盈盈亏平衡衡分析盈亏亏平衡分分析在财财务管理理中又称称量、本本、利分分析，是是指在一一定的市市场生产产能力条条件下，通通过分析析拟建项项目的产产出（量量）、成成本（本本）和收收益（利利）之间间的关系系，来判判断项目目优劣及及盈利能能力的一一种方法法。 盈亏亏分析的的关键是是找

26、到盈盈亏平衡衡点（BBPe00Keevenn P00iDtt）即项项目达到到盈亏平平衡状态态利润为为零的点点。一般般来讲，在在项目产产出能力力一定的的前提下下，盈亏亏平衡点点越低，项项目的盈盈利可能能性就越越大，经经营安全全性越好好。在房房地产项项目的可可行性研研究中，所所谓盈亏亏平衡分分析指对对特定的的项目而而言，要要找出预预计销售售收入恰恰好能弥弥补成本本时的销销售量又又称保本本销售量量。步骤骤G：敏敏感性分分析敏感性性分析是是研究某某些因素素发生变变化时，项项目经济济效益发发生的相相应变化化，并判判断这些些因素对对项目经经济目标标的影响响程度。敏敏感性分分析不仅仅可以使使开发商商了解因因

27、素变动动对项目目财务评评价指标标的影响响程度，还还可以使使他们对对那些较较为敏感感的因素素进行认认真和仔仔细的再再研究，以以提高项项目可行行性研究究的准确确性。反反应敏感感程度的的指标是是敏感系系数：敏敏感系数数=目标标值的变变化百分分比参参数值变变动的百百分比例例如：以以售价为为参数值值，以项项目的净净现金流流量现值值作为目目标值，已已知售价价增加110，净现金流量现值增加20，则售价的敏感系数=20/10%=2。敏感系数可正可负。若敏感系数为负，说明目标值的变化与参数值的变化方向相反，敏感系数越大，则说明该参量对目标值越敏感，在可行性研究中对该参量的确定须越谨慎。步骤H：风险分析风险分分析

28、又称称为概率率分析，利利用概率率值来定定量研究究各种不不同确定定因素发发生不同同幅度变变动的概概率分布布及对方方案经济济效果的的影响，对对方案的的经济效效果指标标作出某某种概率率描述，从从而对方方案的风风险情况况作出比比较准确确的判断断。第5操作环环节：撰撰写出色色的可行行性研究究报告书书A、可行性性研究报报告的主主事内容容一般来来讲，专专业机构构编写一一个项目目的可行行性研究究报告应应包括封封面、摘摘要、目目标、正正文、附附件和附附图六个个部分。1、封面：一般要要反映可可行性报报告的名名称，专专业研究究编写机机构名称称及编写写报告的的时间三三个内容容。2、摘要：它是用用简洁明明7的语语言概要

29、要介绍项项目的概概况、市市场情况况可行性性研究的的结论及及有关说说明或假假设条件件，要突突出重点点，假设设条件清清楚，使使阅读人人员在短短时间内内能了解解全报告告的精要要。也有有专家主主张不写写摘要，因因为可行行性研究究报告事事关重大大，阅读读者理应应仔细全全面阅读读。3、目录：由于一一份可行行性报告告少则十十余页，多多则数十十页，为为了便于于写作和和阅读人人员将报报告的前前后关系系、假设设条件及及具体内内容条理理清楚地地编写和和掌握，必必须编写写目录。4、正文：它是可可行性报报告的主主体，一一般来讲讲，应包包括以下下内容：a、概况（包包括：项项目背景景、项目目概况、委委托方、受受托方、可可行

30、性研研究的目目的、可可行性研研究的编编写入员员、编写写的依据据、编写写的假设设和说明明）；b、市场调调查和分分析；C、规划设设计方案案；d、建设方方式和建建设进度度；e、投资估估算及资资金筹措措；f、项目财财务评价价；g、风险分分析；h、可行性性研究的的结论；i、研究人人员对项项目的建建议；j、相应的的附表。5、附件：它包含含可行性性研究的的主要依依据，是是可行性性研究报报告必不不可少的的部分。一一般来讲讲，一个个项目在在做正式式的可行行性研究究时，必必须有政政府有关关部门的的批准文文件（如如规划选选址意见见书、土土地批租租合同、土土地证、建建筑工程程许可证证等）。专专业人员员必须依依照委托托

31、书和上上述文件件以及相相应的法法律、法法规方能能编写项项目可行行性研究究报告。6、附图：一份完完整的可可行性报报告应包包括以下下附图：项目的的位置图图、地形形图、规规划红线线图、设设计方案案的平面面图，有有时也包包括：项项目所在在地区或或城市的的总体规规划图等等等。B、可行性性研究报报告正文文部分的的编写正文部部分是可可行性研研究报告告的核心心部分。内内容多，较较复杂。1、概况：（1）进行行可行性性研究的的背景；（2）所研研究项目目的名称称、性质质、地址址、周边边的市政政配套和和基础设设施现状状，交通通及周围围环境等等；（3 ）委委托方的的名称、地地址、法法人代表表、营业业执照登登记号及及联系

32、人人；（4）受托托方的名名称、地地址、法法人代表表、营业业执照登登记号及及联系人人；（5）可行行性研究究的目的的；（6）可行行性研究究的编写写人员名名单；（7）可行行性研究究的编写写依据；（8）研究究报告的的假设和和说明。2、市场调调查分析析：要求求对项目目进行宏宏观、区区域和微微观的市市场分析析和调查查，及对对未来的的供给、需需求和价价格的预预测，不不仅要有有定性的的分析，还还要有定定量的推推导。3、规划设设计方案案：要求求写出项项目所具具备的规规划设计计方案及及建设过过程中市市政条件件是否具具备。市市政条件件包括水水、电、煤煤、卫、通通讯、供供暖（部部分地区区）及道道路等的的配套情情况，在

33、在报告中中必须有有这些市市政条件件是否具具备的书书面文件件。4、建设方方式和建建设进度度：专业业人员可可对项目目的建设设方式的的委托提提出建议议或由委委托方提提供建设设方式和和进度安安排，他他们一旦旦确定则则为其后后进行投投资估算算作了准准备。5、投资预预算和资资金筹措措要求写写出项目目建设过过程中必必须发生生的各项项费用并并逐一计计算资金金筹措部部分，要要就整个个项目投投资额和和相应的的支付时时间作出出融资安安排。例例如：自自有资金金、贷款款和预售售收入这这三种主主要资金金来源的的安排等等。6、项目的的财务评评价：要要求写出出主要财财务评价价指标的的计算结结果，如如净现值值、现值值指数、内内

34、含报酬酬率和动动态回收收期等。7、风险分分析：一一般要求求计算出出保本销销售额、盈盈亏平衡衡点及对对主要敏敏感因素素在有利利和不利利情况下下的敏感感分析并并计算出出相应的的财务评评价指标标。8、结论：要求写写出该项项目可行行性研究究的结论论，明确确说明该该项目是是否可行行，是否否具有较较强的抗抗风险能能力。9、有关建建议：是是专业机机构的专专业人员员在进行行可行性性研究中中发现的的一些有有利于项项目获得得更佳的的经济效效益、社社会效益益、环境境效益等等方面的的建议，供供委托方方参考。附附表：是是可行性性研究报报告中涉涉及的诸诸多计算算表，如如投资匡匡算表、销销售收入入表、资资金筹措措表、利利息

35、计算算表、现现金流量量表、敏敏感性分分析计算算表等。第6操作环环节：如如何协调调可行性性研究投投资预算算 一些不不大规范范的房地地产项目目可行性性研究报报告，其其中的项项目投资资概算只只包含77项目建建设的工工程概算算。这样样算帐不不好。一一个房地地产项目目不等于于一个简简单的建建筑物，它它需要营营销成本本、金融融成本和和建筑成成本，项项目投资资就是为为了满足足这些成成本支出出。而且且，工程程概算也也不一定定就等于于发展商商对项目目工程建建设的实实际投资资。在被被证明星星可行的的前提下下，边回回收资金金边追加加投入的的滚动式式投资开开发方式式也是可可以采取取的，这这样一来来发展商商在工程程建设

36、上上的实际际总投入入就会小小得多。以以工程概概算代替替项目投投资概算算是极不不严肃的的。房地地产项目目的投资资概算应应包括以以下内容容：营销开支概概算，包包括：项目前研究究及可行行性研究究的开支支项目策划的的开支销售策划的的开支广告开支项目公司日日常运作作的开支支项目及企业业的公关关开支工程开支概概算，包包括：用于工程勘勘探的开开支用于吹沙填填土、平平整土地地的开支支用于工程设设计的开开支用于建筑施施工的开开支用于设施配配套的开开支用于工程监监理的开开支土地征用开开支概算算，包括括：政府一次性性收取的的标准地地价用于拆迁补补偿或青青苗补偿偿的开支支影响公共设设施而出出现的赔赔偿开支支金融成本开

37、开支，包包括：外汇资金进进入国内内货币系系统产生生的银行行担保及及管理费费用支出出贷款引起的的利息支支出各项保险开开支税收和行政政性收费费不可预见开开支第7操作环环节：从从全局出出发进行行可行性性研究 现实化的可可行性研研究前握握事实上上，一个个好的市市场营销销者才是是一个最最好的利利润创造造者和挖挖掘者，他他们致力力于分析析各种营营销机会会的利润润潜力，捕捕捉赢利利机会。这这样的房房屋是有有目的、有有针对性性地建造造的。优优秀的房房地产公公司应从从机构内内外来纵纵观其业业务，监监视变化化中的环环境并抓抓住最佳佳的机会会。公司司营销人人员的主主要职责责是辨别别外界环环境中的的主要变变化，通通过设立立早期预预警系统统，及肘肘改变营营销策略略，去迎迎接营销销环境中中的新挑挑战和新新机会。 消费者者市场分分析与营营销环境境分析同同等重要要。消费费者市场场包括个个人和家家庭、消消费者在在年龄、收收入、教教育程度度、迁移移状态及及兴趣等等方面差差异极大大，营销销者区分分不同消消费者群群体和细细小的市市场，并并按照他他们的需需要来开开发产品品和服务务是非常常有用处处的。我我们应在在分析消消费者行行为的基基础上，