上海漕河泾田州路项目市场报告及价格建议

1、PAGE PAGE 25漕河泾田田州路项项目市场报告告及价格格建议一、漕河河泾开发发区简介介开发区概概况上海漕河河泾新兴兴技术开开发区于于19888年经经国务院院批准为为国家经经济技术术开发区区，19991年年经国务务院批准准为国家家高新技技术产业业开发区区，20000年年又成为为APEEC国际际科技工工业园区区。开发发区总规规划面积积14.3平方方公里，目前已已形成微微电子、光电子子、计算算机机器器软件和和新材料料等四大大产业，建成研研究开发发、网络络运行、金融数数据、技技术创新新四大中中心，及及“双优优园区”、“数数字园区区”、“国际园园区”等等三大园园区。漕河泾新新兴技术术开发区区是经中

2、中国国务务院批准准的第一一批以引引进外资资、引进进国外先先进技术术、发展展新兴技技术为主主的国家家级经济济技术开开发区和和高新技技术开发发区。是是全国唯唯一同时时享受经经济技术术开发区区和高新新技术开开发区优优惠政策策的开发发区。目目前,漕漕泾开发发区内微微电子、光电子子、计算算机及软软件、新新材料、航天航航空等高高新技术术产业巍巍然成群群，研究究开发、金融数数据、科科技创新新等四大大功能中中心；目目前开发发区汇聚聚中外高高科技企企业14400多多家，其其中外商商投资企企业近5500家家，世界界5000强跨国国高科技技企业660多家家。累计计投资总总额344.1亿亿美元，合同外外资122.4亿

3、亿美元。园区经济济情况漕河泾开开发区为为上海经经济发展展创造了了超过33%GDDP总量量，为上上海对外外贸易创创造了77.5%的出口口，对上上海高新新技术产产业销售售收入贡贡献度高高达155%，其其中在电电子信息息产业方方面，漕漕河泾开开发区占占到上海海电子信信息产业业销售总总额的117%。 20005年年，漕河河泾开发发区实现现销售收收入9110亿元元，实现现地区生生产总值值（GDDP）3330亿亿元，工工业总产产值8220亿元元，实现现税收220亿元元，产品品出口达达到800亿美元元。开发发区单位位面积经经济效益益在全国国开发区区行列中中名列前前茅。 根据国国家商务务部中中国国家家级经济济

4、技术开开发区发发展报告告（20005），漕漕河泾开开发区在在全国国国家级经经济技术术开发区区投资环环境总指指数排名名中居第第五位，并在综综合经济济实力、社会与与环境、技术创创新、发发展与效效率等方方面均列列前茅，其中“发展与与效率”名列第第一，技技术创新新名列第第二，出出口排名名第三。地理位置置情况 漕河泾泾开发区区位于上上海市区区西南部部的边沿沿，毗邻邻徐家汇汇，周边边交通网网络完善善，地下下铁路、火车站站南站及及虹桥机场场均近在在咫尺。地点高架轻轨轨上海火车车南站漕宝路地地铁站徐家汇商商业中心心虹桥国际际机场人民广场场上海火车车站陆家嘴金金融贸易易区距离2公里4公里5公里7公里7公里11公

5、里里14公里里14公里里时间6分钟15分钟钟8分钟12分钟钟15分钟钟25分钟钟35分钟钟35分钟钟交通工具具汽车汽车汽车汽车汽车汽车、地地铁汽车、地地铁汽车、地地铁开发区公公交线路路直接停靠靠或路经经漕河泾泾开发区区有1522路（钦钦江路龙里路路）、889路（南浦大大桥合合川路）、1220路（上体馆馆万源源路）、2055路（卢浦浦大桥静安新新城）、2522路（北北区汽车车站开开发区）、8004路（华泾陈家桥桥）、8809路路（龙华华龙柏新新村）、9277路（上上海火车车站钦江路路）、992路（上体馆馆交大农农学院）、922B(上上体馆九亭)、93路路（武定定路汇安路路）、5506路路（上海海

6、火车站站静安新新城）、5133路（漕漕河泾七宝）、7133路（虹虹桥镇紫阳花花苑）、7355路（罗罗阳新村村华星路路）、7757路路（虹古古北路莲花路路地铁站站）、7752路路（凯旋旋路、宜宜山路静安新新城）、7633路（静静安新城城莘庄地地铁）、9533路（田田林新村村莘松新新村）、8677路（上上海南站站新华新新村）、1499路（平平吉新村村凯旋路路）及莘莘仙线（莘庄仙霞路路）。另外，开开发区还还开通区区内至虹虹梅路地地铁站的的班车，同时也在在办公楼楼宇处开设地地铁一号号线、天天山地区区的专线线班车，使客户户出入办办公楼宇宇十分方方便快捷捷，并提供供最佳的的交通服服务。随着上海海城区向向西

7、南区区域的不不断延伸伸，政府对对开发区区周边道道路投巨巨资进行行了改造造。目前前，新漕河河泾大厦厦等办公公楼向东东可达漕漕溪路、沪闵路路高架直直至内环环线、徐徐家汇商商业区；向南可可达地铁铁一号线线、沪杭杭(松)高速公公路；向向西从虹虹梅路至至外环线线连接延延安路高高架直达达市中心心；向北北经虹许许路至虹虹桥开发发区、地地铁二号号线,并并由延安安路高架架直达虹虹桥国际际机场。人文环境境开发区周周边有数数十所高高等院校校：如交通通大学、华东化化工学院院、上海海师范大大学、上上海应用用技术学学院等理理工科高高校，以以及徐汇汇区附近近的华东师师范大学学、东华华大学、上海工工程技术术大学、上海大大学、

8、上上海医科科大学、上海中中医学院院等高校校。企业科研研单位云云集，各各类研究究所近百百个，其其中有：中科院院上海分分院、中中科院上上海生物物工程研研究中心心、中科科院上海海微电子子研究开开发基地地、华东东计算技技术研究究所软件件分析、华东测测试技术术研究所所、工微微所、能能源所、激光所所、光电电所、航航天8003研究究所、航航天第八八设计部部、机械械部211所、核核工程研研究设计计院、广广播电视视研究所所等等。配套设施施为方便开开发区内内企业和和办公楼楼宇内的的客户，驻开发发区内的的政府、商务机机构如海海关、商商检、外外税、外外资审批批及项目目代理、银行、邮局、航空票票务、国国内（国国际）快快

9、递、货货运、保保税仓库库等“一一站式服务机机构，都分布布于新漕漕河泾大大厦等办办公楼宇宇内。园区办公公楼宇内内还设有有国际经经贸、信信息咨询询、人才才交流、人才培培训、律律师事务务所、会会计事务务所、专专利商标标事务所所、高新新技术企企业认定定机构、开发区区企业协协会和因因特耐特特网络公公司等支支撑服务务机构。入住园区区企业所所享受的的优惠政政策生产性外外商企业业，按115%税税率上缴缴企业所所得税，其中，对经营营期在十十年以上上的企业业，从注注册年度度起第一一年至第第三年免免征企业业所得税税，后两两年先减减按7.5%征征收企业业所得税税，后将将地方得得益部分分的800%奖励励给企业业；另外外

10、，被认认定为先先进技术术型的企企业可延延长三年年减按110%税税率征收收。经认定的的高新技技术内资资企业，享受115%的的企业所所得税优优惠税率率。同时时，入住住企业注注册起11-5年年内，前前三年地地方得益益部分的的所得税税1000%奖励励企业，后两年年奖励990%,注册第第6年奖奖励500%。减免税期期满后，凡企业业出口产产品产值值达当年年总产值值70%以上的的，当年年度减按按10%税率计计征企业业所得税税。凡入住本本园区的的企业，增值税税基本税税率为117%。从注册册起5年年内，前前二年地地方得益益部分的的80%奖励给给企业，后三年年地方得得益部分分的600%奖励励给企业业。凡入住本本园

11、区的的企业，在注册册起5年年内所缴缴纳的个个人所得得税地方方部分按按50%比例奖奖励给企企业。经认定的的高新技技术成果果转化项项目和拥拥有自主主知识产产权的高高新技术术转化项项目，其其税收优优惠政策策依据上海市市促进高高新技术术成果转转化的若若干规定定执行行。二、项目目概况1、项目目地理位位置本项目选选址于上上海市漕漕河泾新新兴技术术开发区区西区WW18-1地块块，基地地总面积积为2664955平方米米。而漕漕河泾新新兴技术术开发区区位于上上海市的的西南部部，是以以微电子子产业为为主的国国家级新新兴技术术开发区区，区域域规划面面积6平平方公里里。本项项目基地地四周均均为漕河河泾开发发区用地地，

12、其中中南侧和和东侧均均为开发发区内已已建成的的厂房，北侧为为田州路路，西侧侧为莲花花路。莲莲花路以以西为规规划中的的科技绿绿洲工业业项目用用地。2、项目目基本数数据项目地址址：上海海漕河泾泾开发区区西区WW18-1地块块地块总面面积：2264993平方方米总建筑面面积：5521110平方方米（其其中新建建地上建建筑总面面积4884500平方米米，地下下建筑面面积36660平平方米。）容积率：1.7799绿化率：31%建筑密度度：299.7%本案（综综合楼）基本数数据：建筑面积积：2449822平方米米外观：圆圆弧形建建筑物展开面长长：约772米面宽：约约20米米楼高：558.55米层数：地地上

13、166层、地地下1层层层高：地地下一层层4.22米，地地上一层层4.55米，二二层以上上均为33.6米米。3、周边边配套设设施由于地块块所处新新兴产技技术开发发区，为为纯工业业型态的的园区，不属于于传统住住宅区范范畴，故故区内生生活配套套设施教教少。4、商业业田林商圈圈：距地块约约2公里里，是徐徐汇区西西部发展展成熟的的大型生生活社区区，设施施齐全。已形成成了以小小型零售售业、中中小型餐餐饮业为为主的商商业一条条街。（好又多多大卖场场，餐饮饮有肯德德基、麦麦当劳等等）吴中路商商贸街：由于周边边居民区区密集，吴中路路路沿线线形成了了以汽配配，建材材为主的的商业一一条街，银行、邮局等等生活设设施一

14、应应俱全，基本能能够满足足周边居居民日常常生活所所需。（易初莲莲花大卖卖场、肯肯德基等等）三、个案案简述兴园科技技广场 地址：桂桂平路4418号号 楼盘类型型：商务务楼层数：227层建筑面积积：4667855平方米米标准层面面积：113166平方米米标准层层层高：22.655米电梯数：4部客客梯1部部货梯 车位：地地下约1170配置： IP宽宽带光缆缆通讯系系统租价：22.6元元/天平方米米；物业管理理费：未未定创 新 大 楼 地址：宜宜山路110099号 楼盘类型型：商务务楼层数：221层建筑面积积：3335200.888平方米米标准层面面积：115522.177平方米米标准层层层高：33.

15、8米米电梯数：4部客客梯1部部货梯 车位：有有配置： IP宽宽带光缆缆通讯系系统租价：22.3元元/天平方米米；物业管理理费：77.5元元/月平方米米凤 凰 楼 地址：古古美路115155号 楼盘类型型：商务务楼 层数：224层建筑面积积：3771588平方米米标准层面面积：117000平方米米标准层层层高：44米电梯数：5部客客梯1部部货梯 车位： 3000多配置： IP宽宽带光缆缆通讯系系统租价：22.7元元/天平方米米；物业管理理费：77.5元元/月平方米米科技大楼楼C楼 地址：宜宜山路9900号号 楼盘类型型：商务务楼层数：225层建筑面积积：3113077.899平方米米标准层面面积

16、：113255.899平方米米标准层层层高：33.7米米电梯数：4部客客梯1部部货梯 车位：有有配置： IP宽宽带光缆缆通讯系系统租价：22.5元元/天平方米米；物业管理理费：77.5元元/月平方米米新 漕 河 泾泾 大 厦 地址：漕漕宝路5509号号 楼盘类型型：商务务楼层数：220层建筑面积积：2224555平方米米标准层面面积：9976平平方米标准层层层高：33.8米米电梯数：3部客客梯1部部客货两两用梯车位：2200配置： IP宽宽带光缆缆通讯系系统租价：22.7元元/天平方米米；物业管理理费：220元/月平方米米新 银 大 厦厦 地址：宜宜山路8888号号 楼盘类型型：涉外外商务楼楼

17、层数：222层建筑面积积：2445000平方米米标准层面面积：9900平平方米标准层层层高：2.665米电梯数：3部客客梯1部部货梯车位：地地下及室室外车位位共800个配置： IP宽宽带光缆缆通讯系系统，上上海市信信息港工工程候选选楼盘之之一。租价：22.6元元/天平方米米；物业管理理费：220元/月平方米米新 业 大 楼楼 地址：田田林路3388号号 楼盘类型型：商务务楼层数：112层建筑面积积：2448266.744平方米米标准层面面积：222955.766平方米米标准层层层高：44.2米米电梯数：3部客客梯1部部货梯车位： 有配置： IP宽宽带光缆缆通讯系系统租价：22.5元元/天平方米

18、米；物业管理理费：77.5元元/月平方米米田 林 大 楼楼 地址：田田林路3300号号 楼盘类型型：科研研、办公公大楼层数：66层建筑面积积：76600平平方米标准层面面积：112500平方米米标准层层层高：33.1米米电梯数：2部客客梯车位：220个室室外车位位配置： IP宽宽带光缆缆通讯系系统租价：11.8元元/天平方米米；物业管理理费：115元/月平方米米软件大楼楼 地址：漕漕宝路4461号号 楼盘类型型：高级级涉外办办公楼层数：117层建筑面积积：3000600平方米米标准层面面积：115122平方米米标准层层层高：44.2米米电梯数：4部客客梯车位：2200个室室外车位位配置： IP

19、宽宽带光缆缆通讯系系统租价：11.8元元/天平方米米；物业管理理费：66元/月月平方米米新联技贸贸中心 地址：宜宜山路8822号号 楼盘类型型：综合合商务楼楼层数：55层建筑面积积：80000平平方米标准层面面积：114000平方米米标准层层层高：22。7米米电梯数：2部客客梯车位： 有配置： IP宽宽带光缆缆通讯系系统租价：11.8元元/天平方米米；物业管理理费：115元/月平方米米四、项目目SWOOT分析析优势点本案地处处漕河泾泾开发区区，地理理位置优优越本案入驻驻公司可可享受众众多开发发园区优优惠政策策本案周边边道路通通畅，商商务出行行交通方方便本案周边边多为园园区内厂厂房及综综合办公公

20、区，为为同产业业公司以以及上下下游企业业提供沟沟通便利利本案所处处办公区区内设中中央广场场及集中中绿化提提升局部部办公环环境劣势点与园区内内其他办办公区相相比，本本案单幢幢出售，整体性性较弱本案的客客户群体体局限于于含国内内资本的的企业，一定程程度上给给销售带带来抗性性本案引进进的企业业必须是是无污染染的高新新、高科科技产业业，客户户群覆盖盖面相对对较小入驻企业业必须经经漕河泾泾开发区区相关部部门审批批，造成成相关手手续办理理比较烦烦琐，对对销售产产生直接接影响建筑本身身存在一一些缺陷陷，如喷喷淋管线线及通风风管道安安装位置置低，影影响层高高（净高高约2.52.66米）、无中央央空调设设备等机

21、会点上海开发发开放的的深入，外商投投资的加加大以及及经济持持续的良良性增长长成为政政策面的的利好支支持上海整体体写字楼楼市场的的租售行行情在220066年将有有进一步步的增长长并已经经逐步显显现区域市场场对本案案类型写写字楼的的需求稳稳定漕河泾开开发区经经过多年年开发日日渐成熟熟，在同同类园区区中具有有品牌优优势及实实际的优优惠政策策支持本案的多多层厂房房已全部部售完，部分已已购公司司对本地地办公楼楼的需求求直接有有助于本本案去化化威胁点漕河泾开开发园区区内同期期有新办办公楼入入市，区区域内竞竞争不可可避免产品本身身存在一一定缺陷陷可能对对动销有有一定负负面影响响产权性质质的不确确定性以以及操

22、作作上的复复杂性会会影响销销售去化化土地使用用年限预预计较短短政策变化化的不可可预知性性五、销售售价格探探讨假定租租赁价格格的获得得通过对周周边个案案的了解解，目前前漕河泾泾地区的的写字楼楼基本保保持较高高的出租租率，不不少已经经满租，优惠的的园区政政策以及及与上下下游企业业便利的的沟通使使本地区区的写字字楼的确确供不应应求，我我们对目目前比较较有代表表性的有有租赁价价格的写写字楼个个案就产产品本身身特性与与本案共共同进行行加权比比较，期期望得到到本案的的假定基基本租赁赁价格，为推导导本案最最终的建建议销售售价格做做基础铺铺垫，如如下：租赁价格格权重分分析表比较项目目权重评定分值值新漕河泾泾大厦新银大厦厦新业大楼楼本案地段交通0.1551099880.555周边配套套0.155109897地理因素素0.1109998周边规划划0.155108888产品园区景观观0.11088890.455规模0.055109998市场形象象0.055109888自身配套套0.1109998物业0.033109999建筑形态态0.055109988立面设计计0.022108878租售条件件0.055109998合计12.72.62.52.466804412