某项目总控制计划书

1、XXXXXXX项目总控制计划书审批：审核：执笔：参与：重庆XXX城市建建设发展展有限公公司目 录绪论项目概况况市场定位位项目简介介项目控制制目标投资规模模投资收益益目标总成本控控制目标标销售及推推广目标标招商目标标质量目标标项目实施施工程进进度控制制计划前期工作作进度控控制计划划项目建设设进度控控制计划划项目实施施成本控控制计划划前期工程程费用工程建设设费用销售推广广及招商商费用管理费用用财务费用用营业税费费不可预见见费用总成本控控制目标标项目实施施销售及及推广计计划销售计划划推广计划划销售目标标项目实施施招商计计划项目商业业业态配配置项目商业业业态布布局招商目标标项目招商商面积（除去销销售部

2、分分）及租租金收入入确定招商时段段划分项目实施施风险控控制计划划项目组织织架构及及工作流流程项目组织织架构项目实施施工作流流程项目控制制流程图图绪 论论XXXXXXXX项项目总控控计划是根据据XXX假日XXXX项项目策划划书、XXX假日XXXX概概念设计计和XX假日XXXX经经济测算算报告等有关关文件制制定的，是指导导项目实实施的计计划性、纲领性性文件，它明确确了项目目定位，界定了了各部门门的职责责与工作作范围，提出了了项目实实施的投投资控制制计划、工程进进度控制制计划、营销推推广控制制计划和和保障项项目目标标顺利实实现的组组织架构构、管理理程序与与监控措措施，是是“XXXXXXXX”项目实实

3、施的指指导性文文件，也也是制定定XXXXXXXXX项项目执行行计划书书的根根本依据据之一。编制依据据：（一）XXXXXXXX项项目可行行性研究究报告（二）XXXXXXXX项项目策划划书（三）XXXXXX项项目经济济测算报报告（四）XXXXXX项项目方案案设计及及初步设设计（五）XXX项目目部提供供的工程程进度计计划（六）成成本控制制中心提提供的成成本信息息（七）营营销中心心提供的的销售推推广计划划（八）购购物中心心发展管管理公司司提供的的招商计计划第一章 项目目概况一 市场场定位1.项目目名称XXXXXXXXX2.项目目定位现代商业业步行街街现代都市市商业步步行街系系统，核核心品牌牌主力店店与

4、大型型平价超超市为枢枢纽，以以精品购购物回廊廊，美食食娱乐城城，酒吧吧情调区区为特色色的集观观光休闲闲带，地地下商业业城，生生态豪宅宅，生活活服务于于一体的的区域性性景观购购物中心心，XXX地标性性建筑。3目标客客户3.1目目标客户户群：商业步行行街70%为为：30%为为：XX区为为主体的的商业物物业投资资者本区域拆拆迁的临临时门面面经营者者XX区部部分政府府官员及及灰色收收入阶层层主城区商商业物业业投资群群体主城区个个人投资资经营户户主城区各各餐饮、娱乐、休闲、购物等等业态的的扩张发发展购买买新都市精精品豪宅宅90%为为：10%为为：XX区成成功的私私企、个个体老板板XX区部部分政府府官员、

5、公务员员追求现代代生活的的XX区区中青年年人群主城区向向XX区区扩张的的经营户户外来移民民居住者者3.2终终端消费费群：区域内各各小区的的青中年年居民、周围写写字楼的的工作人人员、大大江工业业园区人人群、李李家沱地地区流动动时尚的的消费者者年龄龄主要在在18到到48岁岁之间，生活节节奏快、消费档档次高、接受流流行元素素强；充充满个性性、活力力和激情情、追求求时尚消消费和激激情的生生活方式式。4.项目目形象概概念现代时尚尚的都市市商业步步行街二 项目目简介地块占地地面积约约32亩亩，地块块南北各各建1栋栋高层住住宅建筑筑，中间间由3-4层商商业用房房组成，总建筑筑面积约约850000平平方米，容

6、积率率约4.0，具具体指标标如下：用地面积积（）216225.66商业总建建筑面积积（）617224总建筑面面积（）845335主力店AA（）62488地上建筑筑面积（）628446主力店BB（）91777地上商业业面积（）460662住宅总户户数99住宅总建建筑面积积（）167331容积率3.9垃圾站面面积（）53覆盖率50.88%地下建筑筑面积（）216889绿化率25.33%地下商业业面积（）156662机动车停停车数140仓储及设设备用房房（）19833地下停车车位115地下车库库（）40444地面临时时停车25一层商业业建筑面面积（）100552一层商业业套内面面积（）69788二层

7、商业业建筑面面积（）120004二层商业业套内面面积（）88222三层商业业建筑面面积（）117115三层商业业套内面面积（）94499四层商业业建筑面面积（）113550四层商业业套内面面积（）88644第二章 项目控控制总体体目标一 投资资规模项目计划划总投资资180000万万元，启启动资金金70000万元，详见第第四章。二 投资资收益目目标：项目投资资收益率率35.5%(仅计算算现金回回收部分分),自有有资产年年收益3331万万元（其其中车库库未计算算收益）。详见见第四章章。三 工程程进度目目标工程总进进度从220033年9月月11日日开工；商业部分分主题建建筑20004年年5月331日

8、完完工，99月300日客户户进场装装修，112月底底商业试试营业；住宅建建筑20004年年12月月31日日完成结结构封顶顶；整个个项目220055年6月月竣工，住宅220055年100月交付付使用。详见第第三章。四 总成成本控制制目标总成本（含税费费）为2203220万元元，力争争控制在在190000万万元以内内；单方成本本控制在在24000元/（不不含税控控制在221588元/）。见见第四章章。五 销售售及推广广目标项目计划划总销售售额2.5亿元元，20003年年底力争争实现合合同销售售收入11.8亿亿元（开开盘3个个月内）。详见见第五章章。六 招商商目标-2F4F的的主力店店招商签签约应在

9、在20003年88月底签签定协议议或合同同；20033年9月月10日日完成至至少100家骨架架店招商商；辅主主力店必必须引进进知名品品牌，220033年100月初开开始全面面招商，20004年88月完成成90%的招商商任务；年出租总总收益5564万万元（含含物管费费），其其中自有有资产出出租收益益3311万元/年。详详见第六六章。七 质量量目标工程质量量达到合合格标准准。第三章 项目目实施工工程进度度控制计计划一 前期期工作进进度控制制计划为了确保保项目的的整体进进度按公公司的既既定目标标进行，必须严严格控制制项目的的实施计计划，项项目的前前期工作作要确保保按既定定时间完完成。序号工作内容容完

10、成时间间要求执行部门门一前期手续续1初步设计计8月255日完成成初步设设计方案案，8月月30日日办理完完报建手手续项目部、研发部部、总工工办、拓拓展部2施工图审审查9月166日完成成建施图图，100月155日完成成施工图图项目部、研发部部、营销销部、购购物中心心经营公公司、总总工办、拓展部部3临时施工工许可证证8月300日至99月100日项目部、拓展部部、总工工办4施工许可可证10月88日至110月115日项目部、拓展部部、总工工办预售许可可证10月116日至至10月月20日日项目部、拓展部部、总工工办、销销售部二岗位安排排1项目总监监到岗8月1日日项目部、总工办办2监理工程程师到岗岗9月1日

11、日（土建建、安装装、预算算个一名名）项目部、总工办办3现场办公公室确定定8月5日日项目部、总工办办三开工前准准备1施工临时时用水电电8月4日日至200日项目部、总工办办2市政管网网拆迁9月100日完成成项目部、拓展部部3地质勘察察单位确确定8月222日进场场项目部、成本部部、总工工办、设设计院4环境评估估及污水水处理8月155日确定定项目部、成本部部、总工工办5平基单位位确定8月300日确定定项目部、成本部部、总工工办6土建单位位招标8月311日完成成项目部、成本部部、总工工办7监理单位位招标8月311日完成成项目部、成本部部、总工工办四销售前期期准备1售楼部选选址8月4日日讨论项目部、营销部

12、部、研发发部2售楼部设设计8月122日完成成方案，8月225日完完成结构构和装修修施工图图设计项目部、研发部部、营销销部、总总工办3售楼部与与围墙9月111日动工工，255日完工工项目部4销售面积积测绘报报告9月300日项目部、研发部部、销售售部5交房标准准确定9月300日项目部、研发部部、销售售部二 项目目建设进进度控制制计划序号工作内容容完成时间间要求备注1场地平整整9月100日至111月110日2基础工程程20033年111月100日至220033年122月300日基础到0.00020044年1月月1日至至20004年33月300日3商业建筑筑主体20044年5月月30日日主体完完工20

13、044年9月月30日日交客户户装修20044年122月底商商业部分分试营业业4住宅建筑筑主体20044年122月300日完工工5综合竣工工20055年6月月30日日完工5住宅交付付使用20055年100月1日日第四章 项目目实施成成本控制制计划一 前期期工程费费序号费用名称称计算方法法单价（元/）金额(万元)备注1土地费用用600002方案设计计费853初设及施施工图设设计费1484地质勘探探费205工程监理理费8453353325.336印花税（144）0.553.27城市配套套费免8008人 防防 费费8453351350%1354.999白蚁防治治费8453350.550.54.2331

14、0报建综合合费用、证照费费54.99811施工用水水电315KKWA3512其它费用用含实测费费、审图图费2113小 计76364522二 工程程建设费费序号费用名称称计算方法法金额(万元)备 注1土石方工工程1000000141402建筑安装装工程费费845335700059177包括塔楼楼外墙面面3外墙装饰饰450裙房14层4电梯工程程65024台（部）5智能化工工程费1506配套水电电工程费费550室外综合合管网7中央空调调800单冷/冷冷暖8消防设施施工程费费70488125176-2F4F9市政设施施费3010环境景观观工程1150092000230道路、绿绿化及广广场11天燃气系系

15、统（99+20）3000036费用向业业主收取取,不计计入成本本12环保治理理工程2513灯饰工程程5014印花税(1+133)0.554.515小 计91733单方造价价：10085元元/注：项目目前期工工程费（一）和和工程建建设费（二）合合计：664522+91773=156625万万元三 公司司管理费费用序号费用名称称计算方法法金额(万元)责任部门门1公司管理理费2.5亿亿2.00%500财务部、行政人人事部2小 计500四 营销销管理费费用序号费用名称称计算方法法金额(万元)备 注1推广费用用2.52%500包括售楼楼部及模模型2销售费用用2.51%250含销售人人员工资资、奖励励和日

16、常常管理费费用3小 计750五 招商商管理费费用序号费用名称称计算方法法金额(万元)备 注1招商管理理费用一个月租租金502小 计六 财务务费用序号费用名称称计算方法法金额(万元)责任部门门1公司财务务费1亿110%1年10000财务部、项目部部2小 计10000贷款1亿亿元人民民币七 不可可预见费费用序号费用名称称计算方法法金额(万元)责任部门门1不可预见见费（1+22+3+4+55+6）3%530财务部、项目部部2小 计530八 营业业税费序号费用名称称计算方法法金额(万元)备 注1营业税2.55.775%14377.52交易过户户税2.51.00%2503土地增值值税2.51.00%25

17、04印花税2.50.551255小 计20622.5九 成本本控制目目标总投资：123445677=64452+91773+5500+7500+500+10000+5300=1884555万元2.营业业税费、土地增增值税、交易税税等税共共计：220622.5万万元3.含税税总成本本：(11)+(2)=182240+20662.55=2003022.5万万元3.总销销售额：（不含含车库、主力店店及其他他骨架店店卖场）2.55亿元4.单方方造价为为：1884555万元845535万万平方米米=21183元元/其中：商商业建筑筑成本：23223元/住宅成本本：14486元元/5.税前前销售利利润：2

18、250000184455万万元 =65445万元元6.税前前投资利利润率（仅计算算销售收收入）：65445万元元184455万万元 =35.5%7.自有有经营性性固定资资产2.9万，另有有车库面面积40000，预计计每年产产生现金金收益5564万万元十 说明明在执行过过程中，严格按按合同的的有关规规定执行行，而单单项合同同的签定定不得超超出以上上单项费费用控制制计划，合同签签定和资资金使用用由成本本控制部部和财务务部监督督，分项项费用所所包含的的具体费费用项目目由财务务部解释释。第五章 项目实实施销售售及推广广计划一、销售售原则本项目尽尽可能全全部销售售，实现现最大现现金流分部销售售，控制制节

19、奏，制造销销售饥饿饿度，实实现快速速集中销销售分三次开开盘，在在每次开开盘中再再进行销销控，互互为穿插插，实现现立体销销售体系系以上3次次开盘实实现销售售总额770%(春节前前)在都市广广场的销销售中进进行铺王王拍卖，拉升价价位，聚聚集人气气二、销售售计划顺序时间推出产品品备注第一次开开盘（10月月26日日）20033年100月266日至11月月14日日1F、22F临街门面面依广场场分三次次推出：1.都市市广场及及相应的的2F2.动感感广场及及相应的的2F3.情调调广场及及相应的的2F第二次开开盘（11月月15日日）20033年111月155日至12月月5日负1F、负2FF第三次开开盘（12月

20、月6日）20033年122月6日日至年底电梯公寓寓三、目标标任务（总销售售额共计计2.55亿）序号执行时间间目标销售售额120033年111月1.2亿亿220033年122月4千万320044年1月月2千万420044年2月月1千万520044年3月月1千万620044年4月月1千万720044年5月月1千万820044年6月月1千万920044年7月月1千万1020044年8月月1千万11总计2.5亿亿四、推广广计划1.第一一阶段：形象推推广（88月中旬旬99月中旬旬）推广主题题A：（8月108月月20日）XX区重庆庆一个新新兴的工工业强区区，国家家西部经经济发展展、综合合体改试试点区目的：

21、让让全社会会了解XXX，尽尽大扩张张客户面面通路：晨晨、晚、商报媒媒的新闻闻炒写推广主题题B：（8月239月月3日）欣欣XXX，投资资热土，XX区区各级党党委和政政府为投投资者创创造一个个发财发发展的投投资环境境目的：项项目是政政府规划划开发，以增强强投资者者的信心心通路：晨晨、晚、商报媒媒的新闻闻炒写 / 政政府性投投资招商商会 / DMM / 厂矿单单位巡展展物料准准备 / XXX主城入入口广告告位一块块推广主题题C：（9月5日99月20日）XX区政政府旧城城改造工工程，220033年XXX地区商商业项目目的典范范XXXXXXXXX目的：项项目是政政府规划划开发，以增强强投资者者的信心心通

22、路： 晨、晚晚、商报报媒的新新闻炒写写 / 政府参参与性的的产品发发布会 / 市市民参与与性的产产品展示示会 / 楼书书 / 海报 2.第二二阶段：产品推推广（99月中旬旬110月中中旬）推广主题题A：（9月23100月7日）传统商业业区域中中心最具具规模的的港式购购物中心心，区域域经济的的核心点点XXXXXXXXX目的：开开始了解解产品、产生兴兴趣 通路：晨晨、晚、商报媒媒的新闻闻炒写 / 市市民参与与性的产产品展示示会 / 工地地现场 / 售售房部、情景样样板区建建成 99.155/ 国国庆狂欢欢节、商商家巡展展 / 户外广广告 推广主题题B：（100月8日110月18日）购物、休休闲、餐

23、餐饮、娱娱乐、办办公、居居住各种种业态优优化重组组，更显显庞大人人气三大主题题广场、两大主主力店，多条风风情步行行街生态态商业，因势能能动XXXXXXXXXXX商商业第一一号目的：对对产品产产生兴趣趣、购买买欲望通路：商商家公关关活动 / 主主干线广广告牌/ 报纸纸夹报 / 报报纸软性性 / 地区电电视台封封杀 3.第三三阶段：销售推推广（110月20日112月30日）推广主题题A：（100月20日111月10日）10月28日第第一次开开盘首创多个个平街层层，立体体街铺，铺铺临临街，更更显财富富动力三大主题题广场、步行街街临街旺旺铺发售售目的：强强挡入市市，聚集集最大人人气通路：主主干线广广告

24、牌/ 报纸纸夹报 / 报报纸软性性 / 地区电电视台封封杀 / 拍卖卖会 / 推广主题题B：（111月20日112月8日）111月28日第第二次开开盘大型江景景特卖场场，巧妙妙创造时时尚商业业气氛，更小投投资成为为财富领领袖。更低首付付拥有更更大财富富升值空空间目的：降降低进入入门槛，吸引更更多小型型投资经经营户，继续保保证人气气通路：主主干线广广告牌/ 报纸纸夹报 / 报报纸软性性 / 地区电电视台封封杀 / 推广主题题C：（122月10日112月30日）12月16日第第三次开开盘成熟商业业配套、新都市市精品豪豪宅、享享受都市市时尚新新生活现代人生活活在时尚尚中心精品电梯梯公寓带带你进入入更

25、高一一层生活活品质目的：通通过前期期商业旺旺销的保保证，商商业配套套成熟，引导市市民进入入市中心心的电梯梯精品公公寓入住住的欲望望通路：主主干线广广告牌/ 报纸纸夹报 / 报报纸软性性 / 地区电电视台封封杀 /XXXXXX开盘盘前期营营销活动动细案8月122日前期活动动宣传方方案政府府汇报8月199日各媒体采采访XXX区相关关领导 （宣传传部、商商委、建建委、区区长等）8月288日完成临时时销售接接待处布布置和形形象单页页8月288日-229日商报新XXX新闻闻报道（新兴工工业强区区、未来来重庆交交通枢纽纽）8月299日晨报、晚晚报新XXX新闻闻报道（新兴工工业强区区、未来来重庆交交通枢纽纽

26、）8月311日完成XXX项目销销售、推推广物料料的所有有平面设设计工作作9月1日日-300日渔洞主城城区入口口户外广广告9月1日日-111日投资招商商会筹备备工作；XX投投资概念念新闻报报道9月1日日-11日日销售、推推广物业业的所有有平面设设计确定定及制作作完成接触拍卖卖专业代代理公司司9月122日XX项目目渝中区区投资招招商会（XX政政府，项项目各部部门，主主城区投投资、经经营户，商家，媒体）9月199日XX项目目XX区区投资招招商会（XX政政府，项项目各部部门，XXX投资资、经营营户，商商家，媒媒体）9月200日-266日销售部现现场布置置 / 投资招招商会成成功举办办报道9月233日-

27、300日市民参与与性产品品展示活活动（区区政府旁旁，有奖奖问答活活动）10月11日品牌商家家国庆巡巡展 / 大型型时尚晚晚会10月88日-110日品牌商家家国庆巡巡展活动动各媒体体新闻发发布拍卖会活活动方案案确定、拍卖会会准备10月99日-166日项目软性性宣传 / 拍拍卖会信信息发布布；拍卖会准准备10月117日拍卖会举举行10月220日222日拍卖会成成功举办办各媒体体新闻报报道10月22326日日步行街门门面开盘盘广告10月226日开盘第六章 项目实实施招商商计划一 项目目商业业业态配置置1.主力力业态大型综超超+专营营百货店店大型电器器卖场中型小商商品市场场2.辅主主力业态态餐饮+品品

28、牌百货货专营店店+家居居卖场+数码卖卖场+休休闲娱乐乐+社区区服务店店+文化化教育+电影院院二 项目目商业业业态布局局1.业态态布局特特色定位位立体式商商业步行行街，精精品购物物回廊，全面导导入江景景商场、休闲广广场概念念（功能能性都市市广场、生态型型运动广广场、景景观型情情调广场场）。2.业态态规划布布局数据据分析（见附表表：项目目商业布布局数据据分析表表）项目总建建筑面积积：8.4万商业用房房建筑面面积：66.2万万3.各业业种布局局位置分分布（见附图图）三 项目目招商目目标主力店大型综超超新世世纪百货货、山城城超市（-1FF层，面面积约770000）百货店重百百、南方方百货、立丹百百货（

29、主主力店BB区1FF3F层层，面积积约70000）中型电器器卖场厂家家直销店店、品牌牌电器专专卖店、鱼洞本本地电器器专营店店。（-2F层层，面积积约51114）中型小商商品市场场类似似朝天门门现有业业态，整整合鱼洞洞地区现现有同档档次的业业种。（-1FF层，面面积约660000）2.辅主主力业态态餐饮大型餐饮饮（主题题店）重庆各各品牌餐餐饮连锁锁店（小小天鹅、外婆桥桥、陶然然居等）特色餐饮饮南滨路路各品牌牌店、南南方花园园各品牌牌店风味餐饮饮整合鱼鱼洞本地地各餐饮饮店百货专营营店精品专卖卖店重庆地地区品牌牌时装店店、皮具具箱包店店、鞋类类店等（移植朝朝天门、“XX黄金海海岸”相关业业种、业业态

30、）（1F层层）社区服务务类投资经经营户、地区品品牌连锁锁机构，如金夫夫人、诚诚泰通讯讯、千叶叶眼镜、和平药药房、钟钟表等。（1FF层）运动休闲闲街针对各各运动休休闲品牌牌连锁专专营店（注意对对“XX黄金海海岸”相关品品牌的移移植）。（2FF层）优雅女人人坊整合鱼鱼洞地区区女性用用品专营营店、重重庆朝天天门地区区批发店店、“XX黄金海海岸”相关品品牌。（2F层层）儿童绅士士馆整合鱼鱼洞地区区儿童及及男性用用品专营营店、重重庆朝天天门地区区专营店店、区域域性的品品牌连锁锁店。（2F层层）家居主题题卖场整合鱼鱼洞地区区各专营营店。（A区33F层）数码通讯讯类主题题卖场整合鱼鱼洞地区区各专营营店。（A

31、区22F层）休闲娱乐乐西餐茶楼楼整合鱼鱼洞本地地业种、引进重重庆投资资经营户户。（33F层）洗脚城整合整整合鱼洞洞本地业业种。（3F层层）KTV歌歌城（主主题店）整合鱼鱼洞本地地业种、引进重重庆投资资经营户户。（33F层）美容美发发整合鱼鱼洞本地地业种。（3FF层）风情酒吧吧整合鱼鱼洞本地地业种。（3FF层）网吧、游游戏厅整合鱼鱼洞本地地业种、引进电电信投资资经营。（4FF层）影剧院（主题店店）利用XXX政府府的政策策引导。（4FF层）四 项目目招商面面积（除除去销售售部分）及租金金收入确确定1.招商商面积招商出租租面积总总合约22.911万。其中-1F层层综超为为70000、A区22F4F主

32、主题店为为69000、B区44F主题题店为223000、主主力百货货店（BB区1FF3F）为69900、3FF4F其其他计租租面积为为60448。2.收益益确定项目招商商物业出出租租金金收入总总和约5564.75万万/年（含物管管费），自有资资产出租租收益为为3311.2万万元/年年。其中中综超220-225元/月、百百货主力力店200-255元/月月、主题题店100-255元/月月、其他他为100-200元/月月不等。五 项目目招商时时段划分分1.前期期准备工工作20033年6月月10日日前完成成鱼洞地地区各主主干道所所有商铺铺的市调调工作及及目标客客户的资资料收集集。2.综合合百货主主力店

33、20033年5月月下旬开开始与重重百、新新世纪、山城超超市、重重客隆等等同时接接触，预预计20003年年8月底底签定租租（售）合同（或意向向合同）。3.各业业态骨架架店20033年6月月初开始始接触，预计在在20003年99月100日前至至少确定定10家家，并签签定租（售）合合同（或或意向合合同），以配合合项目的的开盘销销售。4.辅主主力业态态店20033年100月初开开始全面面招商。其中包包括各业业态骨架架店。预预计在220044年8月月完成项项目900%的招招商工作作。第七章 项目目实施风风险控制制XXXXXX项目目是我公公司在区区县开发发的第一一个商业业房地产产项目，该项目目的实施施是我

34、公公司经营营战略转转移和实实现的重重要步骤骤，商业房地地产开发发的风险险主要体体现在四四个方面面：一是是政策风风险；二二是财务务风险；三是经经营管理理风险；四是价价格风险险。本项项目的政政策风险险和财务务风险很很小，着着重考虑虑项目的的经营管管理风险险和价格格风险。XXXXXX项目目的总投投资估算算为1.8亿元元，销售售收益估估算为22.5亿亿元，年年出租总总收益5564万万元，扣扣除各种种折扣和和优惠后后，项目目的净收收益约00.9亿亿元（出出租部分分按年租租金折算算为现值值），因因此从整整体上看看项目抗抗风险能能力较强强。但是由于于商业项项目的特特殊性，必须注注意项目目的风险险管理和和控制

35、。第一，从从影响项项目收益益的几个个关键因因素看，价格是是最敏感感的因素素，它不不仅影响响销售和和招商周周期，而而且影响响项目的的回款速速度、价价格走势势和客户户心理。因此必必须制定定合理的的销售价价格和销销售策略略，特别别是大门门面销售售难度较较大，必必须细分分这部分分目标市市场，有有针对性性地策划划推广，采取行行之有效效的销售售方式，实现可可持续销销售。第二、招招商环节节是XXXXXXX项目开开发成败败的关键键一环，必须加加强招商商质量和和进度的的控制。质量体体现在业业态的组组合方面面，以下下几种情情况可能能破坏原原有业态态组合。第一，极富号号召力的的主力业业态进入入；第二二承租方方（主力

36、力店）单单方面违违约退场场；第三三，具备备投资和和经营双双重身份份的客户户经营业业态与周周边业态态不符。对于第第一种情情况，应应以积极极的态度度促成其其进入，在不影影响业态态招商比比例的情情况下，尽量通通过转移移调整以以促成主主力店入入驻，同同时，也也可通过过一系列列优惠策策略转移移已生成成业态。对于第第二种情情况，解解决办法法是加强强客户储储备管理理，项目目业态的的客户储储备量越越大，选选择的空空间就越越大，风风险也就就较小，对于第第三种情情况出现现的可能能性较小小，但仍仍要注意意通过商商铺置换换的方式式解决。第三、加加强组织织保障，完善投投资控制制措施。XXXXXX项项目采用用总经理理领导

37、下下的项目目经理负负责制，公司其其他各部部门予以以大力配配合、协协助，切切实解决决项目实实施中遇遇到的问问题。对对投资的的控制采采取限额额包干、落实责责任部门门和相应应的责任任人，特特别是工工程费用用、设计计费用、策划推推广费用用、管理理费用、销售费费用等应应重点控控制。第八章 项目目组织架架构及工工作流程程一 项目目组织架架构1.基本本构架XXXXXXXXX项目目由XXX城建公公司研发发中心进进行前期期项目策策划，XXXXXXXXX项项目部承承担开发发建设任任务，并并由其负负责项目目的整个个实施工工作。项项目部实实施组织织结构如如下：公司总经理XX项目部公司总工办购物中心发展公司公司营销部公

38、司成本控制部公司拓展报建部公司研究发展部集团财务部说明：XXXXXXX项目目部将于于20003年99月300日之前前组建完完成，形形成以项项目部为为核心、其他部部门接受受项目部部业务调调控的运运作模式式，公司司各个部部门对项项目部的的运作必必须予以以全力配配合与支支持。2.项目目部人员员编制及及职责说说明经理项目副经理1人工程总监1人内勤人员1人外勤人员1人预算人员1人土建工程师2人设备工程师2人说明：土建工程程师负责责现场建建筑、结结构工程程监理设备工程程师负责责现场水水、电、暖通工工程监理理预算人员员负责工工程的预预、决算算工作外勤人员员负责办办理、协协调现场场相关施施工手续续内勤人员员负责资资料管理理、计划划及日常常事务二 项目目实施工工作流程程公司总经理 控制制XXX项目经理项目部监理部 成本控制部 配配合与协协调财务部 配配合与协协调研究发展部 配配合与协协调总工办 配配合与协协调营销部