某地电梯公寓分析研究报告

1、20055成都电电梯公寓寓分析研研究报告告一、在售售电梯公公寓总体体供应特特征20055年上半半年，成成都房地地产市场场呈现电电梯物业业放量的的明显趋趋势，市市场占有有率和市市场接受受层面较较之以往往均有了了大幅度度的提升升，成为为20005上半半年楼市市中的主主角。截截至6月月底，成成都市（三环以以内）共共有在售售电梯公公寓（含含以电梯梯公寓为为主的物物业）776个，这些在在售楼盘盘的总供供应面积积为5778万平平方米，个盘平平均规模模为7.6万平平方米。 1、区域域分布特特征城中缩缩减，城城东开发发量增加加和004年相相比，005年电电梯公寓寓的区域域分布格格局并没没产生太太大的变变化，仍

2、仍然是城城西占据据了绝对对供应优优势，所所推数量量和体量量分别占占到总量量的311.6%和411.1%； 城东东电梯公公寓的开开发无论论是数量量还是供供应面积积都较去去年大幅幅增加，已经超超越了城城南，占占到总供供应面积积的233.5%，成为为电梯公公寓第二二热点开开发区域域；主要要是受该该区域粼粼江峰阁阁、卓锦锦城等大大盘影响响较大； 市中中心电梯梯公寓所所推电梯梯公寓数数量虽然然和城南南不相上上下，分分别为115和114个，但由于于地块的的规模受受到限制制，在总总体供应应面积上上城南则则比城中中多出558.77%； 从区区域的平平均规模模来看，城西仍仍然是佼佼佼者（达9.9万），其其次是城

3、城南和城城东，城城中最小小（仅为为3.662万），具具体规模模见下表表： 2、环线线分布特特征二、三三环间仍仍是热点点从环环线分布布来看，二、三三环之间间的区域域仍是开开发的热热点，该该区域电电梯公寓寓楼盘个个数是二二环以内内电梯公公寓项目目个数的的总和，且项目目规模普普遍较大大，使得得总供应应体量比比二环以以内电梯梯公寓的的总量之之和还多多了1220多万万方； 较去去年一环环内和一一、二环环间供应应面积基基本持平平不同的的是，今今年一、二环间间的电梯梯项目开开发规模模显著增增长，环环线内总总供应面面积已接接近一环环以内区区域的两两倍。 3、价格格分布特特征35000-445000元/之间是是

4、主力 a)价格区区间055年电梯梯公寓价价格基本本呈正弦弦分布，以35501-45000元/价格格区间的的产品供供应最为为充足，分别占占到数量量的600.5%和总供供应体量量的577.5%，价位位在40000-45000元/的比比重也不不小，占占到总供供应体量量的177 %； 从供供应楼盘盘的数量量上来看看，以335000-40000元元/的的价格为为分水岭岭，越往往两边供供应数量量越少，尤其是是价格在在30000元/以下下和50000元元/以以上的电电梯公寓寓数量都都不足55个。 b)区域域价格从各各区域来来看，价价格由多多到少依依次是：城中、城南、城东、城西和和城北，其中城城中、城城南和城

5、城东的区区域均价价都超过过了40000元元/； 作为为今年的的开发热热点区域域，加上上部分高高档电梯梯公寓社社区的出出现抬升升了整体体均价（如粼江江峰阁、中海格格林威治治城等），城东东的电梯梯公寓价价格已经经达到440000以上，赶超城城西，价价格增长长幅度较较大；城城北无论论是楼盘盘均价的的范围还还是整体体均价都都远低于于其他区区域。 与区区域整体体住宅均均价相比比，城东东和城西西的电梯梯公寓均均价要高高于该区区域的住住宅均价价，城南南、城北北和城中中则是电电梯公寓寓均价则则略低于于住宅区区域均价价； c)环线线价格二、三环之之间电梯梯公寓的的供应最最为充足足，从环环线价格格来看，该区域域的

6、价格格也是最最低的，平均每每平方米米比相邻邻的二环环内低近近4500元，能能满足更更多购房房者的需需求； 一、二环之之间与一一环以内内的价格格差距已已经越来来越小，个别项项目在均均价上甚甚至有高高过一环环内项目目的现象象，在一一定层面面上是城城市外延延，市中中心范围围扩张的的市场表表现。 4、产品品物业类类型小高层层占绝对对市场份份额小高高层物业业仍是电电梯公寓寓的主流流产品，无论是是数量还还是供应应面积都都遥遥领领先于其其它类型型物业； 社区区型电梯梯公寓市市场份额额较大，这类物物业的优优势是有有相对比比较完善善的生活活配套和和较为纯纯粹的生生活氛围围，这一一物业类类型中又又以多层层和小高高

7、层组合合的社区区最多； 高层层和300层以上上的超高高层电梯梯公寓的的市场比比重有所所增加，分别占占到市场场总供应应数量的的18%和4%，代表表项目有有上行东东方、中中海格林林威治等等； 部分分多层住住宅为提提升产品品自身档档次而配配备电梯梯，进而而提高产产品的销销售价格格， 这这类产品品数量较较去年有有所增加加，代表表项目有有府河边边的一江江城花和和宝泰水水河名居居。 5、户型型供给小户户型和居居家型项项目势均均力敌为便便于研究究，尺度度将电梯梯公寓按按照其主主力供给给面积区区间进行行楼盘性性质划分分，分别别为小户户型电梯梯公寓（主力面面积在330-770之之间）、居家型型电梯公公寓（主主力

8、面积积在700-1220之之间）和和享受型型电梯公公寓（主主力面积积在1220以以上）； 小户户型电梯梯公寓和和居家型型电梯公公寓项目目供应数数量基本本相当，均占总总体的四四层比重重；享受受型的电电梯公寓寓项目供供应较少少，不到到总量的的1/55，但其其价位相相对较高高，市场场影响力力不容忽忽视。 二、电梯公公寓需求求特征分分析 1.市民接接受度提提升 随着着电梯公公寓的品品质不断断提高，市民对对电梯公公寓的接接受程度度也较往往年有了了大幅度度提升，从购房房者调查查中发现现，愿意意购买电电梯公寓寓的客户户占到总总购房人人数311%的比比重，电电梯需求求客户已已成为不不可忽视视的购买买群体。 2

9、.购房者者青睐城城南 意向向购买电电梯房的的客户最最理想的的购买区区域依次次是：城城南、城城西、市市中心、城东、郊区、城北。市民的的理想区区域和目目前市场场的供应应格局相相比较，差异还还是比较较大的，近7成成的购房房者更青青睐城南南和城西西，主要要还是缘缘于这两两个区域域完善的的生活配配套和良良好的居居家环境境。 3.700-1330房房屋需求求旺盛共有有1111人表示示购买的的电梯公公寓面积积在700-1330之之间，占占到总人人数的773%，而仅有有17%的购房房者购买买面积770以以下的电电梯公寓寓，这项项数据和和消费者者以自住住为主要要购房目目的是相相符的。 4.电梯梯公寓购购房者特特

10、征 自住住型消费费为主在意意向购买买电梯公公寓的客客户中，自用者者占755%，其其次是给给家人居居住和投投资者的的比例相相当，均均为122%，总总体来看看，电梯梯公寓的的购买群群体以自自用为主主，接近近九成比比重，这这样的消消费需求求构成对对市场供供应结构构也产生生了相应应的引导导作用，表现在在居家型型和享受受型的电电梯公寓寓所占市市场份额额在今年年有所提提高。不不过值得得注意的的是，电电梯公寓寓投资客客的所占占比例要要略高于于普通住住宅的购购买客户户群体，这与电电梯公寓寓市场涵涵盖众多多小户型型项目，而小户户型的购购买客户户又多为为投资者者有一定定关系。 年轻人是是主力军军意向向购买电电梯公

11、寓寓的购房房者中，主要年年龄分布布在200到400岁之间间，其中中30岁岁以下的的年轻购购房者是是电梯公公寓的主主力购买买群体，占到近近六成的的比重。由此可可见，电电梯公寓寓更易被被年轻人人所接受受，这部部分消费费群体在在居住方方面的“多层情情结”不不及中老老年人深深，其经经济实力力亦使得得其更愿愿意选择择性价比比更高的的电梯公公寓。 三、电梯梯公寓市市场发展展变化特特征 1.次热点点开发区区域转变变虽然然和20004年年相比，今年电电梯公寓寓的开发发热点仍仍然是城城西和二二、三环环之间的的区域，但是经经尺度调调研发现现，在区区域上城城东的开开发热度度超越了了城南，在环线线上，一一、二环环之间

12、的的供应量量远远大大于一环环以内。 2.电梯梯公寓进进入郊区区市场目前前电梯公公寓不但但在市区区发展迅迅速，且且已经开开始在三三环以外外区域甚甚至是郊郊区市场场发展壮壮大，数数量较之之往年亦亦有大幅幅度提升升。经尺尺度统计计，目前前郊区在在售电梯梯公寓达达20个个左右，个盘规规模虽不不及主城城区，在在楼盘品品质上也也存在一一定差距距，但由由于其增增速较快快，值得得市场关关注，代代表楼盘盘主要有有： 20055年郊区区在售电电梯楼盘盘的特征征：电梯梯公寓楼楼盘在郊郊县楼盘盘中供应应数量和和体量都都较少，分别占占郊区全全部数量量的144%和119%； 价格格方面，郊区电电梯公寓寓的平均均价格为为每

13、平方方米20059.6元，远远低低于郊区区总体均均价每平平方米225477.2元元，这主主要是因因为郊区区有为数数较多的的别墅项项目，拉拉高了总总体均价价； 郊区区电梯公公寓楼盘盘从开盘盘到销售售结束时时,需要要的时间间平均在在6.335个月月左右,低于普普通住宅宅（7.72个个月）和和各类物物业总体体时间（7.668个月月），由由此说明明在郊区区购房者者对电梯梯公寓的的心理接接受程度度较城区区客户更更高。 3.小户户型电梯梯公寓向向外扩张张趋势明明显一向向集中于于市中心心的小户户型电梯梯公寓向向外扩张张趋势非非常明显显，在331个在在售小户户型项目目中，二二三环之之间的就就有177个之多多，

14、占小小户型电电梯公寓寓总数的的55%； 4.电梯梯公寓品品质提升升万科科房产、武海置置业、吉吉宝置业业、融创创等不少少品牌开开发商都都在今年年推出小小高层项项目。得得益于这这些开发发商丰富富的开发发经验和和对购房房者需求求的准确确把握，电梯公公寓的舒舒适度、品质感感都得到到大幅度度提升，表现最最为明显显的就是是户型设设计较往往年有了了很大的的进步，市民对对电梯公公寓的接接受程度度也大大大提升。 5.大户户型也精精装以往往电梯公公寓均为为小户型型楼盘推推出精装装修服务务，而从从去年下下半年开开始，成成都电梯梯公寓市市场又形形成新的的亮点，居家型型大户型型楼盘也也开始推推出精装装修服务务，并受受到

15、成都都购房者者的认可可，代表表项目就就是由新新加坡吉吉宝置业业开发的的高档电电梯公寓寓粼粼江峰阁阁，该楼楼盘的户户型面积积在7113770平方方米之间间，主力力产品为为三房，打破了了以往只只有小户户型做精精装房的的传统局局面，目目前售价价已经达达到每平平方米660000元，成成为当前前成都市市场上价价格最高高的电梯梯公寓。 6.多层层电梯公公寓开发发成为新新的热点点随着着多层住住宅市场场的激烈烈竞争，为适应应新的市市场需求求，开始始出现更更多的多多层电梯梯物业产产品，其其表现形形式多样样，包括括多层普普通住宅宅、花园园洋房、多层小小户型，代表项项目如雅雅郡、锦锦江东东湖花园园、正成成香域域等，虽虽然相对对于一般般的多层层住宅而而言增加加了电梯梯成本，但随之之而来的的产品舒舒适度和和方便性性又迎合合了相当当一部分分客户需需求，成成为多层层住宅新新的卖点点和市场场竞争力力所在。 7.新政政影响下下，小户户型电梯梯公寓销销售不及及去年乐乐观在220044年，小小户型电电梯公寓寓项目以以其总价价低，负负担小，回报周周期短，适宜投投资而受受到市场场的欢迎迎，而在在今