房地产业务发展战略目标及措施

1、六、房地地产业务务发展战战略目标标及措施施（一）房房地产行行业分析析1、土地地政策分分析从总体上上说，我我国的土土地资源源有限，人均耕耕地面积积 0.1066公顷(1.559亩)，不足足世界人人均数的的43%。所以以国家对对土地规规划、使使用都有有较多的的法律、法规。对经营营性用地地，国家家规定必必须招标标、拍卖卖或者挂挂牌方式式出让。国家土土地政策策的变化化对房地地产开发发商的影影响主要要体现在在以下一一些方面面：土地获取取的难度度增加。由于国国家土地地供应总总量将受受到严格格的限制制，未来来房地产产公司获获取大面面积优质质土地的的难度将将增加；促使开发发商增加加核心能能力。土土地出让让方式

2、的的转变将将促使一一些房地地产公司司从资源源优势型型企业向向能力优优势型企企业转变变，能力力优势的的形成与与市场化化进程速速度相关关；土地价格格上升。土地价价格比协协议转让让价格总总体水平平上升，长期价价格趋向向合理区区间，但但总体价价格水平平将高于于现在水水平，这这对房地地产公司司未来的的利润产产生较大大的影响响；行业竞争争激化。房地产产开发行行业竞争争趋向激激化，实实力决定定开发机机会，资资本运作作、技术术创新、专业人人才、投投资策划划等方面面都对房房地产公公司提出出了更高高的要求求。2、房地地产行业业的特点点及竞争争态势据近几年年对房地地产销售售收入的的统计分分析和预预测，房房地产的的市

3、场销销量将呈呈现继续续增长的的势头：表十四：中国房房地产市市场销售售收入预预测表单位：亿亿元20033年20044年20055年20066年20077年685777714488577100000114228房地产行行业是平平均利润润率较高高的行业业，达117.22%，但但利润率率的波动动较大，表明行行业的经经营风险险较大。在房地产产的投资资方面，商品住住宅投资资占有较较大的比比重，将将近700%。房地产行行业受国国家经济济的影响响较大，它国民民经济的的波动具具有很强强的相似似性。从行业的的生命周周期来看看，我国国房地产产业正处处于成长长期。房地产行行业成功功的关键键因素如如下：整合才能能发展。

4、向集约约化大型型企业发发展房地产产开发企企业应当当通过实实施资产产重组、内外兼兼并，在在短时期期内快速速组建成成庞大的的企业集集团，形形成开发发优势；规模化化产品开开发趋势势-考虑到到开发建建设房地地产利润润已接近近社会平平均值，只有开开发规模模化产品品，薄利利多销，才符合合开发企企业的根根本利益益；打造企业业的核心心竞争力力。核心心竞争力力概括为为六个要要素： 土地资资源； 市场把把握； 产品设设计； 营销管管理； 品质控控制； 资本规规模。创新。定定制个性性化的产产品-对功功能性和和文化性性的把握握和创新新；管理理体系创创新-第一一步达到到科学管管理，与与市场经经济接轨轨；第二二步实施施知

5、识管管理，与与知识经经济衔接接；战略略联盟-“为竞争争而合作作，靠合合作来竞竞争”的新联联盟含义义正在被被房地产产发展商商所接纳纳；一体化/多元化化经营。为了节节约交易易成本，或者是是实现多多元化经经营，众众多的大大企业实实行前向向一体化化，或（和）后后向一体体化战略略； 房房地产开开发企业业可以采采用从建建材制造造、建材材供应到到房地产产开发、建筑安安装、室室内装饰饰装潢（包括装装饰材料料的制造造）、然然后到物物业管理理等等一一体化的的经营战战略，或或者是进进入其他他相关性性不大的的行业，实行多多元化经经营。3、写字字楼市场场（1）写写字楼的的市场供供给总体上来来说，北北京未来来几年内内中长

6、期期写字楼楼的供给给量将超超过去110000万平米米，20005年年前后，CBDD地区、中关村村、金融融街、亚亚运村累累计至少少有超过过5000万平方方米的写写字楼供供应量。未来几几年写字字楼面积积供应如如下表所所示：表十五：北京地地区近年年写字楼楼供应面面积统计计及预测测单位：万万平米CBD中关村金融街其它地区区20044年供应应面积42574020055年供应应面积524940未来几年年内总供应面面积500200150150（2）写写字楼市市场特征征北京写字字楼市场场是甲级级写字楼楼一统天天下，顶顶级、甲甲级、乙乙级写字字楼形成成1：77：2的的分布式式北京写写字楼市市场的最最大特征征。从

7、写字楼楼本身来来说，最最重要的的两个特特征是区区域位置置和档次次，不同同地区对对两者的的需求有有不一样样的特征征。北京写字字楼租赁赁市场呈呈现三大大特征：交易集中中于四个个区域。无论从从交易数数量还是是从交易易面积来来看，、中关村村、燕莎莎和王府府井都是是北京写写字楼租租赁市场场最为集集中的区区域，这这四个区区域的交交易量占占到了市市场总份份额的660以以上；国内外客客户的选选择不同同。中关关村对国国内客户户，尤其其科技企企业的吸吸引力更更大，国国外客户户则更偏偏重于选选择国际际氛围较较为浓厚厚的、燕燕莎、王王府井等等区域。的租赁赁客户中中，国际际知名企企业占到到了466，涉涉及的行行业则以以

8、通讯电电子、金金融保险险业为主主；王府府井和燕燕莎商圈圈的客户户构成较较为接近近，主要要是专业业服务性性公司；面积的需需求差异异大。11000020000平平方米的的租赁案案例最多多，占总总交易案案例的330.77。此此外，220000平方米米以上的的大面积积和3000平方方米以下下的小面面积交易易案例也也都很大大，分别别占266.7和233.9。科技技、贸易易公司的的需求以以小面积积为主，而金融融保险业业、通讯讯电子业业和专业业服务业业等则需需要大面面积。（3）写写字楼的的的客户户分析北京市写写字楼需需求的大大客户主主要是由由来自于于六个市市场的机机构、企企业和公公司组成成，其中中第三产产业

9、客户户所占比比重至少少达到 50%以上。这六个个市场是是：金融融保险机机构、大大型集团团公司、外国公公司、国国家部委委机关、通讯电电信企业业和外省省市公司司。在可以预预见的一一段时期期，中资资机构、大型企企业集团团和部分分跨国公公司将成成为北京京写字楼楼的主要要需求者者，原有有的客户户群体将将出现一一定的分分化。（二）中中铁泰博博经营状状况分析析1、中铁铁物资对对中铁泰泰博的业业务定位位在中铁物物资总公公司总体体发展思思路的指指导下，为获得得实业支支撑，盘盘活土地地资源，中铁物物资成立立了中铁铁泰博房房地产公公司。从行业的的利润率率和资产产收益率率来说，房地产产行业在在众多行行业中处处于优势势

10、地位。基于以上上两点，房地产产业务是是中铁物物资要大大力培育育和支持持的业务务。2、中铁铁泰博的的业务发发展20022年7月月26日日，中铁铁物资总总公司与与北京释释胜投资资公司共共同出资资成立北北京中铁铁泰博房房地产公公司，注注册资金金30000万元元。中铁铁物资总总公司占占公司880%的的股份，北京释释胜投资资有限公公司占公公司200%的股股份。220033年3月月中铁泰泰博与香香港易达达国际投投资有限限公司合合作成立立“北京第第五广场场置业有有限公司司”。共同同开发北北京第五五广场项项目。20044年3取取得第五五广场项项目的规规划意见见书，北北京第五五广场项项目总建建筑面积积为1220

11、0112平米米，建筑筑高度880米，地上117层，地下44层，定定位为55A级高高档写字字楼。3、中铁铁泰博目目前存在在的问题题和劣势势中铁泰博博缺乏系系统化的的战略规规划和战战略管理理体系，公司处处于一种种项目推推动状态态，对未未来发展展没有明明确思路路和定位位。（11）目前前很难确确认中铁铁泰博的的战略导导向，公公司只是是以完成成开发项项目为目目的，没没有一套套战略制制定体系系；（22）中铁铁泰博缺缺乏强有有力的参参谋团队队的支持持，目前前也缺乏乏建立战战略规划划团队的的机制；中铁泰博博的组织织机构上上看，公公司的高高管层较较多，中中层较少少，且有有些高管管没有可可以领导导的下属属部门；中

12、铁泰博博在开发发第五广广场项目目中当前前的劣势势因素：（1）经验、人才缺缺乏。中中铁泰博博公司缺缺少大型型房地产产项目的的运作经经验，房房地产的的精英人人才缺乏乏；（22）市场场影响力力。中铁铁泰博在在房地产产界尚是是一个综综合实力力不强的的公司，难以取取得市场场的影响响力；（3）项项目前期期论证不不够充分分。从中中铁泰博博提供的的资料来来判断，对项目目的前期期论证，有诸多多不足之之处，如如外部市市场分析析，经济济因素分分析等；（4）缺乏计计划性。到目前前为止，项目设设计、工工程建设设、全程程营销等等环节的的运作方方式还没没有明确确，细致致的安排排，只有有大致的的思路；（5）写字楼楼市场竞竞争

13、激烈烈。北京京几乎汇汇集了中中国最优优秀房地地产开发发商，是是一个竞竞争非常常激励的的市场，且甲级级写字楼楼处于供供大于求求的状况况；（66）潜在在客户。中铁泰泰博把项项目的客客户定位位于北京京的最高高端市场场，定位位的潜在在客户的的需求量量？购买买？租售售？他们们对写字字楼的品品质需求求等因素素是要仔仔细考虑虑的。（三）中中铁泰博博房地产产业务战战略定位位新华信建建议中铁铁泰博房房地产业业务的战战略定位位为：作为中铁铁物资的的实业经经营业务务，盘活活中铁物物资的现现有土地地资源，适当参参与社会会性土地地资源开开发；追求项目目高投资资回报率率，不盲盲目追求求公司规规模上迅迅速膨胀胀；追求高品品

14、质的精精品项目目，不盲盲目追求求高市场场占有率率；形成以准准确定位位、获取取和利用用高质量量土地并并实现快快速投资资，获取取回报的的核心竞竞争力。（四）房房地产业业务发展展战略目目标（1）战战略目标标制定的的依据：同行的标标杆企业业的发展展速度。如万科科、万通通、金地地等；中铁物资资对房地地产业务务的发展展定位；新华信为为中铁物物资制定定的总体体目标。业务的的发展目目标应纳纳入总公公司的发发展框架架之内，并与总总公司的的整体发发展战略略相协调调；中铁物资资房地产产开发时时，各地地土地资资源的外外部环境境，以及及中铁物物资的内内部条件件。（2）房房地产业业务的战战略目标标表十六：房地产产业务财财

15、务目标标单位：亿亿元20044200552006620077200882010020155销售收入入2.2665.8668利润-0.2224-1.7740.5220.87791.2利润率15%15%15%15%注：中铁铁泰博在在于20006年年以前重重点关注注第五广广场项目目，20006年年开始销销售，220077年销售售完成； 房地产产要形成成稳定的的现金流流，20007年年销售99万平米米，平均均按每平平米40000元元计； 20110年销销售面积积20万万平米；设定利利润率略略低于标标杆企业业的平均均利润率率，取115%。（五）房房地产业业务发展展战略规规划及战战略措施施1、 战战略规划

16、划20044-20006年年，做实实做精第第五广场场项目；依靠专业业化土地地投资开开发能力力，充分分利用现现有的土土地资源源，详细细规划，逐步开开发，获获取投资资回报；逐步地引引进和培培养房地地产的投投资策划划、营销销人才；完善内部部管理机机制，形形成分工工明确的的职能/业务经经理负责责制、形形成与绩绩效挂钩钩的绩效效考核体体系、形形成体现现优胜劣劣汰的人人才竞争争机制；建立和完完善公司司全面预预算管理理制度和和财务控控制体系系；建立起多多方融资资渠道；未来几年年的土地地开发模模式上，可采取取合作开开发的方方式，利利用他方方的资金金、关系系和人才才的优势势，快速速实现投投资回报报，形成成持续可

17、可控的现现金流；基于全国国当前的的土地政政策，结结合各地地公司的的业务特特点，在在原有土土地的使使用用途途上，作作适当的的延伸开开发，可可能是未未来的思思路。2、 战战略措施施（1）从从项目开开发环节节的角度度可行性研研究：可可行性研研究质量量是一个个项目成成败的关关键质量量因素。可行性性研究包包括了房房地产开开发的档档次、面面向的客客户、价价格的定定位，涉涉及人文文、地理理、交通通、经济济、环境境和今后后的发展展，周密密的调研研分析，重在把把控研究究的深度度和内容容的准确确性；规划质量量：好的的项目规规划引人人入胜，会给客客户创造造出良好好的居住住或办公公环境。同样的的土地，同样的的建筑面面

18、积，不不同的规规划、设设计理念念，会产产生天壤壤之别的的效果。在规划划上要注注意避免免同质化化现象，多运用用创新理理念，实实现功能能性和文文化性的的结合；单体设计计的质量量：合理理的单体体设计可可以把人人的生活活、办公公安排得得井然有有序，既既方便生生活、办办公又给给人以美美的享受受，有利利于营造造舒适温温馨的氛氛围。单单体设计计首先在在于房屋屋的设计计和功能能的合理理性上。开发的组组织质量量：编好好“开发组组织工作作计划”，安排排好各组组团封闭闭配套交交用，才才能按部部就班，组织好好征地、拆迁、出图、建设、集资及及周转、入住及及管理，才能保保证既不不扰民又又不被民民扰；拆迁安置置的质量量：作

19、好好拆迁安安置，最最大限度度减少拆拆迁后遗遗症，是是能否顺顺利开发发的前提提。这方方面既有有政策问问题，也也有工作作质量问问题。其其中包括括与拆迁迁居民的的谈判、经济赔赔偿、合合同签订订、拆迁迁方式等等问题，都要做做到周密密安排，谨慎实实施。招投标的的管理：选好规规划、设设计、施施工、监监理单位位、甲供供材料的的质量，是做好好项目的的基础。招标工工作质量量控制主主要制定定完善的的招标制制度、严严格按招招标程序序实施，编制的的标底准准确、合合理；工程建筑筑质量：施工质质量靠“预控入入手，过过程控制制把关”来保证证。中铁铁泰博或或其项目目公司不不能放弃弃对质量量的控制制权，只只等交钥钥匙。要要以开

20、发发管理体体系，促促进施工工质量保保证体系系工作的的质量；环境建设设质量：环境建建设要突突出品质质特色和和健康特特色，注注重各方方面的细细节的配配套。建建设上重重在控制制材料的的质量和和整体施施工的协协调与控控制；配套质量量：一个个好的住住宅小区区或写字字楼的配配套设施施都有可可能包括括：市政政道路、燃气、水电空空调、人人防、消消防、电电梯、电电视天线线、电信信、园林林、环保保、环卫卫、文教教体育、商业、智能化化管理等等各个方方面。 配套设设施的施施工和维维护，要要注意各各个专业业的协调调和各自自的特点点。项目的综综合验收收：项目目的验收收，包括括规划、设计、市政道道路、燃燃气、热热力、水水电空调调、人防防、消防防、电梯梯、电视视