8203估价师协会网站cms案例分析

1、莱房地产开土地抵评案例分山东忠诚信房地产评摘要莱房地产开位于凤城西大街 莱房地产开土地抵评案例分山东忠诚信房地产评摘要莱房地产开位于凤城西大街 44 号，位于市商服中心内，商业氛围浓厚，北接凤城西大街，西临长勺路，交通本案例分就其住宅用地使用权抵押价格评估过程中的估项目背景以及碰到的技术问题展开分析和探讨并就难点问题进行详细的分析并提出了相应的技术处理解决方法：抵押价假设开发市场比较交易情况修正文第一部评估项目的背一、估价目本次评估的目的是为委托方确定估价对象的抵押价格提供客观公正、合理的土地使用权价格参考依据二、委托方概本次评估的委托方为莱房地产开系估价对的法定使用者。委托方住所：莱芜市花园

2、南路 28 号，法定代表。三、宗地概根据委托方提供资料，待估宗地位于凤城西大三、宗地概根据委托方提供资料，待估宗地位于凤城西大街 44 号，用途住宅用地，土地使用权面积为 1818.7 平方米，终止日期 2075 年 月 12 日。土地实际开发程度红线外七通（通水、通电、通路、排水通讯、供暖、供气、宗地红线内土地平整。本次评估设定土地用为住宅用地，土地使用权面积为 1818.7 平方米, 土地使用权类出让，土地使用年期为 67.81 年（剩余使用年限，开发程度为红外七通（通水、通电、通路、排水、通讯、供暖、供气、宗地内地平整。待估宗地位于凤城西大街以南，距贵和购物中心、加州城行街、服等较近，基

3、础设施及公用设施完备程度较高，交通捷度较好四、地价定所评估的待估宗地地价是指在估价基准日二 00 八年二二十日,评估设定宗地已达到红线外“七通”（通路、通电、供水排水、通讯、供暖、供气）和宗地红线内场地平整的开发程度，土使用年限为 67.81 年的住宅用地土地使用权抵押价格第二部评估项目采用的估价方一、估价方法的确待估宗地为待开发住宅用地，且建筑面积确定，适合采用假设发法；同时该宗地所在区域类似不动产的市场信息较多，市场发育全，市场较稳定，有大量的交易案例，容易获得不动产售价，因此合市场比较法进行评估二、全，市场较稳定，有大量的交易案例，容易获得不动产售价，因此合市场比较法进行评估二、市场比较

4、法测算过程分用市场比较法求取待估宗地的地价，可以依据替代原则的理论对照比较近期已经发生交易的类似土地交易实例就交易情况期日区域和个等进行修正，从而推算待估宗地价格。即按照土地估价规程要求比较实例至少有三个选择的实例与估对象应属于同一供需圈、用途相近或相同、交易时间与估价基准日差不超过三年、在地域上属区域或类似区域。根据待估宗地土地用途，选择了 3 宗近期发生的类似用地的土地价格，与待估宗进行比较以待估宗地条件基础相应指数为 100，将比较实例相应素条件与估价对象相比较，确定相应的指数，编制比条件待估宗条件指数为基础，进行估价期日修正、交易情况修正修正和年期修正，出待估宗地试算比准价格，将其分析

5、综合确定比准价格三、假设开发法测算过程分采用假设开发法评估地价的基本思的估价对象未开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以求取估价对象客观合理价格或价值。即地价预计开发完成后不动产总价-开发成本-投资利息-投求取估价对象客观合理价格或价值。即地价预计开发完成后不动产总价-开发成本-投资利息-投资润-销售税费待估宗地位于莱芜市莱城区凤城大街，相关配套设施较优。根的土地条件、土地市场条件及规划限制条件等，确定待估宗地最佳利用方式为兴建住宅楼。中的有关数据根据委托方提供的资料目前莱芜市同类地区、同类物业、用途相近、结构相似、装修档次相近的物业，采用市场比较法定开发完成后的不动产总价

6、。通过当地同类建筑当前的平均建费或建筑工程来估算开发建筑成本，专业费、不可预见一般采用建筑费的一定比率估算。利息即开发全部预付资本的资成本，其开发建设周期在投入过程中是不同的。开发商的合开发利润一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算。四、土地价格的确根据城镇土地估价规程和估价对象的具体情况，采用假设发法计面积地价与采用市场比较法面积地价比较一致，故以两种结果的算术平均数确定待估宗地面积第三部评估项目的难点及解决一、市场比较法测算难点及解决方1、交易情况的修正从众多的市场交易案例中选取具有可比性的交易案例由于房产市场的不可移动性的特殊性质从众多的市场交易案例中选取具有可比性的交易案例由于房产

7、市场的不可移动性的特殊性质其交易价格容易受当时的一些特影响形成偏差，必须对交易情况比较、分析、修正。这就需要价具有丰富的经验，对市场有充分的了2、容积率的取值存在一定不确定性由于在估价期日宗地容积率尚未明确本次评估参照区域的平容积率并综合参考行业的平均容积率确定二、假设开发法测算难点及解决方1、不动产总价的确定存在不确定性按照规程要求，总价的确定要通过市场比较法来确定。但由于地的具体规划不确定开发后的房地产总价受影响为解决这个问题了解了周围的类似用途的销售情况及市场价值并通过对宗地域的房地产拍卖成交案例综合分析，确定宗地开发后的总价值2、本地房地产开发市场上涉及的费用存在一定的不平衡性房地产开

8、发市场上涉及的费用主要有：获取土地阶段费用：包拍卖佣金、交易服务费、契税、评估费、测量费、登记费；勘察设及报建费用：可行性研究费用、勘察设计费、施工费；报建用：基础设施配套费、质量监督费、安全检查费、人防费、消防费规；建设阶段费用：施工招费、施工用水、用费、办理预证费用；销售交房阶段费用宣传费用登记费过户费、土地过户费；以及整个过程中于费用种类繁多各类房地产开发商交纳的费用种类以及比例也各不同，本次估价的费用取值参照行业的平于费用种类繁多各类房地产开发商交纳的费用种类以及比例也各不同，本次估价的费用取值参照行业的平均水平，另参照规程的相要求综合确定，经多次对比分析，该取值具有一定的合理性第四部

9、评估项目的启一、估价业务来源分通过以上业务分析，土地抵押评估业务主要来，多数委方都是介绍来做评估的，少数来自土地局。因为客户在有抵意向时，他首先考虑去一下，或资源局了解情况综上考虑评估机构应、土地局协调工作、土地局充了解本公司的发展状况、业绩、信誉、资质、估价师业务能力，成它们信赖的评估机构二、估价方法的优缺在这个估中存在两种估价方法即市场比较法和假设开法。市场比较法的优点:具有现实性，较强的说服力，能够及时反近期市场的行情，容接受。缺点:使用范围较窄，仅适用于产市场发达有充足的具有相关性和替代性的交易案例地区的土地估，而且交易案例的修正非常关键、复杂，要求估价师具备多方面知识和经验假设开发法

10、的优点：其优点在于：价格（成本）、税费、利润方的模式有其理论基础和现实背景以倒算求地价的方式符合们的思，便于实践中的操作；剩余法原理简单清晰，应用范较广-（1）待开发土地的估价；（2）待拆迁改造的再开发房地的估价；（3）仅将土地整理成供较广-（1）待开发土地的估价；（2）待拆迁改造的再开发房地的估价；（3）仅将土地整理成供直接利用的土地或房地产估价，此时公式中的楼价为整理后的土地价格，建筑费用为理费用；（4）现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地产价中扣除房屋现值，剩余之数即为地价。缺点：（1）计算过程复剩余法计算中有大量数据是建立的基础上这些数据涉及很领域，如利润率、利息率、建筑费用及劳动成本等，对这些变进行准确估计是比较复杂的；（2）不确定性较大。在不动产开发间，许多成本费用、收益等都可能变化，剩余法的计算正是建立在种多的基础上，当市场波动较大时，评估的结果往往含有很的不确定性。同时，因为剩余法以估的经验未来