新房地产企业金融建设

1、第一部分：房地产金融力的概念第三部分：房地产项目的金融策划第二部分：房地产金融体系建设第四部分：房地产企业金融工具的掌握第五部分：房地产企业金融平台的搭建第一部分：房地产金融力的概念第一部分：房地产金融力的概念中国房地产金融环境和现状分析中国房地产金融发展的分析房地产企业金融力中国地产的核心竞争力认识房地产行业的本质一. 中国房地产金融环境和现状分析 中国房地产金融的现状金融环境较差，金融工具十分缺乏资金供应量渠道少，专业水平低企业金融建设能力极弱，金融建设体系不完善投资策划及投资管理十分落后二. 中国房地产金融发展分析（一）中国房地产金融发展的背景和基础中国的国情决定了房地产行业将长期持续的

2、高速发展中国是一个资本十分丰富，但资本市场建设落后、资本工具十分缺乏中国的房地产行业的缺钱现状是产业结构的不合理及资金结构的不合理造成的中国房地产企业缺钱的根本原因是自身的金融建设水平普遍极低二. 中国房地产金融发展分析（二）中国房地产金融的发展趋势分析金融能力已成为房地产企业的核心竞争力 1. 金融建设的水平决定着企业能力的强与弱和发展能力的好与坏 2. 企业的金融能力决定着企业发展的进度和大小 3. 金融策划的水平往往决定着项目的成与败地产与金融的结合将更为紧密，金融能力将成为企业的核心竞争力经济的发展水平将改变地产的传统盈利模式地产金融投资商将成为地产行业的主角，地产运营和房地产开发将逐

3、步分离地产基金、地产信托等新的地产金融工具将得到快速发展二. 中国房地产金融发展分析（三）中国房地产企业的四个发展阶段建设阶段（以建设为核心的初级阶段）策划阶段（以市场为核心的发展阶段）金融资本阶段（以金融为核心的竞争阶段）资源阶段（以资源为核心的生存阶段）房地产企业金融力的概念企业金融力主要是指企业发展过程中的融资能力、战略能力、投资能力以及资本运营能力。投资能力决定企业的成败，战略能力决定企业的方向，融资能力决定企业的速度，资本能力决定企业的模式，这四种能力被统称为企业金融力。三. 房地产企业金融力中国地产的核心竞争力四. 认识房地产行业的本质房地产行业是金融投资业金融投资业是资本盈利资本

4、盈利靠低投入、高速度低投入与高速度靠资源整合第二部分：房地产金融体系建设一. 传统地产的体系建设分析传统的房地产的体系建设主要由两大体系构成，以开发体系为核心，以四大营销体系为辅的体系建设，严重缺乏企业的金融体系建设，甚至完全没有企业的金融体系建设二. 房地产金融体系建设的内容优秀的团队科学的规划合理的结构（一） 房地产金融体系建设之基础建设4. 光辉的形象5. 丰富的资源6. 良好的信用（二） 房地产金融体系建设之技术建设二. 房地产金融体系建设的内容房地产企业的投资技术投资原则投资分析投资决策投资方案投资执行投资控制房地产企业的融资技术融资分析融资策划融资方案融资执行第三部分：房地产项目的

5、金融策划一. 房地产项目金融策划的基本概念 什么是地产项目的金融策划？实现目标与现实有效结合的重要手段金融策划的目的没有钱也能完成项目金融策划的价值项目不是靠有钱做出来的，是靠策划运作完成的金融策划的专业性二. 房地产项目金融策划的基本要求 兵马未动 ， 粮草先行 紧密结合 ， 环环相扣 成功为主 ， 利润为辅 综合分析 ， 全面论证三. 房地产项目金融策划的主要内容项目的金融分析融资分析，融资资源的创造和利用融资风险的防范和控制金融工具使用的论证、分析实施的保障措施 （一）融资建设的基本内容加强融资人员的专业培训，不断提高融资技术水平灵活使用各种融资模式全面整合融资资源，充分利用所有融资条件

6、融资架构的设计融资方案及报告的包装四. 房地产项目的融资策划四. 房地产项目的融资策划（二）关键要素资源分析是融资的基础。对资源进行合理、巧妙、综合的使用，特别是运用无形资产。条件创造是融资的前提。条件不是天生的，要去创造和整合利用。技术利用是融资的关键。包括项目的包装、方案的设计、谈判的技巧等团队组成是融资的保障。工具选择是融资的手段。风险防范思考不成功状况下的应急方案，做到有的放矢。 （三）房地产融资的基本模式及特点债权融资 风险防范的设计。“讲风险”关键在于设计一种模式最大限度的防范风险。股权融资 盈利模式的设计。“讲赚钱”关键在风险锁定的情况下，盈利最大化。资本融资 发展模式的设计。“

7、发展前景的描绘”在发展战略、美好前景的设计。市场融资 条件的合理设计，科学的条件设置。四. 房地产项目的融资策划 五. 房地产项目的投资策划（一）投资分析房地产投资策划的基础 1. 发展分析 现有发展与未来的分析 2. 能力分析 资本能力、国际能力、融资能力 3. 风险分析 化解风险的能力、发生风险几率的分析 4. 项目的价值分析（二）投资决策房地产项目投资策划的核心 1. 投资决策的程序 战略需求 投资能力 项目可行 2. 投资决策的原则：1） 一个人说了算是决策的大忌 2） 人人说了算等于人人说了都不算 3） 尊重专业意见但不受专业意见的限制 4） 决策时间长项目成功的时间就短 5） 失去

8、机会可能是有更大的机会 6） 不能决策就不决策，不要强行决策 五. 房地产项目的投资策划（三） 投资方案房地产项目投资策划的保障 1. 投资模式的确定： 1）成功为主赢利为辅 2）模式是可以变化的 2. 赢利模式的确定 3. 融资方案的策划 4. 方案的论证及执行 5. 投资架构的设计：1）长远考虑，一步到位 2）增加风险防范条件，设定防火墙 五. 房地产项目的投资策划（四）投资控制房地产项目投资策划的执行投资计划的拟定投资节奏的灵活把握即时根据市场变化调整变化 五. 房地产项目的投资策划第四部分：房地产企业金融工具的掌握房地产企业资本运营房地产企业资本运营的准备阶段房地产企业资本运营的提高阶

9、段房地产企业资本运营的上市阶段房地产企业资本运营的上市后运营阶段完成上市的过程是房地产企业掌握金融工具的过程房地产企业资本运营的四个阶段房地产企业资本运营的团队建设房地产企业资本运营的规划3. 房地产企业结构的调整 4. 房地产企业建设的完善 一. 房地产企业资本运营的准备阶段二.房地产企业资本运营的提高阶段全面提升企业的规模与利润 全面提高企业的品牌与知名度 不断增强企业的管理水平 持续完善公司的标准化与规范化建设三.房地产企业资本运营的上市阶段引进战略投资人完成私募 引进中介完成上市辅导 形成上市材料完成上市申报 上报后的跟进工作 四.房地产企业资本运营的上市后的运营上市后的价值管理 上市

10、后流动性管理 上市后的继续投资 上市后的再融资上市后的分拆再上市 上市后的品牌运营第五部分：房地产企业金融平台的搭建房地产企业金融平台的搭建房地产私募股权投资基金私募股权投资基金的概念在中国通常称为私募股权投资，从投资方式角度看，依国外相关研究机构定义，是指通过私募形式对私有企业，即非上市企业进行的权益性投资，在交易实施过程中附带考虑了将来的退出机制，即通过上市、并购或管理层回购等方式，出售持股获利。私募股权投资基金即是依据中华人民共和国颁布的合伙企业法依法注册的，通过非公开发行方式募集的、专业投资于非上市公司股权的有限合伙企业。二. 私募股权投资基金必须了解的要点合法性、政策性、市场性、技术

11、性、安全性三. 私募股权投资基金必须认识的特点 1. 资本承诺制 5. 即时分红制 2. 资金托管制 6. 先分后税制 3. 资本赢利制 7. 分权管理制 4. 项目赢利制 8. 先退后进制房地产企业金融平台的搭建房地产私募股权投资基金有限合伙企业资金监管有限合伙人LP（投资人）50个以下划拨、监督决策委员会托管银行（商业银行）项目选择、论证、交易、管理、退出普通合伙人GP（管理人）四. 私募股权投资基金的结构房地产企业金融平台的搭建房地产私募股权投资基金主要流程 合伙人大会及联合管理委员会会议管理公司设立 基 金 路 演及发起人大会工商登记1. 通过并签署合伙协议 及资金托管协议2.合伙人委

12、派代表组成联合 管理委员会3. 选举产生联合管理委员会 主席1. 成立基金管理公司2. 制定基金发起工作计划征集意向投资人签署出资意向书1.工商核名2.开立基本帐户、托管帐户工作成果合伙人意向投资人参与人基 金基金创始发起人五 私募股权投资基金的发起与设立房地产企业金融平台的搭建房地产私募股权投资基金1、创业投资 :是指专业投资人员(创业投资家)为以高科技为基础的新创公司提供融资的活动。2、风险投资:根据美国全美风险投资协会的定义,是指由职业金融家投入到新兴的、迅速发展的、有巨大竞争潜力的企业中的一种权益资本。3、战略投资:就是向你所看好的项目或公司提供公司内部管理机制的转变。4、股转债投资:

13、按照约定的时间，以股权形式进入，以债权形式退出。六. 私募股权投资基金的投资模式房地产企业金融平台的搭建房地产私募股权投资基金七. 私募股权投资基金投资程序房地产企业金融平台的搭建房地产私募股权投资基金.科学的管理机制.严格的约束/激励机制.专业的技术控制手段.透明的信息披露制度风险最小化私募基金的风险控制八. 私募股权投资基金的风险控制房地产企业金融平台的搭建房地产私募股权投资基金九. 私募基金的费用和分红私募股权投资基金的费用：第一，投资的管理费用。科学的讲它是投资金额的2%，如果这个投资是两年，第二年你仍然要收2%。第二，资金的监管费千分之一，银行收取千分之一。私募股权投资基金的项目分红：一