地质大学土管-土地经济学个人复习总结(郭)课件

1、土地市场：土地市场的内涵： 土地市场是指土地这种特殊的商品在流通过程中所形成的各种经济活动和社会关系的总和。土地市场的主体是市场中土地的购买者（需求者），土地的供给者以及其他相关人员，客体为土地。但事实上土地交易的并不仅仅是土地本身这一实体，更主要的是交易土地实体上附着的相关权益（如所有权，使用权，抵押权，租赁权等）。土地市场的特点： 1：层次性两级市场（出让市场和转让市场） 2：地域性土地的位置固定属性决定 3：垄断性或者是不完全竞争性市场中信息不对称，参与者不多 4：政府管制严格对土地使用用途，土地利用方式，交易有限制 5：土地供给的滞后性土地开发时间长，资金投入大，需求改变，供给难以在短

2、期内调整 6：土地供给缺乏弹性土地的数量稀缺性决定 7：运营的低效率性投资决策受价格以外的影响较大土地市场功能： 1：优化土地资源配置。土地的配置主要以行政划拨和市场调节两种方式，单一的划拨方式使得土地的配置效率低下，不能完全发挥土地的效益。 2：调整产业结构。市场是无形的手，通过地租地价，这一经济学杠杆科学合理的调节土地在不同产业中的配置，促进生产力的布局优化。 3：完善市场体系，实现生产要素的有机结合。完整的市场是消费品市场，生产资料市场，金融市场和土地市场的结合。同时土地，资金，劳动力生产三要素的结合正是通过这些市场进行的。土地市场运行的条件： 1：明晰的土地产权是前提 土地交易的实质即

3、为土地的相关权益 2：完善的法律法规是保障政府干预的手段 3：良好的市场经济的外部环境 4：优质的中介服务润滑剂 5：发达的土地金融土地开发周期长，资金大，回收期长，个人资本难以承担土地市场模式： 完全市场模式美国，日本 市场竞争英国不同点：土地所有权不同 竞争程度不同 交易的市场客体不同运行机制：价格机制和供求机制中国土地市场体系 中国土地市场特点： 1：政府主导型。出让价格有政府制定，并非由供求决定，同时还有划拨配置土地。 2：以城市土地市场为主，农村土地市场没有完全开放。 3：垄断竞争性市场，政府垄断了土地的供给，政府提供土地，一级市场被垄断，二级市场竞争激烈。 中国土地市场体系组成：

4、一级市场：土地出让市场 二级市场：土地转让市场 城市土地市场：土地使用权出让转让，土地租赁权，土地抵押权市场 农村土地市场：农村集体建设用地不能进入市场流转。 农村集体农用地土地承包经营权而言（家庭承包经营权和通过招拍挂获得土地承包经营权两种方式，前者土地承包经营权可以转包，转让，出租和互换；后者土地承包经营权可以入股，转让，出租，抵押）土地市场的管理手段： 经济手段税收措施和金融措施 法律手段立法，如土地管理法，房地产管理法，土地登记制度，严禁占用基本农田，一级市场二级市场土地流转模式，实行招拍挂制度，土地出让制度， 行政手段建立土地储备制度，地价信息公开查询制度，交易预报制度土地供给与土地

5、需求：土地供给：（1）土地自然供给：自然能形成的可供人类利用的土地部分（包括以利用的和具有利用潜力的未利用地-后备土地资源） 影响因素：适宜人类生产生活的气候条件 适宜植物生活的气候条件和土壤条件 可供人类利用的水资源以及其他资源 最基础的交通条件（2）土地经济供给：在土地自然供给的基础上，投入一定的劳动进行开发从而可以供人类生产生活的各种用途土地有效供给部分。土地自然供给与经济供给的联系： 1：针对对象不同，前者针对对于人类可供利用的，适宜人类和植物生产生活的土地，后者针对的是土地的不同用途的土地数量； 2 ：土地自然供给没有弹性，土地经济供给在短期内弹性很小或者没有，但是长期而言是有弹性的

6、3：土地经济供给的变化范围是在土地的自然供给的范畴之内进行，不能超出这个范畴。土地供求平衡： 对于一般商品而言，供求平衡即为当商品的供给量等于需求量时的状态，该状态下对应的商品的价格即为均衡价格，均衡价格是一个暂时的，变化的的价格，并非绝对不变。 对于土地这种特殊的商品而言，由于土地位置的固定性，数量的稀缺性或者说是自然供给没有弹性而经济供给弹性不大，此外买卖双方不能直接决定土地的位置和用途，同时土地的市场价格很容易受到当时外部环境比如经济发展状况，金融环境，经济衰退，政治局势稳定与否等情况的影响。 对此我国政府对土地供求的调节措施主要有： 1：建立土地使用权有偿使用制度， 2：土地储备制度，

7、 3：土地用途管制制度， 4：扩大土地招拍挂范围， 5：政府垄断一级市场的土地供应。人地矛盾： 人地矛盾的主要原因在于人口的急剧增长，人口的增长是影响土地需求的主要原因。 解决让人地矛盾的主要措施有： 1：严格控制人口增长 2：严格依法保护土地，尤其是耕地 3：节约，合理利用和保护每一寸土地，完善土地相关的法律法规和政策制度土地价格特点： 1：土地价格实质是一种收益价格，土地在交易过程中交易的是土地的收益权利 2：土地价格在长期看来将会呈上升的趋势，人口增多。 3：土地价格由土地需求和土地供给决定，土地供给占主要作用 4：土地价格由很大的地域差异性，没有统一的市场价格。 5：土地价格不是劳动成

8、本的货币表现形式，土地价格不以成本定价土地价格的影响因素： 1：一般因素：经济发展状况，财税制度，土地产权状况，城镇化速度 2：区域因素：规划限制，区位地段，环境质量，基础设施状况 3：个别因素：宗地的形状，大小，位置，面积，宗地的产权，土地质量，土壤肥力，土地开发程度，土地用途等土地价格评估： （土地估价原则）合法原则 最有效利用原则 预期收益原则 市场替代原则 供需原则，补偿原则土地估价方法： 1：市场比较法 2：收益还原法 3：剩余法 4：成本逼近法 5：基准地价修正法 其中剩余法（假设开发法）使用的范围为如下几种情况： 1：待开发土地 2：待拆迁改造再开发的房地产土地估价 3：新旧房地

9、产中土地的估价 4：仅将土地或者房地产整理为可供直接利用的土地或者房地产的估价土地金融：土地金融含义内涵： 以土地为媒介的货币资金的融通活动，利用各种方式，方法和工具有效地组织和调剂土地领域有关的货币资金活动。（以各种有效地方式，方法和工具向社会筹集资金使之用于土地的开发，建设和开展经营方面的资金融通，产业的不断发展。）土地金融的特点： 土地金融的自偿性通过在土地上进行投资开发从而获得土地收益，补偿对土地的投入。 土地金融的脆弱性由于土地开发的资金投入大，回收期长，有一定风险，尤其是农用地金融。 土地金融的灵活性可以通过很多种方式筹集资金 土地金融的政策性国家政策对于土地金融影响很大，如汇率政

10、策影响房地产信贷业务等。中国房地产金融的发展状况：农地金融：中国农业发展银行和农村信用合作社提供土地资金贷款市地金融：商业银行以及国家发展银行对土地的一级开发和土地二级开发提供贷款资金。 其中土地一级开发是指：由政府通敌征地，拆迁，补偿安置，土地平整，建设市政基础设施和社会公共配套设施使之满足土地出让标准的土地开发。政府通过出让金来偿还，一般贷款额为土地价格的70%以下。 土地的而二级开发：房地产商在一级开发土地上建设商业，住宅，工业，旅游设施的行为，又称房地产开发。房地产商的自持资金必须占35%以上。中国房地产金融的发展趋势和特点：1：房地产金融市场和房地产市场的依存度增加。商业银行的信贷业

11、务中房地产信贷业务的比重逐渐加大，尤其是个人住房贷款的比重加大2：房地产融资渠道的多元化。除了银行外，信托基金，股票，债券等融资形式。3：房地产信贷的中间业务将得到大力发展，业务品种逐渐增多。包括，产权登记，费用代理，房地产贷款资讯，房地产价格评估代办保险等4：房地产金融市场的进一步细化。抵押贷款市场，保险，评估市场，律师，咨询市场等5：加强管理，防范风险将成为更多非金融机构的重要课题。市场风险，信用风险和操作风险，“假按揭”贷款6：房地产信贷业务在激烈竞争中不断趋于理性化地租理论：三个大方面：地租理论概论马克思主义地租理论地租理论在中国的应用 地租理论概论 地租理论概念： 土地生产者所创造的

12、生产资料的剩余生产物被土地所有者占有的部分，实际上是社会生产关系的反映，也是土地所有权在经济上的实现形式 地租分类： 按形成原因与条件分级差地租，绝对地租，垄断地租，矿山地租和建筑地段地租五种形式 按历史发展分为奴隶制地租，封建制地租，资本主义地租，社会主义地租四种形式 按经济关系分为经济地租和契约地租两种形式 地租发展： 奴隶制地租奴隶与奴隶主的对立关系，劳役地租 封建制地租地主与农民的对立关系，货币地租与实物地租 资本主义地租资本家，地主和工人，货币地租 社会主义地租国家，集体，个人三者关系 学习地租应把握的几个方面： 不同土地所有权制度下地租不同 地租与土地资本利息区别 地租与土地租金区

13、别 地租与剩余生产资料区别四：矿山地租 包含绝对地租，级差地租和垄断地租五：建筑地段地租 也叫做城市地租，有三个特点 地租理论在中国的应用社会主义级差地租 特点： 1 与资本主义级差地租有着相同的形成原因和形成条件 2 社会主义级差地租反应的是国家，集体和个人的关系而资本主义地租反映的是资本家，地主和工人三者间的关系 社会主义级差地租的分配： 1：对于集体所有的土地分配级差地租1大部分归集体所有，小部分归国家所有 级差地租2大部分归土地承包者所有，小部分归国家所有 2：对于国有徒弟的分配级差地租1都归国家所有 级差地租2大部分归土地经营者所有，小部分归国家所有社会主义绝对地租社会主义城市地租的

14、特点导论：一：土地的特性 自然特性：位置的固定性 功能的永久性 面积的有限性 质量的差异性 经济特性：供给的稀缺性 利用方向变更相对困难 土地报酬递减的可能性 利用后果的社会性二：土地的功能 承载功能 生产功能 资源功能三：土地经济学研究对象 土地资源利用土地分区利用，土地集约利用，土地规模利用，土地可持续利用，土地计划利用 土地财产制度土地所有权制度，土地使用权制度，土地财产制度，土地管理制度 土地资产流转土地市场，土地供给与需求，地租理论，地价理论，土地金融，土地税收土地资源利用概述：土地利用内涵：土地利用最基本内容土地利用原则土地利用现存问题影响土地利用的因素一：土地利用内涵 土地利用是

15、人类按照土地的自然特性，对土地进行改造利用来满足人类自身的需求。 土地利用是人类劳动与土地的结合所得到的物质产品和服务的经济活动，这一活动具体表现在人类与土地进行物质，能量和价值，信息的交流与转化。 土地利用土地的自然特性与人类对土地的需求相协调从而共同决定土地功能的过程。 土地利用是一个经济问题土地作为三种生产要素之一，尤其是作为最主要的劳动，土地中的一个。土地参与生产过程，必须服从经济规律才能有良好的效益。 土地利用是一个技术问题因地制宜体现了人们必须根据土地的自然特性结合当前的技术力量对土地的利用。二：土地利用最基本的内容1：土地资源的调查与分析，统计 调查土地的自然因素，土地分等顶级情

16、况，土地类型面积的统计等2：土地利用规划 五级，三类规划3：土地保护 保障土地的利用潜力，使之在满足当代人的需求下不损害子孙的利益需要4：土地开发 把不适合于耕作的生荒地开垦为可耕种农作物的土地的过程5：土地利用现状分析 土地利用程度分析建筑密度，容积率，土地垦殖指数，土地农业率，土地建筑率，土地利用率，森林覆盖率，耕地复种指数等 土地利用结构分析给类型用地的比例和面积 土地利用效益分析社会，生态，经济效益 土地利用集约经营程度分析 土地利用质量分析 土地利用数量分析三：我国土地利用中存在的问题1：土地供不应求与土地浪费共存 城市土地供给远远不够，土地的供给量跟不上城市建设发展的需求量，但是在

17、农村却有大量的耕地由于农民外出务工而闲置，同时城市中有些划拨国有土地占而不用的现象也很严重2：土地过度利用与土地的粗放经营共存 而在边远的牧草区草少羊牛多，草场超载，过度利用造成土地荒漠化。在一些落后的原始地区农业生产采用刀耕火种，砍伐森林，扩大耕地面积，粗放经营3：土地利用效益和土地利用率有待提高，城市土地利用结构不合理 在城市核心区用地类型不恰当，没有进行”退二进三“，土地的容积率不高，利用程度低，效益差，单位土地的投资少四：影响土地利用的因素1：自然因素地形地貌，地质条件，气候，水文地质，生态环境，气温等2：社会因素人口，社会制度，政策，法规，风俗3：经济因素投资，土地用途，经济区位4：

18、生产力水平生产力水平不同人类改造自然的能力也不同，产生的土地利用效 益也有很大差别五：土地利用的基本原则1：农业优先，统筹安排用地结构 农业用地优先保障，保障我国的粮食安全，城市用地合理规划2：集约利用为主，保证适量耕地面积相结合 保障18亿亩耕地红线，确保粮食安全 集约利用是在一定的技术前提，充足的劳动力和一定的经济实力的支持下，包括资本集约型和劳动集约型，两种集约模式相互配合。3：专业化利用与综合利用相结合 对于平原地区：因地制宜，集中连片土地规模利用。 对于山地丘陵地区：耕地少，面积小，地域广则要求综合利用4：经济，生态与社会效益相结合5：土地开发利用与土地保护相结合三：土地报酬递减规律

19、阐述1：含义土地报酬递减是指在技术和其它要素不变的条件下，对相同面积的土地连续追加某种要素的投入所带来的报酬的增量(边际报酬)迟早会下降。 通过土地报酬递减规律我们可以确定土地利用的最佳集约度和最佳规模。通常生产需要投入所有的生产要素，而每一种生产要素的投入在达到一定限度后，其增加的收益就会递减。2：土地报酬递减规律对集约利用的制约作用 土地集约度是指投入到每单位面积土地上的劳动(劳力)和资本(物资)。人们通常把单位土地面积上使用高比率的要素投入(劳动、资本)称为土地的集约利用，而在大量土地上投入较少要素的利用方式称为土地的粗放利用,二者的实质在于可变比例生产要素组合的选择。推进土地集约利用是

20、一种必然趋势，但并不能机械地认为集约利用就是合理利用。土地分区利用：土地分区利用原理 农业区位论 工业区位论中国城市土地分区利用存在的问题和对策一：中国城市土地分区利用存在的问题和对策1：无偿划拨方式分配土地的弊端明显 划拨方式分配土地易造成占而不用，多占少用的土地浪费现象，且不能充分估计土地利用区位效益差别，造成土地利用结构不合理，土地利用效益低，土地资产流失。2：大城市，特大城市的土地利用问题突出 城市规模扩大造成城市的人流物流急剧增加，城市公共设施不堪重负，由于土地利用区位不合理造成交通堵塞现象 解决途径：借鉴西方多中心布局的思想，逐步调节各功能区的结构组合关系，再根据功能区组合将特大城

21、市划分为几个大区，在大区内有意识的分布一些能对中心商业区起分流的商业，服务网店系统，缓解交通压力。3：中小城市土地利用问题值得警惕 重视徒弟的区位利用，在区位论的指导下首先分析土地利用区位效益，微观上安排好各业用地，同时分析好各功能间的关系，宏观上规划好各功能区的空间组合。此外还需要根据城市的定位进行合理的规划。土地计划利用：土地利用计划概述土地利用计划地必要性中国土地利用计划体系中国土地利用计划体系特点土地利用计划和规划的意义一：土地计划利用概述1：土地计划利用含义 按事先由土地利用规划确定的土地利用用途和土地使用条件对土地加以利用。 广义土地利用总体规划，土地利用中期计划和土地年度计划 狭

22、义土地利用中期计划和土地利用年度计划2：土地利用计划和土地利用总体规划的区别 前者侧重于土地数量的安排，后者侧重于土地利用空间的布局，同时前者是后者的具体落实和措施，后者是前者的依据二：土地利用计划和规划意义 在市场经济体制下，土地利用规划和计划是政府对土地市场以及土地利用的干预行为，能后有助于土地利用结构的优化，促进土地的合理布局。实现土地利用目标，保障社会经济的可持续发展。三：土地计划利用的必然性1：从土地本身特性角度来看 土地的自然属性来看，土地具有面积的有限性 土地的经济属性来看，土地供给具有资源的稀缺性 同时各类土地利用之间密切相关，能够彼此影响周围的土地利用2：社会经济的协调发展要

23、求角度 发展地方优势，因地制宜，统筹安排，避免重复利用 处理好土地供给和土地需求的关系 减少土地用途改变带来的损失3：国家法律规定必须实行土地计划利用 土地管理法规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划”四：中国土地利用计划体系 国家土地利用总体规划 省区土地利用总体规划 地市土地利用总体规划 县市土地利用总体规划 乡镇土地利用总体规划 同时结合土地利用中期计划和土地利用年度计划五：中国土地利用计划体系的特点1：土地利用计划是国民经济与社会发展的重要有机组成部分2：土地利用计划是由长期，中期和年度计划构成的完整体系3：土地利用计划实行分级管理4：土地利用计划是指导性与指令性指标相结合的计划体系土地规模利用土地规模经济含义土地规模经济的一般来源集聚经济一：土地规模经济含义 尽可能的使土地利用处于报酬递增的阶段，至少是报酬不变的阶段而非报酬递减的阶段，在这样的情况下土地规模扩大所能获得的经济利益二：集聚经济1：含义 将生产经营活动集中到某一点或者某一区域所能得到的空间意义上的规模经济 这里是多个企业集聚在一起，而规模经济则是在单个企业内部2：产生原因 规模扩大中的大数规则的作用，节约了库存成本，保持了劳动力数量的稳定 劳动力供给的互补性和生产的互补性 企业间交通和通讯费的降低 公共产品的存