深圳市龙岗区坂田街道坂雪岗科技城03城市更新单元

1、深圳市龙岗区坂田街道坂雪岗科技城03城市更新单元社会稳定风险评估报告公示一、项目概况（一）项目名称深圳市龙岗区坂田街道坂雪岗科技城03城市更新单元社会稳定风险评估报告。（二）委托方与申报单位深圳市佳兆业置业有限公司。（三）项目实施背景本次评估的深圳市龙岗区坂田街道坂雪岗科技城03城市更新单元位于龙岗区坂田街道坂雪岗科技城北部，雪岗南路（规划为环城路）和坂澜大道交汇处，更新项目北侧毗邻已建成佳兆业城市广场，南侧临近雪象体育公园，片区内现状岗头河从更新单元西侧经过。项目更新范围内现状为深圳上世纪90年代初期建成的老旧工业区和老旧住宅区，现有房屋16栋，拆除总建筑面积约59,370.96平方米，主要

2、为工业厂房、商业及小产权房。更新单位范围内现状公共服务设施远滞后于城市化的进程，道路交通设施有待完善，缺乏教育、文化娱乐设施，商贸服务和公共休闲空间规模小、服务档次低，远不能满足周边居住及企业人员的消费需求。企业厂房及配套宿舍等现状建筑物布局不合理，由于建成年代久远，楼面外观陈旧，外墙老化脱落。片区内部基本无消防设施及消防通道，建筑间距大部分不符合防火间距要求，建筑防火性能亦不符合相关规定，存在极大安全隐患。本项目通过城市更新能够优化整合城市空间，改善片区的居住及出行环境，完善片区公共设施配套和基础设施，通过更新改造，将进一步提升该片区行政、商贸、文化中心区的服务功能，提高该地区城市公共空间品

3、质，提供舒适、优美和配套齐全的居住环境。（四）项目现状更新单位范围内现状公共服务设施远滞后于城市化的进程，道路交通设施有待完善，缺乏教育、文化娱乐设施，商贸服务和公共休闲空间规模小、服务档次低，远不能满足周边居住及企业人员的消费需求。企业厂房及配套宿舍等现状建筑物布局不合理，由于建成年代久远，楼面外观陈旧，外墙老化脱落。片区内部基本无消防设施及消防通道，建筑间距大部分不符合防火间距要求，建筑防火性能亦不符合相关规定，存在极大安全隐患。更新单元范围内现状发展相对滞后，建设情况已难以满足区域发展需求。现状建筑功能以工业厂房、商业及小产权房为主。工业区由于开发时间早，建设初期缺乏统一规划，建筑布局凌

4、乱。发展至今，土地利用率低，单位产能低下等矛盾日显突出。现状商业设施未成规模，服务标准和水平较低，无法满足片区内部及周边发展需求。粗放的土地利用方式已经不适应土地集约利用的社会经济发展要求。（五）项目权属情况本项目房屋拆除范围用地面积34527.7平方米，其中国有已出让用地23650.30平方米，非农建设用地范围外形成的建成区域10877.40平方米。二、风险预测和分析（一）项目主要风险类别及分析政策风险：本项目目前已确定项目更新范围、完成更新意愿的征集，前期阶段的工作已完成；且项目更新单元与法定图则一致、规划设计符合城市更新项目要求，基本符合目前城市更新相关政策要求，在可预见时间内风险可控，

5、综合判断政策风险很小。另外，根据委托方提供的相关资料，本次城市更新项目涉及到集体用地共10877.4平方米，涉及深圳市雪象股份合作公司，项目拟申报主体是通过深圳市雪象股份合作公司股东大会决议确定，项目目前还没有开展集体资产备案。集体资产备案是为了体现集体用地开发和交易遵循民主决策、市场运作、公开公平、依法合规的原则，确保集体资产的保值增值和维护全体股东的合法权益，在可预见的时间内风险可控。拆迁风险：根据委托方提供的相关资料，该项目产权情况明晰，国有已出让用地23650.30平方米，非农建设用地范围外形成的建成区域10877.40平方米。项目区域共涉及新锦大实业（深圳）有限公司、深圳市雪象股份合

6、作公司、自然人刘日光等共计权利人68人。根据意见统计分析，本项目范围共有权利人68人，同意申报权利人有68人，占比为100%；总建筑面积59370.96平方米，同意申报权利人占有建筑物建筑面积59370.96平方米，占比为100%。本项目得到了被搬迁人的积极支持和响应，应该说具备了较好的群众基础，只要工作得当，项目将得到较好的推进，旧改可实施。适应风险：根据项目规划设计分析，片区将打造成集居住、商业、教育、休闲等多功能于一体的复合型城市综合体。项目完成后，将对该区域的经济发展起到很大的促进作用、解决且提高就业水平，同时能完善周边的公共配套、交通等设施设备。综合判断本项目的适应风险很小。文化风险

7、：根据委托方提供的资料及现场调查，项目范围内并未发现特殊历史遗迹及建筑，因此，项目范围内不存在文化风险。融资风险：本项目在整个过程中，主要的融资风险为资金的筹措和安全保障。项目申报单位（深圳市佳兆业置业有限公司）拥有专业的城市更新团队及丰富的经验，且具备雄厚的资金实力与强大的运营能力。作为申报单位的母公司，佳兆业城市更新集团是中国大型综合性投资集团佳兆业集团（股票代码：1638.HK）旗下战略业务单元，是国内最早投身城市更新事业、最具实力的城市公共服务商。综合判断本项目融资风险很小。管理风险：本项目中，管理风险贯穿着整个项目过程，尤其在实施阶段更集中体现。作为申报单位的母公司，佳兆业城市更新集

8、团是中国大型综合性投资集团佳兆业集团（股票代码：1638.HK）旗下战略业务单元，是国内最早投身城市更新事业、最具实力的城市公共服务商。自1999年深圳佳兆业桂芳园“旧改”起步，佳兆业城市更新业务已覆盖粤港澳大湾区、长三角、环渤海、华中等区域的十余个核心城市，成功转化项目32个，涉及旧城镇、旧村庄、旧厂房以及烂尾楼改造，总建筑面积近1300万平方米。集团现有城市更新项目土地储备约4000万平方米（粤港澳大湾区占比99%），以及精通投资测算、规划设计、政策研究和商务谈判等专业技能的员工超过800人。综合判断本项目的管理风险很小。教育风险：本项目更新范围内现状没有幼儿园、中小学等教学机构，且政府预

9、期会推动周边学校如深圳大学附属坂田学校、雪象小学、扬美实验学校、五园小学、五和小学5所公办学校改扩建工程，因此，项目教育风险较小。（三）项目社会稳定性风险分析和判断评估1、项目合法性分析项目更新范围内现状为深圳上世纪90年代初期建成的老旧工业区和老旧住宅区，现有房屋16栋，拆除总建筑面积约59,370.96平方米，主要为工业厂房、商业及小产权房。合法土地面积占拆除用地的68.49%。建筑竣工时间为20年代初期，距评估时点约15年，符合拆除范围内权属清晰的合法土地面积占拆除范围用地面积的比例应当不低于60%，旧工业区申请拆除重建的，建筑物建成时间原则上应不少于15年的政策规定。坂田街道坂雪岗科技

10、城03城市更新单元房屋拆除范围用地面积34527.7平方米，计划无偿移交给政府11233平方米，占拆除面积的32.53%，可建设用地22196.50平方米，符合城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000平方，无偿移交给政府独立用地应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%的要求。项目计划配建保障性住房15,300平方米，占商品住宅的31.99%，符合相关政策规定。项目合法性方面风险较小。2、项目合理性分析从目前地块现状来看，深圳市龙岗区坂田街道坂雪岗科技城03城市更新单元拆除范围内的建筑物均已超过15年，房屋外墙及管线老化、电线杂乱无序，道路狭窄、停车位严重不足，严重影响人

11、民群众的身体健康。消防配套设施落后，存在较大安全隐患，配套用房不足，不适宜现代居住需要。风险评价：根据项目现状不能满足片区发展需要，开展城市更新，能够提升片区功能，改善居民生活环境，符合业主意愿，合情合理，合理性风险较小。3、项目经济社会可行性分析根据经济测算分析，项目总投资357,491万元，财务净现值（FNPV）为3,643万元0，财务内部收益率（FIRR）为12.76%房地产项目的基准收益率12%，动态投资回收期3.97年，经济效益良好，表明该项目在经济上是可行的，整个项目建设投资、建设周期和投资回报比较协调、合理。本项目的实施，不仅能取得良好的经济效益，更能取得良好的社会效益，能做到经

12、济效益、社会效益的有机统一和多赢。该项目总体可行性高，可以继续实施，可行性风险较小。4、项目风险可控性分析根据意见统计分析，本项目范围共有权利人68人，同意申报权利人有68人，占比为100%；总建筑面积59370.96平方米，同意申报权利人占有建筑物建筑面积59370.96平方米，占比为100%。业主支持对片区进行城市更新，更新意愿强烈。本项目房屋更新补偿工作精心布置，组织严密，在更新补偿过程中尽量做到不引发、少引发承租人不满情绪，以情感人，以理服人。早在搬迁工作开展之初，应对搬迁工作周密谋划、精心组织，积极推进。在制定更新补偿方案时，召开座谈会，反复征求被搬迁人的意见和建议，尽可能使补偿方案

13、更完善、更合理。房屋拆除及建设工程中对项目周边居民的生产、生活的不良影响较小且可控，因此房屋拆除及建设工程中可控性方面风险较小。（四）项目风险综合分析评估根据上文对各类风险的分析和评价，为便于明了该项目整体风险的大小，评估人员对各类风险的可能性大小进行量化，得出项目的综合风险数值，以判断项目综合风险的大小。根据按等级值按风险可能性由小到大分别取值为0.2，0.4，0.6，0.8，1.0。确定各类风险的权重值和等级值后，通过计算求得综合风险的分值分别进行定量分析；综合风险的分值越高，说明项目的风险越大。通常，0.2-0.4分值的综合风险表示项目风险低，0.41-0.7分值表示项目风险中等，可能引

14、发一般性群体性事件，0.71-1.0分值表示项目风险高。该项目所涉及的居民是否同意进行城市更新是由许多因素共同作用的结果，且不存在某个因素起决定性作用，则由某一因素引发群体性事件的风险较小。（五）、风险防范与化解措施针对项目情况，在项目全过程、项目前期阶段、实施阶段、运营阶段等制定详细的风险应对措施。通过风险措施后，得到项目各因素风险变化情况，详见下表：措施前后各类风险变化对比表风险内容措施前后风险值风险发生的可能性风险得分很小0.2较小0.4中等0.6较大0.8很大1.0项目合法性措施前0.30.12措施后0.30.06项目合理性措施前0.20.08措施后0.20.04项目实施的可行性措施前

15、0.20.08措施后0.20.04项目的可控性措施前0.30.12措施后0.30.06综合风险措施前-0.40措施后-0.20预期判断，项目实施风险措施后，项目各风险发生的可能性有所降低，综合风险也有所降低，项目实施风险措施后项目风险低。（六）、应急预案为了加强本项目社会稳定风险应急管理，保障人民群众生命和财产安全，确保项目实施期间一旦发生群体性上访事件应反应迅速、决策正确、措施果断、运转高效、处置得当、处理到位，最大程度地预防和减少重大群众性上访事件的发生，降低事件造成的危害和影响，切实维护安全和社会稳定，结合本项目实际情况，特制定本应急预案。1、基层应急机构坂田街道办具体负责突发事件的预防

16、、应急准备和先期处置工作，根据需要加强应急管理机构建设。由坂田街道办牵头成立社会稳定风险工作领导小组统一安排工作，若出现上述风险点应该及时组织应急，由分管城市更新综合维稳领导担任小组组长负责统筹安排，成员单位由城市更新中心、信访及综治维稳办、司法所及项目管辖工作站组成，负责具体任务执行以达平息风险点目的，其中根据城市更新中心职能范围具体为街道城市更新的管理与服务等工作，应在出现突发事件时对该项目情况进行详尽情况说明，对该项目所遵循的城市更新政策进行解析，信访及综治维稳办职能为负责维护稳定和社会治安综合整治管理工作的，应在出现突发事件发生时，在领导担任小组领导下进行必要的维稳工作，包括制止一切暴

17、力事件，制止一切危害公众且会引发事态进一步扩大的事件，司法所职能为指导管理人民调解工作，参与调解疑难、复杂民间纠纷，应在突发事件当中对该项目的合理合法性进行说明并对意见群众进行充分沟通协助综合维稳领导小组平息所爆发的风险项。针对项目开展过程中可能存在的风险做好应急预案，主要包括突发公共事件；建立应急机制、应急处理小组依法开展事件预防和应对工作。2、申报单位（实施主体）成立应急机构组织成员工作分工开发部负责统筹、协调和推进城市更新项目进度，负责处理信访维稳案件以及与基层单位对接品牌运营负责统筹、协调项目舆论、宣传城市更新项目法务部负责相关合同于法律上的有效性、合作双方的保障性和可行性工程部负责施

18、工方案、施工安全措施执行情况的监管等工作项目部负责对施工情况进行检查等工作，及时排查安全隐患3、危机应对的组织成员分工组织成员工作分工区更新局负责统筹、协调和监管城市更新项目环保局负责环境质量评价、环境污染检测数据档案的建立等工作交警局负责交通管理规则的制定等工作工务局负责施工方案、施工安全措施执行情况的监管等工作安监局负责对施工情况进行检查等工作，及时排查安全隐患城管局负责项目建设完成后的全方位城市管理等工作三、风险评估结论与建议（一）结论深圳市龙岗区坂田街道坂雪岗科技城03城市更新单元社会稳定风险评估报告是以第三方的角度和立场，在对项目所涉及的各个风险主体进行客观翔实、实地调查的基础上而做

19、出的结论。该城市更新项目可能会引发4类不利于社会稳定的风险，这4类风险发生的可能性大小评价结果是：第1类风险，项目合法性风险，该类风险发生的可能性较小；第2类风险，项目合理性风险，该类风险发生的可能性较小；第3类风险，项目实施的可行性风险，该类风险发生的可能性较小；第4类风险，项目可控性风险，该类风险发生的可能性较小；综合评价：坂田街道坂雪岗科技城03城市更新单元可能引发的不利于社会稳定的综合风险值为0.40，风险程度低，引发群体性事件的可能性小。该项目在采取了必要的风险防范措施后，综合风险值为0.20，可以有效地防止风险的发生或风险发生时可以有效的化解，所以该项目具备实施条件。（二）建议为稳步推进本项目实施，有效预防和降低各类社会稳定风险，提出