房地产开发税务筹划

1、房地产开发企业税务筹划房地产前期准备阶段的税务筹划主要包括土地使用权的取得，土地使用税以土地面积为课税对象，向土地使用人课征， 属于以有偿占用为特点的行为税类型。土地使用税只在县以上城市开征，非开征地区 城镇使用土地则不征税。土地使用税采用有幅度的差别税额，列入大、中、小城市和 县城每平方米土地年税额多少不同。为了防止长期征地而不使用和限制多占土地，可 在规定税额的2倍-5倍范围内加成征税。对于公园、名胜、寺庙及文教、卫生、社会 福利等单位使用的土地，城镇、街道、公共设施用地、铁路、机场、港区、车站、管 理交通运输用地及水利工程，农、林、牧、渔、果生产基地用地，以及个人非营业建 房用地等，均免

2、征土地使用税。为了鼓励利用荒地、滩涂等土地，对经过批准整治的 土地和改造的荒废土地，给予10年期限的免税，注意利用免税项目。房地产建筑施工阶段的税务筹划主要涉及到营业税的建筑业和营业税的服务业。按照我国现行营业税法规的规定，如果建筑工程的总承包人将工程分包转包给他热播，应 以全部价款减去付给分包人的价款后的余额为营业额计征营业税，工程承包公司承包建筑安 装工程业务，在与建设单位签订建筑安装工程承包合同进行施工建设的，无论其是否参与施 工，都应遵守以上规定，按建筑业税目缴纳营业税，税率3%；如果工程承包公司不与建设 方签订建筑安装工程合同，只是负责工程的组织协调业务，此项业务应按服务业税目缴纳营

3、 业税，税率为5%。所以在建筑施工阶段，总承包人应该选择和分包转包人签订建筑安装工 程承包合同。利用各种建房方式进行税务筹划一）采用设立合营企业的合作建房方式。所谓合作建房，指一方提供土地使用权，另 一方提供资金，双方合作建造房屋。有两种方式：第一种是“以物易物”，即双方以各自拥 有的土地使用权和房屋所有权相互交换，这样双方都拥有部分房屋的所有权。但在这种方式 下，需要就转让土地使用权和不动产缴纳营业税；双方将分得的房屋出售时，还应缴纳营业 税和土地增值税，税负较重。第二种是成立“合营企业”，即一方以土地使用权，另一方以 货币资金成立合营企业合作建房。对此又存在两种利润分配方式：一是房屋建成后

4、合作双方 风险共担、利益共享；二是双方按一定比例分配房屋。两种方式下的税负也不同。根据现行 营业税法：自2003年1月1日起，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分 配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。因此，在第一种分配方式下，合营双方只需 在对外销售房屋时缴纳营业税和土地增值税。在第二种分配方式下，如果双方建成后按比例 分房自用的，按现行税法暂免征收土地增值税；但土地使用权投资的一方无法享受转让无形 资产免征营业税的政策。可见，在收入和费用相同的情况下，合作建房的各方采取成立合营企业，在房屋 建成后风险共担、利益共享的分配方式税负最小。必须注意的是，由于合营双方是出于税务 筹

5、划目的而成立的，并无对外开展营业的行为，只有投入没有销售更无利润可言，该合营企 业也没有存在的必要。因此，更节税的办法是待房屋建成后，将合营企业清算，房屋作为所 得分配给双方。例：甲房地产企业有一块价值5亿元的土地，但出于资金限制，拟考虑与乙企业 合作建房，由甲提供土地使用权，乙提供资金。若甲、乙采用房屋建好后按比例分房自用的 方式，则甲企业需要就转让无形资产缴纳2500 （5亿元X5%）万元的营业税。若甲、乙成 立合营企业，采取风险共担、利益共享的利润分配方式，待房屋建好后将该合营企业清算， 房屋作为所得分配给双方，双方都可以不用缴纳营业税。(二)采用代建房方式。房地产的代建房行为，是指房地

6、产开发企业代客户进行房地 产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发企业而言，没有发生房地 产权属的转移，不需缴纳土地增值税和营业税，只需就劳务收入缴纳营业税。房地产开发企 业可以利用该政策，在开发之初确定最终用户，签订代建房合同，以此降低巨额税负；同时， 可以适当降低代建房的劳务费用，将节省的税款让利于客户，一方面得到其更大的配合，另 一方面对降低房价也起到一定作用。例：某房地产企业，商品房销售收人为5000万元，除营业税及附加之外的总扣除项目 金额为3500万元。若该企业按正常的销售商品缴纳税金，应缴纳营业税及附加=5000X 5.5%=275 (万元)；增值额占扣除项目的

7、比率为 32.45% (5000-3500-275) : (3500+275)， 应缴纳土地增值税 367.5(5000-3500-275)X30%万元，实现利润 857.5(5000-3500-275-367.5) 万元。若企业采用代建房方式，取得劳务收入1400万元，应缴纳营业税70 (1400X5%) 万元，实现利润1330 (1400-70)万元。可见，建房方式的转变将为企业增加收益472.5 (1330-857.5)万元。房产销售环节的税务筹划房产销售环节涉及到营业税企业，所得税，土地增值税城市建设维护税还有印花税等。一、以营业税为例(1)若房地产企业出售的是经过装修的房屋，如果将房

8、屋售价和装修价款一同包括在售房 收入中，那么装修价款将无法按照建筑业3%的税率计证营业税，计证土地增值税时装修价 款也会成为增值额的一部分。因此，企业应该将房屋售价和装修价款分开核算，分别与购房 者签订两份合同，一份是房屋销售合同，另一份是房屋装修合同。在总收入不变的情况下， 就房屋销售价款缴纳5%的营业税，就增值额缴纳土地增值税；装修价款属于劳务收入，只 需按建筑业3%的税率计证营业税，不需缴纳土地增值税。同时也可以减少购房者应缴纳的 契税。(2)若房地产开发企业销售的房屋中包括一些设施，应将能单独计价的部分，如房屋 内部的办公设备、电器等，从整个房地产价值中分离出来。与购买者签订一份房屋销

9、售合同， 同时再签订一份附属设施的购销合同，降低房屋销售价款，减少应纳营业税和土地增值税。(3)若房地产开发企业与购房者签订设备安装合同，根据现行营业税法，若设备价值作为 安装工程产值的，应将设备价款包括在营业额中缴纳营业税。企业可以与接受劳务方协商， 由接受劳务方购买设备，只就安装的劳务费用签订合同，这样，企业只需要就劳务费用缴纳 3%的营业税。例：某房地产开发企业出售商品房，取得转让产权合同收入4800万元(包括800万元 的装修款)，除税金之外允许扣除的项目总额为2800万元。则应纳营业税及附加2644800 X 5% X( 1+3%+7%)万元，增值额占扣除费用的比率为 56.66%

10、(4800-2800-264)： (2800+264) =17363064，应纳土地增值税 541.201736X40%-3064X5%万元。税款合 计 805.20264+541.20万元。二、利用土地增值税“起征点”优惠政策进行筹划中华人民共和国土地增值税暂行条例规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额 未超过扣除项目金额20%的免缴土地增值税。这一特殊的起征点为土地增值税的税务筹划 提供了条件。利用该政策进行税务筹划时应注意三点：(1)企业所建造的房屋必须是符合当 地普通住宅标准的居住用住宅。(2)出售房屋的增值额占扣除项目的比率不得超过20%， 增值额占扣除项目的比率在20%左右时税负

11、将出现大幅度的跳跃，企业应高度关注税收成 本对利润和现金流的影响。(3)对于房地产企业既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的， 应分别核算增值额；如果不能分别核算或者不能准确划分增值额的，其建造的普通住宅标准 不能享受税收优惠。例：某房地产企业欲销售普通标准住宅，扣除项目总额为2000元/平方米，现有两种销 售方案，一是按2380元/平方米的价格出售；二是按2500元/平方米的价格出售。对于方案 一，增值额占扣除项目的比率为19% (2380-2000)：2000，小于20%，无需缴纳土地增 值税，利润为380元/平方米。方案二中，由于收入增加120元/平方米，导致增加营业税及 附加为6.6 (

12、120X5.5%)元/平方米，扣除项目金额为2006.6元/平方米，增值额占扣除项目 的比率升至 24.59% (2500-2006.6):2006.6，需缴纳土地增值税 148.02 (2500-2006.6) X30%元/平方米，企业的利润为345.38 (2500-2006.6-148.02)元/平方米。可见，售价提高 之后利润却下降34.62元/平方米。如何解决提高售价与增加税负的矛盾，见下文税负平衡点 的分析。享受税收优惠的平衡点计算如下：假设某房地产开发的商品房销售价格为A，除销售税 金及附加外的扣除项目金额为a，则全部扣除项目金额为:a+AX5%X(1+7%+3%)=a+5.5%

13、A. 要享受免税的税收优惠，增值额占扣除项目的比率必须小于等于20%，即要A-(a+5.5%A) ：(a+5.5%A) 20%，解得A 1.2848a .即纳税人想要享受免征土地增值税的优惠，其销售额 不能超过除销售税金及附加以外的扣除项目金额的1.2848倍，否则将对增值额征收30%的 土地增值税。如果售价低于该价位，虽也能享受免税，却只能获取较低的收益。若企业打算通过提高售价来增加利润。假定售价提高到A+x (即1.2848a+x)，相应的销 售税金及附加提高了 5.5%x，则允许扣除项目金额=a+5.5%A+5.5%x，应纳土地增值税 =(A+x) - (a+5.5%A+5.5%x) X

14、30%=6.42408%a+28.35%x，若纳税人欲通过提高售价达 到增加收益，就必须使x (6.42408%a+28.35%x) +5.5%x，解得x0.0971a.这就是说，如果 想通过提高售价取得更大的收益，提高的售价必须超过除销售税金及附加以外的扣除项目金 额的0.0971倍。同理可以计算出当纳税人要享受30%、40%或50%的税率，其销售额的上 限分别是除销售税金及附加以外的扣除项目金额的1.6349倍、2.2472倍和3.5928倍。房地产保有期间税务筹划房地产保有期间主要涉及出租商品房的税务筹划有时房地产开发企业也会出于房屋滞销或者其他考虑将商品房用于出租经营。这时可以 从两方面进行税务筹划：第一，房地产开发企业需要就出租收入缴交营业税及房产税，税务 筹划的关键在于分开核算房屋租金与其他代收代垫费用，降低计税依据。实务中不少房地