资产评估第三章习题

1、第三章一、单项选择题（在以下每题的四个备选答案中选出一个正确的答案，并将其字母标号填入题干的括号内。）采用市场类比法评估财富价值时，需要以近似或相同财富为参照物，选择的参照物应该是（D）3P38A.崭新的财富B.旧财富C.与被评估财富的成新率相同的财富D.崭新财富，也可以是旧资产已知财富的价值与功能之间存在线性关系，重置崭新机器设备一台，其价值为5万元，年产量为500件，现知被评估财富年产量为400件，其重置成本为（A）3P53A.4万元B.5万元C.4-5万元之间D.无法确定采用收益法评估财富时，各指标间存在的关系是（A）3P46A.本金化率越高，收益现值越低B.本金化率越高，收益现值越高C

2、.财富未来收益期对收益现值没有影响D.本金化率与收益现值没关。对占有单位外购的无形财富,可以依照(A)及该项财富拥有的盈利能力评定重估价值。3P46A购入成本C市场价格BD形成时所需实质成本公允价值采用收益法评估无形财富时采用的折现率应包括(B)3P46A.资本收益率、行业平均收益率B.无风险利率、风险酬金率和通货膨胀率C.超额收益率、通货膨胀率D.银行贴现率对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下的设计、工艺、资料、标准、价格和花销水平进行核算，这样求得的成本称为（A）3P51A.更新重置成本B.复原重置成本C.完好复原成本D.实质重置成本7.运用市场路子时选择三个及三个以上参照物的

3、目的是(C)3P38A.参照物拥有可比性B.于计算C.除参照物个别交易的有时性D.免张冠李戴组成财富重置成本的耗费应该是财富的(A)3P51A.实质成本B.社会平均成本C.个别成本D.加权平均成本由于外面环境而不是财富自己或内部因素所引起的达不到原有设计盈利能力而以致的贬值，是（C）3P51A实体性贬值B功能性贬值C经济性贬值D有形贬值某财富可以连续使用，年收益额为50万元，适用本金化率为20%，则其评估值为（B）3P47A.200万元B.250万元C.300万元D.350万元折现率实质上是（A）36P46A.平均收益率B.无风险酬金率C.超额收益率D.个别收益率用市场法进行财富评估时，应该参

4、照相同也许近似的（B）评定重估价值。2P37A.重置成本B.市场价格C.清理价格D.收益现值收益法采用的折现率与本金化率的关系是（A）3P47等额无量的折现过程就是本金化的过程。折现率与本金化率内涵相同，结果一致。折现率与本金化率内涵不相同，结果不相同。两者不存在相关性二、判断改错题（在题后的括号内，正确的打“”，错误的打“”并改正。财富的功能性贬值是指由于外面条件的变化引起财富闲置、收益下降等而造成的财富价值损失（）改：财富的经济性贬值是指由于外面条件的变化引起财富闲置、收益下降等而造成的财富价值损失收益法适用于有益的房地产价格评估，如商场、写字楼、公寓、学校、公园等。（）改：收益法适用于有

5、益的房地产价格评估，如商场、写字楼、公寓等运用市场路子评估时，为了减少评估人员的工作量，一般只要求选择一个参照物。（）改：运用市场路子评估时，为了防备某个参照物个别交易中的特别因素和有时因素，一般要选择三个参照物。折现率属于投资酬金率，在评估业务中与财富化率、本金化率有实质的差异（）改：折现率属于投资酬金率，在评估业务中与财富化率、本金化率没有实质的差异。5贴现率不宜直接作为折现率。（）三、名词讲解更新重置成本指采用新式资料、现代建筑或制造标准，新式设计、规格和技术等，（1分）以现行价格水平购建与评估对象拥有相同功能的崭新财富所需的花销。（2分）功能性贬值财富的功能性迂腐贬值是指由于技术进步引

6、起的财富功能相对落后而造成的财富价值损失，包括新工艺、新资料和新技术的采用等而使原有财富的建筑成本高出现行建筑成本的超支额,以及原有财富的运营成本的超支额。经济性贬值财富的经济性迂腐贬值是指由于外面条件的变化引起财富闲置,收益下降等而造成的财富价值损失。复原重置成本复原重置成本是指有采用与评估对象相同的资料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现市价格水平重新购建与评估对象相同的崭新财富所发生的花销。重置成本财富的重置成本就是财富的现行再获取成本。详尽来说,重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两种。折现率折现率是一种希望投资酬金率,(1分)是投资者在投资风险必然的情况下,对投资所希望的回

7、报率。(1分)折现率就其组成而言,它是由无风险酬金率细风险报酬率组成的。(1分)四、简答题财富评估路子和方法的选择应注意哪些因素?评估路子和方法的选纲要与评估目的,评估时的市场条件,被评估对象在评估过程中所处的状态,以及由此所决定的财富评估价值种类相适应。（3分）评估路子和方法的选择受评估对象的种类、理性状态等因素限制。（2分）评估路子和方法的选择受各种评估路子和方法运用所需的数据资料及主要经济技术参数能否收集的限制。（2分）什么是收益路子?应用收益路子必定具备那些前提条件?收益路子是指经过估测被评估财富未来预期收益的现值来判断财富价值的各种评估方法的总称。（1分）收益路子的基本前提是：（1）

8、被评估财富的外来预期收益可以展望并可以用钱币衡量；（2分）（2）财富拥有者获取预期收益所担当的风险也可以展望并可以用钱币衡量。（2分）（3）被评估财富预期盈利年限可以展望。（2分）五、计算题有一待估宗地甲需评估，现收集资料如表1-1。表1-1中的交易情况、地域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地对照较，负号表示参照物宗地比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地的修正幅度。该城市此类用地容积率与地价关系为：当容积率在11.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加4%。别的，该城市的地价指数情况见表1-2。表1-1单位：元/平方米宗地

9、成交价交易时间交易情况容积率地域因素个别因素甲2003.101.200A5002002.1+2%1.1+1%+1%B6002001.1+1%1.300C5602001.101.4-2%+2%D5802002.1+3%1.1-1%-1%表1-2年份19992000200120022003指数100102103105106要求：依照以上条件，评估待估宗地2003年1月的单位地价和楼面地价。（14分）106100108100100A.500=503.28（3分）105102104101101106100108100100B.600=589.40（3分）103101112100100106100108

10、100100C.560=536.48（3分）10310011698102106100108100100D.580=601.44（3分）1051031049999单位地价=（503.28+589.4+536.48+604.44）4=558.01（元/平方米）（1分）楼面地价=558.011.2=465（元/平方米）（1分）有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，详尽情况以下，假定折现率10。宗地成交价交易时交易情容积率节余使用地域因个别因格间况年限素素待估地2003.101.2350015002002.12%1.1401126002001.11%1.3400035602001.101.43

11、5-2%245802002.13%1.145-1-1负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。容积率与地价的关系为：容积率在115之间时，容积率每增加01，宗地单位地价比容积率为1时增加4。2001年至2003年的城市定基地价指数分别为103%、105%、106%。要求：依照以上条件评估待估宗地的价格和楼面地价。（14分）106100108100100A5000.9862=503.280.9862=496.33（3分）105102104101101106100108100100B6000,9862=589.40.9862=581.

12、27（3分）103101112100100106100108100100C5601=536.481=536.48（3分）10310011698102106100108100100D5800.9778=601.440.9778=588.09（3分）1051031049999单位地价=（496.33+581.27+536.48+588.09）4=550.54（元/平方米）（1分）楼面地价=550.541.2=458.78（元/平方米）（1分）某评估参照物价格为10万元，成新率为05，被评估财富的成新率为075，两者在新旧程度方面的差异为多少万元？（7分）10*0.75/0.5=15(万元)15-10=5(万元)一宗房地产，目前的纯