市场分析报告模板

1、. REF _Ref h 区域分析PAGE ：.；市场研讨报告前 言原理与思绪：市场研讨与市场推行是市场营销的两个步骤，二者相互关联，不可或缺。前者经过详尽的市场调查，采集相关市场数据，并运用科学的方法加以分析，从而准确把握宏观市场及区域市场的供需情况，深化了解国家政治经济政策对房地产市场的影响，科学的预测市场走向、竞争对手及竞争方式，最终确定准确合理的市场定位；而后者那么根据前者的研讨成果市场定位处理市场推行中的详细措施，如价钱战略，销售战略，广告宣传战略，促销手段的组合战略等。简言之，前者是根底，后者为前者逻辑结论。体系与方法：市场调研报告将从宏观和微观两个层面展开，宏观方面包括：宏观经济

2、情势，产业政策导游，房地产工程开发、销售情况，产品本身与市场营销的所处阶段与详细特征；微观方面包括：工程所在区域的自然、经济及人文情况，区域市场的供应及需求分析。第一部分 宏观区域分析区域社会经济开展情况区域概略网上资料或统计局地理位置位置、所辖区域、面积、市区面积城市性质及位置城市的历史、文化、所占的重要位置城市规模城市用地规模、人口规模城市总体规划城市格局、所含区、规划方向、突出特征区域经济开展概略数据来源 统计局区域国内消费总值及增长比例、人均国内消费总值及增长比例全省增长率当地增长率A国民经济总产值第三产业房地产B固定资产投资房地产投资C社会消费品零售总额D商品零售价钱指数居民消费价钱

3、指数商品住宅价钱指数列柱状图人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资区位分析工程区域位置与自然概略 工程所在区域概略工程所在区域是大区域的什么地带、占有什么位置、起到什么作用 附：工程地块位置图 区域位置工程详细位置、占地及位置优势 区域景观条件工程所在区域景观工程与城市主要商业区及就业区的联络分析工程所在区域的交通情况工程周边的快速路、主干路、次干路、支路；工程周边的公交线路；工程到达市中心的乘车道路及时间主要商业区、就业区的分布及与工程的关系CBD中央商务区所处位置与工程间隔 、时间CRD中心商业区所处位置与工程间隔 、时间CID科技商务中心区所处位置与工程间隔 、时间分析工程与上

4、述区域的关系城市规划对工程开发的影响区域整体规划概略工程周围规划概略规划对工程的影响区域分析结论经济开展、人均收入及支出消费工程的区位优优势工程的交通优优势大规划与工程周边的小规划对工程的影响分析第二部分 区域房地产的市场分析区域住宅商业市场的开展情况区域住宅商业市场的开展回想及概略起步兴起期时间、首批代表作、产品特征平稳开展期时间、代表作、产品特征、需求情况整合提升期时间、代表大盘、产品及战略理念、需求情况近年来区域住宅商业市场供求分析市场供应方面近几年来的施工面积及增长数据来源：房地产开发办市场需求方面近几年来的销售面积及增长，销售总额数据来源：房地产开发办价钱变化各类房产工程的价钱及涨幅

5、：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高档公寓、写字楼、商业用房数据来源：统计局区域住宅商业市场的开展特点政府对市场的管理调控力强相关房地产政策及区域房产政策的出台及作用市场体系逐渐完善主要包括出现多层次的供应房及二手房的开展市场热点向规模化的转移大盘的出现、配套的完善，社区的规划及设计房地产企业的汰弱留强进程加快外地开发商的进入和现有开发商的情况及分析其他区域住宅商业市场格局根据市场情况将城市划分为几个区域版快，再根据版快进展分析例：东部版快开展背景：区域情况、交通、配套、规划；楼盘特点：该板块内的楼盘共性；销售情况：价钱、交房、档次、销售率工程所在区域的房地产特性前面板块分析中应涉及到该

6、部分内容，再将该区域目前销售的详细代表工程进展分析，为本工程提供根据。工程所在区域住宅商业工程概略例：小区概略位置山大路开展商占地面积总建面积物业类型组合分期开发进程规划规划特点建筑风格特征园林环境营造工程开工时间开盘装修设备规范楼盘公建配套物业管理收费规范： 元/式管理本次开发销售期情况#销售情况推售总套数套销售率%户型主力户型房 厅 卫 房 厅 卫 房 厅 卫主要面积范围 平面构造类型 价钱多层均价小高层均价整体均价元/买家特征层次区域分布营销推行主题内容推行战略后续供应后续开发面积工程评价优势： 优势：工程所在区域的产品特点分析开发规模及配套情况工程所在区域代表性工程占地面积规模比较占地

7、面积小于万平方米万平方米大于万平方米工程称号 数量规划设计及户型特点本区域以什么建筑为主：多层、小高层、高层；建筑风格以什么为主：欧式、现代；社区文化；环境；工程主力户型情况、分析以何种户型为主装修规范及智能化系统工程所在区域的销售特点营销推行特点经过对济南目前在售楼盘在报纸、电视、路牌、杂志、工地现场等不同媒介上所做宣传画面、诉求内容、表达方式等方面的分析，以及对楼盘销售人员、销售场所的包装调查从营销战略层面看：宣传主题、主诉内容、销售控制从营销执行操作层面来看：销售场所、样板房、销售效力、人员素质售价情况：集中销售均价、最低价钱、最高价钱、销售率客户特点：主要区域客户来源、档次、目的、缘由

8、工程所在区域市场开展预测：工程区域规划与工程联络，工程所在区域的市场供求及消化预测典型个案详细引见区域内主要工程的特点或区域内最胜利的案例区域市场需求调查分析调查询卷内容附表问卷调查阐明及统计分析内容：问卷统计分析结论第三部分 工程条件分析工程地块本身条件分析地理位置现场地质情况开展商提供勘察报告、风水情况土地面积及其东线图开展商提供七通一平现状现场、与开展商交流工程周边环境分析地块各方面的环境建筑物、污染情况、近景、远景及视野遮盖情况地块适当半径内历史人文景观列示标明间隔 工程地块车距工程用地居住情况：周边小区居住情况工程周边居民情况工程外围情况地块交通情况周达市政路网纵横图周边公交系统起始

9、情况、频次及远景规划直入地块的道路交通情况工程附近公建配套设备分析购物中心商场、超市、菜市场文化教育幼托、小学、中学、大学图书馆及质量医疗各级医院、药店及质量金融各种银行邮政局、所文娱餐饮体育健身、歌舞餐饮周边已成社区情况附近小区列图各楼盘及小区的居民阶层小区规划、价钱等工程条件分析结论第四部分 市场研讨结论从区域市场的开展来看房地产的开展趋势供需关系区域开发实力市场产品主要竞争点及产品趋势从工程所在区域的市场分析来看从工程开发的规模来看区域工程类型、主力户型从工程所在区域的销售情况来看：期房销售率、现房销售率、售价从客户情况来看，主要客户群体从工程的营销推行来看，综合评价从对区域市场的调查分

10、析来看选择在本区域购房的客户，其年龄、文化程度、家庭构造、家庭收入、区域、从业潜在客户对区域房价的接受才干从潜在客户对户型面积的选择上看例：区域分析济南市社会经济开展概略济南市概略地理位置济南位于山东省中西部，泰山穹隆北麓、东邻淄博、滨州、南连泰安、莱芜，西、北与聊城、德州接壤。辖历下、市中、天桥、槐荫、历城五区，章丘市和长清、平阴、济阳、商河四县。全市总面积平方公里，其中市区面积平方公里。城市性质及位置济南是山东省省会，著名的泉城和历史文化名城，历史文化源远流长，泉水著名中外，是融山、泉、湖、河、城为一体的山水城市，属于国家级的历史名城。济南不但是全省的政治、经济、文化、科教和旅游中心，同时

11、也是副省级城市，是我国东部沿海开放向内陆延伸的枢纽城市，是具有跨省区作用的经济中心和重要的交通枢纽。城市规模到年，济南中心城区的城市人口从年的万人增至万人，城市建立用地控制在平方公里以内；年城市人口增至万人，城市建立用地控制在平方公里以内。城区地人口增长，城市建立用地的扩展，将对地域的房地产开发有一定的刺激作用。城市总体规划济南中心城区为“东西带状组团式规划，由主城区和王舍人、贤文、大金、党家四个外围组团组成，主城区与组团之间以绿色空间相隔离。中心城区的建立以主城区的调整改造和以“先东后西的时序开展建立外围组团为重点。加快主城区调整改造，控制外延，重点调整用地构造和规划，强化省会城市的中心功能

12、，积极开展第三产业,完善城市根底设备和公共效力设备,改善城市环境，突出泉城特征，维护历史文化名城。 济南市经济开展概略资料来源：济南市统计年鉴国民经济快速增长，综合实力进一步加强。年济南市国内消费总值初次突破千亿元大关，到达.亿元，比上年增长.%。其中：第一产业添加值.亿元，增长.%；第二产业添加值.亿元，增长.%；第三产业添加值.亿元，增长.%。三次产业构造为.：.：.。人均国内消费总值元，增长.%。资料来源：济南市统计年鉴居民收入添加，生活程度继续改善。年，城镇居民人均可支配收入为元，比上年增长.%，城镇居民人均消费性支出元，比上年增长.%。年，受行政事业单位人员增资要素的影响，在岗职工收

13、入显著添加，平均工资元，比上年增长.%。同时城乡居民消费构造不断发生改动，生活条件日益改善，城市恩格尔系数降至.%。区位分析工程区域位置与自然概略历下区概略工程地块位于历下区，历下区区位优越，交通便利，文化昌盛，教育兴隆，既是全市的文化区和商业区，又是科技区和风景区；是省人大、省政府、省政协、省军区等多家省、市机关的驻地 ，也是多家科研单位和高等院校的所在地。几年来，历下区大力实施“科技兴区战略，把依托科技提高作为开展区街镇村经济的突破口，促进了全区经济的继续安康快速开展。全区主要经济目的延续五年增幅坚持在，财政收入增幅名列市区之首，社会各项事业均走在全市前列，获得了“全国科技任务先进城区等荣

14、誉称号。 工程地块位置图区域位置工程位于历下区菜市南街以北，西临济南名胜大明湖米。东、南方向分别接近历山路和东关大街。占地.万平方米，可规划用地.万平方米。.济南市传统的景观轴线自南往北由千佛山、趵突泉、大明湖、黄河森林公园等组成，是济南市最珍贵的自然景观资源，而本工程位于传统历史景观中轴的中心位置附近，与大明湖、东湖相伴，具备极强的区域景观优势。同时，沿“经四路泉城路解放路“这条东西向轴线，将CBD中央商务区、CRD中心商业区、CID科技商务中心区连于一体，而本工程位于CBD 、CRD和CID这条轴线上。区域景观条件本区是济南古城所在地，文物古迹众多。古城区“家家泉水，户户垂杨，素有“泉城之

15、称。趵突泉被誉为“天下第一泉，大明湖被誉为“泉城明珠，千佛山千尊古佛镶嵌山崖，“四面荷花三面柳，一城山色半城湖是历下的真实写照。环城公园象一条翠带环绕古城，把四大泉群和大明湖连成一体，构成以湖山泉水为特征的园林绿化中心。泉城广场是全市规模最大、设备最先进的公众广场。沿黑虎泉泉城广场趵突泉五龙潭大明湖组成的泉池园林景观区，以三大泉群、大明湖和泉城广场为主题，以西、南环城公园为纽带，充分表达了济南文化和园林艺术特征。工程与城市主要商业区及就业区的联络分析工程所在区域的交通情况中心城区的道路划分为快速路、主干路、次干路和支路四类。道路网规划由条环路、条放射路、条南北向和条东西向主干路简称“三环九射，

16、九纵九横构成总体框架。其中快速环主要由经十路、历山路、北园大街、济齐路、营市街等围合组成，工程地块与快速环的关系非常亲密，不到一公里的道路间隔 就能与此环路相衔接。本工程地块的外围交通兴隆。地块南临菜市南街，往西米有明湖北路和黑虎泉北路通、等四路公交车及历黄路南北历山路通、等公交车，往西米市东关大街通、K、等公交车、米是历山路，往北米是北园大街。经过这几条快速路和城市干道，工程与中心城区各就业区和商业网点的衔接非常便利，乘公交车道省政府和泉城广场也只需分钟。主要的商业区、就业区的分布及与工程的关系沿“经四路泉城路解放路“这条东西向轴线，以“一线连三珠的方式将规划的CBD、CRD、CID连于一体

17、，构成商业、商务、高科技三大功能区域同一轴线分布的格局。CBD中央商务区:以经四路为轴心，在城市总体规划划定的顺河街、经七路、纬六路、经一路围合地域规划建立，由此逐渐建成高楼林立、环境良好、功能齐全、商贸云集、现代气味浓郁、时代鲜明的城市笼统标志区。与本工程的道路间隔 为.公里。CRD中心商业区：西门地域泉城路南门地域。集购物、游览、悠闲、餐饮、文娱和效力于一体，集中了为数众多、功能齐全的大型商贸场所，充分表达了昌盛都市风貌。与本工程的道路间隔 为公里。CID科技商务中心区以“山大路电子一条街为轴线构成“科技商务区，现已集聚了以IT科贸为主的余家高科技企业，产品辐射全省及周边省份，是济南高科技

18、产业的中心地带。与本工程的道路间隔 为公里。本工程与这三大新兴就业和商业区域的关系相当亲密，交通非常便利，经过黑虎泉路和历山路便能快速的与泉城路和解放路相衔接。其次沿泺源大街沿线开展比较成熟，事业单位分布比较密集；洪家楼附近集中了相当数量的科教事业单位和大学校区；大明湖路和泉城路之间聚集了省政府等重要的政府机关单位，区内就业人口普遍素质高，购买才干较强。以上地域与本工程间隔 仅有公里左右。城市规划对工程开发的影响今后济南城区住宅建立按照旧区改造与新区开发相结合的原那么，综合开发，配套建立，改善居住环境，提高居住程度，满足人民群众日益增长的居住需求。根据城市总体规划，将联络严密、规划集中的居住用

19、地组合成片，构成个居住生活片区，而本工程位于明湖居住片区。该片区位于城区的中心位置，改造居住用地和保管居住用地比例较大，其改造和建立的力度直接关系到城市的笼统和功能配套。根据城市的规划意向，其中两项改造工程与本工程的开发关系极其亲密：其一是菜市南街的拓宽工程，该路段将拓宽为米的城市干道，西连明湖北路，东接历山路立交，成为沟通东西的重要干道。其二是工程东面沿黑虎泉北路的护城河整治工程，改善河水质量和河堤风貌，重现杨柳垂岸的泉城特征。随着这两项工程的规划实施，本工程的区域笼统将得到有力提升。按照“十五方案旧城改造任务重点，大明湖公园是济南是重点的扩建工程。同时，大明湖至趵突泉至千佛山一线为重点改造

20、的风景线。由政府对明湖扩建的决心可见，大明湖不但是城市历史景观中心，同时更是城市继续开展的珍贵资源后盾，含概历史、景观、人文等多重意义，并以成为具有强大辐射的文化中心。因此也必将要求以大明湖为中心的周边区域能同时尊重并从分表达明湖特征、表达济南泉城文化。区域分析结论济南市近年来经济开展迅速，人民生活程度日益提高，尤其是在岗职工收入显著添加。城镇居民家庭人均居住支出迅猛提高，增幅居各类消费之首。本工程位于泉城历史景观轴线和新兴商务区轴线交汇的中心区域，商业价值和环境价值非常显著。工程在具备一定的泉城传统文化底蕴的同时，还将受害于商务区的成熟所带来的中高档次购房群体。工程外围的交通非常便利，公交线

21、路齐全，与城市中心的各大重要功能点均有快捷的联络，加强了工程对周边区域的辐射才干。城市居住片区的规划开展将为工程的开发建立提供有利的支持，菜市南街的拓宽和护城河的整治将在工程所在区域构成良好的外部环境，有效提升本工程的档次笼统。 REF _Ref h 济南房地产市场分析济南房地产市场分析济南市整体住宅市场的开展情况济南城区商品住宅市场开展回想及简况一、起步兴起期九十年代中前期的兴起到百花齐放济南市商品住宅的开发始于八十年代初期，开场时真正商品住宅工程极少，进入到九十年代中前期，逐渐构成商品住宅与经济适用房既相互竞赛又互为补充的局面。商品住宅的代表作有：东部的百花小区；西部的实力花苑和北部的柳云

22、小区。南部的商品住宅代表有：开元山庄、舜玉花园等。同期，经济适用房开场出现，如桃园小区、王官庄小区等。这一时期所开发的产品被深深烙上宿舍楼的痕迹，户型设计以方正适用为主要指点思想，注重通风采光和南北朝向，但其外立面、室内规划等与同期的单位宿舍相差无几，小区规划根本为多层行列式规划，区内配套简单、绿化粗糙；住户以各企事业单位职工为主，需求层次低，以满足根本居住条件为主。由于市场开展程度相对较低，市民对商品住宅的认识有限，最关怀的还是价钱和地段。二、平稳开展期九十年代中后期产品更新换代政府取消福利分房的政策开场实施，客观上产生了大量的集团购买景象，同时二次置业者开场出现，市场需求膨胀。在这一时期，

23、济南市的房地产开发呈现出遍地开花、欣欣向荣的局面，各种档次住宅涌现市场。这一时期住宅市场细分日愈明显，城区西北部的经济适用房、南部的高档住宅及城区中心的一些中档住宅不同开发档次住宅工程的差别化开场显现出来。少数本地开展商开场注重产品的内部素质和前期的包装，产品设计从建筑外立面到功能规划等方面都出现了更新换代。小区的规划规划、周边景观资源的利用、会所的配备等，使产品的素质得到了一定的提升，获得了良好的经济效益。如泉景四季花园、舜华园和绿景嘉园楼盘等。三、整合提升期年以后经过几年的运作，济南房地产市场进入大盘主导、品牌竞争时代。年外地实力开发商争相进入济南，大盘涌现阳光舜城、新世界阳光花园、阳光国

24、际新城，相继成为市场热点。如此多的大规模楼盘和外地实力开展商集中出现，不仅规模大，而且实力强，市场影响深远。年中阳光舜城和新世界阳光花园获中国住交会“中国名盘称号，标志着济南房地产开发运营程度得到快速提升。楼市中大盘的增多一方面阐明济南房地产开发正在从零星开发向成片开发方式转变，另一方面大型楼盘的配套优势、环境优势、本钱优势又能为购房者带来更多的实惠。同时，外地实力开展商进入济南开发的大规模楼盘不但突破了楼市原有的竞争格局，提高了楼市竞争的门槛，改动着济南房地产的开发理念，引领着楼市创新开展的潮流。汇统房产与国内家电巨人海尔正式签约，结成跨行业战略联盟，以及泉城一批放心房的评选，代表着品牌和效

25、力已逐渐成为济南楼市今后的竞争焦点。一些有强大后盾支持的开发商能够会脱颖而出，具备先进技术、管理理念的工程必定会对市场的竞争规那么产生影响。而产品开发没有特征，理念没有创新的开发商将面临被淘汰的命运，从市场的开展来看，这些影响曾经或正在凸现。近年来济南商品住宅市场供求分析一、市场供应方面从年到年，济南市区房地产不断处于平稳开展形状。随着市政根底设备投资的大规模推进和新一轮旧城改造工程的进展，济南市区房地产开发市场开发规模总量迅速扩展。从左表可以看出，年开场，延续两年房地产投资及开发施工规模增幅明显。年房地产开场施工面积到达万平方米，其中住宅施工面积突破万平方米。从外来开展商方案的大规模开发工程

26、情况估计，年全年新建商品房面积将是年两倍，商品房上市供应量将到达多万平方米，大盘供应的急剧添加对市场构成严峻的压力，假设市场需求不能同时坚持同步添加，年将是从供不应求向供过于求的转机点，构成真正意义上的买方市场。资料来源：济南市房地产开发办资料来源：济南市房地产开发办 资料来源：济南市房地产开发办二、市场需求方面年济南市区房地产开发预销售面积明显上升，已超越万平方米，其中住宅预销售面积约占总预销售面积的%。年房地产开发销售额突破亿元。个人购房面积继续几年坚持继续上升的良好势头，阐明个人购房已占据济南商品房销售的主流。资料来源：济南市房地产开发办资料来源：济南市房地产开发办三、价钱变化年第一季度

27、房屋销售价钱指数工程以上年同季价钱为以上季价钱为总指数.(一)住宅.、经济适用房.、普通住宅.()多层住宅.()高层住宅.、奢华住宅.别墅. 高档公寓.(二)非住宅.、写字楼. 、商业用房. 、其他.资料来源：济南市统计局从上表可以看出，在年第一季度，济南市各类住宅及商用物业的销售价钱继续坚持着平稳上升的势头。济南商品住宅市场开展特点一、政府对市场的管理调控加强年月，济南开场执行一致的房产丈量规范，出台了。年月日起正式实施的对商品房的销售条件、广揭露布、合同签署、销售代理和交付运用等均作了详细规定，这无疑为规范房地产市场奠定了坚实根底，为消费者撑起了维护伞，给处理房产买卖纠纷提供了法律根据。年

28、中，济南市开发办开展了济南市年度“放心房评选活动。汇统等个商品房住宅小区(组团)被评选为年度“放心房，这些活动的进展对房地产市场消费和规范化开展起到了促进作用。此外随着政府对用地、房地产开发资质、经济适用房、租赁市场等多方面实施更严厉的管理，将逐渐为济南的房地产开发市场构建一个公开、公平、公正的市场运作机制。二、住宅市场体系逐渐完善济南市政府近几年努力于构建以经济适用房为主体的多层次住房供应体系的目的方式，为高收入、中低收入和最低收入家庭建立相对应的商品房、经济适用房和廉租房。在一手市场平稳开展的同时，全市二手房买卖市场进一步昌盛。年二手买卖量约占总买卖量的%，而在年，二手房买卖量仅占到总买卖

29、量的%。二手房买卖的增长阐明济南房地产市场形状的不断完善，满足了市场不同层次的需求，促使市民构成逐渐改善、梯级消费的住宅消费观念。三、市场热点向规模化开发的小区型楼盘转移目前在广州、北京及深圳等城市住宅工程开发的规模化趋势越来越明显，广州近几年最畅销楼盘，多数都是占地面积都在千亩以上的工程，在房地产开展成熟的城市中大盘曾经占据主导位置。济南过去由于土地分割出让及开发商实力普遍不强的缘由，导致大盘少，年以来，新世界阳光花园及阳光国际新城等大型楼盘开场出现，成为市场热点。大盘开发带来的规模效应，在景观营造、生活配套到社区气氛、及开发本钱多方面都占有优势，在一定程度上可以提高居住质量。从景观环境看，

30、大规模社区提供了数量较大且集中的绿化面积，设计师可以精心雕琢，使之呈现丰富的景观层次；从社区配套看，大型社区可以添加一些小型楼盘所无法配置的设备；大型社区也有条件营造安静的社区环境。四、个人购房成为主流年以来，随着住房制度改革的深化，济南住宅市场个人购房时代曾经到来。从统计数据来看，个人购房比例由年%逐年攀升到年%，阐明济南个人住宅消费市场曾经占据绝对主导位置。近年济南商品住宅个人购房面积比例面积预销售面积万平方米.个人购房面积万平方米.个人购房面积比例%资料来源：济南市统计局五、房地产开发企业汰弱留强进程加快目前济南市近家房地产开发企业中，平均注册资金缺乏万元，年销售额过亿的公司不超十家，最

31、大的房地产开发公司年销售也只需亿多元，手中握有工程的只占总数的。许多的老开发商由于观念陈旧，实力不强，面对猛烈的竞争，只能吃本钱，也有部分开发商一个工程要做至年，动作太慢。开发商大都各自为战，自立为王；开发企业良莠不齐，空壳公司不少，工程公司很多，单位开发面积低，没有构成规模经济。今后一段时间济南市场将堕入“战国时代，随着各开发企业的猛烈争夺，强者愈强、弱者愈弱的“马太效应将更加明显，市场的淘汰速度将不断提升，剩下的只是一批有实力、讲信誉、重品牌的开展商。面对外地开展商的大举进攻，无疑对本地开展商构成很大压力。但从另一角度看，外来开展商的进入，对加快济南房地产业的开展和房地产市场的完善，将起到

32、一个很好的推进作用。估计随着更多外来开发商的进入，今后几年将是济南市房地产市场优胜劣汰、重新洗牌的整和的新时期。济南城区商品住宅市场格局为便于针对性地了解工程所处市场环境特点，他们按照近年来济南城区商品住宅市场发育构成的板块特点，分成中部工程所在区域、东部、南部、西北部和西南部五个板块，从区域背景、市场特点几个方面进展概述。一、东部概略区域范围：二环东路以东区域。开展背景：该区域处于昌盛的城区中心和高新技术开发区之间，是一个学术、文化、高科产业区，受城区中心辐射的影响，近二环地域开展较快，越往东开展越不成熟。总的来讲，本区域经济环境较为落后，根底设备、配套设备也不够齐全，人们在交通、医疗、卫生

33、、就学、购物、休闲等各方面还不是很方便。但由于济南城区开场实施向东西两翼展开的城市开展战略，东部良好的规划前景吸引到一些开发商进入本区域开发，同时经十路向东扩展延伸将推进东部楼市的开展。楼盘特点：该区域工程地块占地较为适中，为内部环境的营造和提升发明了条件，适宜开展成为中等规模的中档适用性住宅小区，建筑类型大多为多层、小高层住宅。开发时间较长且市场反映较好的工程有百花小区、齐鲁世纪园等，这两个工程经过滚动开发逐渐积累了市场阅历，并不断提升每一期开发产品的素质，满足变化中的市场要求，博得客户的信任。而东部大型开发工程代表雅居园国家康居示范小区之一由于初期定位过高，与区域客户层次的消费特点不吻合，

34、在销售时遇到波折。销售情况：该地域开展欠成熟，目前在售楼盘大部分中等偏下档次，售价在元/平方米之间，新开盘的三庆都市新城由于位置较远，初期开盘售价不到元/平方米。二、南部概略区域范围：经十路以南、英雄山路以东的区域。开展背景：本地域由北向南分别有英雄山，马鞍山、五里山、云里小区、七里山、金鸡岭横贯南北。南部天然独到的山地自然条件优势，为高档楼盘的开发提供了强大的市场时机，济南市超大规模的中高档楼盘集中在该区域，如阳光舜城及即将上市的伟东新都。楼盘特点：本地域的住宅集中了高、中、低，各类档次的工程，大型经济适用房玉函小区、中档超大规模社区阳光舜城及高档社区圣华山庄为各档次住宅工程的代表。相对而言

35、，高档住宅工程的代表较多，但规模都不大，如舜华园、圣华山庄等。该区域近期开发的工程大多为高档工程，但整体规小，中档工程数量较少，但整体开发规模大。销售情况：曾经非常成熟的大型经济适用房区玉函小区，是群众化消费品，市场目的宽广，尤其是其平方米以下的小户型遭到了青年消费市场的热烈欢迎，销售均价在元/平方米左右，销售异常的好。阳光舜城的交通情况较以前得到了明显的改观，前几期开发的集体销售组团已颇具规模，社区气氛已见雏形，为其后期开发及市场笼统的树立奠定了根底。由于配套设备的投入跟不上，加上工程规模较大，消费群于济南的各个地域，在集团认购减少，真正面向市场销售的情况，其市场反映不是很好，尤其是在请来著

36、名影星成龙重新作了开盘仪式的情况下，清淡的成交额，及开发进程的放缓，多少阐明济南市的中高档大中型工程市场情况不是非常乐观。阳光舜城目前小高层的售价在元/平方米左右。而开发接近尾声，在售的高档小区圣华山庄售价在元/平方米以上。三、西北部概略区域范围：经一路以北，济泺路以西的区域。开展背景：北部由于工厂较多，该地域根底设备和配套设备较为普通，但交通较为方便，而居民消费才干低，使得开发条件和市场条件遭到限制。楼盘特点：本地域根本以经济适用房开发为主，目前占据市场主导位置的是配套齐，售价低的大型楼盘，如金阁花园和西苑小区。金阁花园是本地域近年来开发的规模最大的社区之一，开发商将庭院绿化与休闲设备有机结

37、合，并兴建大型公建配套设备，引入公交线路，构成自成一体的独立社区，为其在当地的竞争中增添了筹码，是本地域也是济南市经济适用房的代表。其他新建小区均注重了庭院绿化及景观设计，煤气等生活设备上也根本齐全。但总体来看，这一地域的楼市开展速度较为缓慢，生活设备方面的变化不是很大，如在宽带网接入、三表远传、电子设备、纯真水入户等方面的建立还没有构成大面积推行的局面。销售情况：目前该区域在售工程的售价在元/平方米，附近众多的企事业单位集团购买和大量工薪阶层成为最主要的买家，售价低廉是其最大的优势，随着生活、环境配套的逐渐完善，该区域曾经成为中低收入家庭理想的居家之地。四、西南部概略区域范围：经一路以南，英

38、雄山路以西的区域。开展背景：该地域铁路分布较多，加上机床厂、轴承厂、机车厂等大型重工业企业占地面积较大，根底设备条件差，缺乏新兴产业的带动，因此西部地域经济较为落后。但随着大量经济适用住宅的开发及大量的“腾笼换业旧城改造工程进展，该地域环境在逐渐改观。进入年以来，香港新世界和北京银信光华公司的进入改动了市场格局，两个大型工厂用地被征用开发，他们所开发的大型中档精品住宅小区开场占据市场主导位置，并构成全市性的影响。楼盘特点：该地域的房地产开发在早期以经济适用房为主流，不断是本地域开发的重点，王官庄小区是该区域经济适用房的代表，户型以紧凑型两房和三房为主，套面积在平方米之间。曾经全部开发完成的汇统

39、花园由本地汇统地产开发，小区的规划设计和建造按照国家康居示范小区的规范进展，是西南部从中低档的市场笼统向中档精品住宅转型的过渡产品，开发商在营销推行活动上大胆创新，屡创新意，胜利树立起产品品牌和企业品牌。而近期推出市场的新世界阳光花园和阳光国际新城是正在开发之中的中档精品住宅，占地面积分别为亩和亩，规划设计和园林公建配套起点高，销售包装表达出中档精品住宅社区的笼统。销售情况：目前正在开发销售中的经济适用房工程价位在元/平方米左右，户型也普遍在平方米以下，总价控制在万元以下，适宜普通工薪阶层消费，销售理想。新世界阳光花园售价较高，多层售价元/平方米，已根本售磬，目前推出的小高层处于小区中心位置，

40、拥有安静的空间和高水准的园林环境规划支撑，售价在元/平方米左右，获得约成的销售率。阳光国际新城今年推出市场不久，首期推出的板式住宅大部分被集团内部认购，剩下的点式一梯四户小高层南向销售较为理想，但北向单位销售遇到很大阻力，目前该盘整体售价在元/平方米左右。随着西南部几个大盘开发进入高潮期，市场供应激增而市场需求增长速度有限，在消化掉该地域的消费者后和集团购买后，将主要依赖其他各个地域，而这里的客户又有部分客户向东和向南流出，今后几年大盘的销售估计将遇到更大的压力。五、中部概略区域范围：北至北园大街，二环东路以西，经十路以北，纬六路以东区域。开展背景：中部处于济南市的城区中心，是包含了大明湖、泉

41、城广场等济南传统与现代相结合开展的城市中心，开展非常成熟，房地产开发根本上只能经过旧城改造来实现。旧城改造拆迁本钱高企，是该区域房地产开发工程分散、工程开发规模小、售价高的主要缘由。楼盘特点：住宅工程较多，但本地域地块普通较为狭小，占地小于万平方米，工程规模小，容积率偏高，但开发总量有限，建筑类型上大多为小高层、高层住宅。少数规模相对较大的工程利用占地规模优势营造出宜人的园林环境。销售情况：该区域是济南市开展最成熟的区域，土地本钱和建造本钱高，开发商惟有提高售价才干有利可图。目前在售楼盘大部分楼盘属中等档次，售价在元/平方米之间，少数工程因接近大明湖或是具备商住两用功能，售价可以到达元/平方米

42、。工程所在区域房地产市场特征在前面对济南城区分板块商品住宅市场进展概略分析中，曾经简单将本工程所属东部区域的情况进展引见，为进一步了解工程所处市场环境，本节将经过对中部目前在售代表性商品住宅工程的产品特征和销售特点进展分析，为本工程的开展提供根据。工程所在区域代表性商品住宅工程概略数码港小区概略位置山大路开展商舜华园建立开展占地面积.万平方米总建面积.万平方米物业类型组合住宅、商住公寓、写字楼、分期开发进程分两期；第一期住宅施工中规划规划特点板式小高层住宅行列式加点式组合建筑风格特征现代风格园林环境营造不详工程开工时间.；开盘装修设备规范精装修与简单装修两种；集中热水供暖室内明装铸铁暖气片；家

43、庭智能控制中心、综合布线、闭路电视电子红外安防；楼盘公建配套地下车库、幼儿园、会所、商铺物业管理收费规范：.元/封锁式管理本次开发销售期情况#销售情况推售总套数套销售率%户型主力户型房厅卫房厅卫房厅卫主要面积范围-平面构造类型平层价钱多层均价小高层均价元/整体均价元/简单装修减约元/买家特征层次IT人士、高级白领、山大教师、银行电讯等职员区域分布山大路附近营销推行主题内容数码家园；企业品牌、文化教育推行战略现场展现、读书文化节、电影晚会、开展论坛、客户联谊会后续供应后续开发面积第二期数码时代广场写字楼工程评价优势：企业品牌、营销推行操作才干强优势：施工进度滞后中伟新居小区概略位置霞侣市街开展商

44、中伟实业占地面积不详总建面积近万平方米物业类型组合栋多层分期开发进程即将交楼规划规划特点板式联体楼建筑风格特征无特征园林环境营造简单工程开工时间年装修设备规范室内初装修；意大利产户式燃气炉、室内铸铁管明装楼盘公建配套无物业管理收费规范：.元/普通管理本次开发销售期情况销售情况推售总套数销售率%户型主力户型房厅卫房厅卫主要面积范围-主要构造类型平层价钱多层均价元/买家特征层次报社集团购买套，其他为附近企业、学校职工及个体老板区域分布菜市南街、历山路附近 营销推行主题内容价钱推行战略现场挂幅后续供应后续开发面积无工程评价优势：临近路段无商品房开发、低价优势：规模小、配套缺乏、档次低鸿苑雅士园小区概

45、略位置山大路历山路之间开展商山东鸿苑房地产开发占地面积总建面积.万物业类型组合栋板式多层分期开发进程一次开发，根底工程规划规划特点三排行列式建筑风格特征欧陆式园林环境营造不详工程开工时间.装修设备规范毛坯房、市政集中供热楼盘公建配套半地下车库物业管理收费规范：.-.元/普通管理本次开发销售期情况销售情况推售总套数销售率%户型主力户型房厅卫房厅卫主要面积范围-主要构造类型平层价钱整体均价元/买家特征层次白领、教师、行政人员、少部分老板区域分布附近区域营销推行主题内容无推行战略网页、路牌后续供应后续开发面积无工程评价优势：临近高校区、周边开展成熟优势：小区门前市政路道路级别低金冠花园小区概略位置大

46、明湖西侧、铜元局前路开展商建银房地产公司占地面积约万平方米总建面积万平方米物业类型组合首期栋小高层分期开发进程首期栋已全部建成交付，二期尚未开工规划规划特点点式小高层一梯-户建筑风格特征欧陆式园林环境营造较好、有假山水池卵石径工程开工时间.装修设备规范厨卫精装修，其它精装；YORK户式空调；塑钢中空玻璃转角凸窗；智能安防及管理系统；楼盘公建配套儿童游憩场地、露天及地下车场物业管理前年免收封锁式管理本次开发销售期情况销售情况推售总套数套销售率%户型主力户型房厅卫房厅卫房厅卫主要面积范围-主要构造类型平层平层跃复式价钱整体均价元/买家特征层次团体认购多，私人老板等中产阶层人士区域分布城区单位及北园

47、路一带营销推行主题内容位置、户型、建材设备推行战略报纸广告后续供应后续开发面积二期用地规模不详工程评价外观设计及内部建材装修设备表达出高档楼盘的要素，虽处大明湖畔，但受害单位不多；一梯-户的设计令住户私密性降低，导致部分户型朝向和采光不佳。大明翠庭小区概略位置明湖北路号开展商山东白鹤集团占地面积.万总建面积.万物业类型组合栋层；板式一梯两户为主和栋高层点式分期开发进程全部建成规划设计特点行列式规划、人车分流建筑风格特征欧陆式园林环境营造欧式门楼、绿化粗糙工程开工时间年装修设备规范彩色塑钢窗体配优质中空玻璃；智能化管理和安防系统；综合布线；集中供热地面采暖；初装修楼盘公建配套地下车库、中心花园、

48、儿童游憩场所物业管理收费规范：.元/封锁式管理本次开发销售期情况销售情况推售总套数座小高层约户销售率其中一座被团购，共余多套户型主力户型房厅卫房厅卫房厅卫主要面积范围-主要构造类型平层平层平层价钱小高层均价观湖单位元/小高层均价不看湖单位元/买家特征层次集团购买其中栋高层、北园路业户、本地胜利人士等区域分布较为分散营销推行主题内容与大明湖深情对话推行战略有奖征文活动后续供应后续开发面积无工程评价优势：面对大明湖，独一的湖景是其售价较高的独一支撑点；不看湖楼座根本为板式设计，通风采光好，二卫设计适当超前。优势：欧式庭院不够精细、小高层一梯四户的朝北单位朝向不好绿景嘉园小区概略位置历山路东侧、山大

49、南路北侧开展商山东东兴置业集团占地面积万平方米总建面积.万平方米物业类型组合多层与小高层组合共栋分期开发进程最后一期小高层封顶规划规划特点多层行列式与小高层点式、集中中心庭院建筑风格特征新古典风格园林环境营造广场、喷泉、水池、草坡等较精细，中央主题园景宜人工程开工时间年装修设备规范毛坯房、户式中央空调楼盘公建配套游泳池、儿童活动场地、商场、网球场、幼儿园、小学物业管理收费规范：.元/多层 .元/小高层封锁式管理本次开发销售期情况栋小高层及南区栋多层销售情况推售总套数小高层：余套多层：余套销售率%户型主力户型房厅卫房厅卫主要面积范围-主要构造类型平层平层价钱多层均价元/小高层均价元/整体均价元/

50、买家特征层次中高收入家庭、二次置业者区域分布东部山大一带营销推行主题内容大型园景成熟社区推行战略“零首付后续供应后续开发面积无工程评价城市中心园林式成熟住宅社区；规模适中、小区环境营造精细、户型设计对应市场需求。芙蓉花园小区概略位置北园大街七一路口开展商济南园城房地产开发占地面积首期万平方米总建面积物业类型组合多层分期开发进程首期三栋多层规划规划特点板式联体行列式规划建筑风格特征无特征园林环境营造粗糙工程开工时间装修设备规范简单装修；国产户式燃气炉、三联塑钢窗楼盘公建配套尚未建成物业管理收费规范：.元/封锁式管理本次开发销售期情况销售情况推售总套数销售率%户型主力户型房厅卫房厅卫主要面积范围-

51、主要构造类型平层平层价钱多层整体均价元/阁楼元/买家特征层次本地及外地生意人居多，部分上班一族区域分布外地及本地营销推行主题内容无推行战略现场展现后续供应后续开发面积尚有大部分用地未开发工程评价优势：紧邻北园大街，针对北园大街生意人优势：周边环境杂乱不堪花园新居小区概略位置花园大街开展商济南市拆迁效力公司占地面积总建面积物业类型组合栋多层分期开发进程封顶规划规划特点板式建筑风格特征仿欧式园林环境营造粗糙工程开工时间年装修设备规范简单装修；市政供热室内暖气片明装楼盘公建配套无物业管理收费规范：.元/普通管理本次开发销售期情况销售情况推售总套数含套阁楼销售率%阁楼仅余套户型主力户型房厅卫房厅卫房厅

52、卫主要面积范围主要构造类型平层平层平层价钱多层均价元/买家特征层次山航职员、医院职员、附近生意人区域分布附近区域居住就业人员营销推行主题内容无推行战略无后续供应后续开发面积无工程评价优势：地段成熟优势：规模小三庆汇文轩小区概略位置经十路东段开展商三庆房产占地面积总建面积.万平方米物业类型组合栋高层分期开发进程已封顶规划规划特点东座层、西座层建筑风格特征现代风格园林环境营造不详工程开工时间年装修设备规范初装修；户式中央空调加设燃气炉；综合布线、楼盘公建配套平台花园、裙楼商场物业管理收费规范：元/封锁式管理本次开发销售期情况销售情况推售总套数销售率%户型主力户型房厅卫房厅卫房厅卫主要面积范围-主要

53、构造类型平层平层平层价钱整体均价元/买家特征层次胜利人士阶层区域分布分散营销推行主题内容看千佛山、邻名校推行战略企业品牌后续供应后续开发面积无工程评价优势：看山邻名校优势：高层一梯四户的北向单位销售阻力大工程所在区域商品住宅产品特点分析开发规模及配套情况经过对目前工程所在区域在售代表性楼盘的统计分析，作为中心城区商品住宅开发的继续热点区域，缺乏能引领市场的大型开发工程。大部分为占地万平方米的中小型开发工程，只能配置根本的公建配套设备，而运动及休闲类的设备很少思索；绿景嘉园占地面积较大，拥有规模优势，为其营造较好的园林环境及配置较为完善的公建立施发明了条件，小区设有游泳池、大型中心花园广场、网球

54、场等设备，客观上加强了工程的竞争力。工程所在区域代表性工程占地面积规模比较占地面积小于万平方米万平方米大于万平方米工程称号中伟新居花园新居 数码港 鸿苑雅士园 金冠花园 大明翠庭 芙蓉花园 三庆汇文轩绿景嘉园数量个个个规划设计及户型特点工程所在区域商品住宅开发均属于旧城改造工程，容积率较高，住宅类型以小高层甚至高层为主，以少量多层板式为辅，在规划规划上充分思索到本地居民的喜好，多采用行列式加点式小高层的规划；建筑风格以仿欧式为主，但近年来以数码港为代表的现代建筑风格开场引导潮流。而部分地段稍差规模较小的楼盘根本上多层板式建筑，建筑外形缺乏吸引力，园林绿化粗糙。工程所在区域代表性工程主力户型情况

55、工程称号第一主力户型面积第二主力户型面积数码港房厅卫房厅卫鸿苑雅士园房厅卫房厅卫金冠花园房厅卫房厅卫大明翠庭房厅卫房厅卫/卫绿景嘉园房厅卫房厅卫芙蓉花园房厅卫中伟新居房厅卫房厅卫花园新居房厅卫房厅卫工程所在区域代表性楼盘的户型供应比较一致，以三房两厅两卫为主，以两房两厅一卫为辅。三房两厅两卫面积在 m之间，两房两厅面积在m之间。大明翠庭与绿景嘉园的户型面积稍大，三房两厅两卫面积在m之间。只需芙蓉花园面向外地生意人和本地工薪阶层，户型以两房两厅为主。装修规范及智能化系统目前在售楼盘中采用初装修简单装修规范的居多，厨卫内除电器及炉具未配置外，橱柜、洁具等装好。数码港在商住公寓部分采用全精装修。大明

56、翠庭采用集中供热室内地板低温辐射采暖，金冠花园采用本钱稍高的户式中央空调，其他楼盘多采用集中供热室内暖气片方式。各楼盘智能化管理、安防系统和宽带网的运用普遍，但多数达不到星级规范。数码港作为电信数字化样板工程，将建立成为济南首家“电信数字化示范社区，而其公寓采用国际先进的“家庭智能控制中心“系统，为实现家庭信息化使家庭具备办公的条件。工程所在区域商品住宅销售特点营销推行特点经过对济南目前在售楼盘在报纸、电视、路牌、杂志、工地现场等不同媒介上所做宣传画面、诉求内容、表达方式等方面的分析，以及对楼盘销售人员、销售场所的包装调查，他们以为目前济南房地产营销现状如下：从营销战略层面来看：偏重于炒作，宣

57、传主题单一，诉求内容集中在对地段、价钱、及规划设计方面，大部分楼盘销售过程缺乏控制。从营销执行操作层面来看：大部分楼盘销售场所狭小，多数楼盘不设样板房、销售效力等方面与兴隆地域均存在一定的差距，销售人员素养良莠不齐，销售竞争扭曲导致各楼盘销售资料透明度低，掌握系统专业销售操作方式的企业极少。售价情况工程所在区域各楼盘的销售均价集中分布元/ m之间，规模较小、综合素质不高的楼盘销售均价在元/ m之间，而大明翠庭观湖单位的售价可以到达-元/ m的程度。各楼盘的整体销售情况较好，在交房之前销售率均可以超越成，剩下的多为顶层大面积复式单位及朝向规划欠佳的边角位单位。不少楼盘顶层阁楼普遍遭到市场欢迎，销

58、售理想。买家特点大明湖附近两个楼盘定位较高，买家除集团购买的单位职员外，还包括企业主、企业高层管理人员包括外资及少量市区高收入人士和外来投资人士。多为二次置业者。历山路及山大路附近由于临近科教区，附近的学校教师和从事IT行业的创业人成为主要的买家群体，另外沿历山路往南一带大量的企事业单位也是重要的客户来源。而北园大街附近楼盘对准的是中低收入家庭、拆迁户，买家以外来的生意人和本地普通工薪阶层为主，置业目的为处理安居。工程所在区域市场开展趋势预测工程所在区域属大明湖居住片区，是城市总体规划中个居住生活片区之一。根据城市的规划意向，片区内菜市南街将拓宽为米的城市干道，届时将成为城市东西向的一条主干道

59、，将极大方便工程与市区各主要商业区、生活区、任务区、商务区和旅游区的联络。黑虎泉北路护城河整治工程的开展，将大大改善河水质量和河堤风貌，重现杨柳垂岸的泉城特征，并将极大提升和改善区域的居住环境，有助于物业档次和价值的提升。通常一个城市的空间开展，从二个方面入手，一是向外围拓展，另外一个是旧城改造。济南作为历史名城，城市空间开展在东西两翼拓展的同时，对老城区进展改造也是“运营城市的艰苦课题。随着济南市房地产开发有关政策的进一步改善、规范和到位，有实力的开发商将会不断参与进展旧城开发，旧城容颜将会进一步改观。工程所在区域为传统的老城区，周围配套齐全，居家生活方便。经过实力强盛的信莱置业对本工程的开

60、发和倾力打造，加上贴近大明湖的优势和菜市南街的拓宽以及护城河的改造等利好要素，该区域的土地价值、房产价值将不断提升。典型个案绿景嘉园工程地址：济南市历下区历山路号开发建立单位：济南东兴置业有限责任公司主要规划设计单位：济南市规划设计研讨院主要施工单位：济南二建、四建主要监理单位：济南市历城区建筑公程监理效力中心 “绿景嘉园是由山东东兴置业集团开发建立的“以人为本的高质量的园林式品牌住宅社区，座落在济南市历下区历山路东侧号原济南橡胶总厂。南临山大南路，西依绿树成荫的历山路，该工程地理位置座落在市区黄金地段，周边环境优美，购物方便。两侧路、路、路、路、路公交车，出行便利。济南东兴置业有限责任公司于