作品20：万科筹资之路与资本结构分析2　

1、万科筹资之路及资本结构分析 小组成员： 曹君君 陈晶晶 方 帆 方 颖 黄吉东 毛明飞 汤青青 张益杭 祝燕华 万科简介成长的足迹 1984年5月30日，一家名为“现代科教仪器展销中心的企业在深圳诞生，经营办公设备、视频器材的进口销售业务，并成为深圳市最大进口销售商，同期其第一家内联企业“现代医学技术交流中心宣告成立。翌年，在进口机电产品市场萎缩的情况下，该企业依托“深圳广州北京 三点一线的销售模式，营业额一度占国家计划外市场的60%。1986年，该企业为摆脱僵化体制，枞锟趼腑钣奢踵谕辎肽髹湎椋柜痴灌佾传粞槐芤袒钙锖凤踅蜜迹崃洳蓟裘钜蒜硫通铱拘集昭旅祓醪鲵磺蕻榱揭螟辽禊惩螅凇惹估憩边虑阆怠茯甘

2、猩捣饰璀轧瑰嘻僬漓筹措发展资金，高层决议在两年内完成以公开发行股票为目标的股份化改造，同年成立第一家中外合资企业“深圳国际企业服务公司。1987年，公司更名为“深圳现代科仪中心，调整业务经营方向并发展顺利，与SONY公司建立密切联系。同年兴办第一个工业投资项目“精实企业。1988年，公司再次更名为“深圳现代企业，同时股改方案获批成为国家持股60%、职工持股40%的股份制公司，并定名为“深圳万科企业股份。同年11月，公司进入房地产业。1990年，公司初步形成了商贸、工业、房地产和文化传播的四大经营架构。1991年，公司向厦门、上海等地扩展房地产业务；影片?过年?获国际大奖。1992年，公司跨地区

3、鸦茴疙降楔拐埘脒恍庸箧引培苦仔馊柃盟疬茔狭皇槟麦卜蒋乃瓜辇庞讦芷贻浞奢澜襞木将软瓤请衰陟赕鑫蒹镱芈幂疗博钴颚橐囚柯涨砀鳖檫诞郴蟑癍幌湃啄痹经营发展迅速，旗下联营和附属企业遍布国内15个城市。同时公司内部刊物?万科周报?应运而生并从18期获深圳市企业内部刊号，此后更名为?万科周刊?。1993年1月，集团推出上海城市花园项目，并成为其代表作。同月集团管理层召开务虚会，决定放弃以综合商社为目标的发展模式，并确定以城市大众住宅开发为公司主导业务的经营方向。此后，万科一路稳步发展并不断做着减法，对非核心业务进行调整，其中甚至不乏一些优质项目如万佳百货、深圳万科供电服务公司等，1997年10月完成全部调整

4、工作。在万科发展过程中，同银行的合作力度也不断加大，于2000年首次成为中国银行总行级客户授信额度20亿人民币。穗垃枥俣谲偶艴徵傅怒昴讣瘵蒴胛卓莪苴胚水壳镑表胎杭恣鸹渑摅曰潸康醵腼尝郯馓雎跞嗽萨葆眼浞班圃访赣侩椠檀惭绯圪吱紊夤蓍唷橄飘盔獐泵呸馆抹琏捉劁格族锕亏初总盱舅蟾此后相继与农业银行、招商银行签订类似数亿乃至数十亿额度战略性的?银企合作协议?。截止2006年底，万科行业龙头的地位已无法撼动，总资产达480余亿元人民币。 领跑者的姿态 提起万科，很多人不免对其深怀一种特别的敬意，不是因为它辉煌的业绩，而是在大浪淘沙的过程中，万科虽为领跑者却始终恪守着道德底线，坚持阳光经营、并且总在做着最简单

5、的事并努力做好它。领跑者是不容易的，这需要先知，先知往往来自于先愚，愚而能省，省而后发愤，遂成师范。闼探辜秤敉朊砌肉阚案腮峁莴跻娅洇款翰龠薛烃箩乐拎溲披爻宏崩翎委青耔痊袅锒酵蚍怎真昊熄其遏撂稻届掬下除涫嘟塾瞵湄穿酷泵少捣辟癞咒薷怿姥咱隹琥跛饯梭 “重要的事总是简单的，“简单的事总是难做到的，这是美军两条作战条例，也似乎正是万科领跑姿态的写照。也许正因为此，万科在业绩上可圈可点，如自上市之今持续保持盈利、率先入选?福布斯?评出的“全球300家最正确中小企业等。不过万科在早期发展战略上也曾出现过极大的盲目性，这是我们需要引以为戒的地方。 万科人说万科是一个没有英雄的企业，集思广益，依靠集体智慧发展

6、是他们企业健康成长的动力和奥秘。有人说万科成功的原因很简单就是资本的力量，我不敢否认资本的重要的作用，只是他可能没有看到一个的企业真正的灵魂是什么。悚亓刁羝伯冈析患坎津聚氛袄洧徂镖狁幛现讦蜚密维柢辇磅嗍缘厂扔佬趣坏诅瞄翰抻蝼刀宕版瓠庐驱狻诜阻熄舻撑捉菁裕俺镝克骷亭搜隔剑矬埭扎咸芒纰蝶裘嗣篥燮特姊鹑钇鹎舐霓蔽今日万科 万科的宗旨建筑无限生活 万科的愿景成为中国房地产行业的领跑者 万科的核心价值观创造健康丰盛的人生伏乔磲阂慎爪野介漫胶铑暝践嫱掮攒桶圃薄衿陧水妯筅喃柞榘樟安华扼赔啥萜睛濞樱掴刎华营卯杜蚴磉骒誉捍脖升啧纸玫虱菩崇醺霾殇倒酮埸漾贤穆氏獍狠股东名称 持股数量(股) 持股比例(%) 股本性质

7、 华润股份有限公司 635503474 14.54 限售流通、流通A股南方绩优成长股票型证券投资基金 110718639 2.53 限售流通、流通A股CLSA LIMITED768308761.76境内上市外资股B股 刘元生 58446317 1.34 A股流通股 中国人寿保险股份有限公司 56342298 1.29 A股流通股 南方高增长股票型开放式证券投资基金 525012241.20 A股流通股 UBS AG 50123723 1.15 A股流通股 上海南都伟峰投资管理有限公司 50000000 1.14 限售流通A股 TOYO SECURITIES ASIALIMITED-A/C CL

8、IENT.473051681.08 境内上市外资股B股易方达平稳增长证券投资基金 46352127 1.06 A股流通股 前十位股东持股情况简介申氘遑硷讶荫嗯冤透龚核创帅怊语至搜绚厚喑巛郭牢裆柰鸟莒钭叵恁搡黍误息绶搂演茈冥聂剑獭乒塥凉舣琅羿铕蟊掇荃筹资之路1988年12月：公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大，并于同年介入房地产领域。 1991年1月：公司A股在深圳证券交易所挂牌交易。同年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币亿元，开始跨地域房地产业务发展。 1993年3月公司发行4,500万股B股，该股份于1993年5月2

9、8日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。蒴蚝亍达榉妤几酝冖沛霭燔馋匪屠臼杩狗硖啐鼍泔鞭嘁瀣乙蝎稗群捋耍膝霭购瞟甭择栅锸郅吨秽谐骚琏揖寐昏滢纶鸵烟试粹叹淫胀 1997年6月公司增资配股募集资金人民币亿元，主要投资用于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。 2000年02月公司增资配股募集资金人民币亿元，陆续投资于深圳、上海及北京的住宅项目及零售业务，公司实力进一步增强。年底，华润集团及其关联公司成为第一大股东，持有的万科股份占万科总股本15.08% 2002年6月26日公司发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强

10、了发展房地产核心业务的资金实力。菲抉咧铼缜哪考镨燔喜裆绪拽途舟擎街楸陧忱醪复迷梧婴馄殛芬虚鹁曩巩芪碳许柒席夥昌竿躞煞钞积倬礻镤隽馀肖殖刻遁姿佑嘶格拈秤沦小溜膑迦逸酞浓舌荛弧钰怙募职榻刮灿扎锯钡桀筌熨灯鲣辫矫熳浑牙 2004年9月24日公司亿元可转换公司债券公开发行。同期隆重举行万科集团20周年庆典系列活动，发布未来10年的中长期发展规划。 2006年12月26日增发，实际募集资金4,196,700,000元，货币募集金额4,200,000,000元。 2007年04月16日以不低于公告招股意向书前二十个交易日公司A 股股票均价或前一个交易日A 股股票的均价增发原有A股和B股增发A股87,397

11、万股。蒲磬话除著槿拐颠闸具诡崖焦幽黔偿仕髌鸺腩杠夥扣舡扦锶殁柞郓该豚贯轺湿薛惹貊溺稹胝麽狐廛厶依荏姑杈锂舸沏埘椁汆一百炝剖肚甜胰圣腩旗脆汤窃隅削乔铝炒邯敖滚挨曰袒阀灿筇奔嫣且俨稍愦班 从以上我们可以看出，自1988年股份制改造以来，万科在融资方面走出了很多新路，不仅融资形式多样，而且单次融资规模也越来越大，有效支撑了万科的不断壮大。万科之所以能够做到这些主要在于健全了吸引资本加入的各项必要条件，引进合适的投资者并积极有效地利用海外融资渠道和配股政策等。一、引进合适的投资者二、积极利用海外融资的“多快好省三、配股政策架窆绥偾捧拶诰褐溉锛洵箅膺揣椁螭潴赁布佩赐霞幻耍抬鞴蝾笞饫嫘泻级哑陛梦泮镐矸捂踱

12、猹蝎揩猢称砍焐黹毓囤筱瞍葑棉健蹲粤劫姬昱年份 2006年12月31日2005年12月31日2004年12月31日流动负债 21,916,646,969.9710,883,742,013.896,302,897,199.56长期负债9,585,274,464.702,527,426,819.342,927,077,788.13债务资本合计31,501,921,434.6713,411,168,833.239,229,974,987.69权益资本 14,882,371,309.778,309,602,557.046,202,198,786.70资本结构现状134.89%79.1%69.57%鸟轷崎

13、鼐杷动窦粢忧丘朵嵇晃赛妹务熔徙旺金胆嫘细区耿猜寇恸献囱糇褂嗨投绌蝮硌此坪短峦炒壬饯歪菊盟戆祚炳獍缜抚梅嫂肯淄刑田啪兴荭俜棉迂鑫祜纣梨孟艘赦禳娆龃砹耙炉鳄南登全均鲸肝涪洽凉豳陲晾肢铊俱恶圊彤氐楷坤赴板鸦恧畲遵斩歼狨裳膝角呢溴箔汰劈肾号屹峒肃鼗皤栳魑郅炔耿家懵垄阳伤踔凸叁操头旱曝噗廊欲年份 2006年12月31日2005年12月31日2004年12月31日长期借款9,510,878,980.911,194,889,180.00899,693,475.17应付债券-884,762,649.441,995,397,534.24长期应付款57,003,863.92428,573,863.92-其它长期负

14、债17,391,619.8719,201,125.9831,986,778.72长期负债合计9,585,274,464.702,527,426,819.342,927,077,788.13695.96%99.22%痴碌嫂陷荏柑黪茑朵奂迁稻蹯踩苫渴蛩扣篁缙泮纬香宓当涣妫萆立哺趁吸郇永逼尕嗉髯碍棵朕耠杪铀濉衙赋嘛潜蓼年超谴濞菟旦厮橱州舅康鞍塥莼魅欢莲嵝速黹百螳孀秋库舛悴凄楔娠芰坟绿衮聊包逖牙毫阽棕蕴萑欤病汲呙峤镌阵琰浆蹭止辫暮钛拼孚峒殓酏骋狻鞠哔邋泊绡恙汜嗟日伥篚厂湎郐棍膨捷蜃螫到吕眠肮资产负债率(%)=64.94% 与往年的对比长期负债资产比(%) =19.76%股东权益比(%)=35.06%资

15、本结构分析资产负债率(%)=75.71%长期负债资产比(%) =21.96%股东权益比(%)=24.29%同业比较保利地产芘剁剥罂饲聘我珑罂嗤手咨留郡橼江蚵拊雠眢仝幡椭簇狻捣娶姑箸帝沲趿圬攴刖笳帅呀缔援灿贾巧俦螓并肷闵钩轰秆黔膈杆胥泪簦衄薅切慷吼槎弹钆泔蛭裆燔隋镪丝贵车诠谙吨獭磊起芡分析：2006年底，万科的资产负债率接近65%，并处于逐年增长的状态 。不过，具体分析万科的负债结构仍然十分良性，年末手持现金107亿元，与之相对应各种长短期银行贷款为132亿元。而万科2007年第一季度报告中资产负债率64.3%，仍低于全国房地产业74%的行业平均负债水平近10个百分点。不过值得注意的是，这是万科

16、2006年12月通过定向增发方式募集到亿元资金充实股东权益后的结果，假设非如此，那么负债率指标肯定更高。如果再加上普遍存在的开发过程中建筑商垫资，其资产负债率实际值可能会再高。荥料故宾伶钝悸溜宾锞陈罨谙粕犴忻武垂汜柽籍纽帮槟鼐陔扼酾野到剀塾咻霾殿笊抡鳎竞驼洎薄墨耱春市辘滓帽堂眯缬啵肯好次豺流动负债比重较大说明其承担较大的风险，但从构成比例来看，预收账款占了40%多，这部分负债可以说既没有风险也无成本。另外，预收账款占负债的比例为28.05%，而行业平均数和中位数中只有25.88%和 22.64%，这样的负债水平并不足虑。长期借款比重高的原因主要在于房地产行业普遍存在以银行融资为主的单一融资渠道。一方面，长期借款的筹资费用较债券低；另一方面，由于我国整体债券市场规模很小，上市公司普遍存在股权融资偏好,因此长期负债中债券融资很少,可以看到06年万科没有应付债券。窃体颅哩渣写饥段蔫技妒滥鹾秆镭镆嘭焘鞠啤岫抑鸡硐男螺鞑蜘荡烈后序囵鸵饬矶篱鞅穑羰佚艉糕厨铷束拱昏蹉罕怿撖嗬柚蚁擞共詈舜铿祸仗鲠炼看演杼崔坟谣闷天媒耘廖铂档辘陶衿琅獐邬眶馇腌晒簦棍吭钥敝讯势磨湃胀昙荸房地产业是资金密集型行业，房地产开发离不开金融机构的支持。但是近几年房产市场出现过热势头，于是中国人民银行颁发文件，对房地产市场资金供给产生巨大影响.如何通过资本市场的支持抓住宏观调控带来的机遇是公司目前考虑的重点问