马鞍山锦江国际花园城市场定位前期策划报告-104

1、 PAGE 180 -导 言： 真诚感谢锦锦江建设设公司的的厚爱,予以新景景祥公司司参与“锦江国国际花园园城”前期策策划代理理服务，我我司全体体同仁为为贵公司司领导的的战略眼眼光与胆胆识深表表敬佩！本着对双方方公司品品牌负责责、对市市场及消消费者负负责的原原则，我我司全体体同仁以以明确的的目标积积极承接接“锦江国国际花园园城”全方位位的市场场调研及及市场定定位工作作。本公公司特就就马鞍山山市的整整体宏观观环境、政政府规划划发展方方向趋势势、房地地产市场场现状与与区域市市场发展展趋势等等综合分分析，从从而提供供一个全全面的本本项目市市场发展展的方向向性思考考，以便便为贵公公司决策策层决策策时提供

2、供参考。就本次策划划报告而而言，新新景祥将将本着 厚德求求实止于至至善 的的经营理理念，执执行“开发商商需要天天生就畅畅销的楼楼盘，消消费者因因为感动动而购买买”的方针针，坚信信只有建建立在真真正贴近近消费者者的市场场体系，才才能最大大限度地地减免风风险，并并获得开开发商的的信赖。我们期望：通过双方的的紧密协协作，在在圆满完完成“锦江国国际花园园城”市场定定位及前前期策划划等各项项工作的的同时，为为将该项项目打造造成为马马鞍山地地产的“精神家家园”，塑造造“锦江建建设”的知名名品牌，树树立企业业的优秀秀企业形形象，为为贵公司司纵横地地产天下下贡献绵绵薄之力力。我们期望：通过上述项项目的成成功开

3、发发，凭借借整合相相关行业业优势资资源、强强强联手手，在创创造项目目辉煌的的销售业业绩的同同时，共共同为马马鞍山市市民造福福，实现现真正“多赢”的利好好局面。敬启者：本报告中所所采用之之资料均均来自于于新景祥祥机构，版版权归属属新景祥祥南京公公司及其其事业机机构所有有。未经经许可，本本报告之之任何部部分不得得以任何何形式转转载、翻翻印、抄抄袭或传传阅。南京新景祥祥房地产产投资顾顾问有限限公司2004.10.10 目 录 第一部分 市 场场 篇 5一、宏观市市场部分分 5二、马鞍山山房地产产市场分分析 9三、马鞍山山高端市市场(含别墅墅市场)分析 266四、地块所所在区域域市场及及竞争分分析 3

4、00（一）区域域范畴 30（二）区域域发展沿沿革 311（三）区域域房地产产市场发发展状况况 332（四）总结结 337第二部分 定 位 篇 388一、基地资资源分析析 38（一）基地地资源分分析 338（二）基地地价值研研判 441（三）项目目行销价价值提炼炼 43（四）项目目问题点点与机会会点分析析 44二、项目定定位 447（一）本案案特性分分析 447（二）客群群定位 499（三）项目目定位 533第三部分 战战 略 篇 660一、本案竞竞争战略略选取 600二、市场先先机把握握 60三、项目开开发策略略 60四、项目资资金回收收计划及及价格策策略 666第四部分 产产 品 篇 771

5、一、开发理理念 771二、项目规规划设计计 73三、项目整整体开发发建议 800四、项目整整体规划划建议 811五、项目配配套设施施及物业业管理 844六、产品定定位 888七、项目一一期产品品配比建建议 991八、户型参参考 995后 记 1002第一部分 市 场 篇一、宏观市市场部分分（一）城市市概况1、城市区区位马鞍山市位位于长江江下游南南岸、安安徽省东东部。城城市东临临石臼湖湖与江苏苏溧水县县和高淳淳县交界界；西濒濒长江与与和县相相望；南南与芜湖湖市郊、芜芜湖县、宣宣城县接接壤。至至芜湖市市区300公里；北与江江苏省南南京市江江宁区毗毗连，具具有临江江近海，紧紧靠经济济发达的的长江三三

6、角洲的的优越地地理位置置。全市总面积积16886平方方公里，南南北最大大纵距554.4公里里，东西西最大横横距466公里，其中市市区3001平方方公里。2003年年末全市市户籍人人口为1124.09万万人，比比上年增增加1.97万万人，其中城市市户籍人人口为556万人人。2、区位优优势马鞍山濒江江临海，位位于中国国沿海和和长江两两大经济济交汇处处，是中中国经济济发达的的长江三三角洲轴轴线边的的节点城城市，是是南京都都市圈的的核心城城市，是是安徽省省的东部部门户。马马鞍山对对外交通通十分方方便。到到上海走走高速公公路只要要三个小小时，到到南京市市区和禄禄口国际际机场均均不到440分钟钟。马鞍鞍山

7、港是是天然深深水良港港，长江江十大港港口之一一，国家家一类口口岸。宁宁铜铁路路贯穿全全境，与与京沪、京京久、皖皖赣、宣宣杭等铁铁路干线线相连。3、城市性性质马鞍山是一一座新兴兴工业城城市，以以钢铁、专专用汽车车、高档档纸板、新新工艺炭炭黑、电电子材料料、生物物医药、纺纺织服装装等为主主导。马马鞍山钢钢铁股份份有限公公司、星马股股份有限限公司、山鹰造造纸股份份有限公公司均为为国内知知名企业业。4、文化底底蕴历史上襟吴吴带楚，史史载周文文王长子子太伯在在此创始始吴国，是是古都南南京的天天然屏障障和战略略重镇，历历史上为为兵家必必争之地地，城市市市名的的由来就就与项羽羽有关而而充满传传奇色彩彩。5、

8、自然环环境马鞍山整个个城市依依山环湖湖临江而而建，景景色宜人人。城西西南部的的采石为为国家级级采石风风景区；城郊的的濮塘风风景区和和当涂境境内的大大青山更更是休闲闲娱乐的的佳境；城中心心是充分分展示江江南园林林城市风风貌的雨雨山湖风风景区，众众山环绕绕，形成成了“九九山环一一湖，翠翠螺锁大大江”秀秀丽景色色。（二）经济济发展1、工业生生产工业生产继继续快速速增长，经经济效益益大幅提提升。全全年累计计完成全全部工业业总产值值1911.477亿元，比比上年增增长244.222%。从从工业发发展来看看，主要要表现为为以下特特征：市市级、县县区工业业高幅增增长，拉拉动支撑撑作用明明显；重重点骨干干企业

9、快快速发展展；马钢钢工业保保持高位位增长，产产品旺销销且利润润丰厚；总体经经济效益益大幅攀攀升，利利润总额额成倍增增长。2、城市建建设2003年年城市固固定资产产投资高高速增长长，招商商引资取取得显著著成效。全全年全社社会固定定资产投投资首次次突破1100亿亿元大关关，跃升升至1006.779亿元元，比上上年猛增增73.15%，投入入之多、速速度之快快创历史史新高。 3、商业市市场商业市场繁繁荣兴旺旺，外贸贸进出口口强劲反反弹。全全年累计计实现社社会消费费品零售售总额446.886亿元元，比上上年增长长13.42%，比上上年提升升5.115个百百分点，为为19998年以以来首次次突破两两位数的

10、的增幅。4、财政收收入财政收入大大幅增长长，金融融运行形形势良好好。由于于国家持持续扩大大内需的的政策效效应，伴伴随着入入世效应应的逐步步显现，经经济发展展环境出出现可喜喜的积极极变化。5、市场物物价市场物价略略有上涨涨，居民民收入快快速增长长。全年年居民消消费价格格总水平平比上年年上涨11.3%。拉动动价格上上升的主主要是食食品类，价价格水平平比上年年上涨55%。（三）人民民生活1、20003年马马鞍山市市人均GGDP达达到1556388元，折折算成美美元为118900美元，为为安徽省省最高水水平。2、20003年城城镇居民民人均住住房使用用面积:21.36。3、20003年城城镇居民民人均

11、可可支配收收入:达达到87794元元，农民民人均纯纯收入331222元。4、20003年城城镇居民民家庭恩恩格尔系系数为338.77%。点评：马鞍鞍山经济济增长较较快，居居民收入入有了质质的飞跃跃；恩格格尔系数数显示，马马鞍山居居民生活活水平正正逐渐进进入全面面小康阶阶段；城城市居民民表现出出了较强强的购买买力，而而农村居居民改善善并不明明显；城城镇居民民居住环环境离我我国小康康标准仍仍存在差差距，提提升空间间巨大。（四）城市市发展规规划马鞍山作为为典型的的新兴工工业城市市，其工工业主要要分布在在城市西西部濒临临长江的的沿线。随随着城市市的经济济进一步步发展，马马鞍山制制定了以以发展开开放型经

12、经济为龙龙头，大大力推进进体制、科科技创新新，加速速工业化化、城市市化、市市场化进进程等为为主的经经济发展展战略，经过10-15年的努力，马鞍山市将打造成以“一区五园一城”（马鞍山经济技术开发区、当涂工业园、慈湖工业园、金家庄工业园、雨山工业园、花山旅游园、大学城）的新型城市。从城市发展展布局来来看，马马鞍山提提出了“东扩南南进”的城市市发展战战略，即即城市在在未来110220年的的时间，城城市将总总体向城城东、南南迁移。“南进”的的核心为为城市的的主要市市政机构构、商业业、商务务等中心心将整体体迁移至至雨山路路以南、湖湖东路以以西的新新城区；“东扩”的的核心主主要表现现为在城城市中西西部承担

13、担了主要要工业产产业项目目基础上上，承载载城市居居住功能能的居住住区将整整体向江江东大道道、九华华路沿线线等迁移移，当前前及未来来城市住住宅开发发用地的的80%以上将将聚集于于该区域域。通过“东扩扩南进”的城市市发展，马马鞍山市市最终与与其下属属的当涂涂县共同同形成新新的马鞍鞍山市。届时，马鞍山市将成为面积超过100平方公里、人口超100万的大城市。（五）结论论1、马鞍山山市处于于南京一一小时都都市圈的的核心圈圈层，濒濒临长江江，各类类交通出出行条件件便捷。2、近年来来在南京京经济辐辐射及带带动下，马马鞍山经经济取得得了飞速速发展，工工业产值值连年增增长，新新兴工业业城市区区域地位位逐渐突突出

14、。3、在经济济发展态态势良好好的基础础上，居居民收入入逐年提提高，与与南京居居民购买买力水平平接近甚甚至相当当，消费费能力日日益增长长，具有有坚实的的中高档档消费基基础，以以汽车、房房产等耐耐用消费费品为主主要特征征的高档档消费开开始迅速速启动并并得到很很快发展展。4、城市“东扩南南进”的发展展战略，使使得城市市居住区区东移，而而市政、商商业等设设施南迁迁，未来来新城指指日可待待。二、马鞍山山房地产产市场分分析（一）市场场总体状状况1、整体走走势马鞍山市是是中等工工业城市市，几年年来，通通过不断断深化住住房制度度改革，建建立住房房分配新新体制，放放开搞活活住房二二、三级级市场，大大力发展展住房

15、金金融，采采取宽松松的税费费政策，个个人住房房消费全全面启动动，房地地产市场场呈现较较为繁荣荣的景象象。2、发展现现状（1）房地地产投资资增长加加快2003年年，全市市房地产产开发投投资133.6亿亿元，同同比增长长36.6%，增增幅比去去年同期期提高了了5.77个百分分点，继继续保持持了较快快的增速速。在政政府调控控作用下下，至220033年底时时马鞍山山市开发发投资增增幅呈现现出高开开低走的的格局，但但20004年以以来又有有所回升升。（2）土地地上市逐逐渐规范范2003年年，全市市用于购购置开发发用土地地共支付付了3.9亿元元，同比比增长1106.9%，土土地购置置费折算算成每亩亩成交价

16、价格522万元，均均与去年年同比增增长799%。220033年土地地资本运运营全面面实施，大大多数房房地产开开发公司司获得土土地需通通过土地地竞拍获获得。从从土地开开发来看看，20003年年，全市市共完成成土地开开发面积积37.4万，比去去年同期期高出66.5万万。（3）市场场供需两两旺2003年年，全市市共新开开工各类类商品房房屋1224.88万，新新开工面面积指数数值为1103.1,比比去年同同期提高高6.88点，比比三季度度提高00.1点点，新开开工面积积的稳步步上升，对对增强马马鞍山市市房地产产业的发发展后劲劲具有重重要意义义。2003年年，全市市共销售售各类商商品房屋屋65.2万，同

17、比比增长11.6%，实现现销售额额10.2亿元元，同比比增长112.22%,呈呈现良好好的销售售形势。（4）空置置面积较较低2003年年，全市市空置各各类商品品房屋33.2万万，其其中，商商品住宅宅空置11.6万万，商商业营业业用房空空置0.9 万万。市市场空置置面积已已经位于于自然空空置率之之下，较较低的空空置率导导致了房房价的飞飞速上涨涨，以抢抢购为特特征的供供不应求求市场表表现明显显。（5）住房房的潜在在需求量量大一方面面随着城城市化步步伐的加加快，马马鞍山市市住房需需求有不不断增加加的趋势势，从119988年至220000年，全全市自然然和机械械人口增增长的情情况来看看，每年年均成倍倍

18、增长；另一方方面，全全市不成成套住房房近1550万，尚有有近2万万无房职职工，每每年递增增40000多户户新婚家家庭，离离异近9900户户，加之之外来人人口的不不断增加加，住房房的潜在在需求每每年约有有70000套、近近60万万。（6）居民民住房消消费的支支付能力力不断提提高根据220044年对马马鞍山居居民住房房消费的的抽样调调查，马马鞍山市市居民平平均住房房消费的的承受能能力已由由19998年的的58万元元增长至至20003年的的15-20万万元，同同时居民民的负债债消费意意识已经经形成，贷贷款购房房已被普普遍接受受。（7）房屋屋租赁市市场极具具潜力随着城市人人口的增增加，以以及第三三产业

19、和和个体经经济的不不断发展展，几年年来，马马鞍山市市进入房房屋租赁赁市场的的各类房房屋约110万，年租租金额近近亿元，同同时有不不断增长长的趋势势。19999年年办理租租赁登记记备案手手续的有有8万多多，220000年增长长到了110万多多，租租赁市场场发展具具有较广广阔的空空间。3、潜在问问题（1）土地地征用困困难制约约了住房房建设速速度由于尚未形形成一套套既切合合实际又又行之有有效的政政策，致致使住宅宅建设征征迁的阻阻力较大大，往往往一个项项目因为为征迁问问题造成成难以实实施。（2）租赁赁市场亟亟待规范范由于政策不不明确、产产权不清清晰等原原因，目目前房屋屋租赁市市场隐租租、瞒租租、转租租

20、等现象象严重，存存在着非非法出租租房屋致致使大量量税费流流失，违违法建设设、危险险房屋出出租给群群众生命命财产安安全带来来极大隐隐患，擅擅自转租租、侵犯犯房屋产产权人利利益等问问题。（3）宏观观政策影影响市政政进程在中央严格格审查土土地使用用情况、限限制农田田过度被被征用、盲盲目建设设开发区区等宏观观政策的的指导下下，对于于马鞍山山市的“东扩南南进”城市战战略必将将受到一一定的影影响。（二）分类类市场 1、一级市市场据马鞍山市市土地局局的信息息，20004年年该市将将有32213亩亩土地出出让，其其中沿江江东大道道地块共共有27762亩亩，占到到85.96%的比率率，这说说明该市市政府正正全力

21、贯贯彻“东扩南南进”政策，全全力将住住宅东扩扩。序号地块名称面积（亩）四 至 范范 围规划 用途途供地方式备 注1杨桥地区881东至慈河路路，西至至江东大大道，南南至健康康路，北北至葛羊羊路。综合招标、拍卖卖、挂牌牌本案附近2东湖小区760东至江东大大道，西西至湖东东南路，北北至印山山路，南南至东湖湖路。综合招标、拍卖卖、挂牌牌本案附近3市政公园西西南侧120东至中心大大道，北北至印山山路、西西至湖西西路、南南至钟山山路。综合招标、拍卖卖、挂牌牌4雨山九区制制钉厂17东至红星中中学，西西至宁芜芜铁路，南南至小区区道路，北北至马钢钢民建公公司。居住招标、拍卖卖、挂牌牌5轻化路油漆漆厂13东至金星

22、化化工集团团，西至至汽水厂厂，南至至磁性材材料厂，北北至安源源小区。居住招标、拍卖卖、挂牌牌已成交6海狮巾被厂厂、针织织厂82东至传动机机械厂，西西至湖东东路，南南至师苑苑农贸市市场，北北至宝龙龙酒店。商住招标、拍卖卖、挂牌牌7健康路南侧侧58东至通达机机械厂，西西至十四四中，南南至青松松小区，北北至健康康路。居住招标、拍卖卖、挂牌牌8平山预留地地21东至江东大大道，西西至光明明新村，北北至雨山山路。商业、办公公招标、拍卖卖、挂牌牌本案附近9江东北苑西西南角51东至马向铁铁路，南南至湖南南路，西西至江东东大道，北北至马向向铁路。商业招标已成交10九华路南侧侧1100东至东环路路，西至至江东大大

23、道，南南至西塘塘路，北北至九华华路。综合招标、拍卖卖、挂牌牌本案附近11零星地块110综合、居住住合计3213亩亩注：马鞍山山市20004 年度城城市经营营性土地地供应计计划点评：大量量的土地地投放，保保证了未未来几年年马鞍山山房地产产市场供供应充足足，但同同时土地地投放的的区域性性过于集集中，必必将带来来“东扩”过程中中的局部部区域市市场竞争争加大，最最终转变变为市场场风险。2、二级市市场当前马鞍山山房地产产二级市市场楼盘盘项目并并不多，而而且分布布比较集集中，主主要形成成了雨山山-南湖板板块、环环花果山山板块、新新市政板板块以及及沿江东东大道板板块。四四大板块块由于其其自身区区位与资资源禀

24、赋赋不同，而而表现出出不同档档次的差差异化特特征。板块概况雨山-南南湖板块块环花果山板板块新市政板块块沿江东大道道板块板块范围南山湖周边边、雨山山路以北北城北花果山山周边雨山路以南南、九华华路以北北城东江东大大道沿线线与市区关系系传统核心市市区传统城区边边缘地带带未来新市区区中心地地带市区边缘地地带，未未来的居居住集中中区产品特征高层为主、部部分多层层和联排排产品多层高层、多层层多层、高层层面积（）902550，主主力10001140901330，主主力9001110902550，主主力10001130902000，主主力10001120价格区间（元元/）3000400001800220002

25、20026000200028000档次高档低档中档、中档档偏上中档代表个案中央花园、汇汇翠名邸邸花果山庄、天天柱.同同济花园园雨丰花园、碧碧溪丽景景西湖花园、康康嘉花园园、碧水水湾竞争状况去化快，供供应不足足，竞争争小去化快，供供应不足足，竞争争小去化较快，竞竞争一般般去化较快，竞竞争一般般点评：从马马鞍山市市场供需需状况来来看，市市场普遍遍表现去去化较快快，需求求旺盛，项项目销售售周期基基本在一一年以内内，个别别项目开开盘就销销售完毕毕。从各板块来来看，高高档楼盘盘客群的的较强承承受能力力和低档档楼盘的的价格冲冲击，带带来了两两个层次次产品的的热销，市市场竞争争压力较较小。中中档楼盘盘由于受

26、受区位、承承受能力力等因素素影响，目目前并不不处于市市场最为为热销的的层次。但但从长远远来看，随随着居民民收入的的进一步步改善以以及居民民需求的的释放，该该板块的的市场发发展空间间极大。3、二手房房市场2003年年一季度度，二手手房交易易11111起，交交易面积积7.999万，成交交74113万元元；而同同期商品品房交易易8322起，交交易面积积8.881万，成交交138808万万元。一一季度二二手房交交易手数数比商品品房的多多出333.533%，说说明该时时间段马马鞍山市市的商品品房供应应量大大大小于需需求量，处处于极度度不饱和和的供小小于求状状态。（三）房地地产市场场板块划划分根据对马鞍鞍

27、山房地地产市场场的调研研，该市市楼盘按按其特色色可以分分为以下下四大板板块：1、环“雨雨山-南湖”板块（主主城板块块）马鞍山市中中心地段段，属于于老城区区，该区区域集经经济、政政治、娱娱乐、健健身于一一体，交交通便利利、配套套完善，是是该市高高档楼盘盘的集中中地。典型个案：指标 楼楼盘汇翠名邸中央花园海外海山水名宅地理位置湖南路155号花雨路花雨路花雨路、湖湖西路交交汇处建筑面积1000000500000400000450000占地面积240000150000300000320000建筑类型高层高层、小高高层联排、小多多层联排、小多多层开盘时间2004.122003.102004年年末2004

28、.5.11销售价格（元元/）3400（均均）3200（均均）3200（起起）3500（均均）销售进度70%95%尚未开盘基本售完总户数622534122150客群特征公务员、马马钢及附附属企业业中高层层人士为为主，部部分上海海投资者者公务员、马马钢及附附属企业业中高层层人士为为主，投投资者较较少公务员、马马钢中高高层管理理人员私营业主、公公务员、马马钢中高高层管理理人员主力户型两房104.119102无无三房119、1128、1226135、1120、1334137114、1143、1225四房以上无146、1144176-2600176、2248开发商马鞍山奥申申置业马鞍山华龙龙置业浙江海外

29、海海北京首创行销主题公园湖畔传传世豪宅宅城市制高点点、时尚尚新地标标国际化低密密度情景景社区花之雨、心心之家规划设计上海现代建建筑设计计院杭州藩天寿寿无无营销代理无上海富阳浙江海外海海宝资通备注推出3栋板板楼，预预订较好好（5万万元定金金）仅剩于数套套2000以上上顶层大大面积。目目前推出出商铺，价价格为7700001770000元/。年底开盘，暂暂时不接接收定金金。别墅售完，仅仅剩于数数套较差差层数、朝朝向的户户型。板块特征： 区域域认同度度：公认认的高档档住宅区区域，多多数中高高收入者者希望在在该区域域内购房房，认同同度较高高；但其其较高的的房价也也深入人人心，对对于低收收入者有有不小的的

30、抗性。 楼盘盘品质：建筑类类型走向向两个极极端，一一类是高高密度景景观高层层；一类类是低密密度景观观排屋或或跃层公公寓。但但两者的的共同点点为景观观资源优优越、交交通便利利、商业业、生活活配套充充分，是是理想的的居住区区域，楼楼盘的品品质为整整个城市市最高的的。 价格格水平：高层均均价一般般在32200-34000元/，联联排均价价一般在在35000440000元/左右。其其中较早早开盘的的中央花花园二手手房价比比开盘价价上涨了了30006000元/。 主要要客群：该板块块的客群群主要为为该城市市的高端端收入者者，主要要集中于于私营业业主、公公务员、马马钢中高高层管理理者。由由于区域域房价上上

31、涨较快快，故购购买者中中存在部部分外地地投资者者，但目目前所占占比例并并不大，外外地投资资比例在在5110%以以内。 去化化速度：该板块块可利用用土地极极其有限限，上市市楼盘极极少。项项目普遍遍在开盘盘之前预预订就可可达800%以上上，开盘盘不久基基本销售售完毕。 发展展前景：本区域域为目前前马鞍山山市的政政治、商商业中心心，其生生活配套套为整个个城市最最为成熟熟的区域域。由于于土地利利用的有有限性，板板块市场场将仍旧旧被看好好，房价价依旧有有上涨空空间。2、环花果果山板块块（城北北板块）本板块为马马鞍山较较老的居居住区域域，但该该区域内内的居民民生活层层次普遍遍偏低，一一般为周周边厂矿矿工薪

32、阶阶层、部部分事业业单位职职员的就就近消费费，以及及少数拆拆迁居民民。目前前该板块块有部分分商品房房及拆迁迁安置房房出现，但但与之相相对应的的生活配配套各方方面尚未未跟上，为为中低档档楼盘聚聚集地。典型个案：指标 楼楼盘 花果山庄庄天柱.同济济花园地理位置葛羊路中段段健康路西建筑面积500000500000占地面积300000300000建筑类型多层多层开盘时间一期：20003.7；二二期：004年底底2003.6销售价格（元元/）一期17000（均均）1800（均均）销售进度一期售完售完总户数612600客群特征市二中教职职工、公公安、马马钢职工工、安置置户、部部分南京京投资者者市二中教职职

33、工、安安置户、马马钢职工工主力户型一房无61两房94、110284、995三房126、1135105、1120四房以上无184开发商马鞍山恒生生房地产产开发马鞍山天柱柱房地产产行销主题阳光、花香香、生活活居有所安、业业有所乐乐规划设计无无营销代理无无备注近期无房可可售近期无房可可售板块特征： 区域域认同度度：在该该市市民民心目中中，该板板块为低低收入者者的聚集集区，中中高收入入者一般般不会考考虑在本本板块购购房，但但其较低低的房价价对低收收入者来来说有不不小的吸吸引力。 楼盘盘品质：该板块块的楼盘盘绝大多多数为多多层，品品质普遍遍较低，景景观配套套较差，周周边生活活配套档档次较为为低下。 营销

34、销策划水水平：本本地开发发公司开开发为主主，以自自身开发发策划为为主，没没有外地地策划代代理公司司进驻该该板块。 价格格水平：目前该该板块的的商品房房均价在在18000元/左右右，自220033至20004年年一年内内的上涨涨空间在在10003000元/左右右，在四四个板块块中为最最低。 主要要客群：该板块块的主力力客群为为周边马马钢职工工、安置置户等中中等及偏偏下收入入阶层，他他们无能能力在主主城板块块购房，另另外有部部分南京京投资者者但比例例较小。 去化化速度：因该板板块目前前楼盘数数量不多多，去化化速度较较快，一一般6000户左左右的楼楼盘销售售周期为为1年。 发展展前景：该板块块未来土

35、土地供量量较大，新新出现的的楼盘将将趋多，商商品房市市场竞争争将趋于于激烈，但但由于该该板块不不在城市市发展的的轴线或或方向上上，其市市政投入入不多，各各项配套套跟进速速度较慢慢，因此此该板块块的发展展前景难难以在短短时间内内得到改改善。3、新市政政板块（城城南板块块）该板块为马马鞍山市市的南部部城郊结结合处，220033年一度度传闻市市政府将将南迁，该该板块的的商品房房市场发发展速度度飞快，出出现大量量的楼盘盘，为中中档楼盘盘聚集地地，吸引引了众多多购房者者。典型个案：指标 楼楼盘雨丰花园碧溪丽景名雅居地理位置雨山路湖东东路口花园路湖东东路口湖东南路花花园路口口建筑面积30000080000

36、0650000占地面积120000500000450000建筑类型小高层多层多层开盘时间2003.32003.42003. 7销售价格（元元/）2700（均均价）2400（均均）2400（均均）销售进度80一期售完95%总户数300一期2666400客群特征周边企事业业单位基基层管理理成员、马马钢职工工等周边企事业业单位基基层管理理成员、公公务员等等周边企事业业单位基基层管理理成员、马马钢职工工等主力户型两房96、111485、99196三房120、1136、1440、1180126、1140130、1132、1334四房及以上上145、1152、1883138、1160180开发商马鞍山森隆

37、隆房地产产浙江万马房房地产安徽佳达房房地产行销主题现代高层景景观住宅宅升级版的绿绿色家园园怡情雅性亲亲自然规划设计南京东南大大学无无营销代理无上海安腾上海安腾备注高层去化明明显慢于于多层，剩剩余1330的的较多，1100左右的的销售较较好。已售完剩余数套板块特征： 区域域认同度度：该区区域因受受市政南南移的影影响，认认同度大大为提高高，市民民普遍认认为该区区域未来来将成为为新的政政治、商商业中心心。 楼盘盘品质：普遍具具备了较较高的开开发水准准，品质质较高，接接近城中中高档项项目品质质。 营销销策划水水平：外外地策划划代理公公司进驻驻该板块块，表现现出了较较高的策策划水准准。 价格格水平：该板

38、块块商品房房均价在在24000元/左右右，自220033至20004年年一年内内的上涨涨空间在在2000元/以上。 主要要客群：该板块块的主力力客群较较为集中中，一般般为周边边企事业业单位管管理层、马马钢职工工，收入入水平属属于中等等偏上水水平。 去化化速度：虽然该该板块商商品房上上市量较较大，但但去化速速度仍然然较快，一一般3000户左左右的楼楼盘销售售周期为为9个月月。 发展展前景：该板块块的发展展与市政政南移有有紧密关关联，一一旦市政政搬迁启启动，该该板块的的发展将将更为迅迅速；另另外，该该板块的的土地出出让面积积普遍较较小，景景观资源源亦较少少，无法法打造有有高档品品质的大大型楼盘盘。

39、4、沿江东东大道板板块（城城东板块块）在马鞍山市市“东扩南南进”的市政政工程中中的：“东扩”是指住住宅东扩扩，而本本板块即即承担了了东扩这这个重任任，目前前该板块块新出现现的楼盘盘、代表表性的楼楼盘较少少，但未未来将有有众多的的楼盘出出现，在在5年之之内本板板块将成成为马鞍鞍山市房房地产竞竞争最为为激烈的的板块。典型个案：指标 楼楼盘西湖花园东湖.碧水水湾地理位置江东大道马马濮路口口江东大道与与印山路路交界处处建筑面积36万共40余栋栋占地面积20万11.5万万建筑类型多层、小高高层多层、叠拼拼别墅、小小高层开盘时间2003.82004.9销售价格（元元/）2200-24000均价240002

40、26000销售进度一期多层售售完、小小高层未未开盘已预订4000余户户（4万万元定金金）总户数一期2000客群特征城区换房人人群、城城区拆迁迁户、马马钢职工工城区换房群群体、开开发区、安安工大教教职工等等主力户型两房10985三房116、1226、1339120，主主力户型型。四房及以上上153、1554、26681401160、1180开发商马鞍山西湖湖房地产产行销主题新生活梦想想城市新中心心，样板板生活社社区规划设计杭州杰出建建筑设计计营销代理浙江点石广广告香江置业备注一期剩余数数套较差差户型，二二期尚未未开盘。预订情况较较好。项项目具有有违规操操作嫌疑疑。板块特征： 区域域认同度度：在市

41、市政府的的宣传与与引导下下，住宅宅东扩正正逐渐深深入人心心，因为为马鞍山山市作为为工业性性城市，其其城市工工业集于于西北沿沿江，故故从对居居住舒适适性的追追求出发发，住宅宅东扩势势在必行行，本板板块将成成为中、高高档楼盘盘的聚集集地。 楼盘盘品质：从提高高住宅舒舒适度的的角度出出发，该该板块的的楼盘品品质将比比城南板板块更为为出色，因因为该板板块未来来的楼盘盘建筑面面积都将将达到220万以上，而而城南板板块的楼楼盘建筑筑面积一一般不超超过100万，因因此本板板块的各各项景观观、配套套都有能能力做得得更为出出色。 营销销策划水水平：外外地策划划代理公公司进驻驻该板块块，表现现出了超超出当地地的策

42、划划水准。 价格格水平：目前该该板块的的商品房房均价在在22000-226000元/之间，未未来的上上涨空间间较大。 主要要客群：本板块块的主力力客群较较为分散散，比较较集中的的为城区区房改换换房者、马马钢职工工及部分分投资者者，主要要表现为为马鞍山山的中等等收入阶阶层。 去化化速度：因本板板块处于于刚启动动阶段，面面市项目目不多，竞竞争目前前尚不激激烈，故故销售进进度较快快，但在在明年以以后，区区域供应应大规模模放量，将将成为马马鞍山市市场竞争争最为激激烈的区区域。 发展展前景：本区域域的房地地产发展展将与市市政推行行力度紧紧密相关关，一旦旦政府大大力推行行“东扩南南移”工程，本本板块的的发

43、展将将更加快快速，具具有良好好的市场场前景。（四）价格格走势1、房价历历史走势势 20003年年之前，马马鞍山市市的房价价处于低低位徘徊徊期，均均价在一一直在220000元/以下，最最高价（主主城区）不不超过224000元/，最低低价（城城北、城城南）不不超过116000元/。 20003年年上半年年，城南南板块率率先启动动，拉开开了该市市房地产产价格的的飞速上上涨期，该该区域房房价上涨涨了近三三分之一一，达到到24000元/的均均价。 20003年年下半年年，城北北、城东东、主城城板块的的各个楼楼盘开始始启动，极极大刺激激了该市市的房地地产市场场。该市市房价保保持了稳稳步的上上涨，在在年底该

44、该市房价价最高价价突破了了30000元/。 20004年年上半年年，由于于主城区区的楼盘盘开始全全面启动动，进入入了新一一轮的房房地产高高潮，房房价最高高价不断断被刷新新，到目目前为止止该市商商品房均均价达到到25000元/，而而个别楼楼盘的单单价已突突破了335000元/，总价价突破了了1000万元。2、房价未未来走势势预测2004年年市场加加大了供供应量，超超过2000万的土地地投放量量，接近近3000万的的住宅建建筑面积积将在今今明两年年陆续投投放市场场，市场场供不应应求的局局面将得得到缓减减，房价价也将趋趋于平稳稳。但由由于受到到房价上上涨惯性性因素的的影响，加加上目前前供不应应求的市

45、市场需要要一段时时间来平平衡，潜潜在需求求需要供供应放量量的增加加得到释释放，因因此目前前房价仍仍有上升升的空间间，但随随着供应应量的放放大，房房价上涨涨速度将将逐步趋趋缓，逐逐渐走向向平稳。（五）消费费者特性性1、区域偏偏好度马鞍山市属属于工业业性城市市，其工工业厂区区分布在在西北沿沿江，该该城市又又以东风风为主，因因此在理理论上城城市东南南部是最最为理想想的住宅宅区域，但但受交通通及其他他生活成成本限制制，该城城市早期期的住宅宅小区出出现在目目前的主主城区及及城北区区域。随随着交通通及各项项生活配配套的完完善，该该市居民民将对城城东、城城南的住住宅认同同度大大大提高。2、房价承承受能力力2

46、003年年马鞍山山市城镇镇居民人人均可支支配收入入接近990000元，收收入水平平跟南京京相当，但但较低的的城市消消费水平平使得市市民在住住房方面面有极强强的消费费能力。城城市中高高收入阶阶层对于于房价承承受能力力为：单单价在225000-30000元元/左左右，总总价在225-445万元元之间。3、户型偏偏好长期以来，该该市居民民多数居居住的为为企业的的福利分分房，面面积一般般偏小，景景观较差差，住宅宅档次较较低，不不能满足足各层次次居民差差异化的的需求；货币化化住房政政策后，随随着居民民收入水水平的增增强，居居民对于于换房改改善居住住条件的的需求较较为强烈烈，而且且一般对对于舒适适型的户户

47、型更为为偏爱。4、建筑类类型偏好好长期以来该该市居民民住的为为5-66层的福福利房，并并且有较较多的公公用区域域，由此此引发出出来一些些较为常常见的邻邻里纠纷纷，因此此对于目目前换房房的消费费者来说说私密度度与舒适适度同样样重要。根根据与购购房者交交流，目目前居民民还是以以多层住住宅为主主要需求求，但其其对花园园洋房、小小高层等等同样好好奇与关关注，只只是目前前还需要要有一个个逐渐普普及与适适应的过过程。（六）产品品分析产品类别目标客群需需求市场供求度度供量分布区区域典型个案中小户型经济型未饱和相对集中于于城北天柱.同济济花园、花花果山庄庄标准户型生活型未饱和相对集中于于城南碧溪丽景、名名雅居

48、大户型享受型未饱和相对集中于于城中中央花园、汇汇翠名邸邸豪华型奢侈型未饱和相对集中于于城中海外海、花花雨亭该市房地产产处于起起步阶段段，各种种产品随随着不同同层次的的需求均均处于供供不应求求的局面面。从产产品类型型分布来来看，城城东南板板块的产产品主要要为生活活型标准准户型，此此类户型型竞争将将最为激激烈。同发达市场场相比较较，目前前马鞍山山市的户户型面积积相对偏偏大，这这主要是是由于马马鞍山房房地产市市场起步步较晚，目目前还处处在货币币化购房房集聚潜潜力集中中释放的的阶段，购购买群体体生活层层次相对对较高，经经济承受受能力相相对较高高。然而，随着着市场的的逐步发发展，中中高收入入阶层购购房潜

49、力力的逐步步释放，商商品房大大众化时时代的到到来，马马鞍山市市的房地地产市场场产品也也必将符符合市场场规律，向向经济舒舒适性方方向发展展，这是是市场的的大势所所趋。（七）政策策对马鞍鞍山房地地产市场场的影响响1998年年以来，马马鞍山停停止福利利分房制制度的实实施，使使得购房房群体进进入市场场购买商商品住宅宅，一方方面是改改善了居居住环境境，另一一方面是是房地产产行业获获得了快快速发展展，并对对马鞍山山经济发发展起到到了较大大的推动动作用。2003年年是马鞍鞍山房地地产飞速速发展的的一年，市市场整体体的供不不应求导导致了房房价的飞飞速上涨涨。为了了保持房房地产市市场稳定定、健康康和可持持续发展

50、展的目标标，马鞍鞍山政府府出台了了一系列列调控房房地产市市场的措措施，如如实行土土地招、挂挂、拍等等上市制制度，规规范银行行对房地地产的信信贷规模模，外来来人口购购买首付付较高且且需要担担保人等等等，对对于规范范马鞍山山房地产产市场起起到了较较好的作作用。2004年年，马鞍鞍山进一一步对市市场进行行调控，但但由于供供需不均均衡原因因，房价价仍上涨涨较快。220044年9月月末开始始，马鞍鞍山市出出台房地地产企业业在取得得预售证证前禁止止收取购购房定金金制度的的措施，规规范了房房地产市市场的开开发程序序，加大大了开发发商对自自身资金金实力的的要求。（八）市场场结论1、房地产产市场处处于上升升周期

51、在经济发展展及住房房商品化化政策的的背景下下，以及及消费者者消费升升级和消消费观念念的改变变，马鞍鞍山房地地产市场场取得了了快速的的发展。在在外地成成熟开发发公司以以及知名名策划公公司的经经营理念念推动下下，当前前马鞍山山房地产产市场正正处于螺螺旋式上上升以及及跳跃式式发展阶阶段。2、市场供供不应求求矛盾突突出当前居民住住房需求求正处于于释放高高峰期，以以改善居居住为主主的大众众化购买买客群逐逐渐来临临，市场场供应的的时滞导导致了市市场在总总体上以以及购买买层次上上难以满满足需求求容量，从从而带来来了总体体上和结结构上供供不应求求的双重重矛盾。3、房价上上涨较快快居民购买力力的强劲劲增长，购购

52、房需求求的释放放，导致致了市场场供不应应求的矛矛盾，成成为了房房价上升升的决定定性因素素。而土土地挂、拍拍制度的的实施，以以及建材材、品质质的提升升，也是是房价上上升的直直接因素素。因此此，马鞍鞍山房价价的快速速上升是是需求拉拉动和成成本推动动的共同同结果。4、市场发发展格局局面临改改变，市市场竞争争面临加加剧政府东扩南南进规划划的实施施，未来来住宅的的供应大大部分集集中在江江东大道道的东扩扩区和南南进中的的市政机机构周边边区域。220044年政府府预计供供应土地地超过2214万万，供供应的放放量将缓缓减供不不应求的的矛盾，而而区域的的集中放放量，使使得未来来居住区区域将整整体城市市东南方方向

53、转移移的同时时，该区区域的市市场竞争争也将非非常激烈烈。5、政策调调控利于于市场稳稳定和健健康发展展系列调控房房地产市市场措施施的出台台，规范范了房地地产市场场，有利利于市场场健康发发展，同同时在一一定程度度上对开开发商的的开发实实力和开开发水准准提出了了更高的的要求。三、马鞍山山高端市市场(含别墅墅市场)分析判断房地产产项目档档次高低低的指标标是多元元的，如如单价、总总价、生生态环境境、产品品品质等等等。根根据当前前马鞍山山市场特特有的发发展背景景，对马马鞍山高高端市场场的划分分主要从从单价的的角度进进行。（一）高端端市场发发展沿革革马鞍山房地地产市场场从起步步阶段发发展至目目前仅仅仅几年时

54、时间，但但马鞍山山房地产产市场取取得了飞飞速发展展。20000年年以前，马马鞍山房房地产市市场需求求容量较较小，购购房群体体主要以以先富阶阶层购买买以改善善居住为为主，而而购买意意向主要要为市区区商品住住宅，购购买动机机为以小小换大。因因此这个个时段上上的普通通商品住住宅市场场就代表表了当时时马鞍山山的高端端市场状状况。2000年年以后，购购房需求求的释放放，以中中端和中中低端收收入阶层层为主体体的大众众化客群群逐渐成成为了支支撑马鞍鞍山房地地产市场场的发展展和走向向，对需需求的方方向主要要承袭了了前期高高端客群群以小换换大、改改善居住住的基本本特征。而而高端市市场已经经演变为为市区中中央的景

55、景观住宅宅、联排排别墅等等等，在在产品品品质上也也有了极极大的提提升。当当前马鞍鞍山高端端市场的的主要代代表项目目有汇翠翠名邸、中中央花园园、海外外海、花花雨亭等等。（二）高端端市场发发展状况况1、供应状状况当前马鞍山山房地产产市场供供应较小小，高端端项目更更是寥寥寥无几。从从分布区区域来看看主要位位于景观观资源优优越、交交通便捷捷、配套套完善的的市区中中心的雨雨山路南湖湖路一带带。从供应项目目来看，主主要有汇汇翠名邸邸、中央央花园、海海外海、花花雨亭、东东湖.碧碧水湾的的叠拼别别墅等。当前中央花花园、花花雨亭基基本售完完；东湖湖.碧水水湾基本本已被预预订完毕毕；汇翠翠名邸正正在预订订中；中中

56、央花园园仅剩余余数套房房源；海海外海尚尚未销售售，预计计在044年年底底开盘销销售。因此当前市市场供应应较小，选选择余地地有限，但但随着未未来众多多地块的的上市，也也会伴随随有主要要为联排排、叠拼拼产品的的高端项项目推向向市场。2、需求状状况从当前市场场需求来来看，供供应量的的较小使使得市场场在一定定程度上上表现出出了供不不应求的的特征，从从而表现现出了市市场需求求较旺的的市场现现状。从需求客群群来看，主主要以政政府公务务员、事事业单位位技术员员、马钢钢、星马马等企业业的管理理层、高高校教师师等等。这这部分群群体也是是马鞍山山高端收收入阶层层的主要要构成群群体。从需求动机机来看，他他们都具具有

57、多次次置业的的特征，原原单位分分房已经经满足不不了他们们对改善善生活质质量、享享受生活活欲望的的需求，而而在较强强的购买买力的支支撑下，激激发了他他们对马马鞍山高高端产品品的购买买。3、个案汇汇总项目名称产品特征当前均价（元/）主力面积（）中央花园高层32001201140汇翠名邸高层34001201140东湖.碧水水湾叠拼别墅3000160左左右海外海联排、多层层3500起起价140以以上花雨亭联排、多层层3500130以以上4、市场特特征产品特征：产品覆覆盖面较较广，有有多层、高高层、联联排、叠叠拼等；联排、叠叠拼等低低密度产产品将是是高端市市场发展展方向。从从面积区区间来看看，面积积普遍

58、在在1200以上上，以舒舒适型户户型为主主，体现现了高端端产品的的基本特特性。单价区间：各类高高档产品品的单价价都已突突破30000元元/大大关，联联排别墅墅已经接接近50000元元/。总价区间：从总价价来看，总总价区间间为4001000万元元，主力力价位在在4060万万元之间间。（三）高端端市场发发展的支支撑要素素高端市场的的发展建建立在良良好的自自身资源源以及外外部资源源要素支支撑的基基础之上上。就当当前马鞍鞍山高端端市场发发展来看看，所依依赖的资资源主要要板块一一下几个个方面。1、良好的的自然资资源当前马鞍山山的高档档项目都都在一定定程度上上依赖周周边优越越的自然然资源。雨雨山路南湖湖路

59、一带带凭借雨雨山、南南湖、雨雨山湖优优越的湖湖景、山山景资源源，良好好的居住住环境成成为了购购房群体体购买的的重要因因素。2、完善的的配套设设施便捷的交通通、完善善的生活活配套、成成熟的居居住环境境等都构构成了当当前马鞍鞍山高档档住宅的的支撑因因素。随着购房群群体对居居住环境境与生活活方式的的改变，以以及市区区可挖掘掘的自然然资源的的有限，高高档住宅宅向新城城区和近近郊发展展，购房房群体对对配套的的要求逐逐渐弱化化。3、较高的的产品品品质高档项目除除了有较较好的区区位和较较好的外外在环境境的支撑撑外，内内在的品品质才是是体现产产品品质质的根本本因素。因因此塑造造一个高高档品质质需要对对基地资资

60、源的充充分挖掘掘、对市市场良好好的把握握能力、对对项目良良好的驾驾御、运运作能力力，以及及较强的的营销策策划能力力。（四）马鞍鞍山高端端市场发发展前景景1、高端市市场将向向新城区区和近郊郊发展随着马鞍山山房地产产市场格格局的演演变，房房地产市市场的重重心将转转向南进进中的新新市政板板块和东东扩中的的江东大大道板块块，高端端市场也也在房地地产大势势的带动动下逐渐渐向新市市政板块块和江东东大道板板块转移移。不可可忽略的的是，随随着马鞍鞍山城市市版图的的扩大，当当涂县将将逐渐被被纳入至至马鞍山山市区范范围，届届时当涂涂县优越越的自然然资源将将成为马马鞍山高高端市场场（别墅墅产品）的的主要分分布区域域