大江南商贸城招商策划报告(doc 29)

1、大江南商贸城招商策划报告目 录第一部分 营销背景一、城市市环境二、区域域环境三、苏州州小商品品市场发发展现状状第二部分分 项项目定位位及规划划一、项目目分析二、项目目定位三、规划划设计建建议第三部分分 市市场商业业区划及及营运模模式一、商品品业种与与商业业业态二、市场场商业区区划三、营运运模式第一部分分 营营销背景景提炼宗旨：针针对项目目的选址址所面临临的市场场和营销销环境进进行提炼炼分析，以便提提出精准准的营销销策略和和切合实实际的计计划，为为整个项项目的成成功运作作奠定基基础。本本项目存存在以下下重要的的营销背背景：一、城市市环境以上海为为中心的的长三角角地区正正发展成成长为世世界第六六大

2、城市市群，国国内外企企业云集集、人民民生活富富裕，商商务消费费和旅游游度假消消费市场场潜力巨巨大，苏苏州作为为长三角角副商务务中心城城市将率率先受益益！1、地理理位置苏州位于于长江三三角洲中中部，在在北纬330度447分至至32度度零2分分，东经经1199度555分至1121度度20分分之间，东临上上海，南南连浙江江省嘉兴兴、湖州州两市，西傍太太湖，与与无锡相相接，北北依长江江。全市市总面积积84888.442平方方公里，其中市市区建成成区面积积为1777.117平方方公里(古城区区14.2平方方公里)。苏州州市实行行市管县县体制，下辖张张家港、常熟、太仓、昆山、吴江55个县级级市，吴吴中、相

3、相城、平平江、沧沧浪、金金阊5个个区以及及苏州工工业园区区和苏州州高新区区。20000年1月月10日日国务院院批复了了苏州州市城市市总体规规划(119966年至220100年)，总体体规划的的城市规规划区范范围达220144.7平平方公里里。在城城市规划划区内，实行城城乡统一一规划管管理，保保持“分分散组团团式”的的布局，在保护护古城的的前提下下，综合合协调各各区及周周边城镇镇的功能能。苏州州的城市市性质为为：国家家历史文文化名城城和重要要风景旅旅游城市市，是长长江三角角洲重要要的中心心城市之之一。苏州市城城市总体体规划(19996年至至20110年)2、城市市特色苏州古城城始建至至今已有有2

4、5000多年年，目前前仍坐落落在春秋秋时代的的原址上上，基本本保持着着“水陆并并行、河河街相邻邻”的双棋棋盘格局局、“三纵三三横一环环”的河道道水系和和“小桥流流水、粉粉墙黛瓦瓦、史迹迹名园”的独特特风貌。全市现现有市级级以上文文物保护护单位4492处处，其中中国家级级12处处、省级级89处处。悠久久的历史史孕育了了独特魅魅力的吴吴文化：千百年年来，苏苏州人文文荟萃，绘画、书法、篆刻流流派纷呈呈，各显显千秋；戏曲、医学、建筑自自成流派派，独树树一帜；工艺品品闻名中中外，苏苏绣与湘湘、蜀、粤绣等等同誉为为“四大名名绣”,桃花花坞木刻刻与天津津杨柳青青木刻并并称“南桃北北杨”。苏州古典典园林星星罗

5、棋布布、艺术术精湛。现有保保存完好好的古典典园林660余处处，其中中拙政园园、留园园、网师师园、环环秀山庄庄、沧浪浪亭、狮狮子林、艺圃、耦园、退思园园等9座座园林已已被列入入世界文文化遗产产名录。近几年年来，苏苏州充分分发挥旅旅游资源源丰富的的优势，着力构构建新老老结合的的大旅游游格局，旅游业业快速发发展，正正在成为为新的支支柱产业业。3、社会会概况(1)人人口苏州市及及市区人人口从119988年至220055年有所所增长，最近33年增幅幅略大(见下表表)，“十五”期间增增长平缓缓，进入入新世纪纪的头几几年增幅幅略大。20005年末末，全市市户籍总总人口6606.2万人人，比上上年增加加7.3

6、37万人人，其中中市区总总人口2224.5万人人，比上上年增加加3.778万人人。全市市还有外外来人口口近4000万人人。伴随随着苏州州经济的的快速发发展，以以及我国国户籍制制度的改改革，苏苏州将吸吸引更多多的海内内外人才才。可以以预测，苏州人人口在今今后一段段时期内内仍将保保持增长长的态势势。苏州市历历年人口口统计表表单位：万万人地 区区19988年19999年20000年20011年20022年20033年20044年20055年全市总人人口575.4576.2578.2580.5583.9591.0598.9606.2市区人口口204.7205.9207.2209.5212.4216.9

7、220.8224.5(2)人人民生活活20055年，市市区城镇镇居民人人均可支支配收入入162276元元，全市市农民人人均纯收收入83300元元，分别别比上年年增长112.66%和100.6%。年末末城乡居居民本外外币储蓄蓄存款余余额21120.92亿亿元，人人均储蓄蓄存款33.5万万元，比比上年增增长222%。年年末家用用汽车拥拥有量330.111万辆辆，比上上年增长长35%，其中中家用客客车拥有有量277.599万辆，增长440.11%。城城镇居民民人均住住房建筑筑面积330.55平方米米，比上上年增加加1.33平方米米。4、经济济概况改革开放放以来，苏州坚坚持以经经济建设设为中心心，大力

8、力实施科科教兴市市、经济济国际化化、可持持续发展展和城市市化战略略，积极极推进体体制和科科技创新新，国民民经济保保持了持持续快速速健康发发展。220055年全市市地区生生产总值值突破440000亿元，达40026.52亿亿元，按按可比价价格计算算比上年年增长115.33%。三三次产业业的比重重为2.0：66.8：31.2。人人均生产产总值(按户籍籍人口计计算)6668226元，按现行行汇率折折算超过过80000美元元。全市市地方财财政一般般预算收收入突破破3000亿元，完成3316.78亿亿元，比比上年增增长266.4%。对外贸易易在高平平台上快快速增长长，进出出口总额额超过114000亿美元

9、元，比上上年增长长35.7%，其中出出口总额额超过7700亿亿美元，增长337.99%。全全市新增增注册外外资1553.44亿美元元，增长长4.33%，按按原口径径统计实实际利用用外资660.005亿美美元，增增长199.4%。外资资项目规规模继续续扩大，新批超超千万美美元以上上的项目目占项目目总数的的33.7%，注册外外资金额额占全市市注册外外资的663.55%，其其中9个个新批项项目超亿亿美元。世界5500强强跨国公公司中已已有1007家落落户苏州州。2001120005年年苏州市市国民经经济主要要指标见见下表。2001120005年年苏州市市国民经经济主要要指标表表指 标标单位20011

10、年20022年20033年20044年20055年生产总值值亿元17600.28820800.00028022.00034500.00040266.522 其中中：市区区亿元 6188.566 7277.53310100.50013200.00016300.499人均生产产总值百元 3033.844 3566.166 4766.933 5799.922 6688.266地方财政政一般预预算收入入亿元 1088.811 1233.744 1700.500 2199.600 3166.788其中：市市区亿元 499.433 566.255 755.633 955.988 1355.866进出口总总

11、额亿美元 2366.622 3633.900 6566.63310322.01114055.899 其中中：市区区亿美元 1199.833 1766.299 3422.944 5300.599 7500.100出口总额额亿美元 1233.077 1822.211 3266.344 5077.744 7277.755 其中中：市区区亿美元 611.911 888.355 1711.788 2611.711 3933.499合同利用用外资亿美元 722.300 1000.677 1244.966 1477.033 1533.4实际利用用外资亿美元 300.222 488.144 688.055 5

12、00.333 600.055旅游外汇汇收入亿美元22.34422.78822.91144.86666.399接待境外外旅游者者万人次 777.822 899.100 811.577 1300.166 1566.022固定资产产投资亿元 5644.855 8100.00014088.93315544.80018700.144市区城市市居民人人均可支支配收入入元105115.000106117.000123661.000144551.000162776.000农民人均均纯收入入元57900.00061344.00067500.00075033.00083933.000本项目如如何利用用临近上上海的

13、区区位优势势和苏州州独特的的外来人人口消费费能力，来吸引引周边城城市商务务团体和和旅游度度假居民民以及周周边大量量居住人人群前来来消费，将成为为本项目目商业成成功的关关键。二、区域域环境金阊区在在城市发发展中的的地位和和机遇-风景景旅游和和西部商商贸中心心区1、金阊阊区概况况金阊区位位于苏州州市古城城区西北北部。东东起外护护城河东东岸和十十字洋河河东岸，与平江江区相邻邻；西至至枫桥西西运河界界，与苏苏州高新新技术开开发区隔隔河相望望；南以以小日晖晖桥河、三香路路、桐泾泾河东岸岸和里双双河南岸岸与沧浪浪区为界界；北至至三角嘴嘴河水面面中央，与相城城区接壤壤。经20003年金金阊区撤撤镇建街街和街

14、道道管理区区域调整整之后，金阊区区总面积积37平平方公里里，辖石路路、彩香香、留园园、虎丘丘、白洋洋湾5个个街道，总人口口23.4万人人。金阊区自自古就是是经济繁繁荣、人人文荟萃萃之地。阊门、石路一一带是明明清江南南贸易中中心和重重要商品品集散地地；虎丘丘、山塘塘、留园园、西园园、寒山山寺等著著名景点点蜚声中中外，文文化底蕴蕴深厚。新世纪纪以来，金阊区区以商贸贸、物流流、旅游游三大板板块为重重点，以以石路步步行街改改造、山山塘历史史街区保保护性修修复、金金阊新城城建设三三大重点点工程为为依托，大力发发展三产产服务业业，全面面发展各各项社会会事业，“三个个文明”建设齐齐步推进进。20004年年全

15、区实实现地区区生产总总值近440亿元元。2、石路路商圈石路商圈圈位于金金阊区东东部，占占地122.7万平方方米。石石路东至至阊胥路路、南至至金门路路、西至至广济路路、北至至上塘街街，交通通十分便便捷。近近年来石石路进行行了大规规模的改改造，石石路已成成为继观观前街后后第二条条商业步步行街。改造后后的石路路步行街街集购物物、旅游游、观光光、文化化、娱乐乐、商住住于一体体。石路路商圈主主要以零零售业为为主，附附以一定定数量的的餐饮业业，娱乐乐业，金金融业等等。石路路国际商商城，亚亚细亚商商城，越越洋流行行百货，时代广广场，中中心广场场、金门门商城改改造、南南浩街、名店街街的整治，以及石石路步行行街

16、二期期工程的的西扩北北进，从从而使石石路与山山塘街，石路与与南北兵兵营融为为一体。3、区域域商业发发展分析析：金阊区是是市政府府所在地地，很长长一段时时间一直直扮演着着苏州事事实上政政治中心心、西部部区域商商业中心心的角色色。但受受限于金金阊的城城市发展展水平，区内整整体商业业档次不不高，同同质化现现象严重重，其巨巨大潜力力尚未得得到充分分发挥。就金阊阊区而言，商业面面积体量量偏小，且过于于集中于于石路中心心区一带带，呈不不均匀分分布。随着苏州州城市功功能的扩扩大，金金阊与市市区的关关系逐渐渐密切。面积扩扩大的市市中心城区将由古古城区三三大区和和新区联联合形成成苏州新新的政治治、经济济、文化化

17、中心，而金阊阊区将成成为苏州州市中心心城区的的地理中中心和商商业中心。由于金阊阊的地域域位置和和新中心心区的高高起点规规划，金金阊区商商业发展展前景被被普遍看看好。而而从目前前政府的的商业规规划来看看，金阊阊区的商商业目标标定位在在苏州整整个西部部的商务务中心。随着步步行街二二期工程程的改造造成功，石路周周边的资资源也将将得到整整合，上上塘街延延伸枫桥桥路及金金门路整整治为石石路西扩扩扫除了了障碍，可以预预计，借借助石路路西扩，未来新新中心区区的商业业中心将将以桐泾泾路为坐标原原点，在在周边拥拥有大量量住宅群群、旅游游目的地地，发展展以购物、旅游为为主配合合餐饮、文化、服务等等成为一体体化多功

18、能能、高档档次、现现代化的的大都市市商业群群体。整个区域域的城市市化建设设步伐的的加快，直接导导致越来来越多的的工业企企业拆迁迁和大量量新建住住宅的开开发和居居住人口口的增加加，未来来无疑为为本项目目带来较旺旺的商业业人气和和消费动动力。本本项目通通过怎样样的商业业规划，借力石石路商圈圈西扩而而有望成成为周边边人群日日常消费费和周边边大量旅旅游项目目商务接接待的基基地。三、苏州州小商品品市场发发展现状状苏州小商商品市场场的起步步可以追追溯到上上世纪990年代代中期，在当时时受市场场冲击的的苏州肉肉联厂办办起了苏苏州第一一个小商商品市场场。几经经周折和和风雨，钱万里里桥市场场成为苏苏州第一一个以

19、批批发为主主的市场场。此后后德合、中新、南门等等几处市市场开始始慢慢的的在苏州州孵化。目前这这些市场场的经营营状况基基本可以以，平民民大众消消费成为为市场主主流。除除中翔之之外，大大部分市市场都以以招商为为主，对对优秀主主力商户户给以大大幅度售售价/租租金优惠惠，给商商户让利利，目的的是为市市场注入入人气。此外，市市内两个个主要的的小商品品市场（钱万里里桥与德德合市场场）将于于今明二二年内遭遭遇拆除除，需要要寻找可可替代的的营业场场所。第二部分分 项项目定位位一、项目目分析1、项目目简介基地面积积30亩亩，建筑筑面积不不低于4400000m2，155（233）年使使用权；建筑形态态建议：-1F

20、F4F，-1FF地下商城城，4FF顶上车车库；工程状况况：从现现在开始始，2个个月资料料准备（规划设设计、许许可证）、4个月月土建，2个月月装修；项目与业业种定位位：食品品、日用用百货、新潮百百货、女女性主题题（服装装、鞋帽帽）、儿儿童主题题、家居居工艺品品、餐饮饮休闲和和步行街街综合配配套，多位一体体的综合合性升级级版的小小商品以以一站式式购物满满足为目目的的市市场。市场业态态定位：以独立立商铺为为主，以以主力店店、专卖卖店、连连锁为副副的多业业态并存存，各业业态良性性互动的的商业分分布态势势。2、项目目周边环环境项目东、南面紧紧靠苏州州北兵营营和居民民社区，不远为为石路中中心商圈圈；项目西

21、面面为苏州州市南北北主要交交通要道道桐泾泾路，西西北不远远处为西西园。项目南面面1000米有到到苏州第第二大商商圈石路路的商业业街金门路路；项目北面面1500米为通通往苏州州石路二二期工程程上塘街街的枫桥桥路、留留园路，东北不不远处为为中国四四大名园园之一留留园；周边商业业配套情情况：西园停车车场：约约5000个停车车位；公交线路路：游5路旅游线线路(欧尚-中新新城-钱万里里桥北-解放新新村-欧欧尚)34路郊区区线路(上上塘街-观景新新村-白白洋湾-朱家庄庄-东桥桥镇)40路环线线(体育育中心-三元-北环-东环-相相门-彩彩香-体体育中心心)161路路郊区线线路(广济济桥西(石路)- HYPE

22、RLINK /so.php?k=p&q=留园路 留园路路-虎丘- HYPERLINK /so.php?k=p&q=跨塘 跨塘高浜浜)311路路郊区线线路 (上塘街街-西园园-新庄-白白洋湾-朱家庄庄-浒关关)317路路市区线线路 (火车站站-彩香- HYPERLINK /so.php?k=p&q=新城花园酒店 狮山路路- HYPERLINK /so.php?k=p&q=金枫路 金枫路路- HYPERLINK /so.php?k=p&q=华润燃气公司 燃气公公司)949路路市区线线路(苏锦锦新村- HYPERLINK /so.php?k=p&q=虎丘 虎丘-石路- HYPERLINK /so.p

23、hp?k=p&q=南门 南门-好又多多南门店店) 441路路郊区线线路(石路路- HYPERLINK /so.php?k=p&q=白洋湾 白洋湾湾-朱家家庄浒关关-通安-东渚-镇湖)还有更多多银行：工工商银行行，位于于留园路路，距本本项目约约2500米；苏州商商业银行行、中国国建设银行行、中国国银行项项目周边边10000米内内分布；邮局、电电讯局：位于留留园路，距本项项目约3300米米。餐饮娱乐乐：小小小得月楼楼、西园园素斋馆馆、阿潘潘骨头汤汤、浴室室酒店：对对面有如如家快捷捷、西兵兵营大酒酒店、天一宾宾馆等酒酒店，不不远处有有园外楼楼大酒店店3、项目目优势分分析地段优势势。位于于苏州未未来主

24、城城区（古古城区和和新区合合并为新新中心城城区）的的黄金分分割线，金门路路和桐泾泾路口，地理上上属于金金阊区正正中心，周边以以居民区区为主。规模优势势。市场场内按专专业市场场模式划划分铺位位，拥有有大量精精致小商商铺，单单层商业业建筑面面积约1100000 MM2以上，规模较较大，在在周边首首屈一指指，容易易形成商商业规模模效应。规划优势势。虽然然本市场场在基地地先天方方面存在在一定不不足，但但我们打打造“商业步步行街”和“休闲广广场”的规划划理念（见规划划设计建建议方案案）在苏苏州市还还是十分分创新的的，对小小商品零零售商业业的进场场经营具具有相当当的吸引引力。交通优势势。项目目临近苏苏州市

25、交交通主干干道：桐桐泾路、金门路路、留园园路等，来去3312国国道、内内环高架架非常便便捷。未未来干将将路与桐桐泾路口口设地铁铁一号线线站点，交通通通达性好好，商业业辐射金金阊区、平江区区、沧浪浪区、新新区。4、项目目劣势分分析项目跟石石路比较较接近，竞争性性项目较较多，将将受到成成熟商圈圈的挑战战，从金金门路往往东商业业氛围逐逐渐减弱弱，商业业价值逐逐步降低低，商业业配套较较弱。市场展示示面不足足。市场场开口小小，进深深长，仅仅有一个个70米米宽主入入口与桐桐泾路连连通；市市场西侧侧沿桐泾泾路方向向被河道道和绿树树阻挡，仅有两两座5米米拱桥与与基地相相通，市市场入口口处也缺缺乏开扬扬的广场场

26、，市场场展示面面不足，且交通通通达性性不佳，市场东东面、北北侧均为为与兵营营相邻的的通道，无法规规划商业业街，难难以营造造人气。项目为租租赁用地地，没有有产权，开发商商花费巨巨资承担担建设费费用，而而获得投投资回报报必须采采用不出出售产权权的非常常规的手手法承租权权（或续续期优先先租赁权权）销售售来实现现，且土土地有效效使用年年限较短短，项目目销售和和招商上上有较大大的难度度；同时时每平方方米销售售单价较较低，项项目的投投资回报报压力较较大。除非走三三方签约约之路，不能办办理按揭揭贷款，只能采采取分期期付款的的方法；仓储物流流用地缺缺乏，配配套不齐齐备；项目基地地环境和和商业氛氛围对项项目的销

27、销售与招招商未形形成明显显支撑，要依赖赖项目本本身孤军军奋战来来创造项项目周边边的商业业氛围与与价值。5、项目目机会点点分析时机好。石路经经过改造造后也升升级为都都市时尚尚休闲类类中高消消费为主主。目前前苏州市市内小商商品专业业市场有有钱万里里桥、中中新城、南环路路、德合合商城等等，大都都面临拆拆迁或经经营层次次太低，而且基基本上都都是分散散经营，不能真真正成行行成市。而城市市西部桐桐泾路商商圈目前前尚未有有一个大大型的、经营品品种齐全全的商业业物业，周边存存在大量量社区消消费人口口，本项项目的“中档消消费，价价格不贵贵，合理理设置生生活配套套消费”使项目目与石路路商圈合合理错位位，而“升级版

28、版小商品品市场、精品型型的小商商品市场场”的定位位，规避避了项目目风险，也填补补了区域域市场空空白。政府支持持。远景景规划，借助石石路西扩扩，本项项目可以以争取成成为苏州州市重点点招商引引资项目目，争取取得到市市区委、市区政政府的高高度重视视，大力力支持，并积极极运用一一定的行行政手段段将：食食品（大大超市没没有的保保健品、滋补品品、平价价药房、休闲食食品、茶茶叶、烟烟酒、土土特产）、小百货货（小家电电、器皿皿、饭店及及酒店用用品）、潮流百百货（钟钟表、眼眼镜、手手表、手手机、照照相机）、服装纺织织（男女女服饰、鞋、箱箱包）、时尚女女性（品品牌折扣扣化妆品品、日化化用品、护理品品）、时时尚家居

29、居（装饰品品、工艺艺品、宗教礼礼佛用品品）、儿童童用品（孕妇、童装、玩具）、休闲类类旅游餐饮饮配套等等9大业业态进行行“划行归归市”划入本本市场统统一经营营。旅游市场场和周边边社区消消费市场场。旅游游名胜环秀秀山庄、寒山寺寺、西园园、留园园、虎丘丘等环视视左右，超过5500万万机会旅旅游消费费，并辐射周边边50多多万常住住人口，三元、彩香等等大社区区，完全全贴合项项目定位位的消费费力。6、项目目威胁点点分析业态定位位过于分分散，不不能形成成集约效效应产品基地地有很多多硬伤，如层数数、道路路、人流流、车库库等问题题，对于于招商业业态定位位有很多多限制；竞争威胁胁。区域域板块金金阊新城城及相城城区

30、内有有各主要要产业都都有较大大的专业业市场，对本案案形成了了相当大大的竞争争威胁；没有较为为有力的的政策保保证和相相关措施施建立经经营户的的信心；项目属于于兵营建建设用地地，存在在政治上上的投资资风险；城市商业业容量。通过市市场调查查，苏州州市未来来两年内内有庞大大的商铺铺供应量量，市场场竞争激激烈程度度势必达达到“你死我我活”的境地地。周边无可可借鉴成成功案例例。 对策（如何放放大优势势抓住机机遇，减减弱劣势势规避威威胁）：向军方索索取其与与地方政政府签署署的地块块合法用用途法律律文书；积极申请请成为市市旅游局局“旅游购购物推荐荐单位”；积极申请请成为“金阊区区政府采采购定点点招标单单位”；

31、积极申请请成为“国家经贸委委全球采采购中心心苏南分分中心”；积极倡导导成立相相关行业业协会、行业联联盟，挂挂一个头头衔，如如中国工工商联/城市商商业联合合会小商商品行业业苏州分分会；突出市场场的地理理位置，以“古城区区最后的的唯一稀稀缺性的的保留市市场”来提升升市场的的商业价价值；突出市场场的规模模环境，以“一站式式购物公公园”来定位位小商品品市场的的经营品品种、经经营环境境和经营营规模；突出市场场的交通通优势，以“城市黄黄金分割割通道”来定义义市场的的交通环环境；在工商、税务等等方面尽尽可能多多的争取取市、区区政府更更多的支支持。争争取让市市、区政政府以公公告形式式书面发发布对市市场的支支持

32、；树立市场场开业“倒计时时牌”，增强强客户对对市场的的信心；与全国小小商品的的源头市市场结成成战略合合作伙伴伴或聘请请商业管管理顾问问单位主动完善善相关餐餐饮、休休闲、生生活配套套，引入入人气；合理的业业态定位位和经营营分区；（详见见后面楼楼层业态态定位和和经营分分区方案案建议）；在产品规规划和环环境艺术术设计上上花大心心思构思思和完善善，引导导人气向向纵深发发展。（详见后后面规划划设计方方案建议议）；制订足以以打击竞竞争对手手，快速速吸引商商户的招招商优惠惠政策和和招商策策略。通过合同同公证途途径，消消除客户户疑虑。给予充足足的广告告与促销销费用扩扩大宣传传强化优优势，不不给予竞竞争对手手反

33、击机机会，达达到快速速招商的的目的；（详见见后续招招商方案案）；制订能确确保市场场兴旺、持续经经营的措措施。（详见后后续经营营方案）；二、项目目定位1、市场场经营业业态定位位本本市场规规模宏大大，商铺铺数量多多，就苏苏州市目目前的市市场状况况，定位位为任何何一个单单一业态态基本上上都不可可能填满满市场，或不能能完全实实现项目目的商业业价值。为了便便于市场场的快速速启动和和实现项项目商业业价值最最大化，我们建建议本市市场定位位为一个个多业种种、多业业态并存存的综合合性市场场。2、消费费者定位位经调查分分析，可可以基本本确定本本项目的的消费主主流群体体应为：主群体体：城市市及乡村村居民，城市职职业

34、工作作者、企企业员工工、自由由打工者者、辖区区乡镇从从事农业业的生活活群体。次群体体：政府府机关公公务员、各类业业主、各各私营企企业主、城市品品牌折扣扣追逐一一族、学学生、过过往客商商、中高高收入家家庭、灰灰色收入入者。3、功能能定位集购物物、休闲闲、餐饮饮、娱乐乐等多种种综合功功能于一一体的大大型一站站式休闲闲购物中中心（升级版版小商品品购物公公园）。4、商业业规划组组成主题小小商品；便利食食品日化化超市；餐饮、小吃吃店；特色专专营店；主题卖卖场；休闲类类旅游餐饮饮配套。5、招商商对象定定位准入门门槛具备一定定经营能能力和经经济实力力的厂家家、公司司或个人人（有品牌牌代理证证书、生生产厂家家

35、的营业业执照、重点市市场、摊摊位证者者优先）；有强烈的的经营意意识和成成功欲望望；认同本项项目的经经营模式式；组织观念念强，服服从领导导，能自自觉接受受市场提供供的统一一培训和和辅导；愿配合市市场统一一规划、统一管管理和各各项营销销活动；讲求信誉誉，可长长期合作作；能够按规规定及时时交纳各各种费用用；严格按照照市场各项项要求及及流程操操作；办理合法法的经营营证件及及相关手手续。主力店店招商（投资）： 根据据苏州市市的经济济发展水水平和我我们以往往市场招招商经验验，本市市场的主主力店招招商将与与外地的的特色市市场、原产地地市场定定向招商商；或与与行业协协会、商商会等对对接为主主；或与其其他主力力

36、商家如如上海百百联、上上海宝大大祥儿童童服饰用用品、海澜之之家等国国内二线品牌牌合作等等；散户招招商（投投资）：散户招招商对象象将以苏苏州市重重点专业业市场为为主，长长三角专专业市场场为重点点和苏州州市周边边富裕乡乡镇为辅辅；投资资经营类类客户主主要分为为三种：经营型型投资客客户、经经营型租租赁客户户、纯粹粹投资客客户。6、经营营理念定定位打造地区区首个“一站式式”购物休休闲中心心。(小小批发大大零售)7、市场场经营档档次定位位就实现商商铺价值值，一般般是高、中档的的商品易易于承受受较高的的租金、近而提提升了商商铺的价价值，理理想状态态下我们们都愿意意将市场场内经营营的商品品定位为为中、高高档

37、商品品。但通过市市场调查查，我们们发现目目前观前前、南门门商圈以以中高档档消费为为主，而而我们项项目周边边人口主主要为老老社区居居民，市市民收入入偏低，区域商商业水平平比较落落后，市市场上经经营的商商品以中中低档商商品为主主，即使使在商业业最为繁繁华的石石路、金金门路的的街铺和和商场，也是以以中档商商品为主主，高档档商品很很少有市市场，经经营高档档商品的的商户数数量也十十分有限限。因此，对对于本市市场商品品档次定定位我们们认为：以中档档商品为为主（约约占555%），但仍需需吸引高高档商品品入场经经营（约约占100%），以带动动中档商商品的招招商。若若经营中中低档商商品（约约占255%）的的商户

38、能能够承受受租金，亦不能能排斥对对经营中中低档商商品商户户的招商商。其他他经营品品类或主主题招商商项目（约占110%）。另一方方面在采采购商品品时务必必提醒商商户以新新潮百货货服装为为主流。8、市场场形象定定位综综合前面面分析我我们将大大江南商商贸城市市场形象象定位为为：苏州黄金金商圈首首个升级级版小商商品购物物公园（苏州黄黄金商圈圈首家大大型一站站式休闲闲购物中中心）苏州特色色商业制制高点石路西扩扩商业地地王桐泾路(旅游黄黄金线与与商贸中中心)龙龙头商铺铺石破天惊惊，限量量发售的的市区(古城区区)稀缺缺商铺投资商铺铺就买升升值快的的市区商商铺三、规划划设计建建议1、项目目的建筑筑与环境境的建

39、议议（1）楼楼层安排排：负一一层至三三层为商商业，楼楼顶为停停车场，广场南南侧入口口直行坡坡道上33楼，由由北侧直直行坡道道从3层层到地面面广场，从广场场直接设设计自动动扶梯上上下。（2）外外立面：采用封封闭型设设计，除除装饰性性色块外外，每层层均匀分分割较大大的广告告位，让让每层的的主力品品牌展示示。（3）顶顶层西立立面需在在设计结结构时就就考虑案案名（字字号）的的安装，以免装装修时另另外再设设计字号号安装方方案。（4）西西立面顶顶层设计计一个精精神堡垒垒。（5）市市场层高高5.33米左右右，上半半部分装装修为阁阁楼，阁阁楼在22.200米高左左右。（6）通通道与楼楼梯：主主通道两两条，在注

40、重重硬质元元素设计计的同时时，更应应引入树树木、花花卉、草草坪和水水景等自自然元素素。a、东西西方向主主通道宽宽5米，中中轴线设设计地下下水景上上面铺盖盖玻璃地地砖，其其1/33处设两两条平行行上行自自动扶梯梯，2/3处设设两条下下行自动动扶梯。b、南北北方向主主通道宽宽3.22米c、两主主通道交交叉处为为中庭设设计、设设水池、假山、绿化、坐椅。d、另在在适当地地方设两两个观光光电梯，两个货货梯。（7）商商铺使用用面积： 独立立商铺设设两种套套型 A型型使用面面积122平米B型使用用面积118平米米 主力力店铺设设两种套套型 C型型使用面面积600平米D型使用用面积880平米米（8）纵纵深主题

41、题设计：为纵向向引导人人气，市市场底部部（东侧侧）设假假山瀑布布，中间间设演出出或促销销舞台，周边设设茶座、咖啡、乐园、摄影点点。（9）装装修风格格：全场场以江南南为主题题，采用用中国传传统的风风格。（10）外部环环境： 三座座桥中央央均设计计拱型门门楼 沿河河岸设灯灯箱广告告2000米距距离内跨跨河设拱拱型钢环环、挂红红灯笼2、 项项目周边边规划 西园园路 花花卉街（待考虑虑） 留园园路 餐餐饮街 枫桥桥路西 宗教教用品街街枫桥桥路东休闲娱娱乐街 桐泾泾路 宾宾馆酒店店街金金门路 商业业街 项目目西侧兵兵营出租租门面房房，北侧侧8间门门面为旅旅游特色色餐饮 ，南侧侧为银行行与便利利店第三部分

42、分 市市场经营营分区及及营运模模式一、市场场经营业业态选择择 根据苏苏州市目目前商业业状况、各商业业业态的的总量、商业业业态的分分布情况况，我们们将：食食品（大大超市没没有的保保健品、滋补品品、平价价药房、休闲食食品、茶茶叶、烟烟酒、土土特产）、小百货货（小家电电、器皿皿、饭店及及酒店用用品）、潮流百百货（钟钟表、眼眼镜、手手表、手手机、照照相机）、服装纺织织（男女女服饰、鞋、箱箱包）、时尚女女性（品品牌折扣扣化妆品品、日化化用品、护理品品、饰品）、时尚家家居（装饰品品、工艺艺品、宗教礼礼佛用品品）、儿童童用品（孕妇、童装、玩具）、休闲类类旅游餐饮饮配套等等9大业业态等列列为大江江南商贸贸城经

43、营营范围。（文体体用品、节庆用用品、床床上用品品、旅游游纪念用用品超市市）二、市场场经营分分区该市场经经营分区区规划还还需进一一步征求求商户意意见，进进行适当当调整。方案A升级级版本小小商品市市场1、负一一层功能划划分：（可否否考虑负负一层与与一层的的功能调调换）小百货、针织品品、服饰饰、饰品品、文具具、雨具具、日用用五金、床上用用品、厨厨房用品品、装饰饰画、干干花、器器皿、家家居品、喜庆用用品、音音像制品品、一次次性消耗耗品。2、一层层功能划划分：茶叶、烟烟酒、休休闲食品品、土特特产/保保健品、滋补品品、平价价药房/化妆品品、珠宝宝、照相相器材、眼睛、手机、工艺品品、艺术术品、宗宗教用品品、

44、小家家电3、二层层功能划划分：女装、内内衣、潮潮流女装装、童装装、孕婴婴用品、玩具、亲子天天地、肯肯得基或或麦当劳劳快餐4、三层层功能划划分：男装、运运动装、鞋、箱箱包、美美甲美容容瘦身、网吧、游艺、咖啡馆馆5、四层层：假日酒店店、KTTV、迪迪厅、主主题酒吧吧、足浴浴或美食食广场、商务中中心6、配套套：银行、移移动营业业厅、联联通营业业厅、工商税税务、质质量监督督、消协协、公安安、医务务方案B大型型一站式式休闲购购物中心心1、负一一层功能能划分前场特色色专营店店（首选麦麦当劳（德克士士、永和和）、屈屈臣氏等等品牌店店进驻，否则进进行黄金金珠宝、化妆品品等品类类的招商商）后场大型餐餐饮美食食广场2、一层层功能划划分：（都市流流行馆）（主经经营男女女品牌服服饰）时尚女女装区 如：时尚装装淑女装装青春装装休闲装装等；绅士男男装区 如：正装、休闲、裤区、夹克、衬衫、内衣等等；运动休休闲区 如