碳纤维增强无石棉汽车制动衬片项目可行性分析报告

1、目 录第一章 总论一、项目提要二、可行性研究报告编制依据三、综合评价和论证结论第二章 项目背景及必要性一、项目建设背景二、项目的经营现状三、项目建设的必要性及目的意义第三章 建设条件 一、地理位置及区域范围 二、自然条件三、项目区的社会经济条件四、项目实施的有利条件 1、基础设施 2、政策环境 3、资源优势 4、市场优势第四章 建设单位的基本情况一、建设单位概况1、项目单位2、项目单位性质3、项目单位现有人员构成二、研发能力1、技术来源与合作方式2、技术产品类型及领域3、汽车碳纤维刹车衬片技术成果状况4、汽车碳纤维刹车衬片技术5、汽车碳纤维刹车衬片深加工技术6、汽车碳纤维刹车衬片技术主要指标第

2、五章 市场分析与销售方案一、市场分析二、产品生产及销售方案（一）初加工（二）加工三、销售队伍和销售网络建设第六章 项目建设方案一、项目规划和布局二、汽车碳纤维刹车衬片的工艺流程三、项目具体建设内容和规模1、土建工程2、设备引进4、技术引进和技术中试5、其他（一）600万件汽车碳纤维刹车衬片生产车间建设方案（二）生产流水线建设实施方案（三）原材料供应配送基地建设方案四、工程实施进度表第七章 投资估算和资金筹措一、投资估算表说明二、项目建设投资估算1、项目投资总额2、项目投资估算表3、资金来源与筹措三、资金使用计划第八章 财务评价一、基本参数二、财务分析第九章 环境影响评价第十章 汽车碳纤维刹车衬

3、片产业化经营与配套和效益评价一、汽车碳纤维刹车衬片产业化经营二、配套增收三、其他社会影响第十一章 项目组织与管理一、组织机构1、机构职责2、劳动定员二、项目经营管理模式三、技术培训第十二章 可行性研究结论和建议一、可行性研究结论二、建议第一章 总 论一、项目提要1、项目名称：四川省内江炭纤维增强无石棉汽车制动衬片项目。2、建设性质：新建3、项目建设单位：内江市前力汽配科技 法人代表：杨友春 所有制形式：股份制企业4、建设地点：内江经济开发区城西工业园内建设规模：600万件汽车碳纤维刹车衬片建设，10万台永磁电机生产。 建设期限：2008年至2010年5、项目申报单位：内江前力汽车科技 项目负责

4、人：杨友春 职务：法人代表项目技术经济负责人：王亮、胡建华 职务：高级工程师6、投资规模：50000万元7、资金构成：建筑工程 万元，设备及安装 万元，炭纤维增强无石棉汽车制动衬片技术引进 万元，技术引进800万元，其他 万元。8、资金筹措：自筹资金 2000万元，贷款58000万元。9、项目辐射范围及带动能力：碳纤维刹车衬片主要辐射150平方公里，面向西南市场和成渝汽车制造企业以及维修市场。二、可行性研究报告编制依据1、四川省“7+3”产业发展规划。2、1996年国家科委星火计划国科发计字（1996）049号。3、内江市承接产业转移优惠办法、关于加快工业发展的若干意见。4、内江市汽车及零部件

5、产业发展规划三、综合评价和论证结论（一）、汽车制动材料的概要、意义以及发展历程在汽车工业中制动衬片属于关键材料之一，它的优劣不仅影响行驶性能，而且关系着司乘人员的生命安全。因此汽车发明以来，用更安全、更舒适、更优异的制动材料取代前一代产品一直是该领域的主要研究开发课题之一。六十年代之前，汽车制动衬片以石棉为主，在石棉致癌充分证实之后，许多发达国家纷纷立法限制石棉在摩擦材料领域的应用。与此同时随着汽车速度的提高，制动时产生的热量相应增加，当摩擦表面超过100时石棉开始分解，其结构发生变化，导致磨擦性能发生根本变化。因此世界各国开展了无石棉制动材料的研究。到七十年代中期，美国本迪斯公司率先推出由钢

6、纤维完全取代石棉纤维的制动衬片产品，这种无石棉制品中的金属含量达50%左右，故称之为半金属材料。尽管半金属制动衬片的性能优于石棉制动衬片，但仍不能满足日益发展的汽车工业提出的苛刻条件。八十年代初期，国际上出现了各种混杂纤维增强的无石棉制动衬片，其目的是为了弥补钢纤维单一增强半金属制动材料的缺陷，所采用的纤维有植物纤维、芳纶纤维、玻璃纤维、铜纤维、陶瓷纤维、矿物质纤维等。由于多元纤维的应用，制动衬片中纤维在性能上互补，易于设计出综合性能优异的制动衬片配方。随着汽车工业的迅速发展，汽车行驶速度的提高，对制动摩擦材料的要求也越来越苛刻，目前国内汽车制动衬片主要采用的是石棉或半金属材料，其耐热性差，汽

7、车制动时易产生热分解，热衰退和热龟裂等物理现象，从而导致刹车失灵，经常造成交通恶性事故的发生。因此国家每年要付出近5亿美元的外汇，大量进口刹车制动产品，为国产汽车配套。为尽快地解决上述问题并寻求非石棉高性能材料的制动衬片，已成为我国乃至国际上共同攻克的重大项目。炭纤维制动衬片项目经过多年的努力在北京制动密封材料厂，晋城市摩擦材料总厂，杭州汽车摩擦材料研究所等单位的大力协助下，于1994年十一月由山西省科学技术委员会首次对该项目，组织了科学技术成果鉴定。鉴定会上与会专家们对该产品给予了很高的评价。鉴定结论认为，采用炭纤维材料生产增强无石棉汽车制动衬片，为国内首创，其性能均已达到国内领先水平，并与

8、国际水平接轨。1996年该项目已列入国家星火计划项目，目前又经多次配方调整和工艺参数修改，制品按照德国大众公司制定的PV3212盘式制动衬片摩擦系数试验，台架摩擦系数和摩损试验方法，性能已完全达到以德国大众公司为代表的国际先进水平。该产品现已具备上批量，上规模的条件，此产品可替代进口，出口创汇，为国内汽车行业配套，已成当务之急。半金属磨擦材料存在以下缺点：1钢纤维容易生锈，锈蚀后或者粘着对偶或者损伤对偶，强度降低，磨损加大。2半金属磨擦材料热传导率过高，当磨擦温度高于100时，磨擦热迅速传到制动的液压机构，导致液压“O”型密封圈软化和制动液发生气阻而造成制动失灵，容易产生噪音以及低速制动的共振

9、现象。上述缺陷是由材料本身所决定的，因此利用第三代产品多元混杂纤维增强的汽车制动衬片取代半金属制动衬片是必然趋势。3我们研制的炭纤维增强无石棉汽车制动衬片正是在“多元纤维增强性能互补”指导的原则下进行开发研制成功的第三代制动衬片。炭纤维本身是一种综合性能特别优异的纤维材料，可广泛应用于各高新技术领域。采用炭纤维与其它纤维材料共同增强的制动衬片，综合性能尤为突出，与半金属材料相比，它在以下方面更具优势。（二）、磨擦系数稳定1炭纤维制动衬片在轿车快速度行驶下刹车，可以做到无热龟裂、无热膨胀、无热衰退现象，而目前国内的石棉及半金属制动衬片，均有以上三种现象产生，当刹车温度高于200以上时，制动材料磨

10、擦系数明显下降，刹车过程中车身不稳，严重的导致刹车失灵，造成恶性交通事故。而炭纤维制动衬片在刹车200以上高温时，不但不产生上述三种现象，反而摩擦系数增高，这是该产品最大最突出的优点之一。这种特性恰恰保证了轿车快速行驶中刹车的平稳性，安全性与舒适性。2磨擦率低：目前国产制动衬片的平均使用寿命为2万Km，进口制动衬片平均使用寿命4万公里，而炭纤维制动衬片的平均使用寿命可高达12万Km以上，是现行国内汽车制动衬片使用寿命的4倍，属国内外第三代产品。3冲击强度好GB57631998标准规定重负荷汽车(含轿车)制动衬片冲击强度2.96dj/cm为合格产品，而炭纤维制动衬片冲击强度为3.78，最高可达1

11、1.5296dj/cm。4硬度值好：GB57631998的标准，轿车制动衬片应适用洛氏试验标尺P与H间，炭纤维制动衬片测得硬度值为HRP5367间，相当于HEM6580之间，所以其硬度为最佳值。5刹车时无噪音：目前国内现行的或进口的刹车片，在刹车时产生一种刺耳的噪声，特别是高速刹车时更为严重，这对环保不利，而炭纤维增强制动衬片，在刹车过程中处于一种缓冲状态，无任何噪音产生。6有于环境保护：现行的石棉制动衬片中的石棉纤维的比2.5g/cm单根直径是一根头发的1/2400，在刹车时对偶已把石棉磨成粉末飞扬在空间，是人类的公害，而炭纤维增强无石棉汽车制动衬片从根本上消除了这一公害对环境的威胁。综上所

12、述，该项技术产品的各项技术指标及性能均可以和国内现有的产品乃至进口产品媲美，不但可以替换并提高国内现有制动衬片的技术质量，还可以出口创汇，对我国汽车和汽车配件工业在加入WTO后的发展有着重要的意义。本项目符合国家产业政策和发展方向，建议将该项目做大做强，大力发展。第二章 项目背景及必要性一 项目建设背景本项目在国家和省、市、区有关产业政策的引导下产生的：1、四川省“7+3”产业发展规划2、按国家产业政策和市场导向，因厂制宜，瞄准原机械工业部颁发的60种汽车关键件和优先发展的25种轿车关键零件。炭纤维增强无石棉汽车制动衬片符合国家产业政策和内江打造西部汽车零部件基地要求，对发展地方经济有着积极意

13、义。3、内江市人民政府关于国民经济和社会发展中长期规划和年度计划。二 项目技术来源 成熟度及先进性1该项目是由中国科学院山西煤炭化学研究所开发研究的高科技项目，经多年的开发研究，“炭纤维增强无石棉汽车制动衬片”项目于1994年由山西省科学技术委员会首次对该项目进行科学技术增强鉴定(附成果鉴定书)，鉴定结论认为：采用炭纤维材料生产增强无石棉汽车制动衬片，属国内首创，其各项技术性能均达到国家标准，属国内领先水平，后经不断完善提高，目前已达到德国大众为代表的国际先进水平，某些方面的技术参数超过大众技术，1996年该项目列入国家星火计划。2000年并申报了发明专利申请号01130477.4。2003年

14、可拿到公开号。2005年可拿到专利证书。2此项科技成果的知识产权属于中国科学院山西煤炭化学研究所所有。3原材料来源供应方面中科院山西炭纤维生产基地可以供应。辽宁省鞍山市沥青炭纤维厂可以供应。山东维坊沥青炭纤维厂可以供应。辅料本地区就能供应，总之各种材料随意可购。第三章 建设条件一 地理位置及区域范围该项目主要位于内江市，覆盖范围在西南地区汽车生产企业和成渝地区及维修市场。公司和加工厂座落于内江市经济开发区城西工业园汽车零部件产业园内。二 自然条件内江地处全国第三大人口密集区和中国经济增长第四极成渝经济区的中心地带，东连重庆、西接成都，南界泸州、自贡，北邻资阳、遂宁，历来就是四川乃至西南地区的交

15、通枢纽。成渝、内昆、隆黄3条铁路贯境而过，成渝、内宜、隆纳、内昆、乐宜、成自泸、内遂等七条高速公路将在此汇集，成渝城际快速客运专线内江站点进入选址勘查阶段，绵（阳）遂（宁）内（江）宜（宾）城际快速客运专线已纳入规划，半径200公里的范围内有4个机场、3个港口，连接包括成都、重庆在内的12座大中城市，形成了纵横交错、水陆空立体发展的交通网络。优越的地理位置决定了内江具有运输半径和运输成本的选址优势，能有效承接两头在外产业转移；劳动力成本和用地、用电、用气价格明显低于沿海和成渝地区，能有效承接劳动密集型产业转移；工业基础扎实，门类齐全，能有效承接配套产业转移；工业资源、农副产品资源及人文旅游资源丰

16、富，能有效承接精深加工产业转移。作为老工业基地，项目选择在内江，具有独特的八大优势：1、政策优势：作为地处西部地区和成渝经济区的城市，内江享有西部大开发和全国统筹城乡综合配套改革试验区的各种优惠政策。“512”汶川特大地震后，国家分别从产业、财政、土地、金融、就业政策方面加大了对包括我市在内的地震灾区的支持，形成了“区域性的差异化政策”。同时，汽车零部件产业是内江培育的支柱产业之一，在政策、资金、服务上，市委、市政府都给予了重点倾斜。围绕打造“中国西部汽车零部件基地”的奋斗目标，目前，我们已经制定了包括企业用地、税费减免、品牌建设、信贷支持等方面的优惠政策，成立了机械制造产业推进办公室和内江汽

17、车零部件工业协会。2、产业优势：目前，四川、重庆地区有汽车整车生产企业34家，年生产能力达150万辆。内江既毗邻汽车摩托车产业发达，正致力打造“汽车名城”、“摩托车之都”的直辖市重庆，又处于以成都为中心的西部整车制造基地，内江依托自身较为齐全的汽车零部件生产体系和成渝庞大的汽车零部件产业集群，必将在成渝经济区的快速发展中得到更多的市场空间和发展机遇。3、配套优势：内江自产境内有年产优质钢材300万吨的川威集团，周边还有重钢、攀钢等大型钢铁企业，原材料配套十分便捷。4、成本优势：内江距离成都、重庆、昆明、贵阳四个中心城市高速公路里程的总和，分别比毗邻的自贡、资阳、泸州、宜宾少78公里、172公里

18、、220公里、286公里。目前，内江每吨货物运到成都、重庆、昆明、贵阳四个中心城市的运输成本，比川南其它城市平均每吨要低90元左右，具有明显的综合物流成本优势。内江劳动力成本低，劳动力成本较沿海地区低6070，比成渝地区低1540。据专家测算，在内江生产一辆汽车的成本可比成都、重庆低2000元以上。5、人才优势：内江技术力量雄厚，全市汽车零部件产业从业人员有近万人，其中，中高级技术人员2000余人；有高等职业技术学院及社会力量培训机构17所，可专门为企业培训汽车零部件专业技术人员。6、市场优势：以内江为轴心的200公里、两小时车程半径范围内有12座大中城市，辐射四川、重庆、云南、贵州、陕西、西

19、藏等区域内的总人口达2亿以上，联动着庞大的消费力量、资本力量和制造力量。四川省现有整车生产能力20万辆，在灾后重建发展规划中，到2010年，年整车生产能力将达到42万辆，在现有的基础上翻一番以上，四川发展汽车及零部件产业空间很大。 7、要素优势：内江是川南电力基地和四川两大电力输出网之一，境内发电装机容量达130万千瓦，今年底新上2个60万千瓦的电厂，电力更加充足，常年不拉闸、不限电，电价仅0.48元/度，夜间用电最低可降至0.28元/度。市区水管管网供水普及率99.36%，日供水能力20万吨。市内有国家天然气重点开发区3个，城市天然气气化率达75%。境内的资威煤田已经探明储量2.2亿吨，石材

20、、石灰石和石英砂等储量都十分丰富。全市现有7大工业园区，规划面积58平方公里，土地成本相对较低，能充分保障各类建设项目落户用地。内江各大金融机构网点密布，能为企业提供全方位、高效率的项目融资、短期融资、国际贸易融资等金融产品及综合理财服务。8、环境优势：近年来，内江深入开展机关行政效能建设，并在今年将573项行政审批项目精减到186项，成为四川除成都以外行政审批项目最少的市。所有具有审批职能的行政部门全面入驻政务服务中心，对重点招商引资项目实行“一章式审批，一站式服务”， 全力为投资者创造良好的舆论环境、法制环境、办事环境、生产经营环境以及城市生活环境。9、市场优势：本项目是高科技更新换代产品

21、，属国内首创技术，填补了国内空白，并提前十年与国际水平接轨，为国内汽车配套，能替代进口产品并能出口创汇。所以它的市场前景极为广阔，我国已有4000万辆各种汽车，制造厂由原来的一汽、二汽发展到146个主要汽车生产厂，还有60多户改装专用汽车生产厂，全国总产量2006年已达700万辆，轿车比例逐年上升预计制动衬片需求量5000多万套以上，而我公司设计能力，一条生产线年生产100万的生产规模，只占目前市场需求量的%，远远满足不了市场需求，特别是我国加入WTO以后，据预测国内轿车的生产量在未来十年内轿车制动衬片的年需求量800012000万套以上。现有所使用的石棉制动衬片和半金属制动衬片都要相继被淘汰

22、和禁止使用，目前中国进出口总公司提出意向，要求作为我公司产品的总代理。东欧朋友安德烈斯先生曾多次与我方人员接触，愿意出资拿下在东欧的代理权。中国一汽集团希望我公司尽快拿出产品，并提出20万套意向在一汽集团试用。炭纤维制动衬片产品，在配方适当调整的条件下，不仅用于汽车工业、工程机械行业，而且可用于火车、飞机制动系统领域，在技术、性能与价格方面，都具有较强的竞争力，用户一旦使用和了解这一新产品，立刻会出现市场供不应求的局面。第四章 建设单位的基本情况一 项目总投资本项目占地200亩，建设方案总投资5.0022亿人民币，总建筑面积29200m2，其中有生产车间6个，模具厂车间一个，纸箱包装车间二个，

23、库房三个，生活管理区3000m2，主要有生产区，企业管理中心，办公楼4200m2、新材料技术开发研究中心，商务会所，企业文化活动中心，员工宿舍以及各种配套设备构成的花园式产业基地园。该项目建成后属于环保型产业园， 6条生产线年产600万套。炭纤维制动衬片，整个生产过程无三废情况：1、关于废水的排放问题，因为该产品在生产全过程中无一点工业用水，所以也就不存在污水排放。2、关于废气、废尘问题，在产品生产过程中，原材料是高速混合，热压成型，根本无废气，废尘排出。3、关于废渣问题，产品在整个工艺过程中，无任何工序产生废渣，所以也不存在废渣排放。4、为了保持车间内的清洁，我们在整个生产系统内采取封闭式运

24、行系统。用中央空调来控制和调节室内温度。二 项目工艺流程及设备明细鼓式片工艺流程整 型焊 接去 毛 刺压 弯去毛刺精 冲冲 孔面板落料精 冲立筋落料剪 板蹄铁加工内弧磨外弧磨包 装铆附件打印标记整体外弧磨配钻孔铆 接镀 锌喷砂处理滚压整型涂 胶粘合热处理浸 胶检 修打印标记整体外弧磨配 料热处理热压成型混 料面片加工包 装铆装附件三 年产200万套载重汽车刹车片综合成本明细表每套（8片） 单价450元1、主要原料：72元3、钢背：36元7、工人工资：元17、印花税：0.72元18、教育附加费：0.96元19、城市建设费：0.96元20、治安费：0.48元21、质检费：0.48元23、消防费：0

25、.72元25、资金利息：0.36元26、销售费：12元29、大修费：0.6元年总产值达9亿 综合成本5.036亿 国税 1.2781亿 四 盘式片工艺流程冷压成型混 料热硫化配 料面片加工双面磨热处理热 压钻 孔平 磨磨 斜热处理磨钢背印 标铆附件包 装喷烤漆拉 伸冲 孔抛 丸落 料剪 板印 标铆 接配钻扩孔镀 锌涂 胶清 洗铆附件校 平打钢字去毛刺精 冲包 装压 边钢背加工五 年产100万套汽车制动衬片所需检测试验设备表序号设备名称规 格数量产地价格(万元)1克劳斯试验机(美国标准)德国标准制造1德国32002剪切强度试验机工大仿德标准制造1吉林3定速磨擦试验机(日本标准)1杭州4洽式磨擦试

26、验机(美国标准)15洛氏硬度机16150倍显微镜1745热压机1810L定速搅拌机1合计120.0万元 六 年产100万套炭纤维(盘片、鼓片)刹车片设备配置序号设备名称规 格数量产地价格(万元)1混料设备1山东2冷型机160型1山东3多层硫化机1山东4自动平磨机200-16型1山东5多功能磨削机1山东6砂带机150型1山东7专用磨斜机250型1山东8汽动钳涨紧卡具1山东9工装工具1山东10液压机100吨1山东11凸焊机250型1山东12蹄片滚型机1山东13内弧磨床120型1山东14外弧磨床400型1山东15铆附件机1380型1青岛16工装工具1青岛17砂带机150型1青岛18喷码机白色1青岛1

27、9打包机1青岛20热处理箱1青岛序号设备名称规 格数量产地价格(万元)21抛丸机1000型1青岛22叉 车3吨1青岛23剪板机250型1青岛24剪板机100型1青岛25剪板机50型1青岛26冲 床250吨1青岛27冲 床100吨1青岛28冲 床60吨1青岛29冲 床30吨1青岛30喷漆设备1青岛31表面处理设备1青岛32转运摩托车250型1青岛33钻扩设备1青岛34铆钉机1青岛35压铆机1青岛36带式清理机1青岛37鼓式粘接线1青岛38除尘系统64B1青岛39高压空气系统6m31青岛40定数机1青岛合计1000万元七 社会效益 经济效益1、本项目建二条载重汽车生产线,四条小车生产线,年生产能力

28、达到600万套, 年产值达17.4亿元.可创税利3.1549亿元人民币.可实现毛利6.0632亿元。2、对节汇、创汇的影响：国际与同类产品(如德国产刹车片，每片平均使用寿命为34万公里，每片需用外汇5060美元)的价格比该产品高，而使用寿命却低近2倍。我们生产的炭纤维刹车片，每套批发210人民币，每年可为国家创汇4亿美元，所以开发国内的同时，我们还要着眼于国际市场。我们产品质量好、耐用、价格又低廉，在国际市场具有很大的竞争能力，如年出口50万套刹车片，可为国家创汇2500万美元。附综合成本明细表。年产400万套碳纤维套片综合成本核算(4片/套) 厂价：210元1、主要原料：50元2、辅助原料：

29、10元3、钢背：20元4、水电：2元5、房屋折旧：3元6、设备折旧：3元7、工人工资：3元9、交通运输费：3元10、原料损耗：1元17、印花税：0.6元18、教育附加费：0.8元19、城市建设费：0.8元20、治安费：0.4元21、质检费：0.4元22、生活水电燃料费：1元23、消防费：0.6元25、资金利息：0.3元26、销售费：10元27、 费：1元28、不可预计费：1元29、大修费：0.5元四条小车生产线年总产值8.4亿 年综合成本6.3008亿 交国家税收1.1928亿 年交地税0.252亿3、对提高地区和部门的经济效益和社会效益都具有积极的影响。该项目上马后，可以安置下岗人员千人以上

30、。八 总投资及总产值和上交国家税收及企业创利一览表（一）总投资明细表 1. 公司土地200亩每亩单价60万计1 . 2亿2. 大车衬片生产线2条每条生产线1000万计0 . 2 亿3. 小车生产线4条每条生产线680万计0 . 272 亿4. 衬片检测试验设备 计0 . 02亿5. 纸箱生产线,包括印刷设备计0 . 67亿6. 模具精加工设备计0 . 25亿7. 总建筑面积36400 m2 计0 .6552亿8. 流动资金 计0 .7亿9. 安装调试费 计0 .02亿10. 职工培训费计0 .015亿11. 办公用品.电脑设施.计0 .8亿12. 动力电设备设施及安装费(800千伏安) 计0

31、.07亿13. 交通工具计0 .03亿14. 职工食堂设备设施及锅炉计0 .05亿15. 大小会议室,娱乐室设备设施计0 .05亿总计: （二）全年总产值及税利总产值: 17 .4亿 综合成本 11 .3368亿 国税 2 .4709亿 地税0 .684亿 = 企业利润 6 .0630亿九 组织机构董事长一名副总经理一名副总经理一名总经理一名总经理办公室三名物资采购监查部成本预算审计部安全保卫环境卫生部人事劳资教育培训部生产技术财务部模具包装车间产品销售部生活后勤管理部动力设备施维修管理部产品器材库十 结论炭纤维增强无石棉汽车制动衬片的研制开发到目前实现产业化是经过了一个较漫长的阶段，为了进一

32、步提高它的科技含量的实用能力，目前又经多次配方调整和技术参数修改、完善，制品按照德国大众制定的PV3212盘式制动衬片检测方法，其性能已完全达到德国大众公司ABP730FF要求，该产品不但可以满足国内汽车厂家的配套要求，而且完全可以打入国际市场。炭纤维这种优异的新型摩擦材料，从问世至今为止，尚在初期和基础开发阶段，它的应用和涉及开发领域之广令人瞩目，宇航的发展是人类向宇宙空间中发展的希望和寄托，炭纤维摩擦材料已率先进入该领域，足以证明它的潜力和优势，我们相信，致力于炭纤维材料的开发与应用定能为祖国和人类做出巨大的贡献，并敬请市经委给予立项。天域度假酒店二期项目可行性研究报告目 录总论1、1 项

33、目概况1、2 项目提出的背景及建设必要性1、3 可行性研究的依据和范围1、4 主要技术经济指标1、5 施工进度计划市场调研及前景预测2、1 度假公寓的概念2、2 三亚引入度假公寓的情况介绍2、3 目前三亚已经推出和即将推出的可比项目分析2、4 本项目与其他项目相比较优劣势分析2、5 本项目前景预测项目定位3、1 主题定位3、2 功能定位3、3 市场定位3、4 项目建设方案及规划设计定位3、5 价格定位3、6 入市姿态及推广时机定位3、7 销售方式定位3、8 物业管理定位 营销策略4、1 宣传主题概念4、2 卖点整合4、3 优惠措施4、4 销售目标体系整体推广思路4、5 分阶段控制的公关效果4、

34、6 外发式宣传策略4、7 销售进度目标4、8 资金回笼计划投资估算和资金筹措5、1 投资估算5、2 资金筹措财务评价与社会效益分析6、1 盈亏平衡分析6、2 赢利预测6、3 敏感性分析6、4 社会效益分析第七章 结论第一章 总论1、1 项目概况本报告所陈述的对象为三亚天域度假酒店二期，以下简称本项目。本项目位于三亚著名的国家级旅游度假区亚龙湾。亚龙湾犹如一颗璀璨的明珠，镶嵌在地球北纬18，与阿拉伯海、红海、加勒比海、孟加拉湾、墨西哥湾、夏威夷群岛一道，呼吸着温馨的海洋季风，这是一条关于热带，关于滨海的假日旅行线。这里长夏无冬，有最明媚的阳光、最纯净的空气、最碧蓝的海水、最洁白的沙滩，自然生态环

35、境在世界首屈一指。世界旅游组织把三亚认证为4A级旅游目的地。据国际环境保护组织对世界48个国家158个主要城市环境质量进行监测评价，三亚空气质量位居世界第二，中国第一。国家环境保护总局把三亚亚龙湾浴场列入全国5个水质优、最适宜游泳的海水浴场。这些稀有的自然资源使亚龙湾在全球游客中具有很大的吸引力。天域度假酒店二期便位于亚龙湾海岸线的中点。 本项目建设用地东接天域度假酒店一期；南临南中国海；西接红树林度假酒店（五星级）；北靠亚龙湾高尔夫球场，地块方正规则，视野开阔，观海效果极佳，是建设高档度假酒店的理想用地。1、2 项目提出的背景及建设必要性在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了

36、长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游发展的大形势下，三亚的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。近几年，三亚房地产慢慢脱离海南房地产泡沫经济的阴影，开始复苏，并朝着良性的方向发展，三亚的房地产开始了新一轮的升温。特别是随着近几年国内经济的好转、国家假日经济的刺激、国人消费观念的改变以及三亚旅游综合环境的不断改善，使得三亚作为全国唯一的热带旅游度假目的地越来越受到国内及国际

37、的关注。与其同时，三亚也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人特别是东北、华北地区的人们对到三亚过冬、度假充满热情，客观上造成了三亚近期推出的房产特别是海景房大多数被内地人所购买。业内人士认为，未来几年的三亚房地产，特别是海景房产具有较大的市场需求。在美丽的亚龙湾区域内可以供给的滨海一线房地产目前尚无一家，亚龙湾二线房地产产品也屈指可数，在未来几年内将远远难以满足市场对亚龙湾滨海房地产产品的强大需求。在此背景下，我们准备开发建设的天域度假酒店二期无疑适时而上，具有一定的建设必要性，一方面尽可能的提供给市场高品质的房地产产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。1、3 可

38、行性研究的依据和范围本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。1、4 主要技术经济指标总占地面积：58070平方米总建筑面积：67981平方米可销售面积：34000平方米，建筑密度：24。46%容积率：0。72绿化率：65。6%1、5 施工进度计划1、5、1 2003年11月29日破土动工1、5、2 2004年1月26日结构达到正负零1、5、3 2004年5月18日结构封顶1、5、4 2005年6月30日交付使用第二章 市场调研及前景预测2

39、、1 产权式酒店的概念产权式酒店由时权酒店（TIME SHARE）演变而来。它是由消费者或个人投资者买断酒店客房在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大 .奈特。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即将酒店的客房分割，每间客房作不住时为一个带有独立产权的独立单位，出售给客户。投资者既可长期居住，也可在不住时将客房委托给酒店经营获取回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。产权酒店是一种旅游业和房地产业有效结合的投资品种。产权式酒店的流行趋势 由于产权式酒店是将建设酒店所需的投资和宏大的管理体系分解为单体的

40、组合，为拥有一定闲置资金的投资人获得较高回报，且不想承受投资风险的个人或法人提供了机会，因此正在全球范围内快速增长。据国际旅游组织2002年报告，其增长率达到19.3和产权酒店。美国的产权酒店已超过了1000个。 在中国内地，从1995年开始流行。目前北京、青岛、北海、珠海、长春、兰州、昆明、长沙、深圳、海南等地均开始出现各种规模的产权酒店。2、2 天域度假酒店二期引入产权式酒店模式情况分析 一市场形势分析（一）客观区域市场分析天域二期的定位是：中国亚龙湾国家级旅游度假区的一家有五年成功经营历史的五星级度假酒店的二期工程。酒店是旅游产业链中的重要环节，而度假酒店是酒店类型中数量不多，但占经济比

41、重较大的类型之一。项目所处的市场形势利好。 1从三亚市来看，是我国近年来旅游业发展最迅速的城市之一。在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游发展的大形势下，三亚的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。2001年，坐落在大东海的“瑞海豪庭”推出高档海景房，在极短的时间内，三幢高层楼盘就发售一空，点燃了三亚房地产春天来临的信号

42、。紧接着，“碧海蓝天”、“蓝海花园”、“昌达海景花园”等随之跟进。2002年底，“阳光海岸”投资资愈三亿，在三亚湾开发高档海景小区，打造高品质的海景居所。现在，一批依山傍海，环境优美的海景房成为颇受消费者欢迎的“皇帝女”，销售势头有增无减。2003年1月-7月，三亚市共销售住宅面积达31.17万平方米，商铺面积，在非典疫情刚过去的7月份中，销售面积达3.11万平方米（其中认购面积为1.35万平方米），这表明，几经风雨，三亚房地产业已经驶入健康快速的发展轨道。 2三亚有着天生丽质的自然美。阳光、海水、沙滩、椰树是这个城市美为骄人的资源。而天域二期，则是位于综合自然条件最好的亚龙湾。国家环保总局对

43、全国17个沿海城市的28个海水浴场进行的水质监测结果表明：三亚大东海浴场、亚龙湾浴场是全国5个水质优、最适宜游泳的海水浴场。这一稀缺资源对世人的吸引力越来越大。每年有300多万的海内外游客赴三亚休闲度假，居住养生。亚龙湾更是成为人们来三亚旅游的必到之处。3的生态市貌和与时俱进的青春活力，让世界瞩目。近年来三亚城市发展日新月异，城市品位显著提升。市委、市政府围绕建设“国际性热带滨海风景旅游城市”这个目标， 以“旅游度假、生态示范”为个性特色，对城市总体规划进行了布局修编，创造了“山、海、河、城”融为一体的城市生态环境，大力营造城在绿中、城在花中、城在水中的大生态环境。为了增加城市的综合竞争力以及

44、在世界范围内的知名度，三亚市政府进行了系列的形象工程建设，组织了大量的重大文化活动，这一切都成功地将三亚推向全国、甚至世界优秀旅游城市的前列。 4房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游地产正在形成市场。据新华社经济观察报道，2001年到2003年之中，三亚房地产的购买者当地居民只占10%，海南岛的客户占了20%，而全国其他城市的购买者占了70%。这就证明中国的旅游地产正在形成市场。房地产投资从腹地走向旅游度假胜地，是房地产发展的一个必然。这就使得人们的眼光自然投向三亚这样的旅游胜地，给三亚房地产带来了百年一遇的良机。2001年，以瑞海豪庭的被抢购为代表的地产经济复苏只是一个信号。我们可以看到，

45、三亚全方位的旅游开发和各类楼盘的上市，吸引了来自全国各大城市的买家，包括港澳台和东南亚各国的买家。在中国最好的度假地区投资房产，似乎成了人们相互之间发自内心的默契。一线海景和近海的公寓、酒店式公寓、别墅等成了房产投资的首选。尤其是亚龙湾的一线海景，这种最为稀缺的资源尤为抢手。三亚现在的海景房地产，价格一升再升，很多房产一开盘就差不多全部售罄。所有在三亚的房地产商都明白了一个道理：时机来了。综上所述，天域二期的开发有着良好的外部经济环境，社全环境和地理位置。这都是本项目面对的市场基础。（二）市场供求分析天域酒店开业之时，亚龙湾仅为凯莱一家五星级酒店，客房接待能力达不到30万人次/年，但经过几年的

46、发展，已经出来了喜来登、环球城等十几家星级酒店，客房接待能力越过300万人次/年。三亚旅游市场的稳步发展给酒店业带来蓬勃生机。从目前来看，亚龙湾酒店的接待能力并没有饱和，尤其是在周末和节假日，入住亚龙湾五星级酒店要提前一周预订，在黄金周根本就供不应求。根据亚龙湾公司提供的资料，近五年来游客增长的速度远大于酒店接待能力与增长速度之比如下：酒店接待能力实际到访游客数量图例： （表3）8151426321705022080330 单位：万/人次 1999年2000年2001年2002年2003年从上表可见亚龙湾的酒店还没有达到饱和，星级客房接等依然有很大的市场。天域二期的开发完全是顺应了这一市场需求

47、的。天域二期与天域一期联为一体，以其完全开敞式的热带滨海酒店风格，以其毫无可比拟的特色区别于凯莱、喜来登等酒店，这将牢固的巩固和保持其竞争地位。（三）项目比较分析 1项目地块情况项目的地块A5-2，约58070m2，位于亚龙湾中部，南面南中国海，北靠起伏的山岭和亚龙湾高尔夫球场，紧挨着天域一期，是一块优质的专属沙滩的一线海景地。用开发度假酒店，是非常珍贵非常稀缺的一块宝地。因为政府对一线海景地开发的限制，使得这块地有着极大的升值潜力。无论开发为何种物业，它都是稀缺的，不可多得的。 2市场定位天域二期是设计为五星级标准的度假酒店，与一期一样，目标是来三亚度假的具有高消费能力的顶级富豪、高端游客，

48、包括世界500强企业、新崛起的经济大鳄以及其它社会高层机构和知名人士。从产权发售的角度考虑，同样是为这样一群高端客户提供亚龙湾的自有星级酒店产权客房，对象中包括以高端旅游房产为目标的自有资金在千万以上的投资群体。 3比较分析在同样的地理条件下，亚龙湾暂时尚未出现可类比的项目，拥有一线海景的凯莱、喜来登等酒店，没有一家发出产权销售的信息。严格来说三亚引入产权酒店概念的房地产项目并不多见。三亚市房地产行业在发展产品上产权酒店基本是一个空白。目前唯一竞争对手是位于亚龙湾天域一期北面的“华宇皇冠假日酒店”。因位于二线海景，所以与本项目存在不可比性。“华宇皇冠假日酒店”现在价格定位是：13000元/平方

49、米（均价）。项目名称项目位置开发商开盘或预计开盘日期总占地面积总建筑面积容积率建筑密度绿化率总套数层数8层户型项目优势：1、地处目前房地产开发最佳地滨海大道，分享椰梦长廊之美景；处市中心，生活配套设施完善；全海景的户型满足了内地人对大海的需要；2、整体规划设计较好，实用率高；八层带电梯，提升了项目的档次。项目劣势：1、项目规模稍小，无法构筑更完美的社区环境；2、户型设计面积较大，不能非常适用内地人购房对面积的要求；3、本项目地处椰梦长廊的尽头和老城区，周边环境稍显美中不足。宣传与销售方式采用传单与条幅宣传和传统的店铺方式销售销售价格2780元起，高一层加50到100不等，均价3100客户主要来

50、源80%以上为内地游客目前销售情况住宅部分销售率已达到95%其他装修标准为毛坯房2、4 本项目优劣势分析本项目同华宇皇冠项目相比较，具有共同的特点：都位于亚龙湾。均为新建项目本项目与华宇皇冠项目相比较具有如下优势：位置更好，我们为临海一线，产品概念、户型设计更符合市场的需求（突出旅游房地产概念，迎合客户对旅游度假房产的需要，套房户型可自由组合）总体规划与产品概念相一致，酒店式外观，花园式环境，设专用循环水游泳池，精心打造度假空间，充分营造度假氛围。本项目与其他项目相比较具有的劣势：采用酒店式设计及配套，公共建筑面积较多2、5 本项目前景预测我们评价本项目的原则是谨慎、保守的，但本项目的市场综合

51、环境又是值得乐观的。我们在以下部分的财务评价中，运用的经济数据，如价格，均是低于目前的市场价格；成本，又是按最高可发生的成本估算，因此，从理论上来讲，本项目的实际收益率将会高于本项目以下预测的理论收益率。随着海南整个经济环境的逐步改善和海南旅游产业的快速、稳定发展，房地产市场价格的回升也是指日可待。三亚作为著名的旅游度假目的地，越来越受到人们的关注，而位于世界级旅游目的地的天域度假酒店二期，更会为三亚旅游房地产业增添新的亮色，可以预测，本项目具有较好的市场前景。第三章 项目定位3、1 主题定位天域度假酒店二期绝版海景视野，一生的度假计划国宝级的海景，您将不再是过客3、2 功能定位结合天域度假酒

52、店一期成功之处，规划设计的天域度假酒店二期，完善第一期的设施，满足不断增长的客流量的需求，提高接待能力，增强市场竞争优势。33开发该项目目的定位：1投资收益的最大化 2提升现有天域酒店的品牌形象； 3为亚龙湾成为世界级的旅游目的地做出贡献； 4增强在市场竞争力； 5增强客户满意度，提升客户重复入住率； 6完善一期的设施，使酒店的配套和运作最佳化。34项目开发的市场需求定位天域度假酒店一期已经运行五年。过去的五年里天域积累了许多成功的经验，这些都将成为天域二期建成后，成功运作的保障。五年中客人反馈了很多好的建设性建议，是促使业主尽快开发天域二期的重要源动力。这些意见包括：1对总体接待能力的需求，

53、尤其是节假日的客房需求，对海景客房，尤其是对正海景客房的需求；2对多功能厅和现代化会议设施的需求；3对现有园林和开敞的空间的满足和称赞，需求更多的自然园景和多变的热带植物；4需求更多的娱乐设施，包括海滩和水上运行；5需求更多的康体设施和水疗（SPA）设施；6需求更多的独家休闲和VIP空间；7需求更多的文化活动和短程旅行活动。35行业发展趋势项目影响天域度假酒店建成以后，亚龙湾出现了许国国际知名品牌酒店，多种不同风格的建筑与优美的环境，国外先进的管理经验与优质服务，对天域形成了压力。为了保持天域在市场上的竞争力，天域应该在以下方面跟上行业发展趋势，通过二期的规划与建设，创造更完美、更能迎合市场需

54、求的中国式热带滨海度假酒店：1规划、设计更大面积的客房和可灵活组合的套房；2更高质量的建筑、更漂亮的外立面和更精细的室内装饰；3体现与其它国际品牌和酒店的合理差异性，以保持自我优势和特色，提高对国际客源的吸引力，提高市场竞争力；4招聘、培养、培训并保持高素质的员工队伍，提高服务水准；5增加康体和健康水疗设施；6与一期合并，建成具有明显独特热带风格的超大的园林，强化其不可比性。36公共的配套条件1亚龙湾国家旅游度假区1992年建立，有完整的包括边防、消防支队、派出所在内的行政管理架构；2中国银行已经设立储蓄所；各大酒店设立自动取款柜员机以及在柜台POS机的直接交付款操作和外币兑换；3邮电代办设置

55、在各大酒店；4文化体育设施包括：亚龙湾高尔夫球场、各大酒店的网球场、游泳池、海底世界、剧院、潜水、多项水上运动和和沙滩运动等；5各大酒店自设医务室；6给排水、电、电信及英特网、有线电视等网络健全；7排污系统、垃圾站健全；8通往市区和机场、车站的交通便利。3、3 市场定位市场定位实际上就是选择买家，确定项目的目标购买者和目标使用者是哪一类人。下面将根据“家庭生活的阶段”及“区域”两个标准进行划分及详细分析，从而最终准确地确定项目的目标客户群体。3. 3. 1、以“家庭生活的阶段性”为划分标准的客户分析家庭生活周期阶段与特点住宅购买与消费特点旅游及旅游物业购买消费特点1、单身阶段：年轻、单身几乎没

56、有经济负担，新消费观念带头人。但普遍没有厚实的经济基础。好动型青年公寓的主要租买者。对新生事物的接受较快，对旅游拥有浓厚的兴趣与热情，尤其对自助游情有独钟。贷还款能力强，接受贷款购物的方式。出游以朋友同事作为组合元素。2、新婚阶段：年轻夫妻，无子女经济条件比最近的将来要好。购买力强，对耐用品、大件商品的期望和要求强烈。对中小型住宅购买需求较为强劲。经济处于上升阶段，购买力强，开始以家庭为旅游的组合方式。对自助游拥有更充足的财力、精力和兴趣，而暂时没有繁重的工作与家庭负担。购买住宅削弱了一定的经济能力，但处于上升阶段的贷还款能力仍对其购买力给予有力支持。3、满巢阶段（一）：年轻夫妻，有6岁以下子

57、女家庭用品购买的高峰期。不满足现有的经济状况，注意储蓄，购买较多儿童用品，购买住宅能力降低或正在承担还贷购房款的压力。开始承担繁重的工作及家庭压力，开支剧增，对旅游的兴趣和精力明显减弱。4、满巢阶段（二）：年轻夫妻，有6岁以上子女经济状况较好。购买趋向理智，受广告及其他营销刺激的影响减少，注意档次较高的商品及子女教育投资。职位上升快，有较好的能力调整住房到更大、更高档次经验的积累，职位的升迁令该群体拥有更强、更稳固的经济实力。开始注重投资及对生活质素的提高，高质量的休闲度假生活已经提到议事日程。时间与财力对此的支持处于不断上升阶段，同时财力和对新事物的接受程度正处一个最佳的平衡点。5、满巢阶段

58、（三）：年长夫妇与尚未独立的成年子女同住经济状况仍然好。伴侣或子女皆有工作，注重储蓄，购买冷静、理智，住房储蓄购买力已达高峰。仍然拥有较强的经济实力，对高质素度假生活的需求及消费能力正达到高峰。但消费态度日趋理智，并随积蓄的不断增多，对投资保值拥有越来越浓厚的兴趣。6、满巢阶段：年长夫妇，子女离家自立前期收入较高。购买力达到高峰期，住房购买力释放大部分，较多购买老年人用品，如医疗保健品等。对医院等配套设施依赖性增强，后期退休收入减少。有充足的时间和金钱计划度假的生活，其中部分由于子女的支持，更拥有强大的经济实力实现高质素的退休后的度假生活，投资的兴趣开始减退，并且对新生事物的接受程度已经大幅度

59、下降。7、孤独阶段：单身老人独居收入锐减。特别注重情感沟通、关注安全保障，着重社区人事因素，怕孤独和冷落。消费力和消费兴趣明显下降。从上表分析可知，以“家庭生活的阶段性”为标准划分的不同客户群中，项目的主要目标客户群应包括下列3个部分：33. 1. 1、经济富裕的年轻阶层包括上表中阶段1、2的人群：年轻夫妻，无子女或单身人士。行为及性格特征对新生事物拥有最快的接受速度和最浓厚的兴趣，因而，是旅游度假物业推广的突破点。对自助游情有独钟，因而长时间地拥有可免费使用的酒店式公寓及较为完善的配套服务，对他们来说有极大的吸引力。容量大，快节奏的旅游活动比较适合他们的口味。因而，周边旅游景点广泛分布的三亚

60、将对其有强大的吸引力。价格适中偏低，使用时间灵活，旅游配套服务齐备的度假物业产品较能迎合该群体的口味。经济实力及消费习惯本阶段的客户群体虽然积蓄有限，但已经开始进入经济实力的上升阶段，还贷能力较强，而且对贷款购物的方式比较容易接受。随着产业结构的改变，高薪年轻一族的比例正呈不断上升的趋势。由于暂时没有很重的经济负担，所以消费欲望相对较强，而且容易受到媒体及市场营销活动的影响。同时，彼此间的相互影响力也不容忽视。3. 3. 1. 2、注重生活质素的成熟家庭包括上表中阶段4、5的人群。行为及性格特征该类人群的家庭结构及经济收入已经进入稳固并不断上升的阶段。经济实力的不断提高使他们对生活质素的要求提