漳州某生活小区项目初步可行性研究报告

1、漳州漳罐生活小区项目初步可行性研究报告项目总论一、项目基本情况（一）、地理位置漳州漳罐罐总厂地地块位于于漳州市市芗城区区漳响路路，用地地性质为为二类居居住用地地，用地地现状为为厂房，用地面面积约1148亩亩。三面面临街，东边以以东二号号规划路路为界，南至漳漳响路，西至东东岳蔬菜菜批发市市场，北北临迎宾宾路（原原为迎宾宾路，现现路名不不详）。漳州八八中、一一七五医医院就在在该地块块的西北北侧，距距人民广广场约5500米米。（二）、项目基基本数据据(按漳漳州市规规划局提提供的规规划数据据计算)土地面积积：1448亩（986667）；容积率：1.66以下(如需建建一部分分小高层层，则容容积率可可调整

2、至至1.88)，其其中商业业建筑面面积占总总建筑面面积待定定（暂按按10%计算）；建筑密度度：266%以下下；规划绿地地率：445%以以上；总建筑面面积为：15778677；其其中住宅宅的总建建筑面积积为14418667,商业建建筑面积积为1660000(其其中沿漳漳响路店店铺底层层面积为为42000,二层面面积为220000，沿沿迎宾路路店铺底底层面积积为42200,二层层面积为为20000，沿东二二号规划划路底层层面积为为26000,二层面面积为110000);开发进度度：分33期滚动动开发，共4年年完成建建设；在不同土土地成本本情况下下的项目目投资指指标：类 别别土地成本本49000万元

3、元土地成本本79000万元元备注土地成本本49000万元（3177元/）79000万元（5000元/）括号内为为楼面地地价项目总投投资195008万元元225008万元元自有资金金投入49000万元79000万元项目销售售均价住宅均价价18000元/，店店铺均价价41779元/店铺为两两层项目销售售收入322222万元元项目税后后利润总总额95966万元65966万元未扣除所所得税项目总投投资利润润率12.330%7.333%项目投资资利润率率48.996%20.887%二、项目目可行性性研究报报告结论论由以上所所列数据据可分析析：本项项目利润润总额较较大，投投资利润润率也较较高，在在土地成成

4、本为449000万元时时，其总总投资利利润率和和投资利利润率分分别为：12.30%和488.966%；在在土地成成本为779000万元时时，其总总投资利利润率和和投资利利润率分分别为：7.333%和和20.87%。两者者累计盈盈余资金金较多，因此本本项目房房地产开开发是可可行的。第一部分分 市场场分析一、漳州州市房地地产市场场分析初步统计计，20002年年漳州市市实现国国内生产产总值5540.55亿亿元，同同比增长长9.55%，财财政总收收入277.800亿元，可比增增长100.3%，地方方级财政政收入117.008亿元元，可比比增长110.99%。 城市人人均住房房面积为为14.8平方方米，

5、比比去年的的13.1平方方米增加加了1.7平方方米。20022年漳州州市政府府实施工工业立市市的战略略，为推推动工业业强势发发展，漳漳州市政政府近期期出台了了关于于加快工工业化进进程的若若干意见见和关于加加快城市市化进程程的若干干意见，提出出 “建建设新区区、开发发沿江、改善旧旧城”的的发展战战略，分分两步走走，第一一步2000020005年城城市化水水平达448%以以上，城城市人口口2288万人，市区建建成区面面积400平方公公里，市市区人口口达到440万人人；人均均居住面面积为118平方方米，住住宅成套套率为885%。第二步步20005220100年城市市化水平平达555%左右右，城市市人

6、口2273万万人。市市区建成成区面积积50平平方公里里，市区区人口达达50万万人，人人均居住住面积为为20平平方米，住宅成成套率为为1000%。至至20005年市市区新增增人口需需要新建建住宅881.55万平方方米；至至20110年市市区新增增人口需需新建住住宅1884.11万平方方米。（一）、20002年漳漳州房地地产市场场分析1、住宅宅建设稳稳步发展展，开发发投资势势头稳健健。去年年全市完完成房地地产开发发投资115.009亿元元（其中中住宅建建设投资资8.668亿元元），完完成施工工面积2259.19万万平方米米，完成成新开工工面积1110.65万万平方米米（其中中住宅面面积866.45

7、5万平方方米），竣工面面积1117.119万平平方米（其中住住宅面积积93.02万万平方米米），同年预预售建筑筑面积444.77万平方方米，实实际销售售面积665.226万平平方米，实际销销售额113.442亿元元。出现现了供销销平衡、销略大大于产的的可喜局局面，房房地产市市场继续续保持平平稳发展展态势。2、市场场秩序逐逐步规范范，新区区建设初初具雏形形。3、房地地产市场场日趋活活跃。据据统计，去年全全市房地地产买卖卖成交1110885起，成交面面积1222.225万MM2，成成交金额额16.8亿元元，同比比分别增增加144.6%，增加加7.88%，增增加155.8%，其中中商品房房买卖成成交

8、64405起起，成交交面积665.339万MM2，成成交金额额10.2亿元元；同比比分别减减少4.6%，减少119.11%，减减少188.4%。二手手房成交交46880起，成交面面积566.866万M22，成交交金额66.6亿亿元；二二手房买买卖成交交约占442.22%，同同比分别别增加558.22%，增增加744.4%，增加加86.7%。市区房地地产买卖卖成交666999起，成成交建筑筑面积662.11万平方方米，成成交金额额11.9亿元元，同比比分别增增加8.8%，减少114.55%，增增加1.7%。其中商商品房买买卖成交交52221起，成交面面积500.6万万平方米米，成交交金额110.

9、66亿元，同比分分别减少少20.3%，减少221%，减少22.7%。二手手房成交交14778起，成交面面积111.4万万平方米米，成交交金额11.2亿亿元，同同比分别别增加778.22%，增增加300.2%，增加加50%。办理理商品房房预售许许可证555份，预售建建筑面积积44.7万MM2，预预售金额额30.5亿元元，同比比分别增增加100%，减减少222.8%，减少少23.6%。从市区区房地产产市场看看，商品品住宅旺旺销，套套型为11001500平方米米的套房房，预售售阶段基基本售出；个个人仍是是住房消消费的主主体；二二手房市市场活跃跃，尤其其是名校校片区范范围的二二手房房房源紧俏俏，价格格

10、小幅攀攀升。4、商品品房空置置率不高高。截止止去年底底全市累累计商品品房空置置为255.011万平方方米，其其中空置置一年以以上（含含一年）的为114.117万平平方米，空置一一年以下下的为110.884万平平方米。商业营营业用房房空置55.188万平方方米，办办公写字字楼3.43万万平方米米，其他他0.993万平平方米，非住宅宅空置达达9.55万平方方米，占占空置量量的399.588%。（二）、20003年第第一季度度房地产产市场分分析1、20003年年1-33月份开开发投资资情况分分析全市完成成房地产产开发投投资3.91亿亿元，同同比增加加46.81%。其中中，商品品住宅22.399亿元，

11、同比增增加311.877%；办办公楼4461万万元，同同比减少少11.00%；商业业营业用用房26673万万元，同同比减少少13.82%；其他他投资11.211亿元，同比增增加1447.110%。全市完成成实际销销售面积积8.116万平平方米，同比增增加6.11%。其中中，商品品住宅66.388万平方方米，占占78.19%，同比比增加33.077%；商商业营业业用房00.800万平方方米，同同比减少少23.80%。全市历年年累计商商品房空空置面积积27.58万万平方米米，与220022年12月底底比较增增加了88.711%；占占福州的的27.58%，占厦厦门的221.221%，占泉州州的399

12、.022%。分析：一一是今年年第一季季度漳州州市房地地产开发发投资明明显回升升，由前前两年的的负增长长，步入入微调期期，到今今年的两两位数增增长。旧旧城改善善正加快快步伐建建设投资资，今年年底将完完成拆迁迁安置，加上新新建商品品住宅热热销也刺刺激了投投资的加加温等因因素，促促进了投投资的明明显回升升。二是是实际销销售面积积中住宅宅及办公公楼保持持增长，商业营营业用房房及其他他较大幅幅度减少少，这说说明商品品住宅热热销，商商业营业业用房销销售不容容乐观。三是房房屋空置置面积227.558万平平方米，跟福、厦、泉泉比，仍仍处于较较低水平平。2、20003年年1-33月份全全市房地地产市场场运行情情

13、况分析析全市新建建商品房房销售完完成17764套套，同比比增加448.886%，成交面面积244.900万平方方米，同同比增加加1066.477%，成成交金额额2.882亿元元，同比比增加44.599%。其其中，商商品住宅宅24.52万万平方米米，占998.447%，商业营营业用房房0.338万平平方米，占1.53%。市区新建建商品房房预售批批准144份，批批准预售售面积99.944万平方方米。其其中，商商品住宅宅6.666万平平方米，占677% ，商业营营业用房房2.886万平平方米，占288.777% ,写字楼楼0.227万平平方米，占2.72% ,车车库0.15万万平方米米,占1.551

14、% 。全市存量量房买卖卖成交4429套套，同比比增加335.775%，成交面面积6.71万万平方米米，同比比增加1186%；成交交金额11.144亿元，同比增增加1221%。全市房地地产开发发投资结结构：商商品住宅宅占611.177%，办办公楼占占1.117%，商业营营业用房房占6.83%，其他他投资占占30.83%。商品品房消费费结构：商品住住宅占778.119%，办公楼楼占111.033%，商商业营业业用房占占9.88%，其其他占00.988%。消消费群体体结构：据调查查统计，个人仍仍是商品品住宅消消费的主主体，占占97.2%。县里居居民来漳漳购房置置业的占占28%，市区区二次购购房置业业

15、的约占占32%，市区区年轻人人购房的的约占440%。分析：一一是商品品住宅以以小区规规模、质质量、档档次、物物业管理理、环境境等为购购房的首首要考虑虑因素，住宅基基本处于于期房热热销阶段段，新楼楼盘推出出前预约约订购的的达822%。新新建商品品房成为为购房投投资置业业的主打打产品，目前在在漳州市市区要选选购一套套较理想想的现房房不容易易。二是是商品住住宅价格格呈上扬扬之势，约上涨涨了100%左右右（20002年年政府公公布的漳漳州市区区住宅均均价约116000元/），如如华元小小区二期期、瑞京京小区、龙文新新区的住住宅均有有不同幅幅度的上上扬。三三是商业业营业用用房供应应量过大大，价格格较高，

16、销售出出现分化化，中心心区价格格高不好好销，价价格适中中的销售售约可达达85%。商业业营业用用房销售售价格可可能会回回落，回回落幅度度视需求求大小来来确定。四是商商品住房房消费结结构，呈呈现多元元化，小小公寓成成为近阶阶段住房房消费的的热门话话题，成成为年轻轻人居家家的首选选，也成成为置业业投资的的首选，购买后后有的自自住，有有的出租租，行情情看涨。五是二二手房市市场较为为活跃，尤其是是名校园园区，由由于子女女就学划划片入学学等因素素，刺激激了二手手房源的的紧俏和和价格的的上涨；二、漳州州市芗城城区房地地产市场场分析（一）、芗城区区房地产产市场特特点芗城区为为漳州市市的老城城区，该该区房地地产

17、市场场活跃，交易量量占漳州州市区的的95%以上，在该区区的繁华华地段如如九龙公公园，延延安北路路，新华华北南路路、元光光北南路路等住宅宅销售均均价达到到了20000元元以上，靠九龙龙公园及及芝山公公园的住住宅均价价已超过过22000元/。（二）部部分楼盘盘价格表表楼盘名称称房屋类型型平均售价价地段位置置备注华元小区区住宅19988元/元光北路路多层，超超大小区区鑫荣小区区住宅18800元/南昌路多层鸿达花园园住宅16888元/元光南路路多层怡景花园园住宅16888元/建元路多层福龙苑住宅12500元/漳华路多层武夷名仕仕园住宅20400元/北二号路路多层陆达花园园住宅16800元/苍园路多层御

18、泰大厦厦住宅24100元/胜利东路路高层，景景观好东湖大厦厦住宅24288元/胜利东路路高层，景景观好世纪广场场住宅18000元/新华西路路多层，商商业和住住宅三、本项项目临近近地段房房地产市市场分析析（一）、区位特特点本项目位位于芗城城区漳响响路，该该地理位位置距人人民广场场约5000米，离以后后的漳州州市政府府所在地地距离也也非常近近，依据据漳州市市城市向向东南发发展的战战略，该该地块正正好处于于新城区区龙文区区和芗城城区的边边缘，如如果居住住在这里里，以后后到那里里上班都都方便。本地块块附近人人气较旺旺，交通通便利，附近的的各种生生活配套套设施十十分完善善。 （二）、项目购购买对象象和购

19、买买心理分分析从现有该该地段提提供的商商品房项项目销售售情况来来看，该该地段客客户群多多为工薪薪阶层人人士，家家庭月收收入在220000-30000元元左右，喜欢的的户型多多为二房房及三房房，二房房的面积积在755-900,三三房的面面积在995-1120，少量量也存在在大户型型1500-1880的的需求。在价格格上多希希望均价价在17700-18550元，总价控控制在112-220万元元。在独立商商铺方面面，该地地段的投投资客较较少，主主要是因因为该地地段离传传统的商商业区有有一定的的距离，而新的的商业区区尚未形形成。（三）、竞争对对手分析析该地段现现有提供供商品房房的楼盘盘有：1、群裕裕小

20、区：位于迎迎宾路北北侧，该该小区为为经济适适用房，小区环环境优美美，建筑筑风格清清晰，物物业管理理规范，住宅售售价在113000元/；店铺铺均价约约35000-550000元/，现尚尚有大量量店面未未售。2、金冠冠花园：位于北北二号路路，小区区多层的的住宅均均价在116500元/，现已已销售至至尾期，全现房房销售，该小区区优点是是价格便便宜，缺缺点是户户型较差差，物业业管理差差，公共共配套设设施少；店铺均均价在553000元/，夹层层售价为为底层售售价的一一半。3、华元元小区：位于北北二号路路及元光光北路的的交接处处，小区区为福建建省城市市住宅试试点小区区，福建建省智能能化住宅宅试点小小区，小

21、小区内环环境优美美，配套套齐全，住宅多多层均价价约为119500元/，底层层店面沿沿元光北北路及北北二号路路的单价价为70000-79000元/，其其他店面面为60000-65000元/，二二层店铺铺售价为为25000-228000元/；据笔笔者了解解该小区区13号号A7005室，合同售售价为118188元/。第二部分分 项目目环境分分析一、地块块环境分分析（一）、地块性性质综述述本项目面面积9886677平方米米，二类类居住用用地。该该项目东东面为东东二号城城市规划划路，南南边为漳漳响路，交通便便利，西西边距八八中及一一七五医医院仅2200米米的距离离，周边边有名流流学校、邮局、农行、农贸市

22、市场等配配套齐全全，人民民广场就就在其东东边。离离规划中中的新市市府办公公地点约约5分钟钟车程。（二）、周围景景观描述述本项目自自然景观观较少，南、北北、西三三个方向向景观都都不理想想，因为为被新的的或旧的的建筑物物和马路路环绕，东南向向近景不不好，远远景较好好。总体体来说，地块周周围景观观属该地地块的弱弱项，但但该地块块面积较较大，呈呈正方形形，地势势平坦，故将来来可以设设法通过过环境艺艺术设计计来弱化化本地块块周围景景观不利利影响。（三）、卫生及及社会治治安情况况本地块原原本为漳漳州漳罐罐总厂用用地，不不会给本本地段遗遗留下什什么污染染问题，相反漳漳罐在漳漳州知名名度较高高，该地地块的开开

23、发必将将引起社社会的轰轰动效应应。该地地块的南南面和东东面都是是大马路路，汽车车产生的的废气和和噪音对对将来的的小区造造成较大大的影响响。该地地块社会会治安状状况较好好，未经经常出现现抢劫、偷窃事事件。（四）、交通状状况漳州市内内市民出出行的主主要交通通工具为为摩托车车和自行行车，该该地块三三面沿街街，所以以交通出出行方便便，这是是本项目目的一大大优势。（五）、周围配配套设施施本项目周周围3000米内内有中学学（八中中），小小学（名名流学校校），邮邮电局、农行、超市、一七五五医院，农贸市市场等。本项目目所处地地段是居居住人口口比较集集中的区区域，各各种的生生活配套套设施十十分完善善，衣食食住行

24、等等都可以以满足居居民的需需要。二、项目目SWOOT分析析（一）本本项目SSWOTT分析 SS（优势势）W（劣劣势）交通便利利完善善生活配配套景观噪音污污染商商业气氛氛不够浓浓离新的的市政府府较近地价低低O（机会会）T（威威胁）1、通过过全新的的“概念”和良好好的直接对对手：环境设计计来弱化化景观劣劣势，降降低群裕小小区 金冠冠花园噪音的影影响。华元小小区 未来来龙机厂厂用地2、避免免与群裕裕小区的的雷同（二）、小结根据SWWOT理理论分析析，该地地块在市市政配套套、交通通设施及及区位位位置有较较大的优优势，但但考虑到到本地块块临近漳漳响路及及三面环环街，汽汽车噪音音对小区区环境造造成一定定的

25、影响响，而且且周围的的环境形形象还有有待提升升，所以以，该地地块不适适于建成成豪宅。另一方方面，根根据本地地块附近近楼盘定定位都是是中档楼楼盘，因因此，本本地块的的定位不不会偏离离中档路路线太远远，但漳漳罐生活活小区项项目不能能被周围围楼盘的的定位限限制了自自己的思思路，因因为该小小区地块块占地面面积较大大，这样样便利于于小区的的规划设设计，营营造良好好的居住住环境，所以该该小区在在设计上上，环境境规划上上创新，从品质质上超过过周围楼楼盘，这这样，该该项目的的售价也也比周围围楼盘价价格高，从而最最终使楼楼盘在漳漳响路及及北二路路形成“领头羊羊”地位。三、项目目定位初初步建议议本案住宅宅消费客客

26、群：主主要为漳漳州市区区的工薪薪阶层置置业者，家庭月月收入在在20000-330000元左右右，多为为一次置置业者，但也存存在着相相当多的的换房需需求者，该买用用途自用用为主。消费特点点：首付付在2.5-66万元左左右的中中档消费费群体；客群关注注条件：售价、小区内内会所及及共建配配套和周周围生活活设施及及小孩的的上学，另对户户型的合合理，通通风采光光也相当当关注；产品档次次：以中中档为主主，向中中高档靠靠拢，以以多层为为主，配配以极少少数的112层电电梯公寓寓点缀；户型建议议：户型型以三房房为主，配以二二房，及及少量的的楼中楼楼及一房房，配比比的比例例建议为为：455:400:8:7，三三房

27、面积积在1000-1130,二房房面积在在75-90,楼中中楼建议议带私家家花园，面积在在1500-1880,一房面面积在550以以下。价格建议议：公寓寓均价定定位为118000元/，店铺铺应视具具体情况况而定。建筑风格格：现代代简约的的建筑风风格，强强调朝向向、景观观、外立立面；第三部分分 项项目可行行性研究究方案A：按容积积率为11.6，建筑密密度为226%，绿化率率为455%的规规划指标标开发一、建安安成本估估算（单单方成本本）据笔者在在漳州信信荣建设设监理有有限公司司了解，漳州多多层建安安成本在在6500-7000元左左右，从从漳州市市建设工工程造价价管理站站咨询，按漳州州建设工工程材

28、料料信息220033年第四四期材料料价格预预估，建建安成本本为9448元/左右右，实际际建安成成本一般般为定额额的700%85%左右，即6660-8800元元/。本文建建安成本本取值为为6500元/。二、销售售均价测测算及销销售总额额预估（一）、比较法法测算售售价现有的楼楼盘中，华元小小区中高高档均价价19550元/，金金冠小区区中档均均价16650元元/，群裕小小区经济济适用房房13000元/，从从以上与与本案竞竞争的楼楼盘分析析，加上上销售的的时间推推延，房房价的上上涨率为为3%-10% (据据漳州市市房地产产资料查查询，119999年的住住宅均价价为14438元元/，20002年的的住宅

29、均均价为116000元/，则粗粗略的估估计漳州州市住宅宅每年平平均增幅幅为3%)，可可以判断断本案住住宅定位位中档偏偏中高档档均价在在18000元/是合合理的预预估。（二）、成本法法测算售售价：据据漳州市市国土资资源局评评估该地地块市场场价值约约为900万元/亩，则则该地块块的单方方成本为为8000元/，。多多层的建建安成本本为6770元/，专专业费、税费、管理费费用、利利润取112%等等约占销销售单价价的233%,则则可确定定住宅售售价为119000元/。从比较法法及成本本法测算算本项目目的住宅宅售价为为18000元/为比比较合理理的预算算；店铺铺的售价价按道路路及商业业情况结结合漳州州市房

30、管管局发布布的主要要店面及及二手店店面交易易价格行行情参考考分析，沿漳响响路的店店铺底层层售价约约65000-770000元/，夹层层售价为为25000-228000元/，沿东东二号规规划路（路面宽宽30米米）因为为尚未建建成暂估估40000-550000元/，夹层层售价为为20000-223000元/，沿迎迎宾路的的店面售售价为335000-45500元元/，夹层售售价为118000-21100元元/。则销售总总额为：项目数量销售均价价(元/)总额(万万元)住宅141886718000255336店铺小计计1600004179966866其中：沿沿漳响路路底层420006700028144沿

31、漳响路路夹层2000026000520沿迎宾路路底层420004000016800沿迎宾路路夹层2000019000380沿东二号号规划路路底层260004200010922沿东二号号规划路路夹层1000020000200合计157886720411322222三、项目目成本费费用构成成分析 详见见附件一一；四、项目目总投资资额、税税前利润润和利润润率项目总投投资额：2266261999166444833=1995088万元税前利润润为：3322222-2226226=995966万元项目总体体投资税税前利润润率为：959961955084=112.330%项目投资资利润率率为：9959664

32、90004=448.996%五、项目目不确定定性分析析（一）、盈亏平平衡分析析195008322222(1-6.118%-2%-1.55%)=67.03%（二）、敏感性性分析1、不同同开发时时间及住住宅售价价变化对对项目投投资利润润率的影影响：项目基本方案案变化幅度度土地成本本4900051600.2 54200.4 56800.6 59400.8 62011.0 住宅售价价1800018500 19088 19622 20166 20700 销售收入入322222329332 337555 345221 352887 360553 销售税费费19911 20355 20866 21333 2

33、1811 22288 管理、销销售费用用11288 11533 11811 12088 12355 12622 开发成本本195008 197668 200228 202889 205449 208009 税前利润润95955 99766 104559 108991 113222 117554 项目投资资率润率率48.995%48.333%48.224%47.993%47.665%47.339% 注：本本案假设设在1年、2年至5年后开开发，则则土地成成本按银银行同期期贷款利利率5.31%计算增增加部分分，住宅宅均价按按每年33%的增增幅比例例上浮。2、土地地成本按按79000万元元，在不不同开

34、发发时间及及住宅售售价变化化对项目目投资利利润率的的影响：项目基本方案案变化幅度度土地成本本7900083199.5 87399.0 91588.5 95788.0 99977.5 住宅售价价1800018500 19088 19622 20166 20700 销售收入入322222329332 337555 345221 352887 360553 销售税费费19911 20355 20866 21333 21811 22288 管理、销销售费用用11288 11533 11811 12088 12355 12622 开发成本本225008 229227 233447 237666 2418

35、86 246005 税前利润润65955 68177 71400 74133 76855 79588 项目投资资率润率率20.887%20.448%20.443%20.223%20.006%19.990% 注：本本案假设设在1年、2年至5年后开开发，则则土地成成本按银银行同期期贷款利利率5.31%计算增增加部分分，住宅宅均价按按每年33%的增增幅比例例上浮。六、项目目效益评评价（一）经经济效益益本项目在在土地成成本为449000万元时时投资利利润率为为48.96%，具有有超高的的经济回回报，经经济效益益非常好好；土地地成本在在79000万元元时，投投资利润润率为220.887,也也高于房房地产

36、开开发企业业的平均均利润率率，具有有较好的的经济回回报。（二）社社会效益益本项目的的房地产产开发有有利于漳漳州市整整体市容容的提高高，也符符合漳州州市20000-20220年发发展的总总体规划划，本案案建成后后，可满满足市场场需求，提高人人民居住住生活质质量，为为入住居居民提供供一个安安静、高高雅、舒舒适的生生活环境境，通过过项目开开发可以以提高该该地区居居住物业业档次，提升地地价，带带动周边边地区房房地产、餐饮、商品零零售、休休闲、城城市交通通等产业业的全面面发展。（三）环环境效益益项目建成成后，可可以改变变当地厂厂房低矮矮密集、设施简简陋、环环境不雅雅的现状状，形成成一个环环境优美美、配套

37、套设施齐齐全，、注重生生态效益益的大型型住宅社社区。他他对改善善本地段段周边环环境，提提升区域域居住环环境质量量都将会会有显著著的环境境效益。方案B：按容积积率为11.8，建筑密密度为228%，绿化率率为355%的规规划指标标开发一、项目目基本情情况土地面积积为1448亩（986667），容容积率为为1.88，建筑筑密度为为28%，绿化化率为335%，则本项项目的总总建筑面面积为：17776011,其其中住宅宅总建筑筑面积为为16116011,店店面的总总建筑面面积为1160000（店面的的面积具具体分布布与方案案A相同同）。二、销售售总额估估算161660118000+11600004177

38、9=3357774万元元三、项目目成本费费用构成成分析 详见见附件二二；四、项目目总投资资额、税税前利润润和利润润率项目总投投资额：2433142211177155377=2008511万元税前利润润为：33577742243114=1114660万元元项目总体体投资税税前利润润率为：1144602088514=113.774%项目投资资利润率率为：1114660490004=558.447%五、项目目不确定定性分析析（一）、盈亏平平衡分析析208551357774(16.118%2%1.55%)=64.53%（二）、敏感性性分析1、土地地成本变变化及住住宅售价价变化对对项目投投资利润润率的影

39、影响：项目基本方案案变化幅度度土地成本本4900051600.2 54200.4 56800.6 59400.8 62011.0 住宅售价价1800018500 19088 19622 20166 20700 销售收入入357775 365883 375220 383993 392665 401338 销售税费费22111 22611 23199 23733 24277 24811 管理、销销售费用用12522 12800 13133 13444 13744 14055 开发成本本208551 211111 213771 216332 218992 221552 税前利润润114661 119

40、330 125117 130445 135773 141001 项目投资资率润率率58.447%57.880%57.773%57.441%57.112%56.885% 注：本案假假设在11年、2年至5年后开开发，则则土地成成本按银银行同期期贷款利利率5.31%计算增增加部分分，住宅宅均价按按每年33%的增增幅比例例上浮。2、土地地成本按按79000万元元，在不不同开发发时间及及住宅售售价变化化对项目目投资利利润率的的影响：项目基本方案案变化幅度度土地成本本7900083199.5 87399.0 91588.5 95788.0 99977.5 住宅售价价1800018500 19088 196

41、22 20166 20700 销售收入入357775 365883 375220 383993 392665 401338 销售税费费22111 22611 23199 23733 24277 24811 管理、销销售费用用12522 12800 13133 13444 13744 14055 开发成本本238551 242770 246990 251009 255229 259448 税前利润润84611 87711 91988 95677 99355 103004 项目投资资率润率率26.777%26.336%26.331%26.111%25.993%25.777% 注：本本案假设设在1年

42、、2年至5年后开开发，则则土地成成本按银银行同期期贷款利利率5.31%计算增增加部分分，住宅宅均价按按每年33%的增增幅比例例上浮。方案C：按容积积率为22.0，建筑密密度为330%，绿化率率为355%的规规划指标标开发一、项目目基本情情况土地面积积为1448亩（986667），容容积率为为2.00，建筑筑密度为为30%，绿化化率为335%，则本项项目的总总建筑面面积为：19773344,其其中住宅宅总建筑筑面积为为18113344,店店面的总总建筑面面积为1160000（店面的的面积具具体分布布与方案案A相同同）。二、销售售总额估估算181333418000+116000041779=339

43、3226万元元三、项目目成本费费用构成成分析详见附件件三；四、项目目总投资资额、税税前利润润和利润润率项目总投投资额：2600372433077875900=2222300万元税前利润润为：33932262260337=1132889万元元项目总体体投资税税前利润润率为：1322892222304=114.994%项目投资资利润率率为：1132889490004=667.880%五、项目目不确定定性分析析（一）、盈亏平平衡分析析222330393326(16.118%2%1.55%)=62.59%（二）、敏感性性分析1、土地地成本变变化及住住宅售价价变化对对项目投投资利润润率的影影响： 项目基

44、本方案案变化幅度度土地成本本4900051600.2 54200.4 56800.6 59400.8 62011.0 住宅售价价1800018500 19088 19622 20166 20700 销售收入入393227 402333 412885 422664 432443 442223 销售税费费24300 24866 25511 26122 26722 27333 管理、销销售费用用13766 14088 14455 14799 15144 15488 开发成本本222330 224990 227550 230111 232771 235331 税前利润润132990 138448 14

45、5338 151662 157887 164111 项目投资资率润率率67.880%67.009%67.005%66.773%66.443%66.116% 注：本本案假设设在1年、2年至5年后开开发，则则土地成成本按银银行同期期贷款利利率5.31%计算增增加部分分，住宅宅均价按按每年33%的增增幅比例例上浮。2、土地地成本按按79000万元元，在不不同开发发时间及及住宅售售价变化化对项目目投资利利润率的的影响：项目基本方案案变化幅度度土地成本本7900083199.5 87399.0 91588.5 95788.0 99977.5 住宅售价价1800018500 19088 19622 201

46、66 20700 销售收入入393227 402333 412885 422664 432443 442223 销售税费费24300 24866 25511 26122 26722 27333 管理、销销售费用用13766 14088 14455 14799 15144 15488 开发成本本252330 256449 260669 264888 269008 273227 税前利润润102990 106889 112220 116884 121449 126114 项目投资资率润率率32.556%32.112%32.110%31.990%31.771%31.554% 注：本本案假设设在1年、

47、2年至5年后开开发，则则土地成成本按银银行同期期贷款利利率5.31%计算增增加部分分，住宅宅均价按按每年33%的增增幅比例例上浮。A、B、C三种种规划开开发方案案的比较较（土地地成本为为49000万元元）一、A、B、CC三种方方案投资资利润及及投资利利润率对对比表：项目方案A方案B方案C备注总销售金金额322222357774393227总投资额额195008208551222330销售税费费199112211124300管理、销销售费用用112881252213766税前利润润95966114660132889项目总投投资利润润率12.330%13.774%14.994%项目投资资利润率率4

48、8.996%58.447%67.880%从上表可可以看出出：一方方案C的的投资利利润率为为最高，二从方方案A到到方案BB的项目目投资利利润率的的增幅为为9.551，从从方案BB到方案案C的投投资利润润率的增增幅为99.333,从增增幅上略略有所下下降，如如果容积积率再提提高，则则成本上上升的幅幅度将大大于销售售利润的的增长（因为高高层的建建筑成本本较高，而当地地高层的的售价比比多层的的略高，且销售售阻力较较大）；所以调调研组认认为在漳漳州漳罐罐地块开开发房地地产项目目容积率率和建筑筑密度的的确定是是至关重重要的，建议容容积率取取值在11.82.00，建筑筑密度在在28%300%，绿绿化率控控制

49、在330%36%。二、漳罐罐项目开开发时间间选择和和18亩亩宿舍楼楼提前开开发方案案的分析析（一）、漳罐项项目开发发时间的的选择分分析A、B、C三种种方案不不同时间间开发对对比表：方案类别现在开发发1年后开开发2年后开开发3年后开开发4年后开开发5年后开开发方案A总销售收收入322222329332 337555 345221 352887 360553 总投资额额195008 197668 200228 202889 205449 208009 税前利润润95966 99766 104559 108991 113222 117554 项目投资资利润率率48.996%48.333%48.224

50、%47.993%47.665%47.339%方案B总销售收收入357775 365883 375220 383993 392665 401338 总投资额额208551 211111 213771 216332 218992 221552 税前利润润114660 119330 125117 130445 135773 141001 项目投资资利润率率58.447%57.880%57.773%57.441%57.112%56.885%方案C总销售收收入393227 402333 412885 422664 432443 442223 总投资额额222330 224990 227550 23011

51、1 232771 235331 税前利润润132889 138448 145338 151662 157887 164111 项目投资资利润率率67.880%67.009%67.005%66.773%66.443%66.116%投资利润润率对比比及走势势图：从三个方方案投资资利润率率对比及及走势上上分析，该地块块越早开开发越好好，一年年后开发发投资率率润率降降的最多多，降的的幅度最最少的是是第一年年至第二二年的期期间，第第三年后后投资利利润率的的降幅在在逐渐缩缩小，由由于在厂厂房拆迁迁及新厂厂的建设设需要一一段时间间，所以以可以判判断该项项目在两两年后开开发最为为有利即即在地价价款付清清2年后

52、后开发该该地块。土地成本本在79900万万元情况况下A、B、CC三种方方案不同同时间开开发对比比表：方案类别现在开发发1年后开开发2年后开开发3年后开开发4年后开开发5年后开开发方案A总销售收收入322222329332 337555 345221 352887 360553 总投资额额225008 229227 233447 237666 241886 246005 税前利润润65955 68177 71400 74133 76855 79588 项目投资资利润率率20.887%20.448%20.443%20.223%20.006%19.990%方案B总销售收收入357775 365883 375220 383993 392665 401338 总投资额额238551 242770 246990 251009 255229 259448 税前利润润84611 87711 91988 95677 99355 103004 项目投资资利润率率26.777%26.336%26.331%26.111%25.993%2