宿州房地产市场调研报告

1、宿州房地产市场调研报告2010.11城市概况1城市宏观经济城市房地产市场23目录城市概况宿州是安徽的北大门，位于黄淮平原南端，处在淮海经济区腹地、是淮海经济协作区的核心城市之一，也是安徽省距离出海口最近的城市。全市总面积9787平方公里，截止到（2009年末全市户籍人口639.15万人，其中常住人口566万人）。宿州地处黄淮海平原南端，东、北、西部分别与江苏淮安、徐州，山东荷泽，河南商丘等市、地接壤。 【自然资源】宿州区内水果产区从面积和产量均占到全省70%以上；地下矿产资源丰富，煤储量约为60亿吨，是两淮煤田的重要组成部分；大理石储量4000万立方，居全省之首，花色品种达20个以上；灵璧奇石

2、为中国“四大奇石”之一；砀山酥梨为果中精品，为海内外顾客所青睐；符离集烧鸡，色佳味美，为中国名菜谱中的一品名肴；夹沟香稻米，清香浓郁，“一家煮饭十家香，十家煮饭香满庄”，清嘉庆年间曾作为贡米。城市概况人口变化年份全市户籍人口（万人）增加人口（万人）常住人口（万人）2006年609.945.425722007年617.27.065692008年626.068.865692009年635.199.13566城市概况2009年全市户籍人口为635.19万人，比上年增加9.13万人，常住人口为566万人，城镇化率为33.2%。从图上可以看出，宿州人口位居其他城市首列，较之于省会合肥户籍人口之上。城市概

3、况城市规划初步发展战略:实施“东向发展”战略 东区宿州城市规划尚未有正式审批方案；初步的城市规划发展战略“东向发展”战略 目前城市规划发展的重点区域是经济开发区；东区规划建设围绕着“完善城市功能、打造城市特色，改善人居环境”的目标 城市概况城市概况1城市宏观经济城市房地产市场23目录宏观经济发展（GDP发展）宿州宏观经济发展较为平稳，呈现不断上升趋势，经济发展后力较为强劲2009年宿州全年实现生产总值540.6亿元，比上年增长12.10%，其中第二产业带动增长率为19.1%，第三产业带动增长率为11.4%，所以宿州经济发展强大后力在于第二产业发展，来来10年宿州第二产业和第三产业完全主导宿州经

4、济发展。城市宏观经济固定资产投资情况2009年宿州固定资产投资强势，投资力度大2009年全市固定资产投资为295.38亿元，增长率为40.20%，固定资产投资为五年最为强劲的一年，其中第三产业投资额为154.52亿元，而在房地产投资额为36.32亿元，比上年增长16.4%。未来一段时期，宿州将以工业发展为重点，全面发展第三产业，尤其在房地产业将会偏重。城市宏观经济产业结构转变（2009年）2008年三大产业结构比例为：30.0：33.1：36.9，第二产业和第三产业所占比例开始增加；2009年三大产业结构比例为29.7:33.8:36.5，第二产业和第三产业继续在产业结构比例加大。城市宏观经济

5、人均生产总值宿州人均生产总值每年增长较为平稳2009年宿州人均生产总值为9551元，比上年增加1058元。2008年爆发金融危机，经济受到影响，但是当年人均GPD增长比是五年来最多的一年。城市宏观经济2010年GDP预计达到600亿元（当年价）年均增长11%；人均国内生产总值实现1200美元，三次产业比重力争调整到30：40：30。城镇化率达到30%。2010年城市化率达到30%宿州城市化进程城市宏观经济积极影响宿州市GDP逐年持续增长，房地产初步发展期，潜力很大，发展前景看好；宿州市社会零售消费总额增长迅速，人民生活水平逐年提高，消费能力逐步增强；人均住房面积还有较大的增长空间。消极影响第三

6、产业发展缓慢，经济发展有一定的阻力；住房支出比重与房地产发展不协调，居民住房支出相对较大；宿州是典型的消费型城市，导致对房地产消费有一定障碍，并对其总价格较为敏感。宏观经济对房地产的影响城市宏观经济城市概况1城市宏观经济城市房地产市场23目录宿州市的房地产板块目前可以分为六个，分别是老城区板块、汴河新区板块、道东板块、西区板块、南区板块和经济技术开发区板块；几大板块相互联系，构成宿州“L”的城市发展空间。市中心区域城市房地产市场开发区东关区老 城 区汴 南 片 区西 南 片 区宿州房地产市场板块可以划分为：老城区、汴南片区、西南片区、开发区、东关区城市房地产市场各板块内主要楼盘一览汴南新区：代

7、表楼盘：上河城、明日新城事、天鹅湾、港力锦绣江南、银河绿湾、银河广场、河畔一号物业类型：多层、小高层、别墅均价：多层32003400元/、小高层36003800元/、别墅6000元/西南片区代表楼盘：光彩美庐奥城、安厦新街坊、阳明别院、香林丽景湾、新景第、金鑫名城物业类型：多层、小高层、高层均价：多层28003200元/、小高层32003400元/老城区代表楼盘：两淮宿州新城、家乐福世纪广场、安厦时代广场、欣意国际城、世茂广场、蓝水湾、凤凰假日物业类型：小高层、高层均价：高层42004300元/、小高层35003900元/东关区代表楼盘：碧御豪庭、河畔雅苑、天和名苑、紫来嘉苑物业类型：多层、小

8、高层均价：多层22002400元/、小高层26002700元/开发区代表楼盘：南方国际花园、东方明珠、祥福园、蓝石春天花园、天蕴康城物业类型：多层、小高层均价：多层3000元/、小高层29003000元/城市房地产市场板块特征分析 老城区板块：近年来城市化不断发展，土地稀缺性，房价不断攀升，宿州老城区因城市配套齐全、商业配套繁华、交通配套便捷，房价也居于其他区域之首。 汴南板块：沿城市南北主轴线发展形成汴河新城区，以行政办公、文化休闲、 商贸服务和科技信息、居住等功 能为主。 西南板块：西南片区土地待开发量大，但是区域荒芜项目较少，房价较低，但是周边学区资源丰富。 东关区板块：城市改造区域，环

9、境较差，房价较低，楼盘项目少。 开发区板块：区域房地产市场开发热度大，但是距离市区较远，受到区域内配套及交通影响，房价较低。城市房地产市场近三年商品房销售面积以及住宅销售面积2009年宿州商品房成交量以及住宅成交量均呈现新高城市房地产市场2009年全国房地产形势大好，全国房价不断攀升，作为安徽的一个城市宿州，房地产也同时呈现大好形势。2009年宿州商品房销售面积为123.97万方，其中住宅成交面积113.35万方。城市房地产市场近三年住宅商品房销售套数2009年房地产火爆一年，宿州住宅商品房成交套数突破一万套宿州房地产市场受到大的环境变动较为脆弱，2009年之前宿州房地产市场发展较为缓慢，原由

10、是宿州是以第二产业为主导型产业基础链。2009年是宿州房地产市场火爆一年，当年住宅商品房成交量为10399套。城市房地产市场近三年宿州住宅商品房销售均价近三年商品房销售价格一直涨幅不大2007年是宿州房价上升的一年，房地产市场开始好转，但是由于在2008年受到全球金融危机的影响，2008年宿州商品房销售价格为2457元/,在经历一年之后房价为2533元/,比2008年增长76元/,整个房地产并未恢复过来，主要是宿州城市人均可支配收入低，一旦受到大环境变动，首先是房地产业的影响较为长远。城市房地产市场2010年1月份至4月份宿州商品房成交分析2010年宿州房地产市场表象呈现“金三银四”的现象宿州

11、房地产市场呈现“金三银四”现象，宿州整个房地产市场是以住宅市场为主，从图上可以看出每月的销售面积住宅几乎占全部，其他非住宅类占极少。2010年2月份由于正值新年时期，备案量延迟，市场部认为造成3月份商品房成交猛增源于此。城市房地产市场2010年1月份至4月份宿州住宅销售价格及销售套数分析2010年宿州房价呈现上涨趋势，平均每月上涨幅度约在100元/,相对于09年宿州房价在2533元/来说房价有了较大上升。城市房地产市场宿州购房结构分析（2010年1月份至4月份）87%为宿州市区居民购买，3040岁为宿州主要购房群体，说明宿州受到经济水平、人们收入水平影响较大，当地购房主要为刚性需求客户，第一次