房地产项目及市场调查报告

1、 PAGE 龙港国发花园营销策划报告市场调查查部分项目（产产品）部部分营销部分分四、推广广部分市场调查查目的 一个个完整的的房地产产项目的的运作，不仅包包括起码码的建筑筑设计还应该有有理念为为其赋予予建筑生生命。不不论建筑筑设计还还是理念念设计依托的是是市场，是需求求；只有有把握好好市场方方向，才才能实现现开发房地产项项目的最最终目的的。 因此此，对龙龙港国发发花园地地块的营营销运作作，必须须从市场场调查 开始。 大市市场环境境的市场场调查，就是通通过对于于龙港房房地产市市场的供求关系系、销售售状况、消费倾倾向、营营销情况况的调查查，分析析掌握龙港房地地产市场场的动态态，对其其前景进进行预测测

2、，寻找找契机，力图把握龙港港项目的的营销理理念及营营销着眼眼点。 在了了解龙港港房地产产市场总总体趋势势的前提提下，通通过区域域的环境类比，竞争个个案房型型、面积积、价格格、物业业特色等等各要素素的调查分析，为龙港港国发花花园项目目的具体体实施提提供参考考依据。市场调查查内容1、龙港港镇概况况龙港镇位位于温州州之南，东海之之滨，西西接1004国道道和甬台台温高速速公路，南连经经济发达达的江南南平原，具有地地处经济济最发达达的长江江三角洲洲与珠江江三角洲洲的沿海海经济带带中间的的区位优优势，全全镇总面面积800.7平平方公里里，总人人口233.1万万人，其其中城区区10平平方公里里，100多万人

3、人口，下下辖9个个办事处处，1007个村村，233个居民民区。由由温州话话、蛮话话、金乡乡话、闽闽南话四四种语言言体系组组成。2、龙龙港经济济的发展展龙港建镇镇于19984年年，龙港港人以敢敢闯、敢敢干、敢敢试著称称。建镇镇之初，在全国国率先推推出土地地有偿使使用制度度、户籍籍管理制制度和发发展多种种经济成成分“三大改改革”，成功功地走出出了一条条不依赖赖国家投投资、主主要靠农农民自身身力量建建设现代代化城镇镇的新路路子，被被誉为“中国农农民自费费造城的的样板”和“中国第第一座农农民城”。之后后，龙港港相继被被列为国国务院农农村劳动动力开发发就业试试点镇、国家星星火计划划密集区区、浙江江省社会

4、会综合发发展试验验区、温温州市城城乡一体体化试验验区。220022年被国国家建设设部授名名为“中国印印刷城”，如今今的龙港港，经济济保持快快速发展展，城镇镇面貌日日新月异异，投资资环境不不断优化化，社会会事业不不断发展展，先后后被评为为温州市市文明镇镇、浙江江省教育育强镇、浙江省省村镇建建设示范范镇、全全国投资资环境百百强镇、全国小小城镇建建设示范范镇。到到20001年全全镇国内内生产总总值388.8亿亿元，人人均收入入60666元。从下列数数据对比比中可以以看到龙龙港经济济在近几几年以来来稳定快快速的发发展。全镇国内内生产总总值 单位：亿元年份19955年20000年20011年20022年

5、 人均国国内生产产总值17.5535.9938.8842三、龙港港房地产产市场概概况自99年年以来，龙港城城镇规划划建设如如日中天天，江滨滨外滩（东方大大厦、阳阳光广场场），龙龙港大道道（银苑苑大厦、龙港大大厦、银银海大厦厦、红旗旗大厦等等）销售售率都接接近900%以上上，出现现第一波波房产热热市。但但是龙港港房地产产市场的的主要集集中在高高层开发发，由于于土地供供给、政政府规划划、利益益驱动等等原因，高层住住宅出现现供大于于求的现现象，甚甚至停滞滞销售。而在多多层住宅宅开发，尤其是是具有一一定规模模、一定定居家品品质的多多层住宅宅供给量量极少。20003年初初，龙港港房地产产市场逐逐渐回暖暖

6、，消费费者对高高品质多多层住宅宅大大看看好，需需求量逐逐渐增大大。特别别是螯江江龙港港二桥的的规划，世纪大大道，高高速公路路的接线线，为龙龙港房地地产市场场的发展展注入了了新的活活力，房房产升值值不容质质疑。并并且随“中国第第一座农农民城“的美誉誉不断传传播，自自身印刷刷、包装装、礼品品区域规规模效益益的形成成，龙港港已构筑筑成对外外辐射和和吸引投投资人士士关注的的良好氛氛围，尤尤其对金金乡、钱钱库人影影响非常常之大。购房者者则以龙龙港、金金乡、钱钱库人为为主，鳌鳌江、外外地人为为辅。四、龙港港多层住住宅小区区现状自99年年以来，龙港楼楼市的多多层住宅宅建设，特别是是上档次次的多层层住宅小小区

7、市场场几乎是是一片空空白，更更不用说说在规划划设计，环境配配套上下下功夫了了。20003年年初，随随着房地地产市场场的逐渐渐回暖，消费者者对多层层住宅小小区需求求量的加加大，各各家开发发商对多多层住宅宅市场的的看好，多层住住宅小区区规划建建设逐渐渐出台（如金鑫鑫花苑，锦绣名名园等）。五、龙港港房地产产市场分分布情况况 价格格：元/M2物业名称称发展商项目概况况工程进度度价格销售率东方大厦厦一幢高层层已交付均价26600三级市场场100%望江大厦厦二幢高层层已竣工均价19900单位分房房100%银苑大厦厦温州东部部经济发发展公司司一幢311层大厦厦已交付24800-26680100%龙港大厦厦一

8、幢高层层已交付100%银海大厦厦一幢高层层已交付24800100%金融大厦厦温州金城城公司一幢211层大厦厦主体工程程建至七七层内部预定定70%红旗大厦厦一幢高层层已竣工25000100%财税大厦厦市万科房房地产开开发有限限公司二幢高层层未动工内部预订订70%广电大厦厦龙港广电电局一幢高层层已竣工20000（20001年年）100%长运大厦厦一幢高层层已竣工70%泰安大厦厦一幢高层层已竣工24800100%华百广场场温州华夏夏房地产产公司三幢高层层接近结顶顶3000050%金瓯大厦厦苍南城镇镇建设公公司一幢高层层主体工程程已建三三层均价2660024888-3222860%新世纪大大厦温州建工

9、工集团公公司三幢联体体大厦未动工预订人数数极少金鑫花苑苑市瓯海城城镇房地地产开发发公司五幢多层层房型单一一已进场施施工均价2330020800-2448020022年底预预定，66月开盘盘锦绣名园园苍南世茂茂别墅、多多层、小小高层未动工已已圈围墙墙未定（220033年6月月预定六、龙港港住宅小小区的销销售情况况20033年初，随着龙龙港城市市化进程程的加快快，经济济的持续续发展，居民购购买能力力的增加加以及对对优 住住宅小区区的期望望，大多多开发商商房产总总价控制制在255-355万之间间，面积积在955-1330房房型为三三房二厅厅之间的的销售较较良好，这在金金鑫花苑苑高预定定率可以以看出。

10、而高层层则由于于高额的的物业管管理费及及单价高高而销售售不是很很理想。不妨看一一下目前前龙港住住宅小区区代表性性的楼盘盘：个案调查查龙港房地地产市场场个案调调查表 编号： 调查查日期：03.4.28案名金鑫花苑苑房屋类型型商住多多层住宅宅投资兴建建温州东瓯瓯建设集集团投资资市瓯海城城镇房地地产开发发公司开开发座落地址址电话龙翔路7745号号6422285888 66422260006建筑设计计工地进度度桩基阶段段单价范围围20800-24480交屋时间间 220044.9总建筑面面积271880.66m2面积范围围97-1150主力面积积 1120总套数180套套总价范围围20万-37万万主力

11、总价价 227万窖积率2.5已销面积积预定车位 机动车 42绿化率25%非机动车车300mm2交通：位位于龙翔翔路与建建新路处处，在龙龙翔路与与建新路路设置出出入口，附 近有11、2、9路公公交车，故交通通比较方方便。二、小区区环境和和配套：小区对对面为新新规划金金河广场场，配有有各种健健身设施施。小区采用用人车分分流的道道路规划划，244小时监监控，三三线入户户，智能能化门禁禁系统，确保居居家安全全。三、房型型布局：以顶式式复式及及多层住住宅布置置，共55幢，其其中E幢幢二层将将开发为为酒店，一层皆皆为沿街街店铺。四、付款款方式：30%首期款款,结顶顶办银行行贷款770%, 无优优惠.一次性

12、付付款 988折优惠惠 五、物业业管理: 尚在在桩基阶阶段,故故未确定定.六、广告告诉求：财富中中心、城城市中心心、生活活的中心心.七、客源源分析：主要以以龙港、金乡、钱库人人为主.八、综合合评述：因其地地段限制制，绿化化率做到到25%，已经经不错。但其建建筑密度度大，容容积率过过高，是是该小区区最大的的抗性，然金河河广场的的规划给给其抗性性顺势弱弱化。还有因龙龙港房地地产市场场的特殊殊性，这这样有一一定规模模及在规规划设计计、物业业配套上上下一定定功夫的的小区在在龙港尚尚属不多多，并且且这样的的地段及及价位，高预定定率现象象是正常常的了龙港房地地产市场场个案调调查表 编号： 调查查日期：03

13、.4.28案名锦绣名园园房屋类型型别墅、多多层、小小高层投资兴建建苍南世贸贸房地产产开发公公司座落地址址电话金叉街、龙湖路路、海港港路6422265888 6422265565建筑设计计工地进度度未动工 已围墙墙单价范围围6月拟定定交屋时间间 未未定总建筑面面积1800000mm2面积范围围独立别墅墅22幢幢2800-4000mm2双双联别墅墅 455幢 2230-2700 m2双跃（立立体别墅墅）111幢 2200-2200 m2多多层、小小高层 1000-2440mm2总价范围围6月拟定定总套数独立、双双联别墅墅 1112套 多层、小高层层7088套已销面积积接受预定定容积率1.1绿化率4

14、6%一、交通通：位于金叉叉街、龙龙湖路与与海港路路处，在在金叉街街与龙湖湖路、站站港路设设置出入口，目目前还无无公交车车通过。二、小区区环境和和配套：小区内内有500亩自然然河道，分5个个独立临临水地块块，内有有二座大大型会所所与一座座广场和和各特色色小景点点，周边边有龙港港特色幼幼儿园，龙港高高新宾馆馆，小区区采用224小时时监控，三线入入户，智智能化门门禁系统统，确保保居家安安全。三、房型型布局：共8220套房房子，多多层、小小高层7708套套，面积积控制在在1000-2440之间其余皆为为独立别别墅、双双联别墅墅与双跃跃（立体体别墅）共1112套，四、付款款方式：6月拟拟定 五、物业业管

15、理: 未确确定.六、广告告诉求：领秀龙龙港超大大规模高高尚社区区七、客源源分析：主要以以龙港、金乡、钱库人人为主。八、综合合评述：作为政政府规划划中的大大型康居居住宅小小区，在在目前龙龙港房地地产市场场的确是是别树一一帜。并并由专业业企化公公司宣传传包装，在规划划设计、景观设设计及物物业配套套上在龙龙港房地地产市场场都有新新的突破破。从这这些方面面看出，业主的的确是下下了工夫夫，综上所述述龙港镇镇由于地地域、人人口限制制，虽然然目前房房地产市市场有所所回暖，但是总总体需求求相对较较弱。然然而龙港港规模性性住宅小小区的甚甚少及物物业开发发的有限限，为国国发花园园开发留留下销售售空间。引导居居民观

16、念念，吸引引周边农农村、乡乡镇居民民的并入入。充分分利用龙龙港镇未未来发展展规划，是我策策划销售售的关键键。国发花园园市场位位置：“国发花花园”的开发发把握住住了总体体市场脉脉搏：我我们在策策划销售售过程中中应当充充分认识识到以上上客观现现状。利利用好本本地的市市场空白白点。充充分挖掘掘区域客客户，营营造小区区文化气气氛，优优化居住住条件，提高居居住质量量。吸引引周边农农村、乡乡镇居民民的眼光光。把小小区的差差异性及及唯一性性发挥极极至，以以期打破破本项目目地处镇镇郊的差差距。使使部分镇镇区享受受型客户户流入，进一步步扩大影影响，打打破本地地居民的的固用模模式。带带给本地地消费者者物业之之外的

17、感感受。三三管齐下下，最终终使物业业销售成成功，最最大限量量的回笼笼资金，创造品品牌价值值。为大大家带来来名利双双丰的良良好结果果。项目（产产品）部部分一、 项目部部分二、 项目客客观优劣劣势分析析一、项目目简介物业座落落： 龙港港龙金大大道、白白河路物业名称称： 国发发花园AA区物业类型型： 多层层住宅 （错层层、 复复式）、商铺总建筑面面积：5592330平方方米 总用地面面积：3332661平方方米 总户数： 建建筑密度度 ： 29.8%容积率： 1.78绿绿化率： 33%得房率： 车位位：机动动车 非非机动车车 会所 商业用用面积：物业管理理： 竣工日日期：004年底底发展商：温州国国

18、发房地地产开发发有限公公司物业管理理：温州州国发物物业管理理有限公公司具体相相关数据据等扩初初敲定之之后核对对二、项目目客观优优劣势分分析项目客观观存在的的优势创龙港瓯瓯江杯优优秀工程程，影响响力强、容易产产生市场场共鸣轰轰动效应应、带来效应应销售。首创龙港港江南园园林式风风格规模模住宅社社区首创龙港港“三化合合一”的花园园式社区区房型设计计以1220为主主，适合合当地的的消费需需求，有有错层、复式等等房屋类类型，选选择面相相对较广广。有多层、联体别别墅、小小高层，项目开开发类型型较多可可互为补补充。龙港镇有有如此规规模及规规划设计计，景观观设计，物业配配套比较较到位的的小区稀稀缺。小区环境境

19、良好，绿化率率高便于于小区买买点的预预埋。小区内住住宅朝向向比较合合理、基基本户户户朝南。项目配套套费分摊摊，每户户相对较较低，项项目配套套比较丰丰富，呈呈多元化化趋势。10、八八中、四四中与项项目比邻邻，为项项目文化化抄作埋埋下优笔笔。11、小小区内潜潜在车位位充足，可解决决客户的的后顾之之忧。目客观存存在的劣劣势理位置所所处区域域为城郊郊，且处处工业园园区之内内，距城城市中心心相对较较远。生活配套套较少，项目附附近虽然然有西排排菜场，有2002路、8路等等公交车车通过，但是对对本项目目还有一一定的距距离。前期成本本投入总总量较大大。区域客户户消化有有限，必必须有大大量非区区域性，消费群群体

20、的导导入，以以支援我我物业的的大量消消费客户户。部分消费费群体观观念的滞滞后，及及部分居居民对自自建房的的钟爱，对我物物业炒作作带来相相当压力力。小区为期期房销售售，将流流失相当当,以现房房为消费费对象的的直线群群体。并并且必需需在期房房销售过过程中投投入相当当精力。以解决决客户消消费信心心的问题题。 （3）针针对本项项目客观观劣势的的转换1、 针针对房型型及期房房问题可装修部部分房型型样板，让客户户心理有有所满足足，避免免目前状状况客户户只能观观看我现场场工地形形象较乱乱等问题题。2 、针针对现场场形象问问题在现场临临街部分分竖立大大型外打打灯广告告板，将将楼体外外立面美美化，将将现场客户眼

21、光光吸引至至此。另另外建筑筑楼体拟拟定营造造销售氛氛围之广广告条幅幅，进一步烘托托氛围。3. 针针对地段段区域问问题塑造我物物业的的的差异性性及唯一一性，充充分营造造小区文文化气氛氛，优化化居住条件，提提高居住住质量，在媒体体宣传、单张派派发上引引导消费费！三、竞争争对手分分析通过以上上市调部部分对该该区域楼楼盘分析析得知：锦绣名园园距离国国发花园园最近，可比性性较强，目前起起价格虽虽然未制制定，但是从其其规模上上远超于于本项目目，给国国发花园园造成一一定压力力。国发发花园要在市场场中占优优势，可可以做好好以下几几点：1.树立立好物业业管理、发展商商形象，给客户户以值得得信赖，可靠的的感觉。2

22、.区别别与其物物业的特特性，在在价格制制定、套套型设计计、环境境设计及及在以后后的宣传上上必须到到位，塑塑造本物物业的唯唯一性与与差异性性。四、项目目整体定定位（1）、产品定定位1、项目目综序基于本项项目现状状，达到到物业在在市场中中有鲜明明个性及及市场立立足点是是我们努力方向向。本项项目以江江南园林林风格为为主，营营造景观观住宅的的概念，另我物业有多多样户型型（平面面、错层层、跃层层等），多样开开发类型型（多层层、小高高层等）充充分增加加了花园园社区的的附加品品味，同同时小区区的文化化氛围的的营造也是项目目品质、品位的的保证。为达到到物业在在市场中中有鲜明明个性与与共性，立足未来来，建议议以

23、稳步步发展、循序渐渐进的指指导思想想对物业业进行定定位，才能承受受激烈竞竞争。 项目商商铺与小小区住宅宅遥相呼呼应互为为买点，互相支支持，互互为依存存，同时时改变目前前自然商商铺的状状况，转转换为主主题商铺铺，为商商铺的增增值埋下下伏笔。（2）、项目定定位社区定位位为：首创龙港港江南园园林式风风格景观观住宅社社区20033年龙港港全新景景观住宅宅首创龙港港“三化合合一”的花园园式社区区（园林林化、智智能化、人性化化）（3）.名称的的拟定：为营造良良好的小小区氛围围，考虑虑项目识识别性现现将社区区内各幢幢楼初拟拟名称顶为：鸿福楼（阁）金金喜楼（阁） 名流流苑、名名人苑 等 （4）、国发发花园的的

24、价格定定位综合考虑虑价格因因素市场因因素考虑整体体市场形形式及区区域竞争争楼盘状状况，在在客户选选择面较较广的情情况下，价格比较较是价格格制定的的考虑因因素之一一。建造成成本因素素土地费用用、公建建配套、建材品品质、总总体规划划、配套套设施、税费等等。销售参参考因素素总价、房房型面积积、付款款方式、付款条条件、楼楼层朝向向等。租金参参考因素素房型面积积、装修修成本、软、硬硬件成本本及质素素、回报报率、市市场状况况等。综合以上上因素，我物业业如想在在销售上上达到迅迅速去化化的目的的，必须须在价格格上、在在市场中中占据一一定优势势，以弥弥补我物物业自身身缺陷。价格总趋趋势低开开高走。当然我我价格在

25、在市场中中，价格格的攀升升在一定定难度之之上， 只是形形式上的的攀升。在实际际销售过过程中我我销售可可灵活控控制。如如销售趋趋热，可可攀升周周期缩短短，如销销售平稳稳，可用用实际价价格放让让形式直直接让利利客户，或用促促销形式式让利客客户，让让销售进进一步趋趋热。具体价价格详细细拟订于于本项目目扩初制制定后另另行安排排营 销销 部部 分分一塑造造住宅“物业的的差异性性和唯一一性塑造住宅宅“物业的的差异性性和唯一一性从地段上上塑造物物业的差差异性本案可以以充分突突出小区区的高尚尚居住氛氛围来表表现和强强调地域域的差异异性概念念，在全镇范范围以及及周边各各乡镇掠掠夺目标标客源。2、从房房型上塑塑造

26、物业业的唯一一性本案户型型分平面面、错层层、跃层层等，选选择面较较广，房房型功能能配套的的齐整，是绝大多多数物业业所无法法比拟的的，是塑塑造物业业唯一性性的客观观依据，提出景景观住宅的的概念，强调居居民良好好的的室室外风景景，尽量量争取视视觉最佳佳，每个个户型通通过阳台台和阳光光室、景景观落地地窗、将将室外庭庭园、小小区中心心、城市市景观及及河流，使住户户有融入入风景之之感受，增加生生活情趣趣。要让客户户在实际际考察中中发现确确实是非非常合理理，很有有必要，这就要要求样板板房的设计计布置一一定要有有独创性性和精典典性，从从而使物物业既有有别于城城区的少少量竞争物物业，同同时也更更高于未未来的物

27、物业，在在龙港地地区是创创造性和和领导性性的。3、从从环境景景观上塑塑造物业业的差异异型人车分流流、绿地地和中庭庭广场花花园是物物业环境境的大买买点，大大环境的的整体规划是有有别于自自建房的的基本点点，在园园区塑造造一种四四季有绿绿、季季季有花的概念。我们要要从环境境景观设设计理念念的更深深层次上上说服和和引导客客户，使人民产产生共鸣鸣。4、从文文化理念念上塑造造物业的的差异性性我物业门门楼可根根据我们们的整体体物业包包装、策策划思路路。从小小处、精精处入手设计。大门规规划设计计为整个个小区第第一道风风景线。制造高高档物业业、园中园、绿绿中园的的氛围。使物业业溶入园园林中成成为园中中楼、园园中

28、景。为龙港首家园园林中的的家居，充分发发挥有文文化品味味园林规规划的作作用。采采集一些“石”赋予其其文化内内涵，使使我园中中之“石”都有出出处，都都有缘由由，都能产生生文化的的联想。园中可可大量采采用文人人喜欢、文化氛氛围较浓浓之“树”。如“梅”“兰”“竹”“菊”“四君君子”。园中中的“花草”将尽量量到四季有有绿，季季季开，全面营营造江南南园林式式风格的的感受。充分利利用的水的灵性性，贯穿穿整个小小区，使使水的功功能充分分得到利利用。5、从建建材和设设备上塑塑造物业业的差异异性物业的的建材和和设备的的选择一一定部分分高档，不论是是建筑用用材还是是装饰用用材，都要体现现出与众众不同的的地方，这样

29、特特别是样样板层次次装饰材材料上，更是要要体现出不同同凡响的的品味文文化风格格来。由由于客户户对于桩桩基、结结构、空空调系统统等建材和设设备的认认识和功功能性不不是很明明确，同同时必须须在更深深层次的的理念和和利益上进行行宣传和和引导。6、从建建筑风格格上塑造造物业的的差异性性，让客客户从这这些建材材和设备备感觉不不同于自自建房的的享受，那就是是尊贵身身份文化化的象征征。7、建建立会所所从生活活配套上上塑造物物业的差差异性考考虑到物物业会所所配套规规模较少少，因此此格外要要注意会会所在功功能配置置和装修修布置上上的合理理性和精精致性，并能迎迎合目标标客户的的喜好心心理，一一些大的的生活配配套设

30、施施一定要要借助外外力进行行联动合合作。如如建立小小区主动动性服务务的健康康VIPP体系（与知名名的大医医院联动动，并在在小区实实行定期期的体检检和对于于老人和和小孩的的定期主主动上门门咨询等等）；建建立小区区与外界界大型休休闲娱乐乐场所的的休闲VVIP体体系；建建立小区区与外界界名校的的联动体体系解决决小区业业主孩子子上学问问题。这这里需要要特别强强调的是是小区巴巴士的配配备，考考虑到业业主的家家人出行行的方便便，建议议务必要要配备小小区巴士士进行往往返的接接送服务务。8、从安安保和智智能化体体系上塑塑造物业业的差异异性目前物业业的四重安保保体系（周界红红外报警警、小区区入口门门禁、小小区巡

31、更更、客户户窗磁及及红外报报警、每每户紧急急求助）和同时时建立小小区内外外信息交交换网络络的建立立，在广广告的推推广宣传传中着重重强调各各自的功功能，并并从根本本上详解解利益，也就是是说要让让客户明明白我们们为什么么要这样样做？选选择这些些系统会会给他们们带来什什么样的的利益？让差异异化进一一步突显显。上文中中所提大大都却在在某种程程度上去去化物业业抗性及及弱势，在此文文中只罗罗列部分分。9、从物物业的管管理和服服务塑造造物业软软件上的的差异性性和唯一一性通过的的高水准准管理，促成品品牌概念念。增加加物业的的附加值值，并在在实行的的管理和和服务内容容上实际际体现，尤其是是在服务务上要着着重强调

32、调必须具具备的是是：1、服务中中心的设设立2、高素质质的家政政服务33、高水水准的护护理服务务4、孩童童的看护护和接送送服务5、代租租服务6、保姆姆式的贴贴身服务务7.、儿儿童乐园园老年活动动中心健身房台球室室推 广 部分分一、 诉求点点二、 形象定定位三、 市场推推广阶段段四、 媒体的的选择五、 推广的的内容六、 物业销销售上的的工程配配合一 诉求求点：环境、人人文、景景观、组组团等在在上文中中所提之之差异化化特点是是我们广广告诉求求重点。（在此不不一一重重复罗列列）二 形象象定位龙港首家家瓯江杯杯优秀工工程，首创龙港港江南园园林式风风格景观观住宅社社区首创龙港港“三化合合一”的花园园式社区

33、区四季有绿绿、季季季有花的的健康生生态社区区拥有国发发花园身份份尊贵、权威、品味的的象征名人、名名流出入入的高尚尚生活社社区国发花园园高品质质、高信信誉的代代言词国发房地地产公司司实力品品牌公司司精心打打造之精精致生活活园区户户朝南南、人车车分流无无不体现现规划设设计之以以人为本本的规划划原则保姆式全全新物管管理念三、市场场推广阶阶段将国发花花园推向向市场，我们准准备分为为五个阶阶段推向向市场：第一阶段段：为市市场认知知阶段、品牌塑塑造品牌牌销售（开盘期期20003年99月中旬旬左右暂暂定）推推广策略略（略）第二阶段段：市场场熟知阶阶段、定定位销售售期（热销期期20003年111月中中下旬）

34、推推广策略略（略）第三阶段段：了解解物业阶阶段，策策略销售售期（强销售售期20004年年2月中中旬）推推广策略略（略）第四阶段段：全面面销售阶阶段，全全面细化化期。（去化期期20004年55月初） 推广广策略（略）第五阶段段：盘整整物业阶阶段，物物业调整整期（调整期期20004年88月初） 推广广策略（略）具体推广广策略视视具体情情况另定定四、开盘盘期具体体推广手手段通过楼盘盘开盘前前后，利利用现场场的相应应广告如如横幅、灯箱等等广告形形式让人人们初步步认识楼楼盘（注注：特别别要在龙龙港镇、各乡、村设立立刀旗、户外广广告）前期在进进行软广广告的炒炒作预热热进行预登登记积压压客户、造成开开盘日火

35、火暴热烈烈的空前前气氛。媒体进行行密集开开盘5、 软广广告的跟跟进炒作作（如：国国发花园园为什么么开盘就就出现排排队现象象？国发发花园开开盘排队队抢购带带来的思思考等）在温州州各大媒媒体进行行软广告告宣传五、媒体体的选择择温州电视视台（黄黄金时段段）电视视节目2）温州州都市报报、温州州晚报、温州商商报、温温州日报报等3）杂志志：温州州生活等等4）网络络：制作作网页和和网址，以备客客户查询询5）户外外：大型型看板（在龙港港城区中中心或主主要交通通干道设设立大型型看 板、定期期更换。五、推广广的内容容1）案场场包装AA看房房动线包包装及配配置。BB售楼楼处的包包装（详详情见第第六大点点）C工地地现场包包装：做做好工地地现场的的形象展展示工作作D样样板房（详情见见第六大大点）2）宣传传品的设设计制作作A楼书书、海报报、DMM、SP特刊刊等：楼楼书设计计要求极极品品质质， 内内容详尽丰富，能体现现出物业业的品味味，并能能夹附光光碟、海海报。B礼品品：包括括SP活动动礼品，形象礼礼品（日日历、台台历、笔笔等）。C销售售道具：名片、信封、信纸、手机袋袋、模型型、展板板、电脑脑、音响响、幻灯灯等。六、物业业销售上上的工程程配合