房地产行业地产A+H样本库重点公司动态跟踪报告：多地人才优惠齐发力住建部再预警四城

1、 第 页 HYPERLINK / 敬请参阅最后一页特别声明2019-05-26房地产目录 HYPERLINK l _TOC_250017 1、 光大地产 A+H 样本库重点房企基本情况3 HYPERLINK l _TOC_250016 2、 市场行情：恒生地产跑输大盘，申万地产表现居中4 HYPERLINK l _TOC_250015 、 A/H 地产板块持续下行4 HYPERLINK l _TOC_250014 、 A/H 地产个股表现排行5 HYPERLINK l _TOC_250013 、 沪（深）港股通持股变化5 HYPERLINK l _TOC_250012 3、 A+H 样本库 5

2、0 家公司重点公告梳理7 HYPERLINK l _TOC_250011 4、 楼市销售：30 城成交量环比回升，累计同比涨幅+2.5pc 至 10.6%8 HYPERLINK l _TOC_250010 4.1、 30 城商品房：2 周环比+25.1%，累计同比+10.6%8 HYPERLINK l _TOC_250009 4.2、 11 城二手房：2 周环比+20%，累计同比+11.1%9 HYPERLINK l _TOC_250008 5、 土地成交：一线土地市场成交表现突出9 HYPERLINK l _TOC_250007 6、 政策跟踪：多地人才优惠齐发力，住建部再预警四城11 HY

3、PERLINK l _TOC_250006 、 宏观信息及中央政策11 HYPERLINK l _TOC_250005 、 区域信息及地方政策11 HYPERLINK l _TOC_250004 7、 投资建议12 HYPERLINK l _TOC_250003 8、 风险提示12 HYPERLINK l _TOC_250002 9 、 附录13 HYPERLINK l _TOC_250001 、 申万房地产板块及典型公司PE 估值走势13 HYPERLINK l _TOC_250000 、 汇率及利率走势14 HYPERLINK / 敬请参阅最后一页特别声明1、光大地产 A+H 样本库重点房

4、企基本情况光大地产继续保持对 30 家 A 股重点房企及 20 家 H 股重点房企的动态跟踪，本期内样本库无调入/调出标的。图 1：光大 30 家 A 股重点上市房企基本情况图 2：光大 20 家 H 股重点上市房企基本情况总市值股价PEPB10日年初至今代码简称（亿元） （元/(TTM)(LF)涨跌幅涨跌幅股）000002.SZ万科A2,99826.828.91.8-4%13%001979.SZ招商蛇口1,71421.6714.22.43%25%600048.SH保利地产1,49512.577.71.3-3%7%600340.SH华夏幸福86528.807.02.3-3%13%600606.

5、SH绿地控股8166.716.61.1-6%10%601155.SH新城控股81536.137.92.7-6%53%000069.SZ华侨城A5606.825.20.9-4%12%600383.SH金地集团52111.556.11.1-2%20%600663.SH陆家嘴50316.8716.03.3-1%30%002146.SZ荣盛发展4109.435.31.2-3%19%000656.SZ金科股份3456.468.71.6-4%4%600208.SH新湖中宝2713.1510.70.8-7%9%600895.SH张江高科29619.1264.93.32%28%600675.SH中华企业296

6、5.837.72.0-5%4%000961.SZ中南建设3118.3713.51.7-2%49%000671.SZ阳光城2516.208.11.4-8%19%600848.SH上海临港34132.5481.65.41%58%000402.SZ金融街2277.586.80.7-4%18%600376.SH首开股份2329.017.31.01%25%000732.SZ泰禾集团19615.746.00.9-4%12%600466.SH蓝光发展1745.847.21.1-9%13%600325.SH华发股份1647.737.21.3-5%25%000537.SZ广宇发展1327.096.21.2-5%

7、-5%600266.SH北京城建1499.516.40.7-6%20%600639.SH浦东金桥14013.8315.61.7-5%23%002244.SZ滨江集团1284.1110.10.8-5%5%600748.SH上实发展1769.5425.61.7-9%79%002285.SZ世联行974.7723.21.9-5%-6%600708.SH光明地产1366.0910.71.27%74%600565.SH迪马股份943.869.01.1-6%48%平均14.11.7-4%23%资料来源：WIND， 整理，截止 2019.05.24资料来源：WIND， 整理，截止 2019.05.24注：中

8、国海外发展的营业收入和归母净利润以港币计价表 1：市场指数表现（05.11-05.24）2、市场行情：恒生地产跑输大盘，申万地产表现居中、A/H 地产板块持续下行5 月 11 日至 5 月 24 日，申万房地产指数下跌 4.02%，跑输沪深 300指数0.36pc，跑输上证综指1.09pc，在28 个申万一级行业指数中排名第15。5 月 11 日至 5 月 24 日，恒生中国内地地产指数下跌 7.8%，跑输恒生指数 3.61pc，跑输恒生地产建筑 4.17pc，在 13 个恒生一级行业指数中排名第 12。A 股指数收盘涨跌幅PE(TTM)H 股指数收盘涨跌幅PE(TTM)沪深 3003,593

9、.91-3.66%11.64恒生指数27,353.93-4.19%9.77上证综指2,852.99-2.93%12.72恒生中国企业指数10,445.54-4.44%8.54中小板指5,357.34-6.71%22.97恒生港股通3,376.19-5.16%9.52创业板指1,443.75-5.88%51.80恒生地产建筑业4,187.22-3.64%6.77房地产(申万)4,074.82-4.02%10.05恒生中国内地地产6,588.99-7.80%6.78 HYPERLINK / 敬请参阅最后一页特别声明资料来源：WIND、 整理1%0%-1%-2%-3%-4%-5%-6%-7%-8%-

10、9%2%0%-2%-4%-6%-8%-10%-12%-14%图 3：沪深指数和申万行业涨跌幅（05.11-05.24）图 4：恒生指数和恒生行业涨跌幅（05.11-05.24）有色金属银行建筑材料食品饮料钢铁家用电器采掘休闲服务交通运输机械设备沪深300 公用事业计算机电气设备国防军工房地产医药生物综合建筑装饰轻工制造化工非银金融纺织服装通信商业贸易传媒汽车农林牧渔电子恒生公用事业恒生电讯业恒生能源业恒生金融业恒生地产建筑业恒生指数恒生综合业恒生消费品制造业恒生原材料业恒生工业恒生消费者服务业恒生中国内地地产恒生资讯科技业资料来源：WIND、 整理资料来源：WIND、 整理、A/H 地产个股表

11、现排行A 股 30 家涨跌幅前列为：光明地产（+7.22%）、招商蛇口（+2.7%）、张江高科（+1.59%）、首开股份（+1.46%）、上海临港（+0.54%）；港股 20 家涨跌幅前列为：龙湖集团（-2.31%）、华润置地（-4.24%）、富力地产（-4.57%）、中国海外发展（-5.19%）、远洋集团（-6.07%）。10%8%6%4%2%0%-2%-4%-6%-8%-10%0%-2%-4%-6%-8%-10%-12%-14%-16%-18%图 5：A 股 30 家涨跌幅表现（05.11-05.24）图 6：港股 20 家涨跌幅表现（05.11-05.24）光明地产招商蛇口张江高科首开股

12、份上海临港陆家嘴金地集团中南建设荣盛发展保利地产华夏幸福金科股份泰禾集团金融街万科A华侨城A 滨江集团浦东金桥中华企业华发股份广宇发展世联行新城控股迪马股份绿地控股北京城建新湖中宝阳光城蓝光发展上实发展龙湖集团华润置地富力地产中国海外发展远洋集团正荣地产时代中国控股禹洲地产世茂房地产合景泰富集团中国恒大碧桂园旭辉控股集团龙光地产雅居乐集团中国金茂新城发展控股中国奥园融创中国绿城中国资料来源：WIND、 整理资料来源：WIND、 整理、沪（深）港股通持股变化A 股 30 家沪（深）股通持股比例提升幅度前五为：泰禾集团(+0.37%)、华发股份(+0.21%)、光明地产(+0.16%)、金地集团(

13、+0.1%)、荣盛发展(+0.1%)。4.00.43.50.33.00.22.50.12.00.01.51.0-0.10.5-0.20.0-0.3期末持股占比（%）区间持股比例变化（%）-右轴图 7：A 股 30 家重点房企沪（深）股通持股变化（05.11-05.24） HYPERLINK / 敬请参阅最后一页特别声明泰禾集团华发股份光明地产金地集团荣盛发展陆家嘴广宇发展北京城建上海临港中华企业浦东金桥张江高科华侨城A 绿地控股新湖中宝首开股份金融街蓝光发展新城控股世联行保利地产滨江集团迪马股份金科股份上实发展阳光城华夏幸福中南建设万科A招商蛇口资料来源：WIND、 整理 HYPERLINK

14、/ 敬请参阅最后一页特别声明H 股 20 家港股通持股比例提升幅度前五为：绿城中国(+1.54%)、时代中国控股(+1.04%)、富力地产(+0.63%)、禹洲地产(+0.34%)、旭辉控股集团(+0.29%)。252.0201.5151.0100.550.00-0.5期末持股占比（%）区间持股比例变化（%）-右轴图 8：H 股 20 家重点内房港股通持股变化（05.11-05.24）绿城中国时代中国控股富力地产禹洲地产旭辉控股集团新城发展控股远洋集团世茂房地产华润置地合景泰富集团龙光地产中国海外发展龙湖集团中国恒大碧桂园雅居乐集团中国奥园中国金茂融创中国正荣地产资料来源：WIND、 整理表

15、2：A 股 30 家公司重点公告梳理3、A+H 样本库 50 家公司重点公告梳理公司内容新城控股陆家嘴2019 年 5 月 21 日，在境外发行总额为 3 亿美元的无抵押固定利率债券，并获得新加坡证券交易所的原则性上市批准相关债券拟于 2019 年 5 月 22 日在新加坡证券交易所上市。发行规模：3 亿美元，债券期限：3 年，债券利率：票面年息为 6.5%，每半年支付一次发行不超过 50 亿元（含 50 亿元）公司债券已获得中国证券监督委员会证监许可，本期债券发行工作已于 2019 年 5月 13 日结束，发行规模为 7 亿元，票面利率为 3.88%；超短期融资券获准注册：注册金额为 70

16、亿元，注册额度自通知书落款之日起 2 年内有效阳光城2019 年 1-4 月，公司实现销售面积 384.68 万平方米，签约金额 501.56 亿元华发股份公司拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过人民币 50 亿元（含 50 亿元）的非公开定向债务融资工具， 发行期限不超过五年下属子公司公开竞得位于绍兴市上虞区高铁新城编号为上虞区高铁新城J-12 号地块。该地块土地面积约为 217.73 亩， 容积率 1.60-1.80，土地用途为住宅用地，零售商业、餐饮用地，出让年限为住宅用地 70 年，零售商业、餐饮用地蓝光发展40 年。该项目成交总价为 19.8 亿元，目前本公司持有该项目 1

17、00%的权益；截至 2019 年 4 月 30 日，公司合并口径下的借款余额为 626.97 亿元，较公司 2018 年末经审计借款余额 569.58 亿元增加 57.39 亿元，2019 年 1-4 月累计新增借款占 2018 年末经审计净资产 270.93 亿元的 21.18%，超过 20% HYPERLINK / 敬请参阅最后一页特别声明光明地产超短期融资券获准注册：注册金额为 35 亿元，注册额度自本通知书落款之日起 2 年内有效资料来源：WIND，公司公告， 整理，截至日期 2019.05.24表 3：H 股 20 家公司重点公告梳理公司内容华润置地2019 年 4 月土地更新情况：

18、2019 年 4 月，在大连、苏州、洛阳、哈尔滨和温州收购 8 块地块，楼面面积约为 1,442,291平方米，权益土地出让金约为 124.69 亿元富力地产公开发行 2019 年公司债券（第一期）品种一和品种二将于 2019 年 5 月 24 日起在上海证券交易所上市。品种一发行总额 15.80 亿元，债券期限 4 年，票面年利率 5.6%；品种二发行总额 4 亿元，债券期限 5 年，票面年利率 6.48%远洋集团发布 2019 年 4 月未经审核营运数据：2019 年 4 月的协议销售额为约人民币 112 亿元同比+49%；协议销售楼面面积为约 51.67 万平方米同比+30%；协议销售均

19、价为每平方米约人民币 21,700 元同比+15%；2019 年 4 月累计协议销售额已达到约人民币 332.7 亿元同比+41%；累计协议销售楼面面积约 150 万平方米同比+26%资料来源：WIND，公司公告， 整理，截至日期 2019.05.24表 4：30 城商品房成交情况4、楼市销售：30 城成交量环比回升，累计同比涨幅+2.5pc 至 10.6%4.1、30 城商品房：2 周环比+25.1%，累计同比+10.6%30 大中城市合计一线（4 城）二线（13 城）三线（13 城）本期成交面积（2019 年 W19-W20）810.06160.26355.26294.53上期成交面积（2

20、019 年 W17-W18）647.62143.15296.81207.672 周环比25.1%12.0%19.7%41.8%2019 年（W1-W20）累计成交面积6,122.301,220.732,858.162,043.412018 年（W1-W20）累计成交面积5,536.34880.882,980.701,674.76年初至今累计同比10.6%38.6%-4.1%22.0% HYPERLINK / 敬请参阅最后一页特别声明资料来源：WIND， 整理注：一线 4 城包括北京、上海、广州、深圳；二线 13 城包括天津、杭州、南京、武汉、成都、青岛、苏州、南昌、福州、厦门、长沙、哈尔滨、长

21、春；三四线 13 城包括无锡、东莞、昆明、石家庄、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、兰州、江阴。7006005004003002001000一线单周二线单周三线单周60%40%20%0%-20%-40%-60%30大中城市累计同比二线累计同比一线累计同比三线累计同比图 9：30 城商品房周度成交面积（万平方米）图 10：30 城商品房成交面积累计同比增速（周）2018W12018W52018W92018W132018W172018W212018W252018W292018W332018W372018W412018W452018W492019W12019W52019W92019W1320

22、19W172018W12018W52018W92018W132018W172018W212018W252018W292018W332018W372018W412018W452018W492019W12019W52019W92019W132019W17资料来源：WIND、 整理资料来源：WIND、 整理4.2、11 城二手房：2 周环比+20%，累计同比+11.1%表 5：11 城二手房成交情况合计一线 2 城二线 9 城本期成交面积（2019 年 W19-W20)365.3387.64277.69上期成交面积（2019 年 W17-W18)304.3970.47233.922 周环比20.0%

23、24.4%18.7%2019 年（W1-W20）累计成交面积2523.36644.821878.542018 年（W1-W20）累计成交面积2270.69667.611603.08年初至今累计同比11.1%-3.4%17.2%资料来源：WIND， 整理；单位：万平米注：一线 2 城包括北京、深圳；二线 9 包括杭州、南京、大连、成都、厦门、南宁、无锡、苏州、青岛24020016012080400一线（2城）单周二线（9城）单周40%20%0%-20%-40%-60%11城累计同比一线累计同比二线累计同比图 11：11 城二手房周度面积（万平方米）图 12：11 城二手房面积累计同比（周）201

24、8W12018W32018W52018W72018W92018W112018W132018W152018W172018W192018W212018W232018W252018W272018W292018W312018W332018W352018W372018W392018W412018W432018W452018W472018W492018W512019W12019W32019W52019W72019W92019W112019W132019W152019W172019W192018W12018W52018W92018W132018W172018W212018W252018W292018W332

25、018W372018W412018W452018W492019W12019W52019W92019W132019W17资料来源：WIND， 整理资料来源：WIND， 整理5、土地成交：一线土地市场成交表现突出表 6：百城土地成交建面和成交总价情况土地成交建面（万平方米）土地成交总价（亿元）100 城一线二线三四线100 城一线二线三四线本期合计（2019 年 W19-W20）4415.26319.181719.042377.041587.37125.63861.41600.33上期合计（2019 年 W17-W18）3920.68111.482350.711458.501614.5667.46

26、1169.48377.622 周环比12.6%186.3%-26.9%63.0%-1.7%86.2%-26.3%59.0%2019 年（W1-W20）累计成交39849.932740.3418069.5019040.0911712.271531.666839.873340.752018 年（W1-W20）累计成交44314.372111.9918927.8823274.4911027.661386.895957.103683.68年初至今累计同比-10.1%29.8%-4.5%-18.2%6.2%10.4%14.8%-9.3% HYPERLINK / 敬请参阅最后一页特别声明资料来源：WIND

27、， 整理 HYPERLINK / 敬请参阅最后一页特别声明100%0%-100%100城土地成交建面累计同比一线二线三四线200%100%0%-100%100城土地成交总价累计同比一线二线三四线图 13：百城土地成交建面累计同比图 14：百城土地成交总价累计同比2018W12018W42018W72018W102018W132018W162018W192018W222018W252018W282018W312018W342018W372018W402018W432018W462018W492018W522019W32019W62019W92019W122019W152019W182018W12

28、018W42018W72018W102018W132018W162018W192018W222018W252018W282018W312018W342018W372018W402018W432018W462018W492018W522019W32019W62019W92019W122019W152019W18资料来源：WIND， 整理资料来源：WIND， 整理100%0% -100%100城土地成交均价累计同比一线二线三四线图 15：百城土地成交均价累计同比图 16：百城土地成交累计均价（元/平方米）1000080006000400020000100城一线二线三四线2017W522018W52

29、2019W202018W12018W42018W72018W102018W132018W162018W192018W222018W252018W282018W312018W342018W372018W402018W432018W462018W492018W522019W32019W62019W92019W122019W15资料来源：WIND， 整理资料来源：WIND， 整理6、政策跟踪：多地人才优惠齐发力，住建部再预警四城、宏观信息及中央政策中央：中共中央、国务院发布关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见；国务院公布立法计划，住建部负责起草住房租赁条例等 3 项法规，政治局会议审议长江三

30、角洲区域一体化发展规划纲要部委：央行：支持绿色金融改革创新试验区发行绿色债务融资工具；央 行发布一季度货币政策执行报告：稳健的货币政策保持松紧适度；财政 部要求清理PPP 项目以遏制假借 PPP 名义增加地方政府隐性债务风险， 夯实PPP 高质量发展基础；发改委等：要求做好 2019 年降成本重点工作，扩大直接融资规模；住建部：建立健全住房公积金综合服务平台； 住建部等：发布进一步规范发展公租房的意见；住建部：对佛山、苏州、 大连、南宁等房价涨幅较大城市预警；国家统计局：中国 1-4 月房地产开发投资同比增 11.9%，1-4 月商品房销售面积同比下降 0.3%、区域信息及地方政策北京：降低共

31、有产权房申购门槛并推出 3 个共有产权房项目；海淀放宽限制，有住房但距单位超 15 公里的可申请人才公租房；查处 17 家房地产经纪机构，下架其发布的全部房源信息；通州启动人才公寓配租，诺贝尔奖得主可获 100 平米租金减免湖南：印发关于调整部分公积金政策的通知，二手房公积金贷款房龄要求调整放宽至 30 年海南：出台住房公积金新规，经营困难企业可适当降低缴存比例；未经批准不得新建乡村民宿，严禁变相发展房地产雄安新区：河北雄安新区容城县，启动河西村、龚庄村集体土地征收签约工作，是雄安新区第一批征收签约的城市建设用地徐州：个人公积金组合贷管理办法（试行）6 月 1 日起执行，市职工购买自住住房可组

32、合使用住房公积金贷款和商业银行贷款广州：发布广州市人才公寓管理办法（公开征求意见稿），拟明确未来 5 年广州全市人才公寓的建设、分配等诸多政策细节南京：企业博士租赁人才公寓、公租房可享受 3 年租金全免济南：发布新政要求商品房销售广告不得鼓吹学区房、地铁房深圳：规定土地用途更改为居住用地的应依据办法有关规定建设人才住房苏州：下调土地出让价，网竞中止价降16.1%，一次报价最高限降18.8%；后相关地块终止挂牌 HYPERLINK / 敬请参阅最后一页特别声明合肥：维护土地市场的公开公平公正，收紧土地竞买规则，关联公司不得报名竞买同一幅土地 HYPERLINK / 敬请参阅最后一页特别声明珠海：

33、珠海楼市限购再放宽，非本市户籍（非人才）限购 1 套新房，西区、高新区不需要社保，香洲区（不含洪湾一体化区域）需要 3 年社保， 横琴需要 5 年社保；非本市户籍（人才）限购 1 套新房，高端人才、外籍人才无社保要求可全市购买。7、投资建议政策面结构性微幅调整，结合按揭投放平稳增长，为调控已久的一二线 城市需求温和释放提供良好基础。建议关注重点布局高能级城市的头部房企， A 股地产如万科A、金地集团、保利地产、招商蛇口，H 股地产如融创中国、中国金茂。存量物业有望受益于国际性配置、资产增值和公允价值重估，建议关注四大主线：提前布局核心优质存量资产的城市开发型房企，如陆家嘴和金融街；存量运营能力

34、出众，扩张迅速租金提升较快的房企，如华润置地和新城控股；国际合作密切，综合实力雄厚，协同效应明显的城市运营商， 如中国金茂和万科；母公司资源丰厚，后续有望资产注入的区域国资房企， 如中华企业、光明地产、上实发展。以深圳、佛山等提高物业收费标准为代表，物业服务行业收费标准提升已实现“破冰”，未来利润限制有望突破。国内部分地产龙头正加快进行物业板块分拆上市，建议关注万科 A、保利地产、新城控股、蓝光发展、中航善达、招商蛇口、南都物业、金地集团。8、风险提示国内经济增速放缓和失业率提升或影响居民结构性信用扩张及按揭贷款偿还；2019 年房企还债高峰，部分中小型房企信用风险提升；棚改货币化弱化或导致部

35、分三四线城市购房需求明显下滑。9、附录、申万房地产板块及典型公司 PE 估值走势5年历史均值 +1 STD -1 STD申万房地产2520151050图 17：申万房地产板块 PE-TTM2018-01-052018-01-262018/2/142018-03-092018-03-302018-04-202018-05-112018-06-012018-06-222018-07-132018-08-032018-08-242018/9/142018/10/52018/10/262018/11/162018/12/72018/12/282019/1/182019/2/82019/3/12019/

36、3/222019/4/122019/5/32019/5/24资料来源：WIND， 整理5年历史均值 -1 STD万科A +1 STD1914 945年历史均值 -1 STD保利地产 +1 STD151311975图 18：万科 A图 19：保利发展2018-01-052018-02-022018-03-022018-03-302018-04-272018-05-252018-06-222018-07-202018-08-172018/9/142018/10/122018/11/92018/12/72019/1/42019/2/12019/3/12019/3/292019/4/262019/5/

37、242018-01-052018-02-022018-03-022018-03-302018-04-272018-05-252018-06-222018-07-202018-08-172018/9/142018/10/122018/11/92018/12/72019/1/42019/2/12019/3/12019/3/292019/4/26资料来源：WIND， 整理资料来源：WIND， 整理历史均值 -1 STD招商蛇口 +1 STD25201510 505年历史均值 -1 STD金地集团 +1 STD151050图 20：招商蛇口图 21：金地集团 HYPERLINK / 敬请参阅最后一页特

38、别声明2018-01-052018-02-022018-03-022018-03-302018-04-272018-05-252018-06-222018-07-202018-08-172018/9/142018/10/122018/11/92018/12/72019/1/42019/2/12019/3/12019/3/292019/4/262018-01-052018-02-022018-03-022018-03-302018-04-272018-05-252018-06-222018-07-202018-08-172018/9/142018/10/122018/11/92018/12/72019/1/42019/2/12019/3/12019/3/2920