商业步行街总体方案

1、七星商业步行街总体策划案目录 P1七星商业步行街治理机构概述 P2七星商业步行街策划时刻安排表 P2附：七星街简介“第一街”横空出世七星商业街实施细则 P3（一）开街 P3（二）招商 P3（三）、销售 P9（四）、经营策划 P9（五）、“七星文化节” P17（六）、 物业治理 P19附录 P19（一）“视听”辅助销售道具七星商业街电视宣传片创作思路 （二）泉港商业业态分析 P21一、七星商业步行街治理机构概述概述：成立“七星街华洲市场进展有限公司”，由该公司对七星街进行规范、统一的一体化治理，治理公司下设七星街招商部、经营服务部、物业治理部、企划行销部等四大部门，以便对口治理。招商部：负责七星

2、商业街的整体招商事宜。（属时期性部门）经营治理部：为投资经营治理公司的要紧对外窗口，负责商业街业态功能规划、手续协助、信息咨询、投资与经营顾问；统一营销、统一对外协调、组织内外商业交流活动；提供售货员职能培训、统一的VIP客户治理；统一设计、规划整个商业街的信息、监控、物业治理系统，实现全面电子化和自动化治理，打造七星商业街文化体系，塑造七星商业街繁华、便捷、安全、高效的现代化商业治理形象。物业治理部：对商业动线、停车场、广场、公共绿化等公共空间和变电站、机房、电缆、通讯设施、给排水、煤气等管线以及各种设备进行统一筹划、统一建设、统一治理；卫生、保洁、治安等。企划行销部：为投资经营治理公司的智

3、囊部门，整体策划、包装商业街民俗文化体系及各项经营治理活动；对商业街的整体形象设计进行统一治理，体现理念-行为-视觉的高度识不性和无形资产有效性；协调商业街内部的广告位和公布治理、统一对外宣传、编辑消费通讯等。设立“七星商业街精品式购物广场网站”，尽可能与相关网站相链接。（时期性部门，开业三个月后合并入经营治理部）2007年春节后，经营治理公司只保留经营治理部和物业部两个部门，协同商家管委会治理七星商业街。公司费用来源：户外广告牌、物业治理费、商家促销活动场地费、民俗文化表演费、临时摊贩场地费、房地产开发商。二、七星商业街总体策划时刻安排表一、开街 试开街2006/9/1 正式开街 2006/

4、10/1二、招商 2006/7/17-2007/2/18 第一时期 完成招商任务的50% 2006/7/17之前 第二时期 完成招商任务的80% 2006/9/1 之前 统一进场装修（集中造势） 2006/8/8 开始 第三时期 完成招商任务的100% 2007/2/18之前三、销售 2006/9/1-2007/10/10销售预热、铺垫、积存期 2006/7/17-2006/8/31正式销售（开街 拍卖店王） 2006/9/1强销期 （分时期多波次销售高潮的推动） 2006/9/1-2007/春节平稳销售期 2007/元宵节-五一节收尾期 2007/国庆节前后四、经营 2007/9/1- 成立

5、商家经营治理委员会 2006/8/18试营业 2006/9/1正式营业 2006/10/1五、企划 2006/7/16-2007/元旦 开街仪式 2006/9/1 正式开街仪式 2006/10/1 各类招商/销售活动 详情见内 各类媒体投放方案 详情见内 泉港七星文化节 2006/9/1六、物管 2006/8/1-成立物业治理部 2006/8/1附：七星街简介_“泉港第一街”横空出世地段绝佳位于新区中心:驿沙路与泉五路交汇处，周边8个生活区，其中：世纪星城小区万，人口万；昌茂小区万，人口万；港华花苑万，人口；庄园小区万，人口万；金山街万M2，人口万；逸涛小区万M2，人口万；佳华小区万M2，人口

6、万；山腰老街，人口万。8个生活区总面积近万，规划人口近12万，相当于泉港城区人口的1/3。品位高尚60间纯金店面，100米长的精品商业街，商业面积3千多平方米，汇合泉港商业之精华； 设施一流包括市政、交通和商场乃至购物环境的硬件设施：其中包括招财纳宝迎客坊、星光大道、泉港名士园、彩光嬉水喷泉、七星文化柱、水榭舞台、步道休闲椅、七星造型路灯、空中企业文化彩练、绿化小品。主题新颖精品式购物/旅游复合功能、闽南文化风情等；模式创新经营治理模式的创新，即统一规划、统一招商、统一营销、统一治理；以民俗文化推动商业文化；文化品位由文化定位、建筑特色、园林景观、商家组合、推广活动等多方面共同营造的文化内涵与

7、艺术品位。密集的人流、奇丽的闽南风情、极富前瞻的规划、慎密的招商策划奠定了七星商业街的成功基础，集价格、放量、炒作、广告宣传等手段于一体的综合行销布控策略实施并成就七星商业街的目标，专业的经营治理和独特文化品位定位为七星商业街的整体营销和后续延展良好铺垫。三、七星商业街实施细则（一）开街 试开街2006/9/1 正式开街 2006/10/1试开街仪式 2006/9/1 （活动详情附后）正式开街仪式 2006/10/1 （活动详情附后）（二）招商招商策略 在招商过程中，向意向入驻商家承诺成立“七星商业街商业业主管委会”，开街当日正式对外成立，即9月1日起进行业自主治理服务。由经营治理部协调治理。

8、承诺并着手规划“2006-2007：泉港七星商业街传统文化旅游系列活动及民俗文化表演一览表”，由泉港文化部门、旅游部门协助完成，道具化后可张挂在售楼处。承诺规划并实施泉港七星商业街VIP客户体系，鼓舞商家自愿参与，进行统一促销和客户治理，VIP卡设计可张挂在售楼处作为道具。投资经营治理的“揭牌”可作为宣传题材之一。治理模式统一规划、统一招商、统一营销、统一治理，这些工作具体将由进展商聘请的泉港七星街市场进展有限公司来完成。统一规划包括商业总量规划、业态规划和分布以及商业景观规划；统一招商开发商将针对主力店进行统一的招商策划； 统一营销进展商成立的商业治理公司，将开展持续的统一营销活动，包括打折

9、促销和活动庆典等，不断地营造亮点，吸引顾客。统一治理统一的物管，包括保安、清洁、维修、交通、停车等；统一的商业治理，包括营业时刻的协调、广告牌的设置、商品质量和售后服务监督等。进展商对商业街的持续经营思路七星街的进展商基于对泉港商业市场的考察和推断，对项目经营前景具有充分的信心，不只看重短期的现金流和利润，更着眼于长期的物业增值、经营利润和品牌塑造，实行可持续的进展战略，因此进展商将通过以下方式来参与商业街的经营：自营进展商将在七星街的一些要紧节点，保留部分商铺用于自营，以操纵业态和带动人气；联营进展商将以销售额扣点的形式来参与部分主力店的经营；纯租赁保留部分店铺，不进行销售，仅作为租赁使用；

10、返租对部分销售的商铺采纳返租销售，并在短期内给予部分租金补贴，放水养鱼。推广活动初步设想的活动内容包括：开街庆典、民俗文化表演、抢灯、车展、服装秀、人体彩绘、行为艺术、儿童书画竞赛、北管、南音、高甲戏、梨园戏、蒲仙戏、拍胸舞、歌舞演唱会、英语角、工艺美术品展览（闽南百艺坊摊位）等，通过多种活动吸引不同的消费群体，维系商业街的人气，做到每周有活动，每个月有一次大型活动，利用每年的中元节举办富有民间传奇色彩的大型抢灯活动，并使之成为具有轰动效应的民俗文化特不活动，使之逐渐演绎为每年一次的泉港七星民俗文化节活动。招商配合销售“引擎”全面启动工作重点：知名品牌、精品商店等核心商店的入驻，可相应提供更多

11、进驻优惠，并引导这些核心商店的分布，主力店先期进入，“以大带小、以点带面”，拉动核心商店周边店铺的市场价值。主力店先期入住，带动人气。涉及的主力店包括知名品牌服饰店（七匹狼等）、咖啡屋（上岛咖啡等）、国际品牌鞋服店（金利来/皮尔卡丹等）、知名体育运动品牌（特步/安踏）、金器珠宝店等多个种类。进展商将依照商家的不同需要，分不提供免租期、低租金等多种优惠条件的组合来吸引主力店进场经营。招商幅面：厦门、泉州和福州，侧重品牌连锁或许可的区域总部；泉港本土，讲服泉二路老街等传统品牌经营者迁入；晋江-石狮，推动厂家直接销售；温州和蒲田的品牌商家（不排除题材炒作的目的）。销售促进：带租金销售；为投资者和租赁

12、户“牵线搭桥”；商家入驻原则：精品优先 品牌跟进 名特随从 外贸补充优惠政策：（另议）招商方式：（密）七星街业态分布原则：七星街商户资料：招商进度安排：第一时期 完成招商任务的50% 2006/7/17之前第二时期 完成招商任务的80% 2006/9/1 之前 统一进场装修（集中造势） 2006/8/8 开始第三时期 完成招商任务的100% 2007/2/18之前（三）、销售 2006/9/1-2007/10/30开街及销售时刻表商场如战场、“战役”分时期正式销售：9月1日（周五）试 开 街：9月1日（周五）正式开街：10月1日（拉开国庆黄金周热销序幕，再次炒作七星商业街）开街从表象来看是“弘

13、扬泉港民俗文化”意义，实为七星街行销作铺垫，对外诉求是“七星街泉港品牌精品街和民俗文化旅游街”。试开街后，若销售势头不如所期，还可对外诉求正式开街时刻，为销售战略战术作“掩护”，同时逐步展开市场炒作与销售递进的节奏：7月下旬8月底 销售预热、铺垫、积存期 其中7月下旬进行项目投资讲明会、招商项目签约会；8月中旬经营治理公司成立挂牌仪式、“开业竞拍”告知与新闻公布会等9月1日 上午竞拍店王，正式拉开销售序幕；下午第一波销售高潮开始。9月初2007年春节 强销期，分时期多波次销售高潮的推动 2007年元旦-春节 利用返乡人流掀起又一轮销售高潮开始2007年元宵节-五一节 稳定销售期，五月份制造小热

14、度（穿插促销） 2007年五一节 新一轮销售高潮2007国庆节前后 收尾期本商业街目前要紧问题点及对策化解挑战，制造“机遇”完全现铺，缺乏升值想象空间。对策：确定商业街的正式销售时刻和正式开街时刻，以这两个时刻“节点”作为投资者的想象“愿景”，进行连续波次的“炒作”，同时通过价格策略和销售操纵手法逐渐将店铺销售推向多重“高潮”。七星街属内街，因与主街人流的自然隔断，大大削弱了其商业价值；整街纵深较长，价值递减效应明显；不沿街，单价高，销售压力较大对策：通过七星街民俗文化的炒作；通过独特的景观规划施工；通过扎实、强势、有效的招商工作；通过两大房地产公司的强强合作（有能力出台最优惠政策）；同时，以

15、景观/独特的民俗文化大力提升店铺“附加值”，以核心主力店招商入驻带动周边店铺价值，并做好销售规划，分期、分批销售。具体对策如下：通过文化造势凝聚人气持续的民俗文化表演活动、品牌商家强势的促销活动完全能够做到内街人气胜外街；通过精品效应提升商业街的附加值精品利润空间大，投资回报率高，更利于租金水平的整体提高；七星街步步有景观、处处有活动每间店铺都有不同平常的商业价值，不存在区位差异；泉港民俗文化精品街作为泉港区域最强势的文化亮点，其潜在的商业价值更不可估量。 3、产品限制，如部分店面进深可能限制某些类型的经营者；两侧动线不合理，须再行综合考量并改造 对策：产品属性差不多确定，调整幅度小且牵涉改造

16、成本，动线可适度调整；主楼部分可综合考虑并满足“大卖场”品位/规模的要求。 4、开发商期待值较高，与目前市场价值预期反差大，易形成“有价无市”的落差负面效应 对策：除认真做好景观工程、招商工程和文化题材炒作外，应细化各项对外“诉求”工作；前期，尤其是要做好第一波“下定”客户的工作，使之成为项目推介员。其次，重点做好“大多数的观望者”的市场讲服工作，其方式有项目投资讲明会、投资分析简报（定向派送的DM）、组织参观建设进度、互动茶话会等等；最次，“走街窜乡”，乡镇走遍，与活动结合，全力宣讲，辐射全区，同时通过信函广告或DM广告向各地泉港人进行宣传。 5、个不开张和现实“租金探底”对整体营销经营高价

17、值取向的强烈冲突 对策：事实上，开发商已做许多工作，例如回租部分物业，统一治理；其次，适度把握同步装修与协同开业的时刻及节奏，迅速成立经营治理公司介入，具体架构和功能见后。为幸免上述问题的发生，公司统一规定：进场装修：2006/8/8开业：统一在2006/9/1开业租金：按标准统一收取免租期：按规定统一执行 客户治理全面锁定营销目标第一批“下定者”：原始股概念的炒作，发酵至上市时刻正式对外销售（9月1日）。部分互动措施见前述。观望者的治理：（进一步细化中）售楼处人员角色包装与调整强化、优化行销队团销售人员以“投资顾问”形式亮相，将招商部的投资分析报告与预先设计的表格一起编成“活页”，对不同投资

18、者进行分类，重点客户提供“个案化投资分析报告”，将上述活页进行编辑并提供给客户。此外，强化客户治理力度，建立客户档案、定期互动等。七星商业街行销总体战略思路龙腾之势，蓄势以发；集中着力，全身起舞；龙身先行，龙珠后动。（龙身-内街；龙珠-主楼）全盘与局部的营销关系全面开花，充分销控；紧抓时机，循序渐进。先两头，后中间，从两头包抄中间。确实是在价格上拉高名牌精品街区和民俗文化表演区的定价，形成全条街“凹井”式价格分布体系，在销售动作上名牌精品街区先强销（部分销控）、民俗文化表演街区则侧重招商（该街区“有价无市”或“有价而淡市”也无妨，可为整条街的价格体系奠定基础，并在以后收获高利）。中间部分顺势销

19、售和主力店招商相结合。上述方式将起着“龙头龙尾摆起来，龙身随动全身舞”的效应，尤其是以名牌精品街区的“龙抬头”效应启动全局，而“龙抬头”要紧借助“竞拍”和综合“炒作”共同营造声势，同时前后兼顾、前后呼应。2、“主楼”与“内街”的辨证销售关系“主楼”为本案的重中之重、难中之难，因此在整体战略上“主楼搁置，内街先行”。内街的热销自然拉动主楼，在微观战术上必须采取“以内托主”，“局部打包”的两大策略。“以内托主”确实是炒热内街，拉高主楼单价；“局部打包”确实是部分销售单元左右打通作为一个完整销售单元；主楼因体量大、总价高，应独立包装入市。 3、快与慢、先与后的销售节奏协调速销往往求之“价格战”，而目

20、标利润第一则需要“以时刻换空间”，因此快与慢、前与后同样是辨证关系。找到平衡点才能真正保证明开发商利益最大化，趁热打铁，顺势而上，否则坐失良机，商气殆尽；同时必须严格按照整体行销策略，平复推进，与时俱进，依照新情况随时调整必要的销售动作。前期下定预约客消化完毕后，按原定整体营销“三段论”，上街、中街、下街（前街、中街、后街）来运作、包装后续销售单元。前街精品区中街体育用品、外贸、特价区后街一般品牌区和时尚女的区行销目标： 一、第一时期（2006年9月1日2007年春节） 1、内街销售完成60%； 2、奠定优异的市场口碑，累积一定的客群； 3、主楼各项工作同步筹备。二、第二时期（2007年元宵节

21、-五一节） 1、内街销售完成80%； 2、借助商业街正式开业后的繁荣景象（商业旺季）和经营治理的初步成果，树立泉港第一商业街形象； 3、巧借地产商的品牌形象与实力，完善街区市场形象。行销时期划分： A、第一时期（2006年9月1日2007年春节） 1、筹备时期（2006.9.1前） 2、试销、放号时期（2006.9.130） 3、公开强销期时期（2006.10.12007年春节） a、第一波公开与强推2006/10/1-11/30b、第一次休整（持续）2006/12/1-12/30c、第二波强推与促销2007/元旦-春节d、总结第一时期（促销）2007年春节-元宵 （同步跟进：配套景观的完善、

22、招商的快速跟进。）B、第二时期（2007年元宵-五一节） 1、调整预备（2007年元宵-3月15日） 2、预约登记时期（2007/3/16-23） 3、公开强销期时期（2007/3/24周末-5/10） 4、休整持续时期（2007/5/11-20） 5、第二波强推与促销2007/5/21-9/22） C、促销收尾（2007年国庆节）七星商业街商场/店面定价策略街口原则/景观原则/交通动线原则/配套原则/面宽原则/总价原则依照目前态势，差不多采取“低开高走”、“两头高，中间低”的策略。华洲七星商业街商业地产（内街+主楼）总销售面积：8539.22M2 总销金额：68313760元 平均单价：80

23、00元/M2七星商业街商场/店铺定价讲明一、内街定价讲明总销面积：1957.22平方米（4#楼店铺16间、3#楼13间，共29间）2、总销金额：15657760元3、平均单价：8000元/M24、定价原则：本区属七星商业街龙头位置，紧临泉五路，属本商业街最好店面，紧临大型商厦新华都及泉港驿沙路，目前规划为名牌精品区、一般品牌区、体育用品/外贸鞋服区。二、七星商业街主楼定价讲明主楼定价讲明总销面积：6582M2 其中1层2061M2、2层2106M2、三层2415M22、总销金额：52656000元3、平均单价：8000元定价原则：本区位于泉五路与驿沙路繁华路段，属本案最具价值位置，目前规划为银

24、行、酒店、咖啡厅、西餐厅、婚纱影楼，是以后高档消费区域，人流量聚拢较大。调价策略关于整个销售过程中价格调整和时刻接点上的价格操纵，安排如下：内街店铺：销售五成以下，价格不变；过五成加价200元/M2；过八成加价300元/M2。主楼商铺：项目整体落架后加价：一层+80元/M2、二层+60元/M2、三层+50元/M2；项目交房后加价：一层+100元/M2、二层+80元/M2、三层+60元/M2；项目招商后加价：一层+200元/M2、二层+180元/M2、三层+160元/M2；商铺销控部分：（密）#店、#店、#店、#店、#店、#店、#店、#店；X层商场。（四）、经营策划 2006/9/1-规划方向民

25、俗风情化 购物娱乐化 接轨都市化购物趋向产品定位：泉港首家精品式休闲购物公园功能整合：零售 + 休闲+ 娱乐 + 旅游（主楼亦可经营酒店：推动其向“星级酒店”业态进展。）旅游：与泉港市的旅游治理部门、旅行社建立互动机制；将旅行社的办公点引进商业街，鼓舞其拓展旅游产品等。七星街功能讲明购物强调精品式购物，由精品店、专卖店、特色商店等组成，旨在满品牌种购物需求；休闲/娱乐由公共空间、民俗文化景观、绿化景观、休闲景观、喷泉广场及华洲主楼/昌茂二楼的娱乐休闲场所（健身房、桑拿、足浴、美容、美发、美体）等组成，并以此消化昌茂二/三楼、华洲主体大楼的商业地产部分；餐饮西餐厅、咖啡屋、茶庄、冷饮店；文化七星

26、民俗文化展示、游动摄影/画像、文娱活动竞赛、地点戏曲表演、文艺演出；商务银行、证券营业部、邮电营业厅、票务中心、商务办公。现代社会中，随着人们闲暇时刻的增加，购物活动已不仅仅是为了满足差不多生活需要，还需给予娱乐和休闲成分，并逐渐演变为一种社会交往活动。从购物者的角度来看，购物既是家务，也是一种娱乐、放松或刺激。提供完善的休闲和娱乐功能，是七星街的要紧特色之一，也是七星街相关于其它商业街的区不差异化竞争策略。功能分区：依照不同“节点” （强调讲明广场的商务功能）商务活动广场，要紧为商家提供各类促销空间、展示空间，同时也为泉港市民提供各类民俗文化活动、当地风物展示、文艺表演、休闲娱乐等互动性较强

27、的民间文艺活动，最大限度提升“人气”。业态组合依照项目的特点，我们初步设定的业态组合如下：购物功能，比例：约%，面积：餐饮功能，比例：约%，面积：娱乐功能，比例：约%，面积：休闲功能，比例：约%，面积：文化功能，比例：约%，面积：商务功能，比例：约%，面积景观空间：由步行区、广场、舞台、景观、廊道、牌楼等构成。含喷泉广场、主题园艺、主题雕塑、休闲座椅、购物步道、儿童游乐、名人园广场、报亭、IP电话亭、街灯、遮阳伞、空中彩练等元素。设计理念：文化性、整体性、公园性、时尚性、设计亮点：主入口七星牌楼、名士墙、水榭艺术舞台、空中彩练、夜景工程、七星柱、彩光喷泉 音乐喷泉广场，具有嬉水功能和音响效果，

28、平常作为休闲景观，夏天可成为青青年嬉水游玩的好去处，能产生聚拢效应。名士墙，（泉港七名士浮雕像）定期与教育部门共同举办爱国爱家教育活动，定位为教育基地，吸引大批家长带儿童前来游玩和学习，间接带动消费人潮艺术舞台（摄影、绘画、民间音乐、书法、舞蹈等）；与文化旅游系统、民间艺术团体、老人会、学校等艺术组织达成协议，鼓舞他们定期或不定期地在七星艺术广场举办各类文艺表演，使七星借成为真正的旅游/文化一条街；定期举办各类摄影/书法/绘画竞赛，将获奖作品即时拍卖，所获资金悉数捐献给社会福利团体或奖励给获奖者，以此强化社会风尚或增添娱乐趣味。也可增添一些电脑画像、一次性摄影等流淌但不增加污染的服务设施，给人

29、们留下美好的回忆（所有画像/照片均得明确标注泉港七星街字样，作为同意其经营者在其免费经营的交换条件）。空中悬挂物，在街道中间横贯悬挂企业标志、飞鸟、风筝、商家形象物、商家活动布标等充气、轻质物，烘托奇异的空间效果。夜景工程，“七星商业街不夜天夜景工程打算”，此工程可大大提高商业街的商业经营时刻；七星柱，彩光喷泉，财纳宝迎客坊，形象设计系统商业街的进一步“视觉营销”化1、差不多要素：七星商业街的标志、标准色、标准字体、标准组合、吉祥物等。2、导引系统：旗帜、邮筒、公用电话亭、引导牌（不同功能分区均有分区引导牌）、指示牌、各种标志广告等3、卫生系统：垃圾箱、饮水器、公共厕所等4、休息系统：椅子、长

30、凳、咖啡台等5、交通系统：步道、底下停车场、摩托车停放处等6、游具系统：广场、儿童游乐区等7、配景系统：水景、喷泉、雕塑等8、治理系统：监控系统、商业街治理部、保安岗亭等 9、无障碍系统：为残疾人提供的道路、卫生设施等（待建）设计系统，可用CIS树枝图张挂在销售现场。整体炒作综合布局（部分手法举例）现场气氛烘托：售楼处的“工程竣工、正式销售、正式开街”的“倒计时牌”等。竞拍活动：对王牌店面进行预先登记，最后公开竞拍。（详后）媒体爆炒：通过联合本地强势媒体东南早报，共同策划系列推广造势宣传。一、举办项目讲明会、互动茶话会等，能够通过报社关系邀请到重量级人物与会，提升级不；二、软文宣传，报社也策划

31、与“七星商业街”或“泉港商业”为主题的专栏版面，除公布软文、平面广告外，还能够充分发挥免费新闻综合报道作用，利用报社在市民中的权威阻碍力，提高广告的真实性和可信度。（一）、讲明会、互动茶话会：不定期的项目进度讲明会、专家演讲会、单项沟通会等。（二）、系列软文：重点是平面媒体报纸，标题举例，“泉港七星商业街启发录系列”泉港商业酝酿风云、泉港商业重整河山、千万巨资打造七星商业街百年旺铺。商业考察：邀请、安排温州、泉州、厦门商业界同仁及炒家来七星商业街进行实地考察；组织投资者代表、经营者代表到外地相关市场考察。并以此作为炒作题材。 “竞拍”策略：七星商业街“店王”拉开销售帷幕（一）活动名称七星商业街

32、“名店王中王”竞拍活动 注释：“名店王中王”宣示所有七星商业街均是优质店铺，而本次拍卖者为其中特佳者。 “竞拍”而非“拍卖”的对外文字诉求，强化本街店铺的升值潜力。（二）、“竞拍”目的通过本次拍卖活动“造势”，稳定整街价格“基位”，增强客户价格信心。为正式销售作好价格铺垫，同时以旺盛人气正式拉开销售序幕。（三）、策划缘由现铺，缺乏升值想象空间，目标客户群普遍对高价位缺乏足够信心或者不稳定，游移、推测者众。“竞拍”定价，构筑市场强力追捧的印象与态势。整条街纵深较长，价值递减效应明显；体量过大，销售强度和压力巨大。“名店王中王”价格龙头起舞，牵引整条街链式随动的良性反应。开发商期待值较高，与目前市

33、场价值预期反差大，易形成“有价无市”的落差负面效应。“竞拍”一槌定音，将价格定位归属市场本身，便于整体价格策略的实际运作。可先期局部开街，增加炒作题材，以带动后续销售。（四）、实施动作对现有店面进行全盘性分析、编列序号并合理销控后，对拟销售店面进行“圈号”。对预约客户进行分组沟通、有效引导及价格摸底，同时让已预约客户先行选号。通过客户的选号，以确定最终拍卖的“标的”。标的物重点排列及分析，明确方向、数量和组合方式，如某银行所圈定的若干间店面。同步确定商业街的正式销售时刻和开街时刻，以这两个时刻“节点”作为投资者的想象“原景”，进行“波浪式”的“炒作”，同时通过价格策略进行有效销售操纵。通过务实

34、、有效的景观规划施工和扎实、有步骤的招商工作，以景观大力提升店铺“附加值”，以核心主力店招商入驻带动周边店铺价值，同时做好销售规划，分期、分批销售。（本项工作已分项全面展开）除认真做好景观工程、招商工程和题材炒作外，应细化各项对外“诉求”工作，前期尤其是第一波“预约”客户，使之成为项目推介员。其次，重点做好“大多数的观望者”的市场讲服工作。（五）、实施分解1、预约客分组、分析、分头沟通。 2、店铺排序、编号、布控。 3、引导预约客选房号。 4、“竞拍”时刻和拍卖公司的确定。 5、标的方向、数量、体量、组合方式等。 6、标的物最后确定，标的讲明制作。 7、标的包装和“竞拍”告知和炒作。 8、宣传

35、铺垫。 9、“竞拍日”正式实施。（六）几个问题的确定标的的选择标的的数量标的的金额标的的起价开街策略：制造销售高潮“第二春”开街吉日：10月1日9月1日 试开街营业，及时发觉相关问题进行修正。9月28日 媒体接待日、新闻公布会，将七星商业街10月1日立即正式盛大开街的消息通过媒体事先公布。9月29日 社区接待日，部分广告和邀请函，重点为周边社区，可通过居委会等机构传达；七星商业街VIP卡正式同意申请。9月30日 公共服务日，建立商业街竭诚服务市民的良好形象，与市政府有关部门联合举办“泉港市民服务咨询日”，重点有卫生、市政、电信、民政、公安、工商、劳动、都市建设等各主管部门针对市民关怀的问题进行

36、现场咨询。开街盛典10月1日 七星商业街正式盛大开街，简短仪式，由区政府领导、协作部门领导、商业代表、社区代表发言，七星抢灯会、舞龙舞狮、土著时装秀等民俗表演+商业主名车展+联合促销（建议一周）揭开帷幕；同时向消费者免费发放七星商业街：精品式休闲购物公园导游图，并赠送气球等物品。晚上举办地点戏曲（南音/北管/蒲仙戏/高甲戏/梨园戏等）。广告宣传打算宣传媒体选择（一）、东南早报 软文宣传 平面广告 新闻报道：联合报社配合销售活动策划中的新闻点炒作。（二）、泉港电视台：电视宣传片广告（三）、印刷品 DM夹泉州晚报派发 海报（四）户外广告牌、布幅间歇性投放策略原先打算投放于媒体的广告费，采纳分段执行

37、，即在一定的时刻内密集的安排广告公布，两波宣传期间有明显的区隔，留出足够的销售势能酝酿空间，当展开销售时将会达到良好的市场反应。广告排期开盘期广告执行排期时刻：2006/9/110/2九月份报纸媒体：东南早报排期：9月1日（周五）：软文1篇，约800字；标题：“七星商业酝酿风云”。9月15日（周五）：软文1篇，约800字；标题：“泉港商业重整河山”。平面媒体： DM（第一期） 数量：5千份排期：9月27日（周四），泉州晚报夹报派发十月份： 报纸媒体：东南早报排期：10月2日（周一）：软文1篇，约800字；标题：“千万巨资打造七星商业街百年旺铺”。10月13日（周五）：软文1篇，约800字；标题

38、：“商业巨头抢滩长安商业街”。10月19日（周四）：软文1篇，约800字；标题：“泉港第一街七星商业街的价值支撑”。10月26日（周四）：软文1篇，约800字；标题：“七星商业街群英会” 3月27日（周五）， 1/4彩版平面广告；内容：“七星商业街景观篇” 平面媒体： DM（第二期） 数量：5000份排期：10月 17日（周二），泉州晚报夹报派发。DM（第三期） 数量：5000份排期：10月 24日（周二），泉州晚报夹报派发。 户外媒体：布幔地点：世纪星城主楼、大转盘、福炼生活区；悬挂时刻： 8月16日起至开盘期间。 户外广告指示牌，8月22日起公布； 各乡镇布标广告，8月29日张挂开盘广告内

39、容； 泉港电视台广告：连续播放广告片（8月19日31日）， 公布频率：15秒/次，2次、30秒/次，2次，共计4次/日；开街和三节期间：2006/9/110/10宣传策略： 本时期的广告宣传打算及活动策划要紧以围绕开街及三个要紧节日（中元节9/7、国庆节、中秋节10/10）展开。开街和“三节”期间能够利用七星广场的民俗特色并办大型七星民俗文化活动，吸引民众消费。9月1日七星商业街试营业（泉港七星民俗节）9月7日中元节抢灯会十一 七星商业街正式开街（国庆黄金周）10月10日中秋节抢灯会与各知名商家一起策划促销活动。商家真诚支持，进行优惠大让利促销方案推广，而本案的销售广告将以这些为要紧卖点结合自

40、身优势卖点进行宣传。广告排期： 将依照第一时期的销售业绩总结，有针对性的设计广宣排期。活动策划执行（一）、七星商业街经营商户签约仪式及庆祝酒会时刻：2006年8月18日（周五）流程安排：1、项目投资讲明会；2、经营商户签约仪式； 3、经营治理公司成立挂牌仪式；4、店王中王“竞拍”新闻公布会5、庆祝酒会。活动形式： 邀请当地各级领导、社会各界知名人士、媒体记者、入驻商户代表、前时期预定客户参加，并邀请泉州电视台知名主持人担任司仪。媒体支持： 泉州晚报、海峡都市报、东南早报；泉州电视台、东南电视台、泉港电视台等。（可选择其中的几个媒体）项目投资讲明会对投资者进行七星商业街商业投资增值前景的灌输，要

41、借市场的势，也要借专家名人的势。凭借开发商（投资商）的社会阻碍力，以及政府、媒体（东南早报）等团队的共同努力，邀请一批商界、财经界、政府规划部门的代表人物参与由实力媒体、地产商主办的项目投资讲明会或研讨会，使我们的行为更具权威性，更有阻碍力。有媒体支持的活动优势在于，媒体会全力开动自身的力量，充分利用宣传优势，使活动更有声势。店王中王“竞拍”新闻公布会举办新闻公布会，向社会宣布七星商业街店王中王“竞拍”消息，通过各大媒体的全方位报道，一时刻，将引发宽敞市民群众对“竞拍”活动、“一站式”休闲购物公园等系列活动的讨论。新闻报道既是专门好的活动炒作手段，更是绝好的品牌推广机会，通过此次新闻公布会，使

42、七星商业街成为都市的聚焦点，为以后的行销推广打下坚实的基础，开创良好的开局。“七星商业街”开盘造势活动策划案七星商业街“财宝百年土著群星演唱会”时刻：2006年9/110/10，20：0021：00；主办单位： 泉港区宣传部 泉港区山腰街道办事处 泉港电视台 山腰街道文化站 协办单位： 锦祥居委会 泉港商业街经营治理公司 泉港老年协会演唱会概述： 邀请泉港电视台节目制作部，共同策划一场群众喜闻乐见的节目。邀请泉州知名演出团体、泉州名士及泉港七乡镇文艺团体加盟演出，其目的是为了达到轰动效应，最重要的是引起了七星商业街的目标客户的关注力，进而推销店面。而本次演唱会的曲风以闽南语为主，迎合宽敞泉港区

43、民众的观赏方向。开盘辅助PR活动辅PR1：卡拉OK大比拼活动时刻：9月1日起，每周六晚（19：0021：30）举办9月2日9月9日9月16日9月23日9月30日(共计五期)活动方式： 设置电脑积分式卡拉OK大比拼擂台，参赛者可至报名处报名参加，参赛人数确认后由现场主持人主持该场竞赛，积分高者可获精美礼品。（详细活动方案另附）。辅PR2：啤酒大赛活动时刻：9月1日起，每周日下午（17：3018：30）举办 9月3日9月10日9月17日10月1日(暂定4期)活动方式：联合啤酒商家进行现场促销活动，同时定时两周一次进行“喝啤酒大赛”，吸引人群目光，增添七星街周边氛围。辅PR3：露天电影活动时刻：9月

44、1日起每周五晚上活动方式： “露天电影”作为怀旧又时尚的文化表演形式在泉港繁华街道首次和市民们见面，其新颖性和观赏性是我们考虑引进的初衷，活动期间将分场次持续精彩播放，它是作为七星街的辅助配套设施而推出的，贯穿七星街开街活动高潮时期，吸引众人群眼球，为活动聚拢人潮，以“闽南百艺坊”（临时性摊位）的形式促进民俗街的消费人流。届时，游人们将大量汇聚于此，共赏这顿味道鲜美的“精神大餐”。营销资源的整合销售“卖点”总动员冠名“泉港七星旅游购物街”，与泉港旅游、文化等治理部门合作，不定期开展各项活动，同时在泉港以及各地旅行社网点放置七星商业街的投资指南，使这些通路为我所用。此外，冠名仪式可单独进行炒作。

45、与城管、工商、税务等部门通力合作，公同打造七星商业街品牌形象“中华品牌一条街”、“泉港民俗文化旅游街”、“卫生文明街”、“12315明明白白消费一条街”等良好形象。借助泉港分布各地的同乡社团力量，打通诉求推广渠道。引入温州、泉州等商业资源和炒家资源，“借力发力”，走出去与引进来结合，强力促动本地投资客群的紧张度和购买欲望。 七星商业街夏威夷欢乐总动员 时刻：2006年9月1日3日。(1)、夺宝奇兵奇妙礼物找找看时刻： 2006年9月1日 11：3014：30；游戏内容： 18个商业标志分布于七星商业街的18处景观点和商业设施及营业商户，参加寻宝游戏的朋友们能够按寻宝图搜索，每到一处地点后将获得

46、一个标志牌（商家LOGO），齐集18个标志牌可换取大奖品一份。奖品礼物： 七星商业街经营商家赞助形式或主办方向商家采购；目的： 让所有参加寻宝游戏的朋友们在娱乐中对七星商业街的景观、商业设施、品牌经营商户有深刻的了解，能够边观看景观、边逛商店，最后还能有礼物拿！参加资格： 主办单位从报名参加游戏者商家名单中选择。（2）、香车美女名店大联展时刻：9月12日（假如效果好能够连续至3日）；活动形式：入驻商家组织各种款式的品牌车辆聚拢七星商业街内，不分大众或豪华，只在展示商家的参与/互动能力。现场将安排众多美女模特前来配合香车的展示，吸引游人的目光。这一切旨在烘托泉港七星商业街的名店地位。活动目的：

47、车是身份的象征，七星商业街的客户群一定差不多上社会成功人士，名车的展示完全符合他们的品位，有一定的号召力，希望通过有效的沟通方式与他们相互联系，进而了解七星商业街的店面升值潜力。另一方面，泉港区和周边几个富裕乡镇的企业主、有钞票人选择更换新轿车时一般都会去厦门定购，七星商业街能够争取宝马、奔驰等高级不名车前来参展，使泉港消费者能够近距离的观摩、了解，进而了解七星商业街的规划、景观内容。（3）、民俗风情闽南服饰秀、地点戏曲表演时刻：2006年10月1日、7日、10日，15：3017：00；游戏内容： 通过组织各类风情各异的闽南服饰表演及地点戏曲表演，吸引观众前来参与活动，增加七星商业街的人气。（

48、五）、“泉港七星文化节”一、活动时刻 2006年9月1日起（试开街）闽南民俗文化，其历史之悠久，意味之深广是世界汉学界瞩目的焦点，也是身为中华儿女们的骄傲。闽南民间特色艺术更是以其独特的魅力震撼华夏大地。由泉港七星商业街盛大推出的“泉港七星文化节”抢灯会将作为一个汇聚闽南各样民间特色艺术的缩影将在泉港诞生。在那个地点，泉港人足不出户即可纵观饱揽闽南民间特色艺术的博大内涵。届时，闽南特色名小吃、民间手工绝艺、闽南民间服饰、精品饰品等系列销售展区都将在“泉港七星文化节”中缤纷亮相。表演位置：沿七星商业街步道定期策划民俗表演活动：前期配合招商、活动策划，后期配合商家促销活动，旨在培养泉港市民前来七星

49、街消费的适应。其它： 牌楼处将悬挂巨型七星灯（成为标志），选择街道内适当位置悬挂中小型七星灯； 四、活动目的“泉港七星文化节”是一次有规模，有内涵，有商业气息的造势活动，其意义在配合“七星商业街”的“精品式休闲购物公园”主题推广。9月1日，“七星商业街”的景观布置，招商工作都已差不多完成（80%），在那个时候“抢灯”系列民俗表演的出现将带动“七星商业街”的人流，提高七星街的文化品位。由观赏带动消费：浓郁的民俗风情，也可吸引周边消费群体到七星街消费。在让宽敞商家提早感受到浓厚的商业气氛的同时，也可增强他们对本项目的投资信心，进而促进本案的销售。“泉港七星文化节”是泉港区文化部门和七星商业街为弘扬

50、泉港民俗文化而编排的一个参与性专门强的表演性活动，由此而延伸出的系列民俗活动将极大地提高七星街知名度，并极具人气效应。该节目组将在今后的节假日、大型旅游、公益活动中公示表演；也能够长期配合招商/经营部的工作：在商家举办的大型促销活动中亮相登场。活动期间，也可请潜在客户群体（销售/招商两大客户群体）前来观摩，感受人气火爆的场面。进场装修的客户也可借活动进行前期促销宣传，提早让泉港市民了解商家的商品。有效利用大打旅游牌所产生的人气效应，向人们展示精品卖场风格所打造的豪华气概及令人眼花缭乱高档的名牌产品；浓郁的闽南风情极具特色的购物环境，吸引的不只是泉港中心区域的消费者，更会让泉港周边乡镇宽敞居民象

51、赶集似的前来游玩。从而扩大七星商业街的知名度和阻碍力，培养泉港市民前来消费的适应。“泉港七星文化节”内容规划共分4个系列活动（活动内容简介）以上活动法律限定内的最终解释权归七星商业街治理经营公司所有广宣打算1、招商广告媒体：东南早报 公布时刻：（待定）；内容： 融入项目宣传广告中。向外界公布招商信息,以免租金免治理费等优惠条件争取各种有特色技艺的经营户前来销售。2、软文造势媒体: 与东南早报合作，开发软文专栏，系列介绍本次活动；公布时刻：（另定）；内容及形式： 利用东南早报特定版面公布系列软文，将本次活动特色，活动目的，以及“七星商业街”的规模等内容更深入地告知于宽敞消费者。3、现场舞台媒体：

52、现场广告牌（即现场活动背景板）时刻：8月8日布置到位，售楼处人员配合活动宣导；内容：“泉港七星文化节”活动告示；形式：整合并运用现场媒体，预热活动气氛。4、电视广告媒体：泉港电视台；内容： 广告“泉港七星文化节”活动内容及时刻。5、活动DM: “泉港七星文化节”活动内容及活动时刻告知内容融入销售海报 ，共同派发。广宣打算1、招商广告媒体：东南早报 公布时刻：（待定）；内容： 融入项目宣传广告中。向外界公布招商信息,以免租金免治理费等优惠条件争取各种有闽南特色的经营户前来经营。2、软文造势媒体: 与东南早报合作，开发软文专栏，系列介绍本次活动；公布时刻：（另定）；内容及形式： 利用东南早报特定版

53、面公布系列软文，将本次活动特色，活动目的，以及“七星商业街”的规模等内容更深入地告知于宽敞消费者。3、现场舞台媒体：现场广告牌（即现场活动背景板）时刻：8月8日（中元节）布置到位，售楼处人员配合活动宣导；内容：“泉港七星文化节”活动告示；形式：整合并运用现场媒体，预热活动气氛。4、电视广告媒体：泉港电视台；内容： 广告“泉港七星文化节”活动内容及时刻。活动DM: “泉港七星文化节”活动内容及活动时刻告知内容融入销售海报 ，共同派发。（六）、 物业治理 2006/8/1- 2006/8/1正式组建物业治理部具体治理方法由物业部依照实际情况确定。五、附录附一：“视听”辅助销售道具七星商业街电视宣传

54、片创作思路（是否制作：待定。仅供参考）样片时刻长度建议因为本宣传片是要紧用于销售现场播放，并赠送给潜在目标客户的销售道具，除了必须在宣传片的内容上注重丰富度和观赏性，提升美感，在节奏上进行把握，一直吸引观众的注意度外，同时，还必须合理操纵整个片长，整个片长应不超过30分钟为宜。制作形式涉及泉港城区的差不多现状采纳实景拍摄，针对七星商业街的以后规划和景观配套运用三维制作，以后的商业经营、以后繁荣的商业环境等运用三维动画进行情境模拟结合大都市商业中心实景拍摄来表现。具体内容安排（长度为30分钟）内容 形式 时刻第1部分开篇推出七星商业街LOGO 特效 30”和主打广告语 第2部分以泉港商业酝酿风云

55、为主题概括泉港都市建设和经济的发展、人口的增长对泉港商业提出新的 实景拍摄 120”要求以及泉港现有商业的落后与结合实际之不相适应的现状 数据整体描述七星商业街立即改变南泉港商业现状，体现七星商业街的 三维动画 60”整体定位第3部分以千万巨资打造七星商业街百年旺铺为主题 表现七星商业街的新型商业型态 实景拍摄合 300”体现规划特色、经营特色、治理特 三维动画效果色、商品特色、环境特色、营销特色、服务特色、形象特色等优势突出开发商实力 实景拍摄 150”数据表现 C、导入投资增值、以后钞票景的概念 各种镜头组合 150”第4部分以泉港首家购物公园为主题具体表现各个优势 240”地段绝佳：新区

56、中心位置、小区人口 实景拍摄结合支撑消费劲 三维动画和数 规模超前：具体相关数据 据、效果图景观一流：名家设计、五大广场、休闲购物主题新颖：具备精品式购物/民俗文化展示的复合功能、闽南都市风情等创新模式：统一规划、统一招商、统一治理、统一营销推广的特色化商业街文化品味：从七星民俗文化等诸多方面共同营造文化内涵和艺术品位整体规划、商业功能的细分 240”购物功能：名牌精品区以后的商业繁荣 虚实结合品牌商业区以后的商业繁荣体育用品/外贸鞋服区以后的商业繁荣周边大型超市、大型酒店、大型商务区未来的商业繁荣餐饮功能：娱乐功能：休闲功能：文化功能：商务功能等招商带动人气、对七星商业街的促进 120”第5

57、部分综合评价七星商业街的繁荣前景和投资价值 360” 以现有泉港城区的部分店面租金收益，用类比和对比方式进行七星商业街商铺的投资或经营分析，增强讲服力第6部分七星商业街整体形象和LOGO 特效加三维 30”的重点突出 动画 （具体脚本见附件）附二：泉港商业业态分析泉港要紧商业街态势历史自然形成，市场自发聚落内容要紧街区经营项目月租面积售价其他泉二路(泉港区“街王”、生活区商业街”)约250间店面，服装46家、床上用品10家、鞋类10家、银行4家、餐饮34家、茶庄16家、杂货店20家、超市3家、通讯16家、饰品12家、食品10家、其它55家800至2000元/50至702.5至3万元/品牌店较多，档次相对泉港而言较高，但街长点散，无法形成规模。多数店面为3年一付，且都有二层店面，泉二街店面由1995年扩建后至今仍是泉港租金最贵的地段老街(山腰中心商街)约一百二十间店面，服装35家、日用品35家、鞋类20家、银行2家、床上用品12家、日用品5、超市3家。300至700元/20至70自建低矮传统民居，无出售。属传统老街，人车不分道，路面狭窄，拥塞现象十分严峻；卫生状态堪忧；业态以村民/盐民的日用、生活、居家用品为主。驿沙路(生活配套一条街)约一百0五间店面，服装23家、建材11家、居家用品5家、休闲吧2家、五金3家、餐饮5家、茶行5家、车行5家、美发2家、食杂4家、其它