商业计划书项目版

1、PAGE PAGE 50打网岗岛（浅水湾）旅游开发区项目开发商业计划书唐山新戴戴河旅游游开发有有限公司司二OO二二年七月月目 录录前言言打网岗岛岛资源环环境状况况地理位置置、面积积、海水水质量及及岸线长长度2、地地貌特征征及其类类型3、海海岛气候候特征4、水水文地质质、土壤壤类型及及植被5、海海洋资源源6、资资源环境境状况优优势与劣劣势分析析二、旅游游开发区区区域状状况1、交通通状况高速公路路四通八八达（2）客客运方面面极为便便利（3）铁铁路海运运将构筑筑全方位位的交通通架构（4）旅旅游线路路更为方方便游客客2、区域域经济概概况（1）临临近北京京、天津津两大特特色城市市，旅游游发展受受其带动动

2、。（2）按按乐亭县县规划，近年经经济将出出现迅猛猛发展。（3）打打网岗岛岛已被列列入20010年年唐山旅旅游发展展重点规规划项目目。3、人文文状况4、区域域旅游资资源现状状5、区区域状况况优势与与劣势分分析三、市场场分析1、国内内旅游市市场分析析2、旅游游开发区区目标市市场定位位（11）京、津、唐唐、秦地地区（2）东北地地区（3）青岛、烟台部部分流游游客户（4）奥运经经济带来来的目标标游客群群33、与南南、北戴戴河客源源吸引力力比较四、旅游游开发区区规划方方案1、总总体规划划规划理念念性质主题客户目标标定位规划内容容岛屿规划划指标：旅游开发发区项目目投资2、开发发进度3、经营营理念4、开发发方

3、式五、旅游游开发区区项目投投资主体体1、外方方经营者者简介：2、中方方经营者者简介：3、海岛岛使用权权的归属属：六、市场场营销1、营销销窗口和和目标区区域的选选择2、营销销的策略略3、营销销工作计计划前 言 随着社社会的进进步和人人们物质质生活水水平的提提高，代代表着社社会繁荣荣和文明明程度的的旅游业业得到了了快速发发展。外外出旅游游具有广广泛性和和大众参参与基础础，已经经成为人人们生活活中的一一部分。旅游业投投资回报报率高，见效快快，关联联带动能能力强，已成为为国内外外的经济济热点。中国的的旅游业业正处在在由数量量型向质质量型效益型型转换的的增长阶阶段，旅旅游业将将成为新新经济的的重要增增长

4、点，并将进进入一个个新的历历史发展展时期。顺应这一一潮流，环渤海海旅游走走廊也受受到越来来越多的的人士的的关注和和期盼。打网岗岛岛（浅水水湾）旅旅游开发发区位于于唐山海海港开发发区，地地处资源源独特的的环渤海海旅游走走廊的黄黄金地段段，与南南、北戴戴河同处处沿海旅旅游产业业链，很很容易形形成连带带消费，优势共共享；毗毗邻北京京、天津津两大城城市和河河北旅游游热点城城市承德德、秦皇皇岛，具具有得天天独厚的的区位优优势；开开发商香香港沿海海物业集集团公司司强大的的资本实实力、丰丰富的管管理经验验、多元元化的营营销手段段为开发发区的项项目实施施奠定了了基础。因此，大力开开发打网网岗岛的的旅游业业已具

5、备备众多有有利条件件。如何更好好地适应应市场发发展，在在新的经经济格局局中确立立最佳定定位，合合理有序序的开发发、利用用好现有有旅游资资源，实实现旅游游区的健健康快速速发展，为人们们创造最最理想的的旅游胜胜地，使使现有旅旅游资源源打网岗岗岛实现现升值、升值、再升值值，并成成为新的的利润增增长点，是制定定本计划划书的主主旨。打网岗岛岛资源环环境状况况1、地理理位置、面积、海水质质量及岸岸线长度度打网岗旅旅游区位位于唐山山市海港港开发区区西南55公里渤渤海湾黄黄金海岸岸处，区区域面积积16平平方公里里，南北北长约113.5公里里，东西西宽为550015500米米，平面面形状呈呈保龄球球形，是是我国

6、最最大的由由河流和和海汐冲冲积而成成的细沙沙岛屿，是附近近沿海旅旅游风景景线上有有待开发发的最大大亮点。她与附附近的金金银滩、菩提岛岛、月坨坨岛、金金沙岛等等大小岛岛屿共同同形成了了中国罕罕见的最最独特的的双岸并并延地貌貌格局。得天独独厚的地地理位置置、浓郁郁的地域域文化和和极其丰丰富土特特产品使使这一地地区成为为富含旅旅游资源源和开发发潜力的的优势区区域。打网岗岛岛海岸线线长约2264994米，陆地海海拔高度度3-55米，海海岸属优优质天然然细沙地地质，海海岸延伸伸入海坡坡度平缓缓，小于于1.5米水水深宽度度约5000米，海水一一级，能能见度33米左右右，是优优良的天天然海滨滨浴场。2、地貌

7、貌特征及及其类型型打网岗属属离岸沙沙坝岛。岛体呈呈长形，两端由由于受潮潮流作用用，向内内陆弯曲曲。离岸岸沙坝岛岛是由于于波浪破破碎后释释放能量量，将携携带的沉沉积物沉沉积下来来，在破破波带附附近形成成的。该该类岛屿屿长宽比比值较大大，一般般可达220。岛岛上地貌貌简单，一般仅仅有平地地、海滩滩。 海岛的的陆地地地貌往往往向海一一侧比较较高，通通常由沙沙丘、沿沿岸堤构构成，由由于受波波浪和潮潮流和作作用，常常形成高高约0.5M的的侵蚀陡陡坎，而而靠近大大陆那部部分则比比较平缓缓和低洼洼。3、海岛岛气候特特征 海岛年年平均气气温大部部分为110.55C左右右。最热热月（88月）平平均气温温为244

8、.5-25.0C；最冷冷月（11月）平平均气温温为-44.5-5.1C；秋季季(100月)平平均气温温为133.5C左右, 春季季(4月)平均气气温为110C，秋秋季气温温明显高高于春季季。具有有冬暖、春冷、夏凉、秋暖以以及最高高气温偏偏低、最最低气温温偏高的的典型的的海洋性性气候特特征。岛屿日照照充裕，达588-644年年。平均均风速较较大，达达5.55-6mms。最高高风暴潮潮3.8米、最高潮潮位2.53米米，最低低潮位-0.29米米。年平平均降水水量61116.8毫米米，雨量量充沛。湿度770（平均），蒸发发量20000。4、水文文地质、土壤类类型及植植被河北省海海岛均无无地表淡淡水，由

9、由于受海海洋性气气候影响响，海岛岛上的大大气降水水比相邻邻大陆沿沿岸多，因此，只在岛岛屿上的的风成砂砂丘内，有降水水入渗形形成的少少数是常常年的、多数是是季节性性的属上上层滞水水性质的的浅层地地下淡水水。打网岗岗岛为细细砂，海海相沉积积物。因因海水作作用砂质质纯净，饱水程程度极高高，咸水水水位平平均0.3M，在1550M以以下有深深层地下下淡水分分布。海岛受海海潮浸润润的土地地占到五五分之四四，土壤壤类型以以滨海潮潮滩盐土土为主，岛上几几乎没有有植被，部分地地区着生生稀疏的的沙引草草、沙钻钻苔草等等沙生植植被。5、海洋洋资源打网岗岛岛系海积积地貌，由于海海浪和潮潮汐纵横横移动，加之滦滦河、蓟蓟

10、运河两两大水系系入海频频繁变迁迁，形成成了粉砂砂质泥质质海岸，坡度平平缓，滩滩涂广阔阔。适合合于发展展海盐、海水养养殖等。近岸海海域200米等深深线以内内浅海是是对虾、毛虾、梭鱼等等浅海生生物的产产卵场、浮游动动物密集集区；在在浅海、滩涂栖栖息有杂杂色蛤、文蛤、青蛤、四角蛤蛤蜊、兰兰蛤、魁魁蚶、毛毛蚶、沙沙蚕、虾虾蟹类等等1633种底栖栖动物和和银鲳、舌鳎、黄鳝、梭鱼等等63种种经济鱼鱼类，占占河北省省鱼类资资源的550%以以上。6、资源源环境状状况优势势与劣势势分析（1）资资源环境境状况优优势A、岛屿屿细沙海海岸绵长长，坡度度平缓，海水水水质良好好，是渤渤海湾海海滨乃至至国内难难得的开开发大

11、型型海滨浴浴场和海海滨旅游游度假地地的区域域，适宜宜旅游度度假。B、岛上上风力、日照资资源充沛沛，可充充分开发发利用，创建环环保生态态居所。C、现有有的地下下淡水资资源可供供应岛屿屿生产生生活。D、岛屿屿自古少少人居住住，自然然资源未未遭破坏坏，鸟类类、海洋洋生物种种群较多多，适于于开展观观鸟活动动、发展展海水养养殖参观观。（2）资资源环境境状况劣劣势A、岛屿屿地势低低洼，在在大潮和和风暴潮潮时，岛岛屿的44/5被被海水淹淹没。BB、岛屿屿土质为为滨海潮潮滩盐土土，土壤壤盐碱度度高，不不适于植植物生长长。C、海岛长长期无人人居住，无地表表植被覆覆盖。D、冬春春季节风风力较大大，气候候恶劣。 针

12、对以以上状况况，经多多方调查查论证，可利用用挖运河河、湖以以及建筑筑出土将将岛屿平平均垫高高1.55米，达达到整体体标高44.5米米以上，有效防防止潮水水侵袭。同时选选用先进进的土壤壤改良剂剂，在不不换土质质的情况况下改变变土壤酸酸碱度，针对性性的铺垫垫草皮，栽种红红柳、杨杨树、香香花槐等等抗盐碱碱度高的的植物，达到绿绿化覆盖盖率500%以上上，兴建建人与自自然和谐谐共处的的绿色海海岛。采用堆土土造山改改变岛屿屿风向，现已建建造海拔拔20米米以上的的人工山山2座。加之岛岛屿绿化化的全面面开展、岛内建建筑物的的大量兴兴建，改改善岛屿屿小气候候已指日日可待，创造人人定胜天天的神话话。二、旅游游开发

13、区区区域状状况1、交通通状况（1）高高速公路路四通八八达打网港岛岛旅游开开发区位位于渤海海湾北岸岸，紧临临京唐港港。京唐唐港对外外交通条条件良好好，交通通网络以以高速公公路为主主，京津津唐高速速公路与与天津、北京、唐山相相接，唐唐秦沿海海公路、京沈高高速与秦秦皇岛相相连。自自驾车的的游客车车从唐山山到打网网岗岛只只需400多分钟钟车程，从北京京到海港港开发区区约需22.5小小时，从从天津到到开发区区需要22小时。平均比比到达秦秦皇岛近近约半小小时车程程。每日日有唐山山-京京唐港的的高速客客车，如如乘坐火火车或其其他交通通工具到到唐山再再换乘高高客到达达旅游区区也十分分方便。（2）客客运能力力将

14、全面面提高京唐港公公路客运运站已列列入河北北省十五五规划，项目现现已开始始动工兴兴建。预预计20003年年底正式式运行。届时将将开通京京唐港至至北京、京唐港港至天津津、京唐唐港至唐唐山、京京唐港至至秦皇岛岛、京唐唐港至沈沈阳等地地的高速速客车。（3）铁铁路、海海运将构构筑全方方位的交交通架构构坨港铁路路将京唐唐港与国国家干线线京山铁铁路相接接。京唐唐港距天天津新港港70海里里，距秦秦皇岛664海里里。近期期，京唐唐港至大大连的游游轮也即即将通行行。这样样，由东东北方向向来的游游客既有有方便的的海上交交通，又又能享受受便捷的的陆路交交通（附附：海港港开发区区交通图图）唐山市市旅游业业20001-

15、220155发展规规划纲要要旅游游交通规规划中提提出：积积极培育育并尽可可能在112年内内开通京京唐岗到到大连、烟台、上海等等地的航航运客船船。（4）旅旅游线路路更为方方便游客客在区域性性旅游线线路上，唐山市市旅游局局已开通通两条到到打网岗岗岛的旅旅游路线线图。a 、清清东陵汤泉泉度假村村长城城狩猎场场鹫峰峰山潘龙湖湖海滨滨浴场菩提提岛京唐港港唐山山市区b、天津津秦皇皇岛京唐港港菩提提岛唐山市市近期内计计划修建建港口开开发区到到翔云岛岛林场再再到海边边和北港港的旅游游道路，将为全全面开发发打网岗岗岛等风风景区打打好基础础。另外，北北戴河、南戴河河、黄金金海岸经经滦河口口到金银银滩、菩菩提岛、打

16、网岗岗岛、北北港的海海上旅游游路线也也即将开开通。2、区域域经济概概况 （1）临近北北京、天天津两大大特色城城市，旅旅游发展展受其带带动。 随着京京、津国国际大都都市建设设进程的的加快，国民的的旅游意意识不断断增强。仅去年年，天津津市古文文化街、黄崖关关长城、水上公公园等著著名景区区，最大大日客流流量达到到20多多万人，比去年年同比增增加左右右。北京京市现在在每年的的旅游人人数达一一亿多人人。在奥奥运会准准备的66年当中中，每年年的游客客将会以以20%的速度度增加，新增的的旅游需需求约117000亿人民民币。天天津、北北京这种种新的旅旅游发展展态势，必然惠惠及唐山山。（2）按乐亭亭县规划划，近

17、年年经济将将出现迅迅猛发展展。 到20005年年，乐亭亭县国民民发展总总值将达达到1005亿元元，平均均每年增增长111.6%。全县县城市化化水平达达到400%以上上，城市市人口110.3万人人以上，人均住住宅面积积达到330平方方米，人人均主要要公共绿绿地8.9平米米，绿化化覆盖率率达到332%。五年内内全社会会固定资资产投资资累计达达到933亿元，比20000年年增加553.9%，平均每每年增长长9%。到20005年年，全县县社会消消费品零零售总额额达到225.7亿元元，人均均可支配配收入达达到76640元元，比220000年分别别增长667.8%和和33.8%。在旅游游业方面面，达到到接

18、待游游客1000万人人次，创创直接收收入60000万万元，社社会效益益70000万元元，分别别比20001年年增长667%、1000%、1112%。 （3）打网岗岗岛已被被列入220100年唐山山旅游发发展重点点规划项项目。 旅游开开发区地地处河北北省唐山山市渤海海湾，唐唐山是河河北省的的钢铁、水泥、煤炭工工业基地地和机械械加工制制造中心心，是京京、津、唐经济济圈的组组成部分分。唐山山市在经经济结构构调整中中，确定定将把生生产力布布局向沿沿海推进进，旅游游、海上上运输等等新兴第第三产业业优先发发展。这这对打网网岗岛的的开发无无疑不是是一个良良好的楔楔机。按按照京唐唐港的发发展规划划，到2201

19、00年唐山山海港开开发区的的面积将将达到115-220平方方公里，人口达达到155-200万人，将成为为城市功功能齐全全，人民民生活方方便的、综合的的、有特特色的海海滨港口口工贸城城市。按按市政府府规划，中到220033年，开开通北港港菩提提岛打网岗岗岛京唐港港旅游交交通航线线，将打打网岗岛岛建设成成高档度度假区。3、人文文状况打网岗旅旅游区位位于河北北省乐亭亭县，这这里素有有“冀东天天府”、“果菜鱼鱼米之乡乡”之美誉誉，是著著名的“乐亭大大鼓”、“乐亭皮皮影”的发祥祥地，文文化发达达，历史史悠久。这里也也是革命命先驱李李大钊的的故乡，可称“人杰地地灵”。4、区域域旅游资资源现状状乐亭-中中国

20、鲜桃桃之乡，经济农农业发达达，境内内观赏性性的果园园、桃林林遍及；渤海湾湾最大的的海岛在在其境内内，海岸岸线长998.22公里，具备观观光农业业、观光光渔业和和海滨、海岛旅旅游的人人文景观观和自然然景观资资源， 同时具具备二、三日游游的区域域旅游资资源，由由于和南南戴河的的交通距距离700公里左左右，该该区域的的旅游开开发可以以融合到到秦皇岛岛海滨旅旅游度假假走廊，形成独独具特色色的旅游游圈，和和秦皇岛岛旅游区区优势和和特色互互补。5、区域域状况优优势与劣劣势分析析区域状况况优势A、地处处京津唐唐经济区区，经济济发展方方兴未艾艾。B、有发发达的高高速公路路铁路和和海上客客运交通通与外界界相连。

21、C、在项项目的220公里里的交通通圈内分分布着菩菩提岛、月坨岛岛，翔云云岛、大大钊纪念念馆、大大钊故居居等自然然景观和和人文景景观旅游游景区 ，具备备一定的的区域旅旅游资源源优势。D、当地地政府最最优惠的的引资条条件和扶扶持政策策。（2）区区域状况况劣势A、唐山山海港开开发区经经济尚处处于发展展期，目目前无法法提供大大量的高高级配套套服务和和高收入入人群。B、周边边同类项项目开发发较多，档次较较低，可可能为打打网岗岛岛的开发发带来负负面影响响，周边边的旅游游项目需需要进一一步规范范、旅游游资源尚尚需整合合。三、市场场分析1、国内内旅游市市场分析析21世纪纪前100年，我我过国民民经济年年增长速

22、速度仍将将保持77%左右右，我过过综合国国力将进进一步提提高，人人民的生生活将更更加殷实实富裕。人民富富裕程度度的提高高，扩大大内需战战略的进进一步实实施，将将生产出出更多的的国内旅旅游者。随着国内内小康生生活的到到来、双双休日、“五一”、“十一”长假制制等，使使人们的的旅游消消费意识识增强；国家鼓鼓励发展展旅游业业政策的的颁布，企事业业单位带带薪休假假、奖励励旅游的的启动，旅游业业处于前前所未有有的发展展环境。中国旅游游业本身身就已经经进入了了飞速发发展的时时期。119900-20000年年中国涉涉外旅游游快速发发展，接接待入境境过夜人人数增加加了近22倍；旅旅游业总总收入翻翻了4番番，年均

23、均增长率率达到332%。世界旅旅游组织织预测到到20220年中中国将成成为世界界第一大大旅游目目的国和和第四大大旅游客客源输出出国。世世界旅游游组织还还预测到到，20020年年将有11.377亿国际际旅游者者到中国国旅游，整个东东亚及亚亚台地区区接待国国际旅游游者人数数可达到到4.338亿，中国在在这一区区域市场场中将占占有311%的份份额，220200年全球球旅游总总收入可可大2万万美元。基于旅旅游业的的良好发发展前景景，从119988年开始始，国家家2、旅游游开发区区目标市市场定位位（1）京京、津、唐、秦秦地区打网岗岛岛旅游开开发区的的基本客客源市场场（一级级市场或或主体客客源市场场）包括

24、括三个部部分。一一是唐山山市本市市居民以以及省内内邻近地地区市场场；二是是京津市市场；三三是从秦秦皇岛、承德分分流而来来的客源源市场。从以上上三部份份客源，第一部部分人数数为最，但大多多数早来来晚归，整体消消费水平平较低；第二、三部分分人数虽虽不及前前者，但但花费相相对较高高；特别别是京津津两地客客源，收收入水平平高，消消费能力力强。这这三个方方面的市市场均应应大力开开拓，但但重点应应放在第第二、第第三部分分上，尤尤其是京京津市场场。京津地区区市场发发育程度度对本旅旅游区的的影响至至关重要要。可以以讲京津津地区客客源人数数的多少少将直接接决定本本旅游区区的收益益。（2）东东北地区区京唐港至至大

25、连游游轮年内内的开通通为东北北方向游游客来唐唐提供了了便利条条件。东东北地区区大量的的客源将将成为本本旅游区区潜在的的巨大的的市场目目标。东北地区区的游客客对大连连这一早早已成熟熟的沿海海旅游胜胜地已熟熟视无睹睹，他们们渴望崭崭新的更更有吸引引力的去去处，本本旅游区区将成为为他们大大多数的的首选。（3）青青岛、烟烟台部分分流游客客户现在，消消费水平平高、人人数多的的城市客客源群，已从观观光旅游游转向参参与旅游游和生态态旅游，城市化化的景点点已逐渐渐被旅客客所冷落落。看惯惯了大都都市的繁繁华，更更多的游游客向往往遥远清清幽的海海边小岛岛。已开开通的京京唐港至至大连的的游轮及及即将开开航的港港口至

26、烟烟台、青青岛的游游轮为东东北、山山东方向向的游客客来唐提提供了便便利条件件。同时，因因商务、公务等等原因途途经唐山山并在唐唐山作短短暂停留留的流动动人口，也是产产生一定定资源的的目标客客户。（4）奥奥运经济济带来的的目标游游客群奥运申办办成功最最大的获获益者显显然是旅旅游。据据专家预预测,220088年，国国际旅游游人数将将达到6604万万人，旅旅游外汇汇收入660亿美美元，比比20000年增增长1114%，对全国国旅游增增长的拉拉动可以以达到44个百分分点。以以据我岛岛情况,打网岗岗岛20008年年大规模模项目的的完成,同时能能使品牌牌效应最最大化。商机有限限，发展展无限；阶段性性影响，长

27、期性性效应；专题性性活动，综合性性效应奥运运会最好好的效应应就是让让世界了了解中国国。通过奥运运向世界界展示该该岛，展展示中国国唐山这是是最突出出的新型型旅游项项目,从从而对打打网岗旅旅游的发发展创造造了最好好的机遇遇。奥运运效应不不仅在奥奥运会期期间，在在7年的的筹备过过程中就就会体现现出来。这个问问题始终终是我们们开拓海海外市场场的重要要制约因因素之一一，自然然将大大大缓解。 3、与与南、北北戴河客客源吸引引力比较较南戴河、北戴河河是河北北省发展展较早的的海滨旅旅游景点点，也是是国家重重点旅游游区，每每年国家家领导人人都要到到此开会会、疗养养。其知知名度较较高，是是我旅游游开发区区客源市市

28、场的主主要竞争争对手。经过多多年的开开发，该该地区配配套设施施完善、娱乐项项目丰富富，每年年夏季有有大量固固定客源源。北戴河海海滨环境境优美，风光秀秀丽。沿沿海开辟辟的300多个专专用和公公共海水水浴场可可以为游游客提供供海浴、沙浴、日光沐沐浴服务务。东面面有鸽子子窝公园园，是观观日出、看海潮潮的最佳佳境地。秦皇岛南南戴河与与北戴河河东西并并列，路路桥相连连，总面面积200平方公公里，海海岸线117.55公里。南戴河河国际娱娱乐中西西位于南南戴河旅旅游度假假区省级级森另公公园内，占地55.5平平方公里里。这里里滩宽水水清、空空气清新新、林木木葱郁，具有回回归大自自然的优优美环境境和开发发旅游项

29、项目得天天独厚的的自然资资源。北戴河与与南戴河河旅游度度假区的的主要缺缺点是冬冬季游乐乐项目少少，在策策划方面面没有深深入思考考冬季项项目，造造成冬季季大量旅旅游住宿宿设施闲闲置，旅旅游项目目投资效效益受到到影响。在建设方方面缺乏乏统一规规划，没没有高水水平的物物业管理理，饮食食服务没没有进行行统一管管理，经经营人员员素质比比较差。经过近两两年的过过度开发发及人为为破坏，自然生生态资源源遭到不不同程度度的污染染，海水水水质明明显下降降。加之之夏季旅旅游高峰峰期游客客数量急急剧猛增增，致使使主要旅旅游景点点人满为为患，影影响了游游客休闲闲消夏的的良好兴兴致。与与之相比比，我岛岛所在的的乐亭海海港

30、，虽虽然远离离市区，旅游开开发也处处于刚起起步阶段段，周边边新开业业的个别别浴场仅仅有简单单的设施施就已经经吸引了了不少喜喜欢清静静的游客客，可见见浅水湾湾必会成成为新的的旅游热热点，市市场潜力力巨大。四、旅游游开发区区规划方方案1、总体体规划（1）规规划理念念：本规规划设计计是以实实现一个个适合中中国国民民口味兼兼顾海外外游客的的国家级级旅游度度假区，设计主主题是健健康养生生和海滨滨旅游度度假，使使其成为为北方家家喻户晓晓的国家家级海滨滨度假区区。（2）性性质：以以海滨风风光、沙沙洲野趣趣为主要要风景特特色，以以健康养养生、浏浏览观光光、度假假休养、运动娱娱乐为主主要活动动。（3）主主题：维

31、维护大自自然环境境的优美美绿岛，旨在实实现真正正接触大大自然的的度假憩憩养多功功能的旅旅游度假假场所。（4）客客户目标标定位：北京、天津、唐山（河北）、东北北地区、山东游游客，吸吸引国外外游客及及国内其其他地区区游客。（5）规规划内容容：依据据岛上空空间特点点与功能能机构的的相关性性，将岛岛上用地地规划为为一下四四大功能能区： A、主主题公园园区：分为军军事主题题公园、体育主主题公园园、海上上观光主主题公园园。 以军体体演习训训练、生生存训练练等军事事主题为为主，设设立海上上军事历历史博物物馆、沿沿海战舰舰参观、实战演演习场，模拟海海.陆.空实战战演习；建设军军事战争争题材的的影视拍拍摄基地地

32、，开展展 “铁人人三项”、“军事五五项”的训练练、比赛赛以及漂漂流、模模拟淘金金等其他他运动。建立供供渔船停停泊休整整的渔业业码头，游人可可以出海海娱乐的的游艇码码头以及及深海网网箱养殖殖。 B、旅游度度假区：包括大大型海鲜鲜餐厅、水上商商业街、生态酒酒店、太太阳能供供热系统统、风力力发电装装置、疗疗养所、度假村村、室内内海水乐乐园、海海洋生态态研究所所、沙雕雕表演、海滨浴浴场、岸岸边烧烤烤、野营营、湖上上垂钓以以及帆船船、滑水水动力翼翼伞等高高档娱乐乐活动。 C、民民俗文化化风情区区：故事事群雕、文化街街、特色色商品街街（组织织游客观观摩、参参与编苕苕帚.柳筐.苇席等等当地传传统手工工艺品制

33、制作），演出场场（观看看当地艺艺人制作作皮影雕雕刻以及及乐亭大大鼓、河河北梆子子、乐亭亭皮影、乐亭秧秧歌等河河北特色色文艺表表演，大大型歌舞舞、现代代艺术表表演），开设高高等艺术术院校、科学研研究场所所。D、生态态居住区区：以发展展团体、私人度度假为主主，开设设游艇俱俱乐部、私人游游艇码头头、私人人沙滩浴浴场，休休闲、疗疗养、会会议用酒酒店物业业，水边边住宅。（6）岛岛屿规划划指标：人口控制制规模：3万人人，高峰峰期可接接待游人人1000万人； 人均用用地标准准：3550平米米/人；人均公共共绿地标标准：1145平平米/人人；总建筑控控制规模模：1660万平平米；将成为集集特色观观光、休休闲度

34、假假、运动动娱乐为为一体的的国家级级海滨旅旅游度假假区。（7）旅旅游开发发区项目目投资：约人民民币500亿。2、开发发进度1、第一一期：两两年（22002220003）建建成和完完善：A、初步步完成海海岛四通通一平、绿化等等基础建建设工程程。B、单项项工程进进度如下下：军事、运运动主题题公园区区完成主主体工程程，具备备接待能能力； 综合旅旅游度假假区建成巨巨型特色色餐饮建建筑、海海滨浴场场；主要道路路，水系系到达民民俗风情情区、生生态调节节区植物物种植。C、岛上上四通一一平（路路通、水水通、电电通、 通讯完完善、场场地平整整）已全全面开工工建设。5.22公里长长、222.5米米宽的新新修公路路

35、-新新戴河路路直通岛岛内，将将于20002年年10月月底全面面完工通通车。岛岛内长110.88公里宽宽30米米的主干干道路基基工程已已基本完完工；横横跨新戴戴河的新新戴河桥桥已经通通车。至至此，岛岛屿与陆陆地的连连接基本本完成，游客可可直接乘乘车到达达岛屿。岛内中心心广场及及大型停停车场工工程已过过半。引进世界界先进技技术的观观光渔业业码头和和游艇码码头工程程项目（包括卧卧龙山、卧龙潭潭、望海海亭、观观音文化化广场、新型渔渔村、中中心服务务区、船船舶加油油站等）已近尾尾声，88月全部部完工，10月月可投入入使用。北方最具具规模的的天然海海滨浴场场及中心心湖公园园工程项项目（包包括海鲜鲜大酒点点

36、、越野野赛车场场、跑马马场、停停车场、特色商商品街、海边木木屋、超超市等）今年88月即可可投入运运营；一期绿化化工程：即浴场场及码头头区所有有绿化地地段（包包括地表表植被、水面覆覆盖等）已在进进行中。目前累计计投资完完成额近近亿元。2、第二二期：两两年（220033-20004年年）建成成和完善善：标志性建建筑生态中中心酒店店、 主主题公园园区军事博博物馆等等；基本本完成地地形地貌貌改造、主要道道路及岛岛内水系系；生态能源源利用设设备安装装风力发发电，太太阳能冷冷暖系统统；生态调节节区高档档植物种种植、休休闲度假假工程全全面启动动；岛内内景观进进一步改改观，岛岛内建筑筑风貌基基本展现现，具备备

37、接待各各类客人人的能力力。3、第三三期：四四年（22005520088）建成成和完善善： 完成全全岛规划划建设，道路网网和水系系、景观观形成，度假物物业、私私有物业业成片兴兴建、完完工，建建成国内内规模最最大、品品位最高高的国家家级生态态旅游度度假区。3、经营营理念 以差异异化和低低成本为为打网岗岗岛开发发和经营营的基本本策略；以资本本运作和和合作开开发为基基本经营营模式，通过项项目资源源的规划划、整合合、招商商实现项项目的全全面启动动，创造造升值空空间，实实现三年年起步、五年定定局的经经营目标标。创立立环渤海海经济区区中最具具特色、最有价价值的自自然、生生态休闲闲旅游生生活空间间。4、开发发

38、方式（1）自自主开发发（自营营）打网岗岛岛相关项项目的开开发与建建设，部部分由我我司独立立进行开开发、经经营与管管理。海域（土土地）出出让投资方可可以一次次性买断断部分海海域（土土地）面面积的使使用权，在总体体规划范范围内自自主开发发。（3）合合资（合合作）开开发经营营A、我方方以海域域或部分分土地为为资本，开展合合作经营营；B、双方方共同投投资，按按比例分分配收益益；C、投资资单位可可以以技技术、设设备、现现金作为为合作方方式，进进行合作作开发。D、根据据投资方方需要，提供一一条龙服服务，代代建交钥钥匙工程程；E、品牌牌管理经经营：即即由我司司管理经经营，相相关单位位出资。（4）承承包开发发

39、经营（5）双双方约定定的其他他方式。五、旅游游开发区区项目投投资主体体打网岗岛岛（浅水水湾）旅旅游开发发区是由由香港沿沿海物业业集团、新加坡坡新世纪纪（圣陶陶沙）度度假村私私人有限限公司、唐山宏宏文集团团共同投投资组建建的唐山山新戴河河旅游开开发有限限公司负负责其全全部开发发建设及及经营管管理。1、外方方经营者者简介：（1）香香港沿海海集团简简介沿海物业业集团成成立于119900年，119977年100月在香香港联合合交易所所上市。主营业务务范围：房地产产开发、物业投投资、物物业管理理、地产产项目策策划、房房地产开开发和建建筑施工工管理智智能系统统集成等等。沿海集团团在中国国大陆投投资地点点香

40、港、北京、上海、武汉、深圳、福州、天津、青岛、鞍山、南昌、唐山、设有独独资、合合资及合合作企业业20余余家，现现有员工工千余人人，总资资产约3300亿亿港元，资产净净值约330亿港港元。沿海集团团已具备备年开发发能力1100万万平方米米，目前前在建工工程700万平方方米，拥拥有土地地储备的的可开发发建筑面面积约5500余余万平方方米。科技和品品牌战略略；集团团将科技技住宅和和美学产产品理念念成功应应用到小小 区住住宅建设设及社区区家政服服务网络络化管理理等领域域，并构构建起沿沿海物业业集团持持续发展展的两大大支柱产产业科技住住宅和智智能社区区服务。（2）新新加坡圣圣淘沙度度假村（私人）有限公公

41、司新加坡圣圣淘沙度度假村（私人）有限公公司最著著名的建建筑新加加坡圣淘淘沙度假假村是集集餐饮、客房、商务、会务、疗休养养、娱乐乐为一体体的现代代化渡假场所所。位于新加加坡南部部太平洋洋中的圣圣淘沙岛岛充满迷迷人的浪浪漫风情情,及大大自然、历史、娱乐于于一起，野生动动物园、民族大大观园，取味盎盎然。地地理位置置优越，是每一一位到南南汇工作作、旅游游、度假假宾馆理理想的下下榻之处处。圣圣淘沙度度村整体体格调高高贵、典典雅，六六层主体体大楼拥拥有个式式豪华客客房744套，按按您理想想的家居居设计，使您宾宾至如归归、舒适适方便，拥有多多功能舞舞厅、健健身房、阳光吧吧、KTTV包房房、桌球球室、乒乒乓房

42、、棋牌室室、美容容美发以以及设施施一流的的沐浴场场所，同同时另有有大小会会议室、影视厅厅、商务务中心、商场、停车场场等服务务设施。度假村以以一流管管理，热热情、周周到、快快捷的优优质服务务和适中中的价位位，构成成度假村村特有的的魅力，她会使使每一位位身在度度假村的的嘉宾倍倍感温馨馨、舒适适。该公司在在海岛旅旅游项目目开发、经营和和管理方方面有着着丰富的的经验和和世界顶顶尖人才才。2、中方方经营者者简介：唐山宏文文集团唐山市宏宏文集团团实业集集团于119977年成立立，是以以唐山市市宏文实实业集团团有限公公司为核核心企业业（母公公司）的的大型民民营企业业集团，总部坐坐落于唐唐山市古古冶区唐唐家庄

43、。宏文集集团公司司下辖228个合合资、控控股、参参股子公公司（企企业），涉及建建材、煤煤炭、电电力、环环保机械械、房地地产、机机电设备备、高科科技农业业开发、旅游、物业管管理、汽汽车运输输等多行行业，分分布于唐唐山市古古冶区、路北区区、遵化化市、滦滦南县、乐亭县县等地域域。宏文集团团现拥有有资产55.188亿元。员工440000余人，年营业业收入11.8亿亿元，上上缴税金金8000多万元元。近年年来，宏宏文集团团先后被被国家、河北省省、唐山山市、古古冶区人人民政府府命名为为：中国国民营企企业5000强、河北省省百强私私营企业业、最佳佳私营企企业、明明星企业业、纳税税规范私私营企业业、农行行AA

44、AA企业。3、海岛岛使用权权的归属属：经河北省省唐山市市乐亭县县批准，唐山新新戴河旅旅游开发发有限公公司买断断并独家家拥有打打网岗岛岛的使用用、开发发权。A、红线线图：根据唐山山市人民民政府审审批通过过,圈定打打网岗的的红线图图面积为为10平平方公里里，旅游游局、国国有土地地管理局局已将打打网岗岛岛全部规规划为使使用范围围内。B、海域域使用证证：唐山新戴戴河旅游游开发有有限公司司已向海海域所在在地县级级以上人人民政府府提出申申请，并并获得海海洋行政政主管部部门的批批准。海海域使用用年限为为二十五五年和五五十年。目前海海域使用用证已办办理24450亩亩，其余余正在办办理过程程中。六、市场场营销针

45、对旅游游区项目目的特点点，项目目营销总总体方案案策划如如下：1、营销销窗口和和目标区区域的选选择根据中国国的经济济区域划划分和项项目的特特征，旅旅游区营营销目标标区域的的选择规规划为四四个大区区，北方方片区 、华东东片区、华南片片区、西西北片区区。营销窗口口的设置置建议北北方片区区在北京京，华东东片区在在上海，华南片片区在深深圳，西西北片区区在乌鲁鲁木齐。2、营销销的策略略鉴于旅游游区的地地域和现现状特征征，以及及北京是是京、津津、唐的的经济文文化圈的的中心，北京积积聚了大大量的各各类投资资者和项项目开发发商，具具备招商商商机；所以项项目的营营销首选选目标市市场为北北京市场场；营销销以岛屿屿的

46、各功功能区成成片土地地转让为为主要方方式，从从北京市市场打开开项目营营销的局局面 ，积累成成功的营营销引资资经验，推动旅旅游区的的项目开开发进程程；后期期根据项项目的开开发策略略和发展展规划，充分挖挖掘旅游游区自然然资源的的升值潜潜力在其其他地区区开展营营销工作作；3、营销销工作计计划从时间上上计划：分近期期、中期期、远期期。工作切入入点：近近期（22个月）通过个个人社会会关系网网，利用用沿海集集团的社社会影响响力，和和潜在的的投资客客户进行行一对一一的洽谈谈，通过过朋友扩扩大项目目和公司司的影响响力，并并抓住88-9月月的黄金金季节，计划促促成200个左右右的有潜潜在投资资意向的的公司和和老

47、板到到项目地地考察洽洽谈，力力争二至至三个项项目达成成投资意意向。中期主要要通过项项目的总总体规划划方案和和项目的的宣传材材料，举举办项目目推荐会会、营销销宣传活活动，项项目论坛坛会公开开面向社社会营销销。远期主要要利用项项目的初初步成型型的影响响力和资资源优势势面向全全国和海海外市场场营销；在营销销目标地地区设置置窗口，开展一一系列的的营销活活动。七、投资资及效益益分析 该旅游游开发区区具有良良好的发发展前景景和经济济效益。预计总总投资550亿元元人民币币。具体体投资和和效益估估算如下下：一、主题题公园11、主题题公园规规划与岛岛的东半半部，紧紧邻入口口广场，南北环环抱渤海海，占地地4500

48、0亩，建造军军事主题题公园、体育主主题公园园、观光光主题公公园，建建成后将将成为中中国最具具规模，最具特特色的融融军事、体育、观光于于一体的的主题公公园，同同时成为为浅水湾湾品牌中中亮丽的的一点。2、项目目总投资资：约115亿人人民币，其中引引资总额额：约112亿人人民币。3、投资资回收期期：四年年子项目投投资预算算表项目名称称投资金额额军事主题题公园10亿体育主题题公园3亿观光主题题公园2亿4、营业业收入及及利润估估算主要收入入以会员员、高层层次收入入者，按按照每年年上岛人人数1220万，来主题题公园区区旅游的的占地440%，则有约约50万万人次，平均依依照每人人消费5500元元，则年年收入

49、22.5亿亿，则44年即可可收回全全部成本本。其他费用用；（如如差旅费费、办公公费、员员工工资资、折旧旧、相关关的消耗耗等）合合计约每每年50000万万。二、综合合生态保保护区1、项目目内容及及规模规划中综综合生态态保护区区位于岛岛的中端端，毗邻邻主题公公园区，占地面面积34450 亩，该该区主要要设施有有；荷兰兰风车发发电参观观、太阳阳能发热热参观、特色海海鲜餐厅厅、水上上商业街街、生态态中心大大酒店、沙雕、沙滩浴浴场、海海洋生态态研究所所、特色色人工湖湖、儿童童乐园等等，建成成后这里里将整个个打网岗岗岛装扮扮成真正正的旅游游观赏区区，让世世人大跌跌眼镜。2、总投投资：约约8亿人人民币，其中

50、引引进外资资：约77亿人民民币。3、投资资回收期期：3年年子项目投投资预算算表项目名称称投资金额额荷兰风车车发电参参观500万万太阳能发发热参观观300万万特色海鲜鲜餐厅200万万水上商业业街1亿生态中心心大酒店店100万万沙雕300万万沙滩浴场场1亿海洋生态态研究所所2亿特色人工工湖100万万儿童乐园园2.5亿亿4、营业业收入及及利润估估算该区的主主要收入入既汇集集所有的的游客（既旅游游食宿、休闲娱娱乐于一一体）按按照每年年上岛人人数1220万来来计算，平均每每人消费费2000元，则则年收入入2.44亿，同同样三年年即可收收回全部部成本。其他费用用（如差差旅费、办公费费、员工工工资、折旧、设

51、备磨磨损、相相关的消消耗等）合计约约每年约约80000万。三、文化化风情区区1、项目目内容规规模文化风情情区位于于岛的中中西端，毗邻综综合生态态区与生生态居住住区中间间，南北北毗邻渤渤海，此此区规划划面积约约15000亩，其主要要景观有有：乐亭亭文化，岛屿历历史传说说，群雕雕、地方方文化汇汇景、特特色商品品街、各各种演艺艺场、高高等艺术术院校等等，该景景区建成成后，将将汇集乐乐亭、唐唐山地区区百年文文化精华华，加上上海洋商商品汇翠翠，将成成为打网网岗岛地地域文化化与游客客交流的的最好表表达方式式。2、总投投资约人人民币112亿人人民币，其中引引进资金金10亿亿。3、投资资回收期期8年。子项目投

52、投资预算算表项目名称称投资金额额雕像1亿文化、商商品街5亿演出广场场1亿高等艺术术院校5亿 4、营营业收入入及利润润估算该区的目目标游客客主要以以青年阶阶层及演演员学生生为主，每年在在该区旅旅游探亲亲、访友友、参观观演出等等、每年年人数大大约为330万计计算，平平均每人人消费5500元元，则年年收入为为1.55亿人民民币，则则该区投投资回收收期为88年。其他费用用；（如如差旅费费、办公公费、员员工工资资、折旧旧、相关关的消耗耗等）合合计约每每年50000万万。四、高尚尚生态居居住区1、项目目内容及及规模该区位于于岛的静静区，最最西端，四面环环水远眺眺渤海、无限暇暇意，美美不胜收收！该区区占地面

53、面积55550亩亩，规划划有生态态建筑、水边住住宅、私私人游艇艇码头、疗养院院、会议议培训中中心等大大型国际际化标准准高雅设设施，建建成后将将成为国国内最具具水准的的旅游疗疗养栖息息地。2、总投投资155亿人民民币，其其中引进进资金112亿人人民币。3、预计计回收期期2.55年。项目投资资预算表表项目名称称投资金额额生态建筑筑1亿水边住宅宅5亿私人游艇艇码头2亿疗养院4亿会议培训训中心3亿4、营业业收入及及利润估估算该区主要要以常住住人口、会员、社会名名流、疗疗养单位位为主要要消费目目标，游游客为二二级目标标客户，建成后后预计来来此疗养养消费的的总人数数每年约约5万，如果每每人消费费约1万万元

54、，则则该旅游游区年收收入为55亿，预预计2到到3年即即可收回回全部成成本。其他费用用：（如如差旅费费、办公公费、员员工工资资、折旧旧、相关关的消耗耗等）合合计约每每年50000万万。八、风险险提示一、自然然条件变变化可能能带来的的风险 与陆地地不同，海潮、风暴等等海洋气气候对岛岛屿的影影响较大大。每11012年年要爆发发一次规规模较大大的海潮潮（19976年年地震加加海啸，出现550年不不遇大潮潮，最高高潮位达达到3.7米），这会会对岛屿屿的生产产生活产产生一定定的威胁胁。岛屿屿拟整体体垫高44-4.5米，按最高高潮位33.7米米设防，完全能能够抵御御百年不不遇大潮潮。但若若出现特特殊情况况，

55、则可可能致使使岛上游游客及建建筑物产产生危险险，造成成生命财财产损失失。二、政治治法律方方面的风风险因素素1、政府府对旅游游业的支支持，优优惠政策策的期限限。政府对旅旅游业的的影响是是无论怎怎样都不不能低估估的，政政府为旅旅游企业业的经营营创造了了外部环环境。随随我国改改革开放放的深入入进行，地方政政府对旅旅游的扶扶持和优优惠政策策将逐步步取消，代之相相应的各各项法律律法规及及监管制制度将进进一步严严格，这这对项目目的运营营将产生生一定影影响，2、有关关法律的的进一步步更改制制定（例例如海域域、土地地使用年年限）我国的法法制建设设正处于于健全和和完善当当中，如如与旅游游开发密密切相关关的法律律

56、内容的的调整将将直接对对我岛的的开发经经营产生生相应的的影响。3、税收收、信贷贷政策旅游开发发有一个个持续投投资的过过程。在在未来几几年当中中，税收收是否提提高、信信贷资金金的松紧紧程度也也间接影影响着资资金的周周转，造造成难以以偿还银银行债务务及利息息的风险险。三、经济济发展水水平风险险因素 政府在在资源配配置、定定价、资资产管理理等方面面的作用用不断减减弱，市市场发挥挥着更大大的作用用。通货货膨胀、价格的的升降和和货币的的升值贬贬值都会会直接影影响居民民的出游游能力，也相应应对项目目的收益益产生一一定的风风险。四、经营营方面因因素 经营者者的项目目计划、形象创创造、提提供的服服务质量量和价

57、格格策略等等都是投投资能否否顺利回回收的不不确定因因素。五、客户户因素 企业依依赖于客客户的存存在而存存在。客客户的需需要、需需求特征征、需求求差异及及变化趋趋势是直直接造成成企业投投资收益益的关键键因素。1、旅游游热点的的转移“欣赏和和研究自自然景观观，人与与自然的的和谐共共处”是近年年来旅游游业的可可持续发发展热点点。随人人们兴趣趣爱好的的转变、好奇心心的转移移，可能能一段时时间之后后旅游热热点会随随之转移移。2、游客客对当地地环境的的认可程程度打打网岗岛岛虽力图图开发成成为国际际标准的的旅游度度假胜地地，但毕毕竟地处处北方，具有四四季分明明的典型型北方气气候特征征，周边边居民朴朴实却文文

58、化水平平较低。游客是是否对这这一客观观条件表表示认可可，亦给给旅游发发展造成成一定风风险。打网岗岛岛（浅水水湾）旅旅游开发发区子项目目主题公园园 壮志豪豪情在，沙场秋秋点兵。以大面面积的沙沙地为背背景，强强调体能能和意志志的考验验，再现现宏伟的的战争场场面，体体验士兵兵的赤胆胆壮心。 1、军军事主题题公园 111军事博博物馆：紧邻中心心广场，是进入入第一主主题区的的第一站站。建设设成为全全国规模模最大、设施最最先进、内容最最详尽的的武器类类国内第第一家真真正意义义上的专专业博物物馆爱国主主义教育育基地。分为室室内室外外两部分分。按照照武器类类别细划划为飞行行武器展展览区、重型武武器展览览区、轻

59、轻型武器器展览区区。按武武器发展展的不同同阶段陈陈列飞机机、高炮炮、枪支支、坦克克等有代代表性的的、纪念念意义或或特殊含含义的实实物武器器，以资资料形式式介绍世世界最先先进的或或正在研研制中的的新型武武器状况况。 122影视基基地、模模拟军事事演习场场 集影视视制作、文化旅旅游、互互动娱乐乐与游客客参与为为一体的的旅游胜胜地。分分陆、海海、空三三方位发发展。1.2.1 陆陆上部分分：人工工建造碉碉堡、山山丘、地地下掩体体、防空空洞等多多种战争争攻势，与军方方合作，配置装装甲车、坦克、野战车车等现代代战场的的进攻性性武器，以大片片沙地为为背景，制造宏宏大的战战争场面面。既可可用于影影视拍摄摄，也

60、可可作为模模拟军事事演习场场、夏令令营、冬冬令营、军队训训练基地地。作为影视视拍摄基基地需陆陆续完善善配套设设施，如如化妆间间、演播播厅、影影视制作作设备等等，并与与第二主主题区配配合提供供餐饮、住宿一一条龙综综合服务务。推荐项目目：沙地越野野：开办办驾驶培培训班教教授坦克克、越野野车的驾驾驶技巧巧，由游游客亲自自驾驭，体会与与其他交交通工具具不同的的乐趣。游客可可以亲自自驾驶坦坦克、装装甲车、越野车车、野战战车按选选定的方方案在辖辖区内实实施模拟拟战争场场面两军对对垒、实实弹（教教练弹）射击等等。彩弹射击击：彩弹弹射击亦亦称“匹特搏搏”，是英英文PAAINTTBALLL的音音译。是是以特定定