南胡总体策划方案分析

1、PAGE PAGE 48南胡旧村改造项目总体策划方案济南市城市市总体规规划与城城市发展展战略概概述济南市总体体规划是是以“东东拓、西西进、南南控、北北跨、中中疏”为为城市发发展战略略，实施施沿经十十路、沿沿小清河河、沿黄黄河、沿沿铁路线线“四沿沿”带动动战略，形形成现代代化的城城市建设设管理体体系，进进一步提提升城市市建设管管理水平平，争创创“国家家环保模模范城”、“中中国人居居环境奖奖”。在东部城区区，形成成以发展展高新技技术产业业、高附附加值制制造业为为主的现现代化新新城区。重重点加快快高新开开发区建建设，形形成现代代制造业业聚集区区。开发发唐冶片片区，高高标准建建设教育育、文化化、体育育

2、、社会会福利等等公共服服务配套套设施，形形成服务务于东部部城区的的地区中中心。以举办第十十一届全全运会为为契机，加加快奥体体中心、政政务中心心建设，带带动周边边开发，配配套完善善服务设设施，建建成以行行政办公公、文化化、体育育为主导导的城市市功能区区，加快城城市现代代化进程程，并以以此带动动新区开开发和老老城提升升，推动动城市基基础设施施建设，加加快城市市建设步步伐，全全面塑造造现代化化省会城城市新形形象。二 项目目所在区区域在城城市中的的地位分分析1.项目概概况及地地块价值值研究 1.1项目目概况济南高新区区南胡旧旧村改造工工程（以以下简称称南胡旧旧村改造工工程）位位于济南南东部新新城高新新

3、开发区区，凤凰凰路西，旅旅游路路路北，体体育场南南路以南南。本项项目由一一、二、三三、四、五、六、七、八块地块组成，共390.7亩地。其中六、七、八地块为旧村安置和保障用地，一、二、三、四、五地块为开发用地。该小区地理优越、交通方便。旅游路及规划中的凤凰路从门前经过。其中六、七、八地块规划总用地面积176.6亩，规划建筑面积22.94万平方米，小区内部包括11-24层的高层住宅及地下停车场、辅助商业用房、幼儿园、会所等，小区建成后将成为济南市便捷舒适的现代生活典范。本项目各地地块用地地性质及及可规划划面积见见下表：地块一地块二地块三地块四地块五地块六、七七、八性质居住居住商业市政商业居住面积（

4、亩）81.45550.423.5557.251.455114.99本方案针对对六、七七、八地地块范围围内安置置和保障障用房的的开发建建设及一一、二、三三、五地地块自行行开发提提出五种方案案(四地地块为市市政公共共用地,暂不考考虑)。方案一：六六、七地地块村委委会自行行开发建建设，捆捆绑用地地面向社社会公开开招拍挂挂。方案二：六六、七地地块村委委会自行行开发建建设，一一地块在在土地招招拍挂后后由村委委会成立立公司摘摘牌后进进行开发发，其他他捆绑用用地面向向社会公公开招拍拍挂。方案三：六六、七地地块村委委会自行行开发建建设，二二、三地地块在土土地招拍拍挂后由由村委会会成立公公司摘牌牌后进行行开发，

5、其其他捆绑绑用地面面向社会会公开招招拍挂。方案四：六六、七地地块村委委会自行行开发建建设，一一、二、三三地块在在土地招招拍挂后后由村委委会成立立公司摘摘牌后进进行开发发，其他他捆绑用用地面向向社会公公开招拍拍挂方案五：六六、七地地块村委委会自行行开发建建设，一一、二、三三、五块块在土地地招拍挂挂后由村村委会摘摘牌成立立公司后后进行开开发。村民安置生生活保障障（地块块六、七七、八）主主要技术术经济指指标项目单位数量居住户数/人口数数户/人1652/52886总建筑面积积万m22.944一、居住、配配套建筑筑面积万m22.9441、地上建建筑面积积万m18.366住宅建筑筑面积万m16.399配套

6、公建建面积万m1.972、地下建建筑面积积万m4.59地下停车建建筑面积积万m3.27地下储藏建建筑面积积万m1.29地下中水建建筑面积积万m0.04二、非配套套建筑面面积万m1、地上建建筑面积积万m2、地下建建筑面积积万m住宅平均层层数层20人口毛密度度人/hm689住宅建筑套套密度（净净）套/hm215住宅建筑面面积净密密度万m/hhm2.14地上总容积积率万m/hhm2.4地下总容积积率万m/hhm0.60居住地上容容积率万m/hhm居住地下容容积率万m/hhm建筑密度%18.4绿地率%40居住停车率率%80居住停车位位辆1321地面停车率率%10.7居住地面停停车位辆141统征储备用用

7、地（地地块一）主要技术经济指标项目单位数量居住户数/人口数数户/人1104/35333总建筑面积积万m16.799一、居住、配配套建筑筑面积万m16.7991、地上建建筑面积积万m13.033住宅建筑筑面积万m11.911配套公建建面积万m1.122、地下建建筑面积积万m3.76地下停车建建筑面积积万m3.72地下中水建建筑面积积万m0.04二、非配套套建筑面面积万m-1、地上建建筑面积积万m2、地下建建筑面积积万m住宅平均层层数层15人口毛密度度人/hm651住宅建筑套套密度（净净）套/hm279住宅建筑面面积净密密度万m/hhm2.70地上总容积积率万m/hhm2.40地下总容积积率万m/

8、hhm0.69建筑密度%17.088绿地率%38居住停车率率%80居住停车位位辆1050地面停车率率%14.299居住地面停停车位辆150统征储备用用地（地地块二）主要技术经济指标项目单位数量居住户数/人口数数户/人660/221122总建筑面积积万m9.69一、居住、配配套建筑筑面积万m8.131、地上建建筑面积积万m8.13住宅建筑筑面积万m7.45配套公建建面积万m0.682、地下建建筑面积积万m2.04地下停车建建筑面积积万m2.00地下中水建建筑面积积万m0.04二、非配套套建筑面面积万m1、地上建建筑面积积万m2、地下建建筑面积积万m住宅平均层层数层20人口毛密度度人/hm623住

9、宅建筑套套密度（净净）套/hm266住宅建筑面面积净密密度万m/hhm2.81地上总容积积率万m/hhm2.39地下总容积积率万m/hhm0.60建筑密度%17.111绿地率%37居住停车率率%80居住停车位位辆572地面停车率率%10.499居住地面停停车位辆60统征储备用用地（地地块三）主要技术经济指标项目单位数量总用地万m3.58可规划用地地万m1.54总建筑面积积万m6.64地上建筑面面积万m5.39地下建筑面面积万m1.25地上总容积积率3.50地下总容积积率0.81建筑密度%30.000绿地率%36停车位个按每百平米米0.88 统征储备用用地（地地块四）主要技术经济指标项目单位数量

10、总用地万m0.60可规划用地地万m0.48总建筑面积积万m0.48地上建筑面面积万m0.48地下建筑面面积万m-地上总容积积率1地下总容积积率-建筑密度%25.022绿地率%35停车位个按每百平米米0.88 统征储备用用地（地地块五）主要技术经济指标项目单位数量总用地万m5.97可规划用地地万m3.43总建筑面积积万m14.766地上建筑面面积万m11.977地下建筑面面积万m2.79地上总容积积率3.49地下总容积积率0.81建筑密度%29.400绿地率%35停车位个按每百平米米0.881.2地块块价值研研究本项目在济济南市的的东部新新城区的的核心部部位，是是济南市市总体规规划“东拓”发展战

11、战略前沿沿，规划划汉峪片片区的中中心地带带。周围有高新新区政府府、齐鲁鲁软件园园、齐鲁鲁软件学学院、知知识经济济总部基基地、浪浪潮工业业园、山山东省立立医院、计计划建设设的CIIIC园园区、大小汉汉峪及北北胡村旧旧村改造造项目、山东省省直宿舍以及奥体东地块建设、成熟社区黄金时代等。市政府的东迁及奥体中心的建设对地块价值及项目品质的提升都有很大的积极作用。将来必定成为济南市的新城市中心，地块楼盘升值潜力极大。2、项目市市场分析析及市场场定位2-1项目目周边市市场整体体评价及及发展前前景简析析2-1-11周边市市场整体体分析1）济南市市城市住住宅和房房地产开开发现状状九十年代以以来，济济南市的的经

12、济发发展水平平和速度度都高于于全国的的平均水水平，住住宅建设设也迅速速发展，一一大批布布局合理理、设计计新颖 、配套套齐全、环环境优美美的住宅宅小区不不断涌现现，城区区居民的的居住条条件进一一步改善善，住房房功能不不断完善善，住房房成套率率不断提提高，与与之相配配套的城城市供水水、供热热、燃气气、排污污管网、电电力、通通讯、有有线电视视等基础础设施也也日趋完完善。“九五”期期间，济济南市城城市住宅宅建设突突飞猛进进，共开开发建设设住宅面面积9000余万万平方米米，年平平均开发发建设1180万万平方米米。20007年年，济南南市进一一步加快快城市建建设，这这一年也也成为城城市建设设史上投投入最多

13、多，变化化最大的的一年。随着济南市现代化城市建设步伐的加快和城市化进城的推进，济南市房地产开发在逐年增长的基础上继续保持了稳定的增长速度，呈产销两旺的运行态势。就目前情况况来看济济南市房房地产业业进入高高速增长长期，房房地产投投资和供供应量急急剧放大大。住宅宅、办公公楼及商商业三类类物业均均呈增长长态势，住住宅投资资增长速速度明显显高于办办公楼及及商业营营业用房房，渐成成投资主主流；房房屋销售售面积加加速增长长，空置置面积有有所下降降，市场场呈良性性发展，市市场预期期看好，但但风险加加大。房房地产开开发公司司经营收收入与经经营成本本曲线开开始拉大大与实际际销售面面积曲线线的距离离，价格格逐步上

14、上扬。总体来说，220077年，济济南市房房地产市市场将呈呈现继续续上升的的整体走走势，供供求双方方不断得得到加强强，土地地政策控控制更加加严格，市市政利好好消息不不断推出出，这都都显示市市场中存存在对价价格的有有利支持持因素，这这种市场场形势在在近期内内不会有有太大的的变化。这这些都为为本旧居居改造项项目的成成功运作作提供了了良好的的机遇，该该项目也也将有良良好的市市场前景景。2）宏观经经济形势势对房地地产市场场的影响响房地产业与与国民经经济有着着密切的的关联性性，作为为房地产产重要内内容的住住宅建设设，对促促进经济济增长具具有举足足轻重的的作用。住住宅建设设的生产产和消费费，与建建筑业、建

15、建材、冶冶金、纺纺织、化化工、机机械、仪仪表等550多个个物质生生产部门门紧密相相关，并并直接影影响到家家用电器器、家具具、装饰饰产品以以及金融融、旅游游、运输输、商业业、服务务等行业业的发展展。因此此，房地地产业是是一项本本身创造造价值，又又能够带带动相关关产业发发展的传传统产业业。宏观观经济政政策要求求房地产产业在新新的形势势下要有有一个较较大的发发展。在东部城区区，形成成以发展展高新技技术产业业、高附附加值制制造业为为主的现现代化新新城区。重重点加快快高新开开发区建建设，形形成现代代制造业业聚集区区。开发发唐冶片片区，高高标准建建设教育育、文化化、体育育、社会会福利等等公共服服务配套套设

16、施，形形成服务务于东部部城区的的地区中中心。以举办第十十一届全全运会为为契机，加加快奥体体中心、政政务中心心建设，带带动周边边开发，配配套完善善服务设设施，建建成以行行政办公公、文化化、体育育为主导导的城市市功能区区，加快城城市现代代化进程程，并以此带动新新区开发发和老城城提升，推推动城市市基础设设施建设设，加快快城市建建设步伐伐，全面面塑造现现代化省省会城市市新形象象。目前国家对对宏观经经济调控控以及世世界性金金融危机机影响到到了房地地产市场场，今年年的房地地产市场场最不缺缺乏焦点点话题，在在经历了了“拐点点论”、“降降价论”、“断断供论”等等风波、论论调之后后，各地地方政府府和中央央政府的

17、的救市政政策相继继出台，“救救市论”成成为房地地产业内内外争论论的又一一个热点点。关于于“政府府救市”，各各种声音音纷至沓沓来，开开发商有有感到曙曙光来临临的，也也有持怀怀疑态度度的。财政政部、国国家税务务总局222日宣宣布，决决定对个个人住房房交易环环节的税税收政策策作出调调整，降降低住房房交易税税费。同同时，财财政部明明确支持持地方政政府救市市。而国国家住房房和城乡乡建设部部此前也也公开表表示，地地方政府府有调控控楼市的的自由度度。 除了了大幅调调整房地地产税率率，财政政部明确确表示：“地方方政府可可制定鼓鼓励住房房消费的的收费减减免政策策”。目目前杭州州、西安安、长沙沙、厦门门、上海海等

18、城市市纷纷出出台楼市市救市措措施，主主要包括括放宽第第二套房房贷款、减减免购房房的相关关税费、为为购房者者提供财财政补贴贴、延长长还款期期限、调调高公积积金贷款款上限、购购买商品品房可办办理户口口等。省省政府近近期已经经就救市市问题召召开了两两次多部部门高层层联席的的房地产产形势调调度会,相关政政策正在在酝酿中中。济南市市相关部部门正在在进行一一轮关于于“救市市”的摸摸底调查查。济南南的房地地产市场场是健康康的、无无泡沫的的。保守守的城市市文化使使得济南南的房地地产市场场一直不不是很活活跃，济济南房地地产市场场最欠缺缺的就是是成交量量，与省省会城市市身份明明显不匹匹配。救市市是要要刺激市市场繁

19、荣荣，把交交易量提提上去，像像济南这这样的城城市每年年应该有有4000-5000万平平方米的的交易量量。政策救市行为，却却向消费费者传达达了一个个重要的的信号，国国家要稳稳定房地地产发展展的态度度很明显显，有利利于恢复复购房者者的置业业信心。让让房地产产商做出出普遍乐乐观判断断的一个个重要依依据是,济南房房价封闭闭、迟钝钝、滞后后,宏观观 HYPERLINK /economy 经济调控控对济南南房价影影响有限限,这基基本上也也是开发发商的一一致看法法。去年，全国国房价疯疯张的时时候，济济南市房房价虽然然也出现现了一定定程度的的上涨，但但是相比比一线跟跟多数二二线城市市的房价价，上涨涨幅度比比较

20、有限限。今年年深圳等等一线城城市率先先进行房房价调整整，济南南市房价价也出现现了一定定的调整整，比如如打折、赠赠物业费费、降价价等，销销售速度度也在下下降，但但是降价价的空间间比较小小，没有有对多数数房地产产企业造造成致命命性的影影响。今后后济南市市房价也也将维持持在一个个比较平平稳的水水平上，上上下有小小幅波动动，同时时成交量量会慢慢慢增加。今年以以来济南南市的房房价一直直维持在在一个水水平线略略有下降降的状态态，今后后济南市市房地产产在一段段时间内内，也将将维持在在一个比比较平稳稳的状态态，出现现大幅上上涨的可可能性不不大。首首先济南南市是一一个比较较封闭的的市场，外外来购房房者比较较少，

21、据据多年的的研究表表明，一一直少于于10%。其次次，市场场比较小小，规模模一直没没有做大大。再次次，与外外地的开开放式经经济不同同的是，国国有企业业是主要要的经济济实体，政政府公务务员、大大学老师师和国有有企业员员工的收收入属于于中上等等，暴富富跟收入入偏少的的群体比比较少，这这些因素素都影响响到了济济南市房房价长期期走势。2-1-22发展前前景简析析1）目前，财财政部和和人民银银行已经经就房贷贷政策和和房地产产税率进进行了大大幅调整整，同时时，国家家关于二二套房、二二手房等等方面的的政策正正在筹划划中，这这些政策策出台以以后，可可能会对对济南楼楼市有一一定刺激激作用，很很可能带带动一定定量的

22、销销售。就在20008年年10月月19日日的座谈谈会上,山东各各地 HYPERLINK 房产产商的一一致意见见是,山山东 HYPERLINK 房产产市场正正处于上上升期。2）高新区区范围内内CIIIIC园园区的建建设，知知识经济济总部基基地的建建设以及及浪潮工工业园、省省立医院院的建设设将带来来大量的的就业岗岗位。据据了解，CCIIIIC园区区一期工工程155万平米米年内即即将开工工，初步步统计有有40个个左右单单位将入入住该园园区。这这些项目目增加的的岗位基基本都是是白领阶阶层。给给本项目目的销售售对象奠奠定了良良好的基基础。3）本项目目的竞争争优势所所在本项目开发发建设不不同于其其他商业业

23、地产项项目，在在土地成成本上由由于享受受政府给给予的旧旧村改造政政策，因因此，实实际上对对与本项项目的开开发主体体南胡村村委会来来说，在在一、二二、三、五五地块上上土地成成本仅仅仅为上缴缴国家的的土地出出让金的的20%。按照照规划部部门批复复的修建建性详规规，一、二二地块地地上容积积率为22.4，三、五五地块地地上容积积率为33.6，按照土土地挂牌牌价2220万/亩计算算，折合合到楼面面地价为为1833（222000000*0.22/6666.667*33.6=1833）2755(222000000*0.22/6666.667/22.4)元/平平方米，因因为土地地价差带带来的房房屋销售售纯利润

24、润在700元元/平米米以上，总总计在22.8亿亿元以上上。这是是任何房房地产公公司无法法比拟的的优势。因此，就本本项目来来说作为为开发主主体南胡胡村委会会对四个地块块的开发发应该就就有非常常强的优优势。2-2 项项目周边边商业市市场研究究2-2-11本项目目规划局局已批复的的规划中中建筑面面积共有有22.94万平米米。2-2-22周边商商业项目目市场研研究1）周边商商业项目目建设情情况A、CIIIIC园园区建设设CIIICC园区规规划CIIIICC建设规规划是在在Garrterr公司编编制的CCIIIIC发展展战略规规划确确定的产产业发展展战略的的指导下下编制的的园区空空间发展展规划，形形成“

25、一一园（CCIIIIC）二二区（研研发区、生生产区）”的的空间布布局结构构。 研研发区与与产业区区位于济济南东部部产业带带的东西西两端，相相距133公里，规规划总建建设用地地面积661.55平方公公里。其其中，研研发区由由高新区区贤文片片区和汉汉峪片区区组成，规规划建设设用地面面积111平方公公里。研研发区规规划利用用现有资资源，发发展ITT服务和和软件产产业集群群，区内内划分为为核心发发展、孵孵化支撑撑、产业业辐射三三大产业业版块，共共形成教教育科研研基地、孵孵化基地地、研发发基地、总总部基地地、ITT服务与与软件基基地、创创业示范范基地等等六类研研发产业业基地，并并建设与与之配套套的商业业

26、生活配配套设施施。 产产业区由由孙村片片区和两两河片区区组成， 规划建建设用地地面积550.55平方公公里。重重点发展展电子制制造业、IIT服务务与软件件、计算算机、工工业电子子、汽车车电子与与电信基基础设备备四大产产业，主主要承担担个别电电子制造造业产业业集群，计计算机产产业集群群和工业业电子、汽汽车电子子、电信信基础设设施设备备等电子子信息外外延产业业集群。形形成功能能配套完完善、生生态环境境优美的的产业园园区。 建设设规划以以辐射全全国的 IT产产业发展展极核为为规划目目标，以以ICTT产业研研发、孵孵化、服服务为主主导功能能，形成成集生产产和生活活于一体体的“创创新、活活力”的的CII

27、IIC园园区。 其中，IIT总部部基地总总建筑面面积约770万平平方米，已已竣工建建筑面积积16.5万平平方米，已已开工建建筑面积积16万万平方米米，20009年年将全部部竣工。创创意产业业基地总总建筑面面积约445.55万平方方米，以以浪潮集集团软件件研发与与技术试试验为主主，一期期工程已已经开工工。文化化体育产产业基地地占地881公顷顷，总建建筑面积积36万万平方米米，核心心建筑为为“奥体体中心”，220088年底竣竣工。现现代商贸贸与金融融产业基基地总规规划建筑筑面积2200万万平方米米，是全全市商贸贸金融产产业及市市级商业业服务业业的聚集集区。该项目的建建设属于于高新区区招商引引资项目

28、目，有高高新区负负责投融融资，引引进入园园单位，目目前意向向入园单单位已经经落实440家左左右。B、黄金时时代广场场位于燕山新新区B地地块范围围内，黄黄金置业业集团计计划建设设商务写写字楼及及酒店式式公寓440万平平米，年年底8万万平米计计划开工工建设。C、奥体东东路地块块建设该范围内计计划规划划建设880公顷顷用地范范围，全全运会完完成后造造成大型型成熟社社区。有有五星级级酒店、产产权式酒酒店、写写字楼主主题商业业、特色色餐饮及及相应配配套等。D、鲁商国国奥城项项目位于于济南市市奥体片片区核心心区域，东东至贤文文路，西西临山东东省高级级人民法法院，南南临经十十东路，北北至解放放东路。总总占地

29、55.06公公顷，总总建筑面面积388万平方方米。建建成后将将成为集集写字楼楼、酒店店、商业业、休闲闲、娱乐乐及银座座商城主主力店于于一体大大型综合合标志性性城市建建筑组群群。E、建成商商业情况况齐鲁软件园园项目建建设已经经完成并并投入使使用，通通过077年及008年的的招商引引资，目目前该园园区已经经全部销销售或租租赁完毕毕，不能能满足需需求。大卫国际综综合商务务楼目前前剩余部部分写字字间未销销售或租租赁，面面积约550000平米。环保科技园园区已建建成并投投入使用用，目前前该项目目物业基基本销售售完毕。山东省科技技大厦项项目建筑筑面积22万平米米，目前前该项目目基本竣竣工，处处于招商商过程

30、中中。中润世纪广广场已建建成400万平米米写字楼楼。另有部分商商业物业业处于空空闲状态态，面积积不多，估估计有22万平米米向左右右。2）商业市市场分析析根据以上周周边商业业建设及及计划建建设情况况，南胡胡旧村改改造项目目中三、五五商业用用房不宜宜过早开开工，应应在居住住区建设设过程中中作为专专题进行行深入研研究。3、项目素素质分析析（1）项目目优势A项目规规模大，总总占地面面积399.700公顷，规规划为融融住宅、商商业、娱娱乐为一一体的大大型社区区，各种种功能规规划齐备备，有利利于营造造良好的的居住氛氛围； B紧临正正在建设设中的济济南奥体体中心、政政务中心心、省立立医院、省直宿舍区正在筹建

31、,舜华路东侧规划有近70万平米的知识经济总部产业基地且正在建设中，其中有怡科产学研综合楼几近竣工。旅游路及规划中的凤凰路、体育场南路从社区前经过，交通出行便利，位于济南东部新城区的中心地带，周边汇集众多公共服务设施，是济南“东拓”发展的前沿地区，地理位置优越； C地块块内土地地较平整整，六、七七、八地地块全部部属于基基本农田田用地，不不存在拆拆迁问题题，一、二二、三地地块拆迁迁由村委委会组织织自行拆拆迁，补补偿标准准及拆迁迁难度相相对开发发商组织织要容易易。无污污染源，西靠玉顶山，自然生态良好，环境较优越；D六、七七、八地地块为国国家划拨拨土地，不需土土地成本本，六地地块对外外销售，相相对利润

32、润空间较较大；一、二二、三、五五地块经招招拍挂上上市交易易，村委委会组织织摘牌，土土地出让让金的880%返返回村委委会作为为旧居改改造。同同时，村村委会（含含其置业业公司）作作为开发发主体实实施一、二二、三、五五块的开发发，相对对开发商商摘牌拿拿地土地地成本要要省80%，即只需需土地出出让金的的20%作为土土地成本本。地块块土地成成本有相相当优势势，房屋屋销售价价格极具具竞争力力。E.周边项项目（省省直宿舍舍、北胡胡、大汉汉峪、小小汉峪旧旧村改造造）紧锣锣密鼓的的建设对对本项目目起到进进一步提提升作用用。 （2）项目目劣势A地处城城郊结合合部，目目前属经经济、商商业不太太发达区区域；B地块周周

33、边空地地较多，周周边规划划项目处处于准备备阶段，人人气仍显显不足；C高新区区范围内内周边已已有中高高档楼盘盘，并且且尚有部部分规划划建设中中中档楼楼盘，市市场竞争争较大。D.项目位位于经十十东路快快速路南南侧，距离离东部城城区主干干道竟是是东路距距离较远远，规划划中的刘刘智远路路尚未形形成，销销售会受受到一定定影响。E.对商业业建筑来来说，附附近为形形成规模模性的商商业区。F.高新区区范围内内沿经十十东路、舜舜华路规规划建设设的公共共建筑由由于高新新区政策策的缘故故土地成成本非常常低，对对本项目目公共建建筑部分分对外销销售和租租赁形成成极大威威胁。G.相对老老城区，该该小区（包包括整个个高新区

34、区）暂时时无商业业配套（超超市、酒酒店、娱娱乐场所所等），对对购房者者购房热热情会产产生一定定影响。H、资金方方面的劣劣势。目目前对南南胡方面面来说自自由资金金非常有有限，启启动资金金全靠贷贷款解决决。（3）机会会分析济南市政府府对旧村村改造的的高度重重视，必必将对本本项目有有较大的的优惠政政策，项项目以其其相对较较好的位位置和便便利的交交通条件件，面临临很大的的发展空空间;项目规划起起点较高高，如能能在后期期的物业业管理及及生活配配套设施施建设上上有较大大创新，将将取得良良好的市市场效果果；升值潜力强强劲：项项目位于于飞跃发发展中的的济南东东部新城城区核心心位置，周周边有济济南奥体体中心及及

35、政务中中心、省省直宿舍舍，加上上紧靠经经十东路路、旅游游路，地地块升值值潜力不不言而喻喻；济南市东部部新城的的规划战战略，主主要政务务部门的的后期东东迁，有有利于住住宅市场场的发展展；抓住地块土土地价格格优势，全全盘统筹筹考虑，对对南胡村村今后的的发展是是一个绝绝好的机机会。（4）威胁胁分析与北京、深深圳、广广州等住住宅产业业较发达达地区相相比较，济济南市居居民选择择居住地地点的区区域性倾倾向较强强烈，在在一定程程度上将将限制本本项目的的客户群群来源。从济南市整整体市场场格局来来看，在在消费能能力较强强的历下下区、市市中区和和历城区区板块内内，聚集集着较多多的项目目，对我我们吸引引这几个个区的

36、客客户形成成一定程程度的阻阻碍。在燕山新区区板块内内，聚集集了许多多比之本本项目更更具有位位置优势势的高档档住宅项项目。这这些项目目对本项项目有直直接影响响，将威威胁本项项目的一一期开发发。中润世纪城城、名士士豪庭等等大型项项目的开开发，在在规模、售售价等因因素上与与本项目目类似，项项目面临临着较大大的竞争争压力。十一届全运运会运动动员村的的建设已已经开始始启动，根根据该项项目的运运作方式式，待全全运会结结束后将将改造为为民用住住宅形式式。同时时，088年100月份开开始面向向济南市市民预售售。该项项目地理理环境比比较优越越，对本本项目的的客户群群将产生生一定影影响。但但该项目目面对的的主要是

37、是济南市市直机关关公务员员这类客客户群，估估计对本本项目影影响不是是很大。其他村的旧旧居改造造工程同同时处于于相同阶阶段，如如果采取取统一策策略，将将对本项项目的销销售形成成威胁。综合评价结合前面的的SWOOT因素素分析，我我们可以以看出，本本项目虽虽然存在在一些劣劣势，但但放之全全市范围围内看，该该地块与与燕山板板块相比比拥有地地理位置置优势，与与中润世世纪城等等公共建建筑相比比有价格格优势。因因此，项项目具有有交通便便利、市市场认可可度逐渐渐提升、土土地升值值潜力大大等特点点，从而而凸显出出该地块块的开发发价值。三 开发方方案的分分析与选选择1、开发原原则本项目不同同于一般般房地产产考开发

38、发项目，村村民安置置是首先先需要考考虑的因因素，也也是本项项目前期期产出投投入比较较小的特特点。因因此，本本项目应应该遵循循“合理分分期、优优先安置置、资源源均衡、顾顾全大局局、风险险共担、阳阳光操作作、廉政政建设、利利益共享享” 的开开发原则则。2、制约因因素2.1资金金因素 启动动资金需需要自筹筹，而且且相当部部分要投投入到村村民安置置房的建建设，资资金相对对不足。2.2工期期因素 本项项目首先先要考虑虑村民的的安置，又又不能因因为一、二二地块的的拆迁时时间影响响整个项项目的运运作，还还要抢在在其他旧旧村改造造前争夺夺客源。2.3政策策因素 政府府给予的的旧村改改造政策策对本项项目的建建设

39、非常常有利，要要在3年年内尽快快用足政政策，防防止政策策变动带带来的风风险。3、开发前前提条件件3.1资金金方面 3.1.11银行贷贷款资金金的利用用根据项目的的建设规规模及本本项目的的自身特特点，村村委会需需考虑能能够争取取到3亿亿元以上上的银行行贷款。3.1.22 自筹筹资金的的利用高高新区管管委会承承诺贷款款3亿元元、。向向村民私私募资金金 应考考虑面向向村民私私募资金金5000万元1亿元元以上。3.2允许许村委会会（含其其成立的的开发公公司）参参与捆绑绑用地的的招牌挂挂并且保保证拿到到土地。3.3保障障用房可可以出售售保障用房如如果在缴缴上土地地出让金金后可以以上市交交易对本本项目更更

40、加有利利。如果果不能上上市交易易只能以以小产权权房的形形式出售售，相对对来说销销售不会会很顺利利。4、开发方方案的选选择4.1可供供选择的的方案针对六、七七、八地地块范围围内安置置和保障障用房的的开发建建设及一一、二、三三、五地地块自行行开发提提出五种方案案。方案一：六六、七地块由由村委会会自行开开发建设设，七地地块用于于村民安安置保障障，六地地块对外外销售，捆绑用用地面向向社会公公开招拍拍挂。方案二：六六、七地地块由村村委会自自行开发发建设，七七地块用用于村民民安置保保障，六六地块对对外销售售；一地地块由村村委会成成立公司司进行摘摘牌后自自行开发发、销售售，其他捆绑绑用地面面向社会会公开招招

41、拍挂。方案三：六六、七地地块由村村委会自自行开发发建设，七七地块用用于村民民安置保保障，六六地块对对外销售售；二、三三地块由由村委会会成立公公司进行行摘牌后后自行开发发、销售售，其他捆绑绑用地面面向社会会公开招招拍挂。方案四：六六、七地地块由村村委会自自行开发发建设，七七地块用用于村民民安置保保障，六六地块对对外销售售；一、二二、三地地块由村村委会成成立公司司进行摘摘牌后自自行开发发、销售售，其他捆绑绑用地面面向社会会公开招招拍挂。方案五：六六、七地地块由村村委会自自行开发发建设，七七地块用用于村民民安置保保障，六六地块对对外销售售；一、二二、三、五五地块全全部由村村委会成成立公司司进行摘摘牌

42、后自自行开发发、销售售。4.2对方方案的初初步分析析和选择择4.2.11初步分分析1）方案一一：六、七七地块由由村委会会自行开开发建设设，七地地块用于于村民安安置保障障，六地地块对外外销售，捆捆绑用地地面向社社会公开开招拍挂挂。 按现有有图纸，六六、七地地块投资资估算见见下表六、七地块块投资估估算序号项目名称单价 （/元）单位数量合计（万元元）一建安造价1.1住宅及附属属商业A1#楼1560163688.1332553.43 A2#楼1420133366.9551893.85 A3#楼16309448.771540.15 A4#楼16459314.741532.27 A5#楼154014048

43、8.5222163.47 A6#楼16459316.811532.62 A7#楼16409360.931535.19 A8#楼16458946.671471.73 A9#楼16458946.671471.73 A10#楼楼1540132600.5442042.12 A11#楼楼1540101955.1881570.06 A12#楼楼1540136455.4552101.40 A13#楼楼1540134388.5662069.54 A14#楼楼1540137422.2992116.31 A15#楼楼15609360.831460.29 A16#楼楼15609360.831460.29 A17#楼

44、楼14509954.511443.40 小计1920446.338299577.855 1.2地下车库2020324577.1776556.35 1.3幼儿园、会会所及卫卫生站12004450.41534.005 小计2289553.996370488.255 二道路园林2.1道路、绿化化、管线线100万22.89952289.5小计万2289.5三勘察设计及及前期工工程3.1工程勘察703.2工程设计660.9983.3地质灾害83.4环境评估6.53.5地震评估183.6可研报告103.7临水临电1103.8四通一平100小计983.448四前期手续费费4.1规划咨询费费28.6664.2

45、施工图审查查3万22.968.74.3墙改办、散散装水泥泥10万22.92294.4防雷审查3万22.968.74.5工程监理费费654.668 4.6劳动工资保保证金740.996 4.7劳保统筹963.225 4.8交易信息费费22.233 4.9档案保证金金12.000 小计2788.19五配套费5.1综合配套费费185万22.94236.55.2区内变电配配套费120万22.92748小计6984.5六管理费976.441 七不可预见费费1464.61 八合计一+二+七七525988.655六地块销售售：住宅宅按小产产权4000元/平米，储储藏室按按25000元/平米，商商铺按5500

46、00元/平平米销售售计算。销售收入详见下表：六地块销售售收入汇汇总表一一编号类型建筑面积（mm2）销售价格（元/m22）销售收入(万元)1住宅25998840001039992储藏553商铺10995000549.554合计286755113433 若六地块销销售按产产权房考考虑，住住宅按产产权房552400元/平平米，储储藏室按按25000元/平米，商商铺按66000元元/平米米销售计计算。销销售收入入详见下下表：六地块销售售收入汇汇总表二二编号类型建筑面积（mm2）销售价格（元/m22）销售收入(万元)1住宅25998852401362332储藏室15782500

47、394.553商铺10996000659.444销售合计2867556586.2146766.95营业税销售额的55.5%807.226所得税利润的255%1683.47销售收入121866.3本方案资金金来源主主要靠六六地块内内房屋销售售资金及捆绑土地地出让返返还金来支撑撑。但因因土地招招拍挂及及资金返返还需较较长时间间，建设设资金需需以贷款款方式解解决。考考虑一、二二、三、四、五土地共计214.05亩全部招拍挂，若按60%进行资金返还共计2.83亿元（214.05*220*0.6=2.83亿元），若按80%进行资金返还共计3.77亿元（214.05*220*0.8=3.77亿元），由以上分

48、析可见，捆绑用地按80%进行返还，不能满足偿还建设资金贷款的需要，在不考虑贷款利息的情况下，仍存在3000万元以上的资金缺口，该方案不合理。根据前期与与业主的的沟通，业业主对于于七地块块的商业业用房，考考虑不出出售，以以村集体体财产的的形式进进行出租租。故我我们在这这里单独独考虑七七地块商商业用房房出租，该部分成本3014万元（13698*2200=3014万），该部分商业用房按1元/天/平方米计算，每年租金为500万元（365*13698*1=500万），由以上分析可见，六年可收回成本（静态投资回收期）。六地块作为为村民保保障用房房，在七七地块已已经满足足村民安安置保障障要求的的情况下下，考

49、虑虑出售，我我们对该该地块住住宅以小小产权房房和产权权房两种种出售方方式进行行比较，销销售收入入按产权权房比按按小产权权房出售售增加利利润约3300万万元（1121886.33-113343=8433.3万万），土土地变性性补偿金金按500万元/亩考虑虑，该区区域若是是住宅由由小产权权房变更为为产权房房，支出出的费用用为5550万元元（500*111=5550万元元），由由以上分分析可见见，变更更为产权权房后进进行销售售存在利利润，但但利润较较低。 方案二：六六、七地地块由村村委会自自行开发发建设，七七地块用用于村民民安置保保障，六六地块对对外销售售；一地地块由村村委会成成立公司司进行摘摘牌后

50、自自行开发发，其他捆绑绑用地面面向社会会公开招招拍挂。按现有图纸纸、资料料，一地地块投资资估算见见下表一地块投资资估算序号项目名称单价（m22/元）单位数量合计（万元元）一建安造价1.1 住宅及配套套1#楼1630.00 m2313888.388 5116.31 2#楼1630.00 m2192755.555 3141.91 3#楼1540.00 m2119811.000 1845.07 4#楼1540.00 m2107211.600 1651.13 5#楼1630.00 m2181166.288 2952.95 6#楼1450.00 m26759.09 980.007 7#楼1450.00

51、m26759.09 980.007 8#楼1450.00 m24506.06 653.338 9#楼1450.00 m26759.09 980.007 10#楼1450.00 m26759.09 980.007 11#楼1630.00 m2203600.700 3318.79 1.2 会所1400.00 m2821.000 114.994 1.3 地下车库2020.00 m2236933.144 4786.01 小计1679000.007 275000.777 二道路园林2.1 道路管线100.000 1679000.007 1679.00 小计1679.00 三勘察设计及及前期工工程3.1

52、工程勘察50.000 3.2 工程设计400.000 3.3 地质灾害5.50 3.4 环境评估4.50 3.5 地震评估13.000 3.6 可研报告8.00 3.7 临水临电80.000 3.8 四通一平80.000 小计641.000 四前期手续费费4.1 规划咨询费费20.300 4.2 施工图审查查3.00 万m210.200 50.000 4.3 墙改办、散散装水泥泥10.000 万m210.200 160.000 4.4 防雷审查3.00 万m210.200 50.000 4.5 工程监理费费511.445 4.6 劳动工资保保证金550.002 4.7 劳动统筹715.002

53、4.8 交易信息费费16.500 4.9 档案保证金金12.000 小计2085.29 五配套费5.1 综合配套费费246.000 1679000.007 4113.55 5.2 区内变电配配套费120.000 1679000.007 2014.80 小计6128.35 六土地出让金金220.000 亩81.455 179199.000 七管理费760.669 八不可预见费费1163.85 九合计578777.955 一地块销售售：住宅宅按产权权房52240元元/平米米，地下下停车场场、储藏藏室按225000元/平平米，商商铺按66000元元/平米米销售计计算。销销售收入入详见下下表：一地块销

54、售售收入汇汇总表编号类型建筑面积（mm2）销售价格（元/m22）销售收入(万元)1住宅119100052406240882车库及储藏藏室372000250093003商铺112000600067204销售合计16790007842005销售成本销售额的22.5% 1960.76营业税销售额的55.5%4313.17所得税利润的255%3567.18销售收入1679000685799.1本方案资金金来源主主要靠一一、六地地块内房房屋销售售资金及及一、二、三三、五地地块捆绑绑土地出出让金返返还来支支撑。一一地块土土地由村村委会成成立公司司对土地地摘牌后后独立进进行开发发建设，建设期间资金缺口需以贷

55、款方式解决。一、六、七地块建设成本为10.92亿元（5.13+5.79=10.92亿元），考虑一、二、三、五土地共计206.85亩全部招拍挂，按80%进行资金返还共计3.64亿元（206.85*220*0.8=3.64亿元），该方案销售收入为7.99亿元（1.13+6.86=7.99亿元），不考虑建设期贷款利息，该方案利润为0.71亿元（3.64+7.99-10.92=0.71） 由由此可见见，六、七七地块由由村委会会自行开开发建设设，七地地块用于于村民安安置保障障，六地地块对外外销售；一地块块由村委委会成立立公司进进行摘牌牌后独立立开发，其其他土地地全部挂挂牌拍卖卖（该方方案挂牌牌土地规规划

56、住宅宅面积较较小，招招拍挂存存在一定定难度），项目利润较低（该方案前期资金压力较大，可分期进行施工，以减轻前期资金压力）。方案三 ： 六、七七地块由村村委会自自行开发发建设，七七地块用用于村民民安置保保障，六六地块对对外销售售；二、三三地块由由村委会会成立公公司进行行摘牌后后自行开发发，其他捆绑绑用地面面向社会会公开招招拍挂。按现有图纸纸、资料料，二、三三地块投投资估算算见下表表：二地块投资资估算序号项目名称单价（m22/元）单位数量合计（万元元）一建安造价1.1 住宅及配套套1#楼1540.00 m2229566.166 3535.25 2#楼1540.00 m2151566.588 233

57、4.11 3#楼1540.00 m2124566.400 1918.29 4#楼1540.00 m2127422.000 1962.27 5#楼1630.00 m2255699.522 4167.83 1.2 地下车库2020.00 m2127899.344 2583.45 小计1016770.000 165011.199 二道路园林2.1 道路、绿化化、管线线100.000 1016770.000 1016.70 小计1016.70 三勘察设计及及前期工工程3.1 工程勘察30.000 3.2 工程设计240.000 3.3 地质灾害3.50 3.4 环境评估3.00 3.5 地震评估8.0

58、0 3.6 可研报告5.00 3.7 临水临电50.000 3.8 四通一平50.000 小计389.550 四前期手续费费4.1 规划咨询费费12.577 4.2 施工图审查查3.00 万m210.200 30.600 4.3 墙改办、散散装水泥泥10.000 万m210.200 102.000 4.4 防雷审查3.00 万m210.200 30.600 4.5 工程监理费费323.448 4.6 劳动工资保保证金325.000 4.7 劳动统筹422.552 4.8 交易信息费费9.75 4.9 档案保证金金12.000 小计1268.52 五配套费5.1 综合配套费费246.000 10

59、16770.000 2490.92 5.2 区内变电配配套费120.000 1016770.000 1220.04 小计3710.96 六土地出让金金220.000 亩50.400 110888.000 七管理费457.774 八不可预见费费700.334 九合计351322.944 三地块投资资估算序号项目名称单价（m22/元）单位数量合计（万元元）一建安造价1.1 写字楼1500.00 m2539000.000 8085.00 1.2 地下车库2020.00 m2125000.000 2525.00 小计664000.000 106100.000 二道路园林2.1 道路、绿化化、管线线10

60、0.000 664000.000 664.000 小计664.000 三勘察设计及及前期工工程3.1 工程勘察15.000 3.2 工程设计112.000 3.3 地质灾害1.70 3.4 环境评估1.40 3.5 地震评估3.70 3.6 可研报告5.00 3.7 临水临电25.000 3.8 四通一平25.000 小计188.880 四前期手续费费4.1 规划咨询费费5.90 4.2 施工图审查查3.00 万m210.200 14.300 4.3 墙改办、散散装水泥泥10.000 万m210.200 47.666 4.4 防雷审查3.00 万m210.200 14.400 4.5 工程监理