房地产项目目标成本(成本实施标准)编制

1、第 页共11页项目成本标准的编制与使用规则目录TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark4第一节总则3 HYPERLINK l bookmark6一、适用范围3 HYPERLINK l bookmark8二、各阶段成本标准的定义3三、成本标准编制原则4 HYPERLINK l bookmark10四、各阶段成本控制的重点5 HYPERLINK l bookmark12第二节项目成本标准控制表的管理5 HYPERLINK l bookmark14一、项目成本标准控制表的编制、审核、批准5二、成本考核标杆（表）说明三、表的不可挪项成本项目第三节项目成本标准表的科目定义和使

2、用说明 HYPERLINK l bookmark22一、项目成本标准表的科目结构9、表各科目及各级成本项目的定义三、表本标的成本的分期分摊原则四、表本期成本分产品类型分摊原则五、表的科目结构第四节机动数、风险金申请的定义、成本机动数及企业风险基金的定义第五节附则第 页共11页第一节总则一、适用范围适用于项目投资可行性研究、概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计各阶段的项目成本标准的确定。对应于：投资估算表、000的编制。本规则同时是各种成本标准表的使用规则。二、各阶段成本标准的定义1、投资估算表：（1）定义：项目可行性研究报告的成本与销售估算表。（2）依据：投资估算以拟投资地块的土地成本、政

3、府收费、基础设施配套条件为基础数据，其余开发成本以经验数据为主确定的市场标杆，作为投资估算的编制依据。（3）用途：作为项目可行性研究报告的主要内容之一，用于项目投资决策。项目可行性研究报告经公司董事会批准，实施项目投资（获取开发土地）后，投资估算表可用于概念性方案设计概算（表），指导概念性方案设计；表：（1）定义：项目概念性方案设计阶段编制的成本与销售预测表；依据：表以土地成本（已明确）政府收费标准、基础设施配套条件（以控制性详规为技术支撑）等为基础数据，并根据概念性方案设计编制（市场定位、目标顾客定位、产品标准）；用途：表用来检视、控制概念性方案设计符合“投资估算”的投资回报率。表经批准后，

4、用于控制方案设计概算（表），指导方案设计。表：定义：项目方案设计阶段编制的成本与销售预测表。依据：在基础数据的基础上，根据项目方案设计编制。对每个设计方案，均应编制相应的表。用途：表是指导方案选择的依据之一。表用于检视、控制方案设计符合“概念性方案设计表”的投资回报率。表经批准后，用于控制项目初步设计概算（表），指导初步设计（或方案设计的深化）。开发项目分期开发，则本表应分期编制。表2：（1）定义：项目初步设计（或方案设计的深化）阶段编制的成本与销售预测表。依据：在的数据基础上，根据初步设计（或方案设计的深化）工程技术条件（技术设计、现场、市场、建设计划）为依据编制。用途：表进一步检视、控制本

5、阶段设计成果符合“方案设计表”的投资回报率，指导本阶段设计的修正、以及项目总成本的结构性调整。表经批准后，用于控制项目各专业施工图设计，控制各业务口的成本计划；表是公司对项目成本管理的考核标杆，以及盈利目标考核标杆。开发项目分期开发，则本表应分期编制。5表：定义：各业务部门编制的“项目实施性成本计划”，汇总后形成表。依据：表总额受表的成本总额的控制，由公司预算采购部将表的目标成本，按管理责任分配到各业务部门和项目公司。各业务部门根据本部门业务的实施性工作计划（如：项目工程建设组织设计、营销策划与实施报告、项目融资计划与实施方案等），编制合同和非合同的成本计划。制定各业务部门的成本管理职责目标。

6、（3）用途：各项业务的实施性成本计划标杆。成本细项执行的考核标杆、报警的控制标杆。用于对各级业务负责人、部门负责人、地区总经理的成本管理绩效考核。（4）开发项目分期开发，则本表应分期编制。三、成本标准编制原则1、“一杆两求”原则以市场为标杆，确保顾客需求、确保竞争策略要求的方针（简称“一杆两求”）。表、各阶段的基本关系原则：投资估算表n3成本倒逼原则（1）倒逼目标成本的定义：目标顾客定位（销售单价、总价），是项目成本倒逼的总标杆；倒逼目标成本的基本概念公式：成本=售价-利润（表）倒逼目标成本的方法：上一设计阶段的成本标准，控制指导下一阶段设计。在设计院的配合下，通过顾客需求分析、成本测算的价值

7、分析活动，论证确定“产品技术标准”。使产品与售价匹配，产品与成本匹配。将“目标顾客需求”、“市场竞争需求”落实到图纸上。四、各阶段成本控制的重点1、可行性研究阶段控制重点：土地成本土地成本的“国有土地使用费、出让金、政府征收的配套费”等主要费用，受政府及土地出让方的控制，投资者基本没有控制能力，主要从自身的角度进行评估、选择。土地成本测算的重点是：除了“政府及土地出让方”控制的成本以外，达到“熟地”条件的其它成本：道路、排水及污水处理、给水、供电、燃气、供热、通讯、网络及闭路电视等对项目基础设施成本的影响；文教、卫生、治安的配套对项目公共设施的成本影响；地形、地貌、以及工程地质与水文地质对工程

8、成本的影响评估。2、概念性方案设计阶段控制重点：项目主体工程成本（可销售产品）项目主体工程成本，根据项目定位（目标顾客与产品定位），用经验数据结合项目条件（建筑市场行情）确定项目主体建安工程土建、安装各单位工程的工程成本。3、方案设计阶段控制重点：不可销售产品成本不可销售产品成本主要指：园林景观工程、社区管网工程、公共配套设施工程等。方案设计阶段，通过对目标顾客核心需求的分析，确定产品标准，成本标准对应产品标准测算，经过价值分析、取舍以后确定产品成本。价值分析的原则：产品与售价匹配，把钱花在最具有顾客价值的地方，使产品恰如其分的满足顾客需求。4、初步设计阶段控制重点：其它工程成本初步设计阶段是

9、进行施工图设计前的技术方案设计，重点是结构选型（含基础）、供电方案设计、给排水方案设计、污水处理方案设计、总平面竖向设计等。成本控制可以采用指标分解的方式，指导设计院进行限额设计。该部分成本要反复测算、优化技术方案，充分运用技术手段控制项目的建造成本。第二节项目成本标准控制表的管理一、项目成本标准控制表的编制、审核、批准1、投资估算表：预算采购部以各业务部门提供的相关资料为依据编制出投资估算初稿，分管总经理审核，然后上报公司总经理。公司预算采购部根据公司审批意见编制新的投资估算表。表0：预算采购部以各业务部门提供的相关资料为依据编制出表初稿，分管总经理TOC o 1-5 h z审核，然后上报公

10、司总经理。公司预算采购部根据公司审批意见编制新的表。3表：预算采购部以各业务部门提供的相关资料为依据编制出表初稿，分管总经理审核，然后上报公司总经理。审核符合投资回报率的，送总经理审批；不符合的说明原因，再送总经理审批。公司预算采购部根据审批意见编制新的表。表：预算采购部以各业务部门提供的相关资料为依据编制出表初稿，分管总经理审核，然后上报公司总经理。审核符合投资回报率的，送总经理审批；不符合的说明原因，再送总经理审批。公司预算采购部根据审批意见编制新的表。表：表经审批后,公司各业务部门编制出各专业合同成本计划清单和非合同成本计划，预算采购部审核汇总编制出表初稿，分管总经理审核，然后上报公司总

11、经理。预算采购部根据审批意见编制新的表。6关于审批前，部分业务成本实施标准的确定策划与设计类业务：在签发“项目开工令”后，由公司各部门上报(或者是由项目公司上报项目的“策划费、勘察费、地形测量费、方案设计费、设计费、监理顾问费”等各项业务活动的成本与合同计划，公司专业部门审核)，总经理审批，作为项目前期合同或费用审批的控制标准。按管理责任分解后，并入表相应责任部门成本责任目标的一部分。前期工程业务：主要指现场围墙、三通一平工程。根据项目实际需要，由项目公司编制实施性成本计划，公司预算采购部、项目管理部审核，总经理审批，作为项目前期工程合同或费用审批的控制标准，并入表相应责任部门成本责任目标的一

12、部分。7项目成本标准控制表的管理责任(1)战略投资部经理：对项目投资可行性阶段的成本标准负责，并对该阶段调研资料的质量负责。规划设计部经理：对阶段、阶段的成本考核标准负责。预算采购部经理：全面负责项目各阶段成本标准的确定，并在开发建设过程中对项目成本实施标准()表的执行进行全面管理和控制。公司预算采购部统筹成本管理工作，是成本的专职管理部门，参与成本管理的决策，负责项目成本(包括工程与非工程成本)的审核、监控工作，组织进行“实际+预测”分析，在发现成本管理问题时，是成本管理措施会议的召集部门。8、有关编制项目成本标准控制表的质量与资料要求预算采购部在上报编制成果时，应附齐全部资料和附件：投资报

13、告、策划报告、方案、图纸、产品技术标准、调研手稿、计算手稿等。9、有关审查时间的要求：投资估算、0:在收到完整资料后，天内完成；:在收到完整资料后，天内提出审查意见，在将审查意见反馈后的七日内与预算采购部进行沟通，并根据沟通结果调整审查意见。二、成本考核标准(表)说明(1)成本考核是以“本标的项目成本”总额为准(指:在本期发生、未计分摊以前)；销售费项目下，按销售总额计算的费用项目(如代理费或销售奖金)：在表的总销售额内确定的“本标的考核成本”额纳入公司的考核标准。因实际总销售额高于表的总销售额，而相应增加的本项成本费用会作为项目成本分析的重要参考。“营业税”成本项目：因实际总销售额高于表的总

14、销售额增加的相应成本也会作为项目成本分析的重要参考。地区公司“经营管理费用”：不计入表项目成本总额。(6)对于项目公司的考核奖惩以公司奖惩条例为准。三、表的不可挪项成本项目为确保产品的品质符合项目定位要求，凡本规定指定的不可挪用成本项目，即使其实际成本发生节余，也不得在部门细项成本间挪用或放入成本机动数使用。下列成本科目项下的成本总额属不可挪用项目：公共部位装修；室内精装；公司集中采购材料设备费；园林景观工程费；销售环境改造费；）售楼处装修、装饰费；）样板间费用第 页共11页第三节项目成本标准表的科目定义和使用说明一、项目成本标准表的科目结构项目成本标准表（投资估算表）设置四级科目，科目结构如

15、下表：表中的一至三级科目：公司进行统一的规定和定义，使用者不得更改一至三级科目级科目二级科目三级科目四级科目开发成本土地获得价款政府地价自行设定合作款项红线外大市政配套费增容费拆迁补偿费土地评估调整（内部考核）前期准备费主体建筑安装工程社区管网工程费园林景观工程费公共配套设施费开发间接费期间费用营销费财务费税金的名称、编码和增减项目。（上表未完整的列出所有科目，详细的科目明细和各级项目的定义见版的表作业表单）四级科目即成本明细，使用者可以自行设定，但其内容必须符合相应三级科目的定义。二、表各科目及各级成本项目的定义成本控制标准表各级成本项目的定义：见版的表作业表单及成本测算指引作业文件第 页共

16、11页三、表本标的成本的分期分摊原则根据公司会计核算原则和项目绩效考核的核算原则，分期开发的项目，对各期项目的本标的成本，需按服务或受益对象进行分摊，以准确评估各期的盈利贡献。四、表本期成本分产品类型分摊原则在测算阶段也应对其成本进行分摊并且要分摊每个产品类型。在编制表阶段应测算出每个产品类型的单方全成本，本单方全成本一经确定即为表每种产品类型的单方成本标杆，应具有严肃性，不得轻易改动。按产品类型分摊，其分摊原则和方法详见版的表作业表单及测算成本分摊指引。过程中（实际预测）的动态全成本也应按此分摊原则，进行分摊，这样就与表中确定的每个产品类型的目标单方成本口径一致便于对比。五、表的科目结构表科目设置与科目设置基本相同并且注明与科目的对应关系，便于与的数据转换。科目结构如下表。第四节机动数、风险金申请的定义一、成本机动数及企业风险基金的定义、成本机动数及企业风险基金的定义：一级科目二级科目三级科目合同清单备注责任部门般但也有例外对应科目三级或四级合同编号签约状态、开发成本土地获得价款土地出让价款合作款项红线外市政合同增容费拆迁补偿合同费用类前期准备费主体建筑安装工程费社区管网工程费园林景观工程费公共配套设施费开发间接费期间费用营销费财务费税