老年公寓项目投资建设可行性分析论证研究报告

1、固镇县XX医院附属年公寓项目可行性研究报告“谁言寸草心，报得三春晖！”父母养育了我们，创造 了财富，操劳了一生，如今他们步入了老年，既需要生活的 照料，更需要身心的康宁。作为晚辈，我们用什么方式来赡 养老人，让他们安享天伦之乐，感受到社会的关爱和人间的 亲情？这是整个社会都应该重视的问题。人生最需要关爱的是两个时期：一是成长阶段，二是老 年阶段。我国目前是世界上老龄化程度最快的国家，发达国 家近百年才出现的人口老龄状态，我国50多年便进入了。这源于改革开放以来人口出生率的下降、经济条件的提高和 健康条件的改善等因素。据统计，近60年来，我国平均寿命比建国前增长了近 30岁。而目前家庭抚养晚辈与

2、赡养老 人的状况，却存在着极大的反差：6个大人围着一个小孩转， 赡养老人却力不从心。这在很大程度上不是因为孝心或经济 原因，而是因为老年人有多方面的需要。人口学家分析，我 国未来相当长一段时期内，其家庭结构是一种1： 2： 4的倒金字塔式，即两个中年人负担 4个老人和1个小孩，这不仅 在经济上、尤其是在精力上都会力不从心。因此，条件好、 花费少的老年公寓将受到人们的普遍欢迎。随着经济收入的 增加，思想观念的更新，心灵慰藉的渴望以及对生活质量的 更高追求，也将使越来越多的老年人愿意入住老年公寓。养 老从家庭走向社会，将成为一种趋向，不可避免地向我们走 来。目前，为老年人服务的机构已逐步发展，在发

3、达城市， 有老年公寓、老年住宅，护理院、老年病医院等；乡镇则大 多为一般条件的敬老院、养老院，而在中小城镇，不同档次 的老年公寓，越来越受到广大老年朋友的青睐，其市场发展 前景广阔。老年公寓，是既能体现老年人居住养老，又能享 受到社会化服务的新型老年住宅，是按照市场原则兴办和管 理，面向有一定经济负担能力的普通老人提供居住服务的社 会养老机构。加快老年公寓建设的意义已远不只是满足老年 人的生活需求，更重要的是对于减轻年青一代家庭成员的精 神压力，构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作 用；对于深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会 建设具有深远的意义。固镇县XX医院依托自身的医疗优

4、势，拟兴办一所附属 老年公寓，实现医疗和养老资源共享，努力为入住老人特别 是患有老年病、慢性病，需要长期治疗护理的老人提供专业 化、规范化的治疗、康复、养老的理想住所。本报告就该项目建设的可行性作深入研究。术语1、老年公寓 Apartment for the Aged专供老年人集中居住， 具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、 医疗保健服务体系，符合老年体能心态特征的公寓式老年住 宅。2、老龄阶段 The Aged Phase60周岁及以上人口年龄段。3、自理老人 Self-helping Aged People生活行为完全自理，不依赖他人帮助的老年人。4、介助老人 Device-helping Ag

5、ed People生活行为依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助 的老年人。5、介护老人 Under Nursing Aged People生活行为依赖他人护理的老年人。第一章项目总论项目背景项目名称固镇县XX医院附属老年公寓项目。项目承办单位及法人代表 项目承办单位：固镇县 XX医院。 项目法人代表：。项目拟建地点安徽省固镇县。承担可行性研究报告编制单位 固镇县XX医院法人代表：研究工作依据 中华人民共和国老年人权益保障法；国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知(国办发200019号)；3国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革 委等部门关于加快发展养老服务业意

6、见的通知(国办发20066 号)；财政部和国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知(财税200097号)；安徽省人民政府关于加快推进养老服务体系建设的决定(皖政201120号文件)。老年人住宅设计规范；方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范 ；医院建筑设计规范；建筑设计防火规范；民用建筑节能管理规定；建筑给水排水设计规范；固镇县民政局关于同意设立固镇县 XX医院附属 老年公寓的批复； 固镇县XX医院附属老年公寓设计平面图及其 它基础资料。研究工作范围根据国家对建设项目可行性研究阶段工作范围和深度的 规定，本可研报告对该项目建设的背景与必要性、可行性、 建设场地与条件、内容与规模、

7、工程技术方案、投资估算与 资金筹措、经济效益分析等方面进行综合研究和分析，重点 研究工程技术方案与投资估算等，为有关部门和项目单位提 供可靠的论证和评价依据。1.2可行性研究结论1.2.1项目单位承办条件固镇县XX医院是县民政局招商引资项目，是新农合、 城镇居民、职工医疗保险定点医院，是县民政局确定的优抚 人员和“五保”老人就医定点医院。医院在卫生局、民政局 以及有关部门的关心支持帮助下，不断提高诊疗水平和服务 质量。在慢性肝病、糖尿病、高血压、冠心病以及一些老人 常见的疑难杂症等病症的治疗和康复调养方面，取得较好的 临床效果。经过多年努力，XX医院在服务范围内得了良好的 医疗声誉。我院现在是

8、一级综合性医院，升为以康复为主二级综合 医院的申请已通过县、市卫生局的审核，进入正常的省卫生 厅审批程序。我院计划在 2011年上半年新增投资2000万元 进行改扩建。改扩建完成后我院总建筑面积将达20000平方米，开放医疗床位 200张，老年公寓床位150张，医疗技术 人员170多人，养老服务人员 30多人。增设附属老年公寓后，我院将充分发挥医疗、康复、养 老资源共享优势，高薪聘请中西医和养老方面的高端人才， 不断加强医院的养老和康复诊疗能力，将我院建成集医疗、 康复、养老为一体的优秀老年公寓。固镇县XX医院经济能力和管理能力，具备承担拟建项目投资建设的要求和基本条件。122 项目规模新建老

9、年公寓大楼 12000川，其中，餐厅 300川，更衣 室浴室300川，老年室内健身活动中心 300川，棋牌娱乐室 200川，书报阅览室 200川等。1.2.3项目建设进度本项目建设工期 1年（2011年9月一2012年9月）。拟建项目计划2011年9月开工，至2012年9月竣工。1.2.4项目招投标方案为切实搞好项目建设，确保工程质量，该项目面向社会 进行公开招标。本项目将严格按照招标投标法及有关规 定进行招标、开标、评标等1.2.4环境保护项目所在区自然环境良好。本项目为非工业项目，不产 生工业污染，主要污染物与污染源为生活垃圾和生活污水， 项目建设治理措施设计合理、配套齐全，符合环保要求。

10、1.2.5投资估算与资金筹措投资估算：项目总投资 2000万元。资金筹措：自筹资金1000万元；申请老年公寓投资财政 贴息贷款1000万元。126 项目综合评价与建议固镇县XX医院附属老年公寓项目建成后， 使医院和公寓 面积进一步扩大，功能设施更加齐全，服务范围进一步延伸， 能使入住的老年人能够享受到食宿、护理、医疗及康体等丰 富多彩的群体生活，能够真正使老年人这一弱势群体实现“老有所养、老有所医、老有所乐”。同时，该项目的建设和运营，能够促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济 社会协调发展的总体要求。具有显著的社会效益和一定的经 济效益。对于构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极 的作用

11、；对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推 进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。该项目建设是必要的和可行的，建议同意立项。同时， 恳请政府在皖政201120号文件安徽省人民政府关于加 快推进养老服务体系建设的决定的政策范围内给予贷款贴 息、投资补助等扶持和帮助。第二章 项目背景和建设的必要性2.1县情概况固镇县隶属于安徽省蚌埠市，位于安徽省东北部，淮河中游北岸，南距蚌埠 50公里，北距宿州50公里。全县地势 平坦，面积1371平方公里，耕地105.4万亩，现辖11个乡 镇，227个村（居）委会，人口 60.92万人。县城建成区面积7.4平方公里，城区人口 10万人。固镇县交通较为便利，

12、京沪铁路、S101省道贯穿全境，水运经浍河可入长江，县城 南距蚌埠机场60公里。固镇县是一个农业大县，农副产品资源丰富，先后被确定为国家商品粮大县、国家粮油基地试点县。2009年国内生产总值（现价）69.48亿元，其中工业增加值 14.85亿元， 财政收入2.3213亿元。稳步健康发展的县域经济为老年公寓提供了良好的发展环境和广阔的市场前景。2.2 项目提出的背景我国自上世纪末已经进入老龄化社会。老龄阶段人口已 占总人口的10%上，并继续稳步增长。固镇县总人口 60.9 万人，按10%计算，老龄阶段人口已达 6万多人，鉴于固镇 县也是劳动力输出县，留守老人、空巢老人较多，社会养老 亟待完善提高

13、。随着人口老龄化程度的加剧，养老服务业发展的滞后， 老龄人口问题即老年人的需求问题和人口老龄化所带来的 社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视影响。人口 老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注的社会问题。人 到老年，常有恐老、怕病、惧死的心态，加之家庭日趋小型 化，青年人与父母交流少了，势必造成他们的落伍感，甚至 发生心理问题。老人中差不多有三成的人都存在这样或那样 的心理问题，部分老年人因离退休的社会角色转变而产生出08心理不适应现象，如出现焦虑、抑郁、孤独和失落感，与子 女远离后的空巢感以及代沟造成的隔阂等，使他们整天愁眉 苦脸，唉声叹气，夜不能眠。老年人有固定的生活模式，其 个性和行

14、为方式已定型，容易看不惯变革中的一些现象，对 后辈消费方式和价值观念常常不理解，以致喋喋不休或怨叹 不已，影响家庭和睦与身心健康。目前老年人最需要解决的问题是：经常有人交流、看病 就医方便、生活有人照料。而子女已到中年，上有老下有小， 随着工作节奏的加快，所受压力不断加大，在赡养老人方面 常常力不从心。老年人渴望拥有一个舒适、宁静、便于交流 的居住环境，老年公寓恰好能满足广大老年人的这一愿望。固镇县XX医院附属老年公寓建成投入运营后，使入住 的老年人真正享受到了正常的生活情趣，将取得良好的社会 效益和广泛的社会效应，从而为我县社会化养老做出积极的 贡献。社会的需要，政府的引导，政策的扶持，百姓

15、的期盼。 固镇县XX医院附属老年公寓项目正是在这样的背景下提出 的。2.3 项目建设的必要性随着改革开放的不断深入，人民生活水平的提高和医疗 设施的完善，全县人口的平均寿命大幅度提高，老龄阶段人 口在整个人口中的比重逐年增大，“白发浪潮”日益临近；另一方面计划生育政策的实施，使人口出生率大幅度下降，家庭中子女人数大为减少，大家庭逐渐小型化。预计固镇县 “十二五”期间老龄人口年均增长1万人左右，将达到 7万人以上，城区老年人将接近万人，现有的敬老院、养老院， 不能满足社会对养老服务的需要。人口老化已逐渐受到全县 社会各界的广泛关注，社会养老已是大势所趋，为老年人建 设集住宿、医疗、保健、康复、学

16、习、娱乐、休闲于一体的 综合性老年公寓已成时代发展的必然要求。老年人是社会的宝贵财富，他们曾经为国家、社会和家 庭做出过贡献，其晚年生活应当得到切实保障。经济社会的 快速发展为建立完善老年保障事业创造了有利条件，大力发 展养老服务业，不断满足广大老年人的物质生活与精神文化 需求，是全面落实科学发展观的根本要求，也对促进家庭和 睦、人际关系融洽、构建社会主义和谐社会具有直接而深刻 的影响。同时，大力发展养老服务业能够有效提高包括广大 老年人在内的全体人民的生活质量，促进相关行业发展，推 动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。具有显著 的社会效益和一定的经济效益。对于坚持以人为本、深入贯 彻

17、落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的 意义。因此，固镇县XX医院附属老年公寓项目是非常必要的。2.4 项目建设的可行性2.4.1 老龄人口目前全县60岁以上的老人已达 6万多人，其中仅城区内的老年人口就有 5000人左右，并呈加速增长的趋势。老 年人口的增多，经济条件的改善，思想观念的更新，使入住 老年公寓成为迫切需要，能够保证项目建成后的正常运营。242 优越的地理环境项目所在地临近城区主干道，交通便利。与城西公园相 距百米左右，空气清新自然，环境舒适，是老人居住、活动 的理想场所。2.4.3 与医院实现资源共享，可大幅度降低建设和运 营成本项目区已建成面积 4000川，院内路

18、面已硬化、绿化， 电力、供水、排水等基础设施配套。因此，本项目在此基础 上进行扩建，可进一步完善医疗和养老功能，实现医疗和养 老资源共享，加快建设进度，缩短建设工期，节约建设资金。 建成运营后，资源共享也能大幅度降低运营成本。第三章建设场地及建设条件固镇县XX医院附属老年公寓项目，位于固镇县XX医院院内，具有必备的地理位置优势和建设条件。3.1建设场地固镇县XX医院附属老年公寓项目，位于固镇县城区的 东北部垓下路81号，城西公园以西 300多米，紧邻交通主 干道垓下路。建设场址交通方便， 地势平坦，地理位置优越。3.2建设条件321地质条件1）场地地形地貌拟建项目位置属河流冲积平原地貌单元，所

19、处位置地形 平坦，无不良地质现象。2）项目区地下水水质较好，对各种砼均无侵蚀性。3.2.2气象条件拟建项目所在区域属于温热带大陆性季风气候区。日照 充足，四季分明，雨量充沛。一年四季皆有利于工程施工。 项目区适宜老年人居住，宜安装取暖降温设备。1）气温区域内极端最高气温 43.3 C,最低气温-15 C,年平均 气温18 C左右，其中以七、八月份气温最高，元月份最低。7月份最高，月平均气温 27 C1月份最低，月平均气温 0.7 C2）降水量年降水量600-1000mm之间，年平均降雨量800mm主要 集中在每年的6-9月份，降雨量占全年的 60-70%。3）湿度年平均相对湿度70%4）风速主

20、导风向为西北风，最大风速24m/s。5）气压-131991 2005年间平均气压100.05千帕6）光照全年平均日照时数2236.6小时，年每平方厘米太阳幅射积热量113.77千卡7）无霜期 年平均无霜期210天左右3.2.3地震根据“地震烈度区划图”的区划标准该区域地震烈度为7度设防区。3.2.4 基础设施条件 1）给排水 项目场区有自备深井一眼，配备无塔供水增压器形成自来水管网供水。生活污水可排入城区污水管网，雨水排入雨 水管网2）供电由固镇县城区电网供电，可以满足项目建设及运营需3）交通固镇县县城距市区50公里，经过固镇县县城的有京沪铁路，101省道穿境而过。该项目紧邻固镇县县城主干道垓

21、 下路，交通十分便利3.2.5建筑材料及运输条件项目建设所需要的主要材料为砖、水泥、河砂、石子、 石灰等，均可就地购买。木材、钢材均由当地建材市场充足 供应，可满足项目建设的需要。建材运输可通过城市公路网与各建材供应商联系，将项目建设所需建材、设备、机械直接运至施工现场。326 用地条件固镇县XX医院附属老年公寓项目是使用固镇县XX医院已有土地进行改扩建，所用土地已通过出让方式取得。项目建设符合固镇县发展总体规划以及城市建设规划的总体要求；项目用地符合有关土地管理的政策法规要求， 符合土地利用总体规划要求，占地规模和土地利用率合理； 符合因地制宜、节约用地等原则要求。327建筑施工条件该项目建

22、设，将通过面向社会公开招标的途径，选择优 秀的施工队伍，进行项目工程建设，确保施工质量。第四章 建设规模与建设内容4.1 建设规模该建设项目总建筑面积 13000川，总投资2000万元。 项目完成后，新建老年公寓楼，可增加老年人居住房间80间（套），增设固定床位150张，可解决150位老年人的 住宿问题。4.2 建设内容老年公寓楼：13000 m2o为高层框架结构双面楼 1栋， 地下1层，地上12层，建筑面积13000 m。楼内配套建设：餐厅、煎药室、洗浴中心、康复医 疗中心、阅览室、文化娱乐中心、老年健身中心等。设施配套：满足150人的老年人专用起居、轮椅、担架、健身器材、理疗设备、急救护理

23、设备、呼叫系统设备、 电视与网络、通讯设备等。其中建设工程主要包括：土建工程、一般装饰工程、电 梯安装工程、给排水及消防工程、电气照明及弱电工程、室 外道路、排污、排雨、绿化美化等。固镇县康乐苑老年公寓新建公寓楼和老年活动中心项目，主要经济技术指标详见综合经济技术指标表（表1综合经济技术指标（表1）序号项目指 标备 注1总用地面积23495 m2建筑占地面积1200卅3总建设面积213000m4停车位40辆5建筑绿化率40 %6总绿化用地面积1400卅第五章工程技术方案项目组成固镇县XX医院附属老年公寓项目具体平面布置详见附 图规划平面图。建设模式与设计理念521建设模式固镇县XX医院附属老年

24、公寓项目将由建筑专业设计院 精心设计，达到建筑用地合理，楼房式样新颖，房屋布局合 理，室内外所有设施均符合 老年人住宅设计规范 的标准5.2.2设计理念（1）可持续发展理念：其主导思想就是建筑本身对自然 环境的影响做到最小，对资源的利用做到合理规划，达到建 筑物与生态环境的和谐相处。（2）以人为本理念：一切设计在符合老年人住宅设计 规范要求的前提下，尽可能在质量、绿化、环境、配套设 施、居住氛围等方面增加新的理念，使老年人生活环境更加 优美舒适。（2）服务定位：本项目以服务老年人为主，以满足中低 收入家庭需求为目的，使广大工薪阶层家庭都能够有能力入 住。5.3建筑设计规范531设计原则固镇县X

25、X医院附属老年公寓项目的建筑设计规范，应 满足功能合理、设施完善、安全卫生的要求。既要有长远规 划，又要量力而行，合理确定建设水平。建筑设计规范必须符合老年人住宅设计规范的要求。 由于年龄的变化，步入老年后人们的体能心态都会逐渐改 变，形成老年特征。这种特征要求建筑设计必须突出强调使 用中的安全性，消除隐患，避免可能发生的环境伤害，从而 提高老年的生活质量。人们随着年龄的增长，视力会衰退、眼花、色弱，甚至 失明；步履蹒跚，行走障碍，抬腿困难，甚至需借助扶手、 拐杖或轮椅；动作迟缓、准确度降低，常需要较宽松的空间 环境；在心理上多有孤独感，更需关怀相互交往，提供参与 社会的平等机会则十分必要。这

26、些特征是该项目建筑设计的 前提。5.3.2设计依据1）老年人住宅设计规范 （JGJ122-99）；2）民用建筑设计通则 （JGJ37）；3）民用建筑热工设计规范（GB50176）；4）民用建筑节能设计标准（JGJ26）；5）建筑设计防火规范 （GBJ16）；6）住宅建筑设计规范（GBJ96）;7）其他相关建筑设计规范。533设计规范1、功能设计1）老年公寓楼：居室以满足中低收入家庭需求为主体， 少量兼顾高端用户。居室模式主要包括：大部分为一室一卫 两床模式，适量配有一室一卫一床型，较大房间为一室一卫三床模式，居室使用面积在 20-40川。每间居室内都配有壁 挂电视、空调、电话、护理呼叫和监护系

27、统等。2） 公寓楼内设健身理疗中心、康复治疗中心、图书室 及学习中心、棋牌娱乐中心、服务管理中心等。与之相配合 的还有卫生间、接待、管理办公室等辅助设施。3）户外活动场所：离退休后的老年人，对户外活动的 需要较高，聚在一起聊天是老年生活的一大乐趣。庭院设计 应提供这种便利，备设坐椅和必要的活动设施。步行百米到 紧邻的城西公园也是一很好的去处。2、建筑设计（1）总体要求1）老年人都存在从健康自理，发展到需要借助扶手、 拐杖、轮椅，甚至于借助护理的可能性。项目的设计应按老 龄阶段老年人变化的全过程设计，其中既含自理老人，也含 有介助老人生活行为所需要的设施，还应提供介护老人生活 行为所需要的护理空

28、间与设施条件。2）老年人由于体能衰退表现出与常人不同的特征，主 要表现在水平与垂直交通行为上。而建筑物各个层面的高差 是不可避免的，如何为老年人提供方便的设施则是设计必须 解决的课题。项目区公共建筑都应为老年人提供方便进出的 出入口、水平通道和楼梯间，还要为各种老年人使用卫生间 提供便利。由于老年人体力衰弱，持续的站立行走都有困难， 在公寓走廊、楼梯间、电梯间内将设有介助扶手，多提供休 息座椅等。（2）出入口设计原则：建筑物的出入口是老年人进出建筑物的第一 道关口，出入口是否方便老年人进出，直接影响老年人生活 质量。出入口造型设计，要着眼于老年记忆衰退，甚至迷路 忘家，突出标志性特色。老年人体

29、能衰退是自然规律，进入 老龄阶段或早或迟大都会出现腿脚不便，抬腿高程降低，有 的老年人上下台阶甚至两脚同踏一个踏步面，常规台阶踏步 尺度很难适应，因此将出入口门前台阶坡度调缓是必要的。设计规范：1）出入口内外留有不小于 1.50m x |.50m的轮椅回旋面 积。2）标志鲜明，易于辨认。3） 门前平台与室外地面咼差不大于0.45m,并米用缓坡 台阶和坡道过渡。4）台阶踏步踢面高不大于 150mm踏面宽不小于300mm 坡道坡度不大于1/12。台阶与坡道两侧均设栏杆扶手。5）当室内外高差较大设坡道有困难时，出入口前设升 降平台。6）出入口顶部设雨篷；出入口平台、台阶踏步和坡道 选用坚固、耐磨、防

30、滑的材料。（3）楼梯、坡道和电梯设计原则：体现老年人体能心态特征的方便老年人使用 的建筑，最突出的一点就表现在楼梯设计上。楼梯设计是否 合理，不仅直接影响老年人使用是否方便，而且直接关系到 老年人的安全。因此，应采用缓坡楼梯，踏面宽度应 考虑两脚共踏一步的需要，设置足够的宽度。这种楼梯对借助拐杖 的老人也比较适用。由于楼梯坡度较缓，使老人消除了向下 俯视产生的倾覆恐惧感。采用异色防滑条是基于老年人视力减弱后，对踏步边缘 采取的警示性安全保护措施。设计规范：1） 老年人使用的楼梯间，其楼梯段净宽不小于1.20m， 不采用扇形踏步，不在平台区内设踏步。2）缓坡楼梯踏步踏面宽度：公寓楼不小于 300

31、mm活动中心不小于 320mm踏面高度：公寓楼不大于 150mm活 动中心不大于130mm踏面前缘设高度不大于 3mm的异色防 滑警示条，踏面前缘前凸不大于 10mm3） 该项目多层老年公寓楼，1至2层设坡道，由于轮椅老人所居楼层可调性较大，可集中于底层和2层；坡道宽度按双排轮椅并行确定。坡道净宽不小于1.50m，坡道长度 不大于12.00m，坡度不大于1/12。坡道设计应符合现行行 业标准方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范（JGJ 50 ）的有关规定。4）楼梯与坡道两侧离地高 0.90m和0.65m处设连续的 栏杆与扶手，沿墙一侧扶手应水平延伸。扶手选用优质木料或手感较好的其他材料制作

32、。5）本项目老年公寓大楼设置电梯，电梯厅及轿厢尺度，确保轮椅和急救担架进出方便，轿厢沿周边离地0.90m和0.65m高处设介助安全扶手。电梯速度选用慢速度，梯门采 用慢关闭，并内装电视监控系统。（4）居室设计老年公寓的居室是老年人久居的房间，其朝向直接影响 居住者的健康，应保证良好朝向。室外景观对老年人的心理 健康也有影响，充满阳光的卧室会增加老年人的生活信心与 活力。老年公寓久居人数比较稳定，或者双人或者单身。双人 老年户常将起居室与卧室分设，而单身户经常是起居兼卧室合而为一。老年人几乎整日生活在居室中，他们的生活空间 局限于居室之内。据实态调查对现行老人居室普遍嫌小，特 别是对文化层次越来

33、越高的老人，生活空间不宜太小。否则 会使老人如居斗室生活不快。老年人动作迟缓，准确度降低，也需要较宽松的空间环境。老年公寓人口构成单一明确，因而套型组合也较简单。根据居住者的经济条件，提供不同的面积选择自由度。房间开间净宽在床端应具备轮椅回旋条件。设计规范：老年公寓的起居室使用面积不小于14 m2,卧室使用面积不小于 10 mJ老人疗养室、老人病房等合居 型居室，每室不超过三人，每人使用面积不小于6 m。居室内老年人基础设施参数：老年人用床尺寸：单人床：长度2.00m,宽度1.10m, 高度0.400.45m； 双人床：长度 2.00m,宽度1.60m,高 度 0.40 0.45m。急救担架长

34、度 2.30m,宽度0.56m。轮椅应符合现行行业标准方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范JGJ 50有关规定。家具圆角圆棱、坚固稳定、尺度适宜、便于扶靠和使用。卫生间设计原则：老年人身患泌尿系统病症较普遍，居室内 卫生间位置离卧室越近越方便。公用卫生间，应设置于老人 居住活动区中心部位，能够使周边的老人都能方便地利用。 公用卫生间厕位间平面尺寸在考虑轮椅老人进出的同时，还 要考虑可能有护理者协助操作，因此空间应加大尺寸。卫生 间卫生洁具白色最佳，不宜用黄色或红色。白色不仅感觉清 洁而且易于随时发现老年人的某些病变，黄色或红色还会产 生不愉快的联想。设计规范：1、老年公寓各居室均设卫生间，

35、公共建筑的卫生间， 临近休息休息处，并设便于轮椅回旋的前室，男女各设一具 轮椅进出的厕位小间，男卫生间设一具立式小便器。2、独用卫生间设坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。坐 便器高度不大于0.40m，浴盆及淋浴坐椅高度不大于0.40m。浴盆一端设不小于 0.30m宽度坐台。3、 公用卫生间厕位间平面尺寸不小于1.20m x 2.00m, 内设0.40m高的坐便器。4、 卫生间内与坐便器相邻墙面，设水平高0.70m的“ L”形安全扶手或“n形落地式安全扶手。贴墙浴盆的墙面设置水平高度 0.60m的“L”形安全扶手，水盆一侧贴墙设 安全扶手。5、卫生间选用白色卫生洁具，平底防滑式浅浴盆。冷、 热水混合式

36、龙头选用杠杆式或掀压式开关。6、卫生间、厕位间设平开门，门扇向外开启，留有观 察窗口，安装双向开启的插销。（6）门窗1、 建筑物公用外门净宽均不小于1.10m。2、老年公寓居室的户门和室内卫生间门通行净宽均不 小于0.80m。3、居室疗养室、病房等门扇均采用可观察的门。4、窗扇镶用无色透明玻璃。开启窗口设防蚊蝇纱窗。（7）室内装修1、建筑物内部墙体阳角部位，均做成圆角或切角，且 在1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。2、居室不采用易燃、易碎及散发有害有毒气味的装修 材料。3、地面，特别是楼梯踏步、平台，不宜选用黑色或显 深色面料。黑色在视觉上届退后色，特别是对于老年人会产 生如临深渊之感

37、，小心翼翼不敢投足。一般来说楼梯间采光 普遍较暗，老年人从亮处进入暗处，对暗适应的调节速度较 慢，会使眼睛难以适应，更增加了投足恐惧心理。另外，黑 色也是淹没色，藏污纳垢，难辨脏洁。黑色与黑暗相联，是 一种失去希望丧失信心的色彩，对老年人不利。因此，本项目 出入和通行的厅室、走道地面，均选用平整、防滑材料，并符合下列要求：楼梯踏步面平整防滑无障碍，界限鲜明，不采用黑色、显深色面料。居室地面用硬质木料或富弹性的塑胶材料。居室不设吊柜，设贴壁式贮藏壁橱。每人有1.00m3以 上的贮藏空间。（11）建筑设备与室内设施1、公寓楼与活动中心均安装采暖、降温设备，并设置热水供应设备。2、老年人睡眠较轻，微

38、小的响动都会影响熟睡；而老年入睡眠又常伴有鼾声，所以良好的隔声处理和噪声控制，应格外予以注意。多人同居会相互影响、有碍健康。因此， 老年公寓以单人居室、双人居室为主，少量安排三人居室。老年公寓楼居室之间进行良好隔声处理和噪声控制。允许噪 声级不大于45dB，空气隔声不小于 50dB，撞击声不大于75dB。2、建筑物出入口雨篷板底或门口侧墙设灯光照明。阳台设灯光照明。3、老年人居室夜间通向卫生间的走道、上下楼梯平台与踏步联结部位，在其临墙离地高 O.40m处设足部灯光照明。4、居室设多用安全电源插座，每室设两组，插孔离地 高度为 0.60O.80m；卫生间各设两组，插孔离地高度为0.80 1.0

39、0m。5、居室设闭路电视插孔。6、电源开关选用宽板防漏电式按键开关，高度离地为1.00 1.20m。7、公寓楼每户均设电话，居室及卫生间、公共卫生间 厕位旁均设紧急呼救按扭。9、居室床头设呼叫对讲系统、床头照明灯和安全电源 插座。5.5建筑结构设计5.5.1主要依据 1）岩土工程详细勘察报告；2） 建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001;3） 建筑结构荷载规范GB50009-2001;4） 建筑地基基础设计规范GB50007-2001;GB50010-2002;GB50003-2001;GB50011 -2001;(GBJ16- 87);5）混凝土结构设计规范6）砌体结构设计规范7

40、）建筑抗震设计规范8）建筑设计防火规范 9）城市居住区规划设计规范；10）住宅设计规范；11）高层民用建筑设计防火规范；12）住宅建筑设计标准；13）现行有关专业设计规范、规定等。5.5.2结构材料1、地震设计及荷载取值抗震设防烈度：7度抗震等级：二级楼面均布活荷载：1.5KN/ m2设备用户及附属用房按需要取值。2、结构材料砼强度等级：基础垫层C10，基础 C20,其他构件 C25C35o钢筋：1级钢 fy=210KN/m2。口级钢 fy=310KN/m2。川级钢 fy=400KN/m2框架结构填充墙采用 M5混合砂浆砌190厚MU5粉煤灰空 心砌块。结构：框架结构采用现浇钢筋砼梁、板、柱。

41、基础：采用柱下钢筋砼独立基础及墙下钢筋条形基础。第六章公用配套设施6.1 给排水6.1.1给水设计1、设计依据建筑给水排水设计规范GB50015-2003;建筑设计防火规范 GBJ16-87 （2001版） 室内给水设计规范（GBJH86）2、设计原则 根据项目建筑物规划设计，合理分布项目供水，在满足用水点用水量、水压的要求及考虑施工及维修便捷的原则下，尽可能缩短室内供水管线的总长度。确保最高楼层的最不利位置有一定的水压，并保证每天24小时不间断供水3、水源和供水设施 项目区供水使用城区自来水和无塔供水增压器供应。给水管管材选用铝塑复合管4、消防给水系统根据建筑设计防火规范和有关规定设置。消防

42、水源由项目区自来水管网供应，室内消火栓15L/S，室外消火栓30L/S6.1.2排水系统 1、设计依据建筑给水排水设计规范(GBJ15- 88 1997 年版)；污水综合排放标准(GB8798-1996);2、排水方式 采用分流制系统，污、雨水分系统排出 污水排放：生活废水和粪便废水，设伸顶透气管，经化粪池处理后与项目区排水系统汇合，排入市政污水管网 雨水排放：建筑物屋面雨水采用有组织排水，设置屋面PVC雨水口、雨水斗、落水管，将雨水排至室外地面，经院 内雨水排放管网收集后，直接排入城市雨水管网。项目区内 有充足的空间将区内雨水迅速排掉，不致因排水不畅而造成 积水现象。6.2供电621设计依据

43、（1） 供配电系统设计规范（GB50052-96）;（2） 民用建筑照明设计标准（GBJ133-90）；（3） 民用建筑电气设计规范（GBJ/T16 92）；（4）建设单位及相关专业提供的有关资料和设计要求。 6.2.2电源、电源设施和外部条件供电电源线路由县城供电公司直接引线接入各建筑物。 用电负荷为二级负荷。6.2.3低压配电配电方式为低压220V，直接引入各建筑物， 配电设备中 的主要干线敷设于建筑物内的管道内，室内采用穿管暗敷的 方式，室外照明均采用穿管地埋暗敷线路。6.2.4照明室内使用节能照明灯具。公用照明系统科学设置，力求新颖别致，确保足够的照度。6.2.5防雷与接地该建筑为二级

44、民用防雷建筑，应采用全面防雷措施，建筑物顶部采用避雷网作地接闪器，突出屋面的物体应沿其顶 部装设避雷针。每两层沿建筑物四周设均压环，并与建筑物 内各种竖向金属管道相连。避雷针、避雷网、均压环、引下 线及所有引入室内金属管道均与接地装置可靠连接在一起 用电设备接地、防雷接地、弱电系统接地可采用联合接地形 式。接地电阻不大于6.3弱电系统设计6.3.1设计依据(1)民用闭路监视电视系统设计规范(GB50198-94);(2)火灾自动报警系统设计规范(GB50116- 98);(3)建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范(GB/T50311 2000);(4)综合布线设计技术规定(5)建设单位及相关专

45、业提供的有关资料和设计要求。6.3.2火灾报警与消防火灾报警采用分区设置报警装置，火灾报警系统采用总线制，项目区内设安全保卫消防控制室，由安全消防值班队 员根据报警信号确认火灾发生处，迅速组织项目区消防人员 报告当地119消防部门，同时利用项目防火设施进行防控。报警系统的信号线、重要设备控制线、火灾事故广播导线、消防通讯线均选用ZF RV阻燃导线，所有导线均穿管暗敷设。633电话通讯与计算机网络系统在项目区内设置电话光端机房，初步考虑中继线400对分区设匹线架及 HUB计算机网络系统同步引入。每户科端 盒采用壁式插座盒，布线均穿管暗敷。6.3.4闭路电视监控系统项目区安装闭路电视监控系统，各楼

46、层楼道和公共场所 安装闭路电视监控系统。6.3.5有线电视系统老年公寓楼各居室、老年活动中心各厅室均安装有线电 视，电视信号来自城市有线电视网。有线电视系统的所有管 线均暗敷，线路及放大、分支分配器按双向传输系统考虑。6.3.6紧急呼叫系统公寓楼居室床头、厕所，公共厕所、活动中心各厅室均 设置紧急呼叫按钮。第七章环境保护7.1 现状项目区无污染，所在区域附近自然环境， 空气质量优良， 噪声低，环境质量现状良好，适合本项目建设，但在项目建 设和使用中，要进一步实施环保和污染治理措施，避免造成 对环境的不良影响。设计依据大气环境质量标准 GB3095-82;污水综合排放标准 GB8978-88;城

47、市区域环境噪声标准GB3096-93。建设期环保措施按照环境保护法的要求，项目建设按照“三同时” 的原则，同步进行。项目建设过程中产生的施工废水，可以通过院内污水 管网排放。建筑垃圾，应集中及时清运。施工噪声，可通过严格控制施工时间，尤其是严禁夜 间作业时间的方法，保护已入住老年人以及附近居民安静的 休息生活环境。7.4运营期环保措施本项目无工业性污染，其主要污染物为生活污水、粪便 及生活垃圾。7.4.1生活污水排放在项目区原有50m3化粪池一个，新增生一个，活污水经 化粪池消毒处理后，排入城区污水管网。7.4.2 噪声控制噪声：建筑期主要来源于建筑设备，采取隔音、消音措 施，严禁夜间施工；运

48、营期主要来源于空调等设备，采用环 保、低噪设备和隔音处理。对于市区主干道的机动车噪声， 用绿化遮挡的方式加以限制，在院内进行绿化，并沿围墙四 周种植乔木，使其起到事半功倍的防噪效果。743 垃圾处理生活垃圾、医疗垃圾，配备专人集中收集，严格按照医 疗垃圾处理办法进行消毒处理，然后通过清运车运至指定地 点集中处理。第八章 消防安全、劳动保护及安全卫生消防设计依据建筑工程消防监督审核管理规定公安部第30号令;建筑设计防火规范 GBJ16-87 （2001年局部修订）；建筑灭火器配置设计规范GB50166-92。消防措施拟建项目与其他建筑物之间，保留足够的防火间距。并 在各建筑物周围形成通畅的环形消

49、防车道。院内配备充足的 化学灭火器材和消防用沙。楼内配有室内消火栓及手提式灭 火器，并在走道设置必要的防火警示及疏散标志。该项目按国家消防防火设置的要求实施。在项目区内新 增设2个消防栓，消防栓水源由城区内自来水管网供应，管径不小于DN1O0确保消防用水，消火栓采用地上式。楼内 各层各设壁柜式消防栓一处，并专设手提式灭火器。劳动保护与安全卫生821设计依据建筑项目（工程）劳动安全卫生监督规定（中华人民共和国劳动部第 3号令）；工业企业设计卫生标准（JT76-79）；爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范 （GB50058-92）。劳动安全和卫生防护措施1）建筑物的防火间距、采光通风、日照等均按设计规 范进行设计。2）建筑物内设有良好的通风换气设施，合理加大窗户 开启面积。院内规划道路、广场地势