某项目物业管理服务建议书

1、 可修改 欢送下载 精品 Word 可修改 欢送下载 精品 Word 可修改 欢送下载 精品 Word 山水(shnshu)琨玉工程(gngchng) 物业管理效劳(xio lo)建议书 敬呈：成都山水置业 世邦魏理仕成都公司 二零零七年十一月 二零零七年八月目 录第一章 前言(qin yn)第二章 世邦魏理仕简介(jin ji)第三章 物业管理效劳(xio lo)方案(fng n)筹划(chuhu)第四章 世邦魏理仕质量管理体系第五章 物业管理效劳方式及酬金第六章 为何选择世邦魏理仕第一章前言 前 言本建议书系世邦魏理仕专门(zhunmn)为成都山水(shnshu)琨玉工程(gngchng)

2、而编制(binzh)。山水(shnshu)琨玉工程 是成都山水置业即将投资兴建的复合型住宅物业工程，地处成都市中心区域，地理位置优越，具有良好的区位价值和增值潜力，堪称未来成都市地标性建筑物。承蒙贵公司邀约，世邦魏理仕荣幸获得此次提供物业管理效劳建议的时机。我们根据所提供之相关参考资料及数据，经分析研究之后，特编制了本?山水琨玉工程物业管理效劳建议书?。世邦魏理仕将视山水(shnshu)琨玉工程(gngchng)为重点(zhngdin)工程(gngchng)，并将委派(wipi)精干的队伍参与此工程之物业参谋效劳工作。与此同时，世邦魏理仕热切期望以本工程为起点，与成都山水置业成为长期之合作伙伴

3、。世邦魏理仕期望本建议书所涉及到的内容，能有助于贵公司对工程的物业管理实施与开展方面的规划和选择，更希望能够在未来有时机与成都山水置业携手合作，通过共同努力，使山水琨玉工程运营获得最大成功。第二章世邦魏理仕简介(jin ji)一公司简介世界(shji)顶级品牌“世邦魏理仕由CB Commercial与REILtd魏理仕控股公司(kn n s)于1998年5月4日合并(hbng)而成，其前身“魏理仕在1773年成立(chngl)于英国伦敦。目前拥有二百多年房地产效劳(xio lo)经验的“世邦魏理仕，既是世界上最大及历史最悠久的国际物业公司之一，同时也以独立的智力资本、所向披靡的环球实力及建立在

4、每个主要市场领导地位之上的业务平台，成为?财富?杂志2005年全球千强中唯一入选的物业综合效劳公司。2006年12月8日 ，世邦魏理仕纽约证券交易所代号：CBG进驻标准普尔指数500强S&P 500 Index行列, 该指数代表了美国经济中主要行业领先企业的排行榜。世邦魏理仕是唯一一家跻身该指数排行榜的商业房地产效劳公司。 2007年3月，美国(mi u)?商业(shngy)周刊?公布(gngb)的年度商业周刊50强Buseness Week,50排行榜，世邦魏理仕赫然(hrn)入选，排名第16位。世邦魏理仕总部设在洛杉矶，是美国纽约联交所的上市公司(shn sh n s)，目前在50多个国家

5、拥有超过24,000名员工未包括约5,000名来自联营公司的员工，建有超过300个的办事处。世邦魏理仕亚洲区网络包括香港、上海、北京、成都、天津、广州、台北、新加坡、日本、韩国、印度、印度尼西亚、菲律宾、泰国及越南等40个办事处。目前(mqin)，世邦魏理仕负责的物业租售的交易量超过1,660亿美元，管理的商用物业及企业(qy)设施超过16亿平方英尺，?财富(cif)?杂志(zzh)百强企业中约85%的公司(n s)为世邦魏理仕的客户根据世邦魏理仕和TCC的合并统计数字)，凸现出世邦魏理仕在全球市场的巨大影响力。 世邦魏理仕于1978年在香港开展。凭着多方面的专业知识、技术经验，不断成功地提高

6、其在市场中的地位及声望。无可否认，以多年的珍贵经验、优良传统及根底，世邦魏理仕已成为一间既熟悉中国房地产开展状况，又能提供个性化及全面性综合效劳的专业化国际机构。世邦魏理仕通过覆盖全球性的作业网络，使其在资产效劳方面之优势得到了充分地发挥，对于提升所效劳物业工程的知名度，实现物业保值和增值有很大帮助。现在，世邦魏理仕是在中国大陆地区管理综合性物业最多之外资物业管理公司之一，与众多最具实力的物业开发单位和物业管理单位实现了卓有成效的合作。 世邦魏理仕里程碑1773魏理仕在英国伦敦成立1906世邦公司创立于美国旧金山1995世邦公司收购Westmark Realty Advisors，扩充投资管理

7、能力1996世邦公司收购抵押贷款银行I.J.Melody&Co.，成为美国商务按揭的主要创始者及效劳机构1997世邦公司收购Koll房地产效劳公司，并成为物业及设施管理业处于领导地位的企业1998魏理仕与世邦正式成立世邦魏理仕1998世邦魏理仕收购Hillier Parker,并与日本最大的房地产参谋公司Ikoma成立合资公司2003世邦魏理仕收购Insignia Financial Group,该项关键资产构成业界最强大的效劳提供者，重整全球业务平台2006世邦魏理仕收购北美最著名的房地产专业效劳商-Trammell Crow Company(TCC)协议达成2006进驻标准普尔指数500强

8、(S&P500 Index)行列,是唯一一家跻身该指数排行榜的商业房地产效劳公司 2007入选美国?商业周刊?50强Business Week, 50，排名第16位 2007入选美国?财富?杂志年度成长最快100家企业，排名第33位 亚洲区效劳(xio lo)范围(fnwi)：世邦魏理仕以了解客户业务及研究(ynji)市场动态为先，致力于满足客户在房地产方面的效劳(xio lo)需求，配合其整体业务指标，在瞬息万变(shn x wn bin)的市场上寻求突破，这是我们与客户建立长久关系的根本(gnbn)原那么(n me)。世邦魏理仕希望成为客户在房地产市场中之“导航者，为客户提供全面的房地产效

9、劳，根本效劳方向包括：资产效劳：负责管理商业、零售、工业及酒店物业资产，有效提升客户的投资回报，令他们主要物业资产与整体业务策略相匹配。我们在各效劳范围上可以提供可观的回报，包括物业管理、租务管理、工程及建筑管理、技术效劳、风险管理、能源采购管理及财务报告。我们已在亚洲建立最先进的物业管理系统，协助直接客户获得详细资产讯息，让我们通过有效估值及物业投资组合来提升投资价值。策略(cl)开展(kizhn)参谋(cnmu)：我们将提供(tgng)卓越的房地产筹划(chuhu)方案，帮助客户提升长远的业绩，为业主、开发单位、投资者、企业及公共机构提供有关物业开展的意见，例如初期及执行阶段的物业开展建议

10、等。策略参谋会与本地市场其他专业队伍紧密合作，确保所提供的建议能充分反映有关工程开展、营销及管理等重要趋向和目标。住宅工程营销：这是我们在亚洲最成功的效劳工程之一，相关团队在营销整个住宅开展工程方面拥有稳固的专业知识和经验，可以就住宅工程的营销及销售效劳提供广泛的效劳，包括市场定位意见、开展及工程营销咨询、海外营销及为买家提供的售后效劳，如租赁、租赁管理及租用汇款等。住宅(zhzhi)租务及咨询效劳(xio lo)：作为一家(y ji)提供一站式效劳(xio lo)的供给(gngj)商，我们协助各跨国公司将雇员分派往亚洲，或在区内重新安置，为他们提供全面效劳。同时亦为开发单位的工程提供出租效劳

11、。我们为企业客户提供完善的效劳组合，包括迎新团、物业选择、市场走势分析、租房预算建议以及外籍人士租赁政策分析等。住宅效劳部拥有丰富的地区经验，并在高级住宅租赁市场拥有稳健的业绩，除交易效劳外，还为业主提供策略性的市场意见。我们的成功基于广泛的楼盘数据，结合专业的本地区经验，为各地区提供一致性效劳。办公楼效劳：在目前多元化的商业环境中，找到一个能提供增值效劳而进行简单的租赁交易代理商非常关键。世邦魏理仕与客户一同努力，开展并实行立足市场的商业策略。我们的数据库包括地区、国家以及全球的租赁及营销协议，将客户的资产价值提升到最高。对于拥有空置商业单位或想为工程寻找主要工程的客户，我们同时提供专业的意

12、见，独家照顾他们在租赁及市场营销的利益。这项效劳不附带利益冲突，并确保绝对平安及保密。商铺(shn p)效劳(xio lo)：主要致力于为零售商及业主提供(tgng)最为独到的零售咨询和市场推广效劳(xio lo)。凭借(pngji)遍布全球的效劳网络，我们的专业团队对于市中心及市郊各类零售物业都有研究，能充分代表零售商与业主以至物业买卖双方的利益，提供全面而连贯的房地产效劳，包括市场调查咨询、定位、商场招商，投资以及资产管理效劳。投资(tu z)效劳(xio lo)：世邦魏理仕被视为投资(tu z)销售市场的领导者，其投资效劳(xio lo)部专门为第三方业主处置及收购(shugu)开发工程

13、和收益型商业物业，帮助他们更多的接触本地及国际机遇和资本市场，同时通过加快资产交易的流程，确保最大的投资回报。针对不同的物业，我们提供高度个性化的效劳，同时应用多元的分析方法来准确判断市场趋势以发现投资时机。通过协调世邦魏理仕在全球网络，我们可以针对客户不同投资策略提供区域和本地化的投资时机。跨国机构投资效劳：本部门是我们投资环球企业物业的一局部，专门为全球的机构投资者如人寿保险公司、退休基金、房地产投资信托、私人资产基金及大型房地产开发单位提供效劳。亚洲区跨国机构投资效劳部专业人员与美国、欧洲、中东、非洲、加拿大及太平洋地区的代表联手，凭借强有力的环球平台，效劳于期望投资的房地产市场的私人及

14、公共资产的潜在投资者。我们的业绩又来自于客户对我们专业投资建议的长期信赖，享受到长远的资产增值。跨国机构投资效劳部的成员担当咨询者、参谋及中介人的角色，从国际、国家及地区性物业中，进行投资性资产的收购及转让。作为一间效劳完善的公司，跨国机构投资效劳部提供市场走势的建议，加上创新独到的投资策略，为客户找出制胜的把握，开创与众不同的未来。环球(hunqi)研究及咨询：我们熟悉全球不同的物业类别，并以独到的见解和必要的监察(jinch)工具，从历史与预测两方面追测市场开展(kizhn)趋势，为客户提供一系列技术(jsh)准确的数据和研究效劳(xio lo)。此外，我们还能提供市场预估和表现基准以及策

15、略性的建议效劳。环球(hunqi)跨国企业效劳(xio lo)：在亚洲多个市场上提供贴身及创新解决方案，策略性满足企业、政府及机构客户职业性房地产的需求。我们无可匹敌(pd)的咨询效劳(xio lo)、外判及交易管理平台结合多行业知识(zh shi)及环球效劳，为客户减低运营及占用本钱，以增强生产力，并通过有效的工作环境及商机发挥最大的弹性及作用。环球物业设施管理：为亚洲及全球知名企业超过数百万平方尺的物业提供管理效劳，提供最高水平的客户效劳，让客户能专注核心业务。我们财务主导方针具信心保证，提供领先科技平台，让我们能够管理客户的非核心的后勤支持及必需的物业设施效劳。负责环球物业设施管理的专业

16、人员会与客户共同确定策略性的设施管理方案，针对提升价值及提供全面的投资组合智慧，提供无忧的方案。估价(gji)及咨询效劳(xio lo)：为确保建议内含的理念切合客户的业务目标，估价咨询部提供独立(dl)、准确、可靠和及时的估价及建议，为房地产交易(jioy)或融资提供关键性效劳(xio lo)。我们透过累计、分析及传播全球房地产的全面数据来履行我们的理念。我们的估价及咨询在业内居于领先水平，我们专业的评估师能为客户提供国际化水准的估价效劳，效劳范围包括资本市场及市场估价、企业及投资组合估价、按揭估价、财务状况分析等。二、世邦魏理仕资产(zchn)管理主要架构1、世邦魏理仕大中华区资产(zch

17、n)管理架构Rob Blain亚太区主席中国区资产效劳朱显明资产效劳台北刘学龙资产效劳成都彭星波资产效劳广州Thomas Ng资产效劳上海Eric Chan资产效劳北京牛国胜资产效劳香港黄永根牛国胜华北区总经理北京Eric Chan华东区总经理上海黄永根大中华区总经理香港 Thomas Ng华南区总经理广州朱显明中国区高级董事彭星波华西区总经理成都2、世邦魏理仕大中华区办公(bn gng)地点中国(zhn u)内地及香港地区3、世邦魏理仕成都资产(zchn)管理部效劳(xio lo)架构(ji u)成都世邦魏理仕董事总经理物业管理专业资深人员工 程专业技术人员客户效劳专业资深人员财务管理专业资

18、深人员行政管理专业资深人员资产管理部副董事中国区资产管理部总 监三、世邦魏理仕公司(n s)资质1、物业管理资质等级 2005年获得(hud)国家物业管理一级资质2、 ISO9001国际(guj)认证世邦魏理仕凭着多年(du nin)珍贵(zhngu)的经验(jngyn)、优良(yuling)的传统及专业的技术，已成为一间(y jin)能提供全面综合性效劳的专业国际品牌公司，且于2002年在香港获得ISO9001国际认证。四、世邦魏理仕管理优势1、历史悠久，经验丰富全球最大及历史最悠久的专业物业参谋公司之一，也是中国(zhn u)管理综合性物业最多之外资物业管理公司之一，并且拥有(yngyu)

19、壹级物业管理企业资质等级。世邦魏理仕将运用强大的人力及技术资源，丰富的专业知识及经验(jngyn)，积极协助和配合合作伙伴进行管理效劳(xio lo)工作(gngzu)。2、全球网络系统世邦魏理仕拥有全球性的客户资源网络，长期合作伙伴均为国际知名的大型企业，如“IBM、“波音、“琼森、“诺基亚等等，将为工程引入具影响力的合作伙伴及客户，扩大工程的经济及社会效益。3、科技资源在物业的应用世邦魏理仕在高科技开展领域居于同业的前端，最具有规划建议及管理应用新型智能化物业的实力，世邦魏理仕所拥有的高科技人才及技术支持是其它同类公司无法比较的。而且世邦魏理仕现正与一家国际知名的网络公司合作为所管理工程建

20、立电脑化管理系统。4、专业培训一支技术(jsh)过硬、效劳(xio lo)到位(do wi)的管理队伍的形成有赖于长期的培训而产生，而世邦魏理仕正是依靠这个强有力的武器为所有管理的工程(gngchng)培养了一支又一支过硬的队伍，保证为客户提供(tgng)周到、细致的效劳，我们培训主要从以下不同角度开展：从时间方面：1)物业前期 2)试运行期及调整期3)正式运行期从内容方面：1)物业根底 2)法规知识3)专业知识4)特别课题从人员方面：1)经理级 2)主管级3)员工级世邦魏理仕承诺如参与任何合作伙伴开发工程的管理工作，定会安排有效的效劳培训，使物业工程拥有一支训练有素的物业效劳队伍。综上所述，

21、世邦魏理仕诚意就工程的管理提供高水准的专业物业管理效劳，为工程创造理想的效益。五、世邦魏理仕管理理念(l nin)和大中华策略世邦魏理仕承诺提供(tgng)的主动效劳(xio lo)集中在投资(tu z)业绩方面。我们从事(cngsh)物业管理的理念是帮助客户实现投资利益的最大化。当然到达投资利益最大化是大家普遍认同的观点。然而有太多物业经理无视了管理的根本目标，而把自己局限于每天的日常管理工作，我们相信自己会防止以上的现象，在物业维护管理的根底之上提升投资的价值及效劳的质量。物业管理不再是那种被动的收租金、提供一些日常的维护保养工作，它是一门多专业交叉的学科，需要广泛的知识，包括财会、行政、

22、高科技效劳以及工程、市场和谈判沟通方面的技巧。除此之外，物业经理还应该掌握高度的沟通和人际关系方面的技巧，以确保他和租户、业主之间的长期稳固关系的建立和保持。世邦魏理仕寻求明确地制订出业主组织(zzh)的目标，并出台需要的措施，我们(w men)迎接的挑战便是充分运用我们的知识经验和技巧来实现既定的管理目标。主动管理的另一根本便是施行监管，世邦魏理仕的监管过程是为了激发更好的业绩，而不是对管理行为的限制(xinzh)。管理的团队和物业的业绩都必须加以监管。监管的范围(fnwi)包括租金水平、维保本钱(bn qin)、还有一些其它措施比方效劳的质量、顾客满意度、以及专业作业的质量。六世邦魏理仕管

23、理业绩 1、MANAGING PROPERTIES 管理或参谋管理的工程统计 1全球业绩 截止(jizh)2006年年底，世邦魏理仕全球物业及企业(qy)设施管理面积 Property & corporate facilities under management17亿平方英尺 2大中华区业绩(yj)截止(jizh)到2005年11月,世邦魏理世在大中华区正在(zhngzi)提供效劳的管理面积为1亿1, 500万平方英尺七、中国大陆地区局部成功案例世邦魏理仕在效劳高档商业工程或豪华住宅方面拥有丰富的经验及诸多成功案例。以下为中国大陆地区内局部案例及工程资讯：成都及西南其它地区香格里拉中心写字楼

24、 总建筑面积：44,700平方米地理位置：成都市滨江路物业性质：写字楼管理方式：参谋管理工程概况：开展商为亚太地区最豪华酒店集团香格里拉酒店集团成都地区甲级写字楼之新坐标力宝大厦 总建筑面积：72,000平方米地理位置：成都市科华北路物业性质：写字楼，商场管理方式：参谋管理及全委托管理工程概况：投资商之一系世界500强企业印尼力宝集团超甲级智能化写字楼时代广场 总建筑面积：105,459平方米地理位置：成都市总府路物业性质：写字楼，商场管理方式：参谋管理工程概况：地处成都市最繁华之春熙路商圈成都市中心商务写字楼代表作品华敏翰尊国际大厦 总建筑面积：62,090平方米地理位置：成都市总府路物业性

25、质：写字楼管理方式：全委托管理工程概况：目前成都地区最高之建筑国际级5A智能化商务写字楼天一广场 总建筑面积：48,000平方米地理位置：成都市人民南路物业性质：写字楼，商场管理方式：全委托管理工程概况：成都市人民南路黄金地段之超甲级商务写字楼其超大水幕会所将申报吉尼斯社界纪录多元总部国际1号 总建筑面积：30,000平方米地理位置：成都市龙潭寺工业集中区物业性质：企业总部基地管理方式：全委托管理工程概况：企业总部基地及独栋商务别墅概念甲级智能办公系统宏达国际广场 总建筑面积：46,000平方米地理位置：成都市下南大街物业性质：写字楼，商场管理方式：参谋管理工程概况：著名上市公司宏达集团代表作

26、品成都市府南河黄金区域写字楼之典范新里派克公馆 总建筑面积：550,000平方米地理位置：成都市郫县犀浦镇物业性质：高档住宅，别墅管理方式：参谋管理工程概况：中国房地产行业龙头企业上海绿地集团代表作品高级高层公寓及别墅住区都江森林别墅 总建筑面积：40,000平方米地理位置：都江堰市香雪海路物业性质：别墅管理方式：参谋管理工程概况：中国传统文化与现代生活之完美融合，全球同步出售成都地区高端别墅之代表作品比华利国际城 总建筑面积：450,000平方米地理位置：成都市上沙河铺街物业性质：高档住宅管理方式：参谋管理工程概况：高层低密度电梯洋房成都新兴居住区之高层典范华府金沙总建筑面积：140,000

27、平方米地理位置：成都市清江西路物业性质：高档住宅管理方式：参谋管理工程概况：人文金沙，大宅华府成都西门片区高尚人文住宅之代表作品汉嘉国际社区总建筑面积：150,000平方米一期地理位置：成都市新都区物业性质：高档住宅管理方式：参谋管理工程概况：浙江城建汉嘉集团代表作品智者的山丘 总建筑面积：41,000平方米地理位置：昆明市盘龙区物业性质：别墅管理方式：驻场参谋管理工程概况：罕见缓坡地别墅院落昆明地区特色别墅之代表作品其他(qt)城市七星摩根广场总建筑面积：420,000平方米地理位置：北京市北四环物业性质：写字楼管理方式：参谋管理工程概况：著名跨国集团MMG之代表作品中国建筑业之样板工程华夏

28、银行大厦总建筑面积：64,455平方米地理位置：北京市建国门内大街物业性质：写字楼，商场管理方式：参谋管理工程概况：高级环保智能配置，首都核心CBD商圈之金融中心荣获全国优秀物业管理大厦即“国优称号贡院6号总建筑面积：88,724平方米地理位置：北京市建国门内大街物业性质：高档住宅管理方式：参谋管理工程概况：顶级豪宅公寓入住业户均系中国社会各界顶级精英汤臣豪园总建筑面积：141,000平方米地理位置：上海市浦东龙东大道物业性质：别墅管理方式：全委托管理工程概况：著名上市公司汤臣集团代表作品高级连体水景别墅佘山银湖别墅总建筑面积：40,000平方米地理位置：上海市松江区泗陈路物业性质：别墅管理方

29、式：全委托管理工程概况：纯北美风格独立别墅高级跨水域景观设计第三章物业管理效劳(xio lo)方案(fng n)筹划(chuhu)一、工程(gngchng)概况(gikung)分析 山水(shnshu)琨玉工程(gngchng) 系成都山水(shnshu)置业即将投资建设的复合型住宅物业工程。工程总建筑面积约38,000平方米，地处成都市人民中路正府街，初步规划为：1-2层系商业局部，3层为会所，4-6层为小型酒店，7-32层为电梯公寓。物业自身的价值和其今后出售或出租价位的高与低，直接受到诸多因素的影响。除了市场方面的因素外，其地理位置、内外部交通环境、楼层功能布局以及设施、设备和建筑材料的

30、选用和物业销售与管理，也应是被考虑的主要因素。 山水琨玉工程 作为城市中心复合型住宅物业工程，必然要求与之适应的质量相对较高的物业管理效劳水准。世邦魏理仕在管理复合型住宅物业工程方面有多年的经验，可凭借特有人力资源优势和与国际接轨的标准的管理与效劳，为开发单位提供物业前期参谋咨询以及投入日常运作后的参谋效劳，并为该物业销售和交付使用后管理效劳做好准备。我们将在效劳过程中充分考虑开发单位和未来投资客户的利益。与此同时，作为世界顶级(dn j)专业效劳(xio lo)机构(jgu)，世邦魏理仕还将在签署相关合约后，为山水(shnshu)琨玉工程(gngchng)提供品牌使用方面的支持，以有利于工程

31、市场形象的树立和物业管理机构品质的提升。我们的最终目标是通过提供高品质的专业参谋效劳，提升山水琨玉工程的物业管理形象，并使得开发单位取得良好经济回报。二、物业参谋效劳方案 物业管理是房地产开发的延续和完善，是一个复杂的系统工程。为确保今后物业管理工作能有条不紊地顺利启动和正常进行，我们将在山水琨玉工程开展的不同阶段提供相应的专业参谋工作内容，具体效劳范围及内容如下：1 、物业工程前期的参谋效劳专业(zhuny)参谋(cnmu)机构的前期介入，其意义(yy)在于协助开发建设单位改良(giling)完善物业的建筑设计和功能(gngnng)配置，协助未来物业管理效劳机构进一步了解和掌握设备和管线的分

32、布情况，为竣工验收和接管验收提供支持和协助，为日后的物业管理的正常实施奠定根底。1协助测算物业效劳费标准物业效劳费的收取及计算标准是购房者时经常关心的问题之一，也是涉及住宅产品定位和未来效劳品质保证的重要因素。我们会根据山水琨玉工程的设备设施情况、市场定位和效劳预期，结合成都市相关政策规定和市场信息，提出物业效劳费标准测算方面的建议。2协助对工程遗留问题的跟进在工程施工收尾阶段或即将竣工时，我们将派遣技术专家进入工程现场，协助贵公司对工程质量和遗留问题进行甄别，提出技术性建议供开发单位参考，以便贵公司为工程竣工接管验收做好准备。3 协助(xizh)物业接管验收当工程竣工验收完成(wn chng

33、)后，我们将协助开发单位或贵公司(n s)指定的物业管理效劳(xio lo)机构，组织实施接管验收。同时协助编制、健全设施(shsh)设备管理方案，指导有关工程图纸的接收和档案管理的工作。 为全面实施上述效劳，我们建议双方签订物业管理参谋合同之后，即时开展物业工程前期参谋工作，以便及时为贵公司提供有效之协助，确保以上各项工作内容均到达理想水平。2、 物业管理筹备期的参谋效劳在山水琨玉工程开业前5个月，我们将根据本物业工程的设计思想、建筑档次以及其它相关元素，协助审订开发单位委托的工程物业管理单位所制订的物业管理筹备工作方案，以使有关工作能够有序在工程投入运营以前全部完成。主要工作内容如下：1审

34、订物业管理规约参考文本制订(zhdng)山水(shnshu)琨玉工程(gngchng)物业管理规约的目的，是要清楚和明确各相关利益方在未来物业权益方面做出相对合理的约定和规划。物业管理规约是对全体业主、使用者和物业管理公司均有约束力的有关(yugun)物业管理、使用、维修、保养等方面的权利与义务的行为准那么(n me)。管理公约一般由开发单位和物业管理公司一起制订，但须经房地产物业管理部门登记备案后，方可生效。世邦魏理仕会按照行业及地方政府的有关规定，根据山水琨玉工程特点，将审核份物业管理规约文本，提供开发单位和相关物业管理单位参考。2协助审订?用户手册?和?商户手册?用户手册?和?商户手册?

35、是由物业管理单位提交业主、租户和商户，由其确认并保存的文件，其目的是使业主、租户和商户更明了自己应有的权利与义务，以及需要引起注意的事项；同时也可帮助使其了解物业管理的规章制度、效劳工程及平安措施等。该手册除了可以有助于提升物业效劳效率之外，亦可以加强物业管理公司与业主、租户和商户之间的联系，把创造良好的生活、工作和经营环境作为一种共同的责任。3协助(xizh)审订?入住驻流程(lichng)?及?装修(zhungxi)管理规定?业主(yzh)/租户(zh)/商户在办理入驻手续并开始进行装修时，是一段管理难度较大的磨合期。为了能让业主/租户/商户顺利入住驻，同时为了防止装修过程中因不标准施工而

36、对主体结构等公共利益造成的损害，世邦魏理仕将根据专业经验，并本着方便、快捷、高效的原那么，协助审订?入住驻流程?和?装修管理规定?。4协助审订物业管理财务预算世邦魏理仕在对物业将来的使用和运行情况做出充分考虑的同时，还将对目前各类能源譬如水、电、气、暖等的供给价格进行了解，对人员本钱等情况进行市场调研，并根据上述资料协助审订物业管理分项财务预算。审订该预算的原那么是“量入为出，即以管理费收入来平衡运行的各项支出。在不降低管理水平的前提下，尽可能节约本钱费用。同时(tngsh)，世邦魏理仕还将根据筹备工作方案(fng n)和物业管理的实际(shj)需要，协助审订或编制物业开办费预算。5 协助审订

37、组织架构(ji u)及工作岗位安排世邦魏理仕将根据(gnj)工程的规模和各类效劳设施功能和分布情况，有针对性地就设计物业管理的人事框架和岗位设置提出建议，协助审订各部门职能和各岗位职责及人员编制方案；同时，就有关人事政策及制度提出建议，其中包括：员工守那么、效劳标准和工作程序以及岗前和在职的全面培训制度，以最终协助该工程建立一支优秀的专业管理和效劳队伍。6协助建立各项规章制度规章制度是物业管理能够正常运行的根本保证，其中包括公司内部管理制度和要求，业主或租户遵守的外部规章制度。世邦魏理仕将协助开发单位指定的物业效劳机构在物业投入运营之前将上述规章制度编制完成，或者变质各项规章制度，以供物业运作

38、之用。7协助审订员工招聘方案世邦魏理仕将在验收调试(dio sh)与物业交付使用前，审订工程(gngchng)物业管理单位提交的有关(yugun)物业效劳(xio lo)人员的聘用条件及薪金标准(biozhn)。同时在物业落成前的4至5个月，指导实施倒排方案，协助工程物业管理机构按实际需要有步骤地招聘员工并使其分批到职。8制订并实施培训方案做好物业工程的管理和效劳，除了良好的硬件设施是重要的根底之外，建立一支素质优良、管理和效劳水准较高的员工队伍，也是物业效劳机构完成所负使命的重要条件。一支高素质的员工队伍的建立，有赖于对培训工作的重视和建立一套严密的员工培训制度。因此，世邦魏理仕将根据该工程

39、的人员配备情况，遵循理论联系实际，全员培训、重点提高、严格考核的原那么，拟定并落实培训方案。培训内容主要包括：物业管理概论及物业管理法规业主(yzh)/租户入驻程序和装修(zhungxi)管理规定处理客户(k h)投诉技巧紧急事件处理程序物业财务一般(ybn)知识各部门工作(gngzu)流程及工作程序节能意识和节能方案设备设施的日常保养常识员工礼仪礼貌岗位职责撰写报告(bogo)及公函9绿化(lhu)及景观世邦魏理仕将基于(jy) 山水(shnshu)琨玉工程(gngchng) 的品质和气氛要求，协助开发单位和物业管理单位就有关该中心的绿化及景观设计提出适当的意见和建议。10员工餐厅员工餐厅包

40、括物业效劳人员和商户雇员的就餐问题非常重要。世邦魏理仕可结合现场实际情况，向开发单位和物业效劳机构提出有关员工餐厅的规划和建议。11智能化系统智能化系统是综合性物业品质的重要标志，世邦魏理仕将根据以往管理其他众多智能化工程之经验，结合工程实际情况，提交有关意见和建议。12配合 山水琨玉工程 开业庆典活动如果(rgu)开发单位在山水(shnshu)琨玉工程(gngchng)正式开盘(ki pn)及入伙开业(ki y)时，举办庆典活动，世邦魏理仕将全力予以配合，以获得最正确宣传效益，为本工程乃至开发单位和物业效劳机构树立良好形象，提供热诚帮助。3、正式运营后的参谋工作 山水琨玉工程 工程开业后，即

41、转入正常的物业管理阶段。 在此期间，世邦魏理仕将把在筹备阶段制订的物业管理规划，协助或者直接逐步落实到位，主要参谋工作范围包括以下诸方面：1日常保洁与定期保洁为使山水琨玉工程始终保持其原有的品质，日常保洁和定期清洁那么显得尤为重要，它可以保持物业的美观，延缓建筑外表的自然老化。世邦魏理仕将根据专业之经验，审订工程物业管理机构的保洁工作方案，并适当指导其在日后的实施，以便为用户提供一个整洁的商务工作环境和家居生活环境。2平安(png n)防范与消防(xiofng)管理复合型住宅(zhzhi)物业工程(gngchng)之平安(png n)防范与消防管理工作应是物业管理中的重中之重，因为它涉及到业户

42、的人身平安和财产平安。世邦魏理仕将根据工程的平安与消防设施，再结合多年的相关经验，审核工程物业效劳机构编制的平安防范与消防管理方案，并催促其有效运用于日常管理与处理紧急事件中，以期最大限度地防止出现平安事件。3设备设施的日常维修与定期保养为了真正实现物业保值、增值的目的，世邦魏理仕将催促工程物业效劳机构对建筑外表进行日常保洁与定期清洗，以及对工程公共设施、设备采取日常维修保养，使其保持完好和运转正常。4停车场与交通管理世邦魏理仕将就停车场和交通流线的设计(shj)提出适当建议。世邦魏理仕认为，在交通管理中所要考虑的是保证道路通畅，合理利用道路，并使得内部出口与外部干道得到有效合理地使用(shy

43、ng)。另外，停车场泊位的优化组合及管理也关系到业主、租户对物业使用的满意程度，还会影响到访客停车的方便及平安(png n)，合理(hl)有效的内部交通及卸货平台，将关系(gun x)到商业局部的经营效率和管理秩序。5二次装修管理无论是本工程的住宅局部还是商业局部，二次装修管理都是不可以忽略的管理责任。世邦魏理仕将对二次装修管理的流程和内容进行整理和审订，在保证效劳效率之同时，合理维护开发单位及公共权益。6特约效劳开展有偿特约效劳能够在为业主和租户的工作带来方便的同时，也能到达管理者与使用者感情上沟通的目的。 根据复合型住宅(zhzhi)物业工程(gngchng)特点(tdin)，世邦魏理仕建

44、议可有选择地为业主/租户(zh)/商户(shn h)提供如下之特约效劳：单元内的水、电和 线路维修单元内的装饰维修单元内清洁效劳单元内鲜花和盆景摆放单元内安保效劳预订及叫车接送效劳代订报刊和杂志速递(s d)效劳(xio lo)代办(dibn)保险代订机票代办存放(cnfng)货物代办(dibn) 、复印及打印等商务效劳提供商务秘书及文员等效劳其它特约效劳及运作三、方案中的山水琨玉工程 工程参谋工作组成员 蒋旭先生 成都分公司资产管理部高级物业经理/参谋组组长学历(xul)专业：电气工程专业(zhuny)执业资格：电气工程师/物业管理企业经理(jngl)岗位证书专业(zhuny)效劳(xio

45、lo)经历：多年从事物业管理及工程管理工作，先后任职于太森地产、港联物业、广州/上海世邦魏理仕公司，现任北京世邦魏理仕物业管理效劳成都分公司资产管理部高级物业经理局部效劳过的工程名单：成都王府井商城、威斯顿联邦大厦、领秀别墅、三九圣安卓公寓、罗浮世家、时代广场、青城山高尔夫山庄、天府中心、倍特康派大厦、力宝大厦、宏达国际广场、比华利国际城、重庆北温泉九号、重庆国际商务中心、重庆美源国际大厦、昆明智者的山丘别墅等沈柏林先生 成都资产管理部高级物业经理/参谋组成员学历专业：电气自动化专业执业资格：注册工程师专业(zhuny)效劳(xio lo)经历(jngl)：长期从事酒店及物业管理及工程管理工作

46、，先后(xinhu)任职于高档酒店工程(gngchng)，其后亦曾在上海万泰置地开展、豪景物业管理上海、戴德梁行房地产咨询上海、第一太平戴维斯上海公司、成都瑞地物业管理等企业担任重要职务，现任北京世邦魏理仕物业管理效劳成都分公司资产管理部高级物业经理 局部效劳过的工程名单：上海银星假日大酒店、上海富豪外贸大酒店、上海置地广场、上海峻岭广场、上海万都中心大厦、成都开行 国际广场 郭浩先生 成都资产管理部工程经理/参谋组成员学历专业：土建专业执业资格：土建工程师专业效劳经历：从事物业管理及工程管理工作多年，先后任职于广州典雅工程公司、四川郎信房产、戴德梁行成都公司，现任北京世邦魏理仕物业管理效劳成

47、都分公司资产管理部工程经理局部(jb)效劳(xio lo)过的工程(gngchng)名单(mngdn)：成都庄士大厦、罗马假日(jir)广场、麓岛国际、香格里拉中心、力宝大厦、滨江国际、华府金沙、比华利国际城、倍特康派大厦、宏达国际广场等姚航先生 成都资产管理部工程经理学历专业：工业与民用建筑专业/计算机及工程应用专业执业资格：助理工程师/土建监理师/YUM营建工程师/房地产开发 统计岗位资格专业效劳经历：从事物业营建及工程管理工作十年，先后任职于华西集团、森宇集团、中外合资成都长天、美国全球百胜集团成都公司等，现任北京世邦魏理仕物业管理效劳成都分公司资产管理部工程经理 局部效劳过的工程名单：

48、恒利大厦、高速大厦、府河音乐花园、森 宇音乐花园、维也纳森林别墅等 周红华先生(xin sheng) 成都资产(zchn)管理部物业经理/参谋(cnmu)组成员学历(xul)专业：法学专业执业资格：物业管理企业经理(jngl)岗位证书/质量管理体系内审员证专业效劳经历：从事物业管理及工程管理工作八年，先后任职于深圳万科物业、成都浩林实业，现任北京世邦魏理仕物业管理效劳成都分公司资产管理部物业经理局部效劳过的工程名单：深圳荔景大厦、成都金林半岛别墅等瞿阳小姐 成都资产管理部物业经理/参谋组成员学历专业：法律专业执业资格：物业管理企业部门经理岗位证书效劳经历：从事物业管理及工程管理工作八年，先后任

49、职于成都置信集团所属物业管理单位、美仑物业、芙蓉家苑物业，现任北京世邦魏理仕物业管理效劳成都分公司资产管理部物业经理局部(jb)效劳(xio lo)过的工程(gngchng)名单(mngdn)：成都双楠谊苑、教师公寓、置信逸都花园、丽都花园、芙蓉古城、香格里拉中心、力宝大厦、滨江国际、华府(hu f)金沙、比华利国际城、倍特康派大厦等 高也小姐 成都资产管理部物业经理/参谋组成员学历专业：经贸英语专业 执业资格：质量管理体系内审员证/物业管理企业部门经理岗位证书 /房地产经纪资格证书/四川省统计人员上岗证专业效劳经历：从事物业管理及工程管理工作七年，先后任职于成都文汇实业、银都物业、忠信物业，

50、现任北京世邦魏理仕物业管理效劳成都分公司资产管理部物业经理局部(jb)效劳(xio lo)过的工程(gngchng)名单(mngdn)：成都丽阳天下(tinxi)、世界、银都花园、凯蒂阳光、枫桥晓月、海棠月色等第四章世邦魏理仕质量(zhling)管理体系一、世邦魏理仕公司(n s)优质管理体系世邦魏理仕开拓(kitu)开展(kizhn)了一套优质(yuzh)物业管理系统，使物业管理工作系统化、标准化、程序化，以满足客户的效劳需求。世邦魏理仕亦可根据山水琨玉工程未来物业管理的实际需要，协助工程物业效劳机构建立高水准的管理系统，以实现管理品质的保证。这套优质物业管理系统是以ISO9002的标准为根

51、底，是属于一种国际管理品质的保证。世邦魏理仕的优质管理系统不仅可以使客户对未来可以感受到的物业效劳有加倍信心，更能强化物业效劳机构之自身的管理能力，增强监管力度，以致各项运作能够到达指标，符合客户的需求。世邦魏理仕的质量管理和质量保证是以“以人为本，为客户(k h)提供喜出望外的效劳(xio lo)为宗旨。在物业(w y)内部管理运作上，强调分工合理、责任明确。根据每个员工不同的岗位职责建立考核标准，建立一整套考核检评制度，优胜劣汰，大大地提高了员工的效劳(xio lo)工作(gngzu)根本技能和效劳质量。在效劳工作中认真分析客户需求，客户没有想到的效劳，我们已经做到，使客户产生喜出望外的感觉。世邦魏理仕通过对工程效劳机构实行必要的管理与效劳的质量评定, 以便其在整体效劳过程中，紧紧抓住效劳意识、效劳效率、客户关系、效劳价值、效劳创新、一贯性、以及效劳质量评估与考核等各个环节，以便最终实现工作目标。二、质