北京温榆河项目规划设计任务书165592657

1、北京首发房地产有限公司温榆河项目规划设计任务书PAGE PAGE 5规 划 设 计 任 务 书项目名称称：温榆榆河项目目（暂名名）项目地点点：北京京昌平小小汤山镇镇土沟村村温榆河河边建设单位位：北京京首发房房地产有有限公司司【设计任任务书讨讨论稿编编制说明明】1、本设设计任务务书是甲甲方在基基于对项项目综合合研判的的基础上上，对项项目前期期定位的的总结和和对规划划设计要要求提出出的一些些分析和和结论性性意见，对设计计单位进进行设计计起指导导作用；2、本设设计任务务书讨论论稿仅作作为首发发地产公公司和设设计方进进行项目目设计第第一轮沟沟通时的的相关参参考资料料；3、本设设计任务务书讨论论稿中确确

2、定的相相关技术术经济指指标均为为前期市市场研判判得出的的结论性性定位，设计单单位可以以在一定定幅度内内进行调调整；4、本设设计任务务书主要要针对首首发温榆榆河项目目整体规规划提出出。目录：1 项项目概况况基地情况况气候及土土壤资料料基地社会会概况及及分析规划要求求市政管线线2 市市场定位位及产品品建议市场定位位项目产品品建议3 概概念分析析研究结结论概念设计计研究方方案简述述设计目标标规划方面面的结论论4 方方案设计计中需要要解决的的问题规划方面面的问题题技术方面面的问题题5 设设计成果果文件要要求6 基基础资料料项目地块块红线图图（AUUTOCCAD电电子文件件）项目地块块照片（电子文文件）

3、概念设计计方案总总图1 项项目概况况一、基地地情况1 用用地地点点本项目位位于规划划北五环环与北六六环之间间、昌平平小汤山山镇土沟沟村，东东接规划划的京承承高速公公路，西西侧为小小汤山镇镇土沟村村，南临临温榆河河。区域位置置图宗地位置置示意图图2 周周边道路路 东侧：建建设中的的京承高高速公路路，出入入小区规规划有二二进一出出共三个个出入口口；北侧：规规划路；西侧：规规划路南侧：规规划滨河河路其中西、北、南南侧的现现状道路路均为区区县级及及村镇级级道路，道路档档次及通通行能力力较差。建成后后将成为为本项目目住户出出行的主主要交通通线路。3 周边环环境本项目位位于规划划空港城城、北七七家镇、小汤

4、山山镇的大大东流组组团、高高丽营镇镇中间，周边以以自然村村落和耕耕地为主主。东侧侧临在建建的京承承高速，以1000米宽宽的隔离离绿化带带与之相相望；著著名的温温榆河在在基地南南侧由西西北蜿蜒蜒向东而而去，河河道两侧侧各2000米宽宽城市绿绿化带，整个基基地被苍苍翠与碧碧水拥抱抱，环境境清雅优优美。但是温榆榆河是地地上河，受高差差影响，有临河河无水景景的缺点点北京首发房地产有限公司温榆河项目规划设计任务书PAGE PAGE 254. 用地面面积规划用地地1433.9公公顷；建建设用地地约1000.114公顷顷；5. 基地简简况本项目基基地形状状为“L”型，基基地内的的规划“丁”字形市市政道路路，

5、将整整个基地地划分为为B区（位于用用地东南南部）、C区（位于用用地西南南部）、D区（位于用用地北部部）三块块，及位位于用地地东南角角的A区区。6. 地地理概况况周边自然然资源十十分丰厚厚，区内内现状地地貌为农农田与耕耕地，缺缺乏可保保留的自自然植被被，小区区内以人人工造景景为主，毗邻温温榆河水水系，外外围拥有有大面积积原生植植被、大大量成树树，外环环境较为有利利。二气候候及土壤壤资料该地区为为温带大大陆性季季风气候候，主导导风向北北风、西西北风，年平均均降水量量5700毫米，年平均均蒸发量量20000毫米米。原有地貌貌平缓，落差约约2米，为温榆榆河北岸岸一片农农田，适适合植物物生长三 基基地社

6、会会概况及及分析31 目前前目前基基地所在在区域生生活配套套设施缺缺乏，周周围2公公里范围围内没有有商场、超市，但离高高速公路路不远，便利的的交通条条件可有有限弥补补。32 基地地位于规规划温榆榆河绿色色生态走走廊，为为将来的的旅游、休闲、度假区区，成为为北京的的旅游休休闲景观观带。基基地所在在区域为为规划昌昌平旅游游休闲居居住区 。四规划划要求容积率: 0.4限高：AA、B地块块限高 12 米C、D地地块限高高 9 米五 市市政管线线给水：远远期供水水昌平区区自来水水管网供供给，近近期由独独立自备备井供给给绿化用水水、道路路用水及及建造厕厕所用水水由中水水供给雨水：经经调蓄后后排入温温榆河污

7、水：采采用分散散的小型型处理装装置为中中水供热：采采用地热热、电力力或空气气源热朋朋泵机组组等清洁洁能源供供热供电：引引自北七七家1110千伏伏变电站站燃气：采采用天然然气，引引自北七七家调压压站垃圾处理理：垃圾圾分类收收集，无无害化处处理温泉：自自打温泉井井两口，日出水水量8000吨。地块周围围现没有有可接入入市政管管线。2 市场定定位和产产品建议议一 市市场定位位1项目目总体定定位项目市场场定位市场形象象定位全功能休休闲生活活特区/原生态态别墅公公园/中中坚领袖袖的梦想想家园全功能休休闲概念念商务务休闲，居住休休闲，运运动休闲闲，景观观休闲，旅游休休闲；原生态别别墅公园园别墅墅是稀缺缺的，

8、也也是珍贵贵的，别别墅生活活是一种种高品质质生活，是成功功人士的的生活模模式，高高格调定定位有利利于烘托托气氛，使人们们期望值值攀高，为低价价入市制制造驱动动力，公公园生活活主要指指环境，以建筑筑生长在在公园里里为意象象来营造造一个公公园社区区；中坚阶层层多元化化的价值值趋向，希望有有相应宽宽容写意意的生活活模式可可选，体体现多元元化主题题。产品档次次定位规划设计计、环境境配套、物业管管理等综综合素质质一流的的高品质质、高品品味的低低密度多多元主题题复合型型居住健健康休闲闲小镇。（独立立houuse均均价1000000元/平平方米，联排均均价70000元/平平方米）产品功能能定位作为1000万

9、平平方米的的大社区区，产品品功能属属性应该该具备多多元化的的特征，产品尽尽量具备备弹性，可发展展性，满满足多样样化的需需求，因因此其功功能应该该是从衣衣、食、住、行行、娱乐乐、休闲闲全方位位满足居居住需求求独立hoousee是产品品最基本本的定位位，以独独立住宅宅为主要要居住形形式，院院落花园园、街域域、人车车共享等等为本项项目的主主要规划划元素注重产品品的个性性与主题题。每一一期产品品的形势势并具有有各自的的主题，温泉、森林或或者运动动。项目竞争争优势良好的自自然景观观创造的的地段优优势便捷的直直入交通通创造的的地段优优势温榆河生生态走廊廊规划创创造的地地段优势势丰富的地地热资源源高速公路路

10、服务区区的优势势项目目标标市场以北京广广大的市市场中产产阶级为为主，以以新兴财财富阶层层为辅目标客户户构成及及特征细分变量量名称细分变量量描述有效细分分变量内内容1最终终用途购买本产产品的最最终用途途第一居所所：满足足高品质质的生活活需求第二居所所：家以以外的私私人专属属居所心理的满满足：拥拥有某种种特定的的身份标标签投资：个个人财产产的固化化表现；获取长长期资金金回报2地理理细分客户的地地区分布布北京地区区为主体体（中关关村、CCBD、亚北地地区），另有常常年来往往中国的的境外人人士3人口口细分年龄、生生命周期期性格、职职业收入、教教育、社社会阶层层信仰富人阶阶层（普普遍拥有有一套以以上的居

11、居所及交交通工具具）年龄跨跨度较大大，300500以上社交、应酬、招待活活动频繁繁人士教育背背景跨度度较大，无明显显特征男性占占大多数数4心理理变量生活方式式、个性性、态度度有强烈烈的社会会主流意意识个性稳稳重，有有自主的的判断力力完全个个性化的的生活方方式。有归属属感的某某个阶层层的业余余生活，习惯在在固定的的场所消消费。对健康康的重要要性越来来越看重重5行为为变量购买行为为：动机机、需求求、特色色、审慎慎程度、决策角角色使用行为为：数量量、机会会、习惯惯动机：追求高高品质的的生活；一种身身份的认认可，尊尊荣感。经济实实力强，价格对对需求的的遏制不不明显购买决决定慎重重，感性性成分较较少自我

12、决决策，自自己说了了算使用行行为多样样居家家、度假假、投资资等。使使用产品品多层次次的功能能。项目产品品建议产品类型型及构成成产品形态态占地面积积（m22）主力面积积（m22）面积比户数独立Siinglle houuse500-6000300-38050%600双拼dooublle houuse400-4500220-250011%200 联排TTownn hoousee300-3500180-220017%350顶级别墅墅spaa hoousee 800500-60005%40不经营的的公建2500006%可经营商商业面积积44000011%产品的户户型配比比建议住宅类别别户型面宽（mm）进

13、深（mm）建筑面积积（m2）用地面积积（m2）总套数（套）套型面积积合计（套）独立别墅A型1415380600-8500200760000B型1117300500-60004001200000双拼别墅墅C型11152304005000200460000联排别墅D型1012220220150330000E型712190150200380000顶级别墅墅F型1618500850-1200040200000合计119003330000公建配套套停车位联排别墅墅、双拼拼别墅：庭院停停车，每每户一辆辆独立别墅墅：室内内停车，每户一一辆，预预留庭院院停车顶级别墅墅：室内内停车，每户两两辆商业总建筑面面积：

14、约约12,0000平方米米；其中中集中商商业 1100000平方方米，分分散商业业20000平方米米集中商业业占地1100000平方方米，结结合高速速公路服服务区及及度假酒酒店统一一设计，可以借借助服务务区及酒酒店形成成较好的的商业气气氛商业布局局以带状状集中式布布局为佳佳学校学校为九九年一贯贯制学校校，规划划18班班，小学学12班班，中学学6班占地面积积260000平平方米，建筑面面积1330000平方米米预留相应应的停车车位，标标准位55个/班考虑住宿宿走读结结合学校的规规划要考考虑分期期发展的的可能性性，为下下一步学学校的扩扩大留有有余地幼儿园幼儿园占占地面积积60000平方米米，建筑筑

15、面积22000平平方米预留发展展用地酒店五星级度度假酒店店酒店主题题：酒店店以温泉泉为主题题，衍生生出健康康、休闲闲、渡假假、会议议功能；主要为为会议、渡假客客流服务务，同时时兼顾本本项目住住宅区内内住户的的需要规划建设设于规划划用地的的A区客房总数数约3000间，总建筑筑面积3320000平方方米占地面积积约4110000平方米米销售卖场场安排销售展示示包括商业业中心、会所、样板组组团销售展示示区应接接近酒店店和高速速公路服服务区样板组团团采用现现楼方式式，位置置接近主主入口及及温榆河河畔休闲闲运动公公园 3概概念分析析研究结结论一概念念设计研研究方案案简评应附文：简要分分析各方方案的优优势

16、、劣劣势；如如有意向向方案，应陈述述选择意意向方案的的理由及及深化调调整方向向。二设计计目标 规划目目标有效的利利用温榆榆河畔的的位置创造令人人舒适的的空间视视觉引导高尚尚的生活活素质明确分期期开发战战略高效的土土地利用用宁静、安安全的生生活环境境合理、高高效的人人车交通通系统 景观目目标河畔休闲闲运动新新天地中央公园园亲水景景观绿轴轴溪水乡村村环境山水人居居意境人性化、标志化化社区出出入口绿色景观观大道亲人尺度度的组团团内景观观 建筑目目标创造一个个原生态态的独立立houuse社社区独特的建建筑形态态和风格格建筑风格格在和谐谐统一的的基础上上满足多多元化、个性化化的需求求创造一个个高满足足度

17、的居居住空间间三规划划方面的的结论3.1 用地布布局根据基地地价值分分析，高高价值区区域布置置高附加加值产品品，功能能分区与与产品类类型分布布见附图图：功能能分区与与产品类类型分布布图3.2道道路交通通 4.2.1 主主入口位位置车行主入入口设于于基地东东、西、南侧人行主入入口设于于基地东东侧，结结合商业业布局综综合考虑虑人车关系系小区整体体人车合合流中心景观观人车分分流HOUSSE组团人人车共存存TOWNNHOUUSE组组团人车车分隔3.3 首期销销售卖场场一期占地地约1550亩销售卖场场包括商商业中心心展示区区、会所所展示区区、样板板组团展展示区、河畔休休闲运动动公园展展示区商业中心心展示

18、区区，销售售厅设置置于此，建筑面面积30000平平方米 ，占地地面积440000平方米米，为线线状商业业会所展示示区建筑筑面积115000平方米米，占地地25000平方方米样板组团团展示区区：a.Towwnhoousee展示区区，建筑筑面积22600平方方米，占占地面积积40000平方米米；b. Hoousee展示区区，建筑筑面积22300平平方米，占地面面积40000平平方米河畔休闲闲运动公公园，占占地面积积300000平平方米3.4 组团管管理模式式小区为整整体开放放社区组团封闭闭管理HOUSSE组团团大小约约701000户TOWNNHOUUSE组组团大小小约10001150户户4方方案设

19、计计需要解解决的问问题一规划划方面的的问题1.1 用地布局(1) 依据功功能分区区与产品品类型分分布结论论，进行行布局设设计(2) 依据主主要公共共空间的的功能和和特点的的描述进进行空间间设计1.2 道路交交通(1)满满足人车车关系要要求与停停车要求求(2)满满足消防防要求(3)进进行用地地路网设设计、道道路分级级模式设设计、道道路断面面设计1.3 销售卖场场(1)销销售卖场场销售氛氛围的营营造(2)根根据销售售卖场形形态、功功能、面面积与大大体位置置要求深深化设计计1.4 组团与与管理(1) 依据组组团规模模确定组组团基本本单元，进行组组团设计计(2) 根据物物业管理理模式进进行组团团管理设

20、设计：组组团围墙墙范围、入口设设置、门门卫数量量、人车车管理等等1.5 环境景景观(1)景景观设计计具备明明确的主主题(2)景景观结构构设计：景观轴轴线与景景观重点点的考虑虑，集中中绿地与与组团绿绿地的关关系，步步行景观观路线的的组织(3)景景观的功功能明确确，景观观提供停停留的功功能、景景观提供供观赏的的功能；同时注重景景观对人人的行为为的影响响与景观观的参与与性(5)现现状景观观的利用用方式(6)当当地形出出现高差差时，应应进行景景观视线线的竖向向分析1.6 酒店的的总图布布置1.7 商业中中心（1）商商业中心心的总图图布置（2）商商业气氛氛的营造造和聚集集1.8 学校、幼儿园园总图布布置

21、二 技技术方面面的问题题2.1 技术配配套设施施形态与与位置设设计：煤煤气调压压站、变变电站、垃圾中中转站、水泵房、采暖用用房、物物业管理理用房、空调机机房、通通风机房房、污水水处理设备等2.2 新技术术新材料料：要求求在新技技术新材材料应用用方面提提供建议议、技术术和成本本的参考考数据等等5设设计成果果文件要要求一. 彩色规规划总平平面图一一份，比比例1：5000二 总总体模型型一个，比例11：10000，能够反反映规划划构思及及地形特特征三. 规规划方案案设计文文本四本本，规格格为A3幅面,内容至至少包括括：3.1 设计说说明，表表达规划划设计构构想，设设计意向向及各种种专业说说明（详详见

22、附录录一）；3.2 规划总总平面图图；3.3 交通分分析图（道路与与停车场场）；3.4 规划结结构分析析图；3.5 景观分分析图；3.6 视线分分析图；3.7 住宅选选型设计计，要求求小区内内主要户户型（不不少于三三种）的的两种支支持平面面、 立面、剖面，包括立立面材料料与说明明。3.8 表现部部分：鸟鸟瞰图，组团景景观，沿沿小区主主路景观观，院落落景观，商业街街 及及商业广广场。3.9 经济技技术指标标（详见见附录二二，要求求计算真真实、准准确）三. 文文本图纸纸另行制制作1#图纸一一套。四. 所所有内容容的光碟碟两份。附录一 设计说说明1.1 建筑筑设计说说明1.2 结构构设计说说明1.3

23、 给排排水设计计说明1.4 电气气设计说说明1.5 弱电电设计说说明1.6 暖通通设计说说明1.7 消防防设计专专篇1.8 人防防设计专专篇有人防工工程须完完成此部部分内容容。1.9 景观观概念设计计说明附录二 综合合技术经经济指标标表规划指标标表 详表表2.11公共服务务设施指指标表 详表22.2 附录表表格 规划划指标表表 表表2.11指标名称称总体 期数值（ha）所占比重重（）数值（ha）所占比重重（）项目规划划总用地地 1.居住住用地 100100住宅用用地 公建用用地 道路用用地 公共绿绿地 2.其他他用地 市政道道路用地地代征绿绿化用地地市政道道路绿化化用地居住区区规划用用地范围围内非为为居住区区配建的的公建用用地与居住住区功能能无直接接关系的的建筑和和设施用用地其他政政府保留留用地或或不可建建设用地地总建筑面面积 mm MM1.住宅建建筑面积积 m MM非住宅宅建筑面面积 m MM住宅建建筑面积积比重 % %2.计入容容积率建建筑面积积 m M不计入入容积率率建筑面面积 mm MM不计入入容积率率建筑面面积比重重 % %3.不可售售建筑面面积 m MM可售建建筑面积积 mm MM可售面面积占总总建筑面面积比重重 % %（续下页页）（接上页页）住宅面积积毛密度度