房地产公司合同审查业务操作指引

1、协议审查业务操作指引1. 定义 1.1 本指引所称之协议审查业务，系指风控人员接受业务部门送审的协议，就其送审的协议根据法律法规规定及风控人员的专业判断，通过检查、核对、分析等方法，就协议中存在的法律问题及其他缺陷提出建议或意见的专业活动，不包括任何修改活动。1.2 本指引所称之委托人，系指将协议提交风控人员进行审查的协议当事人。本指引所称之相对人，系指待审协议中，除了委托人以外的协议其他当事人。1.3 本指引所称之交易目的，系指送审协议所在的交易中，进行交易的真正动机或想要达到的目的。1.4 本指引所称之买方，系指通过支付价款或报酬的方式，换取产品或服务的交易方；本指引所称之卖方，系指通过提

2、供产品或提供服务，换取价款或报酬的交易方。2. 协议审查中的特别事项2.1 协议审查业务一般仅对协议中存在的问题基于法律的规定及风控人员的判断提供建议或意见，并不进行条款的修改。除非是以纠正个别措词或笔误的方式提供审查建议或意见，否则对于条款的修改属于协议修改业务。2.2 风控人员在审查中应当注意，除了国家法律、国务院行政法规、国务院所属部门规章外，还存在大量的地方法规、自治条例、单行条例及地方政府规章。这些地方法规及各类规章未必致使协议无效，但可能致使当事人受到行政处罚或承担不利的诉讼结果，因此必须在所有相关法律法规、规章基础上提出审查建议或意见。除此之外，对于无名协议的审查，还应注意协议法

3、分则及民法中的规定。2.3 风控人员在审查中应勤勉尽责，查清与协议效力关于的相关法律，防止因工作失误或未能发现足以引起协议无效的法律瑕疵而致使协议或部分条款无效。同时，风控人员应发现并提示送审部门协议中所存在的对其不利的条款，但是否接受该等条款应由送审部门根据实际情况自行决定。2.4 协议中的价格、质量标准、付款方式、履行方式、验收规范等自身并不属于法律条款，总体上属于商务条款。对于商务条款，如存在不明确或明显不利于集团公司的情形，应提醒送审部门注意其中的不利因素，并告知送审部门自行审查沟通。2.5 审查结论必须依据法律及事实作出，而且必须结合协议目的、其他商定读懂条款含义，除非有明确的法律依

4、据及送审部门提供的基本事实作为依据，不得以主观臆断得出武断的结论。3. 协议送审稿的接收3.1 风控人员在接收协议送审稿及辅助性的背景资料文件、参考资料文件时，应尽可能避免接收原件，以免造成管理上的不便或造成遗失、破损、污染。如必须接收原件，且送审部门在移交时要求风控人员签收，则相关原件在归还时一定要由送审部门指派的工作人员签收。3.2 如有可能，应要求送审部门提交电子文档，以便于保管和修改，并易于保持版面的整洁。接收以电子文档方式送审的协议以及辅助性的背景资料文件、参考资料文件时，应将来稿的资料文件名另存为标准的资料文件名，包括送审部门的字号、资料文件性质、递交日期，以便日后管理。3.3 对

5、于送审的协议文本及相关资料文件资料，风控人员负有保密的义务，不得擅自外传。4. 对于送审目的的了解4.1 在接收送审部门提交的文档及背景资料文件、参考资料文件时，应主动询问送审部门交易所要达到的目的、主要的问题所在、送审协议的形成背景、协议提供方、交易中对方是否强势等信息，以便于判断工作内容、工作重点。4.2 如需要，应针对送审协议稿及背景情况，要求送审部门提供协议所需的附件、协议中所提到的资料文件、xx登记情况等，以便于得出准确的协议审查建议或意见。对于以邮件方式送审的电子文档，可事先商定由送审部门在提交的同时，随邮件提供审查要点、工作目标、背景情况等信息，以便开展审查工作。4.3 如送审部

6、门未对送审稿提交背景说明及工作目标说明，风控人员可根据需要按自己的判断去审查协议，也可主动向送审部门询问交易背景、工作目标等信息，以便于履行工作。5. 审查建议或意见的一般处理5.1 对于送审的电子文稿，应另存为规范的资料文件名称并标注日期，同时将附属资料文件资料一并列入专用的资料文件夹。任何审查均针对另存的资料文件，原资料文件仍旧保留以资日后核对。5.2 对于送审的纸质文稿，应复印后保留原稿，而无论原稿为复印件还是原件，任何审查工作均在复印件上进行，同时所有资料文件应装入资料文件夹以便于管理。如可能，可将纸质文稿转换成电子文档，并在保留原稿的基础上进行审查工作。5.3 对于送审协议的审查，应

7、当尽可能保证原稿与审查建议或意见的可识别性。5.3.1 对于电子文档，应以批注的方式提交审查建议或意见。如以其他方式，应注意改变字体颜色以便识别原稿，并把加入的内容放在括号内。5.3.2 对于纸质文档，应以规范的校对符号等方式提交审查建议或意见，将建议或意见写在纸页的空白处，并注意防止原稿文字无法识别。如需要，应在问题部位加注序号，并另用纸张说明各序号下存在的问题。5.4 对于来稿中表述不清或用意不明的条款，风控人员可以通过问询并得到准确答案后，提供审查建议或意见。也可以直接在审查建议或意见中写明该条款或措词无法理解、语意不明等。6. 对协议内在问题的审查6.1 对主体合格性的审查对于有资格/

8、资质限制的交易，风控人员应当审查相对人的营业执照、资质、许可等方面是否符合法律规定。其中：对于营业执照的审查，应注意根据其原件判断相对人的经营期限、经营范围、是否年检等信息，以判定其身份是否符合xx法规的规定；对于资质等级的判断，应审查其相关的资质证书，以确定其是否合法、有效并在合法的范围之内；对于特种产品或特殊行业，应审查其是否符合相关的生产许可或服务许可的相关许可制度，以确定协议是否存在效力问题；如协议系由卖方或受托方提供专业服务，还应审查卖方或受托人提供专业服务的人员是否具备相应的资格/资质。6.2 对内容合法性的审查审查协议合法性应当根据国家法律、国务院行政法规、地方法规或自治条例和单

9、行条例、各类规章的规定，其中审查协议是否可能无效只能依据国家法律及国务院行政法规。这类工作主要包括：审查协议中的商定是否与法律强制性规定冲突；审查协议中所用的法律术语、技术术语是否规范；审查协议名称与协议内容、属性是否一致，特别是有名协议的名称与协议内容是否存在冲突。6.3 对条款实用性的审查风控人员可以根据委托人的行业性质、产品特性、相对人情况等，审查协议中是否具备避免争议或明确权利义务的实用性条款。如协议审查只是日常性的审查或委托人没有此项需要，可以不进行此类审查。此类审查包括下列内容：是否根据交易特有风险界定各方各自的责任；是否根据标的特点设定避免争议的条款；是否根据违约特点设定界定责任

10、的条款；是否根据交易相对人的情况设定实用性条款；协议中明示的或隐含商定的管辖条款对委托人是否有利。6.4 对权益明确性的审查在审查协议时，应注意协议中的权利义务是否明确，以避免集团公司因权利义务不明而丧失权益或致使损失。此类审查包括可识别性、明确性。交易内容是否明确、具体、可识别；交易程序是否明确、具体且定有时限、责任方；争议处理方式是否明确具体且有时限、责任方；条款之间是否由于配合问题而存在权利义务不明确的缺陷；是否由于表述不严谨而存在权利义务不明确；权利义务及违约是否具备可识别性；附件内容是否明确、是否与协议正文冲突，如有冲突是否有说明顺序。6.5 对需求满足性的审查实现交易目的是协议的意

11、义所在，但如送审部门未提供相应的背景或要求，则风控人员可以不进行此类审查。此类审查包括：判断协议条款能否达到委托人所要求的目的；判断标的物能否满足委托人的交易目的。7. 对协议外在问题的审查7.1 对结构体系性的审查建立协议结构体系的目的在于确定协议条款间的秩序，使之符合阅读的习惯，从而便于协议的阅读、理解。对于结构体系性的审查一般仅针对集团公司自行制订并用于长期使用的协议文本，除非送审部门有明确要求，对于相对人提供的文本一般不进行此项审查。此类审查包括如下内容：是否将协议内容分成若干主题，以便于内容的安排及理解和使用；各主题之间是否条理清晰、分割合理、内容相互分开；各主题之间是否存在协议履行

12、中的时间顺序或先后顺序，从而便于履行。7.2 对条款完备性的审查此项审查的目的，是通过对协议已经设立的各层标题，判断协议条款是否完备，检查是否缺失影响协议履行及权利义务明确的条款。对于篇幅较大但未设立标题体系的协议，可先整理出不同层级的标题，然后进行此项审查。此类整理仅为辅助审查之用，也可用于将来的修改。判断各层级的标题体系是否合理、完整；判断最小标题下的条款是否完备、假设了所有可能性；审查协议的辅助性条款是否完备，足以明确协议自身的秩序并能够满足解决争议等情况下履行附随义务所需。7.3 对协议严谨性的审查在审查协议时，风控人员应当注意到协议的思维是否严谨，以防止因协议商定不严谨而造成或产生的

13、缺陷，避免因商定不明确或冲突而造成或产生的争议。主要关注点有：协议中是否由于假设不足而致使某些情况未予商定，从而致使权利义务不明确；是否存在有禁止性规定但无违约责任条款，以及类似的协议条款；是否存在由于术语或关键词不统一而造成的条款冲突，或存在影响权利义务明确性的表述不一致；协议生效的时间是否监控得当、辅助条款是否利于协议履行或争议处理。7.4 对表述精确性的审查文字表述是协议权利义务的载体，风控人员在审查协议时应当关注由于表述问题而可能存在的缺陷。对于此类缺陷，如仅为一般审查，只要不会造成或产生歧义、权利义务明确，可概括性指出而不必逐项审查。如送审协议系送审部门制作的文本，特别是将用于长期使

14、用的协议，则应逐项指出其缺陷。这些内容包括：语言风格是否适合协议所应具备的风格；标点符号的使用是否符合使用规范；用词、用句是否符合法律文书的特定表达方式；用词或词组的内涵外延是否精确、指代用词的指代关系是否明确；行为人是否明确、承受人是否明确，以及句间关系是否明确、流畅；协议条款中是否存在严重影响交易目的实现及协议履行的语言歧义现象。7.5 对版面美观度的审查本项审查一般仅对由送审部门起草或整理后以集团公司文本形式出现的协议，尤其是筹备长期反复使用的协议。对相对人提交的文本，除非委托人另有要求，一般不进行此类审查。协议排版是否整齐、美观、大方，其中采用中文版式的协议应审查是否符合中文的排版规范

15、；全文的版式必须整齐划一，是否存在不同的排版形式混杂使用；不同层级条款序号的使用是否符合规范或习惯，各层序号是否连贯并显示出明确的层级，页码是否连续。8. 协议审查成果的提交8.1 风控人员无论以何种方式向送审部门提交审查工作成果，必须保留来稿及提交稿并予以归档，以备查询及资料文件资料积累。对于以电子文档的方式提交工作成果的，也必须保留原稿与提出审查建议或意见稿，以便工作经验的积累及日后的核对。8.2 风控人员提交协议审查工作成果时，送审部门提交纸质文档的，可以直接在来稿复印件上手写审查建议或意见，并以回传的方式或复印留底后提交的方式，向送审部门提交工作成果。对于以电子文档方式提交的工作成果，

16、可以电子邮件的方式提交，尤其是以邮件存放于服务器上的电子邮件方式提交，以便保留提交的证据。8.3 对于关系重大的送审协议，风控人员认为有必要，应以正式的法律建议或意见书的方式提交。法律建议或意见书应描述提交的来稿及其他辅助材料、委托人对背景情况的介绍、委托人对于审查的要求，以及风控人员审查、分析所依据的法律，以及审查的结论。一般情况下，在提供工作成果时应注明以上建议或意见仅供参考。8.4 提交审查工作成果，风控人员应履行附随的告知义务，对于审查的范围、送审部门需要掌握的内容进行告知，防止送审部门因误解或理解错误造成损失。特别是对于应由送审部门自行决策或审查的内容，应当明确告知。如送审部门要求的审查时间非常紧迫，应注明因送审部门要求的时间较紧，只能提供目前的建议或意见。8.5 风控人员所提交的审查建议或意见必须是文字通顺、观点准确的正式结论