房地产销售培训2

1、房地产营销PART I 根底知识与根本概念关于建筑与规划一、根本概念1、了解以下根本概念： 亭 台 轩 榭 阁 塔 堂 厢房 耳房 阕 山墙 照壁 散水 雨棚 圈梁 进深 面阔 立面 骑楼 天花 藻井 斗拱 重檐 歇山顶 硬山顶 庑殿顶 廊桥 多层 高层建筑 平房 清水房 踏步 别墅 找平层 女儿墙 三通一平 七通一平 生地 熟地 上下水 容积率 建筑覆盖率 绿地率 建筑基地面积 建筑小品 标高 天际线 风玫瑰 定位轴线 建筑间距 型钢 预制件 粘土砖 砌块 板材 原木 空心砖 琉璃瓦 釉面砖 马赛克 石膏板 水磨石 胶合板 砂浆 加气混凝土 大理石 2、熟习以下根本知识1)房地产价钱构成 征

2、地补偿费：土地补偿费、青苗补偿费、集体财富补偿费、私人财富补偿费、安顿劳动力补偿费、菜田补偿费、复耕费等； 拆迁安顿补偿费：私房作价、地上物补偿费、搬家费、拆房费、渣土清理费、暂时设备费、周转房费、农户住房原拆原建费、单位差遣费、安顿用房费 其他土地开发费：三通一平费、勘测设计费、拆迁征地管理费 住房建筑安装费：住房建筑安装工程造价 附属工程费：煤气调压站、热力站、变电所、锅炉房、高压水泵房等 室外工程费：指上水、污水、雨水、电力、电信、热力、煤气、庭院、围墙、人防工程等费用 公共配套工程费：指幼儿园、文化站、中小学、卫生站、门诊部、副食店、蔬菜店、书店、小饭铺、街道办事处、居民委员会、派出所

3、、工商税务所、等费用 环卫绿化费：绿化费、绿地费、公共厕所等 政府性收费及“四源费：“四源指煤气厂、热力厂、自来水厂、污水处置厂 土地出让金 税费：营业税、城市建立维护费、土地增值税、投资方向调理税、教育附加费管理费等 利润 3建筑构造 建筑的构成要素由三部分组成：建筑功能、物质技术条件和建筑笼统建筑的分类按运用性质：工业建筑和民用建筑； 按建筑构造与资料；木建筑、石建筑、砖混构造建筑、钢筋混凝土构造建筑、钢构造建筑； 按施工方法；装配式建筑、现浇筑式建筑和装配整体式建筑 按层数多少：低层建筑、多层建筑、中高层建筑、高层建筑房屋组成及其作用 根底：接受全部荷载，并传送给下面土层； 墙或柱：承重

4、或/和分割空间； 楼地层：程度承重和分割空间； 楼梯：垂直交通； 屋顶；顶部承重和围护避雨、隔热、保温 门窗：交通、分隔、采光、通风4建筑构造的影响要素 外力的大小 自然气候风霜雨雪、气温、地震、海啸等 人为要素爆炸、火灾、战争以及消费生活等5建筑设计以住宅为主 受欢迎的建筑设计该当表达在： 每个房间大小外形适宜、功能安排合理卧室、起居室、厨房、卫生间、阳台的处置上表达设计室室内规划水准 格局方正，富于变化； 卧室采光充分、私秘性好； 厨房卫生间自然通风，最好能采光； 生活阳台与厨房相连，便于什物放置与晾晒； 起居室充分采光，景观视野良好； 各个房间搭配合理，科学规划 动静分区、清污分区、干湿

5、分区； 根据对象不同，提供不同生活运用功能设计； 讲究一定的民俗习惯； 平面立面设计精巧，得房率高二、建筑资料关于建筑资料，了解以下内容： 1、建筑资料的分类 2、建筑资料的主要技术参数 3、建筑资料的根本性能、用途与造价建筑资料的分类按化学组成无机材料金属材料黑色金属：钢、铁有色金属：铜、铝等及其合金非金属材料天然石材：沙、石及各种岩石制品；烧结与熔融制品：粘土砖、陶瓷、玻璃等；胶凝材料：水泥、石膏、石灰、水玻璃、水泥混凝土、砂浆、硅酸盐水泥制品等有机材料植物类材料木材、竹材、秸杆及其制品高分子材料塑料、涂料、胶粘剂等沥青及其制品石油沥青、煤沥青、沥青制品复合材料无机材料基复合材料钢筋混凝土

6、、钢纤维混凝土等有机材料基复合材料沥青混凝土、胶合板、纤维板等 1、建筑资料的主要技术参数： 资料构造形状的主要参数：密度、体积密度、空隙率、密实度 资料的力学性质：强度、弹性与塑性、韧性与脆性、硬度与耐磨性 资料的物理性质：耐水性、抗渗性、抗冻性、吸湿性、导热性、热容性、耐燃性与耐火性 2、建筑资料的根本性能、用途与造价 三、建筑过程1、地基与根底 建筑物下面接受建筑物分量的土层，称为地基。影响地基荷载才干的，有以下要素： 土壤的种类砂土、黏土等； 土壤的含水率； 地下水位高低； 埋置深度； 地基周围环境， 等根据不同的基地地质构造和建筑要求，地基的处置方式各有不同。 建筑物的最下端与土壤接

7、触的部分，称为根底。其作用是接受建筑物的全部分量并将之分散传送给地基。 普通说来，根底按构造方式分为：条形根底、点式根底、筏形根底、箱形根底等。 砖混构造的建筑，通常采用条形根底； 高层建筑通常采用箱形根底；一些水边建筑，包括云南、广西、海南等地的民居，采用点式根底。2、墙体 墙体是维护、分割构件，同时也是承重构件。普通砖混构造房屋中，墙体为主要承重构件，其他建筑中，那么既是维护和分割构件，又是承重构件。 墙体的分类 按位置不同，分为外墙和内墙；按建筑物的轴线，分为横墙和纵墙；按构造受力情况，分为承重墙和非承重墙；按资料，分为砖墙、石墙、砌块墙、混凝土墙等；墙体的设计要求： 具有足够的强度和稳

8、定性； 具有必要的保温隔热性能； 相对隔音； 满足防震的要求。3、墙体墙身的细部构造 防潮层防止地下潮气沿根底墙上升，在首层地面构造层中部，通常用水泥砂浆抹20毫米厚； 勒脚外墙墙身下部接近室外地坪的部分，其作用是防止地面水、雨水的侵蚀及以为磕碰，维护墙面。通常采用抹水泥砂浆、帖面或加大墙厚的方法来构造； 散水接近勒脚下部的混凝土排水坡。作用是迅速排出沿墙淌下的雨水，防止雨水直接进入墙下损害地基； 窗台分为室内窗台和室外窗台； 门窗过梁承载门窗洞口上的荷载4、屋顶 上部围护构件，也是承重构件。其作用是抵御风霜雨雪的侵袭，防止太阳辐射，保温隔热。 按排水坡度不同，分为坡屋顶、平屋顶。平屋顶的排水

9、主要采用有组织的外排水和有组织的内排水两种方式。多层建筑的雨水管普通在建筑物外墙上，高层建筑雨水管从建筑物内部穿过。 平屋顶的构造： 维护层在钢筋混凝土顶板上的油毡上用绿豆沙或小豆石防止风吹日晒而开裂； 防水层油毡、水乳型沥青涂料等防止漏水； 找平层在防水资料下面构成一个坚实的平整的基层用水泥砂浆找平； 保温层普通用加气混凝土、水泥珍珠岩板、泡沫塑料板等 构造层用钢筋混凝土板其作用是承重。四、规划知识1、略2、规划的根本知识2、规划的根本知识以住宅小区为例1组成 类型与规模： 居住区由假设干居住小区或居住组团组成，规模普通为：人口30 000至50 000，户数为10 000至15 000户，

10、用地50至100公顷； 居住小区由城市道路或自然界限划分，具有一定规模不为交通干道所穿越的完好地段，由假设干居住组团构成，规模普通为人口7 000至15 000，户数2 000至4 000户，用地10至35公顷； 居住组团由假设干栋住宅组成，不为小区道路所穿越的地块，内设有居民效力的最根本的管理设备和庭院，规模普通为人口 1 000-3 000，户数300-700户，用地4至6公顷； 居住区物质系统 住宅与住宅用地 道路交通设备与道路停车用地 公共建筑与公共效力设备用地 绿地与户外活动场地公共建筑与公共效力设备系统 分类分级商业服务设施教育设施文化运动设施医护设施社区管理设施居住区超市 饭店百

11、货 食品银行 邮政药店 书店旅馆 修理等中学文化馆运动场俱乐部医院门诊所物业管理派出所街道办事处市政管理所绿化 工商 税务居住小区小吃 菜市场理发 百货副食 储蓄等小学幼儿园社区活动中心文化活动中心门诊所物业管理居住组团小吃托儿所文化站卫生站居委会2住宅区的设备 普通指公共效力设备、市政公用设备、停车设备、平安设备、管理设备和户外场地设备 。 公共效力设备 分为公益性设备和盈利性设备，包括商业效力设备、教育设备、文化活动设备、医护设备和社区设备。如上表； 市政公用设备 包括水、电、气、冷热、通讯以及环卫的地面、地下工程设备； 停车设备 包括各种机动车和非机动车的停放场地。 平安设备 普通常用的有对讲系统设备和视频监视系统设备； 管理设备 包括社区管理和物业管理机构。 户外场地设备 包括户外活动场地、住宅院落其中的各类活动设备和与之配套的设备。如幼儿游戏场地、青少年活动与运动场地、老年人健身消遣场地和与之相关的构架、桌椅、照明、景观小品等。3户外景观与环境 包括软质景观与硬质景观软质景观以植物配置与种植规划为主要