某项目发展趋势研究

1、项目发展时机研究经济发展因素 南宁市地理位置概述本项目所所在城市市南宁宁，简称称“邕”，广西西壮族自自治区首首府，是是全自治治区政治治、经济济、科技技、文化化、教育育、信息息和金融融的中心心。南宁地处处南亚热热带，常常年气候候温和，阳光充充足，雨雨水充沛沛，风光光秀丽，终年树树绿花繁繁，四季季常青。拥有丰丰富的矿矿产资源源、农副副产品资资源、土土特产资资源，盛盛产具有有亚热带带特色的的水果，粮食作作物以水水稻为主主。南宁地理理位置优优越，处处于我国国华南、西南和和东南亚亚经济圈圈的结合合部，是是环北部部湾沿岸岸的重要要经济中中心。南南宁东邻邻粤、港港、澳，南临北北部湾，背靠云云、贵、川大西西南

2、，作作为新崛崛起的大大西南出出海通道道枢纽城城市，具具有沿江江、沿线线、沿边边、沿海海的“四沿”优势。南宁市区区距钦州州港、防防城港、北海港港分别是是1044公里、1733公里和和2044公里，是云、贵、川川大西南南货物进进出海大大通道的的重要咽咽喉，也也是连接接东南沿沿海和西西南腹地地这一经经济区域域的“结合部部”，是人人流、物物流、信信息流的的汇流中中心。南宁距中中越边境境的东兴兴市、凭凭祥市分分别为2204公公里和2230公公里，毗毗邻南宁宁的7个县（市）与与越南接接壤，陆陆地边境境线长110200公里，对发展展边境贸贸易十分分有利。南宁凭凭借其得得天独厚厚的区位位优势，对广西西沿海城城

3、市发挥挥着中心心城市的的依托作作用，对对华南、西南经经济圈发发挥着枢枢纽城市市的连接接作用，对东南南亚各国国发挥着着中国前前沿城市市的开放放作用。南宁市近近两年经经济发展展情况及及态势房地产投投资与国国民经济济发展间间存在着着互动关关系。经经济发展展水平是是房地产产开发投投资及发发展的基基础。房房地产的的健康发发展又会会带动国国民经济济的发展展。房地地产开发发投资规规模的大大小主要要考察的的因素是是经济发发展周期期、收入入与消费费、固定定资产投投资水平平、住宅宅产业化化（商品品化）等等。20011年，南南宁市全全年国内内生产总总值达3322.63亿亿元，增增长100%。其中中，第一一产业增增加

4、值448.663亿元元，增长长1.66%；第第二产业业增加值值94.27亿亿元，年年增长77.5%；第三三产业增增加值1179.73亿元，年增长长13.6%。一一、二、三产业业在国民民经济总总量中所所占的比比重分别别是155.2%、28.8%、56.0%，第三产产业的兴兴旺发达达，充分分体现了了首府城城市的经经济特色色。（数数据来源源：南南宁统计计年鉴220011）20022年，南南宁市国国民经济济继续保保持持续续稳定健健康发展展的良好好态势，国内生生产总值值达3556亿元元，比上上年增长长11.50%，高于于全国和和广西的的平均水水平，其其中，第第一产业业达500.900亿元，增长110.8

5、80 %；第二二产业达达1011.900亿元，增长112.220%；第三产产业达2203.20亿亿元，增增长111.300%。产产业结构构进一步步优化，经济运运行质量量不断提提高,固固定资产产投资完完成1222.994亿元元。城乡乡居民收收入稳定定增长，人民生生活基本本实现小小康，城城镇居民民人均可可支配收收入为887966元，比比上年增增加8990元；农民人人均纯收收入为225244元，增增加2003元。城镇和和农村人人均居住住面积分分别达到到9.11平方米米和199平方米米.（以以政府工工作报告告为准）20033年开始始，南宁宁市进入入全面建建设小康康社会、加快推推进现代代化发展展的重要要

6、关键阶阶段。主要预期期目标：国内生生产总值值增长111%左右右，其中中，第一一产业增增长6%,第二二产业增增长100%,第第三产业业增长112%;财政总总收入增增长111%;全全社会固固定资产产投资增增长133%左右右;实际际利用外外资增长长11%,全市市外贸出出口增长长5%;社会消消费品零零售总额额增长110%;城镇居居民人均均可支配配收入增增加7%元,农农民人均均纯收入入增加2200元元。（以以上数据据摘自220033年政政府工作作报告）表1.11.2-1南宁宁市近十十年国内内生产总总值 （按当当年价格格计算） 单位：万元年份国内生产产总值第一产业业第二产业业第三产业业工业建筑业19922

7、年6247798133009524077772089914318663250992619933年9413350166440637899923156657633335365995219944年133118511237440251855054393309791996575994419955年1715525222936697655447855200921033386766007719966年1954451993344403683773154677731369958936338519977年226223955398112275511215863308168881311099152219988年2575

8、57333440115681522786225581192669713200299919999年274555066463668384555946314482214111214366229920000年295000000480000091000006795580230442015400000020011年324778566495117393422716957726238554518188412220022年356006700511557310255567775477422708825202335300单位：万元数据表明明：南宁宁市国民民经济和和社会发发展处在在经济发发展周期期的上升升期，经经济指

9、数数反映的的各行各各业都有有持续稳稳步增长长，特别别是第三三产业、固定资资产投资资增长迅迅速。人口因素素南宁是一一个以壮壮族人口口为主的的多民族族聚居城城市，也也是我国国五个少少数民族族自治区区中唯一一兼具浓浓郁少数数民族风风情和沿沿海开放放特点的的首府城城市。南南宁市聚聚居着壮壮、汉、瑶、苗苗、侗等等30多个个民族，20002年，全市壮壮族人口口有188922245人人，汉族族人口有有104480334人，分别占占全市总总人口的的63.56%和355.200%。南南宁市现现辖新城城、兴宁宁、城北北、永新新、江南南、南湖湖开发区区六个城城区、一一个郊区区和邕宁宁、武鸣鸣两个县县。20002年年

10、末，南南宁市总总人口2297.70万万人，其其中市区区人口1140.38万万人，两两个县人人口为1157.31万万人。全全市人口口自然增增长率为为4.999，人口口增速保保持平衡衡增长。在20001年召召开的全全区城镇镇化工作作会议上上，提出出了城市市化建设设目标：在20005年年把广西西的南宁宁、柳州州建设成成为特大大城市，城市人人口分别别达到1150万万和1220万，相当于于南宁市市每年的的人口机机械净增增长约为为10万万人。城城市化的的加速发发展，使使南宁市市中低价价位的商商品房需需求增大大，为南南宁楼市市的健康康发展提提供了极极大的商商机。表1.22-1 南宁市市20002年人人口统计

11、计指标名称称单位全市市区邕宁县武鸣县总户数户8253387409889323399821815512总人口数数人29777064414033897792600376471130男性人口口人154771533724773748600433363373女性人口口人142999111679116043999943107757农业人口口人173662444372222582499405390079非农业人人口人12400820010311672210100971080051年平均人人口人29611309913911202292277016474407自然增长长率4.9994.6337.4662.244

12、表1.22-2 南宁市市20002年各各区人口口统计指标名称称总户数（户）总人口（人）占地面积积 （平方方公里）人口密度度（人/平平方公里里）兴宁区53000917022037.2236339新城区1040040334774724139447城北区1119963425665128152001江南区60588219644862481866永新区80299927688105.555498775邕宁县2339982926003747255195武鸣县1815512647113033666192如图所示示，邕宁宁、武鸣鸣两县人人口分别别占南宁宁市总人人口的331.110%和和21.73%；主要要的五个

13、个城区中中，城北北区人口口最多，占南宁宁全市人人口的114%；其次是是新城区区，占全全市总人人口的111%；而江南南区、永永新区和和兴宁区区人口数数量相当当，分别别占全市市人口的的6%、9%和和5%。通过考察察南宁市市各区的的面积与与人口数数量两项项指标，可以看看出，五五大城区区中，永永新区人人口密度度最大，每平方方公里人人口数为为498875人人；兴宁宁区次之之，人口口密度为为236639人人/平方方公里；新城区区人口密密度为1139447人/平方公公里；江江南区人人口密度度相对较较少，每每平方公公里人口口数不到到一万人人，每平平方公里里仅为881866人，是是南宁市市城区中中人口密密度最小

14、小的区域域，这与与该区域域所处的的地理位位置及以以工业发发展为主主的区域域经济有有着较大大的关系系。随着国家家、广西西区、南南宁市经经济态势势的强劲劲发展，未来全全球一体体化，以以及南宁宁市户籍籍管理制制度改革革、加快快城镇化化政策实实施，南南宁市人人口增长长的数量量、速度度在“十五”期间将将急速发发展，为为区域房房地产投投资发展展带来了了巨大需需求空间间。南宁市经经济不断断发展，使市民民的收入入和消费费得到较较大的提提高。220022年，南南宁市城城市居民民人均可可支配收收入为887966元，比比20001年增加加8900元，增增长111.266%，扣扣除价格格因素，实际增增长133%；城城

15、市居民民人均消消费性支支出69970元，比上年年增加5521元元，增长长8.998%，扣除价价格因素素，实际际增长113.664%。城市居居民人均均收支节节余额为为5266元，节节余率为为7.668%，比上年年降低44.044%，意意味着城城市居民民消费观观念、消消费意识识均有所所提高。表1.22-4 南宁市市近十年年城市居居民人均均收支统统计年份城市居民民人均可可支配收收入（元元）城市居民民人均消消费性支支出（元元）19900145441360019911165991667719922210661853319933308112624419944454334288819955554445055

16、5199665973354255199775931154566199886570058000199996847763211200007483369533200117906671077200228796669700今年南宁宁市整体体经济状状况得到到快速发发展的同同时，居居民收入入也相当当丰厚，1-33月南宁宁市个人人所得税税入库为为94000万元元，同比比增长1112.2%,意味着着职工收收入有大大幅度的的提高。考察南宁宁市居民民的消费费结构，发现恩恩格尔系系数继续续下降，由19998年年的422.366%下降降为377.5%。而设设备用品品及服务务、医疗疗保健、娱乐文文教支出出、交通通和通讯讯

17、支出比比重分别别由19998年年的7.71%、2.77%、11.81%、8.228%上上升为112.007%、3.223%、13.77%、9.115%。城市居居民家庭庭消费质质量显著著提高。随着福利利分房的的取消，住房消消费逐步步成为消消费的热热点，并并带动住住房装修修支出的的上升。20002年，南宁市市居民人人均购建建房支出出11227.883元，比上年年增长77.622%；年年人均住住房装修修服务支支出666.155元，增增长611.988%；年年人均家家具材料料及室内内装饰品品支出663.442元，增增长5.3倍。表1.22-4 20002年南南宁市居居民家庭庭居住情情况指标名称称调查户

18、数数（户）家庭常住住人口数数（人）总计200619按居住面面积分4平方米米以下144-6平平方米3126-8平平方米9368-100平方米米166810-112平方方米257912-114平方方米3210214平方方米以上上114318按房屋产产权分公房3095租赁私房房15自有房99297部分产权权的自有有房69219其他13南宁市民民收入稳稳步增加加，住房房消费以以及对居居住要求求的提高高，为商商品房项项目开发发提供了了良好的的契机与与发展空空间。 社会与与文化因因素南宁市历历史悠久久，自古古就是我我国南方方的边陲陲重镇和和著名商商埠，有有着特殊殊的战略略地位和和厚实的的文化历历史底蕴蕴。

19、南宁宁古属百百粤领地地，新中中国成立立后，119500年设南南宁（省省辖市）为广西西省会，19558年广广西壮族族自治区区成立，南宁为为自治区区的首府府至今。改革开放放以来，南宁市市不断提提高城市市综合实实力、努努力塑造造城市新新形象，经济建建设和精精神文明明建设取取得了前前所未有有的发展展。南宁宁市民风风淳朴，观念开开放，喜喜欢、愿愿意接受受新鲜事事物，随随着精神神文明建建设活动动的深入入开展，社会公公德、职职业道德德、家庭庭美德的的大力提提倡，市市民的文文明素质质和城市市的文明明程度得得以不断断提高。了解南宁宁的民俗俗风情与与文化特特色，能能够为项项目的定定位及目目标客户户的描述述提供有有

20、力的依依据，而而地方语语言及饮饮食习惯惯是一个个城市众众多文化化因素中中两项最最具代表表性的因因子，从从它们身身上往往往能够反反映出当当地人们们的某些些突出的的生活习习惯及行行为特征征。南宁一带带的方言言，主要要有官话话、壮话话、平话话、白话话四种。随着时时代的发发展，城城里人已已不讲官官话、壮壮话和平平话了，白话（粤语）和普通通话（汉汉语）是是南宁人人现时的的日常用用语。南南宁白话话是南宁宁代表性性的地方方语言，源于广广东话（据说是是广东商商人传入入的），但由于于地域的的原因，南宁白白话和广广东话在在语调上上还是有有些区别别。南宁的菜菜肴属于于粤菜系系列，以以清淡为为主，讲讲究鲜、嫩、爽爽、

21、滑，与广东东口味极极为相似似；南宁宁市设有有多间民民族餐馆馆，提供供侗族打打油茶、壮族糍糍粑、瑶瑶族竹板板鸡、苗苗族铁板板牛肉等等菜式，体现广广西各少少数民族族风情；南宁市市具有地地方特色色的风味味餐馆较较多，如如野味餐餐馆、海海鲜馆、香肉馆馆、牛杂杂馆、鹅鹅餐馆等等这些以以珍、奇奇、精、美取胜胜的食肆肆，深受受食客的的青睐；南宁的的传统风风味小吃吃，有粉粉、面、糕、饼饼、甜品品、油炸炸、酸品品、冷食食、杂食食九大类类，具有有南方特特色。而而南宁人人对“食”的追求求并不亚亚于以“食在广广州”著称的的广州人人，他们们往往会会一家大大小或与与亲朋好好友一起起，专程程到某家家餐馆一一尝特色色、一饱饱

22、口福。通过重点点考察南南宁市民民的语言言、饮食食习惯，可以发发现，南南宁人与与广东人人在生活活习惯方方面较为为相似，而且南南宁人普普遍接受受广东的的生活模模式，承承认广东东与其地地区相比比，具有有一定的的先进性性，以缩缩小南宁宁市与国国内先进进城市差差距作为为城市发发展目标标。政策与法法律因素素1.4.1国家家及南宁宁市房地地产相关关政策法法规2002220003年年6月房房地产法法律法规规对房地地产的影影响20022年2月月25日日建设部部下发了了关于于规范房房地产开开发企业业开发建建设行为为的通知知，目目的为加加强对房房地产开开发项目目的管理理，确保保工程质质量，保保护购房房者的利利益。2

23、、20002年年2月226日建建设部出出台了住宅室室内装饰饰修理管管理办法法，原原因在于于“毛坯房房”在一家家一户的的住宅装装修暴露露出许多多问题，如管理理难度大大、违法法违规现现象多、危及建建筑物性性能、经经济纠纷纷增多、消费者者合法权权益不易易保障、装修施施工扰民民等，并并存在偷偷、漏国国家税费费的现象象。3、20002年年5月223日建建设部、国家计计委、国国家经贸贸委、财财政部、国土资资源、监监察部、国家工工商行政政管理总总局七部部下发了了关于于整顿和和规范房房地产市市场秩序序的通知知目的的规范房房地产的的管理，活跃房房地产市市场，使使房地产产市场既既活跃又又有秩序序，切实实保障购购房

24、者的的权益。4、20002年年7月11日国土土资源部部正式发发布了并并从即日日起施行行招标标拍卖出出让国有有土地使使用权的的规定，规规定共共28条条，主要要明确了了招标拍拍卖挂牌牌出让国国有土地地使用权权的法律律依据、原则、范围、程序和和法律责责任等。5、20002年年8月11日国土土资源部部下发了了关于于进一步步规范建建设用地地审查报报批工作作有关的的通知，目的的为规范范建设用用地的审审查工作作，实行行最严格格的土地地管理制制度，提提高建设设用地审审查报批批质量效效率，为为经济建建设必须须用地提提供保障障。6、20002年年10月月22日日由建设设部起草草，国务务院法制制办公室室公布物业管管

25、理条例例（草案案），向各界界征求意意见。条条例共分分6章772条，内容涉涉及业主主、业主主委员会会和业主主大会的的职责、前期物物业管理理、物业业管理服服务、物物业的使使用与维维护以及及相应的的罚则等等多方面面。这是是国家出出台的第第一部关关于物业业管理的的行政法法规。7、20002年年11月月17日日由建设设部、国国家计委委推出经济适适用房价价格管理理办法，办办法从从20003年11月1日日起施行行。（资资料来源源（当当代生活活报）。8、20003年年4月99日由南南宁市政政府正式式转批南南宁市公公安局关于进进一步改改革户籍籍管理制制度和意意见，实施新新的户籍籍准入制制度，明明确规定定以准入入

26、条件取取代进城城人口控控制指标标，进一一步放宽宽外地人人落户南南宁的条条件。9、20003年年由南宁宁市政府府印发了了南宁宁市城市市房屋拆拆迁评估估管理规规定（试试行）将于220033年7月月1日起起施行。该规规定规规定了房房屋拆迁迁评估方方法，并并制定了了公房、私房、杂物房房、部分分附属物物、装修修的拆迁迁补偿报报导价，及搬迁迁补助和和停产停停业补偿偿指导价价。10、自自治区人人民政府府办公厅厅下发文文件关关于做好好农民进进城务工工就业管管理和服服务工作作的通知知，通知明确提提出了“农民进进城务工工，待遇遇等同居居民”的新规规定。11、220033年6月月8日国国务院总总理温家家宝签署署第3

27、779号国国务院令令，公布布物业业管理条条例，条例自自20003年99月1日日施行。条例包包括总则则、业主主及业主主大会、前期物物业管理理、物业业管理服服务、物物业的使使用与维维护、法法律责任任、附则则。12、220033年6月月21日日，央行行发布关于进进一步加加强房地地产信贷贷业务管管理的通通知，通知知中指指出，“加强个个人住房房贷款管管理，重重点支持持中低收收入家庭庭购买住住房的需需要”，并明明确指出出，“商业银银行只能能对购买买主体结结构已封封顶住房房的个人人发放个个人贷款款。对借借款人申申请人具具住房贷贷款购买买第一套套自住住住房，首首付款比比例仍执执行200%的规规定；对对购买第第

28、二套以以上（含含第二套套）住房房诉，应应适当提提高首付付比例”。私房拆拆迁补偿偿指导价价单单位：元元/平方方米结构用途、级级别框架砖混砖木简易住宅旅社办公一级22000200001800013855二级20600187001683311355三级192551750015755930四级178001620014600760五级165001500013500720铺面一级51155465004185523255二级48400440003960022000三级46200420003780021000四级42900390003510019500五级39600360003240018000说明：以以上价

29、格格仅适用用于国有有划拨土土地上的的房屋拆拆迁补偿偿公公房拆迁迁补偿指指导价单单位：元元/平方方米结结构用用途、级级别框架砖混砖木简易住宅126551150010355575办公用房房133001210010900605旅馆173001570014100785工业用房房1100010000900500铺面一级29300266002390013300二级28200256002300012800三级26500241002170012055四级24900226002030011300五级22000200001800010000说明：以以上价格格仅适用用于国有有划拨土土地上的的房屋拆拆迁补偿偿有关补助

30、助费和停停产业补补偿指导导价格类别项目费用标准准搬迁补助助费住宅搬迁迁费按房屋建建筑面积积每平方方米每次次5元标标准非住宅搬搬迁费按房屋建建筑面积积每平方方米每次次5元补补助以实实际搬迁迁的货物物和设备备拆装及及运输的的市场价价格费用用标准搬迁误工工费每户1000元/次电话、宽宽带网迁迁移费按电信部部门规定定的安装装费标准准有线电视视安装费费按广播电电视部门门规定的的原安装装收费标标准三相电源源安装费费按供电部部门规定定的收费费标准空调迁移移费窗式500元/台台，壁挂挂式1000元/台，柜柜式1550元/台管道燃气气按拆除时时的安装装标准太阳能热热水器按拆除时时的安装装标准房屋所有有权办证证补

31、助费费200元元/证住宅房屋屋临时安安置补助助按应补偿偿建筑面面积计算算，一类类地段每每月每平平方米112元，二类地地段每月月每平方方米100元，三三类地段段每月每每平方米米8元，四类地地段每月月每平方方米7元元，五、六地段段每月每每平方米米6元。非住宅房房屋停产产、停业业补偿费费指导价价格铺面：以以实际营营业面积积计算（不含营营业配套套用房），一类类地段每每月每平平方米440元，二类地地段每月月每平方方米355元，三三类地段段每月每每平方米米30元元，四类类地段每每月每平平方米225元，五、六六地段每每月每平平方米220元。办公、旅旅社、工工业用房房：一类类地段每每月每平平方米112元，二类

32、地地段每月月每平方方米111元，三三类地段段每月每每平方米米10元元，四类类地段每每月每平平方米99元，五五、六类类地段每每月每平平方米88元。其它用房房：一类类地段每每月每平平方米66元，二二类地段段每月每每平方米米5元，三类地地段每月月每平方方米4元元，四类类地段每每月每平平方米33元，五五、六地地段每月月每平方方米2元元。房屋建筑筑安装工工程造价价计价标标准单单位：元元/平方方米结构钢混(高层)钢混(小小高层)钢混(多多层)排架(工工业厂房房)砖混砖木简易计价 标标准14000100800750700525125以上上政策法法规的制制定与实实施，为为南宁市市房地产产经营活活动的各各项运作

33、作提供了了法律保保障，规规范了行行业行为为，有效效的促进进南宁市市房地产产市场的的健康发发展。如如南宁宁市城市市房屋拆拆迁评估估管理规规定（试试行）的实施施后，为为旧城改改造、房房屋拆迁迁提供了了明确的的拆迁补补偿方法法，利于于加快旧旧城改造造的进度度，户籍籍政策的的放宽及及进城务务工农民民待遇同同等，极极大地吸吸引了外外来人口口的到来来，物物业管理理条例的签署署，规范范行业的的物业管管理，更更充分体体现出业业主的权权利，保保障小区区物业管管理的良良性运行行。同时时，为住住宅市场场、商业业物业的的发展提提供更多多的客源源，刺激激居民的的消费欲欲望，为为南宁市市房地产产业的良良性发展展提供政政策

34、保证证。央行行发布的的关于于进一步步加强房房地产信信贷业务务管理的的通知，重点点支持中中低收入入家庭购购买住房房，促进进中低价价位住宅宅产品发发展，能能有效推推进住宅宅产业化化，但又又加强了了对二次次置业购购买人群群的控制制。 南南宁市发发展规划划对项目目的影响响南宁是一一座正在在发展的的工商业业城市和和交通枢枢纽城市市，随着着市政基基础设施施的日益益完善，大城市市的辐射射作用得得以不断断增强。南宁市市的发展展规划主主要经历历了以下下的阶段段：19922年6月月，南宁宁市被国国务院批批准实行行沿海开开放城市市政策以以后，重重新调整整了城市市发展目目标：在在19994年提提前六年年实现国国民生产

35、产总值翻翻两番的的基础上上，到220000年实现现翻三番番。总体体规划到到20110年城城市面积积从722平方公公里扩大大到1555平方方公里，人口达达1500万人，把南宁宁逐步建建成具有有南国风风光、民民族特色色的现代代化城市市。在城市发发展规划划的指导导下，南南宁市近近年来不不断增加加城市建建设资金金的投入入，有效效地加快快了城市市的建设设，投资资、生产产和生活活环境得得到了较较好的改改善。119955年，南南宁市居居民人均均住房面面积达到到5.335平方方米，220022年人均均居住面面积9.1平方方米，建建成区绿绿化覆盖盖面积550677公顷，绿化覆覆盖率达达38%。与此此同时，路桥建

36、建设也日日新月异异，19992年年以来相相继建成成南湖大大桥、白白沙大桥桥、明秀秀路东段段、民族族大道东东段延长长线、东东葛路东东段、白白沙大道道、滨湖湖路、快快环道等等。今后五年年，南宁宁市将重重点实施施蓝天、碧水、宁静、绿色四四大系统统工程，建设中中国绿城城，向生生态城市市迈进。主要工作作包括：实施管管道燃气气工程、机动车车尾气及及餐饮业业油烟控控制与治治理工程程，农村村沼气为为主的能能源计划划等蓝天天系统工工程，使使城市空空气质量量总体优优于国家家二级标标准，农农村地区区达到国国家一级级标准；实施邕邕江流域域和湖泊泊水库综综合整治治工程、地下水水与水资资源保护护工程、城镇污污水处理理工程

37、等等碧水系系统工程程，重点点保护饮饮用水源源，综合合整治市市区主要要内河、湖泊水水体和沿沿岸景观观，“十五”期末，城市生生活污水水处理率率达500%以上上；实施施市区园园林绿地地建设、自然保保护区建建设、大大通道绿绿化、喀喀斯特地地貌区封封山育林林、水源源林建设设、矿区区土地复复垦等绿绿色系统统工程，重点抓抓好青秀秀山、五五象岭和和公路边边与内河河湖岸、溪边、公园街街道庭院院的植树树造林、绿化美美化；实实施市区区噪声达达标区建建设、交交通干线线噪声控控制等宁宁静系统统工程，继续加加强社会会生活噪噪声、建建筑施工工噪声的的综合整整治，“十五”市区噪噪声达标标区覆盖盖率达到到70%以上。城市发展展

38、规划布布局按三三级发展展轴线为为中心沿沿伸分布布：一级发展展轴线：南贵昆昆经济区区及南北北钦防城城市群。二级发展展轴线：蒲店横横县方向向；吴圩圩凭祥方方向、五五塘梧州州方向；金陵 隆安方方向。三级发展展轴线：为一、二级轴轴线的补补充。布局原则则：“核心集集聚、轴轴向扩散散、自然然分隔、发展边边缘组团团。”城市规划划对本项项目的影影响本项目处处在城市市一级轴轴线的主主要交通通枢纽带带上。城城市规划划为以南南宁“绿城”为背景景的大型型高尚生生态型居居住区，“以居住住为主，以体育育、文化化、会展展为辅的的城市踪踪合新区区”。本项目所所在区域域自然环环境良好好，交通通便利，为生态态型住区区提供了了有力

39、的的支持；项目适适合建成成大型花花园式山山水生态态住区，创造良良好的社社会效益益和环境境效益。 政政府对本本项目的的支持政府树立立城市经经营增值值的观念念。对城市进进行科学学、合理理的定位位和规划划，完善善城市良良好的基基础设施施，改善善投资环环境，就就能吸引引外资，环境优优势转化化经济优优势。城城市增值值离不开开土地资资源的有有效利用用，根据据发达城城市和国国家发展展过程看看，土地地资源最最能增值值的是房房地产开开发用地地，是经经济发展展的支柱柱产业和和睛雨表表，房地地产所产产生的效效应是11：3，1亿元元的房地地产投资资可以创创造其他他相关产产业3亿亿元的产产出。政府适度度支持措措施政府支

40、持持项目的的规划及及调整，是项目目启动的的基础。本项目作作为改善善城市窗窗口形象象、推进进城镇化化建设、促进住住宅产业业化发展展示范工工程。为为此，政政府应大大力支持持本项目目的启动动，帮助助开发商商解决一一些实际际困难，促进项项目滚动动发展，提升城城市形象象：区域市政政配套设设施尽快快落实实实施；税收优惠惠；。政府支持持得到的的回报税金，在在“十五”期间为为政府带带来不少少于3亿亿元的资资金；建成南宁宁市（广广西区）最大的的旅游式式山水生生态住区区，提升升了城市市整体形形象，促促进了城城镇化建建设步伐伐，改善善了5万万人的生生活居住住空间；推动住宅宅产业化化的发展展，带动动相关产产业的兴兴旺

41、，促促进产业业结构调调整、优优化，培培育新的的国民经经济增长长点。15 项项目开发发时机及及总时间间151 目标市市场的确确定南宁房地地产市场场现状是是：市场场运行呈呈上升趋趋势，产产品销售售形势良良好，220033年1-6月投投入市场场的商品品房在售售面积就就达二百百九十多多万平方方米，而而且交投投两旺，产品升升级换代代速度加加快，竞竞争趋于于激烈。通过对对房地产产市场调调研得出出：若按按行业特特征把市市场分成成高、中中、低三三种市场场层次，目前南南宁市房房地产市市场的大大量资源源堆集在在中上偏偏高的区区域，这这个区域域同质产产品过多多，竞争争激烈，但占市市场容量量较大比比重的中中低档次次的

42、空间间远远没没有得到到满足。本项目的的市场定定位（在在下面详详细分析析）主要要是针对对市场空空缺，大大力开发发中档价价格的优优质产品品，包括括园林设设计及配配套设施施在南宁宁乃至广广西区具具领先水水平。主主要类型型为多层层住宅。项目价价格定位位为中档档价格，运行趋趋势为低低开高走走，由中中档偏低低回归中中档向中中档偏高高的这种种轨迹去去运行，用价格格描述是是，由220000元/平平方米开开盘，随随着产品品功能的的逐步完完善回归归至23300元元/平方方米，至至现房走走向25500元元/平方方米或以以上。可以预见见，南宁宁市房地地产市场场的竞争争焦点，市场大大比拼，将由“中高档档”移入“中低档档

43、”。本项目的的开发应应该打破破常规，尽快开开发，用用项目的的核心竞竞争优势势从20005年年起进入入市场，在南宁宁市房地地产业发发挥龙头头作用。建议：项项目正迎迎来良好好发展机机遇，宜宜尽快启启动。5。2 开发的的总体时时间市场需求求是项目目开发的的基础，有效供供给是项项目开发发总体时时间的市市场基础础。以市场为为导向来来确定项项目开发发的总体体时间。广西区“十五”期间，南宁市市要达到到人均居居住使用用面积116平方方米的目目标，按按现有人人口增加加数，南南宁市今今年需要要增加3312万万平方米米的住宅宅，才能能实现规规划目标标。但是是，现实实是居民民收入偏偏低和经经济不发发达，再再加上目目前

44、市场场供应的的产品大大多数是是中高档档产品，居民的的收入无无法追上上，造成成大多数数居民需需要买房房来改善善居住空空间，但但是又买买不起的的局面。中低档产产品需求求与供应应结构失失衡。在这样市市场供求求现状的的大环境境下。本本项目的的启动，可以采采用集中中式大量量“倾销”的方式式去满足足“市场需需求”，按本本项目占占南宁市市供应量量1/55计算，每年可可供应330-550万平平方米，项目开开发期应应根据市市场的冷冷热划分分，总开开发时间间控制不不超过八八年，项项目进入入良性循循环后，还可以以加快速速度，争争取5年年内完成成。南宁市房房地产市市场分析析2.1 南宁市市房地产产市场发发展描述述南宁

45、市房房地产市市场，119955年才开开始大力力推动住住房商品品化、社社会化进进程，当当年商品品房实际际销售面面积244万平方方米，销销售金额额3.445亿元元。19996年年，市场场平稳发发展，销销售商品品房46675套套，销售售面积445万平平方米，销售金金额6.3亿元元，19997、19998两年年，市场场进入良良性发展展期，并并对国发发经济发发展开始始产生贡贡献作用用，988年商品品房销售售面积771.333万平平方米，销售金金额122.9亿亿元，实实现了销销售面积积突破550万平平方米、销售金金额突破破10亿亿元的南南宁市房房地产市市场第一一次“量”的飞跃跃。19999年年，受国国家宏

46、观观经济政政策制约约，市场场成交略略有回落落，当年年商品房房销售面面积533.066万平方方米，销销售金额额10.53亿亿元；同同比下降降18%。20000年年下半年年，市场场全面复复苏，当当年销售售商品房房88995套，销售面面积477.666万平方方米，销销售金额额8.994亿元元。同年年7月，二级市市场正式式启动，有14447套套、面积积12.2万平平方米的的二手成成交量。突破销销售面积积超百万万平方米米，销售售金额超超20亿亿元，迈迈上市场场发展第第二个台台阶。220011年市场场继续保保持上升升旺势，商品房房销售额额95885套，销售面面积 1109.49万万平方米米，销售售金额22

47、4.440亿元元，二级级市场商商品房成成交28830套套，成交交面积225万平平方米，成交金金额3.15亿亿元，发发展势头头迅猛。进入220022年市场场发展驶驶入“快车道道”，商品品房销售售面积1155.38万万平方米米，销售售金额超超35亿亿元，二二级市场场完成销销售面积积39万万平方米米，销售售40777套。从而迈迈上市场场发展的的第三个个台阶。具体数数据如下下图表（表1-1，11-2，图1-1，11-2，1-33，1-4）年份表19977199881999920000200112002220033预测本年完成成投资额额1370021144773114622741573318185559

48、323877652865518年份199771998819999200002012002220033（预测测）实际上销销售单价价（元/平方米米）14111180881985521055222882255523199实际销售售面积（万平方方米）48.119071.333053.0060102.6600109.4900155.3800200.5000实际销售售金额（亿元）6.80012.99010.5538.94424.44035.00446.550 2.11.1 住宅宅市场总总体供需需分析市场总体体呈现供供需两旺旺。20000年年下半年年南宁房房地产开开始复苏苏，到220011、20002年年高

49、速发发展。220000年，据据房产局局资料统统计表明明，20002年年商品房房实际销销售355.044个亿，比20001年年增长443.661%.（表1-3，图图1-55）近年南宁宁房地产产有关指指标年份199771998819999200002001120022施工房屋屋面积293881088305009011206442722320337622320336266本年新工工房屋面面积453336566200787560009112005599126337922216228000竣工房屋屋面积9890024979998158133655835553121778377174660000别墅市场场

50、总体供供需分析析20022年别墅墅产品大大扩张，只是220033年秦响响别墅产产品大比比拼的前前奏。经经过市场场调研究究，目前前已开工工的别墅墅项目总总体供应应不低于于30000套，其中以以联排别别墅为主主，不少少于20000套套。20002年年售出的的别墅不不到总供供应量的的1/66，这与与别墅产产品的价价格、地地段、交交通、小小区环境境、安全全程度、物业管管理，以以及消费费者的消消费观念念、消费费水平有有着密切切的联系系。（表表1-44，图11-6） 序号项目名称称总供应量量1荣和山水水美地143112橘郡.阳阳光别墅墅5793玫瑰园2104宁汇新天天地3005龙胤花园园2206大自然花花

51、园1597丽水湾1148翡翠园502.1.2 商业物物业大幅幅度增加加根据市场场调查研研究表明明，南宁宁市去年年批出的的商业用用房面积积不少于于40万万平方米米，其中中集中分分布于市市中心，大连万万达商业业广场111.66万多平平方米，根德商商业广场场4万多多平方米米，外滩滩新城55万多平平方米，总共已已达200多万平平方米，还有分分布于新新民路的的太阳广广场、民民族大道道的欧景景城市广广场，以以及琅东东的金湖湖广场、文德广广场、亚亚航财富富中心、佳德鑫鑫、水晶晶城、东东方曼哈哈顿、地地王商务务国际中中心、南南湖国际际广场、香榭里里等商业业物业，说明了了南宁市市的商业业格局开开始出现现新的变变

52、化：老老城区仍仍然是商商业繁华华的首席席位置，新和平平商场的的经营、万达商商业广场场和新朝朝阳商业业广场的的建设进进一步增增强老城城区商业业的龙头头地位，在此基基础上，由于城城市发展展向东迁迁移，围围绕金湖湖广场一一带崭露露商业气气息，随随着年底底金湖广广场的投投入使用用，会相相应带动动周边一一带的商商业物业业的争速速发展，同时国国际会展展中心的的完工，金湖广广场一带带的商业业氛围将将会更加加突显。在未来来1-22年，琅琅东金湖广广场将是是一个新新的商业业副中心心。（表1-5，图图1-77）南宁市近近年相对对新增大大型商业业物业物业名称称新朝阳商商业广场场华星时代代广场外滩新城城新和平商商场万

53、达商业业广场太阳广场场欧景城市市广场面积(平平方米)41233752000050000012800011600002600002649902.1.3 办公楼楼市场总总体分析析根据房产产局统计计资料表表明，220022年办公公楼成交交面积5582883平方方米，比比上年同同期增长长7.33%。目目前南宁宁纯写字字楼尚未未真正成成熟，或或者是档档次满足足不了部部分企业业的需求求，20002年年南宁新新增纯写写字楼几几乎没有有，仅有有昨和园园-皓月月大厦和和金湖大大厦，据据部分想想购买写写字楼的的单位反反馈的意意见，不不是没有有人购买买写字楼楼，而是是购买写写字楼受受到极大大的资金金制约，大部分分想

54、购买买写字楼楼的单位位总结一一条：银银行不能能像购买买商品房房那样提提供按揭揭贷款。这种政政策的限限制，严严重制约约着写字字楼的健健康发展展，因此此，就像像上面所所说的，南宁写写字楼举举步为艰艰。为适适应市场场经济的的发展需需要，非非写字楼楼-商务公公寓开始始担负着着写字楼楼的角色色，分布布于琅东东金湖广广场周边边的商务务公寓的的畅销就就是最好好的见证证。但随随着市场场经济的的迅速发发展，市市场需要要的是纯纯写字楼楼，而非非商务公公寓式办办公楼，纯写字字楼是市市场发展展的方向向，这是是经济繁繁荣与发发展的必必然。（表1-6，图图1-88）南宁市历历年办公公楼销售售年份1997719988199

55、9920000200112002220033预测办公楼4322286866692449907452205429965828837350002.1.4 消费者者购买行行为特征征随着南宁宁房地产产开发走走向规范范化，消消费者对对购买房房产的消消费意识识提高，购买行行为开始始有了新新的动向向、特征征；购房房不再跟跟风，人人云亦云云；开始始由单元元转向多多元，大大量收集集各楼盘盘信息，才作购购买决定定；由紧紧缺型逐逐步向舒舒适型、享受型型购买行行为转变变，并且且注重开开发商的的实力、社会形形象。2.1.5 企业竞竞争分析析近几年由由于政府府对民营营企业政政策的放放宽，民民营企业业开始得得到快速速发展，

56、而国有有房地产产企业的的竞争中中开始处处于弱势势。20000年年以前，国有房房地产开开发企业业在市场场中占据据重要的的位置，但由于于国有房房地产开开发企业业在市场场经济争争速变化化的情况况下，经经营与管管理跟不不上经济济发展的的步伐，开始呈呈现下滑滑态势，而民营营企业则则凭借其其资金和和经营机机制的优优势，逐逐步获得得市场竞竞争的主主动权。20001年，评选的的“十大明明星楼盘盘“中，非非国有房房地产开开发企业业占一半半以上，随着房房地产市市场的发发展成熟熟，一些些经济实实力弱，没有开开发业绩绩的房地地产企业业将被淘淘汰出局局。2.1.6 外地公公司纷纷纷抢滩南南宁楼市市 随着南宁宁房地产产业

57、的迅迅速发展展，外来来资金及及房地产产公司、中介代代理公司司开始抢抢滩南宁宁房地产产市场。据统计计，20001-20002年外外来房地地产公司司和中介介代理公公司不少少于300家。外外来客进进军南宁宁房地产产市场，说明南南宁房地地产市场场发展前前景被众众多商家家看好，另一方方面也反反映出外外来公司司对本地地公司的的冲击，加速本本地公司司的改革革，提高高工作效效率和对对行业公公司的洗洗牌。2.1.7 住宅小小区呈现现郊区化化、规模模化、集集中化、品牌化化综观南宁宁房地产产市场，市中心心土地匮匮乏，房房价昂贵贵，噪音音大。对对工作压压力大的的消费者者来说，无疑是是个非理理想的居居住场所所，但由由于

58、居住住在市中中心给工工作、生生活带来来极大的的便利，市中心心住宅仍仍然受到到消费者者的青睐睐。城市市的发展展，脱离离不了城城市向外外扩展，随着琅琅东逐步步成熟和和南宁国国际会展展中心的的建成，原为一一片荒凉凉的凤岭岭突然间间出现几几个大盘盘，占地地5122亩的翡翡翠园、2800亩的香香榭里花花园、4450亩亩的大自自然花园园，以及及占地221000亩的荣荣和山水水美地先先后入市市，北部部的恒大大新城、江南的的金湾花花城、江江南新兴兴苑和翠翠湖新城城。这些些大规模模楼盘分分布较有有规律，东部的的凤岭生生态居住住区，其其它集中中于快速速环道两两旁。随随着城市市建设步步伐加快快，郊区区住宅将将是南宁

59、宁未来几几年的主主流导向向。2.1.8 楼盘综综合素质质提高，房地产产市场逐逐步规范范和成熟熟在市场竞竞争激烈烈，有实实力、有有经验的的房地产产开发公公司不断断提高楼楼盘综合合素质，实施品品牌战略略，争创创竞优势势。在营营销理念念、规划划设计、小区管管理、售售后服务务等方面面不断创创新，建建成一批批综合素素质较高高的楼盘盘或住宅宅小区。随着政府府出台的的一系列列政策、法规，加强房房地产市市场的管管理，从从房地产产开发过过程的建建设用地地、旧城城区拆迁迁补偿、开发建建设到商商品房销销售，房房地产开开发管理理逐步规规范，逐逐步完善善的成熟熟。房地地产市场场成熟的的标志之之一是市市民购房房的心态态理

60、智、成熟；另一标标志是南南宁二手手房市场场迅速发发展，从从20000年77月正式式启动以以后，当当年就成成交14447套套，成交交面积112.22万平方方米，到到20001年成成交量番番一番，达28830套套，成交交面积225万平平方米，进入220022年成交交量迅速速上升至至40777套，成交面面积399万平方方米。二二手房的的交易活活跃促使使一、二二、三级级市场联联动发挥挥更大的的作用，更有效效促进商商品房市市场的发发展。（表1-7）年份200002001120022成交数量量（套）144772830040777折合成面面积（万万平方米米）12.2225392.1.9 中低档档次住宅宅成为