兴化项目市场研究报告20130506课件

1、江苏兴化项目市场研究概论雨润地产营销中心 王磊2013.05.06城市经济与规划解读2012年江苏县级城市GDP前20强名次地区县级城市GDP1苏南昆山27202苏南江阴25103苏南张家港20504苏南常熟18855苏南吴江13416苏南宜兴10667苏南太仓9658苏南丹阳8209苏中海门67010苏中靖江63811苏中如皋63512苏中如东61113苏南溧阳57514苏中泰兴56015苏中兴化53416苏北邳州53217苏北东台51518苏中海安50319苏北沭阳50120苏中如东491兴化面积约2400平方公里，人口157万，市区人口23万；外地流动人口少；2012年GDP为534亿元

2、，同比增长12.3%；城镇人均可支配收入24900元不锈钢材料及制品、农副产品加工是兴化市的两大支柱产业。城市经济生态旅游城市主要向南（政务、居住、商贸）城市工业园城市枢纽中心城区本地块中心城区城市规划本地块中心城区兴化市城市整体发展定位：中心城区-以商贸、金融、旅游、文化居住为主，是传统的商贸、金融、文化、体育中心。东 南 区-以新市级行政中心为依托的居住、行政、商业、文化教育综合区。西 南 区-以一、二类工业为主的工业区。西 北 片-以居住、工业为主的综合片区，工业宜以二类工业为主。东 北 片-以居住工业为主的综合片区，工业宜以纺织工业为主。区域定位地块解读地块位于城市西南侧，新城区西侧，

3、区域土地规划以一二类工业、配套商业、居住用地为主；距离兴化市政府直线距离2公里，距最近的CCIG商圈2.3公里，距老城区3公里兴化市政府老城区CCIG商圈兴化市政府本案地处新城区待开发地段；占地245亩；东西向长410米，南北向长420米，有少量地面建筑物；容积率4以下，51%商业，49%住宅；中和路（规划路）文林路（规划路)项目地块解读东侧有在建小区地块上方有高压走廊西侧为农舍农田地块尚有建筑物存在西南侧为仓库与农舍东南侧为仓库与农舍地块认知 区位：位于兴化市西南部，属于新城板块。1 规划：周边地块工业规划密集，区域住宅市场供应量大，人口密度低2 配套：项目周边未来医疗、教育配套良好，但缺乏

4、大型商业配套。4 景观：内外部双水系景观资源。5 周边：为农田、在建小区和小型建材市场，整体形象略差，人口密度低。3楼市解读2012年兴化总计出让47幅住宅用地，剔除划拨土地与经济适用房用地以外，剩余40幅土地，出让面积56万平方米，折合建筑面积约107万平方米。2012年兴化总计出让18幅商业用地，出让面积45万平方米，折合建筑面积约104万平方米。剔除住宿餐饮与商务金融用地，共计14幅，土地面积37万平方米，建筑面积91万平方米。土地市场编号名称占地面积()建筑面积容积率当期户数建筑类型均价(元/)1嘉鸿豪庭20万30万1.51623多层60002天宝领秀城5.1万7.5万1.4732多层

5、52003万嘉名城11.7万24万2436多层43004海德国际84万小高层、商用5400/100005凤凰公寓7.1万14万2490多层42806东方明珠22万23万1.1436多层49007尚城一品5万10万2118多层49008广润上海城11.4万18万1.4180多层49009幸福小城23万35万1.5多层540010三紫星城13.6万21.8万1.6小高层/高层/别墅430011锦绣文华16.3万22万1.4多层 小高层490012观澜湾6.7万12.7万1.9 多层/小高层/高层513613春江花园7万14万2多层/小高层/别墅430014西子御园16万32万2多层/小高层/别墅5

6、50015昭阳湖御景园5.1万18万3多层/小高层/别墅5260项目12345678910111213141590个楼盘小区15个新楼盘新盘均价：5162元/住宅市场住宅市场新城板块文教板块城堡新村市中心板块区位项目数量代表项目新城板块位于城南，新建项目众多，定位于兴化市未来居住区9三紫星城尚城一品观澜湾领秀城二期东方巴黎文教板块位于城西，定位于多功能生活区2幸福小城沁雅花园市中心位与城市中心偏北，配套成熟6国际公寓广润上海城海顿国际西子御园城堡新村位于兴化市西北面，多以安置小区为主3红墅湾风和雅筑玫瑰园兴化市房地产分为新城板块、文教板块、市中心板块和城堡新村板块。其中新城板块为房地产热点板块

7、。本案住宅市场-在售项目项目规模万产品类型开盘时间主力面积（）均价（元/）主力总价（万）月均去化（套/月）库存体量待推体量三紫星城21.8洋房、别墅、高层、小高层2012.1三房101-131四房140-166多层4200三房42-55四房58-707-93.1万16万尚城一品9.7多层2011.1两房91-103三房107-129多层4600两房41-47三房49-608-92.2万/观澜湾12.7多层高层2011.1109-132多层490053-655-61.9万7万领秀城23多层、小高层、高层2011.2小高层107-128多层5300小高层4800小高层51-614-51.7万9万东

8、方巴黎20多层小高层2011.9110-130多层500055-655-65.5万5万嘉鸿豪庭2.1多层2011.12122-138多层600073-832-31.1万/御景园15多层小高层2011.9多层121-126小高层133-142多层5500小高层5200多层66-69小高层69-748-102.2万8万春江花园14多层小高层2012.1110-140小高层465046-598-92.1万8万凤凰公寓11多层小高层2011.394、105-122小高层480040、45-524-54.7万/合计24.5万53万在售项目未来货量达77.5万方，但在售个案目前月均去化仅6-9套/月。全市

9、产品住宅市场以多层、别墅产品居多，小高层为辅，几乎每个楼盘都有别墅或洋房产品；多层、小高层户型面积以110-130平方米的三房为主，其次为90平方米的两房和140平方米以上的大三房，中小户型的比重偏低；产品品质同质化较为严重，各小区的特色不明显；目前市场对小高层和高层产品接受度一般，对高物业管理费，公摊面积大存在抗性；价格目前主流产品在中、高价位运行，再加上大面积，产品的总价也直接拉高以自住需求购房占绝对比例客源趋势从目前的状况来看，市场的发展重点是城南方向，占据整个市场的50%；随着日后市场的发展与市场需求，中小户型的比重将会适量增加；未来小高层、高层产品比重将进一步加大；产品的品质将得到更

10、进一步的提升；未来对于产品的价格整体上升空间较为缓慢；楼市解读城南市场城南区域为城市重点发展方向，是城市新的集政治、经济、文化、教育、行政、服务、休闲娱乐中心，也是楼盘最集中的区域，占到整个房地产市场的半壁江山。房源充足，竞争激烈价格多层5100元/左右；小高层5300元/左右；项目周边平均价格4800元/左右不仅是城南客户，还包括城中、城东的客户，大多以中高收入人群为主，客层为高级公务员、私营业主、乡镇富裕者、投资客等为主客源产品类型多层、别墅产品为主，小高层产品为辅去化整体体量较大，个盘体量也较大，销售周期较长，大部分楼盘已销售2年左右，去化比较平缓相对较慢，总价过高使该区域的显著特点多为

11、较大盘，别墅产品居多，非常注重景观设计，水景系统，组团绿化，主题公园等融入其中品质南仅有宝都国际商城和部分社区底商，商业氛围差中以CCIG商业广场为中心，与江浙建材广场相呼应北有牌楼路、英武路商业街、金富商业广场、华润苏果等老城区成熟商业中心。南、中、北三轴发展老城区商圈新城商圈CCIG商圈项目北有牌楼路、英武路商业街、金富商业广场、华润苏果等老城区成熟商业中心。商业解读-商圈地址牌楼路、英武路商业街所属商圈老城区商圈建筑形态沿街商铺和国美电器商业定位服装类销售、电器销售和KTV、夜总会等娱乐业相关介绍兴化最繁华、最老的商业中心，兴化市唯一的电影院位于此区。商业氛围较强，但商业档次不高。商业解

12、读-牌楼路、英武路商业街地址牌楼路与丰收路交叉口所属商圈老城区商圈建筑形态大型卖场商业定位日常生活类商品销售相关介绍乐天玛特属老城区商圈，规模较大，人气较好。商业解读-乐天玛特地址五里东路与英武南路交叉口所属商圈CCIG商圈建筑形态大型商业中心商业定位大润发超市、餐饮、服装相关介绍位于新城区主干道，主要以大润发超市为主，搭配餐饮、服装专卖。目前客流量较大，但客户目的性强，无法长时间聚集人气。商业解读-CCIG商业广场地址五里东路与兴化大道交叉口所属商圈江浙商业广场建筑形态店铺商业定位建材专业市场相关介绍位于兴化东大门，以建材销售为主。商业解读-江浙商业广场周边商业商业生地周边待开发土地总量大人口密度低新建物业商业供给量小区域属于商业生地，周边土地大多处于待开发状态，新建小区较少，人口密度低，地块开发早期的区域人口支撑性可能不足。周边商业以东北侧2公里外，五里东路以大润发为核心形成的超市集群商业，定位为生活型商业。附近新建物业其配套商业供给量小，基本为少量沿街底商城市商业分散，