一级开发讲义

1、土地一级开发实务和案例李剑滨内部培训1土地一级开发实务和案例一、什么是城市土地一级开发二、土地一级开发实施的主要内容三、北京市土地一级开发及经营性项目用地招拍挂出让流程四、土地一级开发模式五、土地一级开发方案的编制六、土地一级开发项目成本的构成及测算2一、什么是城市土地一级开发土地一级开发实务和案例3一、什么是城市土地一级开发城市土地一级开发是按照国民经济和社会发展规划，城市总体规划，土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备开发，土地供应计划的项目，在确定土地开发实施方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体，4一、什么是城市土地一级开发获得土地项目一级开发的主

2、体再根据“政府主导，统一规划，市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论系统和方法，组织实施土地一级开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，5一、什么是城市土地一级开发并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发项目实施的速度、品质、成本全过程把握和控制，达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。6二、土地一级开发实施的主要内容土地一级开发实务和案例7二、土地一级开发实施的主要内容1.土地一级开发项目的前期调研和分析对项目进行分析，评价项目的地理位置，区域经济环境，周边环境，道路交通，规划条件，市政配套设

3、施，地上物现状等，编制可行性报告。8二、土地一级开发实施的主要内容2.获取土地一级开发权两种方式：（1）通过招投标，中标获取。 （2）通过授权获取。 9二、土地一级开发实施的主要内容3.编制（细化）土地一级开发实施方案经区县政府同意，报市土地储备中心核定。4.组织土地一级开发团队5.编制进度实施计划对征地拆迁回迁安置，规划设计，工程实施，上市交易等工作编制详细的计划和实施方案。10二、土地一级开发实施的主要内容6.土地一级开发的融资（1）需要通过各种渠道和方式进行融资（贷款、债券、基金）（2）根据项目本身所需要的资金总量，各个阶段需要投入的资金量，资金回收数量和时间等，合理选择筹资时机，合理筹

4、资方式。11二、土地一级开发实施的主要内容7.土地一级开发的实施和组织包 括：征地与拆迁的实施与组织。规划设计的实施与组织。工程建设的实施与组织。12二、土地一级开发实施的主要内容8.土地一级开发成本控制与管理9.土地一级开发项目验收10.土地一级开发项目的招商推广交易11.二级开发项目建设的服务（售后服务）13二、土地一级开发实施的主要内容12.一级开发项目完成后的经营管理服务如公共设施、供热厂、公共绿地等。13.一级开发项目开发后评价14三、北京市土地一级开发及经营性项目用地招拍挂出让流程土地一级开发实务和案例15三、土地一级开发及招拍挂出让流程北京市土地一级开发流程16三、土地一级开发及

5、招拍挂出让流程经营性项目用地挂牌流程1.发布挂牌公告 2.有意向的竞买人购买挂牌文件 3.现场踏勘、答疑 4.开始挂牌 5.竞买人提出竞买申请 6.竞买人交纳竞买保证金并领取竞买资格证明 7.竞买人填写竞买报价单，参与竞买 8. 更新挂牌显示，接受新的竞价 9. 现场竞价 10.确定竞得人 11.签订挂牌成交确认书 12.退还未竞得人的竞买保证金 13.签订协议 14.公布出让结果 17三、土地一级开发及招拍挂出让流程经营性项目用地拍卖流程1.发布拍卖公告 2.有意向的竞买人购买拍卖文件 3.现场踏勘、答疑 4.竞买人提出竞买申请 5.竞买人交纳竞买保证金并领取竞买号牌 6. 拍卖会7. 竞买

6、人竞价 8. 确定竞得人 9. 签署拍卖成交确认书 10.退还未竞得人的竞买保证金 18三、土地一级开发及招拍挂出让流程经营性项目用地招标流程1.发布招标公告 2.有意向的竞买人购买招标文件 3.现场踏勘、答疑和标前会议 4.成立评标委员会 5.投标人交纳投标保证金 6.投标、开标、唱标 7. 评标委员会评标，并推荐中标候选人 8. 确定中标人 9. 发出中标通知书 10.退还未中标人的投标保证金 11.签订协议 12.公布出让结果 19四、土地一级开发模式土地一级开发实务和案例20四、土地一级开发模式（一）根据投资主体划分开发模式1.完全政府投资模式如：土地中心开发。2.企业投资模式如：住总

7、天圆开发石榴庄项目 马驹桥自用地开发3.政府和企业共同投资模式如：苏州新加坡工业园区的开发。21四、土地一级开发模式（二）按政府支付一级开发企业开发费用的时间进行划分1.按开发的形象进度拨付开发款发包式开发2.一级开发完成验收合格后支付开发款3.一级开发的地块出让后支付开发款如：市、区联储项目委托式开发联合开发22五、土地一级开发方案的编制土地一级开发实务和案例23五、土地一级开发方案的编制1.项目概况区域经济发展历史与现状项目用地范围现状基础设施、环境条件、地上物现状调查拟开发规模、产业布局、开发建设总目标等24五、土地一级开发方案的编制2.项目开发建设的必要性分析3.项目开发的控制性详细规

8、划方案4.项目交通影响分析5.项目环境影响分析25五、土地一级开发方案的编制6.项目征地拆迁补偿方案包括：土地征用方案、单位、居民调查；拆迁方案、补偿方案及适用政策等。7.项目团队组织方案建议按项目管理理论、系统和方法组建团队。26五、土地一级开发方案的编制8.项目进度安排及初步实施方案建议包括：项目前期调研、策划、征地拆迁、基础设施、招商推广、投融资等各阶段、各专业、各系统的进度安排和实施方案建议。27五、土地一级开发方案的编制9.项目投资资金筹措建议方案包括：一级开发主体直接投资；多功能地块招商、推广、招标回收土地开发费用；政府财政、政策支持，政策性银行、商业银行贷款，项目合作和其他投融资

9、渠道建议等。28五、土地一级开发方案的编制10.项目成本估算和项目效益初步分析包括：项目直接成本、间接成本、税金等土地开发综合成本估算以及项目建成后的社会、环境、经济效益的综合分析。11.项目开发的标准和品质要求12.项目建设期和建成后的经营管理建议方案29六、土地一级开发项目成本的构成及测算土地一级开发实务和案例30六、土地一级开发项目成本的构成及测算（一）项目前期费用1.立项报告、可研报告编制费，土地一级开发实施方案的编制费及项目前期的各种工程咨询费测算标准：计价格【1999】1283号文2.委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用测算标准：计价格【2001】1218号文31

10、六、土地一级开发项目成本的构成及测算（一）项目前期费用3.工程勘察（文物勘察、地质勘察）测绘、钉桩费用测算标准：计价格【2001】10号文4.环境影响评价分析费用测算标准：计价格【2002】125号文5.交通影响评价分析费用测算标准：市规发【2001】1001号文32六、土地一级开发项目成本的构成及测算（一）项目前期费用6.地质灾害评估费用测算标准：京价（收）字【2002】361号文7.地价评估费用测算标准：京价（房）字（1997）第398号文8.工程设计费及施工图审查费测算标准：设计费-计价格【2002】10号文 审图费-计价格【1999】1283号文33六、土地一级开发项目成本的构成及测算

11、（一）项目前期费用9.招标代理费、服务费测算标准：计价格【2002】1980号文10.工程保险费暂按建安造价1%估算34六、土地一级开发项目成本的构成及测算（二）征地拆迁费用1.征地补偿费用测算标准：2004年北京人民政府148号令主要三部分土地补偿劳动力安置及超转人员、残疾人员安置费地上物麦苗补偿费另外有耕地占用税、防洪费、新增建设用地有偿使用费等。补偿方式有现金补偿和实物补偿等标准。国有地补偿参照集体土地补偿。35六、土地一级开发项目成本的构成及测算（二）征地拆迁费用2.拆迁补偿费用 住宅拆迁补偿费标准：农民：2003年北京市政府124号令及各区政府实施意见居民：2001年北京市政府87号

12、令、（2009）431号文 非住宅拆迁补偿费标准：国有：结合区域非住宅拆迁补偿标准，参照住宅拆迁市场法评估模式测算集体：补重置成新价+停产停业损失36六、土地一级开发项目成本的构成及测算（二）征地拆迁费用3.房屋拆迁服务费、评估费用 拆迁服务费1.5%拆迁总额 拆迁评估费1.5%拆迁总额37六、土地一级开发项目成本的构成及测算（二）征地拆迁费用4.拆除工程费用、耕地复垦费5.古树保护及文物古建修护、还建费38六、土地一级开发项目成本的构成及测算（三）公共区域市政基础设施建设费用1.开发范围内的“三通一平”费用2.道路、桥梁建设费用3.各种市政管线建设费用4.市场场站建设费用39六、土地一级开发项目成本的构成及测算（四）区域内公共环境景观建设费用学校、邮局、派出所、消防站、市政管理用房等。（五）公共配套设施建设费用40六、土地一级开发项目成本的构成及测算（六）工程建设其他费用1.工程监理费2.竣工图编制费3.建设期区域管理费用4.竣工前的维护管理费用41六、土地一级