企业管理城市评估

1、第一章 城市市评估1、城市市基本状状况数据据采集1.1 城市地地理、人人口状况况城市总人人口（单单位：万万人），其中市市区人口口（单位位：万人人），人人口结构构、数量量、比例例，分以以下三段段：16624岁岁，25535岁岁，36660岁岁。市区区有多少少户家庭庭，户均均人数。适龄青青年去年年结婚数数量。城城市从业业人员数数量，私私营企业业人员从从业数量量。总面面积（单单位：平平方公里里），其其中市区区面积（单位：平方公公里）市市区人口口密度（人/平平方公里里）。以以上数据据采集是是为了剥剥离出我我们的消消费主体体，算出出市区人人口密度度及我们们的未来来店面需需要覆盖盖的面积积。数据据来源是是

2、统计局局、规划划局、民民政局（亲自去去或上网网查均可可）。(填表格格6) 区县地地理、人人口状况况与以上城城市指标标等同。数据来来源是统统计局、规划局局、民政政局（亲亲自去或或上网查查均可）。(填表格格6) 城市未未来发展展规划确定市区区扩容是是以“摊大饼饼”形式还还是以新新建“卫星城城”形式发发展。扩扩容方案案是否实实施，若若实施已已到何种种程度。城市扩扩容速度度快，对对旧有销销售格局局的冲击击就大，进军该该市场机机会多同同时难度度相对低低，成功功的机会会大。市市区若以以“摊大饼饼” 形式式扩容，环路成成为店址址的首选选。市区区若以“卫星城城” 形式式扩容，旧城与与新城的的连接干干道成为为店

3、址的的首选。数据来来源是规规划局并并实地验验证（亲亲自去或或上网查查均可）。 公共交交通情况况市区公公共汽车车有多少少条线路路，它们们总里程程。近三三年的载载客数及及未来几几年的发发展规划划。每条条线路的的票价及及月票的的价格。自行车车的现有有数量及及前两年年的数量量有轨交交通是否否有，若若有，有有几条线线路票价价及月票票价。出租车车拥有量量及每公公里价格格。机动车车状况，私车比比例及近近三年变变化情况况，小客客车与货货车比例例。以上上是为了了解该城城市百姓姓的基本本出行方方式。数数据来源源是交通通局、公公安局、公汽公公司、出出租车管管理局及及统计局局（亲自自去或上上网查均均可）。(填表格格7

4、) 房地产产状况商品房房开工及及在建项项目数量量，总建建筑面积积，房屋屋空置率率，每个个项目销销售均价价及规模模（建筑筑面积）。住宅宅项目的的户型结结构及比比例。以以上是为为了计算算该城市市电器消消费未来来一年的的增长趋趋势，数数据来源源是规划划局（亲亲自去或或上网查查均可）、各项项目实地地走访。(填表格格8) 各商圈圈房屋租租金状况况x 翻版必究首先把全全市的商商业街划划分为四四种类型型，A类类主商圈圈最好，B类次次商圈，C类有有潜力，D类暂暂无价值值。采集集每一类类的市场场报价大型底底商综合楼楼商品市市场临街铺铺面房写字楼楼住宅楼楼。以上上是对该该市租金金整体状状况进行行摸底。数据来来源是

5、各各中介公公司及市市场调研研。（填填表格99）开店选址实用手册 经济发发展状况况国内生生产总值值及近两两年增长长率人均GGDP社会商商品零售售总额家用电电器零售售总额户均家家用电器器消费额额人均收收入电器销销售从业业人员人人均收入入，主要要岗位人人均收入入：店经经理、部部门经理理、普通通员工、会计、出纳、收银员员、防损损员、物物业水、暖、电电工等。数据来来源是市市统计局局及市场场走访调调研。（填表格格10） 未来竞竞争对手手状况市区家家用电器器零售商商有多少少家，每每家营业业额市区有有多少电电器卖场场，每个个面积有有多少，市区家家用电器器总经营营面积，全市电电器卖场场每平米米年平均均营业额额。

6、零售商商电器经经营门类类集中度度调查，依我公公司主要要门类划划分为：彩电、空调、冰洗、手机、音响、电脑。专卖店店数量调调查。数数据来源源是国家家信息中中心、市市统计局局、各供供货商、税务局局及市场场走访调调研。（填表格格11） 媒体情情况平面媒媒体有多多少家，每家发发行量、发行对对象、发发行方式式，每年年广告分分类收入入，广告告报价广播媒媒体有几几家，收收听覆盖盖率对比比，受欢欢迎栏目目时段收收听率对对比，报报价电视媒媒体收费费报价平面广广告公司司报价采采集DM广广告发行行报价采采集户外广广告报价价采集。（填表表格122）1.100 办公公用品及及消耗品品报价采采集1.111 各政政府职能能部

7、门办办公流程程、各项项优惠政政策采集集2、评估估报告的的编写2.1 体例以说明文文为主列列举数据据进行说说明，并并附以事事例及现现场图片片2.2 方法x 翻版必究根据各种种相关数数据进行行论证。分析该该城市的的经济发发展速度度，城市市规模，是否适适合开连连锁店。分析进进入该城城市的投投入产出出比，需需要开多多少家店店才能基基本覆盖盖，第一一年的营营业额预预测及各各项费用用支出预预算。根根据房地地产情况况分析该该市整体体电器市市场第二二年的增增长潜力力。分析析预测我我们第二二年的增增长趋势势。分析析客流规规律及消消费潜力力。分析析交通地地理条件件。分析析竞争激激烈度。分析人人力成本本。分析析广告

8、宣宣传成本本。分析析人文状状况。分分析其他他影响经经营的因因素，如如政府的的工作效效率等。开店选址实用手册2.3所所需各类类表格（附后）x 翻版必究开店选址实用手册第二章 店址选选择1、选择择店址的的原则店址的选选择，是是一项关关系着店店面未来来的经济济效益和和发展前前景的重重要工作作。通过我们们对该城城市调查查分析、寻找一一年内能能产生利利润并有有明显增增加趋势势的店址址。有可可能的话话还要预预测所选选店址的的销售额额、毛利利、成本本和利润润及未来来的增长长潜力。2、选址址的基本本要素2.1目目标店方方圆3公公里区域域内(110万人人30万万人)，居民聚聚居、人人口集中中的地方方是适宜宜设置

9、店店面的地地方。2.2交交通方便便，旅客客上车、下车最最多的车车站，或或者在几几个主要要车站的的附近，可以在在顾客步步行不到到20分分钟的路路内的街街道开店店。2.3店店面临主主干道，门店设设在三叉叉路的正正面，拐拐角的位位置也是是很理想想的，它它位于两两条街道道的交叉叉处，是是人流的的停滞点点，可以以产生“拐角效效应”2.4有有充足的的停车位位(3001000)。2.5所所处位置置在当地地有较高高知名度度。2.6确确定目标标店时，应争取取更多的的户外广广告位置置。2.7确确定目标标店时，应考虑虑适当面面积的库库房，一一般可占占用2000-3300mm2。2.8参参考店租租价格：以天津津为例中

10、环线以以外约为为：0.711.5元元/m2天，中环线至至内环线线之间约约为1.822.6元元/m2天。条件好的的店址,价格可可适当放放宽200%-35%.3、选择择开店的的商圈3.1最最佳目标标店：大大型超市市、家具具广场、高级住住宅区、新建成成的居民民住宅区区、人口口素质较较高的居居住区、有较多多居住人人口和活活动人口口的地方方、大型型车站附附近、同同行密集集的地方方或没有有一个竞竞争对手手的大街街。3.2最最差目标标店：僻僻静的小小街小巷巷、人口口稀少的的居民区区、机关关单位集集中的办办公区、居民人人口老化化的地方方.繁华华的市中中心、步步行街等等不宜考考虑。3.3装装修定位位：店内内的地

11、面面、墙面面、天花花板均应应有相应应的装修修、要力力求有新新的创意意，体现现出与众众不同的的风格、店内环环境一定定要保持持清洁。(详见见有关章章节)x 翻版必究4、选择择开店的的方位开店选址实用手册4.1选选择现在在被商家家看好的的店址，不如选选择不久久的将来来会由冷冷变热，而目前前尚未被被看好的的店址。这样的的门店位位置费用用低，潜潜在的商商业价值值大。因因此，应应特别留留心城市市建设的的发展带带来的变变化。4.2选选择靠近近大公司司、大店店铺的街街道一边边。这一一侧出入入者可以以成为我我们的顾顾客，另另一方面面是因为为来过的的顾客便便于向别别人介绍绍，比较较容易指指引他人人光顾。4.3选选

12、择靠近近人口会会增加的的地方。住宅区区的发展展，新机机构的设设立，会会给门店店增添顾顾客，使使今后的的发展更更具潜力力。4.4选选择经营营方向相相辅相成成的门市市作邻居居如:超超市附近近、家居居商场附附近。4.5选选择门店店位置时时，还应应重视门门店所在在建筑提提供的设设施是否否符合经经营要求求。4.6在在同一条条街道两两侧选择择门市位位置，以以客流量量多、能能见度高高、交通通不易堵堵塞的位位置为佳佳。5、预测测销售额额的因素素和方法法5.1因因素市场容量量及竞争争情况 交通 3公里内内人口数数量及人人口基本本素质 店面情况况 未来城市市规划5.2 因素分分析方法法家电市场场容量及及竞争情情况

13、调查大商商场家电电部门及及电器专专卖店基基本情况况（企业业性质、员工数数、年销销售额），预计计年家电电销售额额,将调调查情况况列表。(见表表一)交通第一步：购买城城市地图图，计算算主要交交通道路路，如环环线加放放射路线线结构地地交通，可计算算该城市市共有几几条环线线、几条条放射线线，环线线和放射射线交叉叉口是较较好地店店面位置置，将交交通状况况整理列列表。（见表二二）第二步：按交通通状况表表，对每每一条道道路和路路口通过过步行观察客流流状况，对周边边无住户户路段排排除，确确定重点点调查路路口和路路段，调调查客流流量和公公交线路路状况，依客流流量大小小进行排排列。（见表三三）第三步：确定主主商圈

14、。如：北北京是三三环路、天津为为中环路路。目标店方方圆3公公里内居居民调查查x 翻版必究根据主商商圈寻找找可出租租的店址址，主要要有新建建底商，不景气气商场、超市等等可主动动找主要要负责人人面谈，面积在在30000-550000平米，作为目目标店址址，对目目标店址址应调查查周边33公里之之内顾客客群（见表四四、表五五）。开店选址实用手册店面情况况（见表表六）6、应该该注意的的问题6.1注注意租赁赁房屋租赁之前前，应先先了解房房屋的基基本条件件及价格格，查看看房屋的的产权状状况，实实地考察察，看是是否适合合我们经经营，房房屋有无无破损，楼面的的受力以以及水电电等情况况，了解解房租情情况. 6.2

15、注注意城镇镇的发展展规划有些城镇镇人口稠稠密区的的商业繁繁华区都都在不断断增多和和扩大，都挤在在城市某某一块地地方是不不可能的的，必须须四面扩扩张，但但扩张不不是相等等平齐的的，而是是有条件件和有先先有后的的，选择择场地就就要注意意到这一一点，用用长远的的、发展展的眼光光对待这这一问题题。6.3抓抓紧时机机 要选择择的场地地只要基基础好，有发展展前途，看准了了下决心心定下来来，环境境和条件件差一点点，可以以边经营营边建设设，逐步步改善环环境，创创造好的的条件。如果犹犹犹豫豫豫，当决决不决，就会错错过商机机。7、租 金 计计 算7.1计计算原则则先准确调调研出该该城市的的年社会会消费品品零售总总

16、额Stt，推算算出家用用电器的的年零售售总额SSh。以以该市家家用电器器年零售售额的440%为为目标占占有率乘乘以7%的综合合毛利率率Pt计计算出大大概的年年毛利额额Py。以年毛毛利额的的20%作为这这个城市市的总租租金额，分2到到3年实实施，第第一年用用总租金金额400%的额额度为宜宜，第二二年依经经营情况况推进。7.2计计算公式式第一年租租金=SSh40%7%20%40%8、城市市发展部部调研员员工作内内容1、城市市基本状状况调查查本市全年年常住人人口数本市辖区区人口数数城市总面面积人口密度度（人口口密度总人口口数总面积积）x 翻版必究全市年人人均收入入（以公公布资料料为主，详见附附表一并

17、并请注明明以上数数据来源源）开店选址实用手册2、零售售市场基基本状况况调查全市大型型超市状状况（详详见附表表二）全市大型型百货商商场状况况（详见见附表三三并请注注明以上上数据来来源）3、电器器市场基基本状况况调查大型连锁锁企业基基本情况况地理位置置、场地地面积、租金状状况、硬硬件环境境、外观观照片经营内容容、服务务特色、客流情情况、经经营额度度广告内容容、宣传传特色运输状况况、仓储储状况办公状况况、人员员总数及及其它说说明每个公司司建立一一份档案案，按门门店分类类，将店店面详细细情况归归档。（详见附附表四）其它业态态电器经经营基本本情况（百货商商场、超超市等）地理位置置、场地地面积、硬件环环境

18、、外外观照片片、经营内容容、服务务特色、客流情情况、经经营额度度广告内容容、宣传传特色、运输状况况、仓储储状况、办公状况况、人员员总数及及其它说说明每个商场场建立一一份档案案，将商商场或专专营店详详细情况况归档。（详见附附表四）4、预选选店址店面选址址原则：目标店半半径3公公里区域域内约440万居居民、人人口集中中的地方方是适宜宜设置店店面的地地方。交通方便便，乘客客上车、下车最最多的车车站，或或者在几几个主要要车站的的附近，可以在在顾客步步行不到到20分分钟的路路内的街街道开店店。店面临主主干道，门店设设在三叉叉路的正正面，拐拐角的位位置也是是很理想想的。有充足的的停车位位，300至1000

19、辆。所处位置置在当地地有较高高知名度度。确定目标标店时，应争取取更多的的户外广广告位置置。确定目标标店时，应考虑虑适当面面积的库库房，一一般以2200-3000m2为宜。（详见附附表五，另附照照片一套套,目标标店所处处位置地地形图一一套.）x 翻版必究开店选址实用手册注：调研员认认真填写写各项数数据后上上报该城城市发展展部主管管。上文中所所提各类类表单。x 翻版必究开店选址实用手册附表1： 各 城 市市 评 分 对对 比 表调查人： 调查查日期：年月日序号城市名称消费品零零售额(亿元)市区人口(万人)市区人口密度度(人/平平方公里里)GDP增长率人均收入入（元）商品房电器业态态状况综合评价（分

20、）销售面积(万平米米)在建面积(万平米米)均价（元）数量(家)卖场总数量（个）卖场总面积（平米）12345678910备注：打打分标准准 序号项目取分单位位分数备注序号项目取分单位位分数备注1消费品零零售额100亿亿元3分7商品房均均价10000元2分2市区人口口10000万20分8连锁竞争争对手数数量家-3分3市区人口口密度1万人/平方公公里3分9单体竞争争对手数数量家-0.55分4人均收入入50000元3分10卖场数量量3个-0.55分5商品房销销售面积积100万万平米2分11卖场总面面积1万平米米-0.55分6商品房在在建面积积100万万平米2分北京举例例：开店选址实用手册附表2： 城

21、市 各各 行 政 区区 指 标 对对 比 表城市名称称： 调调查人： 调调查日期期：年月日序号行政区名名称消费品零零售额（亿元）区人口(万人)区人口密密度(人/平平方公里里)人均收入入（元）商场超市小商品市市场政府机关数量企业数量学校数量综合评价（分）数量面积数量面积数量面积12345678910备注：打打分标准准 序号项目取分单位位分数备注序号项目取分单位位分数备注1消费品零零售额10亿元元3分8超市营业业面积1万平米米2分2区人口100万万20分9小商品市市场数量量个2分3区人口密密度1万人/平方公公里3分10小商品市市场营业业面积1万平米米2分4人均收入入50000元3分11市级政府府机

22、关数数量个1分5商场数量量家2分12企业数量量个1分6商场营业业面积1万平米米2分一三学校数量量所1分7超市数量量个2分附表3： 城市主 要要 道 路指标对比表城市名称称：调查人人：调查查日期：年月日序号道路名称称起始点走向长度(公里)路宽（米）车道数公交线路(条)十字路口(个个)立交桥(座)商场超市餐饮企业机关专卖店综合评价(分)数量面积数量面积12345678910备注：打打分标准准序号项 目取分单位位分数备注序号项 目取分单位位分数备注1走向8商场数量量2长度9超市数量量3道路总宽宽10餐饮数量量4上下行车车道数11企业数量量5沿线5站站以上公公交线路路12机关数量量6十字路口口数量一三

23、专卖店数数量7立交桥数数量合计开店选址实用手册附表4-1： 城城市主要路 口口指标对比表城市名称称：调查人人： 调查查日期：年月日序号路口名称称交汇道路路名称主路宽次路宽公交站点点数量路口日机机动车流流路口自行行车流路口四角角日客流流（人）商场超市写字楼餐饮企业机关专卖店综合评价(分)东西南北东西南北ABCD数量面积数量面积12345678910备注：打打分标准准序号项目取分单位位分数备注序号项目取分单位位分数备注1交汇道路路条59500米米商场数数量家22主路宽双向每车车道510500米米商场面面积万平米23次路宽双向每车车道311500米米超市数数量家14公交站点点50米内内每个21250

24、0米米超市面面积万平米15路口机动动车流日2000辆3一三200米米内写字字楼面积积10000平米16路口自行行车流日4000辆514饭馆数量量10家17路口客流流日5000人7一五200米米内机关关数量个18200米米内公司司数量10个116200米米内专卖卖店数量量10个1开店选址实用手册附表4-2 道路路截点流流量登记记表道路名称称： 地 点点：调查查人： 时间：年月日时 段机动车流流量（辆辆）自行车流流量（辆辆）人流量（人）备注上行下行上行下行上行下行78899100101111111212一一三一三11414一一五一五1161611717一一八一八11919220合计x 翻版必究开店

25、选址实用手册附表4-3 主要路路段客流流调查表表调查人： 调查时时间：项目名称节 假 日日平 时时备注方向机动车自行车行人方向机动车自行车行人东西东西西东西东南北南北北南北南东西东西西东西东南北南北北南北南东西东西西东西东南北南北北南北南东西东西西东西东南北南北北南北南东西东西西东西东南北南北北南北南东西东西西东西东南北南北北南北南x 翻版必究开店选址实用手册附表5： 目标店店评分项项目及标标准序号项目评分单位位分数评分序号项目评分单位位分数评分1区消费品品零售额额10亿元元1029卖场层数数单层502所在区人人口100万万人30二层403所在区人人口密度度1万人/km22一五三层304所在区

26、人人均收入入50000元10四层20以下为三三公里范范围内目目标店环环境比较较五层105三公里内内人口5万人5030机动车停停车位门前每110个56三公里内内人口密密度万人/ km2230楼后每110个47三公里内内人均收收入50000元30地下每110个38商品房销销售面积积（万米）131自行车存存放每10个个29商品房在在建面积积（万米）132户外广告告广告牌每每10mm2310商场数量量个5灯箱每110 mm2211商场面积积（万米）5橱窗每110 mm2112超市数量量个233卖场层高高3m30一三超市面积积（万米）33m每每10ccm加11分14商品市场场数量个53m每每10ccm减

27、55分一五商品市场场面积（万米）534门前公交交线路50m以以内有站站每条516市政府机机关数量量个150-1100mm以内有有站每条条317独立办公公企业数数量个135电梯自动扶梯梯双向每每部8一八写字搂企企业数量量个1自动扶梯梯单向每每部519高校学生生数量10000人3客梯1吨吨/部320连锁竞争争对手数数量每家10货梯1.5吨/部621单体竞争争对手数数量每家536空调中央空调调3022竞争对手手营业面面积10000m23分体柜机机每100匹3以下为三三公司目目标店硬硬件设施施比较37消防烟感系统统523门前马路路上下三车车道30喷淋系统统5上下二车车道20消防栓每每个2上下一车车道1

28、0灭火器每每10个个1单行线038电力容量量100KKW3024面积使用用率852039产权性质质自建或购购买2085%每1加2分分租赁1085%每1减3分分40正门宽度度林建525建筑高度度6m3040目标店沿沿街长度度10m56m每每米加55分4110m56m每每米减110分26门前机动动车流量量8-200时双向向2000辆527门前自行行车流量量8-200时双向向4000辆1028门前人流流量8-200时双向向5000人10合计合计x 翻版必究开店选址实用手册附表6-1： 城市基基本状况况数据汇汇总表城市名称称： 调调查人： 调调查日期期：年月日 序号调查项目目单位数量序号调查项目目单位

29、数量1总人口万人25市区家庭庭户数户2市区人口口万人26户均人数数人316224岁万人27去年结婚婚数量对425335岁万人28城市总面面积万平方公公里536660岁万人29市区面积积万平方公公里6城镇从业业人员万人30市区人口口密度人/平方方公里7私营企业业从业人人员万人31家用电器器零售总总额亿元8国内生产产总值亿元32市区家用用电器零零售商家9固定资产产投资总总额亿元33电器卖场场数量个10消费品零零售额亿元34市区电器器卖场总总面积万平米11GDP增增长率%35每平米年年产出万元12人均GDDP元36空调专卖卖店数量量家一三人均收入入元37手机专卖卖店数量量家14商品房在在建面积积万平

30、米38电脑专卖卖店数量量家一五商品房均均价元39音响专卖卖店数量量家16公交线路路条40A类商圈圈底商租租金平米/天天17公交线路路运行总总里程公里41B类商圈圈底商租租金平米/天天一八年运载量量人42C类商圈圈底商租租金平米/天天19出租车保保有量辆43地方报纸纸家20机动车保保有量辆44地方广播播电台家21私车保有有量辆45地方电视视台家22自行车保保有量辆23有轨交通通条24有轨交通通运行总总里程公里x 翻版必究开店选址实用手册附表6-2： 区县基基本状况况数据汇汇总表城市名称称： 调调查人： 调调查日期期：年月日 序号调查项目目单位数量序号调查项目目单位数量1总人口万人25市区家庭庭户

31、数户2市区人口口万人26户均人数数人316224岁万人27去年结婚婚数量对425335岁万人28城市总面面积万平方公公里536660岁万人29市区面积积万平方公公里6城镇从业业人员万人30市区人口口密度人/平方方公里7私营企业业从业人人员万人31家用电器器零售总总额亿元8国内生产产总值亿元32市区家用用电器零零售商家9固定资产产投资总总额亿元33电器卖场场数量个10消费品零零售额亿元34市区电器器卖场总总面积万平米11GDP增增长率%35每平米年年产出万元12人均GDDP元36空调专卖卖店数量量家一三人均收入入元37手机专卖卖店数量量家14商品房在在建面积积万平米38电脑专卖卖店数量量家一五商

32、品房均均价元39音响专卖卖店数量量家16公交线路路条40A类商圈圈底商租租金平米/天天17公交线路路运行总总里程公里41B类商圈圈底商租租金平米/天天一八年运载量量人42C类商圈圈底商租租金平米/天天19出租车保保有量辆43地方报纸纸家20机动车保保有量辆44地方广播播电台家21私车保有有量辆45地方电视视台家22自行车保保有量辆23有轨交通通条24有轨交通通运行总总里程公里x 翻版必究开店选址实用手册附表7： 城市市基本状状况数据据城市名称称： 调查查人：调查项目目：交通通状况 调查日日期：年年月日 调查项目目数量总里程（公里）年载客数数（人）占比（%）备注市区公交交线路（条）自行车保保有量

33、（辆）出租车保保有量（辆）有轨交通通线路（条）机动车保保有量（辆）机动车私私车保有有量（辆辆）x 翻版必究开店选址实用手册附表8： 城市基基本状况况数据城市名称称： 调查查人： 调查项目目：房地地产项目目 调查日日期：年年月日 序号项目名称称建筑面积积(万平米米)均价（元）一居（套）二居（套）三居（套）四居（套）五居以上上或别墅开工日期期交房日期期123456789101112一三14一五x 翻版必究开店选址实用手册附表9-1： 市基本本状况数数据城市名称称： 调查人人： 调查项目目：A类类商圈租租金 调查查日期：年月日序号街道名称称一五000平米以以上底商商（元/）商品市场场（元/）铺面房（

34、元/）综合楼（元/）写字楼（元/）住宅楼（元/）123456789101112一三x 翻版必究开店选址实用手册附表9-2： 市市基本状状况数据据城市名称称： 调查人人： 调查项目目：B类类商圈租租金 调查日日期：年年月日序号街道名称称一五000平米以以上底商商（元/）商品市场场（元/）铺面房（元/）综合楼（元/）写字楼（元/）住宅楼（元/）123456789101112一三x 翻版必究开店选址实用手册附表9-3： 市市基本状状况数据据城市名称称： 调调查人： 调查项目目：C类类商圈租租金 调调查日期期：年月日序号街道名称称一五000平米以以上底商商（元/）商品市场场（元/）铺面房（元/）综合楼

35、（元/）写字楼（元/）住宅楼（元/）123456789101112一三x 翻版必究开店选址实用手册附表9-4： 市市基本状状况数据据城市名称称： 调调查人： 调查项目目：D类类商圈租租金 调查日日期：年年月日序号街道名称称一五000平米以以上底商商（元/）商品市场场（元/）铺面房（元/）综合楼（元/）写字楼（元/）住宅楼（元/）123456789101112一三x 翻版必究开店选址实用手册附表100： 城市基基本状况况数据城市名称称： 调查人人：调查项目目：经济济发展及及工资收收入 调查查日期：年月日1、国内内生产总总值：亿亿元 ，去年增增长率%，前年年增长率率% 。2、社会会零售总总额：亿亿

36、元3、家用用电器零零售总额额：亿元元，户均均家用电电器消费费额：元元。4、人均均年收入入：元，电器零零售业人人均年收收入：元元。电器零售售从业人人员各岗岗位收入入情况序号岗位月收入（元）序号岗位月收入（元）1总经理12物流经理理2店经理一三司机3采购经理理14平面设计计4部门经理理一五计算机维维护5财务经理理16物业经理理6行政经理理17水、暖、电工7会计一八文员8出纳199管帐2010销售员2111防损员22附该市有有关福利利的各项项规定文文件x 翻版必究附表111： 城城市基本本状况数数据城市名称称： 调查查项目：未来竞竞争对手手 调查人人： 调查查日期：年月日 序号卖场名称称营业面积积（

37、平米）年营业额额（亿元）每平米年年营业额额（元/平米）经 营 门 类类（没有有的打“”）1彩电、冰冰洗、厨厨卫、手手机、空空调、电电脑、摄摄照、碟碟机、音音响、2彩电、冰冰洗、厨厨卫、手手机、空空调、电电脑、摄摄照、碟碟机、音音响、3彩电、冰冰洗、厨厨卫、手手机、空空调、电电脑、摄摄照、碟碟机、音音响、4彩电、冰冰洗、厨厨卫、手手机、空空调、电电脑、摄摄照、碟碟机、音音响、5彩电、冰冰洗、厨厨卫、手手机、空空调、电电脑、摄摄照、碟碟机、音音响、6彩电、冰冰洗、厨厨卫、手手机、空空调、电电脑、摄摄照、碟碟机、音音响、7彩电、冰冰洗、厨厨卫、手手机、空空调、电电脑、摄摄照、碟碟机、音音响、8彩电、

38、冰冰洗、厨厨卫、手手机、空空调、电电脑、摄摄照、碟碟机、音音响、9彩电、冰冰洗、厨厨卫、手手机、空空调、电电脑、摄摄照、碟碟机、音音响、10彩电、冰冰洗、厨厨卫、手手机、空空调、电电脑、摄摄照、碟碟机、音音响、11彩电、冰冰洗、厨厨卫、手手机、空空调、电电脑、摄摄照、碟碟机、音音响、12彩电、冰冰洗、厨厨卫、手手机、空空调、电电脑、摄摄照、碟碟机、音音响、一三彩电、冰冰洗、厨厨卫、手手机、空空调、电电脑、摄摄照、碟碟机、音音响、14彩电、冰冰洗、厨厨卫、手手机、空空调、电电脑、摄摄照、碟碟机、音音响、一五彩电、冰冰洗、厨厨卫、手手机、空空调、电电脑、摄摄照、碟碟机、音音响、开店选址实用手册附表

39、122： 城市基基本状况况数据城市名称称： 调查人人：调查项目目：平面面媒体对对比 调查日日期：年年月日序号媒体名称称发行量发行方式式发行时间间去年广告告收入（万万元）电器类收收入（万万元）1234567附各媒体体广告报报价x 翻版必究附表一三三： 城市基基本状况况数据卖场名称称： 调查项项目：各各卖场电电器门类类调查 调查人人： 调调查日期期：年月日 序号门类面积（平平米）品 牌销售额（亿元）数量（件）均价（元）1彩电2冰洗3空调4手机5厨卫6电脑7摄照8音响9碟机10小白电11线材12音像一三办公14灯具开店选址实用手册附表：114-11： 电 器器 零 售 商商 卖 场 调调 研 表零售

40、商名名称： 营业业面积： 平米 调查查人： 调查日日期：年年月日卖场名称称：地址址：序号门类名称称营业面积积层数相临门类类经 营 品 牌牌 名 称前后左右12345678910开店选址实用手册附件144-2： 电器器零售商商卖场现现状调研研表零售商名名称： 卖卖场名称称： 地址址：调查人： 调查查日期： 年 月 日日序号项目评分单位位数量序号项目评分单位位数量1区消费品品零售额额10亿元元34卖场层数数单层2所在区人人口100万万人35二层3所在区人人口密度度1万人/km2236三层4所在区人人均收入入50000元37四层以下为三三公里范范围内目目标店环环境比较较38五层5三公里内内人口5万人

41、39机动车停停车位门前每110个6三公里内内人口密密度万人/ km2240楼后每110个7三公里内内人均收收入50000元41地下每110个8商场数量量个42自行车存存放每10个个9商场面积积（万米）43户外广告告广告牌每每10mm210超市数量量个44灯箱每110 mm211超市面积积（万米）45橱窗每110 mm212商品市场场数量个46卖场层高高3m一三商品市场场面积（万米）473m每每10ccm加11分以下为三三公司目目标店硬硬件设施施比较483m每每10ccm减55分14门前马路路上下三车车道49门前公交交线路50m以以内有站站每条一五上下二车车道5050-1100mm以内有有站每条

42、条16上下一车车道51电梯自动扶梯梯双向每每部17单行线52自动扶梯梯单向每每部一八面积使用用率8553客梯1吨吨/部1985%每1加2分分54货梯1.5吨/部2085%每1减3分分55空调中央空调调21建筑高度度6m56分体柜机机每100匹226m每每米加55分57消防烟感系统统236m每每米减110分58喷淋系统统24门前机动动车流量量8-200时双向向2000辆59消防栓每每个25门前自行行车流量量8-200时双向向4000辆60灭火器每每10个个26门前人流流量8-200时双向向5000人61正门宽度度林建27营业面积积平米62目标店沿沿街长度度10m28一层面积积平米6310m29二

43、层面积积平米6430三层面积积平米6531四层面积积平米6632五层面积积平米6733地下一层层面积平米68备注：x 翻版必究开店选址实用手册附表一五五： 目目标店情情况调查查表调查人： 调查查时间：1、详细细地址：市（省省）区街号。2、总建建筑面积积平方米米，总使使用面积积平方米米。3、总建建筑高度度米，共共层。4、卖场场所在层层：层，卖场使使用面积积 平方方米，卖卖场层高高米。5、停车车位： 自行车存存车处 a、有 无无b、存放放数量：位c、收费费情况： 元/位位机动车停停车处 a、有 无无b、存放放数量：位c、收费费情况： 元/位位 d、其他他说明：6、房产产性质： a、临建建稳定待拆

44、租赁 自行行开发b、产权权所有人人c、租房房期限年年月日d、租金金元/ 天 平方米米f、该商商圈内租租金状况况（建议议从该地地区统计计系统获获取数据据以备参参考。）7、户外外广告位位：a、橱窗窗 有 无 个b、户外外广告牌牌 有 无 个c、路灯灯挂旗 有 无 个d、灯箱箱广告 有 无 个8、正门门朝向9、主要要道路名名称，条x 翻版必究10、主主要公交交路线开店选址实用手册序号车次起始站终点站途径主要要社区载客量多 一一般少11、电电梯情况况：a、自动动扶梯 有有无 单单向双向 共部b、直梯梯 有有无 共共部c、货梯梯 有无 共共部12、公公共设施施：a、挑空空区 有 无b、卫生生间 有有 无

45、无 面积平平方米c、ICC 卡电电话 有有无一三、消消防设施施 有无x 翻版必究开店选址实用手册附表166： 市市交通情情况表调查表： 调查时时间：道路名称称总长（公公里）车道（道道）公交车（路）及及车号交叉口名名称其他说明明x 翻版必究开店选址实用手册附表177： 市家电电卖场情情况调查查表调查人： 调查查时间：项目名称面积位置周边人口口（3-55公里）企业性质质员工数（单位：人）经营门类类年销售额额（万元）其他合计x 翻版必究开店选址实用手册附表一八八： 顾客群群调查（公里之之内）调查人： 调调查时间间：项目楼名几层几门住户数备注x 翻版必究开店选址实用手册附表199： 顾顾客基本本情况调

46、调查调查人： 调调查时间间： 区域目标商品房价价格（ 元/平米）人均收入入（ 元/年年）其它x 翻版必究开店选址实用手册附表200：市市基本状状况调查查表全年常住住人口万万人其中市辖辖区人口口万人城市总面面积万平平方公里里全市国内内生产总总值亿全市城镇镇居民年年人均可可支配收收入元，人均消消费支出出元，全全市农民民收年人人均收入入元，生生活消费费支出元元。其它说明明：数据来源源：调研人签签字：填表日期期：x 翻版必究开店选址实用手册附表211：超市状状况调查查表年月日日星期调查查时间自自至至天气情况况气气温超市名称称：地理位置置：面积：经营门类类：周六、日日客流量量：停车场面面积：硬件设施施：

47、外观照片片：其它说明明：调研人签签字：x 翻版必究开店选址实用手册附表222：百货商商场状况况调查表表年月日日星期调查查时间自自至至天气情况况气气温商场名称称：地理位置置：面积：经营门类类：电器销售售状况：周六、日日客流量量：硬件设施施：停车场面面积：外观照片片：其它说明明：调研人签签字：x 翻版必究开店选址实用手册附表233：电器器市场基基本状况况调查表表年月日日星期调查查时间自自至至天气情况况气温店名：详细地址址：楼层分布布：营业面积积：人员总数数：硬件环境境：停车场面面积：办公状况况：类型：专专营综合合开业日期期：经营品种种：经营方式式：零售售批发/自营联营营销售额度度：万元元/日客流情

48、况况客流量(人次)车流量（辆）时分分至时时分时分分至时时分时分分至时时分时分分至时时分成交量上午（笔笔）下午（笔笔）时分分至时时分时分分至时时分时分分至时时分时分分至时时分内部设施施：空调调手扶梯梯直梯货梯卫生间间 IIC电话话吸烟处处休息区区快餐区区消防设设施环境卫生生：优良中差停车场：平方米米车位卖场外气气氛：较较热烈一般冷清宣传特色色：店内外促促销活动动：服务特色色：仓储及运运输状况况：x 翻版必究调研人签签字: 开店选址实用手册附表244：市市目标店店调查表表一、目标标店基本本情况：1、地址址：区街号2、建筑筑面积平平方米，使用面面积平方方米主体结构构：框架架结构砖混结结构简易结结构3

49、、租赁赁楼层分分布层，层高，始建日日期4、正门门朝向路路，旁门门朝向路路主干道路路名称5、房产产性质固定临临建租赁自行开开发产权所有有人初谈租金金元/ 天平方米米元/ 年平方米米6、联系系人姓名名部门门职务电电话另附：1、目标标店建筑筑平面图图（A44纸）2、目标标店所处处区域具具体位置置图（可可用当地地交通地地图局布布复印，A4纸）备注：1、目标标店内部部现有状状况x 翻版必究开店选址实用手册商城部位位基本条件件备注结构户外广告告停车场外墙天棚地面柱距内墙楼梯入口楼梯电动扶梯梯货梯客梯步行梯空调主机末端设备备风口风管管新风系统统暖气通信电话电视系统统监控系统统网络消防消防控制制中心消防喷淋淋

50、系统消防供电电系统消防电话话广播消防分区区疏散通通道消防疏散散指示防火卷帘帘供电供配电标标准动力配电电照明配电电备用电源源消防电源源给排水给水系统统排水系统统化粪池沉沉淀池通风系统统卫生间x 翻版必究开店选址实用手册三、目标标店周边边环境（以3公里为为辐射半半径）人口密度度 40万万人以上上 33040万人人20330万人人 220万人人以下家庭人数数5人以上上 3人以以上 2人 1人人文化水平平本科以上上高中以以上初中初中以以下职业构成成公务员国企私企其它收入水平平50000元以上上25000元50000元10000元25500元元 10000元以以下消费水平平月收入的的50以以上月收入入的

51、300400月收入的的1020月收入入的100以下下流动人口口数量人口密度度的300以上上人口密密度的22030人口密度度的100200人口密密度的110以以下产业结构构商业区工业区区农业区区交通状况况表如下下： 交通流量量统计表表城市公交交线路统统计表x 翻版必究开店选址实用手册交通流量量统计表表年月日日星期调查查时间自自至天气情况况气温温方向时间数量行人自行车至时分至至时时分分至时分至至时时分分至时分至至时时分分至时分至至时时分分至时分至至时时分分私家车辆辆至时分至至时时分分至时分至至时时分分至时分至至时时分分至时分至至时时分分至时分至至时时分分公交车出租车至时分至至时时分分至时分至至时时

52、分分至时分至至时时分分至时分至至时时分分至时分至至时时分分填表人签签字：x 翻版必究开店选址实用手册城市公交交线路统统计表年月日日 星星期调查时时间自至 天气气情况 气温序号路线名称称起点所在区县县终点所在区县县途径站点点(大站)所跨区县县123456789101112填表人签签字：开店选址实用手册是否有地地铁站连连接有没有消费者的的购物方方式私家车公交车车自行车车步行自然、人人为地理理障碍山脉桥桥梁铁路没有是否有不不同的商商业行业业企业（如有，请注明明企业名名称）饮食业：服务业：娱乐业：邮电业、银行业业：是否有同同类型的的家电卖卖场（如如有，请请注明卖卖场名称称）有没有有名称请用文字字描述该

53、该城市将将来发展展的计划划，如交交通网络络的开发发、社区区发展计计划及商商业区的的建设计计划等。x 翻版必究开店选址实用手册第三章 实实施步骤骤工 作作 流流 程程成立筹备组讨论并制定方案调研写出评估报告办理经营手续成立分公司一期人员培训一期人员招聘店面装修确定店址确定工作进度表组织各职能部门确定开业时间各部门经理到岗确定布置方案供货商组织二期人员培训二期人员招聘二期人员到岗促销员到岗培训试营业正式开业x 翻版必究开店选址实用手册1、筹备备组成立立1.1 人员组组成：前前期小组组一般以以三人为为佳。经经理、助助理、文文员各11名。1.2 办公场场所：前前期调研研所租房房屋时限限，大城城市为33

54、个月，中型城城市2个个月，小小城市11个月。租金定定在该市市中等偏偏下水平平。1.2.1房屋屋租约签签署原则则验证房屋屋的各项项合法手手续：产产权证、过户或或转让证证明、税税单、是是否抵押押；免租期尽尽量长；合作方式式严禁抽抽成方式式；协议明确确不支付付任何佣佣金；明确各项项赔偿责责任，尤尤其互不不承担财财产保险险责任；我方拥有有房屋的的使用权权；我方可进进行部分分转让；有优先续续约权；租金一谈谈10年年总额，前低后后高，不不采用递递增方式式；要有完善善退出机机制，以以60天天为宜；租金以月月付为主主，需预预付的要要有折扣扣条件；押金的有有效期尽尽量短，折抵速速度要快快；尽量不付付定金；物业服

55、务务项目尽尽量由对对方承担担，水、电、暖暖费用要要明晰，用电量量为2000KWW；对方态度度比较急急切的，要慎重重。1.3 各项补补助依行行政部有有关规定定1.4调调研方式式：开车车、骑车车、步行行、所有有公共交交通、上上网、问问卷调查查、走访访、电话话、传真真、e-maiil等1.5 填写表表格提交交评估报报告（方方法见评评估手册册）1.6 总部反反馈意见见1.7 就总部部反馈问问题再调调研并提提交报告告1.8 工作完完成2、分公公司成立立前期工工作 流流程如下下：x 翻版必究开店选址实用手册总部任命分公司北京派驻人员经贸部组织供货商行政部办理经营手续人事部招聘一期人员经营管理部寻址各事业部

56、经理与厂家谈判签合同各门类及品牌市场占有率调研与各广告媒体接洽各项前期市场调研工作开展提出备选地点讨论并制定开店顺序及方案谈判、签约x 翻版必究开店选址实用手册附件3-1：房屋租赁赁合同样样本出租方 (以下下简称甲甲方) 承承 租 方（以以下简称称乙方）公司名称称： 公公司名称称：*市大中中电器有有限公司司公司地址址： 公司地地址：法定代表表人： 法法定代表表人：根据中中华人民民共和国国合同法法及有有关规定定，为明明确甲方方与乙方方的权利利义务关关系，双双方在自自愿、平平等、等等价有偿偿的原则则下经过过充分协协商，特特定立本本合同。第一条 租赁赁内容一、甲方方将位于于市区号楼租租赁给乙乙方。甲

57、甲方对所所出租的的房屋具具有合法法产权（详见附附件）。二、甲租租赁给乙乙方的房房屋建筑筑面积为为 平方方米，使使用面积积为平方方米（详详见附图图）。甲甲方同意意乙方所所租房屋屋作为经经营（含含联营）用，其其范围以以乙方营营业执照照为准。位于该该建筑物物的为乙乙方广告告位置，共平方方米、楼楼外停车车场平方方米可供供乙方免免费使用用,期限限按本合合同有效效期执行行（广告告申请、制作费费及日常常费用由由乙方承承担）。四、甲方方为乙方方提供的的房间内内有：中中央空调调（冷气气、暖气气）、消消防设施施、滚梯梯、货梯梯及供配配电等设设备。上上述设备备的运行行及维修修费用，包含在在租金之之内，乙乙方不再再另

58、行付付费。第二条 租租赁期限限五、租赁赁期年，自年月日起至至年月日止。第三条 租租金及其其它费用用六、合同同有效年年度租金金共计为为万元（人民币币）。年月日至至年月日租金金为万元元年月日至至年月日租金金为万元元年月日至至年月日租金金为万元元x 翻版必究开店选址实用手册七、每一一个租赁赁年度按按四个季季度计算算。八、电费费按日常常实际使使用数（计量）收费，每月110日前前交上月月电费（甲方出出示供电电局收费费发票）其它费费用，双双方协商商补充于于本条款款内。第四条 双双方的权权利和义义务 九、甲甲方（一） 甲方应应保证所所出租的的房屋及及设施完完好并能能够正常常使用，并负责责年检及及日常维维护保

59、养养、维修修；凡遇遇到政府府部门要要求需对对有关设设施进行行改造时时，所有有费用由由甲方负负责。（二） 对乙方方所租赁赁的房屋屋装修或或改造时时的方案案进行监监督和审审查并及及时提出出意见。（三） 甲方保保证为乙乙方提供供贰百千千伏安的的供电额额度。（四） 完好并并及时地地向乙方方所租用用的房屋屋提供中中央空调调、电梯梯、电源源及其它它设施，遇有故故障应及及时修复复（小故故障应在在2小时时内解决决，大故故障应不不超过66小时解解决）。夏季保保证室内内温度在在24摄摄氏度以以下，冬冬季保证证室内温温度在一一八摄氏氏度以上上。（五） 负责协协调本地地区各有有关部门门的关系系，并为为乙方办办理营业业

60、执照提提供有效效的房产产证明及及相关手手续。 （六） 甲方方保证室室内原有有的电线线、电缆缆满足乙乙方正常常营业使使用，并并经常检检查其完完好性（乙方自自设除外外），发发现问题题应及时时向乙方方通报。由于供供电线路路问题给给乙方造造成经济济损失，甲方应应给予乙乙方全额额赔偿。（七） 在合同同期内，甲方不不得再次次引进同同类（家家用电器器）商户户。如违违约应向向乙方赔赔偿百万万元人民民币经济济损失费费，并清清除该商商户。（八） 甲方应应保证出出租房屋屋的消防防设施符符合行业业规定，并向乙乙方提供供管辖区区防火部部门出具具的电、火检合合格证书书复印件件（详见见附件）。（九）上上述设备备、设施施出现