沧州市场调研报告

1、.：.；泰和世家工程市场调研报告目录 TOC o - h z u HYPERLINK l _Toc 一、调研目的 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、调研方法 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、调研内容和结论 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一沧州市的宏观环境 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二去年沧州市房地产的开展情况 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三今年沧州房地产市场分析和预测 PAGEREF _Toc h HYPERLINK

2、l _Toc 四今年沧州市房地产政策分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 五泰和世家工程所在的新华区的地理环境及交通情况 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 六泰和世家工程所在的新华区的房地产市场分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 七泰和世家工程所在的新华区的售楼盘及竞争对手分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 八综合结论 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 九本区域房地产工程畅销与滞销的要素 PAGEREF _Toc h HYPERLINK

3、 l _Toc 十调研结论 PAGEREF _Toc h 一、调研目的从年月日到年月日，沧州工程公司开展了位于沧州市泰和世家工程的调研活动。本市场调研报告就是对这次调研活动的全面总结，它全面、详细、合理地分析了公司在沧州市的泰和世家工程的市场情况，从而为泰和世家工程的销售决策提供比较全面的数据参考。二、调研方法本次调研活动所采取的调研方法包括调查询卷法、文献法、访谈法等多种调研方法。三、调研内容和结论一沧州市的宏观环境.宏观经济目的各项目的均以三年为选取年限国民消费总值GDP。年，沧州市全市地域消费总值完成.亿元，同比增长.%，总量居全省第四位，增速延续四年居全省第一位，比全省高出个百分点，比

4、全国高出.个百分点。从整体经济构成看，投资仍是沧州市经济增长的主要拉动力量，其对经济增长的奉献率为.%，消费的奉献率为.%。从区域开展看，县域经济不断是沧州市经济的重要依托和支撑，去年照旧坚持增长.%的良好势头。同时，中心城区经济和沿海经济开展渐入佳境，情势喜人。中心城区新华区、运河区、开发区、沧县实现地域消费总值.亿元，同比增长.%，对全市经济增长的奉献率为.%，拉动全市经济增长.个百分点；沿海经济方面，渤海新区含黄骅市和海兴县实现地域消费总值的.亿元，同比增长.%，对全市经济增长的奉献率为.%，拉动全市经济增长.个百分点。从产业构造看，第一产业坚持稳定开展，二、三产业实现较快开展。统计数据

5、显示，第一产业完成添加值.亿元，占GDP的比重为.%。其中，粮食消费延续八年获得丰产丰收，全市粮食总产量到达万吨，比上年增长.%；农林牧渔业总产值完成.亿元，同比增长.%。第二产业完成添加值.亿元，占GDP的比重为.%。第三产业完成添加值.亿元，占GDP的比重为.%。人均国民消费总值。年沧州市GDP完成.亿元，同比增长.%。按年平均常住人口.万人计算，人均GDP到达元，同比增长.%。按年人民币对美圆平均汇率.计算，达美圆。继年超美圆后，再上新台阶突破美圆大关。社会消费品零售总额。全市实现社会消费品零售总额.亿元，同比增长.%。城乡市场稳定较快增长，城镇开展快于乡村。城镇实现零售额.亿元，同比增

6、长.%；乡村实现零售额.亿元，同比增长.%，城镇快于乡村.个百分点。根本生活类商品继续坚持较快增长。全市限额以上零售零售企业粮油、食品、饮料、烟酒类商品零售额同比增长.%，其中，粮油食品类增长.%；服装、鞋帽、针纺织品类商品零售额增长.%；日用品类增长.%。与消费晋级相关的商品坚持旺销。随着城乡居民收入的提高，享用型、保健型和投资型消费热点不断升温，金银珠宝类、电子出版物及音像制品类、家用电器和音响器材类等商品销售继续旺销，商品零售额分别同比增长.%、%、.%。人均社会消费品零售总额。年沧州市全市实现社会消费品零售总额.亿元，全市总户数.万户，年末总人口.万人，人均社会消费品零售总额为.元。职

7、工年平均工资。年沧州市人均工资性收入元，比上年增长.%。 城镇居民人均可支配收入。年，沧州市城市居民家庭人均总收入元，其中，人均可支配收入元，比上年添加元，增长%，增速同比加快个百分点，呈现快速增长的态势。剔除价钱要素影响，城市居民人均可支配收入实践增长.%。从全省各地情况来看，沧州市城市居民可支配收入位次稳定，仍排第六位，比全省平均程度高元，实现了自年以来的初次超越，比最高的廊坊低元，比最低的张家口高元。沧州市城市居民可支配收入增速全省排名第一。 城镇居民人均消费性支出。年，随着“惠民生政策的落实，以及各类补贴发放到位，城乡居民收入继续增长，生活程度稳步提高。城市居民人均可支配收入元，比上年

8、添加元，同比增长%；农民人均纯收入元，比上年添加元，同比增长.%。在居民收入较快增长的同时，消费坚持同步增长。城市居民人均消费支出元，增长%；乡村居民人均生活费支出元，增长%。 恩格尔系数食品支出占消费性支出的比重。食品支出继续增长，恩格尔系数明显降低。随着居民生活质量的提高，居民食品消费格局逐渐改动，食品消费向营养、保健、便利开展。年，我市城市居民人均用于食品消费的支出为元，沧州市城市居民恩格尔系数为.%，同比下降.个百分点。 城乡居民储蓄存款余额。年沧州市金融机构存款余额.亿元，比年初添加.亿元，其中个人存款.亿元，添加.亿元。 城市居民人均居住面积。沧州市围绕“大拆促大建，三年大变样，启

9、动改造城中村等。到年底，全市城镇人均居住建筑面积.平方米，比年增长.%。.城市规划及开展趋势 城市规划。城市总体构造方面，规划确定沧州主城区总体空间构造为“一轴两心，三带四片。 “一轴即城市开展主轴，主要沿解放路构成一条东西向的城市开展主轴。依托现有开展根底，将现状城市商业中心与未来城市副中心经过城市开展主轴衔接起来。 “两心即一主一副两个中心，主中心为现状城市商业中心，集中了城区主要的商业金融、商务办公、文化文娱等功能；规划在京沪高铁站场东侧区域设置城市副中心即城市新兴功能区，将集聚商务金融、行政办公、文化会展、现代居住、综合物流等功能。 “三带即条重要的构造性绿带，均为南北向，从西至东分别

10、为：结合地震断裂带防护绿地与迎宾大道所构成的城市绿带，以生态防护和景观功能为主；依托城区中部的京杭大运河及其沿岸地域所构成的城市绿带，展现文化、休闲、景观、生态等功能；结合现状生态绿地在东外环与开发区组团之间构成的城市绿带，以组团隔离、生态防护功能为主。 “四片即由条南北向构造性绿带将主城区划分为城西新区、运河片区、新华片区与城东新区个主要城市片区，并对现有城市片区边境进展适当调整。城西新区以京沪高铁站场东侧的规划副中心为中心，开发城市新兴功能区，在新区南侧集中规划教育科研用地，在北侧设置工业用地，以满足产业开展需求。运河片区开展商业贸易、行政办公、现代居住与新兴工业。新华片区重点开展商业金融

11、、行政办公、石油化工、现代物流与现代居住等功能。城东新区那么在空间上相对独立，重点开展新兴工业。 开展趋势未来三年的开展趋势。未来五年内，沧州市将构筑“一城、五区、三组团的总体城市开展格局，“一城即明确大沧州市概念，“五区即指新华区、运河区、渤海新区含海兴县以及沧县、青县同城化管理，“三组团包括主城区组团、黄骅新城组团和青县县城组团三个组团，总面积平方公里。其中，主城区组团包括新华区、运河区、开发区、高新区和沧县，规划面积.平方公里。沧州市主城区是全市政治经济文化中心，也是冀中南区域性中心城市，是京津冀都市经济圈和环渤海经济圈的重要成员，在促进环渤海环京津区域开发开放大局中具有重要位置。近年来

12、，城市建立和经济社会开展步伐加快，中心城市功能得到提升。但是，沧州总体上仍属沿海欠兴隆地域，中心城市功能和经济开展程度与先进城市存在明显差距，城市要素聚集才干减弱、城市产业集聚不够、工业实力不强，中心城区人口、消费总值、普通预算收入占全市的比重低于全省平均程度。随着渤海新区的大规模开发及县域经济的快速开展，主城区石化及轻工等支柱产业开展优势逐渐弱化，区域中心开展位置遭到严峻挑战，呵斥区域经济开展缺乏层次，要素流动缺乏明晰的导向机制，产业低程度重构，地域间竞争大于协作。本规划围绕大沧州战略，以主城区组团为重点，统筹规划主城区开展，拉开城市建立框架，优化经济开发格局，对于提升全市开展位置，推进东中

13、西协调开展，促进冀中南沿海与腹地互动开展，具有重要意义。二去年沧州市房地产的开展情况新建商品房开展情况。在售楼盘类型总建筑面积万平米年结转到年的面积万平米年新开面积万平米年总投放面积万平方米市场占有率年去化面积万平米市场占有率%年成交均价区间元/平米年结转到年的面积万平市场占有率备注.本工程年的市场占有率.%目前的市场占有率.%东方世纪城高层.%.%.%御宇国际城高层.%.%.%万泰丽景高层.%.%.%宏宇城高层.%.%.%阿卡兰亭苑高层.%.%.%天成郡府高层.%.%.%御河新城 高层.%.%.%金鼎领域 高层 .%.%.%贻成御景 高层 .%.%.%鼓楼上城 高层 .%.%.%百合世嘉 高

14、层 .%.%.%东领伯爵高层.%.%/.%皇家壹里高层.%.%.%凤凰城小高层.%.%.%泛海时代高层/商业.%.%/.%一世界高层.%.%/.%嘉禾一方小高层、高层.%.%.%塞纳左岸小高层、高层.%.%.%明月州高层. .%.%.%御湖公馆联排、双拼. .%.%.%孔雀城多层、小高层. .%.%.%泰古香槟郡高层. .%.%.%署西家园高层. .%.%.%榕城高层. .%.%.%御景园多层. .%.%-.%新捷家园多层. .%.%/.% 安欣家园多层. . .%.%.%泰和世家小高层、高层.%.% .%沧州市年在售楼盘合计投放量.万平，去化.万平，去化率.%，成交均价元/平米。新开盘工程包

15、括榕城、兰亭苑、一世界，其中榕城位于新华区，兰亭苑、一世界位于运河区。年上半年房产市场相对较好，自.月以后，市场转冷，各楼盘去化量普遍降低。年去化面积明显低于年沧州市住宅市场去化面积万平米。经济保证住房的开展情况。本年度沧州市目的新开工建立保证性住房和棚户区改造住房套户。其中，廉租住房套，公共租赁住房套，经济适用住房套，限价商品住房套；城市棚户区改造户，垦区棚户区改造套户。新增廉租住房补贴户。到月底，全市开工保证性住房和棚户区改造住房套，其中：市本级套，运河区套，新华区套，开发区套，中捷套，南大港套，黄骅套，泊头套，任丘套，河间套，沧县套，青县套，肃宁套，献县套，南皮套，东光套，吴桥套，海兴套

16、，盐山套，孟村套。年至年，期间新增政府产权的保证性住房累计数量不低于新增保证性住房总量的/；以后每年新增政府产权的保证性住房占每年新增保证性住房总量的比例不低于/。二手房的开展情况。自去年下半年以来，受楼市低迷大环境影响， HYPERLINK cangzhou.focus/ t _blank 沧州市新房买卖量下降，二手房买卖也随之低迷.。据沧房经纪统计数据显示，去年月至今年月，二手房成交量下降近%，成为近三年来的新低点。二手房买卖量的大幅下降主要有三个缘由，首先，在全国范围内开展的楼市调控政策让我市的新房销量出现了停滞甚至下降，这也呵斥二手房的买卖量下降。二是年以内的二手房价钱每平方米都在元左

17、右，有的甚至高过如今的新房价钱，人们经过比较，更多的是关注新房，二手房坐上了冷板凳。三是做房产投资的人少了。不论是刚性需求，还是投资赚钱，人们都在等待房价的下降，所以如今出手的人有所减少。新年前后是二手房买卖的淡季，平均每月成交量仅多套。进入二月份后，二手房的买卖量有了较大幅度的提升。三今年沧州房地产市场分析和预测截至今年年月的销售增长情况。在售楼盘类型总建筑面积万平米年去化面积万平米年去化面积万平米年去化面积万平米年去化面积万平米年结转到年的面积万平年新推盘量万平年总推盘量万平目前成交均价区间元/平米年去化面积万平米市场占有率. 东方世纪城高层. %御宇国际城高层. .%万泰丽景高层. .%

18、宏宇城高层. .%阿卡兰亭苑高层. .%锦绣天地高层./.%恒大城高层./.%天成郡府高层. .%御河新城 高层. .%金鼎领域 高层 . .%贻成御景 高层 . .%鼓楼上城 高层 . .%百合世嘉 高层 . .%东领伯爵高层./.%皇家壹里高层. .%凤凰城小高层. .%泛海时代高层/商业./.%流津时代住宅、别墅/.%一世界高层. .%嘉禾一方小高层、高层. .%塞纳左岸小高层、高层. .%明月州高层. .%孔雀城多层、小高层. .%泰古香槟郡高层. .%署西家园高层. .%榕城高层. .%金域瑞景小高层. .%亚龙湾高层. .%御景园多层.-.%新捷家园多层. .%安欣家园多层. .%

19、泰和世家小高层、高层.%分析：年估计沧州市整体推盘量为.万平，上半年度整个房地产市场销量约.万平米，去化率.%，去化率相对较低。未来几个月的销售预测情况。年上半年，为稳定房地产调控成果，中央政府坚决不移加强房地产调控：一方面坚决抵抗不合理需求，另一方面支持自住性合理需求。由于中央政府坚持房地产调控不放松，调控成果进一步显现，投资投机性需求遭到抵抗，多数城市房价继续呈移中有降之势。但在信贷放松及一引起地方微调楼市政策的影响下，年初以来特别是二季度重点城市商品住宅成交量明显上升。估计年下半年，在宏观经济探底上升的大背景下，政策调控仍不会放松，但随着信贷放松及一些地方微调楼市政策的影响，成交量相比上

20、半年会有一定幅度的上升，同比年下半年，会有较大幅度的提升。四今年沧州市房地产政策分析土地政策。 = * ROMAN I、年沧州市区包括运河区、新华区国有建立用地方案供应量为.公顷，占国有建立用地方案编制范围的.% ；沧州高新区土地方案供应量为.公顷，占国有建立用地方案编制范围的.% ；开发区土地方案供应量为.公顷，占国有建立用地方案编制范围的.%。 = * ROMAN II、统筹城乡开展，优化土地供应空间规划。按照统筹城乡和区域协调开展原那么，加强土地供应区域分类指点。严厉控制中心城土地供应规模，促进中心城区人口和功能的有机疏解和调整。重点保证根底设备和公用设备的土地供应，适度供应符合中心城区

21、功能定位的产业开展用地，严厉限制与中心城区整体开展不协调的土地供应。按照城市规划功能分区，力争先做环境后开发，严厉实行“净地出让，优化配置土地资源。在供地方案中所推出的地块要求分布合理，要充分思索社会各个层面对用地的需求，兼顾社会效益和经济效益。对已纳入土地贮藏库和闲置的地块要优先思索。 = * ROMAN III、优化土地供应构造，对各类用地实行“有保有压的差别化供应战略。根据城市规划建立确定的重点功能区片类型，调整优化土地利用构造。以土地供应引导需求，合理调整土地供应构造和用地供应量，做到有保有抑，确珍重点工程工程、确保根底设备、确保民生工程特别是经济适用住房等保证性住房及产业集聚区工业工

22、程建立用地供应，重点开展满足当地居民住房需求的中低价位，中小套型普通商品住房用地供应，真实稳定住房价钱。确保经济开展和重点工程建立土地供应，严厉控制国家规定限制类和制止类建立工程用地供应。 = * ROMAN IV、促进土地集约节约利用。坚持科学开展观和节约集约用地政策，建立工程用地鼓励利用存量，严厉控制增量。大力支持开展高新技术产业、文化产业、物流业，积极促进现代效力业的开展。对于一些市场度不高，科技含量低的产业工程要限制供地或者不予供地。由工业园一致建立规范厂房入驻企业，提高土地节约集约利用。 = * ROMAN V、发扬市场配置资源根底性作用重点保证道路等根底设备建立用地的供应，优先安排

23、生态环保、能源、科教文卫等与城镇居民消费、生活严密相关工程建立所需用地，提高城市开展的保证才干，促进城市综合功能完善。严厉土地供应方式程序，对商业、旅游、文娱、商品住宅等运营性用地和新增工业用地不含原地内改扩建以及同一宗地有两个以上意向用地者的，必需以招标、拍卖或者挂牌方式有偿供地，一致在土地市场公开进展。金融政策。 = * ROMAN I、年月日，中国人民银行下调基准利率，年以上贷款，利率由原来.下调为.。月号起，沧州建行、中行在基准利率基金上，对首套购房实施折优惠。月号起，中行停顿折扣，建行对优质客户优质楼盘仍继续折扣。、年月日，再次下调金融机构人民币存款基准利率，一年期存款基准利率下调.

24、个百分点，年以上贷款利率下调.个百分点，由原来.下调至.。五泰和世家工程所在的新华区的地理环境及交通情况.沧州区总体规划城市规划。沧州市将构筑“一城、五区、三组团的总体城市开展格局，“一城即明确大沧州市概念，“五区即指新华区、运河区、渤海新区含海兴县以及沧县、青县同城化管理，“三组团包括主城区组团、黄骅新城组团和青县县城组团三个组团，总面积平方公里。其中，主城区组团包括新华区、运河区、开发区、高新区和沧县，规划面积.平方公里。居住用地规划。以下图为沧州市-年城市总体规划，其中黄色部分分别为一类居住用地、二类居住用地，主要分布区域集中在运河区、新华区，北至永济路、南到国道，西至迎宾大道，东至长芦

25、大道。商业规划。以解放路、新华路两条东西向城市主干线为依托，东起长芦大道、西至京沪高速铁路，改造提升现有商贸设备，高规范规划建立现代商业设备，培育开展新型效力业态，重点开展七大现代商贸效力区，着力打造具有沧州人文特征的现代商贸效力业开展轴。 小南门商业中心区。改造提升传统业态，积极引进大型综合体、建立特征小吃街、历史文化街、商业步行街，加强商业中心区的规模效应。 颐和广场现代休闲商业区。主题商场与开放式购物空间相结合，大力引进新型商业业态，着力开展现代休闲商业，树立城市商业品牌。 会展中心文化体育休闲基地。依托会展中心，完善配套设备，提升效力程度，突出开展会议会展、体育休闲、文化文娱等现代都市

26、效力业。 荷花池高档商务休闲区。开展荷花池公园生态环境优势，规划建立高档酒店和购物中心，开展集购物、商务效力、休闲文娱于一体的商务休闲效力业。 火车站前商业中心。改造晋级零售市场，建立以标志性建筑、城市综合体、特征商品市场为载体的区域性商业中心。 高铁站前现代风貌商业区。重点建立高档精品百货、商务会所、商务酒店、总部经济等，使其成为积聚商务金融、行政办公、现代居住、综合物流、文娱休闲的现代风貌商业区。 道东现代商业区。重点建立大型百货店、大型超市、家居建材市场，打造区域性商业效力中心。交通规划。 = * ROMAN I、城际交通：加快主城区与黄骅新城组团、青县组团及市域县市，主城区与天津、山东

27、之间快速交通网建立，尽快实现主城区与天津市、山东及市域主要县市交通的快速化和公交化。加快建立京沪高速公路沧州段，使京沪高速、京台高速、石黄高速等三条高速路构成主城区大高速环的空间格局；加强高速外环出入口和引线建立，在主城区四个方向构成个高速公路出入口，实现四通八达，提高主城区对外通达才干；加快国道、和保沧公路二级路段晋级改造，适时实施主城区迎宾大道北延工程和海河路东延工程，谋划建立主城区-渤海新区、主城区-青县的城际公路，提高主城区到黄骅新城组团、青县组团及市域其他县市的快速通达才干。加快推进沧州机场工程前期任务，开辟主城区组团空中交通新通道。 = * ROMAN II、主城区交通：规划构筑“

28、四横三纵城市构造性主干路路网格局，改善主城区交通环境，拉开城市开发框架。四横由永济路、解放路、黄河路、海河路国道构成，四条横线连通四个片区，是促进城市东西方向扩展、缓解瓶颈压力和与高速交通相衔接的主要道路，是城市对外交通的主要出入道路。永济路西接高速北出口，东联国道；解放路西接京沪高铁站，东接开发区，远景东延至沧东开发区；黄河路西起沧州新区，东至沧州经济开发区；海河路国道西联国道，东至开发区，远景东延至沧东开发区。三纵由迎宾大道、东六号大街、东部高速衔接线构成，三条纵线是城市南北方向与高速衔接和城市对外的主要出入口。迎宾大道向北延伸，经过渤海路与京沪高速相衔接，南接石黄高速出入口。东六号大街北

29、接京沪高速出入口，对外接国道，南接石黄高速沧州东出口，对外接省道，东部高速衔接线南接石黄高速沧东出口，向北打通开发区经八路，北接京沪高速姚官屯出口。调整市区现状部分公路走向，将国道线朔黄铁路北侧部分向东迁移，城区内的原国道线路作为城市普通主干路，新迁移线路北接京沪高速、南接海河路国道过境线；调整国道运河以东线路走向，防止海河路国道过境车辆直接穿越沧州城区和经济开发区，调整后线路由开发区南部经过，下穿京沪高速与沧东开发区联通。在京沪高铁西侧设置南北向主干路，南接海河路国道，北接渤海路北外环，与渤海路、东六号大街、海河路共同组成主城区环城道路，作为组织规划期内城市过境交通的通道。.沧州新华区零售业

30、态综述主要业态分布区域。沧州市新华区零售业的主要分布区域比较分散，最为集中的应该是物华市场和国富中心，它位于道东千童大道与解放路的交叉路南，这两个地方合并在一同组成的新华区最大的零售零售中心，一切沧州地域的副食和小商品均出自这两个区域，同时还有家具、家电、烟酒等，这里的商品不但货样齐全，而且价钱低廉。位于火车站北侧的物华鞋城也是一个比较集中性的专业市场，规模大、产品集中；火车站南侧是一个服装零售市场，也是一个专业化市场，同时在往南还有一个五金零售市场，都是目前沧州市比较专业的市场。交通大街和解放路的交叉口为数码电子产品；新华路维明路交叉口为最大的五金零售市场。长芦南大道为彩龙国际，新华区最大的

31、建材一站式购物中心，在建过程中。南北大街中断泛海时代是集餐饮、文娱休闲、购物超市等为一体的综合购物街区新华区最东边为一手车和二手车的集中销售地。主要业态所处位置及趋势。目前新华区的零售业的开展还是比较缓慢，各个市场比较孤立，零售工程比较单一，但每个市场都稍具规模有一定的市场竞争力，由于新华区的本身经济开展缓慢，使得专业化市场、一站式购物的消费方式还没构成，同时新华区没有更大的支柱产业维持区内的税收，根底设备建立缓慢，消费程度也是比较落后，政府目前正在大力度的扩路，加大根底设备的建筑投入，在引进投资的同时也在进一步规范各个功能市场，为今后提高消费程度，提升新华区的笼统奠定的良好的根底，所以新华区

32、各个零售业态还会稳步建立增长。六泰和世家工程所在的新华区的房地产市场分析.工程区域市场分析沧州市在售住宅楼盘合计.工程片区市场分析工程位置。泰和世家位于沧州市新华区，处在沧州市主干道清池大道与黄河路交叉口向南米，欣欣家园南侧。南临王西鲁干渠，北临欣欣家园，与南环路黄河路相距米，、东临铁西大街、西临清池大道，与沧州市笼统标志大运河一路之隔。片区范围。新华区属 HYPERLINK baike.baidu/view/.htm t _blank 沧州市二市区之一， 与 HYPERLINK baike.baidu/view/.htm t _blank 运河区以南北大街为界，位于沧州市区东半部，总面积.平

33、方千米。新华区辖个街道、个乡： HYPERLINK baike.baidu/view/.htm t _blank 建立北街街道、 HYPERLINK baike.baidu/view/.htm t _blank 车站街道、 HYPERLINK baike.baidu/view/.htm t _blank 南大街街道、东环街道、 HYPERLINK baike.baidu/view/.htm t _blank 道东街道、 HYPERLINK baike.baidu/view/.htm t _blank 小赵庄乡，个社区居委会、个村委会。区政府驻维明路号。辖个社区居委会：建北、古楼、维康、院东、石

34、化、深庄、站西、北环中路。.工程街区特点地块位置、环境及交通。本案位于新华区清池大道与黄河路交叉口向南米。周边辐射王西鲁、祁孟庄、蔡庄子、曹庄子等村庄，毗邻成熟小区佟家花园、欣欣家园等，与沧州市笼统标志大运河一路之隔。公交线路包括路、路、路、路、路等，自驾车到市中心约-分钟车程。人口分布及收入构成。新华区属沧州市老城区，居民多以沧州市本地居民为主，亦是多民族聚居区，有汉、回、满、蒙等个民族，约.万人，占全区总人数的.%，其中回民有.万多人，流动人口近万人。人口多分布在清池大道以东、长芦大道以西。从收入构成来看，沧州市城市居民家庭总收入中：人均工资性收入元，比上年增长.%。工资性收入占家庭总收入

35、的比重为.%，处于主导位置。运营性收入元，同比增长.%。一是全年经济开展环境总体良好，个体运营者人数添加；二是个体工商户增值税和营业税起征点提高，税赋降低。财富性收入元，同比增长.%。一是今年来延续三次提高存贷款利率，一年定期到达.%，比上年末提升.个百分点；二是受出租房房租涨幅较大的影响，城市居民人均出租房屋收入增长较快。转移性收入元，同比增长.%。其中养老金或离退休金增长.%。主要是社会保证机制进一步健全，企业离退人员根本养老金程度提高，社会最低生活保证覆盖面继续扩展、保证规范提高。.工程周边配套 周边商业分布、运营情况。称号位置业态根本情况运营情况信誉楼清池大道原顺城商厦一家以百贷零售业

36、为主的股份制商业企业拥有自营商厦家，年月进驻沧州目前运营情况良好盐百小南门商圈零售业态，大型超市地下一层，地上三层外在小南门商圈，运营形状良好商城清池大道与新华路交叉口向西米零售、零售业态地下一层，地上五层沧州市较早的商业综合体，目前运营形状很好，意明新华区维明路东街零售业态、大型超市地下一层，地上三层维明路附近独一的大型商业，目前运营形状良好好日子超市清池大道与黄河路交叉口向南米超市周边独一处在主干道处的较大型超市，沧州市连锁运营辐射周边佟家花园、欣欣家园、祁孟庄等，目前运营情况良好工程周边教育配套。幼儿园：欣欣家园童乐幼儿园、三毛艺术幼儿园、民族幼儿园、太阳点欣蕾幼儿园等。小学：花园小学、

37、实验小学、等。中学：沧州市剑桥中学、沧州市第一职业中学等。其它教育机构：沧州市商业中等专业学校、大赵庄南队学校等。工程周边金融配套。向北米有中国工商银行、农业银行等，中国建立银行欣欣家园分理处、沧州银行佟家花园支行等多家银行机构。工程周边医疗配套。大型医院包括和平医院、南大街卫生医院，另周边医疗诊所包括清池大道叶大夫门诊、花园社区卫生效力站牙科门诊、欣欣家园社区卫生站等。七泰和世家工程所在的新华区的售楼盘及竞争对手分析.工程竞争楼盘及分析分析内容包括楼盘概略、交通情况、户型分析、价钱分析、销售分析、客源客层、工程优优势等。楼盘称号工程位置开发商占地面积建筑面积交通情况户型分析价钱分析销售分析客

38、源客层工程优势工程优势东方世纪城新华区 黄河路与千童大道交叉口西南角沧州建投房地产开发亩万路、 路、路、路、路 HYPERLINK cangzhou.focus/votehouse/tu-b/ t _blank 二居- 三居-现三期处于蓄客阶段，原二期销售价钱主要集中在-元/平目前一期、二期已根本售馨，三期处于蓄客阶段主要以新华区、沧县人群为主，多为普通工薪阶层、事业单位、私企等人员、位于沧县中心区 、 楼盘体量大， 、产品定位较好，价钱较低 、沧州建投开发实力强 、生活配套齐全 、对购买力强的运河区客户吸引力弱 、沧县房产证 、教育配套差、所在区域不被本地市民认可，且小区内拆迁户过多。、密度

39、大，楼间距小。御宇国际城新华区黄河路与千童大道交口南行路西东方骏景南侧沧州市中宇房地产开发亩万、二居- 三居-均价：元/平，最低价：元/平，最高价：元/平一期于年底已交房，在售二期共栋高层、栋洋房，在售栋，去化约-%，近期推出特价房元/平低价销售主要以新华区、沧县人群为主，多为普通工薪阶层、事业单位、私企等人员、年底交房，属准现房产品 、价钱偏低 、采暖为较为先进的地源热泵系统 、小区规模较大 、公司实力较小、教育配套差，交通不便利，且西边产品紧临铁路 、户型较差，规划混乱、宣传力度小，曝光率低榕城新华区黄河路与千童大道交叉口西南角河北沧元房地产开发亩万路、路-销售均价：元/平最低价：元/平最

40、高价：元/平.月开盘后市场即转冷，均价元/平，去化缓慢。本年月后推出一系列促销政策，看房团、特价房、买房赠电动车等，现主要销售、号楼，销售均价元/平主要以道东、沧县、新华区等人群为主，多为普通工薪阶层、个体商户等、豪布斯卡风格较为新颖 、周边配套完善 、交通便利 、开发商实力较小 、推行力度小，目前只需户外和网络 、工程进度慢金域瑞景新华区铁路西街原石油南库沧州市住美房地产开发亩万路、路-销售均价：元最低价：元/平最高价：元/平年月初次开盘，销售均价元/平，低于周边竞争楼盘元以上，开盘两栋楼即售馨。次月再次低价开盘、#楼，亦售馨，再主要处于蓄客阶段主要以石油南库职工为主，除此外，普通工薪阶层及

41、看中其价钱以投资为主人群。、价钱廉价 、小高层产品、楼间距大，户型设计合理 、交通便利，周边配套齐全、首付款高，至少交纳万首付、五证不全，不能办理货款、开发商实力小百合世嘉新华区长芦大道与解放路交汇处沧州市凯德房地产开发亩万路、-销售均价：元/平最低价：元/平最高价：元/平年开盘，现一期已交房，主要销售二期现房，现二期去化约%，现推出特价现房元/起，其他产品优惠全款折，贷款折主要以沧县及沧州市东部县镇人群为主。现房销售，即买即住售价低，价钱能为多数家庭接受位于沧县，地理位置较受限制开发商实力较小之前电梯出现过缺点，为销售带来不良影响东领伯爵新华区 解放路与千童大道交叉口北行米沧州市华兴置业房地

42、产开发亩万路一居- 二居- 三居-目前处封盘形状，无销售封盘，无销售主要以新华区、道东、沧县及沧州市东、北部县镇人群为主山地会所，较为新颖新华区稀有的一室一厅户型超大楼间距工程进度缓慢，已严重逾期交房，月售楼处被业主砸，影响销售产品定位缺乏，大面积户型较多，去化.工程潜在竞争对手及分析分析内容包括各潜在竞争对手的楼盘概略、配套情况、价钱情况、户型情况等。摩卡小镇：楼盘概略：位于新华区交通南大街与志强路交口，占地亩，建面万平米，容积率.，绿化率%。周边配套：中小学：一中、六中、八中、实验小学、车站小学 综合商场：建新商厦、信誉楼、盐佰购物中心意明东体商厦 幼稚园：煤建幼儿园、民族幼儿园、实验幼儿

43、园 银行：沧州银行、中、工、建及融信商业银行医院：和平医院、民族医院、市医院休闲文娱设备：金永文娱健身广场、南湖公园、东体育场 餐厅 老石头美食城、老肥猫价钱情况：目前价钱未出。户型情况：户型多为两梯四户产品，通透或半通透及全阳产品。一室：.平米 二室：-平米 三室：平米。.其他在售楼盘及分析分析内容包括其他在售楼盘的根本情况、交通情况、配套情况、户型统计、价钱程度、客源层面、优优势分析等。楼盘称号楼盘位置开发商根本情况交通情况配套情况户型统计客源层面楼盘优势楼盘优势泛海时代新华区 清池大道以东，新华路以南，建北街以西，解放路以北沧州通泰泛海房地产开发占地：亩建面：万平路、路、路、路、路、路、

44、路、路、路、路、路中小学：实验小学、新华小学、沧州一中、沧州八中 综合商场：建新大厦、顺城商厦、华北商厦、狮城商厦、颐和商厦、渤海商厦幼稚园：沧州第一幼儿园 银行：工商银行、中国银行、建立银行、沧州银行邮局：中国邮政 医院：人民医院、中心医院、口腔医院休闲文娱设备：东体育场、金永音乐广场餐厅：肯德基、永和豆浆、凯伦咖啡、南门小吃城、欧麦经典咖啡厅、鲁西肥牛城、沧州老菜美食城、德克士-平米主要以新华区、运河区、及周边县市为主，客户多为白领、行政机关单位、私企、个体商户等处于新华区主干道清池大道东侧，紧邻沧州市小南门商圈。楼盘体量大，除昨街商铺外，另有内部风情商业街等。毗邻荷花池，周边配套齐全，交

45、通便利拆迁户较多，约占到整个楼盘体量的一半。楼间距近，容积率高，多为二梯四户产品，居住温馨度欠缺。鼓楼上城沧州市新华区新华中路号荷花池对面，隔新华中路与荷花池相望HYPERLINK javascript:open_intro()沧州万兴房地产开发占地：亩建面：万平路、路、路、路、路、路、路、路、路、路、路、 路、路、路学 校：实验小学，车站小学、新华小学、沧州市一中、沧州市二中、沧州市八中、沧州市一幼、大化幼儿园 购 物：沧州商城、华北商厦、意明购物中心 、沧州商城、建新大厦、国美电器、三联家电医疗：沧州市人民医院、沧州市中心医院、狮城大药房金融：建立银行、工商银行、沧州银行、邮政储蓄银行、平

46、安人寿保险公司配套：火车站、长途汽车客运东站、国家电网、网通大厦、挪动大厦、联通大厦、中国邮政、天一通讯HYPERLINK cangzhou.focus/votehouse/tu-b/二居-HYPERLINK cangzhou.focus/votehouse/tu-b/三居-主要以新华区、运河区及周边县市人群为主，客户多为普通工薪阶层、个体商户等位于沧州市主干道新华路北侧，与荷花池一路之隔，周边交通便利，配套齐全。现销售楼栋均为准现房，销售支撑力度大户型规划不合理，多为塔楼，二梯六户多全阳、全阴产品，居住温馨度差楼间距小推行力度小三里嘉苑新华区 永济路与交通大街交口方圆宾馆东侧北京博达房地产开

47、发占地： 亩建筑面积.路 路 路 路 路 路 路北环路小学、十五中学、意明师城商场、智慧星双语幼儿园、建行、商行、农行二居-三居-主要以新华区及沧县、沧州市北部县镇为主，客户多为普通工薪阶层，个体商户等楼盘体量大，小区内有幼儿园、小学等配套设备开发商知名度较低工程进度缓慢销售团队积极性差八综合结论该区域房地产产品类型和景观营造的特点。产品类型：高层产品：新华区主要楼盘多为高层产品，典型楼盘东方世纪城、御宇国际城、泛海时代、东领伯爵等，多集中在-层，户型多以-平米为主，各别楼盘有较小或较大面积户型，例如东领伯爵有平米一室，及跃层。小高层产品：典型楼盘本工程、金域瑞景、东方世纪城三期，楼层在层左右

48、，本工程层、金域瑞景层，该些产品户型产品多集中在-平米，户型多规划合理、居住温馨。花园洋房：典型楼盘御宇国际城，御宇二期共规划有五栋四层的花园洋房，户型属跃层产品，目前未对外销售。写字楼：东方世纪城在建二栋双子座写字楼，精装修，均价元/平米。榕城亦规划有一栋写字楼，目前未对外出卖。商业：泛海时代沿清池大道规划有X万平商业，主要为一托二产品，紧领小南门商圈，销售均价元/平米。景观营造特点：优点： = * ROMAN I、依托周边自然景观或公园：典型楼盘泰和世家毗邻沧州笼统标志大运河，泛海时代、鼓楼上城依托沧州荷花池，御宇国际城依托千童公园。均供热景观优势进展宣传推行。 = * ROMAN II、

49、绿化率高：典型楼盘泰和世家、御宇国际城%，三里嘉苑绿化率%，金域瑞景更是到达%，绿化率均普遍比较高。 = * ROMAN III、打造新颖园林：典型楼盘东领伯爵、泰和世家，东领伯爵园林规划层次感强，且建造的会所为山地会所，较为新颖。本案力主打造八大前庭后院，构筑坊、阶、亭、园、院五重境界。优势： = * ROMAN I、风格种类较少，缺乏自创创意，新华区在建楼盘多为现代简约风格，园林风格也较少推陈出新。 = * ROMAN II、植物种类较为单一，多为北方常见树种植物，质量不能做到较高程度的提升。本区域开发的楼盘建筑风格和设计特点。现代简约风格：新华区楼盘多以现代简约风格建造，典型楼盘本案、东

50、方世纪城等，设计多简约明了，较易为群众接受。豪布斯卡风格：典型楼盘榕城。榕城是新华区独一打造豪布斯卡风格的楼盘。小区内规划有商业街和办公楼，但无酒店、生态公园等，榕城虽着力打造豪布斯卡风格，但其模拟力道缺乏，规划设计中存在欠缺。本区域的户型特点和面积分布情况。户型特点： = * ROMAN I一梯二户：典型楼盘泰和世家，金域瑞景，该些户型多规划合理、南北通透，客厅、主卧朝阳，公摊小，且多以小高层产品为主。 = * ROMAN II、二梯三户：典型楼盘御宇国际城，该些户型多为通透或半通透产品，中间户型为全阳产品。 = * ROMAN III、二梯四户：典型楼盘榕城，该些户型多为两个全阳加两个半通

51、透户型，半通透户型多为客厅朝阳或主卧朝阳，进深较长。 = * ROMAN IV、二梯六户：典型楼盘鼓楼上城，多为塔楼且户型多为全阳或全阳，户型设计温馨度缺乏。 = * ROMAN V、跃层：典型楼盘御宇国际城、东领伯爵。御宇国际城为花园洋房，东领伯爵为高层产品，该些户型面积均较大，多集中在平米以上。面积分布情况 = * ROMAN I、-平米：典型楼盘东领伯爵，东领伯爵规划有部分一室一厅户型，面积在平米以上，占比在%以下。 = * ROMAN II、-平米：新华区大部分楼盘户型规划面积多集中在-平米，占比多到达%以上。 = * ROMAN III、-平米：新华区楼盘三室户型多集中在-平米间，楼

52、盘户型占比多集中在%-%。 = * ROMAN IV、-平米：温馨三室户型多会集中在-平米间，但楼盘占比会相对减少，约%-%。 = * ROMAN V、平米以上：典型楼盘东领伯爵，该些户型多会温馨四室户型或跃层产品。本区域楼盘客户的主要特点。 = * ROMAN I：购房目的：新华区客户多以刚需购房或改善性住房为主，投资占比相对较少。 = * ROMAN II、客户区域：受地理位置的影响，客户以新华区居多，运河区及周边县市占其次。根据各楼盘位置及主要客群定位，会有较为集中的客户区域群体，例如榕城道东客群相对较多，金域瑞景多为石油南库职工等。 = * ROMAN III、客户职业：多以普通工薪阶层、个体商户或公务员为主，胜利商业人士等人群相对较少，如购房多以投资为主。 = * ROMAN IV、客户付款方式：多会选择商贷或公积金，一次性比例相对较少。九本区域房地产工程畅销与滞销的要素