南京某家园项目可行性研究报告

1、南京金色色家园项项目可行行性研究究报告目 录TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc31387519 决策背景景 PAGEREF _Toc31387519 h 3 HYPERLINK l _Toc31387520 一、内部部因素 PAGEREF _Toc31387520 h 3 HYPERLINK l _Toc31387521 二、外部部环境 PAGEREF _Toc31387521 h 4 HYPERLINK l _Toc31387522 第一部分分 项目目所属区区域介绍绍 PAGEREF _Toc31387522 h 5 HYPERLINK l _Toc31387523

2、 一、江宁宁区简介介 PAGEREF _Toc31387523 h 5 HYPERLINK l _Toc31387524 二、东山山新市区区简介 PAGEREF _Toc31387524 h 6 HYPERLINK l _Toc31387525 三、江宁宁开发区区简介 PAGEREF _Toc31387525 h 7 HYPERLINK l _Toc31387526 第二部分分 项目目概况 PAGEREF _Toc31387526 h 9 HYPERLINK l _Toc31387527 一、宗地地位置 PAGEREF _Toc31387527 h 9 HYPERLINK l _Toc3138

3、7528 二、宗地地四至范范围及规规划要点点 PAGEREF _Toc31387528 h 9 HYPERLINK l _Toc31387529 三、项目目渊源 PAGEREF _Toc31387529 h 11 HYPERLINK l _Toc31387530 四、宗地地现状 PAGEREF _Toc31387530 h 12 HYPERLINK l _Toc31387531 五、宗地地紧邻周周边的环环境 PAGEREF _Toc31387531 h 14 HYPERLINK l _Toc31387532 六、交通通出行 PAGEREF _Toc31387532 h 16 HYPERLINK

4、 l _Toc31387533 七、生活活配套 PAGEREF _Toc31387533 h 20 HYPERLINK l _Toc31387534 八、市政政配套 PAGEREF _Toc31387534 h 23 HYPERLINK l _Toc31387535 九、土地地出让条条件与程程序 PAGEREF _Toc31387535 h 24 HYPERLINK l _Toc31387536 十、地价价分析 PAGEREF _Toc31387536 h 28 HYPERLINK l _Toc31387537 第三部分分 法律律风险分分析 PAGEREF _Toc31387537 h 32

5、HYPERLINK l _Toc31387538 一、项目目的风险险点及风风险可能能性预测测 PAGEREF _Toc31387538 h 32 HYPERLINK l _Toc31387539 二、风险险控制手手段 PAGEREF _Toc31387539 h 32 HYPERLINK l _Toc31387540 三、总体体评价 PAGEREF _Toc31387540 h 32 HYPERLINK l _Toc31387541 第四部分分 市场场分析 PAGEREF _Toc31387541 h 33 HYPERLINK l _Toc31387542 一、南京京房地产产市场简简述 PAG

6、EREF _Toc31387542 h 33 HYPERLINK l _Toc31387543 二、江宁宁住宅市市场分析析 PAGEREF _Toc31387543 h 39 HYPERLINK l _Toc31387544 三、开发发区商业业市场分分析 PAGEREF _Toc31387544 h 48 HYPERLINK l _Toc31387545 四、项目目产品建建议书 PAGEREF _Toc31387545 h 52 HYPERLINK l _Toc31387546 五、本项项目在同同价竞争争市场中中的优劣劣势分析析 PAGEREF _Toc31387546 h 54 HYPERL

7、INK l _Toc31387547 六、本项项目在所所属区域域市场中中的竞争争优劣势势分析 PAGEREF _Toc31387547 h 56 HYPERLINK l _Toc31387548 附件：江江宁及周周边片区区典型楼楼盘 PAGEREF _Toc31387548 h 57 HYPERLINK l _Toc31387549 第五部分分 规划划设计初初步分析析 PAGEREF _Toc31387549 h 61 HYPERLINK l _Toc31387550 一、规划划设计草草案 PAGEREF _Toc31387550 h 61 HYPERLINK l _Toc31387551 二

8、、规划划设计草草案分析析 PAGEREF _Toc31387551 h 62 HYPERLINK l _Toc31387552 第六部分分 工程程及销售售计划 PAGEREF _Toc31387552 h 66 HYPERLINK l _Toc31387553 一、一期期开工时时间确定定 PAGEREF _Toc31387553 h 66 HYPERLINK l _Toc31387554 二、开发发销售计计划 PAGEREF _Toc31387554 h 68 HYPERLINK l _Toc31387555 第七部分分 成本本及投资资收益预预测 PAGEREF _Toc31387555 h

9、69 HYPERLINK l _Toc31387556 方案一（商业按按2万考考虑，商商业用地地地价自自己分摊摊） PAGEREF _Toc31387556 h 69 HYPERLINK l _Toc31387557 方案二（不考虑虑商业，商业用用地地价价由住宅宅分摊） PAGEREF _Toc31387557 h 75 HYPERLINK l _Toc31387558 第八部分分 竞争争对手 PAGEREF _Toc31387558 h 76 HYPERLINK l _Toc31387559 第九部分分 综合合分析与与建议 PAGEREF _Toc31387559 h 78 HYPERLIN

10、K l _Toc31387560 一、优劣劣势分析析 PAGEREF _Toc31387560 h 78 HYPERLINK l _Toc31387561 二、结论论与建议议 PAGEREF _Toc31387561 h 78决策背景景一、内部部因素1、本项项目可为为南京公公司提供供持续发发展条件件，符合合集团重重点发展展长江三三角洲的的战略南京公司司金色家家园项目目将于220044年全部部开发完完毕，当当年结算算利润不不能满足足持续增增长要求求。本项项目可售售面积447万平平米，220044年可结结算面积积约100万平米米，结算算金额约约3亿元元，并可可为南京京公司220044-20006年

11、年提供主主要利润润来源。2、本项项目占地地6544亩，规规模大，为城郊郊结合部部项目，是集团团最擅长长开发的的项目类类型，南南京公司司可以充充分利用用集团资资源快速速成熟开开发此项项目。3、金色色家园项项目的成成功开发发为集团团全面启启动南京京市场奠奠定了基基础，品品牌效应应也为下下一步开开发中档档项目创创造了条条件。二、外部部环境1、本项项目挂牌牌出让，法律手手续明晰晰，已完完成“七通一一平”，可迅迅速启动动开发。2、增值值潜力大大。本项项目所属属东山新新市区在在南京总总体规划划上定位位于南京京“向南发展的增长级级”和“承担主主城部分分功能扩扩散和吸吸收南部部农村城城市化人人口的职职能”，江

12、宁宁开发区区在南京京的3个个国家级级开发区区中规模模最大、发展最最快，本本项目是是开发区区距南京京主城最最近的房房地产项项目之一一，土地地升值潜潜力大。3、环境境好。本本项目所所处的将将军路片片区为近近两年住住宅开发发的热点点区域，已形成成高品质质住宅区区氛围，且为南南京生态态环境最最好的地地区之一一，人文文、历史史、教育育氛围浓浓厚。4、市场场机会明明显。本本项目定定位以330000元/平平米的多多层公寓寓为主，该价格格产品为为南京主主流市场场，需求求量大，市场供供应不足足。第一部分分 项项目所属属区域介介绍江宁区位位于南京京南部，东山新新市区属属于江宁宁区，是是南京三三大规划划新市区区之一

13、，国家级级开发区区江宁经经济技术术开发区区（以下下简称“江宁开开发区”）属于于东山新新市区。本项目位位于江宁宁开发区区。图1-11 宗宗地所属属区位图图一、江宁宁区简介介紧靠南京京主城南南部,紧邻一一环线。20000年撤县县设区。面积16600平平方公里里，人口口75万万人，其其中非农农业人口口18万万人。19955到20001年年GDPP持续高高速增长长，年均均增长率率13.07%。20001年年GDPP达1114亿元元,占南南京GDDP总额额的9%。人均GDDP在全全市五个个郊县（区）中中排名第第一，220011年人均均GDPP为1552211元人民民币，约约18000美元元，相当当于全市

14、市平均水水平的774%。二、东山山新市区区简介东山新市市区规划划面积1107平平方公里里，占江江宁区总总面积的的6.77%。东山新市市区是南南京“一城三三区”中的一一区20011年调整整后的南南京城市市总体规规划将东东山、仙仙西、浦浦口（江江北）规规划为33个新市市区，加加上河西西新城区区，形成成南京“一城三三区” 的新新城市建建设格局局。“一城三三区”的规划划如表11-1所所示。东山新市市区是人人口导入入区东山新市市区位于于江宁区区北部，紧邻南南京主城城南部，其中心心与市中中心距离离约122公里，承担主主城部分分功能和和人口向向南扩散散的功能能，同时时承载南南京南部部的江宁宁区、溧溧水县和和

15、高淳县县的农村村人口城城市化的的功能。20011年人口口14.8万，20110年规规划人口口30万万，年均均导入人人口1.5万人人。远景景规划1110万万人。表1-11 南南京“一城三三区”规划功能定位位规划面积积规划人口口河西新城城区 = 1 * GB3 以商务务、体育育、文化化等功能能为主的的新城区区中心； = 2 * GB3 居住与与就业兼兼顾的中中高档居居住区； = 3 * GB3 以滨江江风貌为为特色的的主城西西部休闲闲游览地地。56KMM255万仙西新市市区 = 1 * GB3 城镇空空间向东东发展的的增长级级； = 2 * GB3 接受上上海辐射射以及新新经济发发展的主主要空间间

16、； = 3 * GB3 以发展展教育和和高新技技术产业业为主要要方向。80KMM250万浦口新市市区 = 1 * GB3 城镇空空间跨江江发展的的增长级级； = 2 * GB3 相对独独立区域域综合服服务功能能； = 3 * GB3 承担吸吸收来自自北部农农村城镇镇化人口口的功能能。90KMM275万东山（江江宁）新新市区 = 1 * GB3 城镇空空间向南南发展的的增长极极； = 2 * GB3 承担主主城部分分功能扩扩散的职职能； = 3 * GB3 吸收南南部农村村城市化化人口。107KKM2110万万第二部分分 项项目概况况一、宗地地位置1、宗地地北距南南京市中中心新街街口约111公里

17、里,南距距禄口机机场288公里。2、宗地地位于江江宁开发发区一期期西北部部，东距距已开发发成熟的的开发区区中心百百家湖仅仅2公里里。3、宗地地西距将将军山、牛首-祖堂风风景区11公里。牛首-祖祖堂风景景区为南南京的五五大近郊郊公园之之一，“杭州宋宋城集团团”计划投投资300亿元在在牛首-祖堂山山及以南南建设110KMM2的黑森森林旅游游度假区区。二、宗地地四至范范围及规规划要点点1、四至至范围宗地东邻邻18米米规划道道路，隔隔50米米绿化带带为机场场高速路路，西接接将军北北路，南南侧为胜胜太西路路及中和和医疗器器械、四四方亿通通等工企企单位和和商业设设施（无无污染），北侧侧为麻田田路。如如下图

18、所所示。2、宗地地面积、形状和和尺寸宗地总面面积433.6公公顷，折折合6554亩，其中住住宅用地地为5667.99亩、商商业用地地77.4亩、代征道道路用地地8.77亩。如上图所所示，宗宗地中住住宅用地地和商业业用地形形状为规规则四方方形，尺尺寸如下下表所示示。表2-11 项项目用地地指标面积和尺尺寸宗地总面面积其中：居居住用地地其中商业业用地其中代征征道路面积43.660万平平米（6544亩）37.886万平平米（5677.9亩）5.166万平米米（77.4亩）58000平米（8.77亩）长690米米242米米483米米宽562米米226米米12米3、政府府提供的的规划要要点政府规划划要点

19、中中要求居居住用地地和商业业用地的的容积率率均为11.2，商业用用地内需需建一座座占地33亩的加加油站，其他无无特殊要要求，具具体如下下表所示示。表2-22 规规划要点点土地规划划用途商业、居居住用地地容积率居住用地地容积率率1.22，商业业用地容容积率2.00居住用地地可建建建筑面积积：45543220平米米商业用地地可建建建筑面积积：10032000平米米建筑形态态以布置多多层住宅宅为主，可布置置部分小小高层住住宅建筑限高高规划要点点无要求求（答复复中为小小于1000米）日照间距距与公建建配套执行建设设部20002年年4月11日颁布布的城城市居住住区规划划设计规规范（GB5501880-9

20、93）建筑密度度居住225%，商业40%绿化率40%，公共共绿地1.2平方方米/人人建筑退让让将军北路路：多层层以下退退让红线线10米米，小高高层退让让红线15米米胜太西路路：多层层以下退退让红线线7米，小小高层退退让红线线10米米机场高速速：多层层以下退退让控制制线7米，小小高层退退让控制制线10米米麻田路：多层以以下退让让红线7米，小小高层退退让红线线10米米沿四侧道道路围墙墙退让红红线2米，围围墙形式式采用通通透式，高度1.8米建设要求求商业用地地内必须须建一个个占地面面积约33亩的加加油站，且位于于沿东西西走向的的代征道道路南侧侧。三、项目目渊源1、宗地地原为东东南大学学科技园园用地的

21、的一部分分。东南大学学科技园园总用地地面积9986亩亩，均基基本完成成三通一一平，除除建成22层的东东大科技技园办公公楼（临临时建筑筑）外，尚未实实质性开开发。东南大学学科技园园分为两两部分，一部分分为宗地地，原计计划作为为建设教教育产业业园用地地；另一一部分为为宗地以以北的3332亩亩用地，计划作作为教职职工宿舍舍用地，现该部部分用地地仍保持持为教职职工宿舍舍用地，目前正正在平整整场地和和搭建围围墙。东大调整整校区，宗地改改为房地地产开发发用地。近期，东东大调整整发展策策略，决决定将浦浦口校区区迁至江江宁，并并意向在在江宁开开发区二二期规划划的方山山大学城城拿下337000亩土地地，因此此放

22、弃了了宗地，由政府府将宗地地改为房房地产开开发用地地。正在平整场地、搭建围墙（北部地块）东大科技园办公楼（宗地内部）科技园标志牌（宗地南侧）正在修建的道路（宗地内部）四、宗地地现状1、宗地地已基本本完成七七通一平平，地面面上有一一栋2层层、建筑筑面积5500平平米左右右的小楼楼（为东东大科技技园办公公楼，目目前仍在在使用）和建筑筑面积3300平平米左右右的临时时用房，无其它它建、构构筑物。用地红红线范围围内所有有建筑物物、附着着物的拆拆迁补偿偿费包含含在土地地中标价价款中。宗地地势势平坦，东北侧侧靠近用用地边界界（188米规划划路）处处有一座座占地面面积约550000平米、高4-5米的的小山包

23、包。宗地东侧侧的机场场高速路路比宗地地高，且且北低南南高，高高差为11-4米米。五、宗地地紧邻周周边的环环境1、景观观环境宗地紧邻邻周边的的住宅开开发、教教育和科科技园产产业的气气氛浓重重，但目目前入住住居民相相对较少少。宗地南侧侧为南京京航空航航天大学学、民办办正德学学院、中中英合办办英华高高级学校校，具有有良好的的文化氛氛围。宗地西侧侧和北侧侧均为住住宅区，占地面面积约224000亩，目目前均处处于开发发初期，开发氛氛围浓。宗地紧紧临北侧侧为东南南大学教教职工宿宿舍，目目前正准准备建设设中。宗地东侧侧为南汽汽菲亚特特集团等等知名企企业。 2、周边边噪音分分析（1）机机场高速速车流分分析白天

24、122:000122:300时段为为车流高高峰期，平均车车流量约约15-20辆辆/分钟钟，夜间间由于航航班少，车流量量较少。（2）噪噪音分析析 = 1 * GB3 主要噪噪音源为为机场高高速的车车流噪音音。 = 2 * GB3 宗地东东侧边界界、距机机场高速速70米米处的噪噪音，南南北两端端高、中中部低，噪音强强度555-688dB, 最高高噪音强强度688dB,位于宗宗地内的的土坡上上（约55米高）。注：点位位距机场场高速770米，自北向向南分布布，相邻邻点位间间隔1000米左左右。 = 3 * GB3 宗地内内部及其其它侧边边界的平平均噪音音强度为为5258ddB。六、交通通出行道路宗地所

25、属属开发区区一期内内道路建建设完善善，从宗宗地可便便捷地接接驳一环环线和二二环线、通达南南京市中中心新街街口和江江宁区政政府所在在地东山山镇等，如下图图所示。（1）与与南京市市中心的的联系：距离新新街口111公里里，车程程20-25分分钟可通过将将军路共青青团路中山山南路直直接通往往新街口口市中心心。将军军路共青团团路红线线宽600米，双双向六车车道。可通过将将军路共青青团路、机场高高速、宁宁溧公路路、宁丹丹公路通通往一环环线（绕绕城公路路）和老老城快速速路环线线，再通通过城市市内部路路网到达达主城各各个区域域。（2）与与江宁区区政府所所在地东东山镇的的联系：距离55公里，车程115分钟钟主要

26、有三三条道路路：秦淮西路路：红线线宽344米，三三块板，双向四四车道。胜太西路路：红线线宽344米，三三块板，双向四四车道。天元路：红线宽宽34米米，三块块板，双双向四车车道。公交出行行由于宗地地所处江江宁开发发区一期期入住居居民较少少，因此此目前宗宗地周边边公交线线路较少少、不方方便，但但随开发发区内住住宅开发发量和入入住居民民的增加加，预计计公交将将很快得得到改善善,届时时无需设设小区巴巴士。（1）22条公交交线路通通往主城城105路路每5分分钟一班班车，连连接主城城（雨花花台）与与河海大大学，南南航站位位于宗地地南端，拉法基基站位于于宗地北北侧3000米；时雨线线连接主主城（雨雨花台）与

27、东山山，将军军北路站站位于宗宗地北侧侧5000米。均为无人人售票车车，由于于道路宽宽、车辆辆少、上上下乘客客少，由由宗地至至雨花台台仅100分钟。主城（雨雨花台）至宗地地最晚班班次211：000，宗地地至主城城（雨花花台）最最晚班次次20：30。（2）1101、1033路连接接主城与与东山，1022、1006路连连接主城城与开发发区，但但最近的的站点距距宗地均均在1.5公里里以上，超出步步行距离离，乘车车不方便便。轨道交通通规划有两两条连接接市中心心的轨道道交通线线经过宗宗地附近近， 但但估计最最早到220100年才通通车。根据全市市轨道交交通规划划，地铁铁5号线线由主城城沿机场场高速从从项目

28、东东侧穿过过，通往往禄口机机场；地地铁3号号线由主主城沿宁宁溧公路路到达江江宁开发发区百家家湖。由于2号号线044年开工工、099年才能能建成，因此22条规划划地铁线线的建成成时间均均在20010年年以后。3号线线的建设设时间较较5号线线早，预预计088年前后后可能开开工，但但距宗地地约2公公里，已已超出步步行范围围。图2-77 宗宗地周边边轨道交交通规划划七、生活活配套（1）生生活配套套的区域域分布宗地周边边已具备备基本生生活配套套，主要要分布在在胜太路路沿线和和东山镇镇，其中中胜太路路主要为为银行、邮政电电信、超超市、酒酒店、药药店等基基本生活活配套，商场、医院等等大型配配套主要要分布在在

29、东山镇镇。最近近的集贸贸市场离离小区约约1.55公里。其它重要要配套有有：超市：麦麦德龙、欧倍德德，距宗宗地3公公里。中小学：英华国国际学校校、南师师附中分分校（全全国100大重点点中学）、新区区小学和和新区中中学。宾馆酒店店：湖滨滨金陵饭饭店（五五星级金金陵饭店店的分店店）和水水秀苑大大酒店（四星级级涉外）。八、市政政配套项目地处处开发区区一期，目前已已经开发发成熟，市政管管线可满满足开发发要求。将军路、麻田路路和胜太太西路已已有给水水、雨水水和污水水管，118米规规划道路路目前有有雨水和和污水井井。将军路和和18米米规划道道路均有有1个供供宗地使使用的配配电箱。18米规规划道路路有电话话线

30、，胜胜太西路路有有线线电视、网通和和铁通线线路。九、土地地出让条条件与程程序宗地出让让形式为为挂牌，出让条条件和程程序最主主要的特特点为：从公告到到确定买买家288天（220033/1/15-2/112），且期间间有春节节假期。总额为22.6116亿元元人民币币，单价价为400万元/亩（含含土地出出让金）。付款急，6个月月内付清清（20003/8/112日前前）土地已拆拆平，政政府答应应即可中中标后交交地。具体出让让条件和和程序如如下：1、出让让条件表2-66 挂挂牌出让让条件出让方式式挂牌，在在挂牌期期限截止止时仍有有两个或或者两个个以上的的竞买人人要求报报价的，进行现现场书面面竞价，出价最

31、最高者为为竞得人人。交地标准准外部条件件（道路路、水、电、气气、场地地平整等等）均以以现状为为准。用用地红线线范围内内所有建建筑物、附着物物的拆迁迁补偿费费包含在在土地中中标价款款中。出让年限限居住用地地70年年，商业业用地440年。竞买人资资格 = 1 * GB3 境内外外的公司司、企业业和其它它组织。 = 2 * GB3 独立竞竞买、联联合竞买买皆可。联合竞竞买者须须提供联联合竞买买协议。项目公司司的成立立竞得人所所持股份份大于550%的的前提下下，可就就该地块块开发成成立项目目公司。底价2.6116亿元元（400万元/亩）加价幅度度100万万元的整整数倍。竞买保证证金26000万元。未竞

32、得者者：竞买买截止之之日后三三日内退退回（不不计利息息）；竞得者：抵作土土地使用用权成交交价款。报名时间间工作日220033年1月月15日至20003年1月月29日（星期期三）。答疑时间间书面答疑疑。20033年1月月24日日下午44：000之前提提交；经审查具具备竞买买资格的的报名者者20003年11月266日下午午2：0005：000领取取答复。报价时间间 = 1 * GB3 工作日日20003年11月155日上午午8：330至220033年2月月12日日（星期期三）下下午2：00； = 2 * GB3 20003年22月122日（星星期三）下午22：000之后，按本批批挂牌地地块编号号顺

33、序分分别进入入现场书书面竞价价程序（本项目目排第一一）：竞竞买报价价时间在在每新一一轮有效效报价之之后顺延延3分钟钟，3分分钟之内内无有效效报价的的，挂牌牌竞价过过程结束束。报价方式式现场书面面报价。不接受受电话、邮寄、口头等等报价方方式。报价币种种人民币。竞得人的的确定“价高者者得”原则，报价低低于底价价为废标标。成交价款款构成包括土地地拆迁安安置补偿偿费、土土地挂牌牌出让工工作费用用、政府府土地收收益；不不含其它它税费。除中标价价款外，中标发发展商需需缴纳中中标价款款4%的的契税、中标价价款2%的出让让业务费费、土地地权属用用途变更更费2元元/建建筑面积积和省集集中2元元/建建筑面积积。付

34、款条件件 = 1 * GB3 成交当当日（220033年2月月12日日），付付30%； = 2 * GB3 成交115日内内签订土土地出让让合同（20003年22月277日之前前），付付30%； = 3 * GB3 成交半半年内（20003年88月122日之前前），交交清剩下下的400%。交地时间间交清全部部地价款款后交地地。开工时间间双方在签签订土地地出让合合同时约约定。不不能按期期开工的的，应提提前300日向出出让人提提出延建建申请，延建时时间最长长不得超超过一年年。2、出让让程序（1）报报名时间：工工作日220033年1月15日至20003年1月月29日（星期期三）所需资料料：报名表（一

35、式两两份）；组织机构构代码证证书及企企业法人人营业执执照（留留存复印印件，同同时提供供原件进进行审核核）；法定代表表人证明明书及法法定代表表人身份份证（留留存复印印件，同同时提供供原件进进行审核核）；资质等级级证书（留存复复印件，同时提提供原件件进行审审核）；银行出具具的资信信证明文文件（原原件）；主要开发发经历（原件）；竞买保证证金26600万万元，以以资金到到帐为准准（最后后一天报报名必须须用本票票支付）。（2）答答疑书面答疑疑。必须于220033年1月月24日日（星期期五）下下午4：00之之前以书书面形式式提交江江宁区土土地市场场管理办办公室。经审查具具备竞买买资格的的报名者者于2000

36、3年年1月226日下下午2：005：00领领取书面面答复。20033年1月月25日日起不再再接受任任何形式式的质疑疑。 = 3 * GB3 报价方式：必必须采用用南京市市土地市市场管理理办公室室统一制制作的国有土土地使用用权挂牌牌出让竞竞买报价价书，进行现现场书面面报价。不接受受电话、邮寄、口头等等报价方方式。时间：工作日220033年1月月15日日上午88：300至20003年年2月112日（星期三三）下午午2：000；20033年2月月12日日（星期期三）下下午2：00之之后，按按本批挂挂牌出让让地块编编号顺序序分别进进入现场场书面竞竞价程序序：竞买买报价时时间在每每新一轮轮有效报报价之后

37、后顺延33分钟，3分钟钟之内无无有效报报价的，挂牌竞竞价过程程结束。江宁区国国土资源源局当场场宣布本本次挂牌牌出让竞竞买结果果，并与与竞得者者签订国有土土地使用用权挂牌牌出让成成交确认认书。无效报价价：报价低于于底价；报价不高高于前一一轮报价价；未按加价价幅度报报价；报价书未未盖单位位公章；报价书未未经法人人代表签签署，或或虽经委委托代理理人签署署，但委委托文件件不齐全全或不符符合规定定；报价书未未填写齐齐全或未未按规定定的格式式填写清清楚；一份报价价书中有有两个或或两个以以上报价价；未报名、未缴纳纳竞买保保证金而而参加竞竞买的；实际竞买买地块与与报名申申请竞买买地块不不一致；其它按规规定应属

38、属无效的的。（4）竞竞买结果果的确定定原则挂牌竞价价过程结结束，按按照以下下规定确确定竞买买结果：在挂牌竞竞价过程程中只有有一个竞竞买者，且报价价不低于于底价，并符合合其它出出让条件件，则土土地使用用权由该该竞买者者得。在挂牌竞竞价过程程中有两两个或两两个以上上竞买者者，土地地使用权权由高于于底价的的最高报报价者得得；报价价相同的的，先提提交报价价书者为为竞得人人，但报报价低于于底价者者除外。在挂牌竞竞价过程程中无人人报价或或虽有报报价但报报价低于于底价，则此次次出让不不成交。（5）签签约 竞得者者必须于于成交115日内内（20003年年2月227日之之前）与与江宁区区国土局局签订国有土土地使

39、用用权出让让合同，逾期期不签的的，取消消竞得资资格，已已交付的的竞买保保证金不不予退还还，并负负责赔偿偿区国土土局因此此遭受的的一切损损失，包包括组织织该地块块挂牌出出让支出出的全部部费用。十、地价价分析1、江宁宁地价分分析20011年前，江宁区区及开发发区土地地以协议议出让为为主，地地价155-255万/亩亩，宗地地周边的的项目如如运盛美之国国花园、金陵置置业金陵翠翠屏、天天创青年翠翠屏、开开元、中中惠翠屏国国际城等等以此方方式和价价格获得得。瑞景文华华项目用用地（220011A2）为江宁宁开发区区第一次次以公开开招标方方式出让让的土地地，出让让时间为为20001年77月，但但因报价价低于底

40、底价（330万/亩）而而流标，后以335万/亩出让让给南京京绿城。20022年江宁宁区共举举行2次次土地招招标拍卖卖，成交交6块地地，住宅宅土地面面积588.6公公顷，建建筑面积积85.3万平平米，其其中，江江宁开发发区3幅幅，土地地面积334.22公顷，建筑面面积400.4万万平米，成交总总价2.10亿亿元，楼楼面地价价在5884元9400元/平平方米之之间。2、主要要竞争片片区规划划与地价价分析（1）宁宁南新区区受河西的的带动和和地铁11号线建建设影响响，宁南南新区的的地价目目前已达达1000万/亩亩以上，是江宁宁开发区区的2倍倍左右。仁恒地产产19998年获获得宁南南新区地地块，开开发仁

41、恒恒翠竹园园项目，当时的的地价为为60万万/亩，但直到到去年菜菜20001年底底才正式式启动该该项目，土地的的资金成成本也较较高。20022年100月，雨雨花城镇镇开发的的“以地补补路”项目挂挂牌出让让，土地地面积332.9万平平米，建建筑面积积39万万平米，雨花城城镇开发发以底价价513376.76万万元（1104万万/亩、楼面单单价13314元元/平米米）拿下下。20033年1月月23日日，宁南南新区的的一块土土地面积积43000平米米、建筑筑面积777000平米的的地块挂挂牌出让让，南京京恒春以以19000万元元拿下，地价达达到2996万/亩、楼楼面单价价24668元/平米。（2）河河西

42、新城城区河西距主主城最近近，定位位最高，是南京京的新城城区。北部地区区已基本本开发完完毕。中部地区区规划居住住用地88 kmm2，规划居居住人口口17万万人（55.7万万户），以中高高档住宅宅开发为为主，是是近5年年政府投投资最大大的建设设区域，受奥体体中心、新城区区中心和和地铁11号线建建设的带带动，近近期河西西中部的的住宅开开发在“一城三三区”优势最最大，地地价也最最高，约约1500万/亩亩，是江江宁开发发区的33倍左右右。南部地区区规划居住住用地55.5 kmm2，规划居居住人口口6万人（3万户），定位位于低密密度高档档住宅区区。（3）仙仙西新市市区仙西是仅仅次于河河西的政政府重点点投资

43、建建设区域域，总规规划面积积80 kkm2。住宅开发发的主要要带动因因素为仙仙林大学学城（中中心地区区投资55亿元，20005年建建成）和和20009年建建成的地地铁2号号线。受紫金山山阻隔，仙西与与主城的的联系不不方便。20033年将正正式拍卖卖土地，预计售售价在550万元元/亩以以上。（4）浦浦口新市市区受长江天天堑影响响，浦口口与主城城的联系系不方便便，是对对住宅开开发影响响最大的的因素。现有基础础较东山山（江宁宁）差。宗地所处处区域（东山新新市区）与上述述地区的的比较：地价和售售价比河河西和宁宁南低，未来将将与宁南南和河西西连片发发展，升升值潜力力大。距主城比比仙西和和浦口近近，交通通

44、更便捷捷。现有基础础比仙西西和浦口口好，仙仙西和浦浦口的发发展取决决于政府府投资，政策风风险相对对较大。3、20002年年南京土土地招投投标概述述从全市范范围来看看，江宁宁招投标标地价（楼面单单价）比比主城低低10000元/平米左左右，价价格优势势明显，升值潜潜力大。上市：442幅，土地面面积2663万平平米，建建筑面积积3699万平米米成交：338幅，土地面面积2448万平平米，建建筑面积积3266万平米米流标：44幅，土土地面积积15万万平米，建筑面面积433万平米米退标：11幅，土土地面积积1.5万平平米，建建筑面积积3万平平米以地补路路：7幅幅，土地地面积557万平平米，建建筑面积积7

45、8万万平米成交地块块平均面面积：土土地面积积6.553万平平米，建建筑面积积8.558万平平米最大地块块：聚宝宝山，净净地面积积7466亩，建建筑面积积51万万平米成交地块块建筑面面积区域域分布：城东江宁城南城北城中河西成交总价价：444.622亿元，其中，主城399.344亿元，江宁5.28亿亿元单幅地块块最高总总价：聚聚宝山，9.111亿元元平均楼面面单价： 13369元元/平米米，其中中，主城城16446元/平米，江宁6007元/平米最高楼面面单价：住宅城东“苜卫路路”地块35595元元/平米米，商住住珠江江路地块块66881元/平米第三部分分 法法律风险险分析一、项目目的风险险点及风风

46、险可能能性预测测1、政策策性风险险挂牌文件件中没有有明确部部分规划划、配套套和外部部条件，虽然在在答疑回回复中进进行了解解释，但但由于政政府不同同意将答答疑回复复列入土土地出让让合同的的附件，且南京公公司未曾曾在江宁宁区开发发项目，对江宁宁区和开开发区政政府部门门的办事事效率、风格、习惯等等了解不不深，对对报批报报建、规规费收取取、区级级税收减减免等方方面的程程序、规规定和执执行力度度情况不不熟悉，有可能能影响开开发进度度、增加加开发成成本。江宁于220000年底撤撤县设区区，在三三年的过过渡期内内保持政政策不变变，20003年年底，土土地、规规划等权权力将收收回市里里，因此此，在该该项目报报

47、批报建建的关键键时期可可能将面面临政府府权力的的交接问问题。从从金色家家园项目目实际操操作进程程来看，政府对对于已经经答应的的条件和和政策，由于领领导变更更等原因因，在实实际执行行过程中中会出现现政策变变化或拖拖延执行行的情况况，因此此，在新新旧政策策的过渡渡时期，该项目目可能存存在政策策风险。2、关于于商业用用地的风风险 根据规规划要点点，该项项目允许许建造商商业建筑筑面积约约10万万平米，其规模模已超出出小区配配套商业业的范畴畴，而公公司对商商业项目目的操作作经验相相对缺乏乏，因此此，商业业部分的的处理是是本项目目决策的的关键之之一，也也是最大大的风险险之一。二、风险险控制手手段（1）关关

48、于政策策性风险险，要求求政府对对书面答答疑的答答复予以以盖章确确认。关于商业业用地的的风险，通过保保守的财财务测算算控制其其风险。按照开发发经验，商业用用房总面面积占小小区总建建筑面积积%-%，为合理理的配套套商业面面积，销销售不会会有压力力。本项项目住宅宅建筑面面积约445万平平方米，%-%的的商业用用房约万平方方米。本本项目商商业用地地规划允允许建设设商业用用房面积积为100万平方方米，但但为控制制风险，在财务务测算中中仅按商商业用房房为只建建2万平平方米进进行测算算。三、总体体评价根据金色色家园项项目的实实际操作作经验，本项目目的政策策性风险险基本在在可控范范围之内内；同时时，保守守的财

49、务务测算有有效地控控制了商商业用地地带来的的风险。因此，总体而而言，本本项目风风险可控控。第四部分分 市市场分析析一、南京京房地产产市场简简述（一）119999-20002年年南京房房地产市市场回顾顾20000年以来来，南京京商品房房市场投投资、需需求持续续加速增增长，供供需基本本平衡，价格持持续上升升；土地地招投标标从无到到有，增增速迅猛猛；二手手房市场场成倍增增长；外外地开发发商积极极进入南南京市场场。20022年南京京房地产产市场的的统计数数据尚未未公布，从市房房产局市市场处获获悉，220022年，南南京市区区（不含含江宁区区、浦口口区、六六合区，以下简简称市区区）批准准上市商商品房33

50、81万万，同同比增加加17.6%；商品房房销售面面积3446万，同比比增加113.445%；供需比比1：00.911；商品品房销售售均价335166元/；商品品房销售售总金额额1211.7亿亿元；此此外，江江宁区商商品房销销售面积积2177万；销售均均价15566元元/；销售金金额344亿元。20002年全全市商品品房销售售总金额额1555亿元，其中住住宅约1130亿亿元，此此外，二二手房销销售总金金额达444亿元元。1、19999-20002年南南京房地地产市场场特点分分析（1）房房地产投投资持续续加速增增长20000年以来来南京房房地产开开发投资资持续加加速增长长，20002年年1-110

51、月全全市共完完成投资资96.4亿元元，同比比增长率221%。（市统统计局数数据）（2）商商品房供供应量稳稳定，220022年为3381万万（市房产产局市场场处口头头数据）（3）商商品房需需求持续续高速增增长20000年以来来，南京京商品房房销售量量持续加加速增长长，平均均增长率率达222.6%,其中中住宅销销售量平平均增长长率达221.66%。220022年商品品房销售售面积达达3466万，增幅达达13.45%，销售售总金额额达1221.77亿元，其中住住宅销售售面积约约为3110万，增幅幅为155.688%。（4）商商品房供供需趋于于平衡、空置面面积持续续下降、空置率率合理20022年商品品

52、房批准准上市面面积和销销售面积积比达11：0.91。 19999-220011年，商商品房空空置面积积平均每每年下降降4万，其中中住宅平平均每年年下降88万。20022年6月月底，商商品房空空置面积积仅788万，同比下下降100.8%。 20001年商商品房空空置率为为7.11%，低低于国际际空置率率红线110%，远低于于全国平平均水平平26%，房地地产市场场运行呈呈现健康康状态。（商品品房空置置率=商商品房空空置/近近三年竣竣工商品品房面积积之和）（5）商商品住宅宅销售价价格加速速上升19999-20000年年，南京京市商品品房销售售均价持持续下跌跌，20001年年出现强强劲反弹弹，增长长1

53、0.7%，销售均均价高达达34886元/，据国国家统计计局统计计，在全全国355个大中中城市排排第五位位，仅次次于深圳圳、广州州、北京京、上海海。20002年年南京商商品房销销售均价价为35516元元/（市房产产局市场场处口头头数据）,基本本与20001年年持平。20000年以来来，南京京市住宅宅销售均均价持续续加速上上涨，年年均增长长率5.5%，20002年上上半年销销售均价价为29920元元/（市统计计局数据据），同同比增长长2111元/，增长长率高达达7.88%。（6）土土地市场场供应量量成倍上上升20000年开始始实行土土地招投投标制度度3年来来出让土土地总量量明显不不足（土土地招投投

54、标数据据包括江江宁区，不含浦浦口区、六合区区）。20000和20001年年土地成成交量非非常低。20002年成成交土地地面积和和成交建建筑面积积呈巨幅幅增长，分别达达到2448万和3226万。20000年至220022年底，共成交交土地面面积2884.22万，可建建建筑面积积4066.9万万，其其中20002年年的出让让量占了了80左右。 20022年招投投标土地地平均楼楼面单价价13669元/，最最高楼面面地价达达35995元/。土地供应应主要集集中在江江宁和城城南：其其中江宁宁土地出出让面积积占总量量的400%左右右。（7）二二手房日日趋活跃跃，20002年年上半年年成交量量首次超超过新房

55、房成交量量，成为为带动市市场快速速发展的的重要因因素成交量与与成交额额持续上上升：119999年以来来，二手手房成交交量成倍倍增长，20002年上上半年成成交1.3万套套，成交交面积1104万万，首首次超过过新房成成交量（1022万）。 全全年成交交金额达达44亿亿元。价格上涨涨幅度超超过新房房：20001年年，二手手房平均均成交价价格21182元元/，增长率率10%，超过过同年住住宅销售售价格增增长率（6.33%）。（8）经经济适用用房供应应量小，缺乏对对商品房房市场的的冲击能能力，220022年开始始建设力力度明显显加大19999年以来来，南京京市累计计供应经经济适用用房50万万，年年供应

56、量量仅占商商品住宅宅销售总总量的66-8%左右。20022年，配配合河西西、仙西西等新区区建设，经济适适用房建设力力度开始始明显加加大：已已经确定定、并将将于20003年年逐渐上上市的共共1655万，包括定定向供给给河西拆拆迁居民民的688万、定向供供给仙西西拆迁居居民的775万、面向向全市的的景家村村小区（二、三三期）222万。因此此，今后后几年，大规模模城市建建设（拆拆迁户）产生的的住宅需需求大部部分将通通过经济济适用房房消化，城建对对住宅需需求的带带动作用用将会减减小。（9）个个人购房房比例持持续上升升，已经经接近1100%19999年以来来，商品品住宅个个人购房房比例逐逐年上升升，20

57、002年年上半年年高达998.99%。（10）住宅金金融支撑撑住宅市市场快速速发展19999年以来来，按揭揭贷款成成倍增长长，至220011年，住住宅按揭揭贷款占占销售额额的近一一半。（11）单个楼楼盘开发发规模逐逐渐加大大20022年，南南京市单单个楼盘盘开发规规模明显显加大，例如，10月月份房产产局主办办的房展展会共888个楼楼盘参展展，其中中，100万以以上楼盘盘30个个，占参参展楼盘盘总数的的30%，其中中20万万以上上楼盘110个，50万万平方米米以上楼楼盘3个个。（12）外地发发展商积积极进入入南京市市场，综综合开发发水平不不断提高高本地发展展商不断断提高开开发水平平：本地地发展商

58、商大量引引进国内内外知名名设计单单位和代代理公司司，开发发水平不不断提高高。外地发展展商积极极进入南南京市场场：20002年年进入南南京市场场的有香香港金马马、宁波波中元、浙江广广厦、温温州商会会、浙江江名城、常州新新城、江江苏阳光光、浙江江赞成等等，进入入方式既既有招投投标拿地地，也有有政府招招商项目目；正在在寻找进进入机会会的有世世茂、金金地、中中海、中中房等。2、19999-20002年南南京房地地产市场场需求增增长的主主要影响响因素分分析（1）大大规模城城建与拆拆迁提供供客源19999年以来来，南京京市共拆拆迁居民民4.0577万户，占占同期商商品房交交易总套套数的225%左左右。20

59、022年1-55月完成成居民拆拆迁1.2万户，全年居民民拆迁量约约为3.6万户，按每户户住宅需需求800计算算，则拆拆迁扩大大住宅需需求2888万，占220022年全年年住宅销销售量的的近500%。（2）政政策推动动20022年5月月，南京市市政府出出台交易易税费减减免（契契税实际际支付比比例由22%下降降为0.75%）、简简化公房房上市手手续、户户口政策策向购房房者倾斜斜（购买买商品房房、二手手房均可可落户）等重大大利好政政策，其其中，各各类购房房税费合合计减幅幅超过60%，直接接带动了了住宅市市场的发发展。（3）居居民收入入增长20000年以来来，城镇镇居民人人均可支支配收入入增长率率均高

60、于于住宅销销售价格格增长率率，平均均每年高高2.77个百分分点。20022年上半半年，城城镇居民民人均可可支配收收入大幅幅增长，达到447466元，增增长率112.33%，高高于同期期住宅销销售价格格增长率率（7.8%）4.55个百分分点。（4）外外来人口口带动据市公安安局统计计，19999年年以来，外地人人在南京京购房落落户的共共178868户户（3664855人），占同期期商品房房交易总总套数的的10%左右。（二）未未来南京京房地产产市场预预测1、土地地市场供供应减速速上升20000年实施施土地招招投标制制度来，20000年和和20001年土土地供应应及成交交总量很很少，220022年土地