房地产项目的项目估算及预算编制标准

1、房地产项目的项目估算及预算编制标准估算一土地费用1土地使用权出让金土地评估拍卖价格的30%或以上2土地出让契税出让金X3%二建安费用810元/M2-1260元/M2含建设及基本安装三前期费用中高档楼盘约80元/M2-100元/M2别墅约180元/M21规划设计费建安费X3%2设计招投标管理费总投资X0.02%3勘查费设计概算X0.5%4设计监理规划设计费X2%5施工监理建安费X1.4%6施工证费7规划证费建安费X0.6%四配套费用190元/M2-230元/M2住宅配套费用用地红线外大市政配套费含红线外道路、上水、燃气、电话等五其它费用1管理费用（建安+前期+配套）X3%2销售推广费用按销售收入

2、约1.53%计3不可预见费用（建安+前期+配套）X3%或以上六营业税费销售收入*6.1%1营业税销售收入*5%2城市维护建设税营业税X7%3教育附加税营业税X4%4印花税销售收入*0.05%5交易管理费销售收入*0.5%市即将实行所得税预征：销售收入的15%X33%=4.95%七融资成本清单序号费用名称取费标准土地使用权取得费附加国土契税土地评估价格X3%城市配套费凡公开招标、挂牌出让的土地，免城市基础设施配套费。拆迁管理费国土勘测费拆迁代办费现状实测费2前期工程费中高档楼盘约80元/M2-100元/M2别墅约180元/M2方案设计费多层1.8元/M2,高层2.2元/M2水文地质勘察设计费多层

3、3.1元/M2,高层3.6元/M2施工图设计费多层18-22元/M2,高层35元加2,别墅100元/M2施工图图审费多层1.8元/M2,高层2.2元/M2基础设施设计费市政工程设计费多层1.8元/M2,高层2.5元/M2电信设计费1元/M2有线电视宽带设计费0.4元/M2管煤/给水/给电工程设计费3.4元/M2施工用电供配电贴费1.2-2.7元/M2测绘定点费+灰线验费0.85元/M2晒图费0.5元/M2编标费及委托编制标底费用3.2元/M2工程招标管理费0.42元/M2环保费/日照分析费0.5元/M2建筑地方高等教育费12元/M2人防费多层15元/M2（旧城10元/M2）商品房测绘费0.8元

4、/M2（住宅）1.2元/M2（商业用房）白蚁防治费1.6元/M2散装水泥专项基金墙改10元/M23建筑安装工程费810元/M2-1260元/M2建安成本多层800元/M2，高层1250元/M2监理工程招标费管理费多层0.1元/M2，高层0.14元/M2土建工程监理费多层8.4元/M2，高层10元/M2土建工程质检费多层1.5元/M2，高层2.1元/M24基础设施建设费190元/M2-230元/M2市政工程建设费多层70元/M2，高层100元/M2市政工程质检费多层1元/M2，高层1.5元/M2小区供电工程费22元/M2小区给水工程费供水基金15元/M2接水15元/M2小区供气工程费14元/M2

5、有线电视宽带工程费6元/M2小区路灯工程费双路64万/公里单路39万/公里小区绿化费25-30元/M2小区通讯通邮费16元/M2五、项目投资估算、资金筹措计划（一）开发成本1、土地成本（征地费、土地有尝使用费）（1）征地费。征地补偿费：496.266亩X19万/亩=9429.05（万元）（注：征地补偿单价按19万元/亩，由夏园村委会包干。包干范围包括：a、土地、青苗补偿、水利设施维修分摊，劳动力安置补助等四项费用的基本补偿基价16.5万元/亩；b、黄海区收大区配套费1万元/亩；c、南港镇、黄海区收取征地补偿金额8%，即：17.5万元/亩X8%=1.4万元/亩）填土工程费：496.266亩X39

6、950.20元/亩=1982.59（万元）（注：填土工程单价按25.5元/m：m，由夏园村委会包干。经计算，实际填土高度为2.35m,故每亩面积的填土包干价为666.67面/亩X2.35元/m?X25.5元/面=39950.2元/亩）。工程立项初期工作补偿费：496.266亩X39950.20元/亩X12.8%=253.77（万元）。耕地占用税：496.266亩X5333元/亩=264.66（万元）。（注：按8元/面计征，666.67面/亩*8元/而=5333元/亩，交市财局）。耕地垦复基金：496.266亩X8000元/亩=397.01（万元）。（注：按12元/面计征，666.67面/亩*1

7、2元/而=8000元/亩，交市国土局，可申请减免）。新菜地、鱼塘开发基金：496.266亩X31581元/亩=1567.26（万元）。（注：按每亩前三年平均产值的9倍计征，即为：3509元/亩X9=31581元/亩，交市蔬菜办公室，可申请减免）。征地管理费：496.266亩X19万/亩X2%=188.58（万元）。（注：按征地补偿总金额的2%计征，交市国土局）。土地登记费：约为2.42（万元）。（注：首1000m收200元，每超过500m加收40元）。已支付利息：到1998年7月止，东方公司已支付给夏园村委会土地补偿及填土费的利息共计：1735.91（万元）合计：15821.25（万元）。（2

8、）土地有尝使用出让金。根据该市国有土地使用权出让金的计算标准，住宅基准地价为697元/m2820元/m?不等（依楼层而定），结合黄海区夏园村一带具体的调节系数，可将本地块土地使用权出让金标准定在200元/mt则其土地使用权出让金总价合计为：351476m2X200元/m?=7029.52（万元）（3）合计土地成本为：22850.77（万元）。将以上各项汇总表426所示：土地成本汇总表（426）序号项目金额/万元1征地补偿费9429.052填土工程费1982.593工程立项初期工作补偿费253.774耕地占用税264.665耕地垦复基金397.016新菜地、鱼塘开发基金1567.267征地管理费

9、188.588土地登记费2.249已付利息1735.9110土地有尝使用出让金7029.5211合计22850.772、建安工程费（1）多层住宅建安费（427）。多层住宅建安费（427）序号项目单价/元/m?工程量/m?金额/万元1土建及装修工程费125018188322735.382水电安装工程费1001818831818.833小计135018188324554.21（2）高层住宅建安费（表428）。高层住宅建安费（表428）序号项目单价/元/工程量/金额/万元1土建及装修工程费158016959326795.72水电安装工程费2201695933731.053电梯150169593254

10、3.94消防50169593847.955小计200016959333918.6（3）建安工程费合计：58472.81（万元）3、前期工程费（1）筹建开办费：58472.81X2.5%=1461.82（万元）。（2）可行性研究费：58472.81X1.5=87.71（万元）。（3）规划勘测设计费：58472.81X3%=1754.18（万元）。（4）三通一平费：（即填土工程费，已在第一项“土地成本”中列出，故此处不再计算）。（5）合计前期工程费用为：3303.71（万元）。4、基础设施配套费（红线内外工程费，表429）基础设施配套费（429）序号项目计算依据金额/万元道路工程42.13万元/公

11、顷X33.08公顷=1393.66万元1393.60排水管道工程37.6万元/公顷X33.08公顷=1243.80万元1243.80河涌改造工程8.58万/公顷X33.08公顷=283.83万元283.83跨横窖河工程一座约981.12万元981.12中小桥5座约501。96万元501.96污水泵站一座约287.39万元287.39公共广场25000m2（高压线下的公园、车场）X320元/=800万元800公共车站、站场费用已列入“公共广场”中横窖河堤岸450mx1200元/m=54（万元）54绿化工程5.4万元/公顷X33.08公顷=178.63万元178.6供水工程15万元/公顷X33.0

12、8公顷=496.20万元496.20供电工程65万元/公顷X33.08公顷=2150.2万元2150.2电信工程7万元/公顷X33.08公顷=231.56万元231.56煤气工程7万元/公顷X33.08公顷=231.56万元231.56合计8833.905、公建配套费（见表4210）公建配套费（4210）序号项目建筑面积/m?单价/元/m?金额/万元幼儿园1500+1800850153.15小学4500900405中学9000900810卫生站45060027文化活动中心400100040球类场地2550（用地面积）784200粮油店30060018肉菜市场2000600120副食品店4006

13、0024饮食店50060030饭店50060030小吃店30060018综合百货店50070035日用杂品店26060015.6五金交电建材店1206007.2理发店1006006废品收购店1005005书报销售店606003.6公共电话亭405002中西药店806004.8水果店906005.4综合修理店26060015.6储蓄所20060012邮政所20060012电讯营业所20060012汽车停车场（库）54000（1800个车位）12006480自行车（摩托车）停车场（库）14790（9860个车位）9001331.1变电站30050015路灯配电室305001.5净化石油气站4060

14、02.4公共厕所1506009垃圾集散点1503004.5小区综合管理处40060024居民委员会42060025.2合计9904.056、不可预见配套费（7029.52+58472.81+3303.71+8833.90+9904.05）X5%=4377.20（万元）7、开发期间税费（表4211）开发期间税费（4211）序号项目计算依据金额/万元1配套设施建设费58472.81（万元）X6%3508.372投资方向调节税58472.81（万元）X5%2923.643工程质量与施工安全监督费58472.81（万元）X4%。233.894供水管网补偿费住宅按0.3吨/人，600元/吨计，1278人

15、X0.3吨/人X600元/吨230.085供电用电负荷费住宅按4KVA/户，480元/KVA计，3652户X4KVA/户X480元/KVA701.186其他税费58472.81（万元）X2%1169.467合计8766.628、开发成本为以上7项之和，共计为：116509.06（万元）（二）开发费用（表4212）开发费用汇总表（4212）序号项目计算依据金额/万元1管理费用开发成本X3%=116509.06X3%3495.27销售费用（2.1）+（2.2）+（2.3）6103.87广告及市场推广费销售收入*0.5%2。81.。0山872.0销售代理销售收入X2% HYPERLINK 3487.

16、91销售手续费销售收入*1%。81.。山1743.96贷款利息详见“贷款还本付息表”另计合计9599.14销售收入来源详见“销售收入预测表”。（三）投资成本费用估算汇总表（表4313）投资成本费用估算汇总表（表4313）成本项目总额/万元得房成本（万元/面）多层（181883m）高层（169593mD（一）土地成本22850.776506501、征地补偿费15821.254504502、土地使用权出让金7029.52200200（二）建安工程费58472.8113502000（三）前期工程费3303.719494（四）基础设施配套费8833.90251251（五）公建配套费9904.05282

17、282（六）不可预见费4377.20125125（七）开发期间税费8766.62250250（八）开发费9599.14273273（九）投资总额合计126108.232753925（四）资金筹措与投入计划及贷款利息1、资金筹措与投入计划本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。资金运作方式如下：自有资金全部用于投资；预售收入扣除与销售有关税费后用于投资；此外若还缺资金，则向银行贷款。本项目开发总投资（不含贷款利息）共计126108万元，按规定资金投入不少于总投资的20%，由此计算可需自有资金25222万元，需贷款额合计35300万元，预售房收入

18、用于投资合计65586万元。其中自有资金可通过招商引资筹集。本项目投资计划与资金筹措情况详见表4214“投资计划与资金筹措表”。2、贷款本金的偿还及利息支付销售收入扣除有关销售税费后，作为可运用资金，用于投资及还本付息。投资后余额按先付息后还本的原则支用直至本息偿还完毕。本项目贷款利息采用中央银行最新公布的中长期贷款利率7.65%。具体还本息计划详见表4215“贷款还本目付息估算表”。投资计划与资金筹措表（4214）序号项目合计建设经营期123456789投资总额14306813913185352015120944176901876017268146691138建设投资126108136221

19、7752187841878414829154891445612392贷款利息169602917831367216028613271281222771138资金筹措14306813913185352015120944176901876017268146691138自有资金25222602260003760376028402840借款（含利息）5226078915483103671116078613271281222771138销售收入再投入655867025602460246989126491445612392贷款还本付息估算表（4215）单位：万元序号项目合计建设经营期123456789年初借

20、款累计789113374237413490142762367622976214881本年借款3530076004700900090005000本年应计利息169602917831367216028613271281222771138本年底本息偿还52260927198121715816019年末借款累计789113374237413490142762367622976214881归还借款本息来源52260927198121715816019投资回收52260927198121715816019其他收入注：1、贷款利率为7.65%2、当年利息二（年初借款本息+当年借款/2）X年利率。4拆迁补偿费

21、二前期工程费勘测设计费报批报建费增容费三通一平费临时设施费三建安工程费1土建项目成本明细表备注序成本项目一土地款价款支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交1政府地价及相关费用纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。2合作款项补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。3红线外市政设施红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。有关地上、地下建筑或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水方、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨

22、地钉桩验线费、复线费、定线费、入线费、建筑面积丈量费和等；规划设计费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费，施工图设计费、修改设计费，可行性研究费、制图、晒图、赶图费等。报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等；项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。包括水、电、煤气增容费临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、

23、建造费用临时用电：接通红线外施工用临时用民规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。场地平整：场地清运费、旧房拆除等费用临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用临时办公室：租金、建造及装饰费用临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费临时围板：包括设计、建造、装饰费用土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水；结构及粗装修（含地下室部分），如系高层建筑，有裙楼架空层及转换层，原则上架空层结构列入裙楼、转换层结构并入塔楼；门窗工程，主要包括室外门窗、户门、

24、防火门的费用；公共部位精装修费，主要包括大堂、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用；户内精装修费，要要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。室内水暖气电管线设备费：室内给排水系统费（自来水/排水/直饮水/热水），室内采暖系统费（地板热/电热膜/分户燃气炉/管道系统/暖气片），室内燃气系统费；室内电气系统费（强、弱电预埋管）；2安装室内设备及其安装费：空调及安装费，电梯及其安装费，发电机及其安装费，高低压配电及安装费，消防通风及安装，背景音乐及安装费；室内智能化系统费：保安监控及停车管理系统费用，电信网络费用，卫星电视费用，三表远传系统费用，家居智能化系统费用。室外给排水系统费：主要

25、包括自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统；室外采暖系统费：主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费四社区工程费用；室外燃气系统费：主要包括管道系统、调压站；室外电路系统费：主要包括高压线路工程、低压线路工程、配电站、开闭站；室外消防系统费；室外智能化系统费：主要包括电信网络系统、小区停车管理系统、电子巡更系统、围墙控照明系统指项目所发生的园林环境造价，主要包括：环境设计费，绿化建设费：区内、区外绿化支出，建筑小品：雕塑、喷泉、环廊、假山等，道路、五园林环境工程费广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等，围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门，室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪

26、灯，室外背景音乐，室外零星设施：各种指示牌、标识牌、示意图等。游泳池：土建、设备、设施；业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；五配套设施费幼儿园：建造成本及配套资产购置；学校：建造成本及配套资产购置；儿童游乐设施；车站建造费：土建、设备、各项设施工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用；预结算编审费：为编制、审查施工图概算、预算、结算所支付的费用；行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费；六开发间接费用施工合同外奖金：赶工奖、进度奖；质检费：竣工验收过程中的有关质检费；资本化利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额；物业管理完善费：包括按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金七期间费用1管理费用2营业费用3财务费用一、间接费问题：1、企业所得税31