物业管理前期介入

1、 期 介 入 手 册第一节物业管理前期介入一、前期介入时间、岗位及工作内容为配合项目的销售， 在物业交付使用时能为业主提供良好的管理和服务， 针对 项目的施工进展情况，结合项目的实际管理需要，公司在该项目交付使用12 个月前开展对项目的前期物业管理工作。1.0 早期前期介入工作（根据项目需要安排时间）进驻管理人员、安管部、工程部及会所员工客服中心负责人安管负责人，领班，安管员工程负责人，领班，技工会所负责人，接待员做好施工现场人员与物品的出入管理及项目安全管理；配合营销中心相关活动的开展；配合做好营销现场的工作开展及设施设备的日常维护工作；做好对外开放区域的清洁开荒、日常保洁工作；跟进项目的施

2、工进展情况，为后期的管理服务提出相关建议；完善各部门、岗位的规章制度及岗位职责，做好对工作人员的培训。2.0接管验收阶段工作（交楼前 6 个月或根据现场工程进度给予调整）进驻客服中心及工程人员客服助理，物业助理，财务收银员；维修技工。筹建客服中心，准备接管验收和交收楼前的文件资料（交楼前 4 个月）；组织员工进行交收楼前公共课程及专业知识培训（交楼前 3 个月）；进行项目交付使用前的验收工作（交楼前 3 个月）；做好交楼前的准备工作，核定相关资料、表格并交付印制；制订交收楼方案、业主资料输入及整理工作。二、前期介入合同的签订在制订前期介入预算后，经过招投标，并与委托方就相关明细项进行商洽，确定

3、委托方与被委托方的关系，双方签订前期介入服务合同。三、前期介入预算的制订根据项目的实际情况制订前期介入预算案，预算内容包括：1、前期介入时段；2、前期介入各时段人员编制架构及岗位安排；3、前期介入每月费用支出。人员薪金及福利工资；餐费；保险费用；年终双薪（按月平摊） ；补助（交通费，通讯费等） ；项目保洁费用日常办公费用日常维修费用员工宿舍租金制服洗涤费用员工制服费用固定物品费用办公设备；维修工具；安管设备及物品；备注：员工制服及各类固定物品先由物业公司一次性投入购买， 再按前期介入时段每 月分摊折旧费用。四、前期介入各部门岗位职责部门岗位工作规范客户服 务中心负 责 人1. 按照公司要求全面

4、负责客户服务中心的运作。2. 根据项目进度及售楼期间的实际需要做好人员的编排与落 实。3. 定期参加项目协调工作会议，并做好相关工作。4. 根据项目部的施工进度，为后期的管理服务提出相关建议。安 管负 责 人1 组织好楼盘促销活动期间的安全保卫工作。2 完成项目部、营销中心及上司安排的其他临时性的工作任务。部门岗位工作规范1对进入辖区的车辆进行正确指引，使之停于适当位置。其2清理本楼盘范围内践踏草地、违规派发广告、捡垃圾、衣冠 不整等闲杂人员。他3配合营销中心做好营销期间的导向和解释工作， 让顾客能清岗楚地了解本楼盘的基本情况。位4对运出的物品，必须要有项目部或营销中心开具的放行证 明，按放行

5、条上注明的物品进行核实放行，并做好登记（具 体时间及车辆号码） 。1熟悉大堂内的配套公共设备、物品的位置，清楚所有电器开关的位置，熟悉其正确的操作方法。售楼部2维护大堂内的正常经营秩序和环境，禁止在大堂内大声喧大堂安哗、打闹、嬉戏等，发现问题应及时劝阻或制止。管员3禁止任何衣冠不整的人员进入大堂。4配合做好清洁、绿化、维保等服务工作，发现异常情况及时通知相关部门跟进，并向上司报告。1服从领导，听从指挥，做到文明执勤、令行禁止，遇事要报 告。2熟悉板房摆设的各类物品，发现有物品异常或丢失，应立即查明原因及时向上司报告。样板房 管理员3熟悉并板房内的电器设备及使用情况， 熟练操作板房内的所 有电器

6、开关， 发现异常情况及时向上司报告并通知相关部门 处理。4禁止所有参观板房的顾客使用、触摸板房内的物品，发现情况应礼貌制止，做好解释工作。5维护好板房内正常的参观秩序， 按照有关参观规定进行正确 引导。1熟悉架空层配套的公共设备设施、 物品及所有电器开关的位 置，并熟悉其正确的使用操作方法。2施工期间提醒进入架空层的所有人员佩戴安全帽， 并做好安 全宣传工作。3维护架空层及大堂的正常参观秩序和环境， 禁止在架空层及架空层大堂内大声喧哗、追逐、打闹等，发现情况应及时礼貌制止安管员或规劝其离开现场。4监管架空层摆放的所有家具及装饰物品等， 不得随便使用或 移动，发现情况应及时礼貌制止，并做好解释工

7、作。5引导参观人员通过正确、 安全的行走路线进入架空层及样板 房，禁止任何衣冠不整的人员进入，如发现可疑人员，应立 即进行礼貌询问和监控，并及时向上司报告。部门岗位工作规范6 积极配合清洁、绿化、维保等服务工作，发现异常情况及时 向上司报告并通知相关部门跟进处理。中心花 园安管员1 熟悉中心花园的配套设施设备的位置和正确操作方法， 确保 设施设备完好和正确使用。2 维护中心花园正常参观秩序和环境，禁止在中心花园追逐、 打闹、捉迷藏等违规活动，发现情况应及时礼貌制止或规劝 其离开现场。3 监控中心花园的设备设施及绿化不被人为破坏， 并礼貌提醒 进入花园的参观人员注意安全。4 配合做好清洁、绿化、

8、维保等服务工作，发现异常情况时向 上司报告并通知相关部门跟进处理。候车区 安管员1 正确指引进入候车区的所有车辆有序停放， 避免车辆违规行 驶及发生碰撞事故2 正确指引参观人员进入或离开候车区， 维持现场候车及乘车 秩序。3 候车人员过多时，除维持好现场秩序外，应耐心做好候车人 员的解释工作。工 程售 楼 部、 项 目 部、 施 工 工 地1 配合营销工作， 确保营销区域 （售楼部、 板房、营销通道等） 的照明、空调、给排水、消防各系统的正常运作及协助开展 各种现场促销活动。2 配合项目部做好现场施工质量进度的监管工作， 发现问题及 时报告项目部。3 参与项目部、施工单位的图纸会审工作，提出相

9、应的意见及 建议，便于施工期间发现问题及时调整。4 每天定时巡查项目部办公室及售楼部的照明、 空调、给排水、 消防等设备设施，做好日常保养工作，发现问题及时报告及 维修，确保系统的正常运作。5 在维修的过程中，避免损坏其他的物品或设施；在维修完成 后，应及时对现场进行清理。6 组织相关人员学习售楼部、 样板房的相关设施设备的操作知 识，了解及熟悉设施设备的运作及应急处理程序。客 服 中 心筹 建 处1 掌握物业设施设备的基本情况。2 做好对员工的培训工作。3 根据发展商移交的资料建立业主档案。4 准备交收楼文件、资料及交付印制。5 制订交收楼方案，布置交收楼现场，制作有关标识、准备相 关文件及

10、宣传资料。6 预设业主咨询问题答复内容五、对工地进行管理对工地的管理主要是协助施工单位做好施工现场的安全保卫工作、采取必要的措施和 手段防止物品被盗、建立和执行治安消防制度，严防治安消防事故案件的发生等。一）施工人员、物品、车辆出入管理规定：（1）非作业需要，施工人员或车辆严禁携带易燃、易爆、剧毒等危险物品进入施工现 场内；（2）施工人员或车辆携带或装载物品离开施工现场时，当值安管员严格遵照放行条 制度进行核查放行。（3）值班安管员应对进入工地的车辆进行安全检查，并做好记录；（4）当施工人员出入工地现场时，安管员须核对其所持施工出入证是否有效。（5）当值安管员应督导施工人员按现场相关安全管理规

11、定进入工地。二）协助施工单位做好现场治安消防的工作：（1）加强治安消防教育宣传工作： 1在工地开设治安消防宣传栏目和定期举办消防知识讲座， 对相关人员进行宣传教育； 2向每个施工单位发放消防知识手册 ，要求施工单位必须按标准配置相关灭火器 材；（2）协助做好工地治安消防工作： 1重点加强工地内施工作业特别是明火作业及带电作业的巡查，发现违反治安消防规 定的行为及时制止；2发现不符合消防要求或存在消防隐患的设施设备及时要求施工单位整改后再行施工； 3 加强施工现场治安巡逻，发现无证人员或其他行迹可疑人员立即盘问或带到 办公室进行盘查；4 加强消防通道的巡查，时刻保证消防通道畅通无阻，发现有施工单

12、位占用或 影响消防通道的，立即要求施工单位进行整改；5 协助施工单位及时制止或处理工地内民工聚众闹事或打架斗殴事件，不能制 止处理的立即报警；6 每天下班后做好工地的清场工作，禁止施工人员在工地内煮饭或留宿；六、配合销售一）根据合同约定配置物品： 物业管理前期介入阶段，包括办公用品、场地等所有物品配置都是由开发商以合同方 式约定，现场人员应根据实际需求，分时段或一次性按照合同约定进行配置，以保证更加 高效地开展工作。二）板房物品的接管： 样板房是开发商向客户推介产品的一个载体， 样板房配套包括家具、 厨具、日常用品、 摆设精品等物品，物业公司在接管样板房的时候应该指派相关人员做好样板房物品的接

13、管 工作。1定期核对样板房内配置物品的名称、数量，以免丢失，发现有损坏的物品进行登记并向 主管单位报告；2对样板房补充配置的物品，样板房管理人员应该做好检查和登记，并报告相关负责人。样板房关闭或出售后 , 根据原登记的清单与主管单位做好核对清退工作。4、样板房内物品遗失时，根据相关规定进行处理。三）签订清洁保养协议，监管现场开荒清洁 物业管理前期介入的一个主要工作是搞好小区环境卫生的整治和维护， 从而创造一个 良好的营销环境。 所以，物业管理前期介入阶段选好专业清洁公司并与之签订清洁保 养协议，并对开荒清洁所指建筑物在正式使用之前对建筑物外墙、玻璃幕墙及建筑物 内部的地面、墙面、玻璃、卫生间、

14、楼梯、电梯、管道、消防设备等设施的清洁过程 进行监管。四）在岗人员培训：（一）制定培训计划： 在制定培训计划之前须对所有员工进行一次培训需求的调查，根据调查结果另行制定 切实可行的培训计划。（二）实施培训目的 :实施培训可分现场内培训和现场外培训 , 现场内培训由直接主管对所管范围以内对属 下员工进行分散式培训 , 旨在帮助所管员工在工作中树立端正的态度 ,掌握适用的技能 ,培 养良好的作风 , 建立融洽的工作关系等； 现场外培训由培训导师在工作现场外对参训员工进 行的集中式培训，旨在向参训员工灌输提高其综合素质、增进其胜任工作的新理念、新知 识、新方法、新技能，以达到工作的要求。（三）评估培

15、训效果关注参训员工的反应 ,包括员工对培训主题、内容、教材、形式、进度等是否满意，方法 有观察、面谈、意见征询、抽样检查等；测试参训员工的知识，主要评估员工是否掌握了所传授的原理、方法、技能、规程等， 测试方法有卷面考试，实地操作、写心得、谈体会等；考察参训员工的行为，主要评估参训员工返岗后工作行为是否有所改进，工作绩效是否 有所提高，评估方法有行为观察、绩效考评、实测、访谈等；衡量培训项目的成效：主要评估所培训项目是否有助于物业管理服务质量水平的提高。七、工程的前期介入 工程的前期介入主要是审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装 饰、设施建设、设备安装的合理性。 重点察看消防

16、安全设备、 自动化设备、 安全监控设备、 通讯设备、给排水设备、空调设备、车库及公用泊位设备、电力设备、交通运输及电梯设 备、服务设备等方面内容。一）参与图纸的设计审定：1会审图纸 会审图纸主要从环境布局，管网设置，泊车场所，防盗报警设施，水电煤气计量，减少重复装修等细节方面考虑。2收集工程图纸资料，现场参与设备的安装调试；二）检查施工质量： 1对各种工程进行检查，使质量隐患消灭在萌芽状态时，促进工程建造质量和验收效 率的提高；2对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪管理 , 确保施工质量；3参与各类工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试等，并按整改 计划督促整改；4对检查发现的

17、各类工程问题要做好记录，并配合相关部门及时跟进整改；三）提出合理建议： 物业管理前期介入的目的是为以后的管理创造良好的条件，因此，物业管理企业应根 据物业管理要求，对物业的规划设计及建筑施工提出合理化建议。1、巡查施工现场，对发现的工程问题及时记录并向相关部门提出整改建议，整改与否 都应将发现问题记录在册，作为日后分清责任界限的依据；2、设备选型、分布数量等提供专业的有利于日后管理的建议；3、对制订园林布置及环境设计方案等提出相关的建议；4、施工现场提出符合物业管理需要的建议方案，磋商解决办法； 应在相关的文件中规定如果物业公司方提出的整改建议未被采用的， 日后出现责任事 故物业管理方不负任何

18、责任的条款条文。第二节：项目实施细则一、土建部分项目实施细则一）天面1、天面的防雷带连接应要求隐蔽，并使用镀锌材料，外露焊接口需要做防锈处理；2、天面层的地面及水沟应铺设面砖，分格缝要求 6*6 或 4*4 米，天面伸缩缝尽量不采用镀锌板、密封胶或沥青做防护，以免日后容易变形老化；应采用混凝土结构的形式（见附图 ），并要求地面的防水层延伸至伸缩缝的外侧的顶部，以增强伸缩缝的防 水的效果。3、天面女儿墙内侧及压顶应贴瓷砖；并应考虑压顶的散水坡度。4、天面的防水层翻起的高度不小于 500mm，并应设置防水层的压线 （见附图 ）。5、天面电梯机房尺寸： 应有足够的设备维修操作空间 （安全操作距离不小

19、于 11.5 米）；电柜的布置应尽量远离窗户，要考虑到通风隔热问题，窗户尽可能南北向，宜采用 千秋窗，内安装防护网，有利防盗、防水；另应安装 250W 以上低嗓音轴流风机， 采用定时温控双重控制；地面贴防滑地砖，用黄色条型砖镶贴设备安全距离警戒线；墙身四周位置应设置环型的镀锌扁铁防雷接地带。6、穿天面层的电梯电源线、母线排、排水管、给水管等预留孔，应设置防水套管或挡 水槽，以防止天面渗水。7、天面层的烟道井应与墙体保留 200400MM 的距离，以利于烟道井出天面层的防水 施工的操作空间，避免渗漏；烟道帽的防雨措施要做好，并贴饰面砖；规划有退缩 要求楼房应要考虑天面平台的烟道及发电机的烟囱对楼

20、房上层的影响。8、走火楼梯的天面出口的防火门上方需做混凝土飘蓬（飘蓬的外飘宽度不小于 800mm1000mm，两侧的外飘宽度不小于 400mm）；另走火楼梯的天面出口应设置 防水台阶，比天面层完成面要抬高 150 mm200 mm并贴饰面砖， 防止水漫入走火梯 间；天面的防火门材质宜采用不易生锈、变形的材料。9、竖向的伸缩缝处理：宜采用两端固定的半圆型不锈钢伸缩缝 （见附图 ）。10、斜屋面的面层镶饰宜采用水泥沙浆湿铺形式的施工方法。11、天面机房的顶层应要做隔热层。12、天面层上若有钢结构， 其底部与天面层之间的交接处应该采用混凝土防水圈 （包 给 水管、消防管等的钢结构支架） 。13、天面

21、层的机房、水池等结构建筑物，其外侧应安装不锈钢检修楼梯，并要连接防雷 网。14、有绿化要求的天面层，绿化的底部应考虑采用架空设计。）电梯前厅：1、天花：尽可能不做吊顶，必须要做的吊顶，也要尽量简单、耐用、易更换。2、墙身的饰面砖应要求到顶，尽可能采用光滑面砖；窗台应要贴饰面砖，确保整洁耐 用，地面砖要考虑防滑功能。3、为考虑挡水及排水的要求，电梯的门槛标高须比电梯前厅的地面高2030mm，做外倾的小斜坡； 住户的进户门的门槛标高应比电梯前厅的地面高 2025mm；走火楼梯 的楼层平台的标高应比电梯前厅的地面低 2025mm；电梯前厅的地面铺贴应考虑排 水的方向。4、电梯门套宜采用不锈钢或其他耐

22、用的整体材料，电梯门套顶的饰面必须安装牢固； 尽量不采用玻璃等易碎危险材料作为装饰，确保使用的安全。5、栏杆：宜采用耐用的材料（如不锈钢、塑钢等） ，不宜采用铁栏杆，确保住户的使用 安全。6、花池要求：花池面的高度宜比楼层面低，花池内的底面应做找坡处理，并须做足防水措施，排水宜采用横向管安装。7、水管井：根据要求做 200mm 高的混凝土反梁，并要求水泥批荡到顶，面层要求扇 灰及油乳胶，管井的地面应铺地砖；水管井的地面及墙身水表以下必须做防水处理； 管井内的尺寸宜不小于 1.2m x1.0m，管与管之间的安装距离不小于 300mm，水管的 中心线与墙体的安装距离不小于 200mm， 以确保更换

23、及维修时有可操作的空间 （见 附图）。8、电管井：强弱电井宜各自分开，出线的套管应跨过200mm.高的反粱后埋地，避免了水顺着管线渗进电管井内，电井上下层之间线槽边应做防水挡边，并要预留穿楼 板套管，方便以后加装管线。9、管井门装饰面不宜铺贴面砖，尽可能采用不锈钢或其他耐用的材料的门；电、水管 井门钥匙应各自采用有保修耐用的通锁，并要求整个楼盘统一。 （尺寸）10、电梯前厅消防箱宜预埋， 并应做好排水及防水处理； 位置尽可能不影响住户的门扇 的开启；11、相邻住户的户门的高度应基本一致，水平方向应注意与墙体保持一致；12、电梯前厅窗的设计应考虑通风、采光、防盗及防止孩子坠落的要求。三）楼梯间1

24、、首层走火梯地面应设地漏，集中排放楼梯间的流水。2、楼梯的扶手宜采用不锈钢材质或其他耐用的材料；3、楼梯的平台及步级应贴防滑砖，步级边要做挡水线，梯板应做滴水线，防止水流到 楼梯底部；楼梯的墙壁应镶贴饰面砖脚线。4、防火门要求：带防火玻璃。5、楼梯的窗台应要贴饰面砖；楼梯的窗应做栏杆，若采用平开窗、推拉窗的形式应设 置窗扇的限位及防护；低位的楼梯窗应考虑挡水。6、楼梯的墙身的油漆应采用防水防霉的油乳胶；7、楼层垃圾临时存放点应考虑在走火楼梯内设置，应要考虑防污、防臭、防蚊虫的功 能要求（见附图 ）。四）首层大堂1、大堂门的内外地面的高差应不小于 2550mm，外地台应有一定的坡度向外排水；2、

25、大堂门要考虑不能太大，重量控制在一定的范围，门绞应采用滚珠轴承加设闭门器 辅助的方式，确保使用方便安全。3、如果采用玻璃门，玻璃门扇周边尽量要加框，并在玻璃上蚀刻永久性的警界线，防止碰撞；4、大堂与外界要有通风，保证大堂内要有鲜风进出。5、大堂天花尽量不建议采用吊顶，若采用吊顶，其材料必须是安全、防霉、防潮、更 换方便；6、门禁的开关应设置在方便的位置；高档的小区建议采用红外线感应开关装置。7、首层的管井的预留孔洞必须要有套管，套管的高度必须比完成后的首层地面高出 100mm，防止渗水，并应有预留套管作为日后应急之用。8、消防中心及物业管理中心应要设置在首层，并应有足够空间，功能的配置要全面，

26、 即要方便客户，方便管理；物业管理中心应要设置独立的卫生间、通风。9、大堂内的管井门、 消防门宜采用不锈钢等耐用易清洁材料， 并应注意安装锁及抽手。10、大堂内在当眼的位置应设置公告栏，并应设有独立的照明。11、大堂内的装饰尽可能少用玻璃等易碎危险材料。12、大堂内走火楼梯的防火门开启位置不能影响住户的正常出入的基本要求，装饰后要 确保满足使用的功能。五）架空层1、架空层与外围露天的地面交接处应设置截水沟； 截水沟面盖应采用与地面材料一致或 坚固耐用材质（石材、不锈钢、铝合金等） ；2、架空层的地面应有一定向外散水的坡度， 地面尽可能不设置地灯， 尽可能不采用木材、 玻璃等不耐用、容易人为损坏

27、、不防滑的材质做地面；3、有台阶的架空层应设置无障碍通道， 台阶的步级应设置坚固耐用防滑条， 第一级的步 级踏步面应设置明显永久的标色线，以免行人踏空；4、架空层的休闲台、凳的应考虑坚固耐用材质（石材、不锈钢、铝合金、瓷砖等） ；5、有休闲、 观赏水池的架空层应考虑住户的使用安全， 在完成销售后应从使用安全角度 考虑，加设符合楼房特色的防护栏； 并应考虑架空层地面清理时防止污水流入观赏水 池；水池内尽可能少安装水底照明灯，水池应该安装循环过滤系统；6、架空层的天花应可能简单，若采用造型天花， 应采用耐用材质， 并应要考虑天花的通 风、防潮；7、架空层的天花及墙身若采用油漆材料，应要考虑有防水、

28、防霉的要求；8、有水景的架空层应做好防水；9、架空层的绿化应要考虑栽种的品种， 要考虑到植物对阳光的要求， 并要考虑排水、 防 水的要求；10、架空层的墙身尽可能少用玻璃等容易人为损坏、有安全隐患的材料；11、架空层的排水管的检查口应设置统一的尺寸，应统一设置在侧面；12、架空层的走火通道的防火门考虑装饰要求的同时，应要考虑防火要求；六）地下室电梯前厅1、地下室的电梯前厅的墙身应贴瓷砖、地面铺防滑地砖；电灯安装的高度应合理；进 出车库的出入口应安装不锈钢防盗门，并应设置门禁系统；2、集水井位置应尽可能设置在楼梯底或行走通道以外的地方，集水井盖板应考虑铺设 不锈钢板，盖板设提把（可伸缩）且不宜太

29、大，方便打开清理及维修；井深比电梯 井底坑低 0.81.2M，电梯底坑的积水能直接排到集水井；3、人防门框的台阶过渡要尽量平坦；4、地下室剪力墙应要预留管套有明显标识的备用过墙洞；七）地下室1、地下室的混凝土结构必须考虑应力的作用， 要彻底解决地下室顶板开裂漏水的问题； 地下室的最低的位置标高应不小于 2.3m；2、机房的宽度应满足使用及维修的需要， 确保有一定的剩余的空间 （建议 1000 户左右 的楼盘的水泵房不小于 80 平方米，发电机房不小于 60 平方米；地面铺防滑地砖， （机轴）四周应设置环型的镀锌防雷接地带；机房通风要求采温湿双控电机；3、动力值班室设置，尽可能靠车场主出入口边，

30、要求有通风设施，并要求设一定空间 的仓库及杂物间；并应尽可能靠近高压配电房、发电机房；4、水泵房地面铺防滑砖，墙身应铺设瓷砖；必须安装溢水报警装置，溢水口应排到机 房外的集水坑，机座的高度不小于 300mm；四周应设置集水沟，电源控制柜高出地 面不小于 500mm，防止水浸，有条件的应考虑电源控制柜与水泵之间砌分隔玻璃墙； 水池的检查口应安装不锈钢防蚊网及不锈钢防护门，并应在水池的检查口设置工作 操作平台，方便水池的清洗及清理；5、发电机房应考虑布置在配电房及动力值班房相近的位置附近， 油料运输要考虑方便， 应设置泵油管，方便发电操作；6、风机房的最少的尺寸：风机机座四周应要保证有11.5 米

31、的安全操作维修距离，风道口要求做好防水处理；7、集水井尽量靠墙边布置，并应设不锈钢栅网及沉沙井；要考虑到设备的维修更换时 的操作距离；8、地下室车库内的所有机房门口， 不应设置停车位置， 需考虑紧急情况下的抢修要求；9、机房（配电房、变压器房及发电机房等重要的设备房）不应设在伸缩缝或混凝土后 浇带之下；其顶板应考虑二级防护；10、地下室出口 .斜坡的坡度尽量平缓，不宜采用分级防滑的设计，宜采用加金刚砂的 水泥砂及防滑花纹的设计；有条件尽可能设置挡雨篷；11、地下室车道的减速带设置尽可能平缓，减速带最高点的高度不宜高于100MM ，宽度不小于 1000MM ，并要求刷黄、黑色相间的反光油漆；12

32、、车场收费亭位的设置要求在平坦位置，露天的收费亭应加设挡雨飘蓬；13、地下室的墙体及柱子的面层应要求刷白色防水油漆，脚线应做250300MM 高的深色的防水油漆，有条件应做装饰面砖，以便地下室车库的冲洗及清洁；14、地下室车库的柱网的设计应考虑车位的布置，确保最大限度地满足车辆进出、停靠 时的需要，方便使用；15、地下室的车道出入口的拦水沟应采用混凝土浇捣；16、地下室车库的地面应采用彩色水泥金钢砂面层；17、为确保安全，地下室车库的出入口的收费亭应尽可能采用砖砌；18、地下室的车道的线路的布置，尽可能考虑采用同进同出的设计，有规划要求多于两 个出入口的，应戳从管理的方便考虑，在预留出入口应安

33、装不锈钢卷闸；八）室内住户1、毛坯房的地面标高要求： .室内客厅的地面要比门槛石低 3040mm，阳台的落地门 的底框面比客厅的地面高 3540mm，并要求门槛石与阳台的落地门的底框面高度一 致；厨房的地面比客厅的地面低 2030mm ，工作阳台的地面比厨房的地面低 2040mm；景观阳台的地面比客厅的地面低 100mm 以上；2、栏杆应采用防锈材料；露天栏杆尽可能不采用容易变形或容易生锈的材料；3、窗外侧散水坡度 10%以上，窗顶的滴水线要做好； .阳台压顶向内散水坡 10%以上；窗的四周的防水的要求要重点跟进 （窗边的渗水的现象在各楼盘是主要的投诉的重 点）；4、空调孔要预留在合适的位置，

34、 室内单间面积大于 30 平方米的， 应考虑预留柜机的空 调孔，小于 30 平方米的考虑预留挂机的空调孔； 要注意考虑空调机的插座、 预留套 管、排水孔三者的位置关系；5、室内的空调排水管应预留到位，并应加设向上的弯头，排水口的高度要考虑室内的空调机的尺寸（与天花板的距离应不小于 400mm）；6、入户门要求：相邻的户门的高度及门槛的高度应保持一致，并应考虑开门的方向（特 别注意住户大门的开启的方向的设计要考虑业户自行安装防盗门时不会影响相邻住 户的正常出入的需要 ）；7、住户的室内的楼层标高应要保证，天花要平整，建议不采用天花批挡；墙体平直， 开间墙体不能有大小不平衡现象；8、毛坯房的墙体应

35、刮腻子，厨房及卫生间的地面、墙体应做好防水；9、卫生间的玻璃应采用磨砂玻璃，并应考虑排风扇的安装预留口及电源位置；10、厨房的玻璃窗应考虑排风管的预留口， 并应考虑预留瓷砖的镶贴尺寸及厨房的玻璃 窗扇、排风管的预留口与生活阳台排水立管的位置关系；九）外墙1、空调主机位置要求：要按房间的大小配备适当宽度的位置（以往的空调外主机位置 普遍偏小， .安装空调主机后散热效果较差 .，是业户投诉重点） 空调的遮挡要安装牢 固，确保安全；空调的遮挡的尺寸不宜大于 1500mm 方便空调的安装拆卸；2、空调主机的承托混凝土板应与外墙有一定的空间距离，避免积水倒流，造成外墙渗 水；3、外墙尽可能采用外墙砖，尽

36、量不使用外墙漆（保养维修成本费用高） ；4、外墙的装饰尽量不使用木制品或钢结构等容易腐蚀的材料， 日后的维修费用非常高， 安全系数低；5、施工中窗台边的小缝隙必须采用填缝胶做防水处理；并应注意窗框安装时的木塞的 清除（该位置是窗台边渗水的主要的原因） ；6、外墙的窗应尽量避免采用上下层连通的结构，减少上下层漏水的现象；向规划市政 道路的阳台门及房间的窗应采用双层中空玻璃；7、外墙的预留孔应有一定的往外排水的坡度，并应与外墙的立管有一定的距离；8、侧排式的排水管的预留口的必须在梁上预埋套管；9、外墙的管码必须采用不锈钢材料；10、高档的小区建议采用煤气管道井。二、强电部分项目工程实施细则 发展商

37、所有的设备机房及设备配置应尽早拟定告之物业公司，发展商在施工前应把所 有相关的图文资料应备份给物业管理处， 发现问题后才能及时提出， 要不总是要到施工完 才知道，返修可能性极小。 外单位或外电安装工程应提早要求相关部门在规定的时间内完 成，（如：外电的进入时间、电房设备的安装，电表安装等在以往的工程中都很大程度上 影响了交楼工作和物业日常管理） 。设备应考虑到日后的管理、节能和维修保养，灯具尽 可能不采用高瓦数、 使用寿命短、散热不良或特制很难采购的设备。 所有用电场所（单位） 都应有独立分表， 方便日常监察和成本独立核算， 装楼层住户表时要求供电局人员一定要 按规范施工，特别是线头一定要求收

38、紧。一）变压器、高压设备1、变压器机房的选择：可设在负一楼，不能设于伸缩缝下方， 天花上方要加强防水处理， 空间要足够，地面涮油漆或贴瓷砖并做警戒线， 安全距离 2 米以上，高 3.5 米。800KVA 的变压器应在 12-20 平方米；门口不得设置车位，堆放杂物 , 要求：供配电（应急发 电、电工值班室）场所尽可能集中在同方位， 设工具摆放柜， 值班室，配置绝缘地垫； 门上喷安全标识和急修电话 ,电房采用温湿双控风机控制 ;功率 250 W以上,2、变压器尽可能采用 箱式 变压器，集通风除湿散热功能于一身， 设计时应尽量考虑到 实际使用情况和无功损耗，总容量应设计在实际使用率的 65%为宜，

39、不宜过高；变压 器高低压侧母线排需采用绝缘套管 ,防止相间短路 ,变压器低压侧建议加装母联柜， 便于 保养和检测。故障报警可在消防中心显示报警，3、接地线应尽可能隐蔽在墙四周， 离地 20 公分，采用扁铜或扁镀锌铁并涮明显地线标致 （见附图）。接地或接零均不得有遗漏，并单独与接地或接零干线相连。4、模拟板，结线图尽可能采用有机玻璃制作。5、变压器、开关柜资料移交要明细，齐全。6、高压设备尽可能购买本省、市的产品，以方便日后采购配件。二）低压配电设备1、低压设备房可设在负一楼， 不能设于伸缩缝下方， 尽可能与各配电房集中在同一位置， 天花上方要加强防水处理，空间要足够，不小于 30 平方/个，地

40、面涮油漆或贴瓷砖并做 警戒线，所有线路图用有机玻璃制作， 尺寸不小于 2 平方，设应急发电自动转换工功能， 即与发电机联动。 故障停电报警与消防中心联动显示， 总开关安装计量表方便监察用电 与运行状况， 每个回路用标示牌注清所控制的回路， 标示牌所指线路必需准确无误， 开 关与线路要合理搭配，接地（ PE）或接零（ PEN）干线的连接必须具有不可拆卸性，支 线必须单独与接地或接零干线相连接，不得串联连接，配置绝缘地垫并符合相关规定， 电览线槽厚度不小于 1.2 至 1.5mm 。2、总开关要求：有手动、自动功能，有自切换电功能。3、配电柜要求： 电气设备上仪表装置尽可能采用数字表， 应确保其功

41、能准确有效， 计量和具有保护性的 仪表应是正规厂家生产的合格产品。 工艺要求：内部控制线，零散线要求捆扎结实， 固 定牢固， 推拉开关柜时不能有磨擦松散； 母线排之间要有一定的距离， 方便保养除尘工 作，线耳与线径要一致，并且联接牢固， 所有操作说明均有中文翻译。所有线头要有标 号，走向要标明。4、电容补偿柜要求：1）、电容柜尽可能采用本地的产品， 保证在市场上容易购买和通用性， 微电脑控制板尽 可能采用中文操控，2、）电容尽可能使用防暴安全电容，并能自动放电，三）电缆线、桥架要求1、电线、电缆的配管线槽、桥架敷设安装的位置、走向、连接、固定方法等，必须符合 有关规定，尽可能集中铺设，考虑整体

42、的美观。2、金属导管，（除复合型可挠金属导管外）必须接地或接零。金属软管不得作为电气设 备的接地导体。 电缆金属支架、导管过墙、 板的电缆金属套管应保护接地或接零。钢管 与箱盒间应按规定做跨接地线。镀锌导管、可挠性保护管应采用专用接地卡跨接地线。 线槽进入电房处要做好防鼠措施。材料的要求3、配线应分色，同一建筑工程的电线绝缘层颜色尽可能选择一致，接地保护线（PE）应是黄绿相间双色线；零线（ N）应用淡蓝色；相线分别用： A 相黄色； B 相绿色； C 相红色。四）用户配电要求1、用户用电负荷，及电表配置要求90平方以下90 平方以上 200 平方以下200 平方以上（复式）6KW采用三相四线供

43、电 10KW三相四线 15KW2、普插、空调插、照明、厨房和洗手间、热水器应分回路单独控制，套内的空调电源、 排水口与内机安装位置要一致，网线和电源的搭配要合理。布线时应提前预留套管， 不能采用黄腊管，业户室内走线要与图纸一致，避免装修时损伤线。3、同一楼盘的照明和开关应采用同一系列的产品，方便购置和更换，开关的通断位置一致。安装位置正确、便于操作，高度、距离符合装修要求，户内的开关箱开门时不能与门发生碰撞，更不能安装在厨房内的厨柜内。开关面板紧贴墙面，周边无缝隙，安 装牢固，操作灵活，接触可靠。表面光滑整洁、无碎裂、划伤，部件完整，装饰帽齐 全。厨房、卫生间的开关宜安装在门外开放侧的墙上。建

44、议在交接验收前尽可能不拆 保护膜。电源插座的规格、型号、接线和安装，应符合规范和设计要求。厨房、卫生 间安装防水、防油插座，潮湿场所采用密封型保护地线触头的保护型插座。五）公共场所照明及插座位1、应采用防水、防漏电的地点安装插座，避开儿童能触摸到的位置或采用暗藏式插座。2、所有公共场所照明灯应使用节能灯，确实不能使用节能灯的，应使用常用容易采购的 灯具，要求散热良好，亮度高，尽可能不采用订做和高昂的灯具，并合理布置灯具数 量和采用分路控制。吊灯要简单易拆，方便清洁卫生和检修，吸顶灯要求尽可能不使 用易老化的胶质材料和易生锈的支架及底座；超过四米的屋顶尽可能使用壁灯。公共 场所照明全部采用声、

45、光控感应开关（嗓音大的地方不宜采用声控） 。大厅走廊的照明 灯采用分路控制最多不超过三个灯用一个开关控制。住户门口的照明灯电源由户内提 供，规划路等路灯也必须采用多控制，至少也要隔盏控制。3、露天照明灯具要选用防水、防腐蚀、防漏电的灯具，安装位应避开水浸透到的地方户 外电源应采用防水箱，布线应采用电缆井布线，方便检修。照明控制应采用单双控制， 以便节能，并采用时间控制器实现智能化控制。园林绿化灯不应直接插在泥土上安装， 容易腐烂， 尽量少使用水景灯， 照明变压器不能设在户外， 要求统一集中在房内单独设 备房；埋地灯应使用散热良好的，玻璃硬性较强的灯具（如图） 。建议不使用高瓦数灯 具，尽量使用

46、节能灯，如特殊环境需要，灯具的灯泡容量在 100W 及其以上者，应采用 瓷质灯头（敞开式灯具除外） ；4、停车场照明应采用多路控制，控制位置设于车场出口或入口，可按实际际情况间隔控 制，节约用电，尽可能使用电子镇流器器，方便节能，整个车场集中在一个电源箱内供 电，设独立电表。5、装在吊顶上的灯具与吊顶分格线相协调， 灯具布置匀称美观。 吸顶式灯具与吊顶平贴。 超过四米的不设吸顶灯或吊灯宜采用壁灯。6、为防止灯具跌落，各种灯具、风扇应安装牢固、固定牢靠，不得使用木楔。大型花灯 的固定及悬吊装置， 应按灯具重量的 2倍做过载试验， 灯具重量大于 3 时，应固定在 预埋吊钩或螺栓上；专用灯具、景观照

47、明灯、标志灯、庭院灯和吊扇、壁扇的安装和距 地面高度，软线吊灯的灯具重量大于 0.5 时，应采用吊链、且软电线编叉在吊链内， 电线不应受力。7、安装电源插座时， 一定要按规范， 面向插座的左侧应接零线 （ N），右侧应接相线 （L）， 中间上方应接保护地线 （PE）。PE 线在插座间不得串联连接。 楼层的照明与扦座要分路 控制，8、应急灯，出口指示灯应采用应急照明时间长（不小于 60 分钟），最好防盗型的产品， 尽可能使用可更换的灯泡、 灯管的灯具。 所有场所的应急灯控制线路一定要集中在一个 开关箱上控制，方便保养时放电。9、儿童活动场所采用安全型插座时，其安装高度不小于 1.8m。暗装插座位

48、置、高度符合 要求。地插座面板与地面平齐。 当接插有触电危险的电源时， 应采用能断开电源的带开 关插座。10、吊扇挂钩安装牢固，挂钩的直径不小于其挂销直径、且不小于 8 ，有防振胶垫，挂 销的防松零件齐全、可靠。转动平稳、无噪声。11、会所等经营场院所，宜采用风管，特别是包房内一定要加强排风，保证通风效果， 球场的灯具要足够亮， 并要多路控制， 通风要分散供鲜风，不影响打球，最好不要设单 一台机送风，可根据经营场所人员开相应的风机。六）成套配电箱1、在阴暗潮湿的地方（如会所泵房）控制箱要加装风机通风机，并可靠接地；如泳池泵 房。不能直接安装在有渗水的墙上，如地下室靠泥土一侧。2、配电箱安装牢固

49、，垂直度、平整度合格。箱体开孔与导管管径匹配，空隙要用胶泥封 口，箱锁质量要好。暗装配电箱与墙面贴紧。表面油漆完好，无污染，施工时最好贴 保护膜。3、配电箱柜内电器安装整齐牢固，同一物业内电箱尽可能采用通锁，配线正确，接线端 子固定牢固，所有线头需贴编码。照明配电箱内，分别设N线 PE线汇流排，线和线经汇流排配出。如：基业牌。4、开关、电器、电缆应按规范，标识正确、清晰、齐全。柜内电器安装系统图与箱柜内 电器安装一致。绘图正确、清晰、整齐、所有相关资料需移交。5、导线按相序及用途分色一致，接线不用开口鼻子。线鼻子根部用热塑封或绝缘包扎， 颜色与所分色一致，包扎整齐、美观。6、箱柜内导线按回路分

50、束绑扎， 导线应留有余量，电箱出线口均有保护胶垫和胶泥封口。7、所有带电脑板块（变频器）控制的电箱，必需有中文操作说明。并在交接验收时给予 专门的操作培训。七）机电设备类1、发电机：1）、发电机的功率配置要充分考虑到实际使用要求， 采购时不能大于设计负载， 要考虑节 约油消耗问题。2）、尽可能使用性能较好的发电机组，不宜采用玫瑰园一、二期类型的发电机；为减少维 护成本的开支配移动式充电器一台，采用防暴灯照明。3）、发电机的底座要做好减震及机房隔音，避免发电对业户的干扰，油箱要好油量标记， 方便掌握柴油的使用状况。柴油运输通道要畅顺，运输车不能直接到达油箱门口的需 安装自吸油泵及固定管道输油；油

51、箱的安装需高于发电机组，保证油压。4）、发电机应具有应急启动功能，在紧急情况下可以不经控制系统启动。2、电梯、自动扶梯1）、户外电梯和观光梯要做好防水防鼠措施，玻璃顶的机房要做好降温措施。2）、轿箱门带动层门开、关运行不得有刮碰现象，平层准确度符合要求。3）、电梯必需设原厂配套的三方能话功能， 电梯桥厢内外必需设有层显， 显示器尽可能不 使用液晶板，消防中心设电梯层显。4）、电梯配停电自动平层功能。5）、电梯尽可能选用普通型号的机型， 方便配件的采购。 如：广日配件大多已是国内生产。6）、所有电梯及扶梯必需加装电表，并采用感应开关。3、通风设备1、设备风管尽量不使用玻璃钢，采用镀锌板制成 ;进

52、风口必需加装筛网，防止东西吸入。 风管的制作要尽可能靠天花，不影响车辆通行。2、机房内必须有、足够的拆装距离，机房统一通匙。3、车场所有风机设独立电表方便成本核算；八）避雷装置1、引下线的敷设和接闪器安装及测试接地装置的接地电阻值必须符合建筑电气工程施 工质量验收规范，并设置防雷检测点，并做标示注明检测点。2、建筑工程顶部的避雷针、避雷带要使用镀锌铁不能用普通铁刷油漆即可，与顶部外露 的其他金属物体连成一个整体的电气通路， 且与避雷引下线连接可靠。 雷针、带应位置正 确，焊缝饱满、无遗漏，无咬肉夹渣，焊口处应防腐处理。螺栓固定应紧固。3、避雷带应平正顺直，固定点支持件间距符合规范，间距均匀，固

53、定可靠，在天面铺设 时尽量不影响人行走。天面消防管需接地，水管驳接处需跨接。三、弱电系统部分项目实施细则、监控系统：可视监控1、住宅设备安装部分建议：电梯机房控制柜可视监控的接线，要求根据电梯随行电缆的型号，经接线端配置相 匹配的插座，插头，减少信号损失，轿厢内安装摄像头的电源座独立设置。住宅内的设备设置有，紧急呼叫按钮二个， 1 个设置在大厅、 1 个设置在主人房，大 门设置门磁，大、小阳台趟门内设置红外线探头，大门门铃设置。住宅层间管井管线的敷设应规范预埋(每栋，每层预埋位置必须相同) ，便于查找时 有一定规律。筹建时线管内穿留的铁线要求有胶布缠绕管口， 避免沙泥进入后堵塞。管井内的可视监

54、控设备分机的电源座独立敷设，严禁与梯灯并入使用，避免梯灯跳 闸后影响住宅防盗设备的使用。所有设备必须二次接地，并安装防雷装置。管井内的弱电管线应有序排列，电话线、有线电视天线，可视监控线路不能交叉排 列。可视监控分机盒的接地线，应严格要求接入大地，防止雷击，以及相互干扰。大堂入口上方应安装摄像头，兼顾由地下室走火梯进入可凝人员。大堂门禁的设置尽量使用有基座竖立式摆放。基座装饰建议使用大理石。露天门禁 必须加装防雨水罩。别墅门禁或露天安装的门禁设备，建议考虑防水措施。地下室进入电梯和走火梯的通道门禁的安装位置，建议安装监控摄像头。2、公共区域设备安装部分建议：1) 小区外围商铺要求安装可视监控，

55、人流量密集与存在有安全隐患的位置，建议安装 可视监控摄像头。所有户外位置建议安装夜视功能云台摄像头。3）所有监控摄像设备的支撑杆（架） ，必须选用材质好刚度足够的材料，避免大风吹的 时候摇摆，在草地上竖杆的混凝土基础应预留深度复土植草遮盖。4）距离监控中心较远的设备，应考虑电源及视频线的线路损耗，满足信号要求，线路 敷设尽可能不接驳，弱电的地线应严格做好施工工艺。）红外线对射安防系统在露天安装红外线对射装置建议有基座牢固竖式安装，基座架应满足强台风吹打的 对射效果不误报警，并具备良好的防雨水功能。红外线对射的距离应符合实际场地的要求。户外围墙式红外线对射报警装置，增加遇红外线对射报警时，启动就

56、近灯光，云台 摄像枪自动跟踪锁定位置进行拍摄录像。红外线对射系统的管线敷设应按规范埋土 300mm 以下。监控中心红外对射系统报警器，建议有声光设置。三）电子巡更系统1、每栋住宅最顶层出天面门位置安装巡更点，以每隔三层安装一个点至地下室。2、商场或商铺外围巡查是根据现场必经巡查位置，现可以二百米为一个点设置。3、地下室机房，水泵房、电房，地下室对角位置设巡更点。4、建议在小区道路， 有梯级或避静的拐弯位置， 安装户外立杆式紧急呼叫按扭， 功能有： 对讲、警灯，及方位显示，方便小区内老人或有需要帮助的人应急使用。5、每个小区须配置五支电子巡更棒，巡更棒电池配置可充电器及电池。二）、门禁系统1、小

57、区主次入口、大堂、地下室门禁设备必须选用有防水功能，2、在露天安装的门禁建议有基座牢固竖立式或嵌入式安装，基座饰面建议采用大理石。3、门禁面板需预留张贴使用说明书，并设有灯光，方便晚上来访客人。4、门禁的 IC 卡读卡器与监控中心门口机的读卡器的授权必须兼容，读卡器的容量应满 足住户数 10 倍，防止系统崩溃后备份资料复原的授权复杂，小区主入、次入口门禁 的 IC 卡授权与监控中心授权机兼容会给整个小区业主带来很多麻烦。5、地下室进入电梯和走火梯的通道门禁安装的门扇， 建议安装单扇防火门或防盗门。 电 子门锁选用常闭触点，停电时触点自动释放开启门扇。三）、消防监控中心：弱电系统电源应有后备电源

58、供给（电源是 ups），在市电网停电后也可以正常使用。 消防监控中心弱电设备电源建议有稳压电源保护设备。监控设备显示器安装的高度与控制台的距离必须能满足 12小时当值人员的值守监控 舒适度，设备控制台应选择不锈钢材质，并设计扇型控制台，方便独立监控，设备 在控制台的摆设应考虑散热效果，控制台电源插座应分开控制回路配置，避免一个 活动电拖板全部分管所有设备用电。监控中心应安装电梯梯层显示器和电梯应急三方通话功能，要求原厂配置。消防监控中心建议在首层设置，面积有 50 平方米以上。配置三相三匹空调机，配置 排气扇，消防监控中心设置在首层是以紧急情况下能快速处理。5、约有 1000 户住宅小区，必须

59、选择能够存放一个月录像资料的硬盘，根据现有楼盘使 用情况反映，需配置二个 300G 以上的硬盘内存。（四）、小区通迅1、监控中心安装电话小总机， 能与小区主、 次入口、岗亭、客服中心、动力组、安管组、 车管组、车场收费亭，进行内、外通话，小总机外线接入 8进 48门，监控中心。客 服中心预留外线电话 3 条。2、开发楼盘时将预留弱电管井至管理处客服中心、消防中心、安管组、动力组、车 管组办公室。（五）、小区广播1、小区外围、商铺、中庭花园小区广播，及写字楼、商场的消防广播设备应在监控中心 独立专柜设置，大型商住楼宇须设置调音台设备，并有后备电源 ups。2、小区广播系统建议分区域可调音量控制。

60、3、小区广播喇叭的选型要求坚固耐用。4、小区广播背景音乐与消防紧急广播兼容，并有三种语言进行消防应急广播的VCD 媒体，或模块媒体。四、消防系統部分项目实施细则 商住型小区与纯商业楼宇的消防系统设计都有严格的国家规范 （分级别、类别）执行。 在筹建过程中设计相对应开发商部分修改要求有所改动， 从而在日后的使用和管理带来了 不必要的困难，以下有相关工程项目在使用过程中所遇到的问题与建议。（一）、管道“U”型管道过多时，建议安装自动排气阀门，避免空气存在管道，造成管网剧烈振 荡。遇人防工程时， 管道穿过剪力墙两边 ,建议按规范要求安装防爆阀门控制。 管道过墙须使用套管，并凸出 100mm,过墙管套