海门市市场调研报告课件

1、海门市市场调研报告海门市市场调研报告海门市城市认知房地产整体市场概况微观竞争市场海门市城市认知房地产整体市场概况微观竞争市场海门市位于万里长江入海口，位于江苏省东南部，东濒黄海，南倚长江，素有江海门户之称，与上海隔江相望，被誉为北上海。海门，东濒黄海，与日本、韩国隔海相望，距长崎、釜山等国际大港仅400海里；南倚长江，与上海的直线距离仅60公里。海门，是长三角北翼联通上海的第一桥头堡，处于承南接北的重要枢纽位置。从海门出发，200公里范围内可覆盖上海、苏州、无锡等20多个现代城市。全市土地面积1148.77平方公里。海门市设有19个镇，1个乡，233个村民委员会，64个居民委员会。2011年年

2、末全市户籍人口99.99万人。城市认知/城市概况海门市位于万里长江入海口，位于江苏省东南部，东濒黄海，南倚长城市交通随着高速公路、铁路、长江大桥的建成，海门的对外交通将又有新的质的飞跃，特别是海门将与上海大通道的贯通，海门的区位优势将进一步凸现，赢得未来发展的空间。海门市交通公路海门至上海G15(沈海高速)-G40（沪陕高速）1.5小时车程，130公里宁启高速到南京285公里；3个小时海门至南京北接沿海、宁启、杨启，南联沿江、沪宁、苏嘉杭高速从海门出发，200公里范围内可覆盖上海、苏州、无锡等20多个现代城市。铁路沪通铁路（规划）沪通铁路全线设平东、南通西、张家港北、张家港、常熟、太仓港、太仓

3、、安亭、黄渡等9个车站，线路长度137.277公里，三个机场上海浦东国际机场2个小时车程上海虹桥机场1.5小时车程南通机场0.5个小时车程两大港口上海港100公里、2小时车程南通港20公里、0.5小时车程大桥苏通大桥16公里 崇启大桥40公里崇海大桥（规划）位于海门市区西南侧，铁道部正在加紧推进，有望近年开工建设的沪通铁路、轻轨、公路“三合一”大桥。 城市认知/城市概况城市交通随着高速公路、铁路、长江大桥的建成，海门的对外交城市印象 全国闻名的“科技之乡”、“纺织之乡”、“建筑之乡”、“教育之乡”、“长寿之乡”，被誉为“金三角上小浦东、江风海韵北上海”城市认知/城市概况张 謇张謇与马相伯在吴淞

4、创办了复旦公学，这就是复旦大学的前身。1909年倡建通海五属公立中学（即今南通中学）。1912年，张謇在老西门创办江苏省立水产学校，1913年全校迁往吴淞，故称 吴淞水产专科学校”， 今天上海海洋大学的前身。1917年，张謇支持下，同济医工学堂（同济大学的前身）在吴淞复校。 1921年，上海商科大学在上海成立。上海商科大学前身是南京师范高等学校，后南京高等师范学校扩展为国立东南大学，张謇是国立东南大学主要创建人之一。文化名人 沈肇洲（1857-1929），南派琵琶演奏大师。季方（1890-1987），前交通部副部长，江苏省副省长。王个簃（1897-1988），现代著名书画家，篆刻家，艺术教 育

5、家。林非（1931-），中国鲁迅研究会会长，散文学会会长。陈辽（1931-），海门籍著名文艺理论家。陆侃如（1903-1978），现代著名文学史专家、教育家。卞之琳（1910-2000），现代诗人、文学评论家、翻译家。龙飞（19262004），作曲家。城市印象 全国闻名的“科技之乡”、“纺织海门市整体经济发展位于江苏省县级市上游城市认知/经济基础市县地区生产总值 位次人均GDP位次市县地区生产总值位次人均GDP位次昆 山 市2100.2811421851仪 征 市280.70265027816江 阴 市2000.9221265323高 邮 市255.81275828612张家港市1603.51

6、31295352溧 水 县250.16285966711常 熟 市1453.614965185高 淳 县247.26295828612吴 江 市1003.395830246扬 中 市246.9930741327宜 兴 市805.826642149建 湖 县245.97313284928太 仓 市730.3271044134射 阳 县244.67322707033丹 阳 市607.6786388110句 容 市243.09333936622海 门 市500.1095563415宝 应 县242.86343092430江 都 市488.88104855917新 沂 市241.20352636036

7、靖 江 市441.0011657528赣 榆 县223.07362319939如 皋 市431.00123429626阜 宁 县206.16372302440启 东 市430.04134474518东 海 县200 阳 市424.66145678413睢 宁 县200.10391849847泰 兴 市407.58153699423滨 海 县198.16402066844兴 化 市387.11163002532泗 阳 县192.20411999146东 台 市381.54173661624泗 洪 县181.00421999146邳 州 市365.39182518637涟

8、 水 县157.45431844548海 安 县355.57194137421盱 眙 县154.25442392638如 东 县352.36203559225丰县150 阳 县308.49212002445灌 云 县150 坛 市308.28223661624灌 南 县140.08472247242姜 堰 市306.76234160620响 水 县135.20482650235沛县301.60242672734洪 泽 县105 丰 市293.58254191319金 湖 县98.555030212312010年，海门

9、市地区生产值在江苏省50个县级市中排名第9位，人均GDP为55634元，排名15位。持续蝉联“全国县域经济基本竞争力百强县（市）”，四年前移了十个位次，继续名列苏中苏北第一，并成功跻身全省前十强整体水平处于江苏省的县级市上游水平。 在“全省县级市可持续发展综合排名”中，位列第6位；获评“2010年福布斯中国最佳县级城市25强”；是“中国民营经济最具活力十强县市”和“中国最具潜力十强县市”，2007年率先在苏中苏北建成全面小康达标市。海门市整体经济发展位于江苏省县级市上游城市认知/经济基础市县海门城市经济-三次产业协调发展，在结构调整中实现转型升级，海门经济社会迅猛发展其中第一产业增加值41.3

10、9亿元，增长4.1%；第二产业增加值348.22亿元，增长12.1%；第三产业增加值200.71亿元,增长13.7 %。三次产业结构为7.0：59.0：34.0。人均地区生产总值65396元，比上年增长17.5%。城市认知/经济基础海门是国务院最早批准的对外开放县（市）之一，处于环上海浦东经济辐射圈内，已形成新材料、医药化工、轻纺服装、建筑业等支柱产业，拥有全国最大的、被国务院经济发展中心列为“中华之最”的绣品专业市场。海门城市经济-三次产业协调发展，在结构调整中实现转型升级，财政收入稳步上升。“三驾马车”（投资、消费、出口）齐头并进，投资消费增势强劲投资规模不断扩大，投资结构继续优化。从分产

11、业看，工业投资占比较大，而服务业投资增长较快。工业投资方面，纺织、电气制造、金属制品及医药制造等主导行业共完成投资75.45亿元，从行业结构看，零售业为主，其他行业为辅。去年10月份开业的欧尚超市，2011年10月份开业的大东方百货和叠石桥三期，为零售业的发展奠定了良好的基础。城市认知/经济基础财政收入稳步上升。“三驾马车”（投资、消费、出口）齐头并进，全市共完成进出口总额15.84亿美元，比上年增长28.6%。其中出口总额11.38亿美元，同比增长22.0%；进口总额4.46亿美元，同比增长49.3%。全年新增三资企业27家；新批增资项目16个，工商登记注册外资1.87亿美元，注册外全市新签

12、对外承包劳务合同额2.06亿美元，完成年计划的100.3%，同比增长10.8%。全市对外劳务实现营业额3.73亿美元，同比增长13.7%；新派出国劳务2583人，比上年增长33.4%。城市认知/经济基础全市共完成进出口总额15.84亿美元，比上年增长28.6%。海门市城镇、农村居民人均可支配收入的不断提高，有助加强购买力，有力推动区域房地产产业健康持续发展位次县（市名称）农村居民人均收入11海门市1137215启东市1058721海安县947825如东县912031如皋市8695位次县（市名称）城镇居民人均收入13海门市2293017启东市2061818海安县2051219如东县2050224

13、如皋市19852海门市城镇、农村居民收入在南通市下属的5个县级市中排名第一；2011年城镇、农村居民收入不断增加，生活质量继续改善；2010年南通市下属各县市城镇、农村居民人均可支配收入城市认知/经济基础海门市城镇、农村居民人均可支配收入的不断提高，有助加强购买力城市认知/人口目前海门市城市总体人口99.99万人，城市化率55%，城区人口32万人，规划至2020年城市总体城市化率为65%，城市城区人口增至43万人。城市认知/人口目前海门市城市总体人口99.99万人，城市化率城市功能定位：长江三角洲北翼先进制造业基地，苏中、苏北接轨上海与苏南的前沿阵地；重要的农业产业化基地，并将沿海的现代化生态

14、宜居地，全国家纺绣品名城城市认知/发展规划发展战略：大力强化城区，带动周边地区发展；积极扶持重点城镇，促进区域城市化，全面提高城镇发展质量，推动城乡统筹协调发展。形成“一主、两副、一带”的空间发展格局，“一主”即海门城区，包括主城区和滨江新区；“两副”即重点中心城镇三星镇和包场镇；“一带”即沿江城镇发展带；另外，位于东灶港的滨海新区， 也是近几年海门市重点发展区域 海门主城区临江新区滨江新区人口到2020年43万人规划面积50.66平方公里58.3平方公里，拥有25公里海岸线100平方公里，拥有6公里15米以上的深水海岸线功能定位主城区：全市的政治、经济、文化、教育、科研和商贸物流中心，主要承

15、担全市的创新、服务和管理功能成为上海北翼集工业、商贸、研发、物流、生活、居住于一体的绿色生态滨江新城 打造以滨海新城、深水海港中心、现代工贸中心、生态旅游中心和渔货集散中心等“一城四中心”为框架的产业层次高、积聚效应强、综合功能全的现代化工业港城次城区：滨江新区，大用水量、大运输量的工业级商贸物流、休闲等服务业城市功能定位：长江三角洲北翼先进制造业基地，苏中、苏北接轨上城市总结：区位：海门市作为苏中地区紧邻上海、苏南地区的重要堡垒城市，向南、沿江发展成为城市的主要发展方向，逐渐融入上海、苏南经济圈，成为长三角经济圈肤色载体。区位优势的日趋明显，必然带动海门经济的进一步提升，经济的发展将成为海门

16、房地产市场进入发展阶段的基础和保证。经济：海门市作为江苏省经济发展较好的县级市之一，各项经济指标在南通各县市中均名列前茅。近几年海门经济一直保持较快的增长，同时社会消费和居民收入也一直维持在10%以上的增长速度，都将有力推动海门房地产市场的蓬勃发展，随着消费水平和收入水平的不断提高，消费者对住宅档次的要求也会越来越高，中、高端物业已逐渐走进海门购房客群的视线 。规划：伴随着海门市城市化进程的不断加快，长三角城市圈经济、金融的一体化和长三角跨江通道工程的持续推进，海门房地产市场除了满足新增城市化人口的刚性需求外，还需要满足城市圈内的投资者对当地具有潜力物业的需求，因为海门市房地产开发前景呈现出比

17、较乐观的的态度。另一方面，随着海门“一主、两副、一带”的空间发展的不断形成，海门主城区、滨江新区和沿江城镇发展带等区域的物业价值必然会伴随着这些区域内不断完善的基础设施、日趋明显的区位优势进一步提升” 城市总结：区位：海门市作为苏中地区紧邻上海、苏南地区的重要堡区域入驻开发商海门市场以本地开发企业为主，本地较为活跃的开发商在2家，其中具有开发一级资质的企业两家（中南控股集团、龙信集团房地产公司），上海证大房地产有限公司、上海西部企业（集团）有限公司、上海地玮（集团）有限公司是进入海门市的大型异地品牌公司。外地知名开发企业启东重点房地产企业中南控股集团龙信集团集团南通盛华置业有限公司南通市巨龙雅

18、居置业有限公司江苏龙辰置业有限公司上海证大房地产有限公司（上海）上海西部企业（集团）有限公司（上海）深圳东恒盛投资集团（深圳）上海地玮（集团）有限公司（上海）本地重点开发企业房地产整体市场背景区域入驻开发商海门市场以本地开发企业为主，本地较为活跃的开发从以下图表中可以看到，2009年开始海门市整体房地产市场发展已进入快速发展期房地产整体市场背景2010年市场出现量缩价涨的态势，到2011年商品房成交量出现恢复性增长，成交面积为88.75万平方米，增长幅度为10.56%，销售总额为51.13亿元，增长率为30.4%，商品房销售额递增率远大于销售总面积增长率，说明海门市在2011调控大年中仍处于”

19、量稳价升”的市场格局；2011年全年房地产投资额为28.44亿，增长率为21%；从以下图表中可以看到，2009年开始海门市整体房地产市场发展海门市目前房地产市场环境趋向线海门市2011年全年住宅商品房成交量面积87.22万平方米，成交套数7798套，全年成交均价为 6406元/平方米。从各月成交数据反映出，2011年区域成交量稳中有升，成交均价仍处于上升通道，而至10月份、11月份开始区域成交量和成交均价纷纷下滑。进入2012年1-5月区域住宅商品房总成交面积25.5万方，同比下降35.5%；成交均价为6573元/平方米，同比上升7.9%，回升较为明显，但与2011年6-10月的成交均价715

20、7元/平方米高峰值仍有差距。6091715752516573房地产整体市场背景海门市目前房地产市场环境趋向线海门市2011年全年住宅商品房房地产板块分布住宅市场发展重心沿张謇道往南（新区）高速进入城市通道秀 山 西 路丝 绸 路珠江路江海路东南区板块东北区板块北区板块中心城区板块南区（新）城区板块西区板块解放东路商业中心街：解放路商业次中心街：人民路路新区主干道张謇道新行政中心鸥江路北 京 路 北 海 路 富江路房地产整体市场背景房地产板块分布住宅市场发展重心沿张謇道往南（新区）高速进土地市场：项目位置面积成交价格土地均价约定容积率合同签订日期(公倾)(万元)（万元/亩）楼板价下限:上限:工业

21、园区震蒙大道东、大岛路北侧3.044314935.336327 2043 3.33.62012-2-29海门港规划长苏路东、大江路北侧12.85848166.068250 1560 1.822012-3-28海门港规划大江路北、长苏路东288.1米5.343120004.566250 1559 1.822012-3-28海门港规划长海路西268.5米、大江路北侧9.40535231.13250 1560 1.822012-3-28海门港规划长海路西148米、大江路北侧5.727221448.364250 1560 1.822012-3-28海门市滨海新区福建路北、长沙路西、武汉路东侧1.248

22、71123.8360 375 11.22012-4-122012年截止5月，海门市商品房住宅土地成交仅6幅地块，海门港4幅，滨海新区、工业园区各1幅，城区内无地块成交。相关成交信息观察到，海门港目前地价250万/亩，折合楼盘价1560元/平方米。该区域位于海门城区的西南部，距离中心城区约13公里，周边配套较为匮乏，目前仅证大国际城项目在售，别墅售价5500-6000元/平方米，公寓售价估计在4000左右元/平方米之间，根据目前1560元/平方米的楼盘价，利润空间较小。房地产整体市场背景土地市场：项目位置面积成交价格土地均价约定容积率合同签订日参照2011年海门市成交的商品住宅地块交易数据：新区

23、中心地块地价在435万/亩，核计楼板价2715元/平方米，目前该地块高层报价7500元/平方米；东南城区板块中土地价160万/亩，核计楼板价1002元/平方米，目前区域普通商品售价6000-6500元/平方米。总体存在一定开发利润空间。项目位置面积成交价格土地均价约定容积率合同签订日期(公倾)(万元)（万元/亩）楼板价下限:上限:海门镇南海路南、瑞江路西侧4.01579661.7742160 1002 2.12.152011-2-12海门市南海路南、张謇大道西侧12.802183469.692435 2715 2.252.32011-3-9海门市南海路南、张謇大道西侧12.802183469.

24、692435 2715 2.252.32011-3-9海门市北海路南、城管局西侧3.746923519.291418 2614 22.22011-6-8海门市大港路西、临港路北侧9.404426332.32187 1166 1.522011-6-30海门市长治南路西、临港路北侧5.343111754.82147 916 1.522011-6-30海门市大港路西、临港路南侧12.790530684.41160 999 1.522011-6-30海门市长治南路西、临港路南侧5.764212681.24147 916 1.522011-6-30海门市东海路北、嘉陵江路东侧6.79981631.952

25、16 100 1.321.322011-7-19海门市南海路南、嘉陵江路东侧3.2071769.70416 100 22.12011-8-16海门市解放东路南、浦江路西侧4.42723431.0852 323 22.42011-8-16海门市江海路东、圩角河北侧2.1541824.43856 353 11.532011-9-1海门滨海新区上海路东、发展大道南侧、南京路西侧20.546412615.4941 256 11.12011-9-15海门滨海新区发展大道北、上海路西侧12.976817518.6890 562 33.22011-10-10海门滨海新区发展大道北、港西大道东侧9.55091

26、2893.71590 562 33.22011-10-10海门市富江路东、东海路南侧2.868412075.964281 1753 1.11.32011-10-17房地产整体市场背景参照2011年海门市成交的商品住宅地块交易数据：新区中心地市场在售楼盘分布秀 山 西 路丝 绸 路珠江路江海路东南区板块东北区板块北区板块中心城区板块西区板块解放东路富江路鸥江路 北 海 路 北 京 路 新行政中心1234710859111213141718盛华豪庭理想城水泓花园御林华府荔园尊园岚郡 中南世纪城地玮东洲半岛龙馨家园海门财富广场中南世纪锦城江城逸品 东恒国际公馆北京壹号公馆 秀山新座御庭尚城金色维也纳

27、亚特香提亚境证大国际城6191516房地产整体市场背景开发项目大多集中城区的南部，新区板块和东南区板块市场在售楼盘分布秀 山 西 路丝 绸 路珠江东南区板块东北区区域 项目 占地面积 容积率项目总建筑面积 中心城区 海门财富广场0.952.32.17运杰龙馨园5.83.118南城 中南世纪锦城132.1938（后期100万）江城逸品22.423.271.63东恒国际公馆122.6532北京壹号公馆1.073.24.22龙馨家园202.040东南区盛华豪庭4.52.410.8首开理想城10.082.5826水泓花园2.282.66御林华城101.616荔园1.61.93.1尊园岚郡1.092.2

28、92.5秀山新座0.224.50.9御庭尚城1.324.025.3东北区板块 中南世纪城42.32.3100北城 地玮东洲半岛8.132.0917西区金色维也纳82.923亚特香提亚境81.169.3滨江新城证大国际城1301.0150房地产整体市场背景区域 项目 占地面积 容积率项目总建筑面积 中心城区 海门财区域 项目 售价产品类型中心城区 海门财富广场7200 （高层）8500高层、酒店式公寓运杰龙馨园10000-12000（精装）高层南城 中南世纪锦城7500(有9-94折扣)高层、别墅（未建）江城逸品7000高层东恒盛国际公馆公寓：9180（装修）7050（小户型毛坯）7600大户型

29、毛坯叠加：11500（下）；9000（上）联排：13000-14000，双拼：15000-16000高层、联排、叠加北京壹号公馆预估6000（未开盘）高层龙馨家园11000（高层精装修）（未开盘）高层、多层、别墅东南区盛华豪庭6500高层首开理想城7100高层（16F）水泓花园6200高层（16F）御林华城（商务别墅，40年产权）11000（联排）、6200（小高层）联排、小高层荔园7200（公寓）13800（联排）92-93折高层、联墅尊园岚郡10000联体、双拼秀山新座6000高层御庭尚城7800高层东北区中南世纪城7500（9-9.4折）高层北城 地玮东洲半岛6500、10000-110

30、00（联排）高层、联排西区金色维也纳（靠近中心城区）7600高层亚特香提亚境5800小高层滨江新城证大国际城5000-6000别墅房地产整体市场背景区域 项目 售价产品类型中心城区 海门财富广场7200 （高区域内在售个案近20个楼盘，且个案总建筑面积超过20万方的12个，其中70-100万方有3个，150-180万方的有2个，这样的市场供应量对于一个城市总人口110万，城区人口30万人的城市来讲已非常庞大；庞大的市场供应量引发较强的市场竞争氛围，开发项目的品质在不断提升，通过以“灰色面积”、智能、节能、人车分流等设计与运用来提高项目的性价比来增强市场竞争力形成市场主流；同时也抑制了区域的商品

31、房售价，主力售价低于经济级能相对逊色、房地产市场起步较晚的平行城市启东市； 从区域物业形态来看，普通公寓中多层物业形态已不多见，大多是小高层和高层；低密度产品叠加、联排、双拼、独栋都已角逐市场；房地产整体市场背景区域内在售个案近20个楼盘，且个案总建筑面积超过20万方的1区域内高品质社区景象房地产整体市场背景区域内高品质社区景象房地产整体市场背景整体市场总结土地市场：中心城区商品住宅土地无成交，开发区土地成交价格较高，市场回报较低 2012年度截止5月，海门市商品房住宅土地成交仅6幅地块，海门港4幅，滨海新区、工业园区各1幅，中心城区内无相关地块成交。从4幅海门港商品房住宅用地静态分析从这些地

32、块成交楼板价再结合目前该区域市场的售价、去化速度，地块开发利润非常有限。商品房整体市场：城区开发量较大，市场竞争激烈；受到楼市调控政策及区域内供应量巨大双重影响，价格提升受抑； 海门市随同其他二三线城市一样，从2011年10月份开始进入低靡期，成交量、成交均价不同程度下滑。从开发量情况来看：城区内楼盘项目不少近20个在售项目，且项目体量较大，市场开发供应量处于近饱和状态，同时抑制价格有效上扬。海门市全年成交建筑面积约88万平方米，属于高位水平 ；成交主要集中于当地品牌大型开发商开发的项目，例如中南世纪城，两年成交70多万方；区域整体处于产品提升阶段，从原先单一的建筑立面打造到如今注重小区的全开

33、挖人车分流、景观、配套会所等全方位综合提升。房型：靠近中心城区楼盘热销产品主要以三房产品为主，三房产品又以120-140的实用型与140-170的舒适性户型为主，城郊楼盘热销产品主要以80-100两房与100-110的小三房产品为主；在如今低靡市市场下，小户型去化速度快。从客户情况来看：目前以刚性需求客户为主，用于结婚、就学、刚性的改善性客户为主。房地产整体市场背景整体市场总结土地市场：中心城区商品住宅土地无成交，开发区土地各类产品售价 南区（新城区）东南区板块东北区中心城区西区北区区域内主力售价在6000-7000元/平方米，高端物业精装修报价突破10000元/平方米，最低售价5800元/平

34、方米；从各个板块分析，中心城区及南区（新区）板块售价相对较高，毛坯主力售价在7500元/平方米，精装修售价在11000元/平方米；北区、西区离市中心较远的区域售价一般在5800-6500元/平方米。区域内项目主要集中分布于新区和东城区的南面。微观竞争市场各类产品售价 南区东南区板块东北区中心城区西区北区低密度住宅叠加溢价率33%溢价率75%溢价率100%溢价率77%中心城区内低密度住宅产品叠加、联排、双拼、独栋都有，一般大都融入在混合社区中，且规模都不大；产品品质除了东恒盛国际公馆项目外，其他整体都不高；售价：叠加售价在10000元/平方米，溢价率在33%左右；联排别墅主力售价在10000-1

35、3000元/平方 米溢价率75-77%，双拼售价13000-15000元/平方米 ，溢价率100%。海门市 低密度产品 整体溢价率水品要高于启东和如皋，但从调研过程中 发现别墅市场处于初级阶段，还不成熟，整体市场接受度、去化速度仍不太乐观。 联排双拼微观竞争市场低密度住宅叠加溢价率33%溢价率75%溢价率100%公寓类产品户型面积分析公寓类产品户型以二房、三房为主，二房主要供应面积段在88-105平方米，三房主要供应面积段在125-148平方米；区域内仅有三个项目有一房一厅的供应，主要面积在67-76平方米；微观竞争市场公寓类产品户型面积分析公寓类产品户型以二房、三房为主，二房主四房、五房的户

36、型供应主要集中于区域内的核心位置高端社区；四房户型的面积供应段140-160平方米； 五房户型的供应面积段在170-190平方米微观竞争市场四房、五房的户型供应主要集中于区域内的核心位置高端社区；别墅类产品面积供应段低密度物业以联排、双拼为主；叠加、独栋市场供应较少；面积： 叠加：230-300平方米 联排：210-280平方米 双拼：260-350微观竞争市场别墅类产品面积供应段低密度物业以联排、双拼为主；叠加、独栋市海门主城区主要在售个案去化速度分析已售面积去化时间开盘日期财富广场1.8912个月2011-5-10地纬东洲半岛4.6925个月2010-4-31东恒盛国际公馆1.0711个月

37、2011-7-14海门中南世纪城64.519个月2010-9-1海门中南世纪锦城15.929个月2011-9-16尊园岚郡1.6519个月2010-10-1江城逸品4.459个月2011-9-17金色维也纳15.923个月2010-4-31理想家园15.447个月2008-5-27荔园商住小区0.9812个月2011-6-7证大国际城14.148年2004-3-28海门东恒盛国际公馆3.5611个月2011-7-14运杰.龙馨园14.9516个月2011-1-1永泓花园7.8524个月2010-3-25盛华豪庭2.085个月2012-1-18海门市近两年商品房整体成交量在约85万平方米，而中南

38、世纪城、中南世纪锦城两个项目整体的成交量仅80.42万平方米，占整体市场成交量47.3%，仅一半，而整体市场在售项目近20个，从而说明其他项目的销售竞争压力非常大。海门主城区主要在售个案去化速度分析已售面积去化时间开盘日期楼盘名称中南世纪城物业类型高层、叠加、联体别墅户型面积/售价一房：67；二房：86-89；三房：137-148占地面积42.3万总建面积100万绿化率38%容积率2.3销售情况均价：7800，9-93折配套情况周边配套并小区自建商业、学校概况：海门中南世纪城位于海门市标志性建筑瑞江大转盘东北角。西邻海门主干道瑞江路，北起海门河，东依民生路，同时在民生路东侧配备有一个五万平米封

39、闭式菜场以及海门重点东洲中小学校东校区以及开发区医院。以西班牙建筑风格为主，以水为主题。卖点：开发商品牌、项目品质、学区房概念。销售状况： 2010年3月开始接受预定，同年10月开盘，开盘价：6200元/平方米。截止2012年5月，项目共成交了5940套，合计654907平方米，平均每年的成交量达32.7万平方米，占海门市全年总体成交量的37.2%。微观竞争市场楼盘名称中南世纪城物业类型高层、叠加、联体别墅户型面积/售价楼盘名称中南世纪锦城物业类型小高层、高层、联排、双拼、独栋、办公楼户型面积/售价二房：90平方米三房：120-128平方米四房：137-148平方米 售价：7500占地面积13

40、万总建面积38万（规划后期总面积100万）绿化率62%容积率2.19销售情况2011年9月开盘，配套情况项目概况：海门中南世纪锦城是中南集团继中南世纪城之后在海门的又一力作，项目规划总占地约13万平米，总建筑面积38万平米，以景观生态河圩角河分界，南至南京西路东靠张謇大道北至秀山路西至海兴路，以商务、商业、体育、居住以及大型休闲活动中心为一体的未来城市中心，小区整体是以西班牙建筑风格为主的，采用人车分流设计。卖点：新区市政府旁，开发商口碑效应，户型；销售情况：2011年9月开盘，目前为止成交1375套，成交总面积17.76万平方米。微观竞争市场楼盘名称中南世纪锦城物业类型小高层、高层、联排、双拼、独栋、户型图微观竞争市场户型图微观竞争市场楼盘名称盛华豪庭物业类型高层（18-24层）户型面积/售价6500元/平方米二房：86-87三房：97-127占地面积4.49万总建面积10.78万左右绿化率35%容积率2.4销售情况2012年1月份开盘配套情况依赖中心配套小区概况：地处海门城区东南板块，距离新区政府