同景优活城 调研报告

1、同景优活城调研报告组 名 超 祥 组 学生班级 13级营销与策划2班 专业名称 营销与策划 指导教师 郝海彤 学生姓名 潘全祥 莫小燕 李静 唐超二一五年十一月摘要 项目同景优活城设计由来，因为法式建筑充满了浪漫，在法国最浪漫的城市要数巴黎，在巴黎随处可见尖形拱门、肋状拱顶与飞拱的哥特式建筑风格。不管从远观还是近看都有一种法式味道，让人迷离与喜爱；由于同景优活城项目地理位置优势不足，建筑体量较大，开发周期较长。因此必须要经过充分的媒体炒作及各类宣传活动的造势来开发市场，并且有效积累一定数量的客户，方可强势推出。否则将会导致后期营销推广难度的加大因此在正式入市之前，必须经过市场不同时期分阶段有节

2、奏的向市场推广。项目集精致高层、法式别墅、格调商业为一体，通过32项翘楚手笔，树立“空间规划、建筑形态、景观环境、物业服务”四大品质人居标杆，以新城中心、顶级品质的姿态致献国际级的典范生活。 除此之外，同景优活城还尽享西部新城的完善资源配套人文高地大学城，教育资源一墙之隔；三山两河三公园，独享片区内虎溪河水景资源；219万方中央核心商务区，满足一切奢适生活需求就在目前，同景优活城所带来的法式风情生活就将与欧洲城相互交融，未来同景业主的生活将更具国际范儿。目录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc10809 一、背景介绍： PAGEREF _Toc10809 3 HY

3、PERLINK l _Toc25693 二、调查目的： PAGEREF _Toc25693 4 HYPERLINK l _Toc6023 三、调查设计 PAGEREF _Toc6023 4 HYPERLINK l _Toc18618 四、调查结果 PAGEREF _Toc18618 6 HYPERLINK l _Toc18110 （一）重庆房地产土地市场 PAGEREF _Toc18110 6 HYPERLINK l _Toc713 （二）北部新区现状 PAGEREF _Toc713 13 HYPERLINK l _Toc11157 （三）消费者购房需求分析 PAGEREF _Toc11157

4、 15 HYPERLINK l _Toc23767 （四）、消费者基本信息 PAGEREF _Toc23767 18 HYPERLINK l _Toc16077 五、结论和建议 PAGEREF _Toc16077 20一、背景介绍：同景优活城位于重庆西永国际商务区，重庆西永国际商务区为渝新欧中国陆上欧亚动脉、最大内陆保税区、千亿级GDP产值。依循国际建筑大师理念，用国际级城市级教育为配套、世界级产业为基础、数百万商业为核动力、辅以立体交通，形成未来理想人居新城市范本新城市主义。借以“渝新欧”新丝绸之路贯通世界，擎动千亿新区，与世界同步。 同景优活城总建筑规模超70万方，由同景集团倾力打造，以成

5、熟体系营造昂然大气的高层、纯正法式的别墅和风情洋溢的商业等业态元素，项目坐落于重庆西部新城中心万亿级产业高地西永重镇，位于西永微电园地铁车站西北，坐拥西永商务中心区、欧洲城和中央广场，西临大学城，占据虎溪河水景资源，是未来西部新城的核心功能区，政府规划打造的重点区域；周边交通便利，年内双碑大桥、双碑隧道通车后，到观音桥仅30分钟车程。 同景优活城，以国际视野执笔西永，于生活之上，缔造法式臻品范本，以奢适之名，演绎都会人居品质。二、调查目的： 1、了解同景优活城当前价格 2、了解调查楼盘价格的楼层差 3、总结楼盘特性及其对评估价值的影响 4、分析不同影响因素对楼盘价格的影响程度三、调查设计 （一

6、）调查时间2015年10月29日2015年10月30日 HYPERLINK l _Toc404331000 （二）调查对象房地产职业学院的学生、陈家桥以及熙街学生、售房部周围客户 （ HYPERLINK l _Toc404331001 三）数据来源实地填写问卷调查、网上发放问卷，对问卷问题分别进行数据 统计分析 HYPERLINK l _Toc404331002 （四）实施过程及问题处理实施过程：将我们已经设计好的问卷调查表进行发放，总共80份问卷，网上20份，填写问卷60份，地点在陈家桥、熙街，售房部周围，调查对象主要是20岁以上的不同年龄层的，将填写的问卷收回，对问卷进行数据统计，并作出图

7、表，分析结果。问题处理：问题一：直接遭到拒绝，被人误会成推销产品的。处理办法：填写表格之前说清楚，表达自己是房地产职业学院的学生，我们调研项目是重庆房地产职业学院，这是我们的课时作业，希望帮个忙，填份问卷表，态度要好。问题二：填写者怕信息泄露出去、问卷内容涉及个人的隐私、道德判断、政治态度等敏感性问题。处理办法：表明我们只是学习，课时作业，不会将个人信息泄露出去，我们是学生，为了提高人们对敏感性问题的真实回答，问卷法往往采取匿名回答的方式并在提问的方式上采取一些技术性的手段，如使用投射方法、情境故事等等 HYPERLINK l _Toc404331003 （五）数据处理及工具 表格分析用到：E

8、XCEL、图表四、调查结果 HYPERLINK l _Toc404331005 （一）重庆房地产土地市场 2015年9月，重庆市主城区居住用地共成交5宗、土地面积58.24万方，建筑规模115.79万方，环比下降46.15%，本月土地市场出现明显回落。本月成交地块中，沙坪坝区“西永组团”共成交4宗，建筑规模108.8万方，占本月总成交的94%，均由重庆西永微电子产业园区开发取得。根据数据现实，今年以来，沙区西永大量的商住用地主要竞得者为：重庆西谷资产管理、重庆西永微电子产业园区开发和重庆西永服务贸易发展，竞得地块面积已超过7000亩。1、土地成交结构：从成交结构来看，9月以工业用地占主导，环比

9、出现大幅增涨。据“汇集源数据”监测显示，2015年9月，居住用地的成交建筑规模为115.79万方，环比下降46%，占比31%；而经营性用地成交11.51万方，环比下降64%，占比3%；工业用地成交250.7万方，环比上涨99%，占比约66%，与上月相比比重有所增大。本月土地成交市场中，仅工业用地出现增幅，工业用地的大幅增长将带动区域经济发展，调整人口结构，吸引国内外知名企业的入驻。2、成交容积率:从容积率分布来看，9月低密度地块成交出现持续增长趋势。据“汇集源数据”监测显示，2015年9月，主城区的低密度居住用地环比呈连续4个月的增长势头，约占总成交的56%；中密度居住用地占比38%；高密度居

10、住用地遇冷。本月成交5宗地块中有4宗位于城市外缘的沙坪坝区“西永组团”，建筑密度相对不高，低密度用地为本月成交主力。注：低密度：容积率小于2的居住用地，中密度：容积率介于2-3的居住用地，高密度：容积率大于并等于3的居住用地。3、城市增长点：从成交区域用地来看，9月成交地块主要集中在“西区”。据“汇集源数据”监测显示，2015年9月，重庆成交土地的居住用地成交主要分布在沙坪坝区和南岸区，其中沙坪坝区共计成交4宗，成交面积55.91万方，建筑规模108.81万方，容积率约1.95，占整个成交居住土地的94%，为本月成交热点区域。4、地价水平：从成交楼面地价来看，9月重庆居住用地外扩趋势明显，成交

11、地价下滑。据“汇集源数据”监测显示，2015年9月，重庆居住用地成交单价持续下滑。主城区居住用地共成交5宗，成交总额约为19亿元，成交楼面均价1622元/，与上月相比减少335元/，跌幅为17%。本月成交土地中有4宗地块位于城市外缘的沙坪坝区“西永组团”，其楼面均价仅1524元/，直接拉低了本月的平均地价。（二）、商品房市场:1、商品房市场概况：从整体市场来看，9月重庆新房呈现供应大涨，而成交回落的现状。据“汇集源数据”监测显示，2015年9月，重庆市商品住宅新增供应14485套、118.14万方，环比上涨168.94%；住宅成交16253套、148.44万方，环比下降17.56%，供求比为0

12、.8。进入楼市传统“金九”，各大开发商均加大供应力度扎堆入市，以及即将举办的2015年重庆秋季房交会各项优惠预告吸引，导致购房者持观望态度，出现“金九”供应大涨，而成交回落的现状。2、住宅产品线结构：从成交产品线来看，9月重庆楼市以刚需产品占据主导地位。据“汇集源数据”监测显示，2015年9月，住宅产品线呈现刚需房比重上涨，再改和高端下滑的局面。本月65以下首置房源成交量占比9.53%；65-90之间首改房源成交量占比36.36%；90-144之间再改房源成交量占比41.48%；144以上高端房源成交量占比12.63%。本月刚需（90以下）产品热销，比重增加，占据楼市主力。注：首置面积段：0-

13、65，首改面积段：65-90，再改面积段：90-144，高端面积段：144以上。3、住宅区域成交情况：从成交区域来看，9月重庆住宅成交主要集中在“西区”。据“汇集源数据”监测显示，2015年9月，成交面积最高的区域为沙坪坝区，共成交4093套、36万方；其次是九龙坡区共成交3063套、26万方。本月沙坪坝区和九龙坡区为成交热点区域，约占总成交量的42%。从各区成交数据来看，本月渝中区、沙坪坝区、九龙坡区、巴南区和大渡口区以刚需产品最为热销，其他区则以改善产品为主。4、住宅库存情况：从库存情况来看，9月重庆商品住宅的存销比趋于平稳。据“汇集源数据”监测显示，2015年9月，重庆商品住宅存销比趋于

14、平稳。从今年3月利好楼市政策出台至今，重庆商品住宅存销比一直保持在5-8之间运行，市场相对稳定。各大开发商为迎接楼市“金九银十”，以及秋季房交会的到来，纷纷加大新房推量扎堆入市，备足货源，库存小幅上涨，但住宅存销比仍处于相对理性的状态。总结： 1、今年以来，重庆主城土地市场成交呈现量价齐跌的局面。2、从成交土地结构来看，9月以工业用地占主导，比重增加，而居住用地明显下降；在居住用地中，低密度地块成交出现大幅增长，为本月成交主力。3、从成交区域用地来看，9月成交地块主要分布在“西区”沙坪坝“西永组团”，该组团成交地块相对集中。4、从成交价格来看，9月重庆成交居住用地外扩趋势明显，楼面地价水平出现

15、下滑。成交地块位置直接决定其地价水平的高低。5、9月，重庆主城新房呈现供应大涨，而成交回落的现状。6、从成交产品线结构来看，9月重庆楼市刚需产品成交占据主导地位；成交区域主要集中在“西区”，其中以沙坪坝区尤为突出，该区热销产品则以刚需为主。7、从库存情况来看，9月重庆商品住宅存销比趋于平稳。各开发商为迎接楼市“金九银十”，以及秋季房交会的到来，均加大新房推量扎堆入市，使得库存小幅上涨。 HYPERLINK l _Toc404331006 （二）北部新区现状 北部新区只是作为重庆市新规划和重点的打造的一个新城区，在正式城市规划的主城九区中并没有将北部新区作为一个独立的主城区，而是作为渝北区中的一

16、部分。但随着近几年的发展，北部新区的房地产市场在整个重庆市范围内已经具有了不可替代的地位，因此在这里我们也将北部新区作为独立的区域来进行分析。而对于该区域范围的界定不严格按照重庆市城市规划的红线来划分，将原本属于渝北区的龙溪镇片区和五黄路片区划入北部新区，而渝北区只包括农业开发园A区以上的区域，楼盘所属区域也以按此标准来划分。 区域：北部新区位于重庆主城区，北靠国际空港，南临 HYPERLINK :/baike.baidu /view/5772433.htm t :/baike.baidu /_blank 重庆中央商务区，西依嘉陵江，东接长江黄金水道，紧临重庆保税港区，具有中国西部唯一的集水运

17、、航空、公路、铁路于一体的立体交通运输网络优势，俗称重庆副中心。生产值：重庆北部新区于2000年12月18日设立，2001年4月25日北部新区授牌。面积157.59平方公里，人口53万，含 HYPERLINK :/baike.baidu /view/2096375.htm t :/baike.baidu /_blank 重庆高新技术产业开发区及重庆出口加工区。2009年，实现地区生产总值541亿元、工业总产值1393亿元、固定资产投资278亿元、区域财政收入167亿元、地方留存财政收入70亿元，以上指标五年平均增速均在40%以上。 土地市场状况：2005年以来，北部新区已供应用以房地产开发的土

18、地主要有16块，土地市场依然较为活跃。其中有7块土地位于冉北版块内，有4块土地位于金开大道版块和人和版块，另外有6块土地则不在人和组团内，而是分布在北部新区的其它组团内。纵观整个北部新区的房地产市场，版块化的发展态势十分明显，目前北部新区楼市主要可分为五个版块：金开大道版块、人和版块、新牌坊版块、冉北版块和五黄路版块。 产业：按照北部新区党工委、管委会优化产业结构，加快发展现代服务业的产业导向，2011年，二、三产业分别完成增加值260.50亿元和103.67亿元，同比增长14.1%和27.1%。从GDP结构来看，一、二、三产业比重由2010的0.1:73.6:26.3，调整为2011年的0.

19、1:71.5:28.4，第三产业在经济总量中的比重提高了2.1个百分点，表明新区正在形成以先进制造业为支撑、现代服务业为主导的经济发展格局。 大盘云集：北部新区内目前在售34个楼盘中，属于造城型的楼盘所占比例达到23.5%，大规模项目数量之多，令重庆其它主城区望而心叹。良好的投资环境和巨大的升值潜力吸引了众多的知名的开发商来北部新区淘金，不仅有象龙湖、金科等本土知名开发商，还有象融科、保利等外来的实力发展商。 HYPERLINK l _Toc404331007 （三）消费者购房需求分析 综上所述分析可见，是否考虑购买住宅主要以三年内购买为主以及一年内购买，然而不买以及五年内购买占少数。 综上所

20、述分析可见，大多数都是以居住为购房目的，然而专卖升值、房租收长期利益、商住两用以及其他占极少数。 综上所述分析可见，同景优活城的开发综合实力以及信誉是不错的，占的比例也比较大，说明人们是比较认可同景优活城的，建议继续大力宣传。 综上所述分析可见，同景优活城的三室以及两室比较受欢迎，占的比例也比较大，说明人们是基本上需要的面积也比较大。 综上所述分析可见，一般人们都以公积金贷为主，按揭贷款也比较多，然而一次行付款的人却很少（四）、消费者基本信息 依照超祥组的同景优活城调研报告所制定的消费者战略定位对本项目住宅产品进行了汇总、分类及户型分析，并结合项目住宅产品特征对重庆市居民家庭结构、从业人员职业

21、特征、常住人口年龄结构、家庭收入及消费水平展开调查和统计分类，以此作为基础对同景优活城住宅需求市场进行了细致地研究与分析。(一)、目标客户群体细分1、购买力强弱分析 （1）根据 回访的信息反馈，客户对本项目物业价值较有为模糊，但较认可本项目的开发的物业类型，并持以关注态度。（2）通过客户信息反馈分析，已报名的客户总体购买力不强，初步估计客户资金实力承受价位约在4600-6200元/。 2、地域分布划分 （1）大多都是长期生活在重庆的本地人、以及在璧山、铜梁工作的成功人士。 （2）沙坪坝地区或周边地区的私营企业主。 （3）西永地区所属农村收入较高的农民。 3 、职业差异细分 （1）政府官员。 （2）行政、企事业单位领导及在职工。 （3）个体户老板。 （4）大学城附近高校收入较高的教师（5）私营企业老板 4、年龄结构细分目前客户群体年龄在大约在3050岁，30岁以下的客户比较少。(二)、消费心理分析 1、传承基业心理 有一定资金实力，投资置业目的仅希望给后代留下一份不动产基业。 2、投资心理