房地产行业：销售增速年内首次转正开工回暖竣工持续改善

1、开发投资增速小幅下行，景气指数继续回升2019 年 1-10 月，全国房地产开发投资完成额 109603 亿元，同比增长 10.3%，增速较 1-9 月回落 0.2 pct；同期住宅开发投资完成额为 80666 亿元，同比增长 14.6%，增速较 1-9 月回落 0.3 pct，对整体开发投资完成额继续起拉动作用，占比 73.6%。分区域来看，东部、中部、西部和东北区域房地产开发投资完成额分别为 57615、22822、24588、4579 亿元，分别同比增长 8.4%、10.0%、15.7%、9.5%，增速同比变化-0.2%、0%、-0.5%、-0.4%。2019 年 10 月份，房地产开发

2、景气指数为 101.14，较 9 月份上升 0.06，景气度仍处于高位。图 1：房地产开发投资完成额累计同比图 2：住宅开发投资完成额及累计同比数据来源： ，国家统计局数据来源： ，国家统计局图 3：开发投资：其他费用累计同比与土地购置同比图 4：房地产开发投资：建筑工程与施工面积走势数据来源： ，国家统计局数据来源： ，国家统计局图 5：各地区房地开发投资额及同比图 6：国房景气指数数据来源： ，国家统计局数据来源： ，国家统计局单月新开工增速显著回升，竣工增速持续改善2019 年 1-10 月，房地产开发企业房屋新开工面积 185634 万平米，同比增长 10.0%，增速扩大 1.4 个百

3、分点，这是今年 4 月以来新开工累计增速首次回升；其中住宅新开工面积 136937 万平米，同比增长 10.5%，增速扩大 1.7 个百分点。10 月单月新开工面积为 19927 万平米，同比增长 23.23%，单月增速大幅上升 16.57 个百分点。同期房屋竣工面积 54211 万平米，同比减少 5.5%，降幅收窄 3.1 个百分点，竣工增速持续改善；住宅竣工面积 38474 万平米，同比减少 5.5%，降幅收窄 3.0 个百分点。2019 年 1-10 月，房屋累计施工面积 854882 万平米，同比增长 9.0%，增速同比扩大0.3 个百分点。近五个月，新开工与竣工面积累计增速剪刀差持续

4、缩窄，我们认为后续商品房竣工将继续提速。图 7：房屋新开工面积及累计同比图 8：住宅新开工面积及累计同比数据来源： ，国家统计局数据来源： ，国家统计局图 9：房屋施工面积及累计同比图 10：住宅施工面积及累计同比数据来源： ，国家统计局数据来源： ，国家统计局图 11：房屋竣工面积及累计同比图 12：住宅竣工面积及累计同比数据来源： ，国家统计局数据来源： ，国家统计局图 13：房屋单月新开工面积及单月同比数据来源： ，国家统计局百城土地溢价率持续走低，单月购置面积继续回暖2019 年 1-10 月，房地产开发企业土地购置面积 18383 万平米，同比降低 16.3%，降幅较 1-9 月收窄

5、 3.9 个百分点；土地成交价款 9921 亿元，同比降低 15.2%，降幅收窄 3.0 个百分点，土地成交持续回暖。百城土地供应成交数据来看，10 月单月供应 9201.98 万平米，成交 8761.40 万平米， 成交楼面均价 2650 元/平米，百城土地成交溢价率为 6.15%，为 3 月以来的最低点。10 月百城土地成交中一线、二线、三线成交分别成交 543、4167、4051 万平米，溢价率分别为 4.07%、6.42%、6.99%。成交面积结构中一线、二线、三线城市土地成交面积占比分别占比 6.2%、47.6%、46.2%，依然以二线城市土地成交为主。随着出让土地的溢价率走低，土地

6、价格更加理性，单月土地购置面积增速连续三月持续回暖。图 14：土地成交价款及累计同比图 15：购置土地面积及累计同比数据来源： ，国家统计局数据来源： ，国家统计局图 16：供应土地建筑面积及成交土地建筑面积图 17：单月百城成交楼面价及溢价率数据来源： ，Wind数据来源： ，wind图 18：单月百城土地成交结构数据来源： ，国家统计局销售累计增速年内首次转正，单月销售均价连续回落2019 年 1-10 月商品房销售面积 133251 万平米，同比增长 0.1%，增速今年以来首次由负转正，1-9 月销售增速为-0.1%，单月销售面积为 14072 万平米，同比上升 1.94%，单月销售面积

7、增速降低 0.97 个百分点；其中商品住宅销售面积为 117133 万平米，同比增长1.50%，增速扩大0.4 个百分点；商品房销售额124417 亿元，同比增长7.3%，较 1-9 月增速上升 0.2 个百分点。10 月单月销售均价为 9185 元/平米，环比下降 116元/平米，单月销售均价连续三月下降。10 月单月三十大中城市商品房成交面积 1395 万平米，同比下滑 0.1%，增速再次转负；1-10 月累计成交面积 13206 万平米，同比 2018 年同期增长 8.24%，累计增速环比 下降 1.08 个百分点。分线城市来看，30 城中一线、二线、三线城市商品房单月成交面积分别为 2

8、37、713、445 万方，分别同比+8.2%、+3.8%、-9.2%，一线城市增速转正，三线城市增速下滑显著。图 19：商品房销售面积及累计同比图 20：住宅销售面积及累计同比数据来源： ，国家统计局数据来源： ，国家统计局图 21：30 大中城市商品房当月成交面积图 22：一、二、三线城市当月成交占比数据来源： ，Wind数据来源： ，Wind30 大中城市中二线城市包括：天津、杭州、南京、武汉、成都、青岛、苏州、南昌、福州、厦门、长沙、哈尔滨、长春；三线城市包括：无锡、东莞、昆明、石家庄、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、兰州、江阴。截至 10 月底，商品房待售面积 49323

9、万平方米，比上月底减少 23 万平方米，较去年同期同比减少 6.6%，降幅收窄 0.6 个百分点。其中，住宅待售面积减少 125 万平方米，办公楼待售面积增加 9 万平方米，商业营业用房待售面积减少 17 万平方米。图 23：商品房待售面积及同比图 24：住宅待售面积及同比数据来源： ，国家统计局数据来源： ，国家统计局图 25：办公楼待售面积及同比图 26：商业营业用房待售面积及同比数据来源： ，国家统计局数据来源： ，国家统计局2019 年 1-10 月，东部地区商品房销售面积 52415 万平方米，同比下降 2.1%，降幅收窄 0.8 个百分点；销售额 65844 亿元，同比增长 6.8

10、%，增速上升 0.8 个百分点；中部地区商品房销售面积 37960 万平方米，同比增长 0.6%，增速持平；销售额 27118亿元，增长 6.8%，增速回落 0.4 个百分点；西部地区商品房销售面积 36786 万平米，同比增长 3.8%，增速回落 0.8 个百分点，销售额 26611 亿元，同比增长 10.1%，增速回落 0.5 个百分点；东北地区商品房销售面积 6090 万平米，同比下降 5.0%，降幅收窄 0.9 个百分点；销售额 4844 亿元，同比增长 3.3%，增速加快 0.8 个百分点。图 27：各地区房地产销售金额及同比图 28：各地区房地产销售面积及同比数据来源： ，国家统计

11、局数据来源： ，国家统计局2019 年 10 月，百城住宅价格指数同比上升 3.23%，涨幅较上月收窄 0.33 个百分点； 其中一线、二线、三线城市住宅价格指数分别同比上涨 0.47%、4.55%、4.85%，增速分别较上月收窄 0.23、0.33、0.23 个百分点。图 29：百城住宅价格指数当月同比数据来源： ，国家统计局到位资金增速再次回落，房贷利率换锚后稳中微涨2019 年 1-10 月，房地产开发企业到位资金 145151 亿元，同比增长 7.0%，增速较1-9 月份回落 0.1 个百分点。来自国内贷款 21288 亿元，增长 7.9%，增速较 1-9 月下降 1.2 个百分点；自

12、筹资金 46996 亿元，同比增长 3.3%，较 1-9 月增速回落 0.2个百分点；定金及预收款 49163 亿元，同比增长 9.4%，增速提升 0.4 个百分点；个人按揭贷款 22137 亿元，同比增长 14.1%，增速提升 0.5 个百分点。图 30：房地产开发资金来源累计同比数据来源： ，国家统计局图 31：房地产开发资金来源图 32：国内贷款资金来源及累计同比数据来源： ，国家统计局数据来源： ，国家统计局图 33：自筹资金及累计同比图 34：定金及预收款累计同比数据来源： ，国家统计局数据来源： ，国家统计局从房企境内发债情况来看，国企背景的房企的发债成本仍处在历史低位，民营房企成

13、本有所上升，幅度有限。表 1：近期房企直接融资情况发行主体融资方式融资金额（亿元）借款年限（年）票面利率起息日特房集团私募债12.82+14.78%2019/10/15浏阳工业新城私募债8.13+26.60%2019/10/15绿城集团一般中期票据533.84%2019/10/16宝龙实业超短期融资债券3180D5.95%2019/10/17滨江集团一般短期融资券9366D4.50%2019/10/17金融街集团一般中期票据3733.78%2019/10/18万科超短期融资债券5270D3.18%2019/10/18现代产业私募债23+24.05%2019/10/18光明地产一般中期票据63+

14、N5.87%2019/10/30珠江实业私募债7.835.59%2019/11/6滨江集团一般中期票据935.35%2019/11/7华远地产超短期融资债券10270D4.10%2019/11/11数据来源： ，Wind十月初房贷利率挂钩 LPR 后，整体市场保持平稳，房贷利率稳中微升。2019 年 10 月，首套房房贷利率为 5.52%，环比增长 1bp，二套房贷款利率为 5.84%，环比增长 1bp 。图 35：首套房、二套房房贷平均利率图 36：个人按揭贷款及累计同比数据来源： ，wind数据来源： ，国家统计局投资建议2019 年 1-10 月商品房销售面积 133251 万平米，同比

15、增长 0.1%，增速今年以来首次由负转正，单月销售面积为 14072 万平米，同比上升 1.94%，单月销售面积增速降低 0.97 个百分点；商品房销售额 124417 亿元，同比增长 7.3%，较 1-9 月增速上升0.2 个百分点。10 月单月销售均价为 9185 元/平米，环比下降 116 元/平米，单月销售均价连续三月下降。东部、中部、西部、东北商品房销售面积累计增速分别为-2.1%、+0.6%、+3.8%、-5%。根据住建部数据，1-9 月全国棚改开工 274 万套，占年度目标的 94.8%，房地产销售保持较强的韧性。2019 年 1-10 月，新开工面积 185634 万平米，同比

16、增长 10.0%，增速扩大 1.4 个百分点，这是今年 4 月以来新开工累计增速首次回升。10 月单月新开工面积为 19927 万平米，同比增长 23.23%，单月增速大幅上升 16.57 个百分点。同期房屋竣工面积54211 万平米，同比减少 5.5%，降幅收窄 3.1 个百分点，竣工增速持续改善。我们认为全年开发投资完成额增速有望保持高位增长，新开工、竣工面积剪刀差将继续 收窄，单月竣工面积增速有望保持高位。2019 年 1-10 月，房地产开发企业到位资金 145151 亿元，同比增长 7.0%，增速较1-9 月份回落 0.1 个百分点。来自国内贷款 21288 亿元，增长 7.9%，增速较 1-9 月下降 1.2 个百分点；自筹资金 46996 亿元，同比增长 3.3%，较 1-9 月增速回落 0.2个百分点；定金及预收