东莞某花园开发可行性研究报告

1、东莞时富富花园DDE栋开开发可行行性研究究报告（目录）报告摘要要1开发发企业2项目目简介3项目目经济效效益指标标4结论论、风险险及建议议项目概况况1项目目综述1.11项目位位置2项目目用地2.11用地面面积2.22地块形形状2.33地块现现状2.44项目经经济技术术指标3项目目发展状状况3.11项目发发展单位位简介3.22项目法法律手续续项目投资资环境1宏观观经济分分析1.11全国整整体经济济环境1.22东莞经经济环境境2寮步步镇概况况2.11寮步镇镇经济2.33寮步镇镇城镇规规划区域地产产市场分分析1市场场总体特特征2市场场供给分分析2.11住宅供供给2.22商业供供给3市场场需求分分析3.

2、11住宅需需求3.22商业需需求项目发展展定位1项目目SWOOT分析析2发展展战略3形象象定位4产品品定位5户型型定位6客户户定位7价格格定位营销策略略1营销销策划2营销销计划3场地地布置4营销销费用物业管理理策略1物业业管理的的前期介介入2管理理费的确确定3具体体对本小小区的物物业管理理的建议议项目可行行性研究究1项目目投资估估算及资资金筹借借计划1.11投资与与成本费费用估算算1.22开发费费用估算算1.33总成本本费用汇汇总分摊摊表1.44资金筹筹借、投投资计划划及借款款利息2项目目销售和和租贷收收入测算算2.11住宅销销售单价价的确定定2.22商铺销销售单价价的确定定2.33车位销销售

3、单价价的确定定2.44总收入入估算3项目目财务评评价3.11税金计计算3.22损益表表及静态态盈利分分析3.33现金流流量表及及动态盈盈利分析析3.44资金来来源与运运用表的的货款偿偿还能力力4项目目不确定定分析4.11盈亏不不确定分分析4.22敏感性性分析4.33决策概概率分析析4.44风险规规避和控控制措施施5项目目效益评评价5.11项目社社会效益益评价5.22项目环环境效益益评价6结论论与建议议评估结论论有关说明明及建议议报告摘要要开发企业业 东莞市市时富花花园开发发有限公公司是香香港时富富集团下下属全资资企业,主要从从事房地地产开发发、销售售、租贷贷及管理理业务，注册资资本人民民币3，

4、2000万元。企业经经营状况况良好，具有较较好的发发展潜力力。项目简介介 本项项目位于于东莞市市莞樟大大道与五五环路、莞深高高速莞城城出入口口交汇处处东侧，用地面面积7，3977，744平方米米（指EE和D型型），建建筑面积积91，9688，800平方米米，建筑筑密度不不大于229%，建筑高高度控制制在177层以下下。项目经济济效益指指标 项目总总投资：2111,8116,9962元元 项目销销售收入入：3009,5548,8866元（别别墅/住住宅销售售率：995%）；商业业销售率率：1000%税后利润润54,1144,9992成本利润润率：225.555%财务内部部收益率率(FIIRR)：

5、344.277%财务净现现值(FFNPVV): 45,5600,2772动态投资资回收期期：1.87年年贷款偿还还期：22年结论、风风险及建建议 结论论 本项项目开发发商已合合法取得得本项目目土地使使用权，各项建建设手续续正在申申办中。因此，我方在在后面的的分析测测算中假假定本项项目在土土地取得得、立项项、开发发建设、销售等等方面均均遵照国国家及东东莞市的的房地产产项目开开发程序序及规定定。 根据据测算，在预测测的销售售价格、销售率率条件下下，本项项目具备备良好的的可行性性。风险及建建议寮步镇房房地产市市场规模模小，具具属于封封闭型市市场，因因此需要要切实考考虑市场场容量和和市场销销售节奏奏；

6、本地地块虽然然土地成成本较低低，但仍仍需要严严格控制制工程成成本和管管理成本本。充分利用用地块位位置优势势和地段段资源；与知名名专业设设计公司司、品牌牌实力建建筑公司司合作，强强联联合，打打造小区区品牌和和企业品品牌；制制定合理理的市场场营销方方案，扩扩大媒体体宣传，注重营营销推广广，保证证销售资资金回款款。项目概况况2.1项项目综述述2.1.1 项项目位置置 项目目位于东东莞市寮寮步镇横横坑村,东临三三星、伟伟易达,南望旗旗峰山公公园,西西靠东城城及东城城汽车客客运总站站，北向向莞樟大大道。2.2 项目总总规划用用地面积积3366,0888平方方米,项项目总建建设用地地面积22800052平

7、平方米,容积率率不大于于2.55, 建建筑高度度控制在在28层层以下。2.2.2 地地块形状状 地地块呈四四边形,整体形形状较规规则。2.2.3 地地块现状状 项项目用地地地势平平坦,五五通一平平,具备备建设条条件.图7：地地块现状状之一 图图8：地地块现状状之二 图2.2.4 项项目用地地经济技技术指标标 根根据委托托方提供供的资料料,本项项目各项项经济技技术指标标如下表表所示: 项目目 规划划指标建筑占地地面积(只指DD、E型型)7,3997,774m总建筑面面积(只只指D、E型)91,9968,88mm用地性质质商住用地地土地使用用年限70建筑密度度29%建筑高度度17总户数666户户绿

8、化率38%2.3项项目发展展状况2.3.1项目目发展单单位简介介 东莞莞市时富富花园开开发有限限公司 成立立日期:一九九九四年九九月二日日;注册册号:00031153;编号:No0006449088;住所所：东莞莞市寮步步镇横坑坑金银岭岭开发区区;法定定代表人人:朱正正贤;注注册资本本:32200万万元;企企业类型型:合作作经营(港资);经营营范围:建造东东莞时富富花园商商品住宅宅、商场场及配套套设施，开展销销售、出出租及管管理业务务;涉及及许可证证的项目目凭证可可许经营营).营营业期限限:自一一九九四四年九月月二日至至二OOO四年九九月一日日。时富花园园开发有有限公司司的土地地储备情情况：东

9、莞市寮寮步镇横横坑金银银岭5000亩土土地.项目目法律手手续本项目在在土地取取得、立立项、开开发建设设等方面面均遵照照国家及及东莞市市的房地地产项目目开发程程序及规规定。项目投资资环境.宏宏观经济济分析.全国国整体经经济环境境（）20002年国国民经济济良好发发展势头头全国国国内生生产总值值1022,3998亿元元，按可可比价格格计算，比上年年增长 8%。其中，第一产产业增加加值 1148883 亿亿元，增增长2.9%；第二产产业增值值 5229822亿元，增长 9.99%；第第三产业业增值 34,5333亿元，增长77.3%。（）全全国地产产市场状状况房地产市市场继续续保持增增长势头头。在年

10、，我我国经济济持续快快速发展展、城市市化进程程加快、居民收收入水平平提高及及政府启启动内需需的政策策，都为为房地产产业的发发展注入入了新的的活力，在诸多多利好因因素的驱驱动下，房地产产市场也也继续保保持在高高位运行行状态。预计年的房房地产市市场发展展主题，结构调调整和规规范是主主线，市市场体系系将进一一步完善善，供求求两旺，行业继继续保持持增长势势头。房地产投投资继续续增长，但增幅幅会逐渐渐回落年房地地产投资资增长将将明显放放慢；房房地产企企业效益益降幅可可能较小小，但企企业间的的差异将将很大；产品结结构调整整步伐加加快，新新型建材材和高科科技广泛泛应用；外资进进入加速速，房地地产企业业将加强

11、强联盟，在海外外资金加加速进入入的同时时，国内内房地产产企业也也将会加加强联盟盟，以适适应发展展要求和和应对来来自各方方面的挑挑战。房价地域域分化明明显，价价格走势势温和回回落由国家计计委经济济研究所所与北京京新华在在线联合合推出的的中国国行业景景气分析析报告指出，年房房价将呈呈温和回回落态势势，房地地产业今今明两年年将进入入回落盘盘整阶段段；房改改以及相相关的政政策效应应经过前前几年的的充分释释放后，正趋于于明显递递减；个个人购买买继续成成为市场场主流。因区域域发展的的不平衡衡，房价价发展趋趋势呈现现较大的的差异性性，高速速发展的的中西部部地区价价格将保保持增长长势头，发展成成熟的东东部沿海

12、海地区房房价则出出现调整整回落。品牌化将将成时尚尚，行业业竞争走走向深入入以品牌为为核心来来重组企企业和配配置资源源的重要要机制在在房地产产开发市市场中初初露端倪倪，并出出现了一一批像万万科这样样营造品品牌比较较成功的的企业，受到市市场的追追捧。年，房房地产业业将秉承承品牌化化发展趋趋势，个个性化、品牌化化继续成成为时尚尚，成为为各个房房地产企企业在竞竞争中制制胜的重重要策略略。停止出让让别墅用用地，调调整房地地产开发发结构为切实保保护土地地资源，维护土土地利用用总体规规划和城城市规划划的严肃肃性，规规范土地地市场秩秩序，防防止楼市市动荡造造成风险险，年年月日，国土资资源部就就“清理各各类园区

13、区用地，加强土土地供应应调控有有关问题题”发出紧紧急通知知。严格格控制土土地供应应总量，特别是是住宅和和写字楼楼用地的的供应量量，优化化土地供供应布局局和结构构，防止止楼市动动荡带来来风险。停止别别墅类用用地的土土地供应应。过量量供应的的地方，要认真真进行清清理。普普通住宅宅价格上上涨过快快的地方方可以适适当增加加当地居居民购买买并居住住的普通通住宅的的土地供供应，但但也要把把握市场场吸纳能能力，严严格控制制总量。进一步加加强房地地产信贷贷业务管管理年月月日，中国人人民银行行下发关于进进一步加加强房地地产信贷贷业务管管理的通通知，通知要要求：加加强房地地产开发发贷款管管理，引引导规范范贷款投投

14、向。房房地产开开发贷款款对象应应为具备备地产开开发资质质、信用用等级较较高、没没有拖欠欠工程款款的房地地产开发发企业；贷款应应重点支支持符合合中低收收入家庭庭购买能能力的住住宅项目目，对大大户型、大面积积、高档档商品房房、别墅墅等项目目应当限限制；房房地产开开发企业业申请银银行贷款款，其自自有资金金（指所所有者权权益）应应不低于于开发项项目总投投资的；对土地地储备机机构发放放的贷款款为抵押押贷款，贷款额额度不得得超过所所收购土土地评估估价值的的，贷款款期限最最长不得得超过年；为为减轻借借款人不不必要的的利息负负担，商商业银行行只能对对购买主主体结构构已封顶顶住房的的个人发发放个人人住房贷贷款；

15、对对借款人人申请个个人住房房贷款购购买第一一套自住住住房的的，收付付款比例例仍执行行的规定定；对购购买第二二套以上上（含第第二套）住房的的，应适适当提高高首付款款比例；借款人人申请个个人商业业用房贷贷款的抵抵借比不不得超过过，贷款款期限最最长不得得超过年，所购商商业用房房为竣工工验收的的房屋。对借款款人以“商住两两用房”名义申申请银行行贷款的的，商业业银行一一律按照照个人商商业用房房贷款管管理规定定执行。东莞市市宏观市市场环境境分析东莞市概概况东莞位于于珠江三三角洲东东北部，东临惠惠州、博博罗，南南连深圳圳，西与与番禺隔隔海相望望，北距距广州公里里，南距距香港公里里，地处处穗深港港经济走走廊的

16、中中间，水水陆交通通极为便便利，广广九、京京九广梅梅汕铁路路在此交交汇；广广深公路路贯穿其其中；距距广州白白云机场场和深圳圳宝安机机场都只只有公里左左右；主主要港口口虎门门港是国国家一类类口岸，对外国国籍船舶舶开放。当地气气候温和和，物产产丰富，是著名名的鱼米米之乡。同时，东莞还还是全国国著名的的侨乡。祖籍东东莞的海海外侨胞胞有多万人人，港澳澳台同胞胞多多人。优优越的人人文地理理环境，吸引了了大批外外商前来来投资。东莞莞于年年月撤撤县设市市，年年月升升为地级级市，不不设县，现直辖辖个个镇区。全市陆陆地面积积平方方公里，本地户户籍人口口万人，外来暂暂住人口口近万人人。政策法律律环境分分析从年至至

17、今，国国家、广广东及东东莞市颁颁布执行行了一系系列新的的法规制制度，促促进了房房地产业业健康持持续发展展：规范房地地产开发发商的法法规关于进进一步加加强房地地产信贷贷业务管管理的通通知中国人民民银行在在今年月中旬旬下达了了关于于进一步步加强房房地产信信贷业务务管理的的通知，对房房地产开开发企业业的资金金实力提提出新的的要求，房地产产开发企企业申请请开发贷贷款必须须具备国国有土地地使用证证、建设设用地规规划许可可证、建建设工程程规划许许可证和和建设工工程施工工许可证证；房地地产开发发企业申申请银行行贷款，其自有有资金（指所有有者权益益）应不不低于开开发项目目总投资资的；商商业银行行只能对对购买主

18、主体结构构已封顶顶住房的的个人发发放个人人住房贷贷款。新的房地地产信贷贷政策从从房地产产开发贷贷款到消消费贷款款等条件件均提高高了门槛槛，房地地产开发发的步伐伐会放慢慢，但会会更加稳稳健，那那些靠资资金运作作，跳跃跃式发展展的企业业将会没没有生存存基础。这将促促成房地地产业的的优胜劣劣汰，有有利于房房地产市市场的健健康发展展。关于东东莞房地地产开发发企业管管理的若若干规定定为了贯彻彻落实中共东东莞市委委、东莞莞市人民民政府关关于促民民营经济济发展的的若干意意见的的精神，进一步步搞活房房地产市市场，市市建设主主管部门门按照国国家、省省对房地地产开发发企业有有关规定定，结合合东莞房房地产发发展的实

19、实际情况况，制定定了关关于东莞莞房地产产开发企企业管理理的若干干规定，对房房地产开开发企业业设立、资质管管理规定定进行了了重新调调整。这这些措施施有效的的提高房房地产开开发公司司的素质质，促进进了房地地产企业业规范的的发展。同时时，市建建设房地地产管理理部门还还积极采采取措施施，有效效加强了了对房地地产开发发经营资资金的管管理，有有效防止止了诸如如“问题楼楼盘”，“烂尾楼楼盘”的出现现，维护护了小业业主的利利益，促促进了东东莞房地地产业稳稳定、健健康、持持续的发发展。规范和整整顿市场场的法规规商业、旅旅游、娱娱乐、金金融、服服务业、商品住住宅等经经营性项项目的用用地，将将在全国国范围内内实行招

20、招标、拍拍卖、挂挂牌方式式进行出出让。由由于目前前房地产产市场存存在着多多渠道、多源头头供应土土地的问问题，使使一些企企业凭借借关系可可以得到到廉价开开发用地地，严重重损害了了市场的的公平性性，也大大大降低低了政府府部门宏宏观调空空力度。政府在在土地供供应上缺缺乏计划划性，加加大了土土地招标标行为的的投机性性。此政政策的推推出，使使土地的的供应在在一个公公平的市市场环境境下，减减少投机机行为，促进土土地出让让市场的的有序发发展。年月月日日，国土土资源部部就清理理各类园园区用地地，加强强土地供供应调控控有关问问题发出出紧急通通知。月，国国务院办办公厅下下发两道道整顿土土地市场场秩序的的命令：关于

21、于暂停审审批各类类开发区区的紧急急通知、关关于清理理整顿各各类开发发区，加加强建设设用地管管理的通通知。其后，国务院院又在日召召开全国国进一步步治理整整顿土地地市场秩秩序电视视电话会会议，新新一轮土土地市场场的整顿顿启动了了，并且且将加大大力度。对于土土地市场场中出现现的违规规圈占土土地、低低价出让让土地等等行为进进行查处处。五部部委高官官联合带带队督办办，就是是要从土土地规划划和供应应、产业业政策和和计划立立项、建建设管理理、资金金设计、干部监监督等若若干方面面联手整整顿土地地市场，促进土土地市场场的健康康发展。广东省农农村集体体建设用用地使用用权可上上市流转转。广东东省政府府日前发发出关关

22、于试行行农村集集体建设设用地使使用流转转权的通通知，明确农农村集体体建设用用地使用用权可上上市流转转。这是是广东农农村集体体用地管管理制度度的重大大创新突突破。年月月，建设设部颁布布关于于房屋建建筑面积积计算与与房屋权权属登记记有关问问题的通通知，针对因因开发商商多算分分摊公共共使用面面积而引引起的纠纠纷，制制定出计计算标准准，明确确规定了了计算商商品房公公摊面积积的办法法。减轻购房房者负担担，吸引引消费者者购房的的法规：年月月，省政政府公布布的关关于促进进我省房房地产业业健康稳稳定发展展的若干干意见的的通知中有明明确规定定：“凡在我我省按照照市场价价个人购购买普通通住宅的的，契税税按.征收”

23、。之前前，广东东普通住住宅的购购房契税税为.，按这一一政策，个人购购买普通通住宅，契税减减半征收收。此项项措施在在一定程程度上减减轻了购购房者的的负担。减免房地地产开发发商负担担的法规规：经省人民民政府批批准，广广东省物物价局对对涉及我我省房地地产市场场建设的的行政事事业性收收费项目目作出了了重大调调整，项收收费有的的被完全全减免，有的被被大幅降降低收费费标准，此举旨旨在从政政策上降降低房地地产开发发的成本本。年月份，国家计计委宣布布，取消消包括房房地产开开发建设设在内的的投资项项目审批批。从年月日日起，按按照国家家财政部部的有关关规定，广东相相应统一一调低城城市基础础设施配配套费.个个百分点

24、点。此收收费标准准调低后后，消防防设施配配套费取取消，不不再从城城市基础础设施配配套费中中切块。5关于于促进城城镇建设设的法规规： 220033年8月月，广东东省政府府出台了了关于于加快中中心镇发发展的意意见，对全省省2700个中心心镇的发发展给予予一系列列政策和和财政的的扶持，包括中中心镇规规划、中中心镇产产业集约约发展、拓展中中心镇建建设资金金渠道、用地政政策倾斜斜、户籍籍改革及及管理体体制等方方面都有有创新性性突破.这些措措施将会会加快省省内中心心镇区的的发展，也会出出现中心心镇区带带领周边边小城镇镇经济和和建设发发展的局局面.今年是东东莞园区区经济全全面增长长的一处处，6月月，东莞莞市

25、政府府出台了了东莞莞市鼓励励镇区工工业园区区发展的的优惠措措施，市政府府作出了了“园区内内可安排排配套经经营的房房地产用用地不超超过总面面积的88%”的规定定.如果果按全市市工业园园的规划划总面积积3955平方公公里计算算的话，意味着着园区内内房地产产经营用用地面积积最高可可达311.6平平方公里里.园区区“谁投资资谁受益益”的政策策，带给给房地产产业另外外一种商商机.社会经济济环境分分析东莞市经经济发展展历程改革开放放以来，东莞市市充分发发挥人缘缘、地缘缘和政策策优势，在实施施“外向带带动”战略的的同时，积极依依靠科技技进步，推动经经济社会会快速发发展.220022年，全全市国内内生产总总值

26、6772.227亿元元，出口口总额2237.36亿亿美元，财政收收入555.299亿元.成为全全省首个个令人瞩瞩目的成成绩，基基本实现现农村工工业化、城乡一一体化、科技经经济一体体化的格格局.东东莞市已已成为国国际制造造业基地地.十一届三三中全会会以前，东莞市市是一个个典型的的农业县县，19978年年全市国国内生产产总值第第一、二二、三产产业的比比重为444.66：433.8：11.6，农农村经济济占主要要成份.改革开开放以后后，东莞莞市抓住住机遇，大力引引进外资资，发展展外向型型工业，促进经经济迅猛猛发展，使东莞莞市成为为广东“四小虎虎”之一. 进入入九十年年代，由由于粗放放型高速速经济增增

27、长方式式的局限限，东莞莞市经济济社会发发展正进进入了升升级转型型的关键键阶段.市委、市政府府根据东东莞实际际，调整整发展思思路，提提出了“科技兴兴市”发展战战略.119944年，进进一步提提出推动动东莞“第二次次工业革革命”，加速速科技进进步，提提高产业业技术含含量和产产品附加加值，转转变经济济增长方方式，提提高经济济发展质质量的战战略构思思，从总总体上确确立科技技经济一一体化发发展的格格局.为为提高东东莞经济济的国际际竞争力力，从220011年起东东莞市开开始确立立建设国国际制造造业名城城的发展展目标.东莞市利利用外资资发展外外向型经经济经历历了起步步、发展展以及提提高三个个阶段.在起步步阶

28、段（从19978年年至800年代前前期），引进的的企业项项目多是是小作坊坊式的工工厂，加加工生产产服装、手袋、玩具、小五金金等低档档产品；在发展展阶段（从800年代中中期到990年代代初），由于国国家改革革开放政政策深入入民心以以及国际际产业结结构调整整，市委委、市政政府抓信信机遇，不断改改善水、电、道道路交通通、通讯讯条件等等基础设设施，增增强吸引引外资的的承受能能力，利利用外资资方式从从来料加加工发展展到“三来一一补”与“三资”并举，技术含含量有所所提高.进入九九十年代代，市委委、市政政府于119911年确立立了“科教兴兴市”战略，尤其是是19994年提提出“第二次次工业革革命”战略构构想

29、之后后，积极极调整引引资战略略，确立立“积极合合理有效效地利用用外资”方针，重新明明确了招招商引资资的指导导思想为为“加强对对外资投投向的引引导，优优化产业业结构，在巩固固香港资资金来源源的同时时，把招招商引资资工作的的着眼点点逐步转转移到欧欧美、日日本、南南韩、台台湾等工工业发达达国家和和地区，增强外外向型经经济的发发展后劲劲”，自此此东莞市市的外向向型经济济进入了了提高阶阶段（即即九十年年代初至至今），全市对对外引进进项目的的科技水水平有了了很大提提高，引引进了一一批如杜杜邦、金金霸王、诺基亚亚、三星星等高科科技项目目，而且且积极引引导先期期进入东东莞市的的伟易达达电子、生益敷敷铜板等等外

30、资企企业向高高新技术术产业大大力拓展展.至目目前为止止，一大大批国际际著名企企业以及及港台一一批上市市公司落落户东莞莞，使得得东莞的的外向型型经济整整体科技技含量得得到一次次历史性性的飞跃跃. （二二）东莞莞市经济济发展况况1、总体体经济现现状及走走势分析析（1）国国内生产产总值（图） 从从上图可可以看出出，东莞莞近几年年国内生生产总值值持续稳稳定增长长.增幅幅从19999年年以后处处于比较较稳定的的比例.说明东东莞的经经济发展展在19998年年有限公公司飞速速的变化化，之后后处于稳稳定的增增长时期期.（2）人人均国内内生产总总值（图） 由由以上图图表可以以清晰地地看到，东莞市市近几年年来经济

31、济稳步增增长，而而且保持持了较高高的增长长率.总总体经济济的发展展为房地地产业的的发展提提供了良良好的基基础和市市场、利利润的空空间.2、城乡乡居民收收入与支支出分析析 （1）城镇居居民收入入与支出出（图） （2）农村居居民收入入与支出出（图）可以看出出，无论论是城镇镇还是农农村其人人均收入入均呈上上升趋势势.同时时可支配配收入亦亦随之增增长，但但用于居居住的消消费性支支出远远远小于其其收入的的比例.这与城城市的发发展有关关，而且且也是由由于房地地产市场场的引导导及居住住方式的的改变有有关.3、综合合经济实实力在全全省及全全国的地地位：改革开放放以来，东莞市市GDPP以年均均22%的速度度持续

32、快快速健康康发展，为同期期全国GGDP年年均增速速的1.43倍倍.目前前，东莞莞的综合合经济实实力已跻跻身全国国大中城城市前220名，在全省省位居深深圳、广广州、佛佛山之后后，列第第四位.20033年上半半年，东东莞经济济继续保保持良好好的发展展态势，全市完完成国内内生产总总值2661.77亿元，比去年年同期增增长155.5%，比全全省平均均水平高高出5.5个百百分点，增速居居广东城城市第一一位，财财政总收收入增长长53.8%，比全省省平均水水平高出出31.8个百百分点，利用外外资增势势良好.4、固定定资产投投资持续续增长：（图）固定资资产投资资持续增增加，在在20002年增增幅最大大，说明明

33、投资结结构进一一步侧重重城市、基础设设施的建建设.房地产产开发投投资增长长较快，增幅由由19999年的的9.993%到到20002年880.770%，说明东东莞市的的房地产产市场有有限公司司持续、高速的的发展.三、社会会文化环环境分析析东莞市十十分重视视文化基基础设施施建设，兴建了了一批高高标准、多功能能、现代代化的群群众文化化设施.先后投投入数亿亿元兴建建了“三馆一一店”（图书书馆、博博物馆、科学馆馆、新华华书店）工程；虎门爱爱国主义义教育基基地的海海战博物物馆占地地面积115万平平方米，总投资资约1.3亿元元.据统统计，全全市乡镇镇公共文文化设施施占地面面积1226.112万平平方米，建筑

34、面面积644.755万平方方米.20011年，东东莞市的的文化中中心在原原有基础础上新增增了4个个项目，分别为为东城文文化中心心、万江江文化中中心完善善工程、石碣镇镇文化广广播中心心工程和和石龙镇镇文化中中心工程程.各镇镇区大力力修建文文化广场场，东莞莞市文化化公园建建设也成成为新的的热点，如东城城榴花公公园、桥桥头的莲莲湖公园园、万江江的金鳌鳌洲主题题公园广广场等.四、社会会人口环环境分析析据第五次次全国人人口普查查的统计计数据，东莞市市总人口口6444.577万人，占全省省总人口口的7.46%，是广广东省居居广州和和深圳之之后的第第三大城城市.东莞市户户籍人口口1500多万人人，共441.

35、440万户户；外来来人口约约5000多万人人，占总总人口775%以以上，其其中仅台台商就有有近111万人（常住88万，流流动3万万）.对对于东莞莞房地产产业来说说，如何何利用外外来人口口资源，促进房房地产业业进一步步发展，是需要要进一步步考虑的的问题.1、户籍籍人口（图）2、外来来暂住人人口（图）从以上图图表可以以看出：东莞市市本地人人口趋于于下降，外来人人口趋于于增加，而且近近年来增增加较快快，这一一方面是是东莞良良好的发发展前景景所吸引引，另一一方面也也说明外外的人将将成为东东莞的主主流通消消费群体体.第二章 东莞市市房地产产市场分分析一、东莞莞市房地地产市场场整体分分析1、发展展阶段（图

36、）东莞市市（20002年年）人均均GDPP及恩格格尔系数数反映出出东莞市市的生活活水平处处于富裕裕阶段，在全国国属于较较高水平平.东莞城城镇居民民的人均均居住面面积大，而居住住支出却却处于相相当低的的水准.主要原原因是东东莞居民民有大量量的私房房、房改改房、这这与深圳圳、广州州的居民民拥有的的大量商商品房相相比，东东莞居民民用于物物业管理理等各方方面支出出相对较较低.从整体体来讲，东莞房房地产与与广州、深圳一一样，处处于追求求质量和和数量并并举的阶阶段.2、基建建投资对对房地产产的拉动动（图）房地产产投资与与基本建建设投资资比值的的合理区区间为00.6-0.88，小于于这个比比值说明明政府的的

37、基本建建设投资资发展较较快，没没有对房房地产发发展形成成障碍.，反之之，则说说明房地地产投资资会受到到基础建建设投送送的限制制，不利利于进一一步发展展.东莞市市从19999年年以来，房地产产投资与与基本建建设投资资比值低低于合理理区间，说明基基础建设设投资没没有对房房地产发发展形成成障碍.从20000年年开始，东莞市市政府加加大了基基建投资资，以改改善城市市的交通通及居住住条件.现在已已有所改改观.3、城市市总体结结构决定定了房地地产发展展结构东莞经经济以各各镇发展展为主，人口分分布平均均，因此此各镇的的住宅市市场彼此此之间依依从性非非常弱，各镇对对市区的的依赖性性也不强强.因为不不注重基基建

38、投资资，以致致城区和和镇区居居住环境境差异不不大，城城区在往往年甚至至不如常常平等较较发达的的镇区，这对消消化商品品住宅产产生直接接负面影影响.二、东莞莞市房地地产市场场特征分分析 1、东东莞市房房地产开开发结构构分析（图）东莞房房地产投投资额呈呈现逐年年上升的的趋势；自19998年年至20002年年，房地地产年均均投资增增长率为为24.7%，对比同同一时期期基本建建设投资资年均增增幅255.1%低0.4个百百分点，呈现良良性增长长态势.由于投投资额整整体基数数较低，目前整整体看来来呈现无无序增长长的态势势.20002年和和20003年上上半年，增长率率达到了了较高的的水平，特别是是20003

39、年上上半年超超过了220011年全年年水平.根据了了解，119999年时新新世纪、光大景景湖的畅畅销，增增加了房房地产投投资者的的信心，部分项项目开始始动工，逐步进进入市场场后，促促使20000至至20001年投投资增长长速度较较快，带带动了220022和20003年年投资的的超快速速增长.（图）进入220033年后，房地产产投资出出现超快快速增长长，其中中住宅完完成投资资15.56亿亿元，占占房地产产开发投投资的884%.可见住住宅投资资的快速速增长是是带动房房地产投投资增长长的主要要原因.2、东莞莞市房地地产市场场供应状状况分析析（图）（图）历年施施工面积积远远高高于竣工工面积，施工面面积

40、在119999年达到到高峰后后，随后后均保持持平稳小小幅度增增长态势势.这同同时也说说明，东东莞市场场容纳开开发量的的范围约约在3330万平平方米左左右.20003年上上半年，东莞全全市共批批准预售售项目660个，批准预预售面积积1555.033万平方方米.3、东莞莞市房地地产市场场需求状状况分析析（图）（图）历年竣竣工面积积与销售售面积增增长水平平大致相相当，说说明房产产市场发发展比较较合理，目前市市场的供供给与需需求量基基本平衡衡.从竣工工面积增增长率与与销售增增长率开开看，历历年起伏伏较大.20000至220011年的房房地产空空置率区区间为77.733%10.35%，尚未未达到通通常的

41、228%的的警戒水水平.但但自20002年年开始大大幅增长长的批准准预售面面积，使使得东莞莞楼市的的整体开开发面临临空置率率快速增增长的压压力.20003年上上半年，东莞全全市商品品房屋空空置面积积90.13万万平方米米，比去去年同期期增长223.772%.其中空空置一年年以上（含一年年）588.366万平方方米.商商品房屋屋空置面面积中，住宅空空置面积积65.35万万平方米米，写字字楼空置置面积33.399万平方方米，商商业营业业用房空空置面积积15.22万万平方米米.随着房房地产业业的逐步步发展，东莞市市的房地地产需求求结构逐逐步显现现出变化化，由原原先的“居住型型消费”向“享受型型消费”

42、转变，由一次次性付款款的观念念向贷款款购房转转变，同同时二次次及多次次置业群群体逐步步扩大.东莞市市民的房房屋消费费观念从从过去的的“居者有有其屋”开始转转变为“居者有有佳屋”，置业业者较为为注重户户型结构构、环境境配套、小区各各项设施施建设以以及物业业管理等等方面.东莞市市近期商商品住宅宅户型主主要以三三房、四四房为主主，占到到了总体体的877%，主主要原因因是东莞莞本地居居民以往往的居住住习惯和和目前的的经济收收入水平平，使得得他们普普遍倾向向于大房房大厅的的住宅.自20002年年开始，东莞置置业者主主要以境境外人士士和外来来人口为为主，其其购房占占商品房房成交量量比重达达60%以上，而另

43、一一支购房房力量的的后起之之秀为本本地居民民，他们们虽自有有房产，却心仪仪环境和和服务俱俱佳的住住宅小区区，购房房数量逐逐年增加加，大多多以大户户型和别别墅等中中高档住住宅为主主.4、东莞莞市房地地产市场场总体价价格水平平分析（1）总总体价格格目前，东莞市市商品住住宅的均均价范围围为2880040000元平方米米之间，普通住住房的价价格大约约在2880032000元平方米米之间，高档住住宅约在在3600040000元平方米米之间，40000元平方米米的价格格是普通通类住宅宅的最高高限额.东莞经经济以各各镇发展展为主，人口分分布平均均，因此此各镇的的住宅市市场彼此此之间依依从性非非常弱，各镇对对

44、市区的的依赖性性也不强强.由此此造成商商品住宅宅的价格格呈现明明显的区区域性.目前，东莞全全市商品品住宅价价格主要要分为以以下几个个层次：一是以常常平和樟樟木头为为代表的的铁路沿沿线区域域.在外外销市场场的带动动下，目目前此区区域的在在售楼盘盘价格属属于东莞莞的最高高水平，约在33600040000元平方米米.二是以万万江为代代表的市市区.由由于拥有有较好的的规划和和发展前前景，近近一年来来市区的的住宅价价格持续续上升，依托强强劲的本本地消费费能力，市区的的商品住住宅价格格在逐步步向一线线的常平平、樟木木头地区区靠近.三是东莞莞的其他他区域，正如前前文所述述，东莞莞的城市市发展以以各镇自自我发

45、展展为主，因此除除常平、樟木头头和市区区之外的的其他地地区，房房地产市市场的发发展呈无无序状态态，造成成销售价价格不能能同一二二线地区区靠近，维持在在2600030000元平方米米的较低低空间内内. （22）价格格分布由于东东莞本地地的相关关机构对对整体楼楼市价格格未有明明确的统统计，因因此为了了能够更更好的把把握目前前的价格格分布，我们此此次就以以莞城周周边地区区采集的的数据进进行归纳纳分析，结果如如下：（图）（3）住住宅市场场进程（图）东莞城城镇住房房商品化化远远低低于深圳圳和广州州，主要要原因是是东莞市市的自建建房和合合作房的的比例非非常高，这对于于商品房房市场有有很大的的冲击.东莞的的

46、房价收收入比处处于一个个相对比比较合理理的范围围，房地地产价格格没有脱脱离居民民的承受受能力.从整体体来看，东莞与与深圳和和广州相相比，房房地产市市场发展展有一定定的差距距，主要要的原因因还是住住房的商商品化程程度太低低.三、东莞莞市城市市建设发发展分析析（一）东东莞市整整体发展展状况1、基础础设施建建设东莞的基基础设施施建设取取得了显显著成就就.20003年年东莞预预计投资资1000亿元，加速建建设市区区26项项重点工工程项目目，其中中在20002年年已动工工在建的的项目有有14项项，总投投资约773.994亿元元，包括括城市功功能配套套类工程程的行政政办事中中心、展展示中心心、图书书馆、科

47、科学技术术博物馆馆、青少少年活动动中心、海关大大厦、市市区群众众艺术馆馆、人民民会堂、东莞大大剧院等等，以及及市政交交通设施施类的莞莞龙路改改造、五五环过境境路、东东江大道道、鸿福福西路、东莞运运河樟村村水质净净化厂等等.计划在今今年动工工的项目目有限公公司122个，投投资277亿.包包括城市市中心区区广场建建设、中中心区环环境完善善工程、黄旗山山城市公公园首期期建设、东江西西岸岸线线整洁、运河两两岸景观观改造、鸿福西西路景观观建设及及城市交交通设施施类的改改造等.2、交通通设施建建设东莞市路路网交通通发达，现区内内有：广广深公路路（1007国道道）、莞莞惠公路路（省道道）、莞莞龙公路路（省道

48、道）、十十三条联联网公路路、广深深珠高速速公路、莞深高高速公路路、虎门门大桥等等干道.随着20002年年市区110条道道路改造造的全部部完成和和东江大大道、鸿鸿福西路路将于今今年6月月份建成成通车，加之沿沿路穿衣衣戴帽工工程、夜夜景灯光光工程的的实施，各条路路段进行行绿化、美化、净化，整个市市区道路路交通环环境将得得到明显显改善.特别是是三环路路（含东东江大道道、鸿福福西路）的全线线贯通，将为市市区交通通整治带带来十分分便利的的基础条条件，大大量车辆辆将通过过三环路路分流，避免了了各种车车辆过度度集中于于旧城区区的拥堵堵挤塞状状况.同同时，加加快五环环快速路路的建设设，将进进一步改改善路网网结

49、构，市区交交通网络络将实现现全面升升级.今明两年年，东莞莞市将筹筹资311.4亿亿元，改改造6条条市域主主干公路路，总长长1355公里，涉及东东莞市内内沿线117个镇镇区，22年内全全部改造造完毕.这6条条公路主主干公路路改造完完成后，将加速速珠江三三角洲城城市之间间的客货货周转，节约运运输时间间和成本本.3、重点点工程建建设改革开放放特别是是市委、市政府府制定“一网两两区三张张牌”的发展展战略以以来，全全市园区区建设呈呈现出蓬蓬勃发展展的态势势，集聚聚效应十十分明显显，开发发层次不不断提升升.松山山湖科技技产业园园、虎门门港开发发区和东东部工业业园等三三大龙头头工业园园建设进进展顺利利，园区

50、区对于东东莞经济济发展的的贡献分分额逐渐渐增大，其创造造的工业业产值占占全市330%以以上，出出口总额额占全市市的半壁壁江山.此外，园区建建设对于于推进东东莞市城城市化进进程的作作用也越越来越明明显，园园区已成成为东莞莞经济发发展的新新的增长长点. 松山山湖科技技产业园园东莞松山山湖科技技产业园园是东莞莞市政府府投资开开发的省省级高新新技术开开发区，是未来来东莞的的经济和和科技中中心，是是今后东东莞经济济发展的的龙头.该园区区位于东东莞市中中部，规规划面积积72平平方公里里，其中中有近88平方公公里的湖湖面，自自然环境境十分优优美.园园区的规规划设计计强调自自然环境境与科技技产业、城市建建设、

51、社社会事业业的协调调发展，打造“科技共共山水一一色”的城市市形象. 虎门门港开发发区东部工业业园区位位于东莞莞市东部部，常平平、横沥沥、企石石和桥头头四镇的的交汇处处，总面面积达337.442平方方公里，是东莞莞继松山山湖高新新科技产产业园、虎门港港开发区区之后，又一跨跨镇区建建设的大大型工业业园区.工业园园的定位位是以现现代制造造业生产产加工为为主的工工业基地地，兼有有部分现现化制造造业的研研发功能能，同是是具有休休闲度假假、文化化、教育育等功能能.东部工业业园的启启动，将将会形成成一个以以常平为为核心，横沥、企石、桥头三三镇为副副中心的的城市格格局，建建成后不不仅辐射射四镇，同将有有效吸纳

52、纳东部各各镇区产产业，强强化周边边镇区的的城市功功能，形形成组团团式城市市的新格格局.一个房地地产市场场要想持持续快速速的发展展，需要要多元化化的产业业做基础础，同时时还要保保证强大大的市场场消费力力.东部部工业园园对东部部板块房房地产业业的发展展无疑将将起着积积极作用用.4、城市市化发展展 20003年，东莞的的第二产产业比例例已高达达55.2%，城市建建设成为为进一步步提升城城市竞争争力的瓶瓶颈，因因此加速速城市化化进程显显得至关关重要.现时的的东莞正正以前所所未有的的热情进进行基础础设施方方面的建建设.全全市322个镇区区都在进进行总体体规划的的修编，明确提提出打造造新中心心区的就就有2

53、33个，可可以看出出与城市市建设相相生相长长的房地地产业面面临着巨巨大的商商机.总结：政政府投入入巨资打打造东莞莞城市中中心，进进一步完完善道路路和公交交系统，将会促促进东莞莞的城市市化进程程，进而而带来房房地产的的飞速发发展.（二）东东莞市整整体规划划状况根据22000020115年东东莞城市市总体规规划，总体规规划将东东莞全市市域范围围，24465平平方公里里全部确确定为城城市规划划区，实实行城乡乡统一的的规划管管理.规规划期限限为近期期2000020005年，远期为为2000620115年.东莞市将将成为珠珠江三角角洲东岸岸重要的的地区性性中心城城市，重重要的信信息技术术产业化化基地，省

54、级历历史文化化名城，以国际际制造业业名城为为特色的的现代化化中心城城市.强强化中心心城区的的核心地地位，以以中心城城区为核核心，加加速发展展以虎门门为副中中心的西西部城镇镇带和以以常平为为副中心心的东部部广深铁铁路城镇镇带，重重点发展展石龙、塘厦、长安、樟木头头、麻涌涌等中心心城镇.到20015年年，中心心城区人人口控制制在800万人左左右，城城镇建设设用地控控制在770.55平方公公里以内内.积极极贯彻“城镇进进圈、工工业进园园、民宅宅进区”的原则则，切实实加强生生态环境境的保护护.未来100年，东东莞将围围绕建设设以国际际制造业业名城为为特色的的现代化化中心城城市的发发展目标标，努力力实现

55、从从国际制制造业基基地向国国际制造造业名城城转变；从城乡乡一体化化向城市市现代化化转变；全面建建设小康康社会向向率先基基本实现现现代化化转变.根据上述述战略构构想及打打造制造造业为特特色的现现代化中中心城市市的发展展目标，东莞市市政府明明确打出出了“一网两两区三张张牌”的工作作思路.“一网”，即把把东莞224655平方公公里作为为一个整整体来规规划建设设，构筑筑环绕全全市的水水、电、气、路路、港等等高标准准基础设设施网，提高城城市承载载能力；“两区”，即大大力推进进城市新新区和松松山湖科科技产业业园区的的建设，寻求新新的增长长空间，从整体体上提高高东莞的的集聚力力和竞争争力；“三张牌牌”，即突

56、突出打造造城市牌牌，外资资牌和民民营，形形成新的的增长动动力和发发展优势势.东莞城城镇空间间布局结结构全市分为为四大经经济片区区：以市市区为中中心，包包括石龙龙、茶山山、寮步步、麻涌涌等镇的的西北经经济片区区，是全全市政治治、经济济、文化化中心，公路枢枢纽，珠珠三角高高新技术术产业基基地之一一，外向向型加工工贸易、三高农农业基地地；以虎虎门为中中心，包包括长安安、厚街街等镇的的西南经经济片区区，是外外向型港港口工业和出口口贸易区区，旅游游中心和和爱国主主义教育育基地；以常平平为中心心，包括括大朗、黄江等等镇的中中北经济济片区，是全市市铁路交交通枢纽纽、加工工贸易区区和外贸贸仓储基基地；以以塘厦

57、为为中心，包括樟樟木头、清溪、凤岗等等镇的东东南经济济片区，是综合合性加工工工业基基的和旅旅游度假假区.市域交交通规划划：根据市的的“一网两两区三张张牌”的工作作思路，对全市市路网建建设总体体规划进进行了修修改和完完善，将将全市224655平方公公里国土土作为一一个整体体进行统统筹规划划、突出出重点，以高速速公路建建设为中中心，建建立和完完善与现现代化中中心城市市生活和和知识经经济时代代相适应应的高速速化、网网络化的的基础设设施，逐逐步实现现基础设设施现代代化.初步构筑筑“六横四四纵”高速公公路网，“六横”是北环环高速公公路、莞莞沙高等等级公路路、莞桥桥高等级级公路、清塘高高速公路路、常虎虎高

58、速公公路、深深圳大外外环高速速公路；“四纵”是沿海海高速公公路、广广深高速速公路、莞深高高速公路路、博深深高速公公路.与此同时时，完善善国道、省道、联网公公路网.按“宽、洁洁、绿、美、净净、通”的要求求，公路路的安全全配套设设施达到到规范化化、标准准化，主主干公路路主要路路口实现现立交化化，创建建“文明路路”、“样板路路”，建设设网络化化道路，实现村村村通公公路.为形成东东、中、西“三线联联动”的经济济发展格格局，重重点发展展：中部部松山湖湖科技产产业园、东部工工业园、西部沿沿海产业业带，并并规划设设计三条条大道联联接三大大工业园园区.松山湖大大道：连连接东莞莞市区与与松山湖湖科技产产业园的的

59、城市干干道，全全长166.5公公里.近近期规划划的是由由五环同同沙立交交至松山山湖段，全长88.1公公里.东部快速速路：位位于东北北部地区区，起于于五环快快速路东东南侧松松山湖立立交.沿沿线经寮寮步、茶茶山、东东坑、横横沥、石石排、企企石、桥桥头等77镇，最最终接入入东部工工业园环环城路，全长221公里里，定位位为快速速干道，道路两两侧各220米宽宽的绿化化景观带带.港口大道道：位于于西部，主要用用于集散散莞城与与虎门港港之间的的交通，起点于于东江大大道、鸿鸿福路相相接，沿沿线与西西环快速速路、广广深高速速公路、厚道路路、厚街街大道、厚沙路路、家具具大道、沙太路路、沿海海高速公公路、进进港大道

60、道、进港港南路相相接，经经道滘、厚街镇镇、沙四四镇，全全长255.6公公里.（三）东东莞市整整体发展展预测 1、东东莞中心心市区的的发展区域优势势：一个个城市或或一个地地区的经经济支点点可能有有若干个个，但政政治中心心只有一一个，这这种唯一一性为市市区带来来独一无无二的府府前经济济，并因因此对周周边镇区区产生辐辐射效应应.去年年，政府府启动三三个中心心工程；行政文文化中心心区、中中央商务务区、中中央生活活区，标标志着市市区开始始重新确确立自身身的中心心地位.将会对对市区的的房地产产业有较较大的促促进作用用.教育和交交通优势势：东莞莞市区目目前是公公办教育育最发达达的地区区，这里里有东莞莞中学、