某房地产集团战略分析

1、PAGE 万科集团团的企业业战略分分析077营销22班 廖廖翔 学号号：2000700932217一万科科集团的的相关简简介万科集团团简介 万科科企业股股份有限限公司，成立于于19884年55月，是是目前中中国最大大的专业业住宅开开发企业业，也是是股市里里的代表表性地产产蓝筹股股。总部部设在深深圳，至至20009年，已在220多个个城市设设立分公公司。220088年公司司完成新新开工面面积5223.33万平方方米，竣竣工面积积5299.4万万平方米米，实现现销售金金额4778.77亿元，结算收收入4004.99亿元，净利润润40.3亿元元。20009年年实现营营业收入入4866亿，营营业利润润

2、1422亿，毛毛利率229.22%，实实现净利利润522.8亿亿。在企企业领导导人王石石的带领领下，万万科通过过专注于于住宅开开发行业业，建立立起内部部完善的的制度体体系，组组建专业业化团队队，树立立专业品品牌，以以所谓“万科化化”的企业业文化（一、简简单不复复杂；二二、规范范不权谋谋；三、透明不不黑箱；四、责责任不放放任）享享誉业内内。 2.万科科的愿景景 成为为中国房房地产行行业领跑跑者 不断钻研研专业技技术，提提高国人人的居住住水平；永远向向客户提提供满足足其需要要的住宅宅产品和和良好的的售后服服务；展现“追求完完美”之人文文精神，成为实实现理想想生活的的代表；快速稳稳健发展展我们的的业

3、务，实现规规模效应应；提高效效率，实实现业内内一流的的盈利水水准； 树立品品牌，成成为房地地产行业业最知名名和最受受信赖的的企业； 拥有业业内最出出色的专专业和管管理人员员，并为为其提供供最好的的发展空空间和最最富竞争争力的薪薪酬待遇遇； 以诚信信理性的的经营行行为树立立优秀新新兴企业业的形象象； 为投资资者提供供理想的的回报； 二.万科科集团的的核心竞竞争力及及背景分分析 20002年年，中国国房地产产走完第第一个十十年，在在风风雨雨雨的历历程和纷纷纷扬扬扬的回顾顾中，老老牌房地地产公司司多数已已垂垂老老矣，步步履蹒跚跚。但这这中间惟惟有万科科例外它不不仅保持持长期稳稳定增长长，去年年更是爆

4、爆出新闻闻：公司司业务增增长近，单一公公司产量量已交付付万平方方米，销销售额突突破500亿，这这不仅创创下了万万科历史史上的新新纪录，而且在在中国上上市房地地产企业业中排名名第一，在传媒媒所报导导的房地地产企业业中也是是第一。所以，冯仑提提出：“学习万万科好榜榜样”。NO1完完整科学学的职业业经理人人文化 万万科之所所以先进进，首先先是有一一套非常常正确的的价值观观。大家家知道，万科很很早就解解决了产产权问题题，也很很早股份份化，又又很早上上市。它它的创业业者和管管理团队队始终以以职业经经理人的的道德操操守严格格要求自自己，敬敬业爱岗岗，全心心全意回回报股东东。所以以，万科科形成了了一整套套与

5、职业业经理人人相关的的价值观观和公司司文化（白领文文化），万科的的管理在在点点滴滴滴中都都透露出出由此带带来的专专业、专专注、细细致和严严谨，这这种价值值观和文文化甚至至成为万万科产品品的特色色包装和和特有的的品牌价价值。万万科的“企业视视角、人人文关怀怀”很好好地表达达了经理理人文化化的内涵涵，同时时也恰到到好处地地反映了了白领的的文化趣趣味，使使一批白白领对万万科情有有独钟。 NOO2通过过减法形形成准确确的公司司战略 市市场热点点不断变变换，万万科近年来来却始终终只讲两两个字：“减法法”这就是是战略，高度专专业化，创造核核心竞争争力，推推动大规规模生产产，全面面提升产产品质量量与服务务。

6、一个个人要有有成就，坚定、坚强、毅力是是第一位位的，这这种伟大大忍耐的的力量源源泉就是是伟大的的理想，而伟大大的理想想就是他他的人生生战略。所谓先先有“坚坚忍不拔拔之志”，方可可蓄积“坚忍不不拔之力力”。办办公司、做企业业同样如如此。如如果不对对自己“是什么么？为什什么？做做什么？怎么做做？做多多少？和和谁做？何时做做？”等等一系列列问题做做出明确确的判断断，形成成准确的的公司战战略，就就难免脚脚跟不稳稳，缺少少定力，薄积乱乱发。NO3万万科的成成功是美美国模式式的成功功我国地域域辽阔，未来房房地产领领域的竞竞争趋势势和市场场化走向向更像美美国而不不是香港港。因此此，未雨雨绸缪，改弦易易张，尽

7、尽早将注注意力转转到美国国模式，即走一一条极度度专业化化的道路路，是房房地产企企业在中中国的制制胜之道道。万科科的成功功其实就就是美国国模式的的成功。万科目目前将专专业化不不仅理解解为将主主业集中中到房地地产，更更在实践践中将所所有产品品简化为为城乡接接合部、面向新新兴白领领的成片片居住社社区。如如今万科科生产房房子就像像沃尔玛玛开店一一样，已已经形成成大规模模复制的的能力。美国的的可口可可乐公司司单靠卖卖可乐可可以成为为世界第第一，今今日中国国的万科科单靠卖卖一种“小白领领”住宅宅也可以以成为产产量世界界领先的的公司。三.万科科集团的的内部分分析1.万科科的优势势品牌顾客客和潜在在顾客对对万

8、科品品牌的评评价都较较高品牌牌知名度度很高，调查发发现万科科被很多多人很所所知道。（下附附调查表表）品牌知名名度楼盘知知名度：上海楼盘 第第一提及及(Q11) 提示示前提及及(Q11) 提示后后提及(Q3) % % % 万科科城市花花园 18 440 87 中远远两湾城城 8 188 46 虹桥桥新城 77 166 400 上海海万里城城 4 155 355 大华华公园世世家 2 8 29 海天天花园 44 111 288 四季季园 6 10 23 东方方巴黎 22 44 233 东方方曼哈顿顿 - 44 200 菊园园 5 7 114 明日日星城 22 66 144 圣约约翰名邸邸 - 33

9、 144 天安安花园 44 77 133企业文文化主要要有四点点：1.客户户是我们们永远的的伙伴 2.人才才是万科科的资本本 3. “阳光照照亮的体体制”4.持续续的增长长和领跑跑 创新组组织结构构组织织结构要要根据战战略的变变化而变变化。万万科根据据整个项项目的生生命周期期才设立立组织结结构。 产产品线 运运营线 管管理线 监监控线这样使得得专业分分工更强强，各线线集中精精力执行行专门的的任务，每一个个过程都都得到高高度关注注。图1研究开开发能力力 万万科专门门设立了了创新研研究部门门，不断断地创新新，开发发出更多多的新产产品。如如今,标准住住宅的44 个版版本基本本成型,已经有有超过112

10、 个个部品实实现了工工厂化的的生产装装配,在住宅宅性能标标准方面面的创新新超过660 项项.通过创创新研究究部的努努力,万科有有几十项项专利正正在申报报.万科产产品的创创新主要要体现在在人性化化的细节节处理上上，让业业主能在在万科开开发的房房产中享享受生活活。这也也是万科科高度关关注客户户的体现现。 王王石说：“当下的的生产方方式，大大家都差差不多；万科只只是管理理比较透透明。但但我理解解的核心心竞争力力，就是是科研、研发以以及专利利的申请请。”所以万万科现在在努力地地在做研研发这一一块。经营管管理模式式1）经营营专业化化2）住宅宅市场主主流化3) 财财务政策策积极化化4）产业业结构合合理化2

11、.万科科的一些些劣势重视顾客客，文化化建设，但对员员工关注注不够，员工满满意度不不是很高高。各城市顾顾客的评评价不一一。而在在万科住住户中，深圳的的万科住住户对万万科的满满意程度度最高，而北京京的万科科住户对对万科的的满意程程度最差差，从而而推荐率率也最差差。说明在某某些城市市万科的的住房，服务等等有待提提高。员工管理理满意度度图2上海，深深圳，北北京用户户推荐率率图3财务方面面的劣势势存货周转转率近年年来连续续下降 20005年为为0.554% 20006年为为0.447% 20007年为为0.441% 20008年上上半年为为0.117%速动比率率和流动动比率连连续两年年降低资产负债债率连

12、续续三年升升高下面是根根据万科科一些公公开的信信息作出出的一些些行业的的分析，主要从从机会与与威胁两两个方面面分析。表1 万科的的机会与与威胁分分析机会（ooppoortuunitty）分分析收入逐逐年增加加2.中国国属于发发展中国国家，房房地产行行业属于于增长型型行业，发展空空间大。3.中国国人口数数量庞大大，对商商品房青青睐。4.住房房贷款环环境相对对轻松，有能力力买商品品房的人人数在上上升。5. 随随着市场场的日益益成熟，消费者者的房地地产开发发商品牌牌意识必必将逐步步提高6. 万万科以软软性服务务方面著著称，也也迎合了了中高档档房产消消费者的的需求7. 万万科品牌牌形象十十分丰富富，为

13、进进一步塑塑造和强强化品牌牌也创造造了条件件8.沿海海地带很很多还有有的地方方有待开开发，商商机无限限。二威胁胁（thhreaats）分析1.与中中国海外外在品牌牌方面竞竞争性太太强，两两者无论论在功能能性及形形象性属属性方面面都具有有较高的的雷同性性。2.万科科品牌形形象没有有完全在在不同的的消费者者群中完完全保持持一致，在品牌牌的一贯贯性仍有有不足。3.万科科品牌形形象十分分丰富，但也同同样带来来品牌缺缺乏核心心的问题题4. 合合生创展展、富力力地产、雅居乐乐地产等等一些竞竞争对手手发展也也比较迅迅速，保保持持久久竞争力力必须拥拥有自己己的特色色。5. 中中高档房房地产市市场上消消费者对对

14、开发商商的品牌牌意识逐逐渐加强强，对产产品的设设计要求求也有所所提高，这一方方必须加加大对科科研的投投入，以以满足日日益时尚尚的消费费者的口口味。6宏观上上，.008的金金融危机机对全国国房地产产业造成成巨大的的打击，许多竞竞争对手手都以降降价促销销。7.自然然灾害的的可能性性（如地地震，洪洪水等）8.生产产成本的的增加以以及全球球因金融融危机造造成的普普遍购买买力下降降。9.政府府法规一一些变化化。3.给万万科的一一些建议议关心企业业内部员员工，注注意给员员工创建建一个竞竞争与和和谐并存存的内部部环境，给员工工创造一一个“满意的的家”加大对各各大城市市（特别别是一些些满意度度不高的的城市）的

15、售后后服务以以及一些些增值服服务，努努力提高高顾客的的满意度度实施积极极的财政政政策多与政府府协商、合作，努力创创造双赢赢的局面面四.万科科的外部部环境分分析万科集团团外部环环境分析析的五力力模型： 1.供供应商的的议价能能力 就就万科来来说，该该企业目目前是大大陆房地地产行业业的龙头头企业，企业规规模大，盈利能能力较强强。因此此，在供供应商方方面来说说，不管管是批地地，还是是购买建建材，万万科都据据有相对对主动的的地位。另外，现在整整个经济济的供过过于求的的现状也也决定了了供应商商的议价价能力较较弱，这这对万科科来说是是比较有有利的。 2购购买者议议价能力力 购购房者的的经济收收入状况况 购

16、房者者的心理理预期国家政策策对购房房者的影影响，从从而使购购房者的的行为进进一步影影响到楼楼市部分炒房房团的行行为对楼楼价的影影响 小结：建筑这个个产品，是一个个交易金金额巨大大却又几几乎是人人人必需需的一个个产品。所以，每当购购买者需需要购买买的时候候都会极极之谨慎慎又小心心。他们们在购买买这个产产品的时时候往往往都会进进行深思思熟虑，然后再再观望一一段时间间，时刻刻关注价价格的变变动情况况，最后后才做出出购买行行为的。因此，在建筑筑这个行行业，购购买者的的的议价价力量对对这个行行业的影影响还是是很大的的。 3.潜潜在的进进入者分分析潜在的进进入者能能否进入入，主要要取决于于行业进进入的壁壁

17、垒，通通常包括括：规模经经济、产产品差别别化、资资金的需需求、转转换成本本、分销销渠道、技术优优势和政政策因素素。综上：万万科集团团在房地地产行业业中，其其竞争优优势非常常明显，一般潜潜在进入入者对万万科不会会造成很很大的威威胁，而而且万科科在资金金以及在在融资以以及价格格各方面面的优势势，对潜潜在进入入者造成成威胁。 4.万万科房产产的替代代品分析析经济适用用房廉价出租租房业主团购购地皮自建家园园结论：经经济适用用房，廉廉价租赁赁房，业业主自建建房对万万科的冲冲击比较较小，不不是很好好的替代代品。 5.万万科-房房地产行行业间的的竞争 20007年99月166日，国国务院发发展研究究中心、建

18、设部部政策研研究中心心等部门门共同发发布了中国房房地产企企业竞争争力研究究报告。报告告认为，房地产产企业核核心竞争争力包括括跨地区区发展竞竞争力、资源占占有与规规模化竞竞争力、品牌竞竞争力及及融资竞竞争力。其中，万科地地产多项项指标拔拔得头筹筹。最具跨区区发展竞竞争力的的房地产产企业：万科、绿城集集团、招招商局地地产；具有较强强资源占占有与规规模竞争争力的房房地产企企业：万万科、中中海地产产、新世世界地产产；最具融资资竞争力力的房地地产企业业：新世世界地产产、中海海地产、万科；最具品牌牌竞争力力的房地地产企业业：万科科、富力力地产、中海地地产 报告指出出我国房房地产行行业领先先的企业包包括万科科、北京京首开、合生创创展、富富力地产产、中海海地产、新世界界中国地地产、上上实地产产等。再从纳税税排行榜榜第一一名。而而在中中国企业业集团纳纳税五百百强排行行榜中中，万科科位列第第49位位。其纳纳税增幅幅达到1119%，超过过其营业业收入998.33%和净净利润1110.8%的的增幅。 保利、碧桂园园、绿地地紧方面面分析，万科集集团以纳纳税总额额53.1亿元元位列中国企企业集团团房地产产行业纳纳税十强强随万科科之后。中国保保利集团团公司排排名799位，纳纳税299.3亿亿；碧桂桂园控股股有限公公司排名名96位位，纳税税23.2亿；上海绿绿地