商业地产运作手法

1、第五章 商业业地产运运作手法法一、租赁赁模式:市场类的的运作手手法因商商户对市市场的认认同度不不同，从从而延伸伸出很多多招商租租赁模式式，随着着认同度度的加重重，对于于前期的的进入成成本就加加大，如如认同度度低，则则前期的的进入成成本低，进入成成本中，延伸诸诸如赞助助费、建建设费、入场费费、好处处费等名名目繁多多的一次次性入市市门槛费费用，然然后再进进行各种种组合，我们常常看到以以下这些些广告词词如： 1、白云云市场：5年包包租年收收益800%，一一次性返返还前二二年收益益。2、北方方明珠：签约方方式是有有一年租租期，十十年租期期；优惠惠政策：进驻的的商户统统一免租租期3个个月。3、盈通通购物

2、城城：商业业低首付付创纪录录，正常常首付115万三三年累计计返还110万，超低签签约首付付5万，月还款款20000余元元。投资资安心创创纪录，开发商商携金牌牌实战型型商管团团队推出出“三年倾倾力养铺铺运动”永续经经营，投投资安心心放心。4、万博博商厦：抢占二二环内旺旺铺，仅仅需4 .8万万元投放放，三年年包租，月供无无忧。5、星河河城：AA、一次次性付款款享受99897折折优惠；B、按按揭付款款享受99898折折优惠；C、其其它付款款方式享享受98899折折优惠。6、世冠冠宏业：租金保保障，签签约三年年租金不不变，免免租一年年。7、第三三级：投投资第三三级，110年包包租！轻轻松拥有有50年年

3、商业产产权等等等。下面面逐一介介绍其模模式。租赁模式式主要根根据商户户对市场场的认同同度而确确定，对对项目认认同度越越高，进进入项目目的入市市门槛也也就高，租赁也也由此派派出许多多的模式式，下面面以认同同度的强强弱划分分，由弱弱到强，依次排排列租赁赁在各种种阶段的的使用模模式项目认同同低的情情况下，优惠出出租A、免租租3个月月，交66个月使使用9个个月，免免半年租租金B、前33月免租租，租金金月付，押一付付一，或或3月一一付C、在市市场未成成熟前，所有租租金打55折，或或是免租租金。D、在日之之前，不不计租金金，只收收摊位保保证金550000元。等等诸如如此类以以极其优优惠条件件要求先先入场的

4、的，都是是项目认认同度低低，需要要商户占占主导地地位，吸吸引商户户入市的的举措。在项目认认同度一一般，正正常出租租A、试营营业1个个月（或或3个月月）租金金押一付付三，或或是半年年付B、交摊摊位押金金元，租金半半年付，季付，押二付付三等C、交摊摊位押金金门槛低低，从几几千到22万不等等，租金金年付。认同度略略强，开开始设置置门槛A、押金金元（正常市市场为220000元、550000元、11万元）此外则则收2万万元不等等，视门门槛高低低，租金金半年付付或季付付）B、押金金元，租金年年付（押押金为22万元以以上）C、押金金元，租金要要2年一一付D、押金金元，租金33年分二二期付清清，在封封顶付一一

5、部分，开业付付一部分分，交款款时间从从未交付付使用时时开始计计算交。E、押金金不变，一次性性5年租租金分33年付清清，在前前3年付付清5年年租金。F、押金金不变，租金一一次收55年，开开业一次次性付清清前2年年，然后后第二年年收清后后2年，第三年年收最后后一年。G、租金金10元元，定66元，但但一次性性收100年的租租金。（如北京京的西点点市场模模式）认同度再再高点，门槛设设置再高高些A、收押押金 xxx 元，收收取管理理费（物物业管理理费、广广告推广广费（元元/m22月），门槛中中含条件件，收取取费用多多样化，租金交交付方式式不变（季付或或半年付付、年付付）B、收押押金不变变，租金金交付（半

6、年、季付、年付），收建建设费（或含建筑筑东西）1万元元、50000元元，金额额在2万万不等。C、收押押金不变变，收入入场费550000元，11万元，但分楼楼层分业业态，在在好楼层层，好业业态的区区域加收收入场费费，其其它为正正常E、收赞赞助费或或入场费费2万5万元元，但不不收押金金，租金金半年付付、季付付F、5年年或100年经营营权买断断费 xxx 元元（低于于5万元元），55年租金金不变，租金半半年付或或年付。G、100年经营营权买断断费（55万元以以下），租金押押金不变变H、收取取10年年经营权权买断费费，租金金不用交交，收物物业管理理费，但但管理费费奇高， 约低低于租金金。认同度高高，门

7、槛槛高，设设置复杂杂化A、收押押金5万万元或88万元，收入场场费5万万、3万万元，租租金交付付为一收收2年租租金（秀秀水街模模式）B、收取取20年年经营权权买断费费10万万30万万，租金金年付，逐年递递增。C、100年经营营使用权权买断，按平米米价格（产权价价格6折折，8折折）， 15年年、200年使用用权，办办理按揭揭，或分分期付款款。同时时再收租租金。在在租赁中中，由于于项目的的认同度度不同，产品的的使用多多姿多彩彩，因此此如何使使利润最最大化是是一个需需仔细讨讨论和分分析的。很多项项目的失失败，都都是在不不同的认认同度下下，运用用了错误误的方法法，具体体要根据据实际情情况正确确判断项项目

8、的市市场认同同度，正正确的使使用各种种方法以下为某某某大厦厦的几种种招租表表现方式式，现摘摘录下来来供大家家鉴赏。1、年租租方式通常采用用设置门门槛（入入场费或或押金等等），再再一次性性收取年年租，以以后每年年收取租租金的方方式为年年租方式式。2、5年年使用权权，分期期付款即目前市市场的租租售方式式，同样样先是门门槛，包包含押金金和2年年的租金金，之后后按照比比例分22年收齐齐，合同同5年一一签订。例：标准准铺位的的门槛为为4万元元，两年年租金约约4万元元，一个个铺位总总款实际际为门槛槛加两年年租金约约8万元元。3、100155年买断断市场采用用的租售售方式，商户一一次性或或分期支支付一笔笔款

9、项，之后110115年不不再收取取租金，但要收收取市场场管理费费用和工工商税费费等。例如：本本项目标标准铺位位F2铺铺位133平方米米的100年买断断价格为为14万万元，但但需要三三年时间间分期收收回，因因为不是是1000%商户户能承受受一次性性付款，多数承承受能力力为6万万元/年年。4、100年使用用权买断断，中间间收取租租金商户一次次性或分分期支付付一笔款款项，之之后每年年再支付付年租和和市场管管理费用用及工商商税费等等。例如：本本项目标标准铺位位10年年买断价价格在门门槛6万万144万之间间浮动，年租金金在02.33万元之之间调整整，两者者为杠杆杆关系，门槛高高则租金金低，反反之。5、一

10、次次性收款款，经营营权按揭揭方式根据区域域商户经经营能力力与支付付能力，设定首首付“门槛槛”和“月供”，提高高商铺总总价，采采用155年使用用权买断断，100年按揭揭的方式式，甲方方通过银银行一次次性收回回投资。甲方商户银行首付月供全款首付差额例：F22一个标标准铺位位13平平方米，租金55元/平平方米天，月月租金119500元，年年租金为为234400元元。商户户门槛为为4万元元，以此此为基础础。商户户首付550%为为20万万元，商商户实际际支付44万元，开发商商垫付116万元元，之后后商户贷贷款500%为220万元元,100年还清清，则月月还款为为19550元，年支付付银行2234000元

11、，其中334000元为银银行利息息，2万万元为本本金；则银行支支付开发发商1000贷贷款总额额为400万元；开发商回回款为扣扣除为商商户垫付付的166万元，则实际际回款224万元元。6、北京京秀水街街模式先设置门门槛，然然后需要要商户将将5年租租金3年年付清，银行向向商户提提供经营营性商业业贷款,首付220或或30，商户户3年还还清，由由银行一一次性将将贷款总总额支付付给甲方方，5年年内商户户不再交交市场租租金，只只承担管管理费和和工商税税费。例如：FF2标准准铺位门门槛同样样设置为为4万元元，5年年贷款总总额为111.77万元，商户首首付200即22.344万元，银行付付甲方扣扣除利息息11

12、.2万元元按揭总总款，标标准铺位位一次性性实际收收益为115.22万元，以上为某某项目的的几种方方式，具具体在实实践中根根据实际际情况选选择最恰恰当的方方式使用权销销售：使用权销销售有55年，110年，15年年，200年，330年或或终身，在我们们日常经经营中接接触到的的，其使使用权销销售实质质是一种种长期租租赁关系系，200年以上上为租赁赁无效年年限，所所以很多多招商材材料中所所说的330年或或终身使使用权是是不恰当当的，之之所以有有些开发发商这么么说，是是因为其其土地性性质为划划拨土地地，或是是集体所所有土地地；总之之说法不不科学。使用权销销售5年年，100年，115年，20年年，这44种

13、中，5年实实质上是是一种收收租方式式，5年年租金一一次性收收齐这种种模式一一般很少少用，其其主要是是5年租租金分二二次或33次支付付。这对对于项目目而言，一般是是在认同同度较高高时使用用。常见的使使用权买买断是110年，15年年，200年，有有组合买买断，收收买断费费，再收收租金，例如下下文：招商价格格表保值增值值 租租金200年不变变区位楼层铺位面积积M220年经经营费/M2租金/月月/M22（20年年租金不不变）A区1层5M2左左右3.5万万元900元元2层5M2左左右2.8万万元750元元3层5M2左左右2万元500元元4层15M22左右1万元330元元5层15M22左右0.8万万元25

14、0元元B区1层5M2左左右4万元10000元2层5M2左左右3.3万万元800元元3层5M2左左右2.6万万元600元元4层5M2左左右2万元500元元5层15M22左右1.1万万元350元元C区地下1层层5M2左左右2万元550元元这里所说说的是一一次性买买断，其其间不再再交费的的在100年，115年，20年年中，常常见的是是10年年，经营营商户在在买断使使用权中中是主要要对象，它不同同于产权权销售对对象是投投资者，商户一一般要求求约100年为稳稳定期，有商户户做商铺铺投资者者，要求求核算中中也以11015年年为周期期，因为为市场业业态有个个行业进进程性，10155年后，该种业业态方式式的存

15、在在情况和和发展变变化是与与现在大大相径庭庭。10年的的使用权权售价一一般是占占租金的的56倍，15年年也依次次，在220年中中也是667倍，其价格格差额与与年限相相差不大大的，所所以有时时我们会会见到有有的使用用权的销销售中，价格不不变的情情况下，优惠条条件往往往是赠送送年限，即买115年使使用权，前100名赠年年限，即即20年年或是先先从开业业日先交交款者，优惠33年，即即使用118年等等。之所以产产生这种种情况，是因为为使用权权买断中中对于开开发商而而言，一一种是土土地性质质无法获获得产权权销售，或者土土地获得得价格低低，土地地是划拨拨的，所所以对于于时间限限制不明明了，另另一种是是开发

16、商商利用项项目去到到银行做做了抵押押，或其其他产权权融资方方法，其其产权归归开发商商，从中中可以赚赚双份钱钱，所以以此方法法相当流流行，但但弊端是是使用权权销售，面对的的群体是是商户，经营者者为主要要，其购购买量是是有限的的，因为为商户中中够实力力购买的的是不多多的，而而投资者者，往往往不是商商户，他他们看中中的是产产权，因因此使用用权的销销售中，为了使使商户可可以有较较低的进进入门槛槛，许多多开发商商便设置置了很多多优惠方方法。A、在付付款方式式中，分分期支付付，如预预定，封封顶，开开业等分分几批，或是期期限在113年内内支付完完。B、在付付款方式式中，由由银行提提供担保保，如秀秀水街华华夏

17、银行行对5年年买断中中提供首首付400%，余余60%的个体体工商户户流动资资金经营营性贷款款，以减减轻压力力。C、也有有聪明的的作法，把使用用权按平平米价出出售，然然后采用用产权销销售模式式，由银银行贷66成100年按揭揭或5成成10年年，在110年，15年年，200年使用用权中都都可采用用，其银银行贷款款中表面面是违规规的，但但具体操操作细则则是合法法的，例例如市场115年使使用权销销售2元元/平方方米，以以8平方方米为例例，166万总款款首付440%，即6.4万，余款99.6万元元由银行行6成110年按按揭采用用月供款款，此方方式可以以最大化化的将商商业价值值挖掘出出来，在在制定此此方案有

18、有个小绝绝招：如果100年使用用权，则则按年租租金56倍倍，就可可以，或或是产权权的600%即可可。如果项目目认同度度高，受受市场热热捧，则则用155年模式式价格可可以定到到产权的的80%，或定定75%，或是是产权销销售的价价格，其其具体设设置模式式是，首首付款为为典型性性商业的的平均转转让费，其月供供款为典典型性商商业的一一手租金金，或是是平均的的转租金金的600%也可可。例如如：某市市场的典典型性商商业5平平米摊位位为平均均转让费费10万万，平均均一手摊摊位租金金30000元/月，则则该市场场在可以以取代典典型性商商业的趋趋势下，15年年使用权权的价格格为首付付10万万月供330000元的

19、基基础上调调整，则则售价折折合下来来为400%=110万元元，共 255万，每每平米55万元；以155万元年年按揭核核算月供供30000元足足够，如如采用月月供高或或低了，则要调调整首付付与月供供二者的的关系中中，核心心是月供供，以月月供为标标准，调调整首付付。产权销售售： 产权销售售是最近近几年才才开始兴兴起的经经济发展展到一定定程度，社会游游资开始始关注商商铺的高高额回报报，或是是一些小小型开发发商涉入入该行业业，其资资金回收收的要求求紧迫，产权销销售就应应运而生生，在以以前，由由于市场场很多的的临建是是非正式式大厦，因此产产权销售售也就不不存在，在正式式开发的的大厦中中，部分分商铺产产权

20、销售售，例如如外门面面，有点点类似社社区底商商，但它它又依附附大厦。所以它它售价一一般很高高。产权销售售一般是是一次性性付款和和银行按按揭。银银行按揭揭中由于于产权商商铺往往往是投资资人，与与商户经经营非同同一群体体，无论论是从素素质还是是资金上上，均不不同，产产权人往往往不经经营，（但也有有部分自自营户，一般比比例不超超过200%。对此，开开发商往往往采用用返租的的方式来来处理这这个矛盾盾，从这这点延伸伸出很多多模式：返租的种方式式。1、拟产产权铺位位，真实实回报返返租，则则其回报报是真实实的，依依靠大商商家的有有效承租租来支撑撑返点。2、虚拟拟产权铺铺位，虚虚拟回报报返租，如唐山山远洋城城

21、等，。3、独独立产权权铺位，虚拟回回报返租租，独立立经营商商铺，其其把销售售定高，通过高高价格将将其8%的返点点支付，王府井井CEPPA巨库库。4、真实实产权铺铺位，真真实回报报返租，如：“新疆大大巴扎”等等。产权销销售返租租，其关关键看是是否要有有真实的的回报作作为支撑撑。产权销售售一般是是一次性性付款，或分期期付款，或银行行按揭；尤其以以前银根根松时，银行按按揭采用用的较多多，银行行按揭一一般为66成100年，也也有5成成10年年。销售按揭揭中，多多采用返返租方式式，在操操作方法法上有总总款返租租和首付付款返租租这二种种模式：以直接接返点，返点一一般为88%，也也有8.8%或或10%的，一

22、一般有担担保公司司。总款反租租：即将商铺铺虚拟分分割给小小业主，每年承承诺8%的回报报或100%，然然后将商商铺整体体给大商商家包租租（如韩韩shoow模式式）。其其大商家家的租金金是偏低低的，回回报主要要依靠商商户的自自由资金金来组成成，所谓谓虚拟回回报，总总款有按按年返，也有一一次性返返还几年年。一种是为为了解决决资金链链，则采采用统一一返租，其中例例如王府府井某项项目，其其租价99万元/平方米米，返88.8%个点，采用商商场业态态（非小小摊位划划分），此点有有点介于于股票式式模式，但不尽尽相同，也是返返8%个个点，行行规是返返8%的的点。另一种就就是为了了解决商商户的入入市购买买门槛而而

23、采用返返租，如如首付款款返租和和一次性性总款返返租，是是分割成成小铺位位，给小小业主，有小业业主自主主经营，也有投投资商，其返租租8%或或10%回报，从小业业主的回回款中扣扣除，降降低购买买门槛，如售价价10万万，以55平方米米摊位为为例，22万元/平方米米，100万的88%回报报，返租租统一33年或44年，224%，32%在扣除除，则剩剩8.66，7.88万进行行销售以以降低入入市门槛槛，即起起到降低低入市门门槛，又又起到在在培育期期统一经经营，规规模。产权式商商铺不同同于底商商，由于于在市场场类业态态中，产产权式商商铺的产产权分散散，不利利于市场场经济发发展的统统一管理理，关于于此点，各路

24、学学者均见见解很多多。许多多人持反反对意见见就是针针对上述述的虚拟拟回报模模式，其其带有某某种金融融诈骗性性质：返租的使使用技巧巧高楼层商商铺增加加一次性性返租力力度，对对整体回回笼资金金并不会会产生较较大的影影响，以以一幢四四层20000平平方米的的商场为为例，假假定单价价100000元元/平方方米，总总值为220000万，增增加一次次性返租租一年，按8%年回报报率总返返租额为为1600万元，占整个个商城总总值比例例极小，而其对对整个商商城的销销售所起起到的积积极作用用却不可可小视。造成二层层以上商商场铺位位滞销的的一个原原因是，首期门门槛太高高，使得得经济实实力较弱弱的投资资客感觉觉投资风

25、风险太大大，住宅宅按揭成成数普遍遍达7成成，甚至至达到88成，而而商铺按按揭成数数一般为为5成，最高也也不过66成，这这样，一一个总值值20万万的商铺铺，首期期款需要要10万万元，相相当于一一套总价价40万万元住宅宅的首期期款。如同小户户型住宅宅拥有广广泛的客客户群一一样，实实施一次次性返租租，使得得商铺投投资客层层面扩大大，几千千元就可可以买到到商铺对对于二至至四层商商铺，分分别采取取一次性性返租33至5年年的策略略，此举举通过降降低首期期门槛，一举打打开了商商场三四四层销售售的死结结，几乎乎全部达达到百分分之百的的销售率率。以一个总总值100万元的的商铺为为例，看看看在实实行一次次性返租租

26、后商铺铺投资的的供款情情况：总价首期五成成一次性返返还四年年租金（年回报报8%）实付首期期10万元元500000元400000元100000元从以上供供款实例例可以看看出，一一次性返返租五年年后，实实付首期期款仅为为一成，只需一一万元就就可以投投资商铺铺，而由由于在铺铺位分割割中，二二层以上上铺位大大都尽可可能分成成小单位位，其总总值相对对偏低，四楼商商铺总值值大多在在10万万元以下下，这样样首期款款仅数千千元。解决二层层以上商商铺滞销销问题，关键在在于扩大大客户层层面，为为二层以以上商铺铺找准投投资客，一层的的买家多多为有多多次投资资经验的的实力客客户，而而二层以以上的买买家则多多为不具具备

27、投资资经验和和资金实实力的公公务员、白领阶阶层为主主的客户户。总价首期五成成五成十年年月供10万元元500000元550元元从以上供供款实例例可以看看出，月月供不足足造成投投资压力力，首期期款5万万元，对对于一个个拥有自自由资金金一二十十万的公公务员、白领而而言，无无颖具有有风险和和压力，所以降降低首期期门槛激激活公务务员，白白领投资资的关键键。一次性返返租年限限与商铺铺楼层关关系随着楼层层的不断断增高，商铺的的单价、总价不不断递减减，对应应的投资资者实力力随之递递减，而而一次性性返租的的力度则则随之加加强。银行提供供五成按按揭情况况下的一一次性返返租年限限与商铺铺楼层关关系层数一次性返返还租

28、金金年数合计返还还数首期款一层2年16%34%二3年24%26%三层4年32%18%四层5年40%10%银行提供供六成按按揭情况况下的一一次性返返租年限限与商铺铺楼层关关系层数一次性返返还租金金年数合计返还还数首期款一层2年8%24%二3年24%16%三层4年24%16%四层5年32%8%由上表可可以看出出，银行行提供的的按揭成成数对一一次性返返租年限限有极大大影响，争取六六成按揭揭，即使使减少一一年一次次性返租租，首期期款都低低于五成成按揭情情况下的的首期款款。返租的正正面作用用及意义义商铺的返返租对于于商家和和投资客客，都有有着非常常重要的的意义，它平衡衡着双方方的利益益关系，从而达达到双

29、方方的共赢赢，由此此可见，返租之之于商家家和投资资客，发发挥着明明显的杠杠杆作用用。返租之于于商家发展商通通过返租租期，实实施对商商家的租租金优惠惠，使得得商家在在市场培培育期内内以较低低的成本本做生意意。一个个市场从从最初的的培育期期到发展展成成熟熟市场需需要一个个时间过过程，发发展商通通过返租租期“放水养养鱼”。在市市场的初初期来给给商户一一个低成成本经营营的机会会，降低低了商场场经营风风险。返租之于于投资客客投资客在在返租期期内拥有有稳定的的投资收收益，同同时由于于经营成成本低，商家能能够顺利利度过市市场培育育期的难难关，返返租期满满后投资资客得到到的将是是一个兴兴旺的商商场。发发展商运

30、运用返租租这个杠杠杆，通通过低租租金招商商，迅速速引起了了抢铺浪浪潮。由由于“放水养养鱼”，发展展商培育育了市场场，使之之与房地地产开发发一起成成长，在在商铺的的培值中中，最大大的获利利者必然然是投资资客。发展商之之于返租租返租策略略是以保保障投资资客较高高的稳定定回报，以优惠惠的租金金招商为为基础，或是真真实的资资金收益益做支撑撑，发展展商只是是扮演了了一个“中间调调解人”的角色色，拿投投资客买买铺钱的的一小部部分用来来培育市市场，发发展商通通过这个个杠杆来来平衡双双方的利利益关系系，达到到双方共共赢的目目的，发发展商通通过这个个过程实实现小业业主高回回报，经经营者能能赚钱的的目的，从而也也

31、实现自自己资金金快速回回笼的利利益，从从根本上上保证商商场的经经营与发发展。如何把握握返租的的尺度国家明文文规定“预售商商品房广广告中不不得出现现融资或或变相融融资的内内容，不不得含有有升值或或者投资资回报的的承诺。不得出出现返本本销售或或变相返返本销售售的内容容，不得得出现售售后包租租或变相相售后包包租的内内容”，其目目的是为为了规范范发展商商违规的的市场行行为，如如某些发发展商以以返租作作为商铺铺提价的的法码达达到融资资的目的的，或者者以返租租或包租租的形式式卖出期期楼后卷卷铺盖走走人，或或者卖出出商场后后开不起起来而导导致承担担不起返返租的责责任，有有的甚至至给投资资客承诺诺的年回回报率

32、高高达122%，由由于这种种严重偏偏离市场场规律的的行为导导致了高高风险的的出现，这在一一定程度度上损害害了投资资者的利利益，也也打击了了投资的的积极性性。商铺销售售实行返返租必须须把握好好尺度，在保证证不违规规的前提提下，充充分保障障商场的的经营和和投资客客的利益益。首先先，返租租必须建建立在有有实力龙龙头商家家整体承承租、长长期签约约或其他他招商成成功的基基础上，使商场场经营具具有保障障性；其其次，返返租所承承诺的回回报不能能偏离市市场价值值规律，任何事事物的存存在都具具有两面面性，返返租也不不例外，它在促促进市场场完善和和发展的的同时也也有可能能成为一一小部分分人进行行市场投投机活动动的

33、工具具，但我我们不能能因此而而否定它它作为杠杠杆所发发挥的作作用，而而应该在在政府有有关规章章制度的的约束下下发挥它它的良性性作用。返租的负负面作用用及问题题“虚虚拟产权权式商铺铺”普遍遍采取长长期返租租的销售售方式，投资者者往往看看中这种种销售方方式的长长期稳定定性回报报，然而而实际上上，只要要认真分分析投资资过程中中的来龙龙去脉，就会发发现这种种长期包包租的虚虚拟产权权式商铺铺问题很很多。虚拟产产权式商商铺是一一些发展展商“套套钱融资资”的手手法，一一方面发发展商用用低租金金招大商商家进场场，另一一方面却却要给小小业主高高回报，无疑是是利益的的损失者者，一旦旦其资金金回报率率达不到到年回报

34、报8，必然要要亏损甚甚至倒闭闭；另一一方面，小业主主在包租租期内和和包租期期满后风风险都很很大，小小业主也也是利益益损失者者，在不不发生发发展商和和大商家家经营倒倒闭的情情况下，小业主主在100年左右右的包租租期可能能得到稳稳定的回回报，但但是100年内小小业主的的投资还还没有回回本，而而10年年后产权权分离商商场难以以为继。“虚虚拟产权权式商铺铺”事实实上成了了不少发发展商资资金回笼笼的工具具，这种种销售方方式，商商铺可以以卖，酒酒店套房房也可以以卖，甚甚至连公公共厕所所都可以以卖了，反正是是包租十十年。而而真正的的问题在在于，十十年包租租期内会会不会出出问题，十年包包租期满满后业主主怎么办

35、办？因此此，“虚虚拟产权权式商铺铺”就像像一颗“定时炸炸弹”，已经为为市场埋埋下了隐隐患，以以10年年包租期期来说，如果110年包包租期内内，由于于发展商商或大商商家任何何一家经经营不善善或倒闭闭，这颗颗“定时时炸弹”极有可可能提前前引爆。 问问题在于于虚拟产产权式商商铺，其其铺位分分割与实实际经营营卖场不不吻合。虚拟产产权式商商铺，绝绝大部分分为大商商家长期期包租或或者以百百货卖场场的形式式经营，而超市市、百货货的开放放式卖场场布局，导致经经营的铺铺位与销销售分割割的铺位位完全不不一致，投资者者购买的的铺位有有的成了了货架，有的成成了通道道，有的的成了装装饰物。 其其次，包包租期内内可能出出

36、问题，包租期期满后难难以为继继。一方方面虚拟拟产权式式商铺包包租期满满后，业业主找不不到自己己的铺位位。由于于经营铺铺位与销销售铺位位不一致致，业主主在包租租期满后后根本找找不到自自己的铺铺位，如如何再出出租？有有的商场场包租销销售，通通道划分分根本不不符合经经营的需需要，这这样的项项目即使使全部销销售出去去，将来来又如何何招商经经营？ 另一一方面，超市百百货大卖卖场一般般采取统统一收银银扣点模模式，而而不是直直接向租租户收取取租金，包租期期满后，小业主主将来如如何向租租户收租租？大商商家整体体租赁的的租金相相当于同同地段租租金的一一半以下下，包租租期满后后，小业业主接受受不了大大商家的的过低

37、的的租金要要求怎么么办？大大商家谈谈不好租租金撤走走了，商商场如何何再经营营？投资资的价值值如何体体现？ 尽管管“虚拟拟产权式式商铺”这一销销售模式式在深圳圳、在珠珠三角、在全国国各地正正大行其其道，但但其根本本上是一一些中小小开发商商所为，更要引引起注意意的是，由此产产生了回回购、免免首期、变向涨涨价向银银行套钱钱的促销销手段，其负作作用非同同一般。而这一一销售模模式前两两年之所所以火爆爆，主要要是低门门槛、低低月供，吸引了了并无商商铺投资资经验的的白领阶阶层，随随着长期期返租销销售的问问题日益益暴露，市场对对此已渐渐不认同同。 独立产产权商铺铺的作用用：商商铺在销销售之后后，必须须确保成成

38、为良性性物业，那么，究竟什什么样的的商铺可可以卖？只有产产权铺位位与经营营卖场一一致的商商铺才能能卖，一一类是独独立的街街铺，一一类是独独立经营营独立收收银的主主题商城城或专业业市场。这种独独立式商商铺，商商场经营营按照销销售分割割的独立立铺位经经营，从从而达到到经营铺铺位与销销售铺位位分割的的一致性性。 独立式式商铺有有着诸多多优势。首先是是产权明明晰，使使得销售售铺位与与经营铺铺位保持持一致，业主与与经营者者洽谈租租金十分分方便；其次，独立式式店铺只只需短期期返租，发展商商与小业业主最大大限度的的回避了了商铺经经营的风风险；其其三，对对于独立立式商铺铺，建设设部、银银行等相相关部门门和单位

39、位认同度度高，而而投资市市场亦十十分看好好。 返租需要要处理的的几个关关键点商业业地产项项目作为为商业与与房地产产的结合合，有太太多的参参与者：发展商商、商铺铺投资者者、租赁赁经营者者及最终终商品消消费者。而从营营销推广广模式上上看，也也从最初初的买方方与卖方方的简单单营销关关系，发发展成为为经营与与销售兼兼顾，协协调发展展商、商商铺投资资者、租租赁经营营者各方方利益、各种矛矛盾的综综合营销销推广模模式，从从而实现现发展商商、商铺铺投资者者、租赁赁经营者者之间的的多赢局局面。大型商家家整体租租赁与商商铺销售售的关系系当前市市场中，由大型型知名商商家整体体租赁再再实现分分割销售售的操作作模式比比

40、较多。这种操操作模式式基本概概念是：商业项项目由大大型商家家整体长长期租赁赁。大型型商家作作为本项项目商业业经营者者角色存存在，而而商业裙裙楼再分分割成各各种不同同单位销销售给小小业主，小业主主则是作作为商铺铺的投资资者而存存在，发发展商作作为物业业开发者者，既是是三者之之间的组组织者又又是协调调者，因因而从整整体上看看，有两两个基础础点与两两个关系系： 两两个基本本点： 11、发展展商与大大型商家家的租约约必须与与发展商商与小业业主承包包经营协协议在时时间上具具备一致致性。 22、购买买本项目目商铺前前提是：小业主主在租期期内的不不能自行行经营与与自行出出租，必必须与发发展商签签定与租租期相

41、一一致的承承包经营营协议，而发展展商则通通过与大大型商家家的租赁赁协议保保证小业业主的租租期收益益。两个个关系：11、发展展商与小小业主的的承包经经营关系系22、大型型商家与与发展商商的承租租方与出出租方的的关系销售风险险与回避避应该说这这种商铺铺的营销销模式比比较好的的解决了了投资主主体的分分散与统统一经营营的矛盾盾。但作作为一种种投资，就必然然有其相相应的风风险，其其风险主主要体现现在：一一、差价价补贴的的风险 大大商家作作为一个个商业的的整体租租赁者，其承租租的租金金必然比比较低（就好比比“批发发”的概概念），而发展展商为实实现商铺铺销售，必然要要提供一一个使投投资客户户认同的的回报率率

42、，而这这两者之之间将存存在一定定的差距距，因而而就使得得发展商商不得不不为支持持较高的的回报去去补贴一一定的资资金。就就如以下下：假设大大型商家家租用某某大型商商业100年时间间，综合合考虑起起租的租租金、递递增率、商铺项项目对应应的市场场售价，其100年的平平均回报报率为55.8%，而发发展商承承诺投资资客户的的回报率率为8%，则这这之间就就存在22.2%的差距距。假设设本项目目的最终终销售价价值为1160000万元元，则发发展商在在这100年承租租期中共共需补贴贴： 因而，由于长长期的高高回报，导致长长期补贴贴，为发发展商今今后留下下了包袱袱，也产产生了一一定的风风险。而该该方面的的风险也

43、也可通过过一定的的方式来来回避：发展商商首先需需判断自自身资金金的使用用效率，如果能能将销售售回收的的资金用用于其他他投资获获取较好好的收益益率。那那么，对对投资客客户的补补贴就可可通过回回收资金金良性循循环产生生的收益益弥补。补贴仅仅仅作为为一种资资金成本本而已。 在市场场允许的的合理范范围内，在发展展商提供供了长期期的高回回报保障障前提下下，项目目的市场场销售价价值可得得到一定定程度提提高，在在一定程程度上可可适当弥弥补回报报的补贴贴。但该该种方式式必须非非常理性性，脱离离了市场场规律的的价值同同样不具具备实现现的可行行性。二二、大商商家经营营不良带带来的风风险这是商商家经营营所带来来的风

44、险险，也是是发展商商最为担担心的风风险。主主要原因因在于在在长期的的承租期期中，由由于商家家的经营营管理不不良，从从而无法法再继续续经营，导致大大型商家家不支付付租金。而发展展商却处处于需一一样支付付小业主主的承诺诺回报，但却无无法收取取租金的的尴尬状状况中，这时所所承担的的回报压压力就更更加大了了。由此产产生的风风险也需需通过一一定的方方式来回回避： 应应选择实实力雄厚厚的知名名商家，知名商商家一般般在长期期的商业业经营运运作中积积累了很很多的经经验，具具有较强强商业经经营管理理能力及及吸引消消费能力力，消费费群体的的认同感感与忠诚诚度比较较高，市市场竞争争能力与与持续经经营的能能力比较较强

45、。 针对自自身项目目素质要要判断市市场经营营前景，就如社社区大型型商业选选择大型型超市充充分迎合合了市场场需求与与商家经经营的联联动关系系。社区区中大量量的家庭庭消费需需求就可可以为之之提供家家庭日常常消费为为主的超超市提供供源源不不断的生生意机会会。这样样，商家家的持续续经营就就有了良良好的基基础，租租金也就就有稳定定支付的的保障。 三、返租期期满后产产权分散散带来的的风险 分分割销售售后所带带来的产产权分散散与商业业统一经经营的矛矛盾一直直是困扰扰商铺营营销的主主要问题题。虽然然大型商商家整体体承租的的销售模模式在一一定时期期内解决决了这个个矛盾。但在返返租期满满后又将将如何解解决这个个问

46、题来来保障众众多小业业主的利利益？大大型商家家继续租租用，恐恐怕难以以应对众众多的小小业主，大型商商家不继继续租用用，也需需将其统统一规划划成一个个商场来来实现其其商业价价值。 发发展商在在承租期期满后，从项目目本身营营销的角角度看，其已经经完成了了对业主主的承诺诺。但为为更好实实现商业业的销售售价值，发展商商需提前前解决好好这一问问题，不不要为将将来的商商场经营营留下后后遗症。 首先，成立业业主委员员会 由由业主委委员会来来统筹安安排商场场未来租租赁权及及经营权权，并按按照小业业主的投投资额合合理划分分比例关关系，通通过类似似“股权权”的形形式在实实现整体体效益的的情况下下，全面面、公平平地

47、保障障所有业业主的收收益。具具体运作作可通过过业主投投资额的的大小，确定所所有业主主的分配配权利。再选举举会长、执行会会长、会会员等。业主委委员会可可通过自自行运作作或委托托专业商商业机构构代管、代租等等形式实实现商场场的统一一经营。 其次次，在项项目前期期分割规规划中，就充分分考虑今今后经营营的需要要合合理组织织人流走走向通道道，合理理设置通通道长、宽。尽尽量保证证铺位的的分割做做到“分分则好售售，合则则好用”。这样样，即使使返租期期满后，大型商商家不再再租用，也可以以通过商商场本身身布局，组织成成立相应应主题商商场对应应招商。 大型型商家整整体承租租后再分分割销售售作为一一种商铺铺的营销销

48、模式，有其存存在的合合理性，它最大大程度的的解决了了经营统统一与分分散产权权的矛盾盾。但同同时也应应意识到到其所带带来的风风险，只只有在前前期合理理回避相相应风险险，无论论是发展展商的开开发获利利，还是是小业主主的投资资收益，都将得得到更有有效的保保障。三、组合合模式：随着经济济的发展展，市场场发展到到中高级级阶断，一部分分商户通通过几年年的经营营有些实实力，随随着地产产业发展展，开发发商在建建设市场场时已不不得不将将大笔资资金的投投入建设设现代设设施，以以及土地地的公开开招标，对资金金链要求求严格，基于资资金压力力和商户户发展需需要，在在租赁模模式或销销售模式式的基础础上，更更多的采采用组合

49、合模式，常见的的有：1、销售售与租赁赁组合：销售中有有总款返返租，首首付款返返租，一一次付款款等几种种方式。租赁中有有季付、月付，半年付付和年付付因为销销售面对对的群体体与租赁赁面对的的群体是是有差异异的，销销售面对对是投资资户（其其中即有有商户投投资者也也有闲散散社会资资金投资资者），例如北北京鼎好好电子商商城销售售时，很很多是有有一定闲闲散资金金的社会会游资，海淀区区工作的的公务员员，小白白领之类类，其目目的通过过投资获获取比股股市或银银行高的的回报率率，一般般设置为为8%，租赁则则面对的的是商户户，（虽虽然也有有一些租租赁的投投资户，（如使使用权买买断的商商户和炒炒铺者）。但核核心仍然然

50、是商户户，经营营户。在销售权权与年租租方式的的结合中中，比较较普遍，很多开开发商在在此有 侧重点点。1）、为为了解决决资金短短期紧缺缺的，销销售产权权为局部部面积，如1层层部分临临街门面面，例如如北京沙沙子口万万朋商城城的底层层门面为为产权销销售，内内部则为为租赁。2）、也也有为了了资金回回收，即即市场全全部产权权销售如如巨库，租赁则则为辅助助，租赁赁是为了了满足产产权销售售给投资资客户经经营的需需要，因因投资户户大多不不是经营营户，而而招租、租赁的的要求就就不严格格。典型型的作法法是租赁赁价做高高，大于于10%的年回回报，与与售价之之间，这这样一个个虚高来来拉动销销售，也也有做88年即112.55%，115%的的都有，具体比比例视实实际情况况而定，正常设设置比例例以100%。为为了解决决短期资资金和商商户要求求，局部部销售给给有实力力的商户户，而不不给投资资户，如如木樨园园天雅大大厦的产产权销售售，这样样在管理理上便于于统一，但在销销售时限限定量有有要求，对商户户的筛选选也很关关键。这这种方式式一般少少见。2、租