房地产产品线与客户标准化研究汇报稿课件

1、沿海集团客户细分及产品标准化研究2013年12月第一阶段成果汇报沿海集团客户细分及产品标准化研究2013年12月第一阶段我们的工作目标沿海的战略：传统地产开发商转型实现目标：增强投资者信心扩张企业业务规模提升项目操作速度精准的定位、快速的决策、高效的运营地产运营服务商我们的工作目标沿海的战略：传统地产开发商转型实现目标：增强投本项目计划分为两个阶段，预计6个月内完成，目前第一阶段工作已经完成阶段一：沿海客户细分及产品线研究1典型企业客户细分及产品线研究23沿海客户细分及产品线确定沿海自身产品线特征梳理典型企业包括万科、新城、中海、中信、龙湖、绿城、金地、恒大工作时间：7月-11月目前的工作阶段

2、8类客户18种以上产品线阶段二：产品标准化工作时长：11月-12月1部品部件材料标准化形成客户敏感的部品部件材料标准化清单和工作计划2单体标准化汲取和积累标杆企业典型产品单体的优点，分别完成高层、小高层、多层、别墅四种建筑形态在九类土地上的单体标准化并在实践中总结入库3组团标准化汲取和积累标杆企业典型产品组团的优点，明确组团标准化清单和计划分步完成并导入数据库本项目计划分为两个阶段，预计6个月内完成，目前第一阶段工作已在第一阶段的第一部分中，已经完成“典型企业客户细分及产品线研究”八家标杆企业产品线划分以及客户细分资料收集、整理与研究八家标杆企业典型项目调研以及销售人员深度访谈八家标杆企业产品

3、标准化内部访谈典型项目调研纪要八家标杆企业产品标准化研究访谈纪要典型企业客户细分及产品线研究报告工作方法工作成果阶段一：沿海客户细分及产品线研究1典型企业客户细分及产品线研究23沿海客户细分及产品线确定沿海自身产品线特征梳理典型企业包括万科、新城、中海、中信、龙湖、绿城、金地、恒大工作时间：7月-11月目前的工作阶段8类客户18种以上产品线在第一阶段的第一部分中，已经完成“典型企业客户细分及产品线研完成八家标杆企业典型项目调研和企业内部访谈.200万科龙湖绿城新城金地中海中信恒大万科五玠坊万科海上传奇万科悦城万科城万科梦想派 龙湖蔚澜香醍龙湖好望山龙湖春江彼岸龙湖香醍溪岸上海绿城玉兰花园上海绿

4、城玫瑰园杭州绿城西溪诚园杭州绿城兰园新城公馆新城金郡新城悠活城新城香溢澜桥新城首府 金地艺华年金地佘山天境金地格林郡金地自在城 中海万锦城三期中海御景熙岸中海紫御豪庭中海瀛台中信虹港名庭中信君廷中信森林湖中信水岸城常州恒大翡翠华庭无锡恒大绿洲丹阳恒大城丹阳恒大名都镇江恒大绿洲2013-8-21蔡瑜郑永祥2013-8-22张婧2013-8-22邵亮2013-8-27杨博2013-8-27刘颖谕2013-8-27陆工程师2013-8-23余树2013-8-23王攀聪访谈人员已调研项目完成八家标杆企业典型项目调研和企业内部访谈.2在第一阶段的第二部分，对沿海所有项目进行梳理归纳，完成沿海集团与分公司

5、层面深度访谈，并对典型项目进行调研，形成最终的建议报告沿海集团各条线负责人深度访谈沿海内部产品标准化研究访谈纪要沿海客户细分及产品线研究报告沿海所有项目信息列表工作方法工作成果被访谈人员访谈部门访谈时间王蕾总部设计部2013年8月15日肖扬南方区域设计部2013年8月27日韦桂清总部投资一部2013年8月27日肖芸总部营销部2013年8月30日戴总北方区域营销部2013年9月16日董小兵武汉公司营销总监2013年9月4日项总大连公司设计部2013年9月7日张经理上海销售经理2013年9月10日城市调研项目调研时间武汉武汉赛洛城2013年9月4日大连大连国际中心2013年9月7日上海上海丽水馨庭

6、2013年9月10日沿海各城市典型代表项目调研阶段一：沿海客户细分及产品线研究1典型企业客户细分及产品线研究2沿海客户细分及产品线确定沿海自身产品线特征梳理典型企业包括万科、新城、中海、中信、龙湖、绿城、金地、恒大工作时间：7月-11月目前的工作阶段8类客户18种以上产品线3在第一阶段的第二部分，对沿海所有项目进行梳理归纳，完成沿海集 典型项目调研专家深度访谈资料收集整理研究报告撰写标杆企业研究阶段汇报报告修改完善 集团各端口负责人访谈项目公司人员深度访谈重点城市项目考察调研沿海所有项目梳理归纳深圳集团汇报报告深入完善上海视频汇报集团领导深度访谈 汇报之后根据提出的修改意见多次对报告进行完善沿

7、海产品标准化研究至此，第一阶段“沿海客户细分及产品线研究”工作告一段落，将继续第二阶段研究第一阶段主要工作内容第二阶段 典型项目调研标杆企业研究阶段汇报报告修改完善 集团各端口负第二阶段将以客户细分和产品线第一阶段工作成果为基础，分阶段开展三部分标准化工作工作方法工作成果集团研讨会确定行动方案寻找外部软件开发公司合作完成标准化数据库客户细分及产品标准化模板部品部件材料标准化单体标准化清单组团标准化清单阶段二：产品标准化工作时长：11月-12月1部品部件材料标准化形成客户敏感的部品部件材料标准化清单和工作计划2单体标准化汲取和积累标杆企业典型产品单体的优点，分别完成高层、小高层、多层、别墅四种建

8、筑形态在九类土地上的单体标准化并在实践中总结入库3组团标准化汲取和积累标杆企业典型产品组团的优点，明确组团标准化清单和计划第二阶段将以客户细分和产品线第一阶段工作成果为基础，分阶段开PART 1 沿海客户细分及标准化研究进度与计划沿海客户细分及产品线标准化分类建议PART 1 沿海客户细分及标准化研究进度与计划沿海客户细在最合适的土地上，开发最主流的产品，提供给最需要的客户在最合适的土地上，开发最主流的产品，提供给最需要的客户输出结论:实现从土地到产品，最终达到客户的对应关系 土地分类土地一土地二土地三产品分类产品1产品2产品3客户分类客户A客户B客户C土地一产品1客户A客户B产品2客户B客户

9、C土地二产品3客户D土地沿海客户细分及产品标准化研究逻辑土地市场特征产品市场特征客户市场特征沿海的产品分类沿海的客户分类第一步：第二步：第三步：第四步：输出结论:土地分类土地一产品分类产品1客户分类客户A土地一产城市土地分类分析城市土地分类分析根据城市发展轨迹和市场实际情况对土地进行梳理城市由工业化向居住化发展，产业和人口在政府统筹规划下，由城市中心向城市外围疏导；第一阶段为发展工业产业，城市导入大量人口，聚集形成城市核心，并快速发展；随着产业发展和人口规模扩大，核心区域周边受其辐射开始得到发展，从而形成数个成熟区域；第二阶段远郊其他地区，由于缺少实质性政策规划和稀缺资源支持，交通和配套条件不

10、足，发展相对滞后。位于远郊、拥有稀缺景观资源的地区，虽然交通和配套条件存在不足，但借助适合的产品打造，可突破地理位置局限得到发展；城市中心向CBD化发展，金融经济中心功能加强，而居住区域进一步向城市外围拓展；城郊其他地区交通和配套相对较差，处于发展孕育之中，主要依靠地理位置衔接主城区，随城市化进程推进获得发展；由于各区域发展速度不完全一致，城市中有部分城市待更新区域，其交通和配套具备一定基础，但尚有提升空间；主城与规划新城之间的城郊待发展，受城市中心发展辐射和规划新城带动，交通、配套等得到提升，获得发展机会；第三阶段位于远郊、拥有一定规划优势，如为承办某项大型活动而兴建的地区，伴随着轨交、区域

11、配套等方面建设得到优先发展近郊出现一些规划新城，以未来城市/区域中心为定位，借助政策规划扶持聚集产业和人口进行发展。新城和主城区之间通常会建设快速干道和轨交等进行连接；城市1.1城市1.2城市1.2城市1.2城市1.3城市1.3城市1.3远郊3.1远郊3.2城郊2.3城郊2.3城郊2.1城郊2.3远郊3.1远郊3.2城郊2.1轨交轨交轨交轨交快速干道城郊2.2城市1.1城市1.2城市1.3城郊2.1城郊2.2城郊2.3远郊3.1远郊3.2远郊3.3城市1.1城市1.3城市1.2城郊2.1城郊2.2城郊2.3远郊3.1远郊3.2远郊3.3城市发展次序根据城市发展轨迹和市场实际情况对土地进行梳理城

12、市由工业化向居我们根据市场调研和实践经验，确定土地的关键属性及其评价标准，据此对城市中所有可能出现的土地类型进行详尽的排列组合，并在此基础上通过标杆企业项目展开合理性性筛选和验证土地分类方法确定土地属性评价标准制定土地属性排列组合共性归纳合理性筛选土地分类结论1234市场调研实践经验标杆企业项目实证我们根据市场调研和实践经验，确定土地的关键属性及其评价标准，土地属性与评价标准161. 区位条件 -中心城区 -近郊 -主城区 -远郊 -新中心城区3. 住宅配套 -完善 -一般 -缺乏5. 商务氛围 -浓厚 -一般4. 居住环境 -良好 -一般 -较差土地属性指标评价标准区位条件中心城区城市核心地

13、段，经济文化中心，人口高度密集，交通和生活、商业等各类配套完善，且档次较高主城区紧密围绕中心城区，交通便利配套齐全，整体发展相对成熟新中心城区以未来城市/区域中心为定位的新区，规划等级高，借助政策规划扶持聚集产业和人口进行发展近郊围绕主城区，优先承接主城区产业和人口转移的地区，受城区发展辐射，已经具备一定的交通和配套建设基础远郊近郊以外区域，距离城市中心远，发展相对落后46. 稀缺景观 -有 -无3252. 交通条件 -便捷 -一般 -不便利注：通常城市在其整体规划中都会对市区和郊区进行划分，我们一般采用城市既有标准。土地属性与评价标准161. 区位条件3. 住宅配套5. 商务土地属性与评价标

14、准161. 区位条件 -中心城区 -近郊 -主城区 -远郊 -新中心城区3. 住宅配套 -完善 -一般 -缺乏5. 商务氛围 -浓厚 -一般4. 居住环境 -良好 -一般 -较差土地属性指标评价标准交通条件便捷500米以内有三条及以上线路的公交/地铁站点，可通往区域内和城市其他区域；或500米以内有两条及以上线路的公交，同时有已经在建或规划确定的地铁站点/大型交通枢纽一般500米以内可达到一至两条线路的公交/地铁站点或1公里内可达到三条及以上线路公交站点或1公里内可达到一条及以上地铁（含已在建或规划确定）不便利1公里内可达的公交铁线路不超过两条，无地铁站点，基本为区域内交通住宅配套完善超市、菜

15、场等基本商业设施500米以内可达；学校、医院、银行和其他商业设施等1公里内可达一般基本商业设施500米以内可达；学校、医院、银行、其他商业设施等距离在13公里以内；或基本商业设施、学校、医院、银行、其他商业设施等在500米1公里内缺乏距离基本商业设施500米以上，且学校、医院、银行、其他商业设施等1公里以上46. 稀缺景观 -有 -无3252. 交通条件 -便捷 -一般 -不便利土地属性与评价标准161. 区位条件3. 住宅配套5. 商务土地属性与评价标准161. 区位条件 -中心城区 -近郊 -主城区 -远郊 -新中心城区3. 住宅配套 -完善 -一般 -缺乏5. 商务氛围 -浓厚 -一般4

16、. 居住环境 -良好 -一般 -较差土地属性指标评价标准居住环境良好噪音小，空气质量好，相邻水源清洁；或周边已有住宅项目以中高档为主一般有一定的噪音，空气和水源质量一般；无高压线、垃圾场、臭河浜等明显影响环境的不利因素；或周边已有住宅项目以中档为主较差交通噪音干扰明显，人流量大，环境复杂；存在高压线、垃圾场、臭河浜等影响环境的不利因素或周边已有住宅项目档次较低商务氛围浓厚1000米范围内写字楼较多，且甲级为主一般1000米范围内基本无写字楼，或写字楼乙级及以下为主稀缺景观有1公里范围内有海、江、湖、山等稀缺型自然景观资源无1公里范围内无上述稀缺型自然景观资源46. 稀缺景观 -有 -无3252

17、. 交通条件 -便捷 -一般 -不便利土地属性与评价标准161. 区位条件3. 住宅配套5. 商务土地类别细分通过对城市中所有可能出现的土地类型进行详尽的排列组合并在此基础上通过标杆企业项目展开合理性性筛选和验证，我们将城市土地类型分为以下九大类：城市土地分类与特征描述1.位于城市中心，所处区域发展起步早，已成为城市经济文化中心2.交通便捷，人口聚集，拥有浓厚的商务氛围或良好的居住环境，日常生活、教育、医疗和商业等各类配套相对完备，且档次较高3.区域内住宅以高端为主，价格达到城市均价2.5倍以上城市核心11.位于主城区，区域整体发展相对成熟，公交线路多，前往城市各个方向的出行均较为便利2.具有

18、一定商务氛围或良好居住环境，临近区域性商业中心，生活、教育和医疗等配套较齐全，且处于中高档次3.住宅价格基本为城市均价的2倍左右成熟区域21.位于远郊地区，拥有一定规划优势，或为承办某项大型活动而兴建2.交通条件和住宅配套方面至少有一项具有较好基础，并且有明确的建设提升计划3.住宅价格大多处于城市均价0.8-1.2倍区间内远郊规划71.位于主城区，交通和配套有一定基础，但不完善，商业设施档次相对较低2.商务和居住环境较一般，大多为陈旧的住宅物业（如棚户区等），整体档次有待进一步改造和提升3.住宅价格基本为城市均价的1.2-1.5倍城市待更新31.位于郊区，但在城市或以上级别的规划中，被定位为城

19、市副中心及以上等级的区域，发展前景可观2.交通和配套已经具备一定基础，或者在规划中有明确利好，如将建设轨交、交通枢纽或大型综合体等3.住宅价格基本为城市均价的1.2-2倍规划新城41.位于近郊地区，公交线路少，且基本为区域内交通，通往市区和其他区域的交通较不方便2.周边已有住宅配套相对缺乏，且档次不高，需要依靠项目内部建设解决3.住宅均价基本与城市均价相当城郊孕育65城郊待发展1.位于近郊地区，通常拥有良好居住环境2.公交线路多，通往城市中心和其他区域均较为便利，生活、商业等配套设施有一定基础，或临近轨交等重大配套建设，能受其带动发展3.住宅档次分布范围较广，价格差距大1.位于远郊地区，拥有稀

20、缺景观资源2.公交线路少，但有城市快速道路可达3.生活配套缺乏，或以旅游配套设施为主4.住宅价格大多达到城市均价的0.8-1.5倍远郊景观81.位于远郊地区2.交通和配套条件较差，整体发展相对滞后3.住宅档次分散，主要处于城市均价0.5-1.1倍区间内远郊滞后9土地类别细分通过对城市中所有可能出现的土地类型进行详尽的排列序列土地大类土地小类交通住宅配套商务氛围居住环境稀缺景观产品价位（=该类土地住宅价格/城市均价）1城市核心都市尊享便捷/一般完善浓厚良好有/无普通住宅：2.5倍以上便捷一般浓厚良好有/无便捷完善一般良好有/无便捷完善浓厚一般有/无都市小资便捷完善一般一般有/无普通住宅：2倍以上

21、便捷一般浓厚一般有/无便捷一般一般良好有/无一般完善浓厚一般有/无一般完善一般良好有/无一般一般浓厚良好有/无城市核心位于城市中心，所处区域发展起步早，已成为城市经济文化中心交通便捷，人口聚集，拥有浓厚的商务氛围或良好的居住环境，日常生活、教育、医疗和商业等各类配套相对完备，且档次较高区域内住宅以高端为主，价格达到城市均价2倍以上北京：国贸CBD上海：陆家嘴CBD深圳：福田CBD武汉：汉口中心板块 城市核心成熟区域城市待更新规划新城城郊待发展城郊孕育远郊规划远郊景观远郊滞后区域特征典型区域注：我们认为在中心城区中不存在三项及以上条件处于一般水平以下的地块典型项目：武汉 沿海菱角湖壹号序列土地大

22、类土地小类交通住宅配套商务氛围居住环境稀缺景观产品序列土地大类土地小类交通住宅配套商务氛围居住环境稀缺景观产品价位（=该类土地住宅价格/城市均价）2成熟区域都市居家便捷/一般完善浓厚/一般良好有/无普通住宅：1.9-4.0倍都市便利便捷完善浓厚/一般一般有/无普通住宅：1.8-2.2倍别墅：3倍以上都市商务便捷/一般一般/缺乏浓厚良好/一般有/无普通住宅：1.5-2.0倍不便利一般浓厚良好/一般有/无成熟区域位于主城区，所处区域整体发展相对成熟，公交线路多，前往城市各个方向的出行均较为便利具有一定商务氛围或良好居住环境，临近区域性商业中心，生活、教育和医疗等配套较齐全，且处于中高档次住宅价格基

23、本为城市均价的2倍左右北京：中关村上海：徐家汇、五角场深圳：华侨城片区武汉：洪山广场 城市核心成熟区域城市待更新规划新城城郊待发展城郊孕育远郊规划远郊景观远郊滞后区域特征典型区域注：我们认为在主城区中不存在交通不便利且住宅配套缺乏的地块典型项目：苏州 沿海国际中心序列土地大类土地小类交通住宅配套商务氛围居住环境稀缺景观产品序列土地大类土地小类交通住宅配套商务氛围居住环境稀缺景观产品价位（=该类土地住宅价格/城市均价）3城市待更新都市刚需便捷/一般一般/缺乏一般良好/一般有/无普通住宅：1.21.6倍别墅：1.6倍不便利一般一般良好/一般有/无城市待更新位于主城区，交通和配套有一定基础，但不完善

24、，商业设施档次相对较低商务和居住环境较一般，大多为陈旧的住宅物业（如棚户区等），整体档次有待进一步改造和提升住宅价格基本为城市均价的1.2-1.5倍北京：丰台上海：虹口平凉地区深圳：笋岗武汉：徐东城市核心成熟区域城市待更新规划新城城郊待发展城郊孕育远郊规划远郊景观远郊滞后区域特征典型区域注：我们认为在主城区中不存在交通不便利且住宅配套缺乏的地块序列土地大类土地小类交通住宅配套商务氛围居住环境稀缺景观产品序列土地大类土地小类交通住宅配套商务氛围居住环境稀缺景观产品价位（=该类土地住宅价格/城市均价）4规划新城新城尊享便捷/一般完善浓厚良好有/无普通住宅：1.21.9倍别墅：1.7-2.1倍便捷一

25、般浓厚良好有/无便捷完善一般良好有/无便捷完善浓厚一般有/无新城宜居便捷完善一般一般有/无普通住宅：1.21.5倍别墅：1.62.0倍便捷一般/缺乏浓厚/一般一般有/无便捷一般/缺乏一般良好有/无一般完善浓厚/一般一般有/无一般一般/缺乏浓厚/一般良好/一般有/无不便利完善一般良好/一般有/无不便利一般/缺乏浓厚良好/一般有/无规划新城位于郊区，但在城市或以上级别的规划中，被定位为城市副中心及以上等级的区域，发展前景可观交通和配套已经具备一定基础，或者在规划中有明确利好，如将建设轨交、交通枢纽或大型综合体等住宅价格基本为城市均价的1.2-2倍北京：通州新城上海：新江湾城深圳：龙岗中心城武汉：王

26、家墩 城市核心成熟区域城市待更新规划新城城郊待发展城郊孕育远郊规划远郊景观远郊滞后区域特征典型区域典型项目：南昌 沿海丽水佳园序列土地大类土地小类交通住宅配套商务氛围居住环境稀缺景观产品序列土地大类土地小类交通住宅配套商务氛围居住环境稀缺景观产品价位（=该类土地住宅价格/城市均价）5城郊待发展近郊宜居便捷完善一般良好有/无普通住宅：0.92.5倍别墅：1.6倍便捷居住便捷一般浓厚/一般良好有/无普通住宅：0.82.1倍别墅：1.72.1倍近郊便捷便捷完善/一般一般一般有/无普通住宅：0.50.8倍别墅：1.21.9倍近郊商务便捷完善浓厚良好/一般有/无普通住宅：1.31.5倍近郊景观一般缺乏一

27、般良好有普通住宅：1.2倍别墅：3.6倍不便利一般一般良好有城郊待发展位于近郊地区，通常拥有良好居住环境公交线路多，通往城市中心和其他区域均较为便利，生活、商业等配套设施有一定基础，或临近轨交等重大配套建设，能受其带动发展住宅档次分布范围较广，部分中高端可达1.8-2倍左右北京：大兴黄村上海：嘉定南翔深圳：布吉武汉：东西湖 城市核心成熟区域城市待更新规划新城城郊待发展城郊孕育远郊规划远郊景观远郊滞后区域特征典型区域典型项目：武汉 沿海赛洛城序列土地大类土地小类交通住宅配套商务氛围居住环境稀缺景观产品序列土地大类土地小类交通住宅配套商务氛围居住环境稀缺景观产品价位（=该类土地住宅价格/城市均价）

28、6城郊孕育近郊经济一般一般浓厚/一般良好/一般无普通住宅：0.81.2倍别墅：1.3倍近郊孕育一般/不便利缺乏一般一般无普通住宅：0.60.8倍、11.5倍别墅：0.72.3倍不便利一般一般良好/一般无城郊孕育位于近郊地区，公交线路少，且基本为区域内交通，通往市区和其他区域的交通较不方便周边已有住宅配套相对缺乏，且档次不高，需要依靠项目内部建设解决住宅均价基本与城市均价相当北京-丰台区王佐镇上海-南汇下沙镇深圳-宝安中心区以西武汉-花山镇城市核心成熟区域城市待更新规划新城城郊待发展城郊孕育远郊规划远郊景观远郊滞后区域特征典型区域序列土地大类土地小类交通住宅配套商务氛围居住环境稀缺景观产品序列土

29、地大类土地小类交通住宅配套商务氛围居住环境稀缺景观产品价位（=该类土地住宅价格/城市均价）7远郊规划远郊宜居便捷完善浓厚/一般良好有/无普通住宅：0.81.5倍别墅：1.2倍远郊便捷便捷完善/一般浓厚/一般一般有/无普通住宅：0.70.9倍便捷一般浓厚/一般良好有/无远郊新城一般完善浓厚/一般良好/一般有/无普通住宅：0.81.0倍别墅：1.01.2倍不便利完善浓厚/一般良好/一般有/无远郊规划位于远郊地区拥有一定规划优势，或为承办某项大型活动而兴建交通条件和住宅配套方面至少有一项具有较好基础，并且有明确的建设提升计划住宅价格大多处于城市均价的0.8-1.2倍区间内北京-顺义新城上海-临港新城

30、深圳-华为新城武汉-江夏生态新城城市核心成熟区域城市待更新规划新城城郊待发展城郊孕育远郊规划远郊景观远郊滞后区域特征典型区域序列土地大类土地小类交通住宅配套商务氛围居住环境稀缺景观产品远郊景观城市核心成熟区域城市待更新规划新城城郊待发展城郊孕育远郊规划远郊景观远郊滞后序列土地大类土地小类交通住宅配套商务氛围居住环境稀缺景观产品价位（=该类土地住宅价格/城市均价）8远郊景观远郊景观一般/不便利一般/缺乏一般一般有普通住宅：0.81.5倍别墅：0.82.0倍位于远郊地区，拥有稀缺景观资源公交线路少，但有城市快速道路可达城市中心生活配套缺乏，或以旅游配套设施为主住宅价格大多达到城市均价的0.8-1.

31、5倍，部分高档别墅可达2倍以上北京：怀柔上海：青浦朱家角深圳：观澜湖武汉：木兰山 区域特征典型区域远郊景观城市核心成熟区域城市待更新规划新城城郊待发展城郊孕育序列土地大类土地小类交通住宅配套商务氛围居住环境稀缺景观产品价位（=该类土地住宅价格/城市均价）9远郊滞后远郊普通一般一般一般良好/一般无普通住宅：0.71.1倍别墅：0.71.0倍远郊待发展一般缺乏一般良好/一般无普通住宅：0.40.9倍、1.22.1倍别墅：0.52.4倍不便利一般/缺乏一般良好/一般无远郊滞后位于远郊地区，体发展相对滞后交通条件较差，基本为区域内部交通，前往城市中心和其他区域不便现有住宅和配套设施为中低档次，住宅价位

32、主要处于城市均价0.5-1.1倍区间内北京：平谷区上海：崇明县深圳：机场片区武汉：蔡甸 城市核心成熟区域城市待更新规划新城城郊待发展城郊孕育远郊规划远郊景观远郊滞后区域特征典型区域序列土地大类土地小类交通住宅配套商务氛围居住环境稀缺景观产品2以上3.4%1.4%1.5%1.2%0.9%1.2-20.9%4.6%7.8%2.9%5.8%3.8%1.1%3.4%0.8-1.20.9%1.1%5.2%0.7%3.0%10.3%10.1%0.9%8.0%0.6-0.82.2%3.8%2.0%9.2%0.6以下2.0%2.8%城市核心成熟区域城市待更新区规划新城城郊待发展城郊孕育远郊规划型远郊景观型远郊

33、滞后型土地价值坐标系：从各类土地对应不同的城市表现来看，不同类型土地对应相应的区域价值，标杆企业在不同类型土地上的产品策略也不尽相同样本选取：八大标杆企业一、二线城市的200多个项目各土地类型的市场占比：占比8%6%占比8%4%占比6%2%占比4%占比2%城市均价倍数不同的土地类型，产品的打造有何不同？2以上3.4%1.4%1.5%1.2%0.9%1.2-20.产品特征梳理及归类产品特征梳理及归类产品线规划按照“级-类-线-型-号”的思路，由宏观到微观，逐级深入细化，在本阶段将先完成产品线分类部分（级-类-线-型），产品标准化（号）将是下一阶段的工作重点宏观需求级别例如：高档中高档中档中低档低

34、档级类线型号微观价值诉求例如：高端度假类住宅中高端舒适类住宅中端刚需类住宅中低端经济类“型”的组合例如：高档高层+高档别墅中档高层+中档小高层物业类型例如：高档高层高档别墅中档高层低档多层各“型”的标准化例如：平面特征立面特征单体特征园林景观特征当前阶段工作重点产品线分类下一阶段工作重点产品标准化产品线规划按照“级-类-线-型-号”的思路，由宏观到微观，逐参照标杆企业各自产品线分类方法来看，建筑形态和产品档次是除土地属性之外的最常用的两个分类因素企业土地属性建筑形态产品档次产品风格金地绿城万科中海中信新城恒大龙湖表：标杆企业产品线分类因素选用情况建筑形态和产品档次分类优势：便于产品标准化按建筑

35、形态划分，将产品线可以直接细化至单体建筑，有利于后期标准化体系制定便于与需求对应通过产品档次与价值诉求和客户购买力对应，简单直接参照标杆企业各自产品线分类方法来看，建筑形态和产品档次是除土通过“档次”与产品价值诉求的对应 ，得到物业的价值“类”别序号档次价值诉求物业类别类1高档享受生活，身份体现高档享受类类2中高档自住/投资/养老，舒适居住中高档舒适类类3中档自住（改善/刚需）/投资/养老中档实用类类4中低档自住（刚需）/投资，经济中低档经济类类5低档自住（刚需），满足基本居住需求低档基本类通过“档次”与产品价值诉求的对应 ，得到物业的价值“类”别序高档（均价2倍以上）高档享受类中高档（均价1

36、.2-2倍）中高档舒适类中档（均价0.8-1.2倍）中档实用类中低档（均价0.6-0.8倍）中低档经济类低档（均价0.6倍以下）低档基本类高层小高层多层别墅通过“档次”和“建筑形态”两个维度的划分，得到产品“型”态剔除非常规组合档次建筑形态产品“型”态归类：型1：高档高层型2：高档小高层型3：高档多层型4：高档别墅型5：中高档高层注：各档次等级按各城市均价倍数计算高档高档享受类中高档中高档舒适类中档高档（均价2倍以上）T1T2T3T4高档享受类中高档（均价1.2-2倍）H1H2H3H4中高档舒适类中档（均价0.8-1.2倍）M1M2M3M4中档实用类中低档（均价0.6-0.8倍）Ml1Ml2M

37、l3Ml4中低档经济类低档（均价0.6倍以下）L1L2低档基本类高层小高层多层别墅34档次建筑形态注：各档次等级按各城市均价倍数计算针对各类产品“型”进行标注，高端TOP；中高端HIGH；中端MIDDLE；中低端MIDDLE and LOW；低端LOW。产品“型”态归类：型1：高档高层型2：高档小高层型3：高档多层型4：高档别墅型5：中高档高层高档T1T2T3T4高档享受类中高档H1H2H3H4中高档舒立面风格户型配比装修情况楼层平面图示意主力户型面积段配比四房250平以上55%-60%三房180-250平45%-50%豪华精装修为主，采用进口高规格软硬装材料，体现尊贵与自豪；装修标准在600

38、0元/平以上两梯两户户型1户型2电梯间新古典主义风格高档-高层（T1）：新古典主义风格，180-350平舒适型三房和四房为主，两梯两户，豪华装修户型图示例290平四房230平三房立面风格户型配比装修情况楼层平面图示意主力户型面积段配比四房立面风格户型配比装修情况楼层平面图示意主力户型面积段配比四房250-350平45%-50%三房200-250平45%-50%豪华精装修为主，采用进口高规格软硬装材料，体现尊贵与自豪；装修标准在6000元/平以上两梯两户户型1户型2电梯间新古典主义风格高档-小高层（T2）：新古典主义风格，200-350平奢华三房和四房为主，两梯两户或一梯一户，豪华装修户型图示例

39、320平四房245平三房立面风格户型配比装修情况楼层平面图示意主力户型面积段配比四房立面风格户型配比装修情况楼层平面图示意主力户型面积段配比四房330-400平35%-40%三房250-300平55%-65%豪华精装修为主，采用进口高规格软硬装材料，体现尊贵与自豪；装修标准在6000元/平以上一梯一户户型1户型2电梯间电梯间法式新古典主义风格高档-多层（T3）：法式新古典主义风格，250-400平大平层三房和四房，一梯一户，豪华装修户型图示例380平四房285平三房立面风格户型配比装修情况楼层平面图示意主力户型面积段配比四房立面风格户型配比装修情况楼层平面图示意主力户型面积段配比独栋500平以

40、上90%类独栋300-500平10%毛坯独栋新古典主义风格高档-别墅（T4）：新古典主义风格，500平以上的独栋为主，毛坯为主户型图示例500平独栋别墅地下室一层二层户型1户型2立面风格户型配比装修情况楼层平面图示意主力户型面积段配比独栋立面风格户型配比装修情况楼层平面图示意主力户型面积段配比四房180-250平20%-30%三房150-200平35%-45%两房120-150平20%-30%精装修为主，采用高规格软硬装材料；装修标准在3000-5000元/平两梯两户户型1户型2电梯间新古典主义风格中高档-高层（H1）：新古典主义风格，舒适型两房、三房和四房，两梯两户，精装修为主户型图示例19

41、0平四房160平三房124平二房立面风格户型配比装修情况楼层平面图示意主力户型面积段配比四房立面风格户型配比装修情况楼层平面图示意精装修为主，装修多采用进口或国产高规格软硬装材料；装修标准3000-5000元/平两梯两户户型1户型2电梯间新古典主义风格中高档-小高层（H2）：新古典主义风格，舒适两房、三房和四房，两梯两户，精装修为主户型图示例200平四房150平三房主力户型面积段配比四房160-250平20%-30%三房130-200平40%-50%两房100-150平20%-30%立面风格户型配比装修情况楼层平面图示意精装修为主，装修多采用立面风格户型配比装修情况楼层平面图示意主力户型面积段

42、配比四房180-250平20%-30%三房130-200平40%-50%两房100-150平20%-30%毛坯为主，部分精装修一梯两户地中海风格中高档-多层（H3）：地中海风格，舒适型的三房和四房，一梯两户，毛坯为主，部分精装修户型图示例200平四房户型1户型2楼梯间下层上层180平三房立面风格户型配比装修情况楼层平面图示意主力户型面积段配比四房立面风格户型配比装修情况楼层平面图示意主力户型面积段配比双拼300-400平35%-40%联排200-300平55%-60%毛坯双拼或四联排新古典主义风格中高档-别墅（H4）：新古典主义风格，300-500平的双拼和联排，毛坯为主户型图示例320平双拼

43、别墅250平联排别墅户型1户型2户型2户型1立面风格户型配比装修情况楼层平面图示意主力户型面积段配比双拼立面风格户型配比装修情况楼层平面图示意主力户型面积段配比四房130-180平10%-15%三房90-140平30%-40%二房70-100平40%-50%毛坯为主，部分装修，装修标准为1500-2500元/平两梯四户现代简约风格中档-高层（M1）：现代简约风格，灵活3+1房/2+1房，实用型两房和三房，两梯三户/四户，毛坯为主，部分装修户型图示例132平3+1房70平二房户型1户型1电梯间通风井户型2户型295平2+1房立面风格户型配比装修情况楼层平面图示意主力户型面积段配比四房立面风格户型

44、配比装修情况楼层平面图示意主力户型面积段配比四房130-180平10%-15%三房90-130平30%-40%二房70-100平40%-50%毛坯为主，部分装修，装修标准为1500-2500元/平两梯四户Artdeco风格中档-小高层（M2）：Artdeco风格，舒适四房，实用二房和三房，两梯三户/四户，毛坯为主，部分装修户型图示例户型1户型1电梯间通风井户型2户型2160平四房108平三房85平二房立面风格户型配比装修情况楼层平面图示意主力户型面积段配比四房立面风格户型配比装修情况楼层平面图示意主力户型面积段配比四房140-180平20%-30%三房120-150平40%-60%二房80-100