销售讲习资料

1、PAGE PAGE 75小店项目销售讲习大纲目录第一篇 太原市与小店区概况第二篇 发展商与营销策划机构简介第三篇 市场发展分析第四篇 项目周遍环境分析第五篇 产品分析第六篇项目户型分析第七篇 物业管理规划第八篇 项目比较分析第九篇 本案卖点说明及抗性检讨第十篇 答客问第一篇 太原市与小店区概况太原市是一个具有2500年历史的古城，史称晋阳，简称并，是山西省省会。始建于公元前497年的春秋时期，称为晋阳邑，战国初期为赵国都城。秦代，太原郡为全国36郡之一，西汉又称并州，为全国13州之一，也是太原又称并州的渊源。南北朝以前的前赵、后燕、前燕、前秦及北齐，都以太原为国都。隋朝时，晋阳在全国是仅次于长

2、安、洛阳的第三大城市。唐王朝发祥于晋阳，封晋阳为北都，与京都长安、东都洛阳并称“三都”。五代时期，后唐、后晋、后汉、北汉亦以太原为国都。在两千多年的历史中，太原一直是中国北方的军事重镇，史载有“控山带河，踞天下之肩背”的盛誉，郭沫若先生也有“远望太原气势雄”的诗句。到清代，太原已发展成为我国北方重要的商业、手工业城市。民国时期，太原即为省辖市。 太原位于华北地区黄河流域中部，西、北、东三面环山，黄河的重要支流汾河，横贯全市，流经境内约100公里。市区东有太行山阻隔，西有吕梁屏障，座落在两山间的河谷平原上。属北温带大陆性气候，冬无严寒，夏无酷暑，昼夜温差较大，无霜期较长，日照充足。 太原地处内陆

3、，民风朴实、人杰地灵。历代名人辈出，如：战国名将廉颇，唐代宰相狄仁杰，文学家白行简和他的哥哥大诗人白居易，诗人王翰、王昌龄、王之涣，宋代名将呼延赞、杨延昭，书画家米芾，三国演义作者罗贯中等均籍贯并州。市区名胜古迹有晋祠圣母殿、天龙山石窟、龙山道教道场、崇善寺、纯阳宫、白云寺及唐太宗李世民手撰“贞观宝翰”晋祠铭并序碑文等。 太原是全国特大城市之一。现辖6区1市3县，全市共有51个街道办事处，488个社区居委会，54个乡、镇，1030个村民委员会，1794个自然村。 太原是我国建国初期的工业基地，经过50多年的建设，已形成了以能源、冶金、机械、化工为支柱，纺织、轻工、医药、电子、食品、建材精密仪器

4、等门类较齐全的工业体系，加之科研机构和大专院校集中及商业物资供应中心的优势，国民经济实现了快速、协调、健康发展。2002年，全市国内生产总值达到433.64亿元，比上年增长13.5%，第二、第三产业增加值分别比上年增长13.5%和13.4%，增长速度均高于全国和全省平均水平。三次产业比例为3.7：49.7：46.6，全市人均GDP为13603元。太原地处内陆，民风朴实、人杰地灵。历代名人辈出，如：战国名将廉颇，唐代宰相狄仁杰，文学家白行简和他的哥哥大诗人白居易，诗人王翰、王昌龄、王之涣，宋代名将呼延赞、杨延昭，书画家米芾，三国演义作者罗贯中等均籍贯并州。市区名胜古迹有晋祠圣母殿、天龙山石窟、龙

5、山道教道场、崇善寺、纯阳宫、白云寺及唐太宗李世民手撰“贞观宝翰”晋祠铭并序碑文等。行政区划太原市是山西省的省会，简称并。太原市地处山西省的中部，市东西两面群山夹峙，中部为汾河冲积扇平原，汾河自北而南穿市而过，把全市化为东西两半。市境总面积6988公里，其中市区面积1460公里。全市6区：迎泽区、万柏林区、杏花岭区、小店区、晋源区、尖草坪区；3县：清徐县、阳曲县、娄烦县；1市：古交市。历史渊源太原市是一座历史名城，古称晋阳，大约创建于公元前497年，为早期的赵国都城。公元前246年，秦始皇分天下为36郡，初置太原郡，从此始有太原之称。之后，北朝、隋、唐时期，太原一直为历代重镇。到了五代，晋阳曾先

6、后为后晋、后汉、北汉之都城。公元960年，赵匡胤推翻后周，建立北宋后，派其弟赵光义于公元979年攻克晋阳，火烧全城，一代名城化为灰烬。公元982年，赵光义又委派部将潘美重建太原城。这样一直到民国初期的军阀阎锡山统治山西，以太原为首府，上下两千多年，古城太原，历经战乱，迭遭更替。1949年4月24日，中国人民解放军攻克太原，才最终使这座古城回到人民手中，从此获得了新生。在悠悠的历史长河中，太原曾以其发达的手工业和商业闻名遐迩。早在唐、宋时期，太原就已成为一个手工业比较发达的城市。宋代太原陶瓷中的“木理纹瓷”在全国独树一帜。元代以后，太原是全国武器制造中心。唐、宋以来，太原的商业发展迅速。特别是到

7、了明代，当时的太原大南关作坊、商店星罗棋布，盛况空前，古人曾有“蔽天光、发地脉”之赞。地理资源太原的自然资源非常丰富，其中尤以矿产资源蕴藏为最。主要金属矿物有铁、锰、铜、铝、铅等；非金属矿物有煤、硫磺、石灰石、石膏、耐火粘土、明矾、白云石、石英砂等。在诸多的矿物资源中，以煤炭为首。据探测表明，太原煤炭的总储量在245亿吨以上。其次是铁矿，目前已探明储量为1.7亿吨。石膏矿是太原的第三大矿产，以其质地优良驰名全国。历史文化太原又是一座名人辈出的历史古城：三国时的曹魏名将郭淮，西晋时“枕戈待旦、闻鸡起舞”的并州刺史刘琨，盛唐政治家狄仁杰、著名诗人王之涣，北宋爱国名将杨业，元末明初著名作家罗贯中，明

8、末清初的思想家、文学家、医学家傅山，中国共产党的创始人之一高君宇等都出生在太原或为这座古城立下了不朽的功业。同时，悠久的历史，也为我们留下了宝贵的文化遗产。在众多的文物古迹中，晋祠，以其悠久的历史，完善的造型，宏阔的气势，高超的艺术造诣，优美的自然环境，吸引了千千万万的中外游客。经济发展解放前，太原的社会、经济发展十分落后，在旧军阀阎锡山的统治下，加上多年的战乱，城市破蔽不堪，人民衣食无着，作为北方工业重镇的太原，解放前夕的工业总产值仅4000多万元。新中国成立以后，特别是党的十一届三中全会以来，太原跨入了有史以来最兴盛的时期。社会经济发展迅速，各行各业欣欣向荣，人民群众的物质文化生活丰富多彩

9、，全市人民正在改革开放的历史大潮中创造着一个又一个奇迹。作为山西省能源重化工基地的中心城市太原，随着改革开放的不断深入和现代企业制度的逐步建立，全市工业发展迅速。改革开放以来，太原市的农业和乡镇企业都得到了长足的发展。1994年实现农业总产值15亿元，全市粮食总产量达38.48万吨，为历史上第二个高产年。农业生产条件持续改善，各类农业机械应有尽有，耕作机械化程度达到65%以上。与此同时，从旧体制束缚下解放出来的农民，为了早日实现小康，大力发展乡镇企业，农村工业化程度不断提高。目前，全市共有乡镇企业48252个，从业人数29.38万，占到农村劳动力总数的65.42%。乡镇企业总产值131.27亿

10、元，总收入117.03亿元。涌现出产值达亿元乡镇11个，产值千万元村185个，产值千万元企业80个。组建成21个工业小区，20个专业市场，28个企业集团，为太原市的经济发展做出了突出的贡献。交通通讯太原市是华北地区的重要城市，为了使太原市早日跻身于国际大都市的行列，改革开放以来，历届市委、市政府都十分重视交通、通讯等基础设施的建设。经过重新扩建的太原火车站，气势宏伟，设施先进，客容量成倍扩大，成为华北地区名副其实的第二大客运站。太原车站是山西最大的货物集散站。境内有石太线、南北同蒲线、太焦线、京原线、太古岚线等铁路干线纵横交错。有通往北京、上海、天津、成都、青岛、武汉、济南、西安、石家庄、包头

11、等城市的直达列车，太原已成为华北重要的铁路枢纽。公路交通运输客货兼营，以太原为中心，呈辐射状，连接省内外城市、乡村、名胜古迹。特别是太原至旧关高速公路的建设和部分通车，为太原经济的腾飞提供了更为有利的条件。充分利用现代高科技、重新扩建改造的太原飞机场，使太原民航的发展跨上了一个新的台阶，从此，大型客机可以在太原机场直接起落，通航能力大大提高，太原同全国各大城市乃至世界各地的交往将变得更加快捷便利。通讯邮政业务迅速发展。目前，太原市的市话交换机总容量已达30.4万门，自动长途交换机达3.8万路，市话户数达12万户，已与美国、英国、法国、加拿大、日本等200多个国家和地区（岛屿）开办了国际双边邮政

12、业务。据1994年统计，太原地区的铁路、公路、航空旅客运输量已达1620.6万人次，货场运输量达9804.1万吨，邮电业务总量（计费）达3.06亿元。交通邮电事业的发展，大大改善了太原的投资环境。科教文卫今日的太原，已经不再是过去意义上的那种简单的重工业城市，随着科技、教育、文化卫生等各方面的迅速发展，太原的生活环境发生了根本的变化，精神文明建设也取得了丰硕成果。到1994年末，全市共有独立科研机构120所，工作人员1.47万人。高等院校12所，中等专业学校48所，技工学校38所，普通中学228所，农、职业中学49所，小学1610所，成人高等学校22所。全市共有卫生机构967个，市民每千人拥有

13、病床9张和专业卫生技术人员11人。特别是人民群众的文化娱乐事业发展较快，全市共有各类电影放映单位227个，影剧院31个，艺术表演团体16个，文化馆11个，博物馆2个，公共图书馆7个，广播电台4座，中短波广播发射和转播台1座，电视台4座，一千瓦以上电视发射和转播台4座，全市广播人口覆盖率91.28%，电视人口覆盖率达92.86%。特别是近年来悄然兴起的各类卡拉OK歌厅、舞厅、消夏文艺晚会等，给人民的生活增添了许多情趣，进一步丰富了人们的业余文化生活。同时，各类商业、饮食、服务业的繁荣兴盛，更加方便了群众的生活。全市共有商业零售网点20274个，集市贸易市场224个，餐饮业网点9456个。改革开放

14、走出山西，走向世界，把太原建设成现代化的国际大城市，这是300万太原人民的共同心愿。自1991年以来，太原市先后被国务院批准为内陆省会开放城市、环渤海地区开放城市。同时，太原又是欧亚大陆桥沿线城市，对外开放条件相对优越。在党的改革开放政策指引下，太原市努力改善自身的投资环境，积极引资招商，参与国际协商合作，对外开放取得了显著成绩。截至1994年，共有三资企业415个，当年出口商品供货总值50.7亿元，外贸进出口总额7998万美元。当年成立三资企业100家，总投资1.7亿美元，合同引进外资7019万美元。当年来太原旅游的国际人士、华侨、港澳同胞1.88万人。太原市还同一百余个国家和地区建立了友好

15、贸易关系，同英国纽卡斯尔市、日本琦玉县等结成了友好城市。改革开放使古城太原焕发出勃勃生机，21世纪的曙光正在向我们招手。在邓小平同志建设有中国特色社会主义理论的指引下，太原市委、市政府决心带领300万太原人民，坚定不移地贯彻党的基本路线，进一步加大改革力度，加快开放步伐，紧紧抓住机遇，充分利用太原得天独厚的优势、条件，尽快把太原市建设成为社会现代化大都市。太原市小店区简述地区概况小店区位于太原市东南部，是太原市的南大门。辖2镇4乡3个街道办事处，共98个村委会和110个居委会。总面积295平方公里，总人口37.2万，其中，非农业人口23.2万。地形以广阔的河套平原为主，属温带大陆性气候，日照充

16、足，年平均气温9C，无霜期165天，年降水量485毫米。1999年全区国内生产总值1526亿元，工农业总产值4亿元，财政总收入1.48亿元，农民人均纯收入3171元。山西最大的河流-汾河纵贯全境。境内东西两翼为山区。山区蕴藏有煤、石膏、石灰石、耐火粘土等丰富的矿产资源。平原地势平坦，农业灌溉便利，有1.9万公顷水浇地，盛产小麦、玉米、水稻、蔬菜、瓜果、肉、奶、蛋等。经济发展小店区乡镇企业、街道经济蓬勃发展，已形成了机械加工、食品加工、建筑建材、服装加工、冶炼铸造、房地产、橡胶、化工、玛钢件、运输等主导产业。小店区紧邻的东西两山有煤炭、石膏、铁矿、铝土矿、石灰岩、石英砂、粘土、锰等丰富的矿产资源

17、。以市场为依托的第三产业也很发达，是太原市第三产业发展的主要区域。全区拥有生产资料、钢材、果品、粮油、蔬菜等大中型专业市场24个，金融服务网点达90多个，文化娱乐、健身服务场所460家，法律咨询机构4家。社会消费品零售总额达到877亿元，第三产业增加值达到5.44亿元。小店区具有大城市、大科技、大工业、大市场、大交通的区位优势。其中有5个乡镇与太原市城区互为一体，境内有太原高新技术开发区、太原经济技术开发区、太原郝庄私管园区和晋祠旅游区以及100多家大中型企业、大专院校和科研单位，成为发展高新技术产业的理想宝地。依托区位优势，小店区进一步加快城乡一体化步伐，已建成服装、生产资料、钢材、木材、果

18、品、粮油、蔬菜等专业市场28个，建筑面积12.3万平方米，年销售额达到8.4亿元。其中，服装城成为全省最大的服装批零市场、国家级文明市场。境内有全省唯一的航空港太原民航机场，三晋第一路太旧高速公路，武宿立交桥、南同蒲铁路干线与石太铁路干线、东山过境高速公路、大运路、太茅路、太榆路等交通干线纵横交错。近日，太原市小店区专门出台的关于进一步加快民营经济发展的决定，对来小店区投资的民营企业实行“一站式”联合办公，办理全部手续，立办立取，当即办结；为民营经济的发展开辟了一条绿色通道。截至目前，全区新上的105个项目中，全部为民营经济投资，总投资额达到81.42亿元。（旅游资源小店区有五千年的历史文化，

19、是山西政治、经济、文化的发祥地之一。有闻名海内外的晋祠、天龙山石窟、龙山石窟、舍利双塔、晋王陵、北齐娄睿壁画石刻、太原古县城遗址等丰富的旅游资源。小店区行政区划随着太原市新区的建立，小店区对现有的街办、乡镇进行了进一步调整，撤销黄陵、亲贤两乡，在原黄陵、亲贤两乡及双塔、坞城、北营3个街道办事处的行政区域内重新划分，设立营盘、北营、坞城、平阳路、黄陵5个街道办事处。太原市高新技术开发区太原国家高新技术产业开发区成立于1991年7月，1992年11月经国务院批准成为国家级高新区，是中西部最早成立的国家级高新区之一，是山西省唯一的国家高新区，包括新建区和政策区两部分，总规划面积60.8平方公里。据市

20、发改委介绍，目前，太原市25个国家级高新技术产业化项目已有6个完成投产，列入省“1311”规划的48项高新技术产业化项目有30项投产达效，初步构建了太原市以生物制药、电子信息、新材料三大行业为支撑，涉及农业、医药等七大领域的高新技术产业格局。由山西大学、太原理工大学等6所高校和科研机构共披露了60余个最新高科技项目，其内容涉及电子、化学化工、医药、生物、农业、机械等多个领域，其中很多项目填补了国内空白。太原经济技术开发区太原经济技术开发区成立于1992年9月，同年11月经山西省人民政府批准为省级经济技术开发区，2001年6月经国务院批准为国家级经济技术开发区。经国务院批准，太原经济技术开发区总

21、规划面积9.6平方公里，起步区为0.66平方公里，现已完成供电、供水、通讯、道路等基础设施配套建设，可供施工和生产使用。经济区位于太原市小店区太旧高速公路和南过境高速公路入口处，距太原机场2公里，北营火车站3公里，贯穿全省的108和208国道从区内经过。园区开发建设：1、机械工业：各类机械加工设备，工程机械，新型仪表及元器件，精密摸具制造，机电一体化产品。2、电子工业：通信设备，计算机及外围设备和软件，光电器件，液晶材料及显示器件，半导体及电子材料，电子仪器及电子元器件、家用电器。3、纺织工业：细单合成纤维，高仿真化纤，化纤深加工制品，工业用特种纺织品，聚酯制品，服装、织物彩印及后整理加工，纺

22、织用油剂。4、食品工业：粮食、蔬菜、水果、水产品的保鲜及加工新技术、新设备、方便食品及各种天然、绿色保健食品。5、医药工业：各种新型药物，医药中间体，新型药品制剂及生化诊断制剂，新型、高效、经济的避孕药具，新型药用包装材料，医用器械及制药设备。6、煤化工业：超细粉末加工技术，高档特种油漆，工业表面活性剂，工业及日用清洁品，新型工业和日用制剂。7、生物工程：现代微生物发酵技术产品，酶固定技术及产品，生物反应器及分离纯化技术设备，医学生物工程。8、新材料：电子信息磁记录材料，新型发光材料，电子工业涂料，电子陶瓷，特种合金，复合材料。9、轻工业：新型包装材料，办公用品，纸制品，化妆品，合成及单离香料

23、，皮革后整饰加工，新型节能电池。小店区实现“村村通”当全省各地普遍开展“村村通”建设时，小店区在2003年就提前实现了“村村通”公路目标。今年2004年8月底，又率先在全省首家实现了“村村通班车”，小店区13万农民的出行难、物资流通难等问题彻底得到解决。截至目前，小店全区完成县乡公路投资2417万元。04年小店区32个行政村筹措资金2300万元，对32条62.13公里村公路进行了全面翻修改造，使小店区村公路的质量和标准大幅度提升。城南优势凸现经过这些年处心积虑的经营，而今城南的市政基础设施已初具规模。特别是年被太原人称为“世纪大道”的长风大街的开通，成为城南连接东西的纽带。也就是这条宽米、长米

24、的大道，让附近的房产几乎在一夜之间陡然增值，城南巨大的升值潜力由此可见一斑。另外，太原众多大中型企业集中在城北，城南地区相对污染较轻，居住环境更好，这自然也成了吸引不少人的理由。城南不仅有着得天独厚的地理优势，其浓郁的人文气息由来已久。以百年学府山西大学为中心的余所大专院校及一大批科研院所聚集着大批高素质的专业人才，成了外地公司落户太原最具吸引力的地区之一。不仅如此，城南还拥有多所具有较好师资力量和基础设施的中小学校，形成了良好的教育环境。此外，近年来发展势头迅猛的国家级太原高新技术开发区、经济技术开发区也成为城南经济有力的支撑点。这些都是城南板块房地产市场的利好因素。发展潜力聚集人气太原市近

25、期建设规划按照“统筹规划、城乡一体；各展所长，优势互补；功能配套，协调发展”的原则，将太原市划为分工合理、各具特色的六个经济区域。其中中心商务区一大部分位于城南，重点将发展以商贸流通、金融保险、公共服务、信息与网络服务等为主的服务业，形成具有浓郁都市风貌的城市商贸服务中枢。地处城南的小店区政府最近提出，将在今后一年内，围绕信息科技、商业零售、餐饮娱乐、现代物流、房地产、社区服务等行业，打造亲贤北街餐饮、娱乐、休闲、购物、风情一条街和长风大街现代商务一条街；以亲贤北街、长风大街和长治路为轴心，引进、发展一批国际国内名店、超市，打造城南新兴商贸中心；以山西物流园区为龙头，打造华北地区最大的物流中心

26、；以东山仓储业为依托，打造全省最大的仓储中心；以建设太原长途汽车南站为契机，打造城南长途客运中心，从而建成省城第三产业发展的“旺地”。众多基础配套设施日趋完善，城市功能日益完备，使得城南大部分地区房地产市场价格已有较大幅度的上扬，太原市特别是“城南板块”的房地产市场呈现走高之势。“城南板块”以良好的地理及人文环境、巨大的升值潜力吸引了越来越多购房者的目光。可以预见，“城南板块”将成为以后几年乃至几十年里太原房地产业发展最重要的舞台。第二篇 发展商与营销策划机构简介发展商公司是一个以资产为纽带，以产业为链接的股份有限公司。跨多个行业、建筑业、建材业、房地产开发业等。集团还将以房地产为主导、以迎合

27、太原市总体规划“小店将打造太原市的浦东新区”的一座高档住宅“”为首、打造小店城区配套比较完善的高档住宅小区,占地 亩，总投资近 ，无论在设计规划理念上，还是硬件配套设施上，或是地理位置上都占绝对优势。第三篇 市场发展分析改革浪潮的涌动，太原市的城市建设突飞猛进、日新月异。昔日的低矮房屋被一幢幢拔地而起的高楼大厦所代替，宽阔整洁的街道四通八达，已座座花园式住宅小区恰似颗颗明珠。各种商业、文化设施星罗棋布，使人目不暇接。公共汽车、电车、出租车达数千量，穿梭于大街小巷，迎接着南来北往的旅客。市民住宅情况日益改善，目前，全市每人平均居住面积达15.93平方米，水、暖、电、气、卫设施齐全。随着住房制度的

28、改革的不断深化，太原市的商品房工程都有了较快的发展，较好地满足了不同层次消费者的需求。随着太原市政府提出的“南移西进，北展东扩”规划发展政策后，城南的地产随之飚升。因城南小店区的开发建筑密度低，拆迁量相对较小，因而使得开发成本相对较低，而且周遍市政配套以及生活设施不断的完善，使得这一城区在2003年后成为住宅的开发热点，城市人口的扩张、新城区建设的完善，这一城区在满足旧城区人口溢出型购房需要和移动人口的置业需求方面，发挥着日益明显的作用。域区土地和人口超标随着太原市城市建设和社会经济发展，城市建设用地规模已经不能满足城市建设的需求。太原市国土资源局局长薛俊明说，太原市1999年至2003年，经

29、批准用于城市建设新增建设用地6.73平方公里，加上1998年上马的55个亿工程批准重点建设项目用地3.43平方公里、清查补办以前案件批准占用土地等，1997年至2003年中心城市建设用地12平方公里规划指标已经突破。太原市城市规划原来预测到2010年全市人口为350.24万人，可早在2003年底太原市人口已经达到356.38万人，而太原市目前人口增长绝大数集中在中心城市的人口增长，造成城市建设规模不能满足人口增长的需求。华东师范大学中国现代城市研究中心给太原市做了一个城市规模预测专题研究课题，认为太原市到2010年全市人口为400万，市区人口330万。人口增长和土地指标的提前突破，都迫切需要让

30、太原找个出口，这个出口就是南。山西省建设厅总规划师李锦生指出，太原市面对晋中平原，汾河自北向南由太原市中间穿过，长期以来太原形成沿汾河两岸南北向的带状城市发展形态。城市北部受山体阻隔，交通不便，自然条件较差，城市的拓展受到很大的限制。除因为军事工业的发展带动了少部分地区的城市拓展外，基本没有太多的城市发展。南部地区面向平原，交通便利，南向发展成为必然。一、太原向南发展的必然性太原，北、西、东三面临山，南向敞开。太原武宿国际机场的扩建、高速铁路客运站、山西大学工字型商业中心区、太原汽车客运南站、机场大道的修建、南中环、晋阳街的改造等一批大型城市基础设施在太原南部蓬勃建设，太原市长风大街的东西贯通

31、、滨河南路的不断延伸，这些都毫不掩饰地表明了太原的南向扩张之势。南部新区土地困局待解太原市一直在紧锣密鼓地进行城市总体规划的修编工作，但“太原市南部新区总体发展概念规划”已经出台。南部新区是太原市区南部未来20年城市发展建设空间资源整合的区域。北起长风街，南至小北格，西起西山边坡，东至太榆路、机场西界及榆次西界，规划区域总面积约210平方公里。在太原市城市规划展示大厅，记者见到了南部新区的总体发展规划模型。这是由美国DPZ公司、北京新都市整体建筑规划设计研究院和太原市城市规划设计研究院等多家单位的规划专家设计的。据介绍，南部区域包括市政中心、高新技术产业开发区、经济技术开发区、教育园区、物流园

32、区、晋阳湖生态园区、晋祠镇、晋源新城、晋阳古城、小店镇、南部绿化隔离带、汾河景观绿化带等。看着沙盘上精美的设计，太原市规划局的人士向记者强调，这仅仅是规划，而且是概念规划。由于太原市和的修编还在进行当中，所以南部新区的土地问题还无法解决。“首先面临的便是农业用地如何转为建设用地的问题。”太原市国土资源局的人士说，“太原市土地存量有限，土地市场一直处于供不应求的状态之下，对于备受关注的太原南部地区来说，“土地之争”尤其激烈，不少有投资意向者都在等地。目前，在太原市南部新区当中有相当一部分土地仍属于集体所有的农业用地，若想开发利用，则需报经国家有关部门批准。长风商务因南部新区建设短时间内无法付诸实

33、施，太原市新在现有规划范围内拿出一个地块，建设长风文化商务区，以解燃眉之急。长风文化商务区被定位成具有全新生态理念，综合商务、文化、行政及居住职能为一体的城市滨河文化商务区。位于汾河以西、长风西大街以南、太原市中心区西南，地跨万柏林区和晋源区，距机场11.43公里，距市中心7.98公里，距火车站8.67公里，规划范围北起长风西街，南至南中环街，东靠滨河西路，西邻新晋祠路，规划用地约2.54平方公里。其地处现在城市发展的交接地带，位于城市未来发展的核心区域内，同时濒临汾河、靠近晋阳湖等景观资源，具有得天独厚的区位优势。2002年，太原市曾将新的市政中心选址意向确定在此用地范围内。长风文化商务区拟

34、建为多功能复合区，形成“三轴、两心、三区”的功能结构。“三轴”包括“一纵”、“两横”、“一纵”指由文化商务中心、市政中心借助道路及绿化形成的纵向景观轴线；“三区”指用地布局从北向南依次规划为商务区、居住生活区、市政办公区。用地布局上，规划区北部临长风西街处4个地块将形成集文化、商业、金融、贸易、咨询、会展为一体的文化商务区；学府街南北两侧4个地块将形成高档居住区；临南中环街的7个地块为市政文化区，将形成太原市级行政、管理决策、信息交流、文化娱乐中心；并遵循生态优先的原则，充分挖掘和利用现有的城市景观资源，在城市的景观轴线、开敞空间、节点、界面、建筑高度与色彩、环境系统等六个方面做出城市设计引导

35、。“十一五”时期面临的机遇和挑战“十一五”时期，我们将面临一个机遇与挑战并存、机遇大于挑战的发展环境。从国内发展环境看，我国正步入重工业化发展的新阶段和全面建设小康社会的新时期，中部崛起战略已纳入国家宏观发展战略，省城太原享受东北老工业基地有关政策，大太原经济圈的积极推进，特别是省、市全面加快太原中西部经济强市、文化名城和现代化都市建设，这些都会为我区快速发展带来新的机遇。从发展优势看作为全省最具发展潜力和最有吸引力的区域，空间大、后劲足、前景好的区位优势更加凸显：一是小店新区建设。按照太原市南部新城总体规划，“十一五”时期启动建设小店新城，我区将成为太原南部新城建设的承载区。二是全省政务中心

36、建设。“十一五”时期，随着省政府的搬迁，将极大地带动相关产业的发展，我区将成为全省政务中心。三是现代商务中心建设。省、市着力打造长风文化商务区，推动商务、会展、文化等现代服务业的发展，我区将成为全省现代商务中心。四是全省文化教育中心建设。随着省城大中专优质项目区的加快建设，全省文化、教育等优质资源的集聚，我区将成为全省文化教育中心。五是全省交通枢纽中心建设。太旧高速公路武宿立交桥、石太快客专线、太中银铁路、太原民航机场等公路、铁路、航空三大交通枢纽的扩建，我区将成为全省交通枢纽中心。六是全省新兴产业中心建设。太原高新技术产业开发区、太原经济技术开发区、太原大中专优质项目区的建设和发展，必将带动

37、和辐射我区的发展，我区有望成为全省新兴产业开发区。从发展后劲看经过“十五”时期的发展，经济社会已步入均衡协调、持续快速发展的快车道，发展的后劲进一步增强，广大干部群众的积极性和创造性空前高涨，加快科学发展、建设和谐小店已成为全区人民的广泛共识和自觉行动，为小店区“十一五”时期持续快速发展提供了强大的内在动力。同时必须清醒认识到，面对激烈竞争和严峻挑战，我区经济社会发展中还存在一些不容忽视的问题：一是思想观念需进一步解放;二是产业结构调整需进一步加快，农业产业化水平需进一步提高，第二产业中主导产业规模需进一步扩大，现代服务业水平有待进一步提升，自主创新能力需进一步提高;三是发展环境需进一步优化，

38、对外开放步伐需进一步加快;四是城乡发展还不平衡，基础设施建设较为薄弱，农村公共基础设施需进一步改善等等。站在一个更高的历史起点上，我们必须以更高的视野、创新的思路谋划“十一五”发展，进一步增强机遇意识、忧患意识和责任意识，牢牢抓住难得的战略机遇期，正确有效应对各种挑战，抓紧解决经济社会发展中的突出矛盾和问题，努力在落实科学发展观，构建和谐社会上走在全省前列。小店将打造太原“浦东新区”1.小店区经济区合力建设汾东新区小店区合力建设未来汾东新区，全力打造太原的“浦东新区”，提出了“十一五”期间，要实现一个目标、全面完成“63”工程建设、建立“二核五组团”的发展格局、“形成六大区域产业特色”的未来发

39、展规划。 努力实现一个目标，通过全力打造全省乃至全国的现代商务、生态康居、文化教育、新兴产业与高新技术产业和新农村示范五大基地，到“十一五”期末，努力把小店区建成全省绿色经济高速发展、循环经济示范全省、生态环境良好宜人、文化教育高度发达、社会文明和谐有序、人民群众安居乐业的第一区，顺利跨入全国百强县区。简言之，就是到“十一五”期末，要把小店区建设成为“太原的浦东新区”、“全省第一区”，跨入全国“百强县”。全面完成“63”工程建设，形成三大基地，即国家级镁铝合金产业化基地、国家级科技兴贸出口创新基地、国家级出口加工基地；打造三大示范区，即全省循环经济示范区、教育改革示范区、产业结构调整示范区；完

40、成三大休闲园区建设，即东山旅游观光园区、学府公园、城南公园；力争建设三个千亩商住小区工程；建设三条景观大道工程；服务三个省市重点工程。“二核五组团”的发展格局，就是要按照太原市总体规划，结合本区实际，全面优化城镇空间和区域功能定位，在全区范围内构建以小店城镇和经济区为核心，以建城区、东山地区、经济区及西温庄所辖地区、教育园区、南部地区为组团的“二核五组团”发展格局。形成六大区域产业特色，即：以小店城镇区域为行政中心的文化、商贸、康住、医疗、卫生、文化、体育物流等产业区域；以经济区及西温庄所辖地区为经济中心的工业产业区域；以建城区为重点的现代都市服务产业区域；以东山地区为重点的生态观光旅游产业区

41、域；以南部地区为重点的城市农业、生态农业、副食品加工工业和养殖业区域；以教育园区为重点的文化教育产业区域。2.太原小店区：打造七大板块2007年将重点打造汾东新区80平方公里、机场大道两侧、小店城镇、建成区、快客南站、东部山区和南部农村等七大板块工程，把小店建设成为太原的“浦东新区”。第一板块是汾东新区80平方公里。汾东新区是新太原建设的重点区域，是太原未来产业的集聚区。小店区要依托小店镇的城市功能服务设施，经济区的产业集聚效应，教育园区的人才和技术优势，武宿机场、太中银铁路和208国道的交通条件，着力打造成为支撑南部地区的重要产业区、新兴综合区。第二板块是机场大道两侧。沿机场大道初步规划由东

42、向西，有空港物流园区、文化办公综合区和商业展览综合区三个组团。小店规划在其周边地区，重点发展连锁经营、星级酒店、金融贸易、信息科技、企业总部基地、大型展览中心、科技项目孵化推广中心、大型休闲娱乐设施，努力打造成为高端服务中心。第三个板块是小店城镇。今年要高标准、高档次完成小店城镇5平方公里的规划设计；启动真武路、正阳街建设工程，同时完成兴农路等9条小街巷的改造；抓好鸣鹂园、圆照园两个公园建设，启动富士康龙城科技生活园和康宁街千亩住宅小区建设；建设昌盛、大运、太茅3条城市景观大道，做好景观大道两侧教育、卫生、文化、公安等公益设施和一批超市的规划、设计、选址及前期准备工作。第四板块是建成区(城中村

43、)。建成区是指从南内环街到学府街范围，都是由城中村和辖区企业自由建设的自然拼凑，已成为违法违规建设的重灾区。今年要抓好以“八路四桥”为主的城市道路建设工程，“八路”是机场大道、滨河东路南延、太小线、南内环街、晋阳街、太行路、平阳路、建设路；“四桥”是新建南中环桥、火炬桥，改造南内环桥和长风桥。第五板块是太原南客站。小店区要围绕南客站这一承东启西、沟通南北的铁路主枢纽，重点突出餐饮住宿、批零贸易、现代物流三大产业的发展，形成汇集公路和铁路集装箱运输、航空货运、城市配送等多功能于一体的现代物流枢纽中心，努力把北营、黄陵地区建设成为华北最大的仓储物流基地。第六板块是东山地区。东山地区是太原市规划的低

44、密度高档住宅区。今年要重点抓好九龙山庄项目建设，把这一地区打造成省城生态、旅游、休闲区；启动建设东峰新区，打造休闲别墅区。第七板块是南部农村。要在农村大力实施“三清五改六进村”工程，即清垃圾、清路障、清乱堆乱放；改水、改厕、改路、改厨、改房；党的政策、科技、先进文化、优良道德、法制教育和卫生习惯进村。同时，农村要配套建设一个达标的卫生所、一个设施配套的文化体育活动场所，一个图书阅览室、一个活动小游园和一个达标的小学和幼儿园。3.太原市11片区改造工程（南城区3个片区）小马殷家堡片区规划范围：北起学府街，南至火炬街，西起滨河东路，东至体育路，规划总面积为83252公顷。设计概况：以平阳路为界，平

45、阳路以西规划为居住生活区，平阳路以东主要为高新区产业用地，公共服务设施以南中环街沿线展开。对大马村、小马村、殷家堡村用地进行合理控制，将该地区建成配套设施齐全、环境优美的太原市南部综合居住区。晋阳街片区规划范围：该区域位于小店区中东部，距离飞机场3.7公里，距离火车站8公里，交通地理位置十分重要。此次改造范围北起南中环街（红线60米），南到火炬街，西起体育路，东到太榆路，规划面积623公顷。设计概况：该区域地处城乡结合部，此次改造将形成以新型居住为主，兼有教育科研、行政办公等功能的配套完善、设施高效的城市综合性区域。通过对省政府的南迁、太原客运南站对该地区的影响分析，该区将积聚大量人流，公共建

46、筑将沿晋阳街中心展开。以坞城路、唐槐等中心街为界，分为两个居住区、一个高教区、一个商务公建区。枣园新区规划范围：长风东街的贯通，为枣园地区的开发带来契机。北起西太堡街，南至黑驼沟，西起东山过境高速公路，东到马庄水库和黑驼村，总面积约为72平方公里。设计概况：这里将建成以居住休闲与生态旅游产业的开发为主，形成以设施配套完善、生态良好的功能综合区。以居住开发为主，休闲旅游为辅；用“园林的外貌，农林的内容”对环区林带进行生态规划，片区内以公共交通为主导。整个片区将分期分批改造，近期启动西侧的居住片区，并启动枣园村、马庄沟村、店坡村等城中村改造。中期启动中部的居住片区和社区服务中心，并基本完成道路骨架

47、建设和旧区改造及城中村安置。远期全部完成道路骨架，再启动东部居住片区，并进一步完善中小学等社区配套设施建设。形成完善的交通路网也是该区建设的重要内容。道路建设以“网格环”的结构形式展开，主要道路相对通直，呈方格网状布局。次要道路结合自然地形，呈线型分布。道路分为区域性交通干道、主干道（红线宽度为40至50米）、次干道（红线宽度为30米）、支路（红线宽度为20至30米）。同时，在大型公共建筑、重要机关单位门前以及公共汽车首末站等处均布置适当容量的停车场，此外还考虑道路交叉口渠化设计和无障碍设计。4.新建火炬桥、南中环桥今年我市将新建火炬桥、南中环桥，目前其规划设计方案已完成，近期将开建。这两座桥

48、将有效沟通滨河东西路和机场大道周边主干道，极大地缓解南部长风桥的交通压力。南中环桥汾河晓月。南中环桥西北临长风新区、东临高新技术开发区，是跨越汾河的一座大型桥梁，它将加强南部区域的东西联系，缓解现有长风桥的交通压力，而且从设计上可以说具有超前性、时代性和创新性。设计缘于“蒙山晓月”南中环街作为城市快速路，桥型设计遵循适用、经济、美观、安全的原则，选择了一个“润物细无声”融入环境的方案。夜景灯光采用银色灯光，勾画出月亮的拱型，蓝色投光灯渲染拱间肋片。该桥梁的设计构思是这样的，太原东南蒙山的月亮来得早、落得晚，人们有足够时间欣赏月亮。“蒙山晓月”为我市八景之一。于是设计人员便想将这轮月亮幻化成一座

49、桥梁，一轮象征着生命力的新月，同时又有一种锐意进取的动力。从外形看，南中环桥的汾河晓月系杆拱桥方案是采用两片拱肋构成新月造型，配以波浪式的拱形桥梁。夜景中，仿佛一弯新月从波光粼粼的水面升起，配上汾河开阔的水面，更表现出“明月罩龙城”的美景，体现出“汾河晓月”的旷远悠长。桥面为双向八车道南中环桥主线全长1698.38米，东起平阳路，西至新晋祠路，路面为城市一级快速路，设计车速每小时60公里。道路为双向八车道，最外侧二条车道兼作变速车道。桥面设置为，中央分隔带2.5米宽，两侧机动车道宽15米，机非分隔带各宽3.5米，两侧非机动车道宽3.75米，两侧人行道宽3米。桥梁主桥长300米，宽度53米，东西

50、引桥分别长为283米和1115米，宽度在12.5米至33.5米之间。东引桥宽49.5米，双向八车道，路面设置为中央分隔带宽2.5米，两侧机动车道宽15米，两侧分隔带宽2米，两侧非机动车道宽3.5米，两侧人行道宽3米。西引桥由于设置了上、下匝道，路面分为两部分，桥梁段分布为中央隔离墩宽0.5米，北侧15米宽机动车道，南侧宽11米三车道的机动车道，两侧防撞墙宽0.5米。地面段红线宽44米，路面设置为中央分隔带宽8米，北侧机动车道宽7.5米，南侧机动车道宽11.5米，两侧分隔带各宽2米，两侧非机动车道宽3.5米，两侧人行道宽3米。莲花立体交通南中环桥东侧桥头立交考虑到南中环在整个路网中的重要性，立交

51、的选形重点以交通功能为主，与滨河东路的立交不仅要满足全互通的需要，也考虑了滨河东路上车辆的掉头需求。设计采用两个苜蓿叶加两个半定向匝道组合式立交，形成了一个宛若莲花的立交。该设计优点满足了立交工程全互通的需求，并结合左转匝道设置了两条掉头匝道，解决了滨河路上的掉头需求，而且，各方向车流各行其道，干扰少，绕行少，行驶条件好，通行能力大，且保证了汾河绿化带的完整性。南中环桥西侧桥头立交为主线上跨加两个U形匝道立交，保证了主线直行车流畅通无阻，加强了南中环街与新晋祠路立交以及周边路网联系。届时车流各个转向均能实现，行驶条件好，占地面积少。火炬桥火焰之塔火炬桥在设计中创造性地使用3根弯塔柱组成斜拉桥主

52、索塔结构，将桥面荷载通过拉索分布到3根塔柱上。而且三塔也是对“三晋大地”的一种表象性总结。3个塔形成了三维变化的结构组合体系，如同一朵迸发灵感与创新精神的火焰。桥体的夜景灯光采用祥红色泛光灯照射塔柱，斜拉索采用白色灯光。祥红色的灯光，象征着熊熊燃烧的火炬，用白色灯光连接起来的斜拉索，仿佛是千万只握着火炬的手，象征着太原人民团结一致，欣欣向荣。城市一级主干道火炬桥总长1490米，西起汾河西岸的新晋祠路，东接汾河东岸的太茅公路，道路等级为城市一级主干道，主桥道路的路面按双向八车道设计，行车速度主桥及主引桥为每小时60公里，匝道为每小时40公里。东西引桥长分别为416米和309米。主桥桥面宽50米，

53、上跨滨河东西路，桥全长242米，路面设计为双向八车道，最外侧二车道兼作变速车道，主桥桥面的设置分别为，中央分隔带宽3米，两侧机动车道宽14.5米，两侧机非分隔带宽2.5米，两侧非机动车道宽3.5米，人行道各宽3米。苜蓿叶半定向匝道组合立交火炬桥紧邻机场大道，建成后交通流量相当密集，为有效解决交通问题，此次桥头的东西两侧分别设计了立体交通。火炬桥东侧桥头为全互通立交，主要是用于满足滨河东路上车辆的掉头，立交设置为两层，立交的重心放在滨河东路内侧。立交设计方案为苜蓿叶半定向匝道组合式立交。火炬桥西侧桥头立交的功能为全互通立交，立交匝道方案为，远、近期交通流量大的布置为单向双车道，机动车道宽8米。近

54、期交通流量小的布置为单向单车道，机动车道宽7米，匝道行车速度为每小时30公里至40公里。远期随着交通流量的增长，匝道将增设为双车道，匝道的设置将与汾河堤岸周边一并考虑，同时要满足防洪抢险需要。5.太原武宿机场大道工程该工程为东西走向的城市主干道，位于太原南环高速公路南侧约300至500米处，西起需向南再延伸5.97公里的滨河东路，东至太榆路，长9.13公里（其中滨河东路到机场入口距离7.93公里），宽50米。修建工程包括北起南中环街，南接机场大道的滨河东路南延段建设。按城市一级主干道标准建设，设计车速60公里/小时，主线双向6车道，无灯控，从市区沿此路到机场，无需收费。 工程总投资5亿元，道路

55、修好后，除与滨河东路、太榆路相连外，还与现有的太茅路（城区平阳路）、大运路（城区坞城路）、马练营路（县乡公路）连接，将来要与规划延伸、兴建的长治路、唐槐路相连，因此通过这七条连通市区的城市主干道，都可方便、快速地直达机场，或由机场进入市区中心，可解决太原机场扩容成为北京备降机场后与市中心区及小店新城的连通，增强机场的辐射带动作用，提升城市。机场大道建设工程：机场大道建设工程是结合太原市路网规划新建的一条东西向大道，是未来太原地标性、景观性的东西向主干道。为实现快速衔接太原主城区与经济区、机场乃至晋中市榆次区，重新整合太原中心城区与榆次区的联系创造了条件。工程西起滨河东路，东至太榆路，全长78公

56、里。在太茅路、大运路、长治路、唐槐路、马练营路分别设置下穿通道，在终点太榆路设置全互通立交。机场大道标准断面形式采用双向八车道，宽度2145米，中央绿化分隔带12米，两侧绿化分隔带各5米、辅道各75米，自行车与人行道6米，道路红线宽78米，绿化带宽度各16米，道路总宽110米。目前已完成整体工程量的60。6.太原机场大道改造规划完成 两侧将建三大功能区机场大道新建工程正加紧进行，该路作为我市的入口门户，道路两侧沿线的土地开发利用直接影响着我市的对外形象。我市现已编制完成的机场大道两侧片区整体改造规划，勾勒出这一地区今后的发展概貌。现有基础薄弱目前，机场大道两侧还属于城市发展的边缘地区，周边村庄

57、用地、城市建设相互混合，尤其是村镇建设用地布局散乱，增加了开发难度。整个片区包括嘉节、范家堡、红寺村、小吴村等7个建设集中、规模大的村镇，区域内以农地为主，西面汾河与南面绿化带对其形成了合围，现有环境过于单调，环境品质低。而且，现有的工业仓储用地又大多集中在黄陵路和太茅路两侧，经营状况差。此次规划中将考虑拆迁。此外，现有道路尚未形成系统路网，支路也很缺乏，与中心区域连接十分薄弱，交通情况不理想。地理优势突出机场大道两侧的改造范围是以机场大道为依托，向北300米至机场大道辅路，向南延伸至距南环高速公路300至500米处，西至滨河路，东到太榆路，呈东西向展开，开发总面积约10.31平方公里。整个片

58、区的区域以北为太原城区，以南为城市契形的绿化景观带，以西为汾河自然景观带，东面的太榆路更是城市对外主要交通干线。这些天然的地理优势都决定了该区域今后在功能、交通、景观、空间等方面与周边各个区域的发展具有不可分割的联系。总体来看，该区域良好的天然优势与周边地区都将产生整体联动效应。其中周边的武宿机场、客运南站都为其提供了便捷的交通条件，北侧的太原高新技术开发区、山西大学和财经大学也为其提供良好的社会氛围和强劲的经济驱动力，西侧的汾河、晋阳湖、晋阳古城、晋祠等风景区以及南部的绿化带保证其优质的景观条件。集中于大运路和黄陵路附近的山西英杰等教育科研用地，将为周边地方的居住功能开发以及多样化发展提供诸

59、多便利条件。五大建设目标我市南北轴向发展的趋势十分明显，机场大道两侧的片区改造就将提炼、整合本市的自然环境及城市格局，形成特色鲜明的城市发展空间。构建和谐性的发展模式、拓展开放性的国际视野、寻求本土性的城市特色、塑造整体性的城市结构、树立人本的生活观念，这五大目标，便是该区域未来的建设发展脉络。未来，这里将聚焦经济、文化等各种社会资源，充分体现规划的整体性与开发的有序性。同时挖掘本土文化和生态资源，分析地方文脉与空间特征，引导多层次的发展模式，塑造合理延续和有力拓展相结合的城市整体架构。通过一系列的建设和开发，将这里营建成人性化的公共空间。三大功能分区从整体用地及功能结构上考虑，该片区将多层次

60、的开发土地，由机场大道向南北两侧分别设置公共设施开发带、生活服务带和居住生活带等三大功能分区。公共设施开发带：充分考虑机场大道的交通环境与景观要求，开发强度较高，以城市公共服务性为主要功能。机场大道两侧的次一级开发用地，将用作生活服务区，控制其开发强度，这里将以建设多层公寓、酒店式公寓和沿街商业等为主，建立完善的生活基础服务设施，便捷周边居民的生活和工作，形成具有生态氛围的适居带。同时，按照珍珠串联的方式，该片区还将依托机场大道，根据机场限高的要求，沿机场由东向西再形成空港物流区、文化办公综合区、商业展览综合区三大功能组团，各功能分区均有可依托的核心空间和发展资源。空港物流区：依靠片区内的基础