房地产一般调查报告

1、项目调查报告客户名称：项目名称：申请金额：申请期限：填报时间： 年 月 日条件。6、项目工艺技术评估。设计单位的资质能力（资质等级）、项目拟采用的 技术是否通过同行业专家及有权部门正式工业化生产的鉴定，项目工艺技术/生 产流程和主要设备的先进性、合理性、实用性、经济性和安全性（如提高产品质 量、降低产品成本、提高生产效率及促进环境保护等），7、项目选用主要设备评估。项目主要选用设备的成熟度、先进性、适用性 和经济性评估。可通过调查主要设备采购计划的实施情况，国内同类项目设备的 使用和运行情况，借款人有无技术力量掌握、使用、维护该技术设备等方面综合 评价项目设备使用方面的潜在风险。对关键设备生产

2、商按时、按质提供设备进行 评价。8、环保评估。调查分析项目实施是否符合国家有关环境保护政策的要求， 包括项目建设、生产过程对社会生态环境可能造成的影响（包括废水、废气、废 渣，生态平衡，拆迁等），环境保护治理的主要措施等，必要时说明项目环保投 资占总投资的比重。在环保评估中，应重点调查项目环保方案获有权部门批准的 落实情况。9、项目建设进度评估。调查项目立项过程、依据，项目建设工期、进度、 资金投入计划等情况，评估项目建设计划的实施和执行情况。如项目已开工，应 分析项目的形象进度、投资完成及各项资金到位情况。截至调查时的实际进展情 况、工程的形象进度和投资完成情况。三、产品及市场分析产品及市场

3、分析，是指在分析项目产品特性的基础上，对产品在国际国内市 场、特别是产品目标市场上的供求状况及价格走势进行预测、分析产品的市场竞 争优势及项目产品的市场营销策略，综合评价项目产品的销售潜力和前景。（一）项目产品供求现状分析，包括市场容量现状分析、价格现状分析、市 场竞争力现状分析。市场容量现状分析。调查和分析项目产品目前的市场供应和需求总量及其地 区分布。1、供应现状分析。项目产品在目标市场的总生产能力（含现有企业和在建 项目），总产量以及各地区分布；各主要生产企业的分布情况，以及产量、品种、 性能、档次等。必要时应分析项目产品的进口现状，包括产品在一定时段的进口 总量、品种、质量、进口国别和

4、地区，进口量占国内生产量的比例，进口量变化 状况等。对非工业性项目，应根据行业类型，对项目产品或服务的供应现状进行分 析，如交通运输项目，主要调查拟建项目影响区域内各种运输方式的分布现状、 客货运力、运量及流向等；水利水电项目，主要调查流域开发现状，水利水电资 源开发利用程度、供应能力和供应量等；学校、医院等公益性及基础设施收费项 目，主要调查当地学校、医院等公益性机构和基础设施的类型、数量、服务能力 和主要服务对象等。2、需求现状分析。调查项目产品在目标市场消费总量以及各地区分布、不 同消费群体对产品品种和服务的要求，消费结构状况、市场需求的满足程度等。 必要时应分析项目产品出口现状，包括产

5、品在一定历史时段的出口总量、品种、 质量、出口国家和地区、出口量占国际市场总贸易量的比例，以及出口量变化状 况等。对非工业性项目，应根据行业类型和产品特性，对项目产品或服务的需求 现状进行分析，如交通运输项目，主要调查拟建项目影响区域内，用户对各种交 通运输方式的客货运输需求现状及其满足程度；水利水电项目，主要调查流域范 围内，用户对水利水电的需求现状及满足程度；学校、医院等公益性及基础设施 建设项目，主要调查本地区范围内的有效需求人口数量、分布、需求类型及满足 程度。（二）价格现状分析。主要包括以下内容：1、分析项目产品的国内市场价格、价格变化过程及变化规律；2、必要时，分析项目产品的国际市

6、场价格，价格变化过程及变化规律，分 析价格的合理性程度，有无垄断或倾销；3、说明项目产品的价格形成机制，是市场形成价格还是政府调控价格。（三）市场竞争力现状分析。主要分析项目产品目前国内外市场、尤其是目 标市场的竞争程度，市场竞争主要对手的生产（营业）、营销及其竞争力情况等。（四）产品供需预测和价格走势分析。主要是在说明产品目标市场的基础上, 对项目产品的供应量和需求量、供需平衡情况进行预测，并分析项目产品的价格 走势。1、供应量预测。预测拟建项目产品在生产运营期内目标市场的可供量，包 括国内外现有供应量和新增供应量。2、需求量预测。预测拟建项目产品在生产运营期内目标市场需求总量，包 括国内需

7、求量和出口需求量。对于非工业项目，应根据行业类型和项目目标市场特点对项目产品或服务 的供应量和需求量进行预测，如交通运输项目，预测拟建项目影响区域内，随着 经济和社会发展，各种交通运输方式的发展变化情况（含运力、布局、价格、政 策变化等）所引起的供应量和供应方式的变化以及用户对各种运输方式的需求 量；水利水电项目，预测拟建项目流域范围内经济和社会发展，用户对水利水电 的需求结构和需求量变化情况，以及水电资源的可供量和需求满足的程度；学校、 医院等公益性项目及城市基础设施项目，根据法律规定、政府政策、经济发展水 平、人口变动、城市规划等，预测项目所在地对公益性服务和城市基础设施的需 求量，以及公

8、益性服务和基础设施的数量、结构变化及满足需求的程度。3、产品供需平衡预测。在产品供应和需求预测的基础上，分析项目产品在 生产运营期内的供需平衡情况和满足程度，以及可能导致供需失衡的因素和波及 的程度、范围。4、价格走势分析。通过了解项目产品国际、国内和本地区市场价格的历史 数据等信息，结合市场供需分析，预测项目产品的价格走势。进行价格走势分析 时，不应低估投入品的价格和高估产出品的价格，避免预测的项目收益失真，区 分情况如下：（1）充分竞争性产品的价格应按国际或国内市场价格测算；（2）对产品价格需要由物价部门核准的项目，应按照物价部门对项目产品 价格的批复测算；（3）城市基础设施和服务品的价格

9、，应根据政府价格政策、以及消费者支付 意愿和承受能力进行测算。（五）营销能力评估：项目产品的市场定位、市场开拓计划、营销策略、销 售网络和售后服务措施等情况，评价项目的市场营销能力，预测市场销售前景。（六）项目产品市场竞争能力评估，从自然资源占有、工艺技术设备、规模 效益、新产品开发能力、项目产品的质量性能、产品价格、商誉品牌等方面比较 项目产品与市场上主要同类产品的异同，分析其竞争优势和劣势。四、项目投资估算与融资方案评估（一）投资估算项目投资总额：固定资产投资和流动资金投资。1、固定资产投资：a：静态投资：建筑工程费用、安装工程费用、设备购置费用、工程建设其 它费用和基本预备费。其中基本预

10、备费=（建筑工程费用+安装工程费用+设备 购置费用+工程建设其它费用）X基本预备费率。基本预备费率按照国家有关部 门规定的标准执行（参见总行项目贷款管理办法附件一项目评估基本参数）。b：动态投资：建设期利息、汇率变动部分、固定资产投资方向调节税（目 前暂缓征收）、涨价预备金及国家规定的其它税费。2、流动资金投资：对项目流动资金需要额的评估。项目流动资金的范围包 括项目建成投产后，为维持正常生产经营活动，用于购买原材料、燃料、支付工 资及其它经营费用等所需的周转资金。流动资金评估一般采用分项详细估算法， 也可采用扩大指标法估算。必要时，应与借款人日常资金占用的实际情况进行对 比分析。3、评估总投

11、资与可研报告总投资变化情况。评价投资估算依据是否符合国 家及行业主管部门颁布的有关规定，工程内容和费用是否齐全，是否任意扩大取 费范围和提高标准，估算中有无漏项、少算或压低造价等情况，必要时应对投资 构成比例是否合理及不合理的原因作出评价并对投资概算进行据实调整。列表并 说明总投资与可研报告总投资的变化情况。投资预算评估表（单位：万元）项目可研测算值评估测算值评估较可研增减一、固定资产投资1、静态投资其中：建筑工程费用安装工程费用设备购置费用工程建设其他费用基本预备费2、动态投资其中：建设期利息涨价预备金其他费用二、流动资金投资三、总投资4、项目投资计划评价。按工期或拟订的施工进度和内容分年度

12、评价投资计划的可行性。（二）筹资情况筹资计划及落实情况。总投资的各项资金来源、出资方式及落实情况.分析 项目建设和生产所需全部资金的来源、构成（含资本/负债比例、长短期负债比 例、资本金结构、银行债权融资结构等）、按计划到位的可能性及与项目投资计 划的匹配性，评价项目融资方案的合理性、可靠性及对我行贷款的保障能力。1、资本金来源及落实情况：项目资本金来源及比例，资本金比例是否符合 国家规定，资本金是否到位，对于已到位的资金，必须审查验资报告或相应的资 金到位证明，必要时应对存放资金的帐户进行调查。对新建企业要重点对资本金 来源进行审查。分析投资者的出资能力、方式、合法性和时期。以实物、工业产权

13、、非专 利技术、有偿划拨的土地使用权等方式投入的，评价是否经过有资格的资产评估 机构进行估价，估价的方法是否符合法律、法规的要求，所占的比例是否符合有 关规定等；以货币方式投入的资本金，要在对各个投资方近三年的生产经营、资 产负债及财务状况进行分析的基础上，评价各投资方的投资能力及各年度的投入 量。对新设法人进行评估时资本金尚未完全到位的项目，除按上述规定评价投 资人出资能力外，还应对主要投资人领导班子的构成、经营业绩、管理水平，投 资人的资本结构和基本组织架构，投资人以往银行贷款偿还记录及其它主要业务 的履约情况进行调查，评估其按期出资的资信水平。2、对于负债类资金来源，应调查其筹措数额、筹

14、措方式、筹资成本、筹资 计划安排及审批落实等情况，使用其它银行贷款的至少应有书面的意向承诺。对 拟通过发行债券筹资的，应审查是否获得有权审批部门的批准，调查了解发行规 模、价格、时间、方法和说明等信息，结合证券市场的运行情况，分析其能否按 时完成该部分资金的筹集。3、对于以行政事业收费等作为资金来源的，应提供有权部门的收费批文， 判断其合法性及收费期限，测算收费金额并分析可靠性；如果已经开始征收，要 分析已征收的实际情况，对实收率作出说明，并在此基础上预测该项资金来源的 可靠性。（三）预测资金供应风险，必要时应对利率风险和汇率风险进行说明。1、预测资金供应风险。预测融资方案在实施过程中，可能出

15、现资金不落实, 导致建设工期拖长，工程造价升高，原定投资效益目标无法实现的风险。2、说明利率风险和汇率风险。融资方案中采取浮动利率计息的，必要时， 应说明贷款利率变动的可能性并预测利率变动对项目造成的风险和损失；对于利 用外资数额的投资项目，必要时应根据币种情况，对汇率较大幅度变动可能给项 目造成的风险和损失进行说明。（四）评估项目资金成本。评估项目资金成本时，应当根据项目的全部资金 来源计算各种资金成本以及加权平均资金成本。资金成本是企业为在项目建设过程中筹集资金和使用资金时所支付的各种 费用，包括资金筹集费用和资金占用费用.对资金成本的分析一般用资金成本率 表示，即资金占用成本（利息、股息

16、等）占全部融资额的百分比。资金成本率是一 个项目必须获得的最低收益率。加权平均资金成本的计算公式为：加权平均资金成本Kw=Xwiki上式中，Kw 加权平均资金成本Wi 第i种资金来源占全部资金成本的比重k i 第i种资金来源的资金成本率五、项目财务效益与偿债能力评价（一）基本数据计算1、选取财务评价基础数据与参数。包括财务价格、税费、项目计算期、生 产负荷（产能利用率）等。2、项目利润评估。（1）评估项目运营期内各年度销售收入、销售税金及附加（主要包括消费 税、营业税、资源税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加等）、增值税.（2）评估成本与费用。（3）评估利润与利润分配：项目利润总额（年）

17、=产品销售（营业）收入-产品销售税金及附加-增值 税-总成本费用税后利润=利润总额-所得税额税后还款利润（未分配利润）=税后利润-盈余公积金-公益金-应付利润（分红股利）3、编制财务效益评估报表，主要有总成本费用估算表、损益和利润分配 表、贷款偿还期测算表、财务现金流量表。(二)项目的盈利能力和偿债能力分析1、评价项目的盈利能力。即通过计算项目销售利润率、投资利润率、财务 净现值、财务内部收益率等指标进行定量评价。根据项目所在行业不同特点，在 评估时可以根据行业特点适当增加其它指标。计算方法分别为：项目销售利润率;生产经营期年平均利润总额/生产经营期年平均销售收入 X100%o其中：年平均利润

18、总额=生产经营期各年利润总额/生产经营期年数项目投资利润率=生产经营期年平均利润总额/项目总投资义100%上式中，“平均利润总额”一般应按“正常年”计算，若项目各年利润总 额均不相同，没有“正常年”，可按经营期内平均值计算。财务净现值，指将项目方案各年净现金流量折现到同一时点的净效益累加 现值。计算公式为：nNPV=E (CI-CO) t ( 1 +r) f t = i上式中，CI指现金流入量，包括：产品销售(营业)收入、回收固定资产余值、回收 流动资金、其它现金流入等；co指现金流出量，包括固定资产投资、流动资金投入、经营成本、销售税 金及附加、增值税、所得税、其它现金流出等。可根据项目行业

19、特点和实际需要可在现金流入和现金流出两类中增减内 容；(CI-CO) t 第t年的净现金流量；n计算期年数；r折现率。按照基准收益率取值。财务内部收益率，指项目在计算期内各年净现金流量差额现值累计等于零 的折现率(计算现金流出不包括财务费用及所得税)。这一指标反映项目所占用 资金的盈利水平，是投资人衡量项目投资收益，决定项目取舍的重要指标。计算公式为： (CI-CO) t( 1 +IRR)-0t = i上式中，IRR为内部收益率，其它符号含义与NPV计算公式相同。计算IRR可采用试算内插法，即，若NPV (Io) =Ai0, NPV (lo+l%)= A20,则:IRR=Io+|Aj/ (Ia

20、J + AI) X1%。2、贷款清偿能力分析。根据有关财务报表，计算项目贷款偿还期，评价项 目贷款的清偿能力。贷款偿还期是指借款人从支用第一笔借款之日起到还清全部借款本息之日 止的时间。其计算公式为：贷款偿还期=贷款偿还完后出现盈余的年份一贷款开始支用的年份+当年 偿还贷款数额/当年可用于还款的资金对于既有法人项目还应计算综合贷款偿还期，即对于既有法人项目，无论 该项目属于可相对独立核算项目还是不能独立核算项目，均应综合考虑借款人各 类还贷资金来源和各类债务负担，评估借款人综合贷款偿还期。评估借款人综合 贷款偿还期应考虑以下因素：(1)各类还贷资金包括借款人已有还贷资金、未来可具备的还贷资金及

21、项 目建成后可新增的还贷资金；(2)各类债务负担包括此笔贷款本息、原有债务本息或其它可能承担的债 务本息负担。(3)测算借款人综合贷款偿还期时，应评价借款人偿还目前已有负债的能 力，分析测算项目新增效益是否需要部分或全部用于偿还借款人的其它负债，评 价在项目自身能力不足以偿还贷款本息的情况下，借款人用企业综合效益偿还项 目项下债务的能力。3、评价借款人的综合效益和综合偿债能力。综合借款人的原有效益、项目 效益、在建工程情况，分析预测借款人的综合效益情况、资产负债情况，计算借 款人在项目贷款偿还期内正常年份的利润总额、销售利润率、资产负债率、流动 比率、速动比率等指标，并结合行业标准值或同类企业

22、相关指标值对借款人未来 的盈利能力和偿债能力进行分析评价。根据借款人总的长期负债情况、总的偿债 资金来源，计算借款人的项目贷款偿还期或偿债保证比，分析评价借款人的综合 偿债能力。六、项目不确定性分析（一）盈亏平衡分析、评价。即在一定的市场和生产（营业）条件下对项 目成本与收益的平衡关系进行的分析，以盈亏平衡点表示。项目盈亏平衡点根据 项目正常生产年份的产品产量或销量、可变成本、固定成本、产品价格和销售收 入及税金的年平均数值计算得出，一般可以生产能力利用率表示。公式为：BEP （%） =CF/S-Cv-T X100%上式中，BEP用生产（营业）能力利用率表示的盈亏平衡点CF一年平均固定总成本S

23、 一年平均销售收入Cv一年平均可变总成本T一年平均销售税金及附加+年平均增值税（二）敏感性分析、评价。通过定量测算项目财务效益指标随项目建设运 营期间各种敏感性因素变化而变化的幅度，判断项目的抗风险能力。具体分析时, 应根据项目具体情况，选择影响项目效益的几个最主要因素进行单因素敏感性分 析，以了解和评估影响项目财务效益的最敏感因素，预测项目的潜在风险和抗风 险能力。其中：敏感性因素一般包括工期、总投资、生产负荷、投入物价格、销售 价格和汇率等；财务效益指标取财务内部收益率和贷款偿还期；具体分析时，影 响内部收益率、贷款偿还期的主要敏感性因素波动幅度可取该因素当前值或未来最 可能值的正向和反向

24、变动5%、10%和20%计算。根据项目情况也可将取值的浮 动比例扩大，但一般不超过30如对利用外资（包括权益类资金和负债类资金） 达项目投资总额30%以上的项目应将汇率作为敏感性因素进行敏感性分析。七、行业及政策分析产业政策（国家相关部门产业政策指导意见和指导目录情况）行业近期重大政策事件、重大政策和体制改革我行信贷政策国家与地方行业政策取向：该客户是享有优惠政策、符合政策还是受政策限 制。例外事项：若该授信与我行现行的信贷政策或业务惯例有重大不一致的，或 该授信将形成先例的，应重点予以说明。八、担保分析介绍担保方式并分析担保质量，包括：1、保证担保(参考申请人进行调查，可适当简化，重点调查并

25、说明保证人 与申请人的关联关系、提供保证的原因、其对外担保情况、担保能力和担保意 愿。)：(1)保证人基本情况：(2)经营情况：(3)财务情况:(4)银行借款情况：(5)对外担保情况；(6)代偿能力分析；(7)担保的实际意义，重点分析全部对外担保与净资产比值及该项指标的 变动，结合保证人的现金流判断担保代偿能力。(8)公司章程、股东会、董事会对公司对外担保的特殊约定。2、抵押担保：应重点分析抵押物价值、抵押率及变现能力。(1)不动产抵押：抵押物位置、面积、产权编号、所有权人、相关权利凭 证、权利完整性、权利有无争议、资产性质、权属情况、设施的简单描述、购置 时间、购买价格(要求核对原始购建合同

26、和支付票据并提供复印件)、帐面原始 价值、账面净值。抵押人是否具有合法的所有权或处置权、是否有第三人的优先 权利、出租情况、各项特性与客户提供的书面描述是否一致、登记部门是否明确、 是否投保等。抵质押人为第三方的要分析其与申请人的关系及真实出质意愿。调查临近相似资产的市场价值。抵押率，评估时间、评估机构(是否为我行 指定评估机构)、评估价值，并重点分析变现能力。说明抵押物、抵押率是否符 合我行担保管理相关办法的要求，如有不符须详细说明理由及可行性。(2)机器设备抵押名称、用途、购建价值(核对原始票据并提供发票复印件)，净值，设备的 通用性，权利完整性、权利有无争议，是否属于淘汰的设备？市场上同

27、类设备价 值，并分析变现能力。3、如为质押方式(如权利质押、存货质押)，应介绍质押物的性质、价值、 价格稳定性和趋势，分析质押的合法合规性、是否可办理质押登记、权利完整性、本人,因办理 授信业务，现郑重承诺如下：1、作为调查人，已按规定要求和业务规范对该户提供的身份证明、授信主 体资格、财务状况等资料的合法性、真实性和有效性进行了认真核实、对该户授 信的有关情况作了全面调查和了解；2、撰写的该份调查报告，主要风险已经全面阐述，所作评估遵循了客观、 公正的原则；3、该授信客户（申请人及担保人）不是我的亲属，本人未在该授信中获取 任何不正当利益；4、本人提交的资料是完整、真实的，通过合规程序取得并

28、反映报告中各类 信息。特此承诺！承诺人（签名）： 权利有无争议、是否具备变现能力，等等。如果是存货质押，质押率，是否符合 总行规定的存货质押模式要求？场地和质押物是否具备监管条件？要详细描述 具体操作步骤。4、如果为物流金融模式业务，应详细介绍总行切分额度情况、操作流程、 风险控制要点，同时提供总行相关网络协议书面文本。5、相关抵押、质押在我行办理手续，是否购买保险，险种如何，险种覆盖 事项。6、特殊情况：如果授信包含贸易融资业务、融资性对外担保等特殊业务品 种，应详细介绍各授信品种的授信方案、流程、风险控制要点；非我行标准操作 模式的，说明分行法律部门审核意见。7、如果多种担保方式并存或者在

29、具体操作上有其他要求的，请特殊说明操 作要求。九、授信风险分析及防范措施简述本次授信存在的主要授信风险（如果有，请按照以下分类分析并提出防 范措施。）1、行业风险2、政策风险：3、经营风险4、市场风险：对产品未来的市场需求预测是否合理，产品销售有无保障5、财务风险：投资预算是否合理，筹资方案是否合理，投资人出资能力如何, 资本金是否能按时到位，银行融资获批及到位的风险，是否有完工风险等。6、法律风险：说明本次授信在合同、担保、承诺、政府法规等方面是否存 在需要澄清和解决的法律问题。7、管理风险：8、挪用或关联交易风险：9、还款来源风险：还款来源是否充足10、担保（抵押）风险：11、或有负债风险

30、：简述授信期间项目发起人以其资产或权利为其他企业的 负债做保证、抵押或质押的情况，提出防止过度对外担保的措施。12、集团客户风险：过度授信、多头授信；集团内其他公司出现风险波及授信企业风险。十、其他补充说明上述内容中尚未予以反映与分析的，且需要说明的事项。H 、调查结论应填写明确的调查意见，及详细的授信方案，包括客户名称、授信金额、授 信品种及调剂方式、期限、定价、担保方案、还款计划、风险控制措施等。十二、综合收益分析十三、风控意见十四、评审会结论日期:项目申请情况：项目申请类型口新增口存量（包括存量新增）申请额度（万元）申请期限利率定价口基准利率口基准利率上浮 %口基准利率上浮 点担保方式信

31、用口保证 口担保公司保证 口抵押口质押口其 它还款方式口到期一次性还本口分期还款经办人员：手机号：项目联系人：手机号：项目控制人：手机号：调查日期：客户信用分析5cs综合评价表品德，对受信客户实质控制人的品德、经营管理水 平、资金运用状况、经营稳健性以及偿还愿望等。 判断依据以信用记录为主；极好口很好口好口一 般口差口无法评价资本，是指借款人的财务杠杆状况及资本金情况。 资本金是经济实力的重要标志，也是企业承担信用 风险的最终资源。财务杠杆高就意味着资本金较 少，债务负担和违约概率也较高；口极好口很好口好口一 般口差口无法评价还款能力，主要从两个方面进行分析：一方面是借 款人的管理水平，银行不

32、仅要对借款人的公司治理 机制、日常经营策略、管理的整合度和深度进行分 析评价，还要对各部门主要管理人员进行分析评 价；极好口很好口好口一 般口差口无法评价抵押。借款人应提供一定的、合适的抵押品以减少 或避免我行贷款损失。受信人提供的抵质押品的价 值较高、变现能力越强，贷款的风险越低；极好口很好口好口一 般口差口无法评价经营环境。主要包括商业周期所处阶段、借款人所 在行业状况、利率水平等因素；商业周期是决定信 用风险水平的重要因素，尤其是周期敏感性产业；极好口很好口好口一 般口差口无法评价一、借款人/项目发起人情况首先应说明借款人是既有法人还是项目法人。如为既有法人，则按照以下要 求介绍借款人情

33、况。如借款人为新设项目法人，则在此处首先介绍项目各相关人 之间的产权及其它关联关系，必要时可绘图说明。然后按照以下要求介绍项目发 起人情况。项目发起人为项目法人的股东。对控股股东应按照以下要求重点介绍, 对非控股股东可相对简单，主要介绍其资本构成、经营情况、财务情况、银行负 债情况等。（一）基本情况1、基本要素：企业名称：成立日期：组织机构代码：经营范围：行业类别：注册地址：实际办公地址：如主要生产场地或实际办公地址与注册办公地址不一致的, 应特别说明，并解释原因。法定代表人及身份证号码：贷款卡编号、贷款卡已（未）通过人民银行年审：基本账户行：注册资金、币种：实收资本：股东及出资金额、股权占比

34、（如股东较多可仅列出持股超过10%的所有股东,其余按照“XX等XX名股东合计持股”合并录入）：股东名称注册地注册资金出资金额（万元）占比出资形式XX公司%XX公司%合计100%借款人/项目发起人的重要股东、实际控制人介绍。要求：以图的形式画出向 上股权结构图，追溯出公司的实际控制人，对公司名义控制人与实际控制人不一 致，应详细说明，对公司的重要股东及实际控制人的基本情况、经营情况进行介 绍。公司已投产项目成立时审批手续情况，手续是否合规？公司的关联企业有无 已投产但审批手续不合规的重大项目(核准、土地、环保等)2、产权演变情况：描述公司及其前身成立以来的资本变更、股权演变、改制重组、上市融资、

35、 投资并购、资产出售等各种产权变化情况。3、申请人下属分公司、子公司及关联企业组成情况(如有)要求：(1)以图表形式描述公司下属企业及关联企业之间的结构图，在图上注明 相互之间持股比例。(2)以文字形式描述主要分公司、子公司、关联企业的情况，包括但不限 于：基本信息，如营业执照的基本内容，股东情况；主要经营情况：主导产 品、生产能力、行业地位等；主要财务情况：如总资产、净资产、负债率、长 期投资、销售收入、净利润、现金流量、银行借款情况、对外担保；授信申请 人与该企业是否存在关联交易，是否有转移利润、债务、资金的可能性。(3)企业的子公司、关联企业是否在我行授信，授信使用情况，是否有不 良贷款

36、，是否为我行其他授信客户担保等；4、公司治理结构 股东会、董事会、监事会、经营层设置情况，董事长、 总经理和财务负责人的产生机制和相互监管约束机制。5、主要管理人员介绍：(包括但不限于姓名、性别、年龄、职务、生平简历、 是否曾任职于破产倒闭公司等)6、重大事项：(1)公司正在进行或拟进行的重组改制、投资并购、重大资产收购或出 售、利润分配等情况：(2)重大人事变更：(3)诉讼、违规等事项：(4)近三年以来企业生产经营发生的重大问题，如生产开工不足50%、 停产、安全事故等：(5)企业在我行或他行帐户有无被查封、冻结、扣划的记录；(6)其他需要说明的重要问题：(二)经营情况1、主导产品介绍：产品

37、介绍，行业准入资质、产品历史价格、当前价格及 走势分析，产品的成本结构和变化情况。2、经营业绩：近三年主要产品的产能、产量、销量情况，主要产品的产销 率、销售收入增长率、销售利润增长率、市场占有率，产能、产量在行业中的排 名或地位。如未达到生产能力，请解释原因。3、主要生产设备介绍、行业标准（如有），是否符合国家政策，及其与同 行业比较的优劣势分析（工业企业）：4、主要技术、工艺情况、能耗指标、行业标准（如有），是否符合国家政 策，及与同行业比较的优劣势分析（工业企业）：5、公司的管理模式及管理水平分析：（1）企业财务管理体制、投融资管理体制、资金管理体制；（2）人事管理体制、业务管理体制等方

38、面；（3）关联交易管理情况；（4）企业管理水平分析。6、目前在建、拟建项目情况：要求逐项介绍公司及其子公司、关联企业所有在建、拟建项目情况，包括但 不限于项目规模、项目审批手续、总投资、资源来源、他行项目融资情况、建设 进度、何时完工投产等。7、企业经营中的主要问题、管理层拟采取的对策。8、企业未来战略及发展前景。（三）财务情况1、报表审计情况：近三年财务报表是否经过审计、经过哪些审计机构审计、 审计意见分别如何，如有保留意见或附带说明请针对其内容进行解释。审计事务 所若连续两年及以上发生变更的，则调查并说明变更原因以及对审计报告质量的 影响。若申请人无法提供经审计的财务报表或对财务报表数据真

39、实性有疑虑的， 要对财务报表数据进行现场调查和核实，详细描述核实内容、过程及结果。前三 年及当期报表是否衔接，如不衔接，请逐项说明。如为集团合并报表，此处应首先文字介绍上年报表合并范围及合并范围较前年的 变化、变化的原因。2、主要报表科目分析：（1）重要资产负债科目分析：逐项分析表中项目上年度和最近一期重点项 目余额主要构成明细、形成的原因分析，变化值及变化的原因分析，合理性分析, 未来变化趋势。对异常变化、重大项目、收入支出项目要详细说明。重点项目原 则上为申请人资产或负债中占比超过10%、与上期相比变化超过20%、以及其他 对申请人经营、资金等产生重要影响的资产或负债项目。（2）主要损益、

40、现金流项目分析：通过现场核对客户账务账簿和重要原始 凭证，核实增增值税发票或一般发票，与销售收入进行比较，判断销售收入的真 实性。分析客户最近三年及近期收入和利润的变化趋势及原因，分析申请人三项活 动现金流变化趋势，并重点分析经营活动现金流入、流出及净流量情况。3、各项财务指标分析盈利能力分析：分析企业各期利润和利润率（销售毛利率、销售净利率、主营业务利润率、 总资产收益率、净资产收益率）变化的原因。偿债能力分析：主要分析各年偿债指标（流动比率、速动比率、利息保障倍数、资产负债率） 变化的趋势和原因。营运能力分析：主要分析各年营运能力指标（应收帐款周转率、存货周转率、总资产周转率、 固定资产周

41、转率）变化的趋势和原因。现金流分析：分析企业经营、投资、筹资活动现金流变化的趋势及原因，结合经营现金净 流量/短期刚性负债、经营现金净流量/流动负债、经营活动现金流入/销售收入、 经营现金净流量/净利润等指标分析以企业自身现金流偿还短期债务和经营成果 现金化程度。4、公司近一年内关联交易分析（包括资产类、负债类、资金类、成本和收 入等），包括交易各方的关联关系、关联项目与交易性质、交易金额与占主营业 务收入的比值、定价政策（包括没有金额或只有象征性金额的交易）等。5、整体财务情况评价（包含调查人员对客户报表数字真实性的评价，及对 客户总体财务情况的评价）（四）借款人与银行合作情况1、申请人与我行历史和目前授信情况：包括但不限于三年内总、分行对申 请人的授信额度批复号、批复日期、有效期、批复额度及条件，额度实际使用情 况。2、查询企业的贷款卡，并与实际情况进行比较：查询日期、银行各种授信余额及敞口、不良贷款余额、欠